浙江绿城物业电梯管理制度.docx

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1、浙江绿城物业电梯管理制度学习改变人生做成功物业管理人！ 浙江绿城物业电梯管理制度 5.1 电梯机房管理制度 1 目的 为规范电梯机房的管理，确保电梯的正常运行，特定此制度。 2 适用范围 适用于公司接管的各类物业中电梯机房的管理。 3 职责 3.1 电梯工负责对电梯机房及机房内所有设施设备的维护保养，及发现故障的报修。 3.2 本物业维修班长负责对电梯机房的管理情况进行督促检查。 4 管理制度 4.1 岗位责任制 4.1.1 电梯工 电梯工的岗位职责应： a) 电梯工要树立高度的责任心，应严守岗位，思想集中，熟练掌握小区供电运行方式、状态，及其管辖设备的原理、技术性能、操作规程和维护保养规程；

2、 b) 定时巡视检查各设备运行情况，随时准备处理各种事故和异常运行情况，确保电梯系统的正常运行； c) 作好日常各项设备的保养工作，保证电梯正常运行； d) 按规定的路线认真巡查设备，发现设备缺陷按情况进行处理，正确做好设备缺陷记录； e) 值班人员重点检查项目有：机房、电梯呼叫灯、楼层指示灯、电梯、轿厢内各种附件设施，电梯搭舒适感、厅门、轿厢门等； f) 在发生事故或异常情况时，应立即向领班、主管领导报告，并应果断、迅速、准确处理和保护现场； g) 上岗前打卡、佩带员工牌、穿工作服和工作鞋，注意自身的仪表仪容，礼貌待第1页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 人，文

3、明用语； h) 加强器具管理，作好交接班工作； i) 认真搞好设备的日常保养工作。 4.1.2 维修班长对电梯机房的管理职责 维修班长应每周不少1次对电梯机房的情况进行督促检查，发现问题应及时组织人员予以纠正。 4.2 巡回检查制度 4.2.1 巡回检查制度是及时发现设备缺陷，掌握设备技术状况，及时排除隐患，确保安全运行的一项重要制度。 4.2.2 巡回检查应严格按规定的路线和运行规程所规定的检查项目逐项进行检 查。 4.2.3 值班人员正常的巡回检查除交接班检查外，每班至少检查一次。 4.2.4 特殊巡视 如遇有下列情况时，应对设备进行特殊巡视： a) 有大缺陷的设备； b) 新安装和检修后

4、投入运行的设备； c) 设备采取特殊运行方式时。 4.2.5 每次巡回检查是发现的问题，应在电梯日常巡检项目表上作好记录，重大缺陷应立即汇报工程部。 4.2.6 单独巡视时，不准攀登电梯设备，不准搬动开关操作把手。 4.2.7 巡回检查是应思想集中、严肃认真，采用看、听、摸、闻，比较和分析的方法，判定设备状况，认真作好记录。 4.3 电梯机房岗位防火责任制 4.3.1 主管是所管辖范围内的岗位防火负责人。值班人员是当日岗位防火责任 人。 4.3.2 严格遵守操作规范,不违章作业。 4.3.3 严格按消防管理标准作业规程的有关规定作好消防安全工作。 4.3.4 发现故障或烟、焦味，应立即停机，并

5、查明原因后，再投入运行。 4.3.5 电梯机房内不乱拉乱接电线和临时电气设备，禁止烟火和存放易燃易爆化学品，第2页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 保持机房内整洁。 4.3.6 电梯停驶时应关掉电门，拔出钥匙，锁好电梯门。 4.3.7 维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，要与明火种隔离，并准备消防灭火器材。易燃材料应单独放置。 4.3.8 需要动火作业时，要到保安部办妥动火证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物品，并配备消防灭火器材。施工时应有安全部人员监督，施工后应认真检查，确认没有火种时才能离开。 4.3.9 定期检查消防灭火器材，事故应急灯具，以备紧急时使

6、用。 4.3.10 会使用消防灭火器材，不得随意挪用消防设施，发现消防设施损坏或泄漏及时报告安全部。 4.3.11 当接到火灾通知后，立即将电梯停到低层，切断电源，停止使用。 4.3.12 遇有电气设备着火时，应立即将有关设备的电源切断，并立即通知管理处。对电气设备和注油设备应使用清水灭火器、防高泡灭火器进行扑救。电气设备严禁带电灭火。在扑救中所有人员必须服从所在现场最高负责人的指挥，正确使用消防器材，做到“先控制，后消灭”。 4.3.13 严禁闲人进入电梯机房。 4.4 设备维护保养制度。 5 相关文件 电梯维护保养规程 电梯运行操作规程 电动扶梯操作规程 电梯困人处理规程 电梯浸水处理规程

7、 电梯应急处理规程 6 记录 电梯日常巡检项目表 第3页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 5.2 电梯运行操作规程 1 目的 规范电梯运行操作程序，确保电梯正常运行。 2 适用范围 适用于公司管理范围内无专职司机电梯的运行管理，也可用于电梯专职司机在首次开机或需停梯时。 3 职责 3.1 工程技术部负责对小区电梯的运行管理进行监督和检查。 3.2 维修组主管负责本小区电梯的运行管理。 3.3 电梯工具体负责电梯的运行操作。 4 操作规范 4.1 开电梯操作规程 4.1.1 开梯之前认真阅读上一班交班记录，打开厅门时慢慢拨开，弄清轿厢在本层后脚才踏入。 4.1.2

8、进厢后，认真检查各控制开关及照明通风是否正常。开启轿厢内照明灯及风扇，将“有司机/无司机”钥匙或开关转到无司机位置。 4.1.3 用手试安全触板开关、光电开关是否灵敏。 4.1.4 把各开关打成正常位置，选层、中间数层及首层来回走一趟，没异常后方投入正常使用。 4.2 关电梯操作规程 4.2.1 关梯前坐电梯检查一趟，如有异常及时处理。 第4页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 4.2.2 查梯无异常后，把轿厢停在首层，便于次日开梯。 4.2.3 将轿厢内“有司机/无司机”或开关钥匙转到“有司机”位置上，再关闭灯和风扇，最后再关基层钥匙开关。 4.2.4 把厅门关好

9、后方可离开。 4.2.5 认真做好交班记录。 4.3 注意事项 电梯运行时应注意： 4.3.1 防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能。 4.3.2 客梯严禁载货。 4.3.3 严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。如遇到特殊情况，需经有关安全部门批准，并采取必要安全保护措施。 4.3.4 严禁在轿门、厅门开启的情况下，用检修速度作为正常行驶。 4.3.5 严禁按“检修”、“急停”按钮作为正常行驶中消号。 4.3.6 严禁开启轿厢顶安全窗，装运超长物体。 4.3.7 不准乘客将身体倚靠轿门、厅门上。 4.3.8 轿厢顶部应保持整洁，不得堆放其他杂物。 4.3.9 在平层准确度不能

10、满足的情况下，可以用检修速度再平层。 4.3.10 严禁以手动轿门的启、闭作为电梯操作控制。 4.3.11 行驶时不得突然转向，必须在电梯停止后再换向启动。 4.3.12 载货应尽可能稳当地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒，损坏轿厢。 第5页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 5.3 电动扶梯操作规程 1 目的 规范电动扶梯运行操作程序，确保电梯正常运行。 2 适用范围 适用于公司管理范围内电动扶梯的运行管理。 3 职责 3.1 工程技术部负责对小区电梯的运行管理进行监督和检查。 3.2 维修组主管负责本小区电梯的运行管理。 3.3 电梯工具体负责电梯的运行操作。

11、4 操作规范 4.1 开梯前认真阅读上一班的交班记录。 4.2 认真检查各梯级是否清洁、无异物，梯梳齿是否完好。 4.3 开梯前坐两趟，感受一下各部件有无异常。 4.4 开梯时，梯级不得站人。 4.5 开梯后，认真检查两遍：扶手带速是否正常，其他部件有无响声，如一切正常即可去掉停用标识，正常开动。 4.6 出现问题及时通知维修工，恢复正常后方可投入运行。 4.7 关梯时，疏散梯级上的人后方可停机。 4.8 关梯后，检查旁板、盖板、螺丝是否松脱，如有问题，处理后方可离开。离开前第6页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 应放置相应的停用标识。 4.9 做好交班记录。 5

12、 相关记录 交接班记录本 5.4 电梯维护保养操作规程 5 目的 规范电梯维护保养程序，确保电梯安全运行。 6 适用范围 适用于公司管理范围内电梯的维护保养。 7 职责 3.1 工程技术部负责对小区电梯的维护保养进行监督和检查。 3.2 维修组主管负责本小区电梯的维护保养。 3.3 电梯工具体负责电梯的维护保养。 4 操作规范 4.1 电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于电梯日常巡检项目表中。 巡检内容如下： 4.4.1 检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合。 4.4.2 检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固；电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要

13、求标准，是否影响到客人进出。 4.4.3 检查轿厢内各附件设施是否正常。 第7页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 4.4.4 检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜，有无漏水，进水；门窗是否关闭等。 4.4.5 电梯升降情况检查 对电梯升降情况进行以下三方面检查： a) 电梯起动是否平稳，是否有明显上浮感； b) 运行速度是否恒速，运行中有无震动感； c) 减速停层有无明显压迫感； d) 每周一次对电梯机房做清洁工作清扫地面和用干抹布擦拭控制柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍。 4.2 电梯的维护保养 电梯维护保养委托专业公司进行

14、，在进行委托保养时，应注意以下几方面内容： 4.2.1 电梯因维护保养而停机时，必须事先通知相关业主，并确认轿厢内无乘客方可停机。 4.2.2 电梯工应协助电梯厂维修工进行维护保养工作。 4.2.3 下井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆放告示牌，防止无关人员靠近。 4.2.4 机房、井道因工作需要动火时，必须遵守动火规定，到保安部办好“明火作业审批表”，工程部应指定专人操作，事后清理火种，并检查确认。施工时由保安部派员现场监督。 4.2.5 维修保养工作完成时，工程部维修人员协助外部维修人员清理现场，并做好相关记录。 4.3 每五年左右，维修组和管理处应视电梯的运行磨损情况委托专业公司大修

15、一次。 具体大修内容包括： 4.3.1 全面清洗和检修曳引机、曳引轮、平衡砣、缓冲器、导轨、曳引钢丝绳以及电梯的控制设备和安全装置。 4.3.2 对轿箱内的照明、通风、电话装置进行清洗和检修；检查并调整电梯层门、层门地坎、门锁锁钩间隙、以及各门锁回路。 4.3.3 根据零部件的磨损情况进行调整或更换。 4.4 停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人处理规程处理。 第8页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 5 记录 电梯日常巡检项目表 维修保养单 6 相关文件 电梯运行操作规程 电动扶梯操作规程 电梯机房管理制度 电梯困人处理规程 电梯进水处理规程 火灾时电

16、梯管理作业规程 第9页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 5.5 电梯故障维修规程 1 目的 规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。 2 适用范围 适用于公司管辖范围内的电梯故障维修工作。 3 职责 3.1 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。 3.2 维修主管负责电梯故障维修的组织监控工作。 4 规程要求 4.1 电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场。 4.2 维修时应先察看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置，根据不同的故障，进行相应的处理。 4.3 一般常见机械故障及处理措施。 4.3.1 机房 机房常见故障及处理措施： a

17、) 电机轴承故障：电机运转时发出异常声响，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如发卡、磨损过大，则需更换轴承； b) 选层器故障：一般有以下几种： 滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置； 第10页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 选层器三角出触不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用； 上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、出去主导轴锈污、加润滑油。 c) 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整或更换制动闸瓦，并除去制动轮上的油污； d)

18、 限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清除杂物、更换轴承。 4.3.2 井道与轿厢 井道与轿厢常见故障及处理措施： a) 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等； b) 厅门故障同上； c) 开门刀故障：表现为运行时有碰声、或突然停车。应调整开刀门位置； d) 导轨故障：表现为运行不平稳、发抖、振动等现象。应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口； e) 导靴故障：表现为运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置； f) 安全钳故

19、障：表现为运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各个活动部位灵活。 4.3.3 底坑 底坑常见故障及处理措施： a) 补偿链故障：运行时间有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，应调整补偿链长度； b) 安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声，应调整安全钳钢丝绳，更换轴承； c) 缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足，应除去铁锈，补充液压油。 4.4 电梯一般常见的电气故障及维修处理方法 4.4.1 机房 第11页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 机房常见的电气故障及处理方法：

20、a) 保险丝故障： 表现为缓冲器、底坑急停、断绳开关短路，应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路； 井道有水，回路有短路点，应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路； 厅外指示有水或有线破裂断路，应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回路； 控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。 b) 接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险丝被烧坏等原因所致，应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。 4.4.2 开道与轿厢 开道与轿厢常见的电气故障及处

21、理方法： a) 上、下限位及极限开关故障：此故障出现时电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，应清洁接触点或更换、排除断点等； b) 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现时电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致，应清洁接触点，更换开关，排除线路断点等； c) 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现时电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致；应清洁接触点，更换开关。 4.4.3 底坑 底坑常见的电气故障及处理方法： a) 缓冲器开关、地坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到

22、缓冲器开关损坏所致，应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关； b) 张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。 第12页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 4.5 电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在电梯维修记录表中，归档长期保存。 5 记录 电梯维修记录表 6 相关支持文件 电梯维护保养规范 5.6 电梯应急处理规程 1 目的 规范电梯突发事件下的应急处理工作，确保电梯的安全运行。 2 适用范围 适用于公司管辖范围内的电梯应急处理工作。 3 职

23、责 3.1 维修组主管负责电梯突发事件下应急工作的组织监控工作。 3.2 电梯工具体负责应急工作的实施，做好应急处理的相关记录。 4 操作要求 4.1 突发事件 本规程所指的突发事件系指： a) 断电； b) 电梯进水； c) 电梯故障； d) 火灾； 第13页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ e) 电梯困人； f) 其他导致电梯不能运行的突发事件。 4.2 断电情况下的应急处理 4.2.1 电梯断电后，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心值班人员应拨打各电梯内的应急电话，或通过监控探头检查电梯内是否有人被困。如

24、有人被困，消监控中心值班人员应通过电话进行安抚。 4.2.2 维修人员应迅速判明停电原因，进行抢修，如有困难应及时与维修中心、工程部联系请求支援。 4.2.3 如有人员被困，维修人员应首先进行救援操作，具体程序详见电梯困人处理规程。 4.3 电梯进水的应急处理 4.3.1 电梯发生进水事故时，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心应拨打进水电梯内的应急电话，通知乘梯人员迅速离开轿箱，以免发生意外。 4.3.2 进水应急处理方法 维修人员到达现场后，应首先确认电梯内已无乘客，然后对电梯做如下处理： a) 当底坑内出现少量进水或浸水时，应立即将电梯

25、停在二层以上，并断开电梯总电源； b) 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源； c) 如因进水而导致电梯故障，应采用受动盘车，将电梯轿厢停于进水层站的上一层。如因进水导致电梯鼓掌而困人，按电梯困人处理规程进行救援； d) 当机房发生进水时，应立即停梯，并断开电梯电源总开关。 4.3.3 维修人员关闭电梯电源总开关后，应迅速判明进水原因，阻断漏水源。 4.3.4 对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。 4.4 发生火灾时的应急处理 4.4.1

26、楼层发生火灾情况下的应急处理 应急处理方法包括： a) 楼层发生火灾时消监控中心值班人员应立即通过消防联动装置控制电梯进入消防运行状态，并通过应急电话安抚乘客使其保持镇静，电梯运行到基站后，立即疏导乘客迅速离开轿厢； b) 如消防联动装置失灵，消监控中心值班人员应通过应急电话请乘客立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态； 第14页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ c) 如消防联动装置、应急电话均失灵，则由消监控中心值班人员通知电梯工，由电梯工进行紧急迫降操作； d) 灭火作业按火警、火灾应急处理规程进行操作。 4.4.2 井道内或轿厢发生火灾时的应急处

27、理 应急处理方法包括： a) 发现人员应疏导乘客迅速离开轿厢切断电源，报告消监控中心，同时用干粉和1211灭火器控制火势蔓延； b) 消监控中心通过消防联动装置对电梯进行迫降； c) 灭火作业按火警、火灾应急处理规程进行操作。 4.5 电梯困人按电梯困人处理规程进行处理。 4.6 电梯工在应急处理结束后，及如实地做好相关的记录。 5 相关文件 电梯困人处理规程 火警、火灾应急处理规程 6 记录 电梯应急处理记录 5.7 电梯困人处理规程 1 目的 为规范电梯困人处理程序，确保及时安全的进行援救，特制定本规程。 2 适用范围 第15页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！

28、 适用于因停电、设备故障等造成电梯困人事件的处理。 3 职责 3.1 管理处负责电梯困人救援的组织协调。 3.2 维修组负责实施困人救援工作。 3.3 保安部负责对救援工作进行配合。 4 操作规范 4.1 当发现电梯关人时，发现人员应立即通知消监控中心，或消监控中心收到被困人员的求救电话时，消监控中心值班人员应立即通知工程部、保安部进行救援，并通过通话装置安慰被困人员，及时就救援情况与被困人员保持联系。 4.2 电梯困人救援由维修组技术人员负责操作，保安配合,具体操作程序如下。 4.2.1 确认故障电梯轿厢位置 在进行救援被困乘客时，首先应确保自身安全，由机房控制轿厢位置指示灯确认轿厢位置。(

29、在停电状态时，因轿厢位置指示灯无效，要确认轿厢位置，必须用电梯专用厅门钥匙小心开启厅门，再用随身照明探知电梯轿厢位置。) 4.2.2 确保切断电源 为防止在进行救援的过程中轿厢突然移动而造成危险和人身伤害，应先将该电梯的机房总电源切断，并保证不会有其他人员失误操作。 4.2.3 救援步骤 当轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm时，救援步骤如下： a) 用专用厅门钥匙小心开启厅门； b) 用力将轿厢门开启； c) 协助被困人员离开轿厢； d) 确认轿厢内无人后，将厅门完全关闭； e) 完成救援工作后，通知专业人员前来检修。 4.2.4 当轿厢地坎与厅门地坎距离相差大于500mm时，必须依下述

30、步骤移动轿厢并直至符合轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm的条件时，方可依照 4.2.3 条款的步骤进行救援。 移动轿厢步骤： a) 通知轿厢内乘客保持镇定，不能将身体的任何部位探出轿厢之外，以免发生危第16页，共17页 中国物业服务教育网 学习改变人生做成功物业管理人！ 险，并说明将立即采取救援措施。同时，如轿厢门处于半开闭状态时，则应将其完全关闭； b) 进入机房，切断该故障电梯的总电源； c) 在控制柜上，将开门区感应开关(DOORZONEBZ-ON)上扳，控制柜内蜂鸣器将发出声音； d) 机房内至少应有4人进行手动操作，至少两人盘车，一人松开抱闸，一人监护并注意曳引钢丝绳上的平层标记； e) 一人将制动松闸杆放入制动器上下，将制动臂扳开，两人用手动盘车将电梯轿厢移至最近层平层处，然后将刹车恢复到制动状态； f) 确认制动可靠后，放开盘车手轮。 4.3 注意事项 4.3.1 如遇有其他情况，如安全钳动作或钢丝绳移位等重大故障，应等待电梯人员处理。 4.3.2 在救援过程中，管理处、消监控中心、维修组、保安部应保持密切联系。 4.4 维修在救援结束后，应及时、如实地将电梯困人情况记录在电梯困人记录内。 5 记录 电梯困人记录 第17页，共17页 中国物业服务教育网