港务局长沙湘江旅游客运中心项目可行性计划书（可编辑） .doc

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1、港务局长沙湘江旅游客运中心项目可行性计划书 目录第一部分宏观市场分析2一长沙市城市概况及发展定位2二长沙市经济运行概况2三社会消费情况2第二部分长沙市商业市场分析2一长沙商业概况2二长沙市商业业态分析2三长沙商业地产现状及发展分析2第三部分项目地块解析2一项目周边区域调查2二项目简介2三用地条件分析2四项目的SWOT分析2五项目综合评价2第四部分项目定位2方案一传统商业模式2方案二创新商业模式2第五部分财务分析2一项目开发建设进度安排2二投资估算及资金筹措2三方案一经济测算分析2四方案二经济测算分析2关于项目招商部分的思考2第一部分宏观市场分析一长沙市城市概况及发展定位一长沙市城市概况1地理概

2、况长沙位于中国东南部湖南省东部偏北湘江下游和长浏盆地西缘地域范围为东经111o53114o15北纬27o5128o41其东临江西宜春地区和萍乡市南接株洲湘潭西连娄底益阳北抵岳阳益阳长沙处湘江水系境内有流入湘江的支流15条其地形呈盆地状围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原东西两侧及东南面为低山与丘陵长沙东西长约230公里南北宽约88公里2004年全市土地面积为118195平方公里其中市区面积5655平方公里建成区面积189平方平方公里2属性特征长沙是湖南省的省会是湖南的政治经济文化教育科技通信金融的中心也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市楚汉名城之誉的长沙有三千多年的文明史长沙

3、星对应的这些地方就叫长沙故长沙又有星沙的别称长沙作为治所秦称湘县汉称临湘晋称湘丹唐宋称谭州等明清名为长沙1922年定为湖南的省会1933年正式设市3761所其中高等院校23所国防科技大学中南大学湖南大学湖南师范大学等在国内享有盛誉2005年年末常住总人口6393万人同比增长164户籍总人口62092万人同比增长173其中非农业人口21807万人农业人口40285万人城市化率为5387同比提升268个百分点总体规划用地1450平方公里城市建设用地310平方公里居住用地4614万平方米公共设施用地3062万平方米2804万平方米沿湘江319国道两条生长轴线拓展城市发展空间构筑一主两次四组团的城市空

4、间结构一主为城市主体两次为河西星马新城四组团为暮云捞霞高星含蒲组团从上图来看本案位于长沙城市主体西部湘风光带中段城市中心位置地理位置显要 二长沙市经济运行概况一经济总量快速增长2005年生产总值 GDP 1500亿元在GDP中第一产业实现增加值11259亿元同比增长69第二产业实现增加值65527亿元同比增长185第三产业实现增加值75204亿元同比增长130在GDP增幅中三次产业对GDP增长的贡献率分别为33528439三次产业的比例为74431495与上年相比较一三产业比重分别降低06个百分点07个百分点二产业提高13个百分点二产业经济增长的主要动力源泉提高13个百分点一三产业比重分别降低

5、06个百分点07个百分点投融资体制改革继续深化非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量年全社会非国有单位完成投资增长4278占全社会固定资产投资的比重达到691比上年提高5个百分点经济发展步入高速增长的新时期19782004年平均增长172005年社会消费品零售总额达43亿元同比增长161200年3月止累计实现社会消费品零售总额21380亿元同比增长160分析长沙社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额分析通过对比分析长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的14城区消费比重更是占到近38这反映了长沙市消费正在向城区消费集中城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推

6、动的物流专业市场等的发展规划也见成效长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长将会得到了进一步体现二消费构成分析娱乐和食品消费超过居民消费性支出的50长沙的娱乐文化传媒餐饮等行业相对发达长沙市人均娱乐休闲场所的数量在全国处于前列长沙人歌厅航空蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现1988年城市综合排名12位国务院有关部门人均商业面积09平米全国平均11平米发达国家15平米居民可支配收入在全国排名第9位人均消费能力全国排在第位房价全国排在第30位左右2004年长沙GDP人口社会消费品零售总额分别为深圳的3245845738如果考虑到深圳的城市化水平全国最高长沙的消费能力和消费水平处于全国的前列

7、表中数据仅供参考三长沙市民消费特征分析1土洋兼具长沙是全国第一批对外开放的城市经济发展水平位居全国中等以上城市前列不断吸引外资投入并增强本土民营经济这种实内固外的经济体系已成为长沙经济发展的特点土洋兼具是转型期社会的消费特征这一点在长沙人身上表现得尤为突出 2现代化长沙人的消费洋溢着现代气息市私人购车和购房大幅增长成为一个新的消费热点长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列的市区常驻人口100多万就有30多万门手机而且手机更新换代快3休闲化打保龄球和高尔夫球是现代人休闲的一种方式长沙有15家保龄球馆球道总数近200道不大的长沙城在湘江的月亮岛上也有一个高尔夫球场而娱乐产业在长沙更是如火如荼各种

8、娱乐场所遍布全城消费异常火爆 4知识化长沙人重视教育消费基础教育和民办教育颇为发达私立学校之多在省会城市里也是少有的据调查55的人把教育投资摆在首位 5崇土排外长沙人在吃玩方面偏向于崇土外来餐饮很难在长沙立足6趋众跟风跟风从众是长沙市民消费的一大特点同时也伴随着喜新厌旧无论是商品还是卖场娱乐场所如果没有创新很难长期生存第二部分长沙市商业长沙自古以来商贸发达便是当时的写照长沙之名始于西周初期约公元前11世纪同时长沙曾是全国最早的四大米市无锡九江长沙芜湖之一素为江南商品集散中心开福区是全国著名的湘绣之乡刀剪之乡建筑之乡形成了有一定特色的市场网络长沙十万户游女似京都北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商

9、贸的繁华改革开放以来长沙商业发展更为迅速五虎闹长沙闻名全国商界全国商界目前已经进入了洋虎闹长沙加品牌战的新格局长沙商业格局一个新的时代已经来临了长沙商贸业已成为最具活力的优势产业全年亿元以上市场24家实现商品成交额29482亿元31192家占长沙所有经济单位的107长沙商业由曾经的黄兴路五一广场延伸拓展到现在的长沙市商圈的东西成线点式南移整个长沙市的发展将会产生深远的影响面积从960平方公里扩大到2893平方公里长沙县望城县部分区域纳入了规划范围增加了长株潭这一空间层次形成一主两次四组团的城市布局一主指中心城区两次指河西新城和星马新城四组团分别为暮云捞霞高星含浦四个组团到2020年主城区包括一

10、主两次实际居住人口要控制在264万人以内建设用地控制在253平方公里以内长沙商贸布局调政主要表现为限制大型超市百货发展一店两业态部分专业市场暂时停建大型超市将限制在沿江大道以东东中环线以西丽臣路以南劳动西路以北的范围以外的地区大型仓储商店超市则限在城郊结合部的交通要道建设大批发市场搬出市中心对于占地面积在100亩以上的大型批发市场原则上不能建在城市市中心已经建设的亦要逐步搬迁输入同一经营类型的市场必须要与临近同类市场相距5公里以上汽车交易市场虽前景广阔亦应根据市场需求有序发展大型百货店存量过剩将逐步推行一业两态在城市中心区原则上不新增大型百货店现有大型百货店要在店内开设大型综合超市实行一店两种

11、业态的经营方式向小型购物中心的方向发展由于湖南钢材大市场马王堆蔬菜批发市场红星农副产品大市场湖南粮食批发市场可以满足目前市场供求需要近三年内暂不发同类大市场随着商业结构调整步伐加快纷纷抢滩长沙市场黄兴南路步行街等特色街市蓬勃兴起个体私营等民营经济发展消费品市场呈现出以连锁超市经营为特征以会展经济为亮点以国际商业巨头进驻为的三大趋势长沙作为区域性商贸中心城市的地位已更加凸现长沙物流配送中心市市政府十五规划的重点建设项目长沙拟规划将北部的捞霞东部的芙蓉区雨花区一带东北部的星沙工业园附近南部的大托铺地区作为四大物流设施规划区长株潭是目前湖南省发展水平最高投资效益最好的地区2004年GDP已达1578

12、4亿元占全省的332接近武汉的16624亿元长沙广州的距离拉近到2个多小时醴陵段已开始实施株洲北站上行系统扩能改造工程也将上马规划的还有湘桂复线改造娄邵线改造一主两次四组团6大主要商圈全市初步形成了综合市场与专业市场相结合大中小网点相结合的市场体系1五一路黄兴路商圈处于城市最核心地带是长沙最早形成的商圈是目前长沙规模最大业态最齐全的商圈主要以百货购物中心超市专卖店餐饮等组成此商圈也是长沙人流量最密集生意最好的商业圈主要有两大块组成五一广场及黄兴南路步行街环绕五一广场主要几大商场友谊大厦春天百货平和堂锦绣大厦购物商场王府井百货万代购物广场新大新商场以及正在加速筹建的铜锣湾商业广场作为五一商圈另一

13、板块的黄兴南路步行街其规模及效益已列入国内十大商业步行街行列在仅长838米的步行街两旁有3000多商家进驻这块名副其实的财富宝地大规模的商家有大连万达购物广场王府井百货沃尔玛国美电器苏宁电器等其区域面积人流总量经济活力在长沙在湖南省都是绝无仅有的其巨大的能量足以带动周边地市甚至辐射中南地区2东塘商圈东塘位于长沙市雨花区东接劳动东路立交桥通连环线影响力余及车站南站人民路沿劳动西路西行辐射力可深度覆盖侯家塘商圈而待韶山南路改扩建完毕后东塘商圈的辐射力将远及汽车南站经过多年的发展东塘商圈已成为长沙城南一个重要的节点是长沙唯一有实力和五一商圈叫板的黄金商圈号称长沙徐家汇经营业态十分丰富百货购物中心超市

14、专卖店餐饮专业市场样样齐全主要商家百货有友谊商城通程名品中心超市有新一佳步步高家润多专卖店有国美电器百胜鞋城等专业市场有神禹女人服装市场东塘大都市地下步行商业街东塘服装交易大楼餐饮有新东方大酒店东塘火宫殿新华削面馆等3袁家岭百货零售商圈星级酒店商务圈商业地产项目有着与商圈相符的特色像处在解放路口星级酒店商务圈内的维一星城国际保利文化大厦等项目就带着酒店商务圈定位的痕迹事实上作为酒店商务商圈的定位由于该聚集了众多大型高档商务酒店可以说这是长沙商务气息最深厚的区域之一火车站商圈火车站金苹果国美阿波罗商业广场家润多千禧店新一佳万通店等随着政府加大对火车站及周边环境的整治火车站商圈这个昔日因经营环境不

15、好而衰落了的老牌商业区域开始重新显现出其独特的商业经营魅力引来通程电器国美电器新一佳超市百信鞋业等品牌商家纷纷火车站商圈将迎来一个繁荣兴盛的高速发展期湾镇被誉为长沙的左岸湾镇有通程商业广场通程电器新一佳步步高新外滩 都 厦 门 高速公路交汇处是省市九五重点工程和国家重点扶持的市场建设项目中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第五大市场年成交总额约80亿元 红星涟源百货城红星糖酒副食品市场红星糖酒副食品市场红星蔬菜市场红星粮油市场红星花卉市场红星花木基地红星畜禽市场红星水果市场红星农博交易中心红星日用品批发市场商业街批发市场大型购物中心专卖店精品店等二餐饮行业分析我司针对长沙市二环以内服务行

16、业较大规模商业进行摸底调查共调查相关产业店铺2218家其中餐饮类1237家娱乐216家休闲类152家美容美发类376家宾馆及招待所类174家其他行业63家调查结果基本发映了长沙服务行业发情况长沙市餐饮业非常发达占本次调查店铺数的55其次为美容美发业占17再次为娱乐业占10最后为宾馆及招待所及休闲分别占8和71餐饮业构成分析餐饮业构成来看二环以内较大餐饮业中中餐类比例最大占77其次为其他餐饮类店铺主要是早点小吃糕点等占13再次为西餐类主要是咖啡厅西餐厅等占7最后为茶楼占3中餐类中经营的菜系湘菜为主湘菜改良菜系受也受到消费者的欢迎从档次构成来看二环以内较大餐饮业中高档店占10中档店占69低档店占2

17、1高档次酒店主要分布在星级酒店办公集中区域高尚住宅区以及湘江风光带2典型中餐店分析名称位置规模M2层数物业类型客户群特征人均消费水平营运方式营运情况富临饭店维一店唯一国际三楼1500一层裙楼商务50-100连锁好大蓉和酒楼迎宾路169号4000二层裙楼商务40-80连锁好秦皇食府总店湘江大道218号5000二层裙楼商务40-80连锁好长沙市中高档中餐厅经营面积在2000平方米至平方米不等人均消费3典型西餐店分析名称位置规模M2层数物业类型客户群特征人均消费水平营运方式营运情况金牛角王中西餐厅松桂园1000一层裙楼商务白领30-50连锁好咖啡之翼芙蓉中路1500二层裙楼商务白领50-60元连锁好

18、上岛咖啡韶山北路482号700一层裙楼商务白领30-50连锁好长沙较大型西餐厅大部分采取连锁经营方式其场所都采取租赁方式楼层多在二层以上面积在500-1500平方之间主要消费需求为商务及公司白领三娱乐行业成分析在娱乐场所中网吧所占比例最大占55其次为歌厅KTV占29同次为酒吧占8其他为影院剧院电子游戏厅共占81典型歌厅分KTV分析名称位置规模M2层数物业类型客户群特征人均消费水平营运方式营运情况金色大帝KTV芙蓉中路湖南财富中心9800三层裙楼商务80-100连锁较好星光灿烂黄兴南路步行街中央广场较好金色年代长沙新世纪体育中心长沙市大型歌厅KTV面积在5000-1000之间金色大帝KTV为长沙

19、新建最大最高档歌厅KTV高档KTV消费主要以商务消费为主中档KTV消费以白领聚会消费为主从租金承受能力来看新世纪体育中心金色年约约2500平方米层高5米可隔两层使用60万月合240元平方米月高档店租金承受能力较强2典型酒吧分析名称位置规模M2层数物业类型客户群特征人均消费水平营运方式营运情况魅力四射1200解放西路4000一层裙楼白领聚会80-100连锁好金色年华解放西路8000二层裙楼白领聚会100-150租赁好可可清吧解放西路500一层裙楼白领商务30以上连锁好蓝魅酒吧解放西路1500二层裙楼白领聚会30-80租赁较好长沙市大型酒吧将表演歌厅迪厅餐饮组合在一起面积在1500-8000平方之

20、间主要集中在解放路酒吧一条街近两年有向办公聚集区扩张的势势消费主要以个人聚会和商务为主租金承受能力较强解放路西路酒吧一条街1F街铺租金达300元平方米月3网吧名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况云旗网络休闲会所解放西路214号1000以上一层裙楼白领3-5元小时租赁好大茂网络黄兴路步行街中心广场名优特大楼3F1000以上一层裙楼游戏玩家3-5元小时连锁好倚天网络会所人民中路324号1000以上一层裙楼周人群游戏玩家4-8元小时租赁好长沙市网吧呈现中高低档营运情况都不错同时消费档次差距明显低档1-2元小时高档3-8元每小时中档2-3元每小时不同档次的店面主要体现在设备装

21、修位置上茂网络所在的黄兴南路步行街三楼月租金约150元平方米月左右高档网吧租金受能力较强4电影剧院名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况湖南大剧院韶山北路裙楼周边白领30-60自营好王府井影城王府井6000商业中心周边白领五一商圈人流25-60联营好长沙电影城解放西路218号3000裙楼周边白领15-30自营一般长沙电影剧院中高档的王府井影城湖南大剧院经营状况良好中低档影城生意较差这与消费人群主要是公司白领情侣有关5电游厅名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况城市英雄解放西路143号500一层裙楼步行街人流20-50租赁好工人文化宫电玩厅东塘工人

22、文化宫300一层裙楼学生2-10租赁一般金满地电游黄兴路培元桥500一层裙楼学生5-10租赁较差电游厅主要消费人群为年轻人以学生为主对区域内人流依赖性较强营业面积在300-500之间四休闲行业分析本次调查共调查较大型休闲店152家其中洗浴按摩业135家占89运动休闲业17家占111洗浴按摩名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况大浪淘沙洗浴广场五一大道419号海阔天空浴场韶山南路1号碧水蓝天温泉浴场碧涛阁芙蓉中路一段306号100-150租赁好目前长沙的洗浴业正处于一种不断升温的发展状态集洗浴按摩健身休闲娱乐美食6大功能于一体的夜间活动中心多种形式于一体的综合性大规模洗浴

23、中心是长沙洗浴业今后发展的大方向2运动健身名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况中体倍力健身俱乐部王府井商业中心6000一层购物中心市中心白领年费3000右加盟已停业格瑞健身健美长沙俱乐部活力羽毛球馆小林子冲金源大酒店后友谊阿波罗康体中心馆车站路阿波罗商业广场四楼长沙市健身行业发展在中国大中等城市中处于中等水平市区健身意识不强主要运动休闲方式有羽毛球乒乓球收费在15-25元小时之间五美容美发美体名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况摩登漂亮宝贝店依玛利亚女子俱乐部多花蔻海洋生活馆多随着长沙经济快速发展人们生活水平提高后对生活质量有了更高层次的需求

24、美容美发业无论从经济价值还是社会价值来讲都已逐渐得到社会的认可和欣赏近几年长沙美容美发业开始朝高档次大规模的方向发展不断地有新的经营模式和定位出现美容美发已经由边缘行业成为第三产业的要组成部分全年全市接待国内旅游者2489万人次同比增长91国内旅游收入1752亿元同比增长180接待入境旅游者2555万人次国际旅游外汇收入202亿美元同比增长433国际国内旅游总收入1912亿元同比增长196全面超额完成了十五旅游发展计划确定的各项经济指标2006年五一黄金周长沙旅游情况据统计五一黄金周期间全市共接待国内外旅游者20223万人次同比增长了1286占全省的3457一日游游客量为15754万人次旅游总

25、收入达到了726亿元同比增长2057占全省总收入的3051旅游总人数和旅游总收入在连续高速增长的情况下今年又有新的突破长沙作为全国旅游目的地城市的形象得到了进一步凸现十一五期间长沙将加快完善产业体系打造旅游精品全面提升产业素质打造5大旅游品牌即山水洲城生态旅游历史文化旅游娱乐休闲旅游红色旅游特色资源旅游力争旅游总收入保持15以上年均增长率到210年旅游总收入达到45亿元长沙商铺投资在2001年兴起据不完全统计2002年商铺价格同比上涨达20-30之多长沙的商市场2004年主要表现为房价走高租价分化商业价值的商业用地供应不足表现在产权式商铺8再到像维多利10这样的二次开发楼盘都采取了产权式高回报

26、率的方式由于商业企业的需求外资导致商铺市场异常活跃商铺的平均回报率达到810完成投资额完成投资41亿元占总投资的1072677亿元占总投资的1586施工面积17586万平方米占总施工面积1075其中新开工面积1979万平方米占总新开工面积的82竣工面积1258万平方米占总竣工面积的1049现房销售面积354万平方米占现房销售面积的9892446万平方米占总销售面积的986比去年同期的减少277预售面积为353万平方米占预售面积的329空置面积为5292万平方米占总空置面积的3718待销面积占6164滞销面积占3065积压面积占771分析通过上图总的来看长沙市的商业地产经历了2004年的供销两旺

27、后2005年的投资施工面积新开工面积竣工面积均有所下降相对2004年预售面积下降396空置面积增长10252006年一季度商业营业用房的滞销面积和积压面积的比例有所上升待销面积比例有所下降商业地产同质化长沙传统的百货商业格局在经营结构上定位较雷同缺乏个性化和特色现有的大型商厦中绝大多数是百货商店业态较为单一不合理的商业布局商业企规模趋小缺乏将经营触角伸向全国乃至世界的辐射能力和扩张实力缺乏具有长沙特色的名牌和旅游产品以小商业为主个人经营发达但没有热点及持续发展的全面的整合扩张计划商业中心没有有效发展无法形成聚集效应所以商铺遍地开花缺乏应变的能力档次不够构建集购物休闲餐饮旅游于一体的全方位新理念

28、的消费体系还有待进一步完善开发商只重视招商不重视经营等长沙的大型商场规划上控制的不是很好导致过量等2005年商业地产分化零售业市场完全开放已久的外资售企业在中国市场扩张这必然会对国内商业地产带来冲击第三部分项目地块解析一项目周边区域调查一商业分布1滨江美食一条街 9D调酒吧秦皇食府好食上七彩江南 10夜色酒吧2湖湘第一家 11华厦大市场3华逸府 12五一商圈4呈翰食府 13下河街市场5福竹怡心园 14中高档家纺6似水华年酒吧 梦洁MINE艾比家饰7解放西路酒吧一条街8蓝魅酒吧分析沿江路独立于长沙市几大商圈且沿江大道左侧无大型商业和休闲场所不能很好的留住沿江风光带休闲人流造成现阶段商业气氛不浓商

29、业幅射力较差业态沿江路商业业态以餐饮为主占43是店铺数量最多和营业面积最大的业态其次为零售占25再次为娱乐休闲及宾馆沿江路优越的交通条件湘江江景及美丽的沿江风光带的建成使得沿江路餐饮近年来发展迅速成为沿江路最主要的业态湘江风光带美食街号称长沙最方便最时尚的美食街客户群覆盖全长沙市具有较大的影响力沿江路百货零售业多为50平方米以下的生活型便利超市主要需求为周边居民日常生活支出幅射范围较少江路娱乐业是解放西路酒吧一条街的延伸相对解放路及长沙市其他娱乐场所规模较小二较大商业调查分析特点物业名称位置规模M2层数物业类型消费水平营运方式营运情况秦皇食府湘江风光带美食街规模M2层数改建40-80连锁好好食

30、上湘江风光带美食街5000左右二层改建40-80好七彩江南湘江风光带美食街5000左右二层改建40-80好湘锦酒楼湘江风光带美食街4000二层改建30-50好华逸府湘江风光带美食街5000左右二层改建40-80好揽江楼湘江风光带美食街3000二层改建50-100好金太阳外婆桥店湘江风光带美食街4000三层改建30-50连锁好似水华年酒吧沿江路营盘路路口1500左右二层裙楼30-60较差已停业YES酒吧沿江风光带轮渡旁一层公建已关门蓝魅酒吧沿江路解放路路口1200一层裙楼50-100较好D调酒吧湘江风光带二层改建50-100好福竹怡心园沿江路38号1500二层改建50-100较好项目周边区域内较

31、大型商业业态主要为餐饮娱乐休闲等大型餐饮主要集中在沿江路中山路至湘春路路段面积在4000-5000之间消费水平分中高档与高档两个档次经营状态良好区域内较大型娱乐可看作解放路酒吧一条街的延伸店面规模相对解放路其他酒吧较小靠近解放路酒吧一条街两家酒店营运情况较好另外两家都因经营不善已停业关门三临街铺位调查分析部分街铺位统计按租金降序排列序号店名类型面积行业租金经营情况1平价自选超市街铺15零售80一般2同意蓄电池街铺8其他75一般3洪湖浪粮油总代理街铺12零售67较好4金太阳鞋业批发市场街铺6零售67较好5伍哥烟酒超市街铺10零售60较好6易飞风筝街铺10零售60较差7好望角超市街铺17零售59较

32、好8湘海烟酒街铺60零售58较好9美容美发街铺15其他53较好10龙兴菜馆街铺90餐饮50一般11旺旺商店街铺24零售50一般序号店名类型面积行业租金经营情况12田记蓄电池经营部街铺20其他50较差13珍珠奶茶街铺17餐饮47一般14湘水人家街铺20餐饮45一般15红蓬子大排挡街铺25餐饮40一般16夕阳红商店街铺30零售40一般17周记超市街铺25零售40一般18广佬生蚝街铺40餐饮38一般19长沙轮渡客运站一带街铺街铺38-40零售25较差20强强油脂街铺35零售23一般最高月租金在解放路口附近约在80元平米最低月租金在靠近本项目的长沙轮渡客运站为25元平米沿江路商业物业主要由私户改建和临

33、街小商铺组成除几家较大餐馆和酒吧外整体形象较差加上区域内商业气氛不浓造成整体租金水平较低大部分商业物业租金水平在40-70元平方米月租金水平由解放西路口向南北两端递减四租售商业调查分析商家名称营业面积铺位大小销售价格元租金元月坡子街民俗美食街8100040-500一均价万二楼均价15万 120-1402F85-953F40 4F 30商业总面积25万其中新建面积157501F内街铺1852752F270元左右3F150左右2F为产权式商铺包租15年回报率72-9预计收回期12年收回投资王府井14万五一新干线地上四层金满地商业街27万1001502005年租金全免经营情况一般商家名称营业面积铺位

34、大小销售价格元租金元月景江东方地上12层长沙百联百货1F 250002004年售价沿江路开发商业项目不多本次调查主要调查的邻近的五一商圈开发的商业项目售价及租金水平五一商圈商业售价最高的是黄兴南路步行街的外街最高曾达7万元五一商圈作为长沙核心商圈日均客流逾10万人次节假日双休日则有15万18万人次本项目位于处于湘江风光带长沙市中段西面为桔子洲可远眺岳麓山东面紧靠长沙市核心商圈五一商圈长沙山水洲城风光尽收眼底自然景观和人文景观资源丰富东邻沿江大道交通方便区域内土地主要规划用途为行政办公用地及二类居住用地人口稠密二项目四至三用地条件分析一基本地形地貌项目用地呈长方形状场地整体地势平整场地内现有地块

35、内现有客运站房机关办公楼餐饮娱乐门面等建筑物二气候条件分析长沙市长沙属亚热带季风湿润气候区季节变化明显冬寒夏热四季分明春秋短促冬夏绵长年平均气温172年平均降雨量13616mm雨季为3-6 月份长沙地区日照时数达1677小时三景观资源分析本项目位于处于湘江风光带长沙市中段西面为湘江及著名的桔子洲可远眺岳麓山东面紧靠长沙市主城区区域内有太平街朝宗街坡子街等历史街区长沙市山水洲城风光尽收眼底自然景观和人文景观资源丰富四交通组织分析项目东临城市主要交通干道沿江路车行交通十分通畅沿江路五一路设有公交停靠站公共交通较为方便项目区域内人流主要为湘江风光带休闲人流受季节天气影响大具有白天人少晚上人多冬天人很

36、少夏天人多雨天人很少等特点同时因五一路湘江一桥立交物理阻档影响区域内休闲人流与五一商圈人流对流很少五周边配套分析项目地处成熟片区紧靠五一商圈周边配套设施齐全包括解放路酒吧一街坡子街商业街湘江风光带西长街小学沃尔玛超市黄兴路步行街长沙轮船客运站等四项目的SWOT分析一优势S区域内丰富的自然人文景观资源湘江风光带现有唯一集旅游码头综合娱乐歌舞厅观光标志塔为一体的地产项目项目蝶影建筑群将成为长沙标志性建筑交通较为便利湘江风光带大量的休闲人流二劣势W项目独立于长沙市各商圈区域内历史上商业氛围较为薄弱湘江风光带休闲人流受季节天气影响较大同时因五一路湘江一桥立交物理阻档影响区域内休闲人流与五一商圈人流对流

37、很少三机会O长沙旅游业餐饮业娱乐休闲业的逢勃发展紧靠解放路酒吧一条街湘江风光带美食街等长沙休闲餐饮习惯性消费区域四威胁点T长沙市2005年商业地产空置面积大幅提升周边商业物业租较低不利于本项目价值提升近两年内银行两次加息对投资者有一定影响周边BOBO国际汀兰雅苑坡子街商业街等项目的竞争威胁五项目综合评价项目位于湘江风光带长沙段中段长沙市山水洲城风光尽收眼底自然景观和人文景观资源丰富是项目最大的优势和特点本项目为湘江风光带唯一集大型商业项目美丽的蝶形建筑群将成为湘江风光带的新亮点和长沙的标志性建筑之一本项目最大的劣势有于区域内商业气氛不浓人流量较小项目建筑成后能否吸引五一商圈消费人群成为关键沿江

38、路道路交通极为方便对引进餐饮娱乐休闲等对交通条件要求较高的行业有较大优势第四部分项目定位在市场经济中企业的目的是盈利是取得比竞争对手更为优秀的公司业绩而商业活动业绩的决定因素主要有三个商业模式商业运作的环境和变化其中影响公司业绩的首要因素是它的商业模式Business Model正是商业模式具体体现了目前公司如何获利以及在未来长时间内的计划商业模式是公司运作的秩序公司依据它建立依据它使用其资源超越竞争者向客户提供更大的价值并依据它盈利商业模式能使企业拥有持久的竞争优势是公司的业绩在长期内领先对手的关键商业模式首先表现了企业获取财富的各个组成部分如利润率和现金流与外部因素之间的相互关系如市场形态

39、竞争局面和行业趋势以及企业的战略和组织能力它是一种系统性的手段用于细致分析这些相互的关系同时检验假设情形并做出实事求是的决定商业模式是企业寻找能够保持企业各个部分之平衡的可行想法的框架商业模式可以概括为一个系统它由不同部分各部分之间的联系及其互动机制组成它是指企业能为客户提供价值同时企业和其他参与者又能分享利益的有机体系它包括产品及服务流信息流和资金流的结构包括对不同商业参与者及其角色的描述还包括不同商业参与者收益及其分配的划分它是一个企业核心竞争力的来源 通过以上观点结合长沙是目前商业发展现状和项目自身的综合条件采取两种商业模式的比较法进行论证 方案一传统商业模式项目传统商业模式的确立参造于

40、目前沿江大道的现有商业业态构成和受五一商圈辐射的次商业区域的地理属性1项目业态和功能组合项目业态宾馆夜总会酒吧餐饮店超市功能组合餐饮休闲娱乐零售购物2价格定位通过对项目及周边在售商业项目市场调查确定五一新干线坡子街王府井三个楼盘作为参考运用市场比较法综合其考评周边有效消费人口人流量交通条件周边租金商业气氛建筑产品升值潜力等因素并进行打分以与本项目进行比较得出项目一层售价在通过商业定价惯例中楼层差价之间的比例得出项目其他楼层售价最终推导出项目市场销售参考均价参考项目比较评分表比较因素权重比较项目五一新干线裙楼坡子街王府井百货本项目周边有效消费人口2019182016人流量2017142012周边

41、租金107696交通条件1514131212商业气氛1087106升值潜力106868商业档次1077910商业模式53344合计10081769074通过市场比较法进行价格测算如下表计算内容代码五一新干线裙楼坡子街王府井百货本项目合计权重值Q81769074一层销售均价P280002500030000权重值比例I919782可比价格PI25580 24342 24667 所占权重W050302街铺权重均价PIW12790 7303 4933 25026 按此方法推导出本项目商业1层的市场均价为25000元M2依据我司商业经验及行业惯例楼层价格级差一般为1F2F1062F3F1073F4F10

42、7推算出1F均价25000元平米2F均价15000元平米3F均价10500元平米4F均价7350元平米以上分析只是从外部市场环境进行的推断更准确和具体的价格有待于在后期销售执行报告中加以详细分析和计算方案二创新商业模式项目地块综合研判项目地处沿江大道的滨江绿化带是政府重点工程是长沙市居民共享的公共资源也是属于全部长沙市市民的资源 每到华灯初下游人如织这一独特的人文景观资源决定了项目的客户来源范围出自于整个长沙市乃至可以形成对整个长沙乃至周边城市的辐射滨江绿化带是政府严控严管的市政形象工程项目零距离亲水零距离亲近绿化带并以28000M的建筑总体量是沿江大道前无古人后无来者巨无霸型的商业项目对于稀

43、缺资源占有的特点和处在长沙东西城之交的泛核心商业圈的显赫位置项目无疑是可以承载顶级商业业态形式的优质地块回顾目前长沙市商业特点商业地产同质化经营结构上定位较雷同缺乏个性化和特色业态较为单一构建集购物休闲餐饮旅游于一体的全方位新理念的消费体系还有待进一步完善位置建筑面积m2销售价格 元m2 元m2月喜来登酒店世界名品专卖芙蓉路松桂园路口400035万600长沙未来最好的酒店通程金色家名品中心韶山中路东塘40500长沙现有最高档品牌卖场共有三层总建筑面积12000平方米平和堂百货五一广场一楼名品柜按收入30分成二三楼服装按收入24分成一名品中心物业名称位置建筑面积m2销售价格 元m2 元m2月金色

44、年代酒吧贺龙体育馆摩天轮下约2500平方米240金色年代酒吧解放西路酒吧一街解放西路周边1F街铺水平约300元平方米月解放西路酒吧一街二酒吧物业名称位置建筑面积m2销售价格 元m2 元m2月唯一星城国际商务楼裙楼五楼长沙市韶山北路39号13525551-4F已招满新世纪花苑候家塘立交西北角40000一楼捌角铺位黄兴南路步行街三楼黄兴南路12000左右150左右三餐饮四俱乐部物业名称物业类型位置建筑面积m2销售价格 元m2 元m2月顺天国际财富中心写字楼甲级写字楼长沙市芙蓉中路368号180以上最高700045物管费18元平方米月不包水电空调等费用唯一星城国际商务楼写字楼甲级写字楼长沙市韶山北路39号36物管费16元平方米月无中央空调通程大酒店写字楼五星级酒店韶山北路149号50-2501156实用率60左右物业管理费20元平方米月实用面积