天津海滨旅游度假区招商计划书.doc

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1、目 录第一章、天津海滨旅游度假区简介3一、天津海滨旅游度假区综述31、天津海滨旅游度假区发展历程42、天津海滨旅游度假区的现状53、天津海滨旅游度假区的特色5二、天津海滨旅游度假区项目管理机构介绍6第二章、天津海滨旅游度假区环境分析和规划介绍7一、天津海滨旅游度假区的环境分析71、天津海滨旅游度假区的自然环境72、天津海滨旅游度假区的交通环境83、天津海滨旅游度假区的政策环境84、天津海滨旅游度假区的基础设施状况8二、海滨旅游度假区规划介绍101、范围、面积102、环境容量分析103、功能区结构规划114、主要项目规划155、给排水、供电、供热、通讯、防风暴潮等工程规划简介17第三章、天津海滨

2、旅游度假区客源市场分析18一、天津海滨旅游度假区的潜力市场18二、天津海滨旅游度假区的定位18三、客源市场定位策略201、核心部分策略202、外形部分策略203、延伸部分策略20四、滨海旅游度假区营销“新理念”21五、滨海旅游度假区的营销方法211、利用旅游宣传品营销222、利用节庆活动营销223、广告营销22六、滨海旅游度假区面临的时代机遇221、旅游业市场前景广阔222、假日旅游在全国范围内升温233、社会消费心理趋于成熟234、创造的异域风情环境，国内能享受国外风情235、极度有利的政策环境236、北京奥运会237、中国加入WTO24第四章、合作和管理方式24一、投资合作方式24二、管理

3、方式24第五章、投资估算、融资需求和财务分析25一、总投资估算25二、建议融资方式25三、财务分析假设25四、财务测算结论26天津海滨旅游度假区招商计划书1. 第一章、 天津海滨旅游度假区简介天津海滨旅游度假区建于1989年，曾称“滨海游乐城” 和“天津海滨浴场”，是隶属于天津塘沽区人民政府的全民所有制事业单位。1993年7月被天津市旅游局批准为涉外旅游景点，是目前国内最大的人工海滨浴场，是以海洋为特色的集旅游、度假、海水浴、温泉康复、水上体育、会议、展览于一体的综合性多功能的游乐景区。1. 一、天津海滨旅游度假区综述天津海滨旅游度假区是天津市人民政府批准的省级旅游度假区，在该景区内投资项目将

4、享受省级经济技术开发区的各项优惠政策。2001年被国家旅游局评为国家首批四A级景区。作为天津市旅游战略的一个中心，两个侧翼的南翼，这是一个充满了投资机遇和旅游前景的开发区域。该景区规划面积22.5平方公里，已开发2平方公里，前期投资已达到3.8亿元人民币，拥有面积为70万平方米，可容纳5万人游泳的海水浴场和80万平方米的水上游乐中心，经过十几年建设开发，初步行成了以海为中心、以温泉为特色，集旅游、度假、娱乐、会议、水上游乐为一体的综合性多功能旅游度假区。这里自然地理条件得天独厚，远离工业区，环境幽雅、空气清新、一半是海水、一半是温泉，海之恋别墅，威尼斯风格的水上客房，堪称一绝。交通便捷，距北京

5、160公里，距天津市中心45公里，京津塘高速公路、京塘高速公路、津滨高速公路、津港公路、海防路形成网络，条条道路通海滨。随着对外开放步伐的加快，这里已成为休闲、度假、疗养的旅游胜地和开发投资的热土。在不远的将来，这里将成为东方的威尼斯、亚洲的夏威夷。（见图一）图一： 天津海滨旅游度假区（天津市海滨浴场）1. 1、 天津海滨旅游度假区发展历程建于1989年8月，是时任天津市市长的李瑞环倡导并亲自为该项目提写“天津海滨浴场”六个钢劲有力的大字。当年该项目被列为天津市政府为人民要办的二十件实事之一；1993年7月被天津市旅游局批准为涉外旅游景点，是目前国内最大的封闭式管理的海滨浴场；1998年2月被

6、天津市人民政府批准为“天津海滨旅游度假区”，享受省级经济技术开发区的各项优惠政策。2001年1月被国家旅游局评定为国家四A级景区，景区规划面积22.5平方公里，目前已建设开发2平方公里。经过十四年的建设与发展，天津海滨旅游度假区初步成为以海洋为中心、以温泉为特色，集旅游、度假、疗养、会议、接待及各种海上项目于一体的旅游度假区。截至到今日，天津海滨旅游度假区总投资近4亿元人民币，累计接待中外游客600多万人次，创造了良好的经济效益和社会效益，成为天津的旅游龙头和对外开放的窗口。2. 2、 天津海滨旅游度假区的现状天津海滨浴场位于海滨旅游规划度假区南端，是海滨旅游度假区的前期工程，占地面积为2平方

7、公里，现已投入3.8亿元人民币，累计接待游客600万人次，每年游客人数早已超过30万人次，浴场总收入6000多万元，已经展现出天津滨海旅游度假区的良好收益和开发前潜力。天津海滨浴场于1989年开始兴建并实现当年对外开放。经过十几年的开发建设，目前已经建设成为我国北方最大的人工海滨浴场，拥有70万平方米的人工海水浴场和80万平方米的综合性水上运动游乐场、大型温泉游乐宫和露天温泉池等设施。游客可以尽情享受畅游大海的豪情和各种水上运动娱乐项目的刺激。目前，海滨旅游度假区已经成为享誉京、津、冀、鲁等地区的海滨休闲、度假、娱乐、旅游、会议接待的首选地之一。天津海滨旅游度假区在现有资源的基础上由天津市渤海

8、规划设计院编制完成了天津海滨旅游度假区总体规划。3. 3、 天津海滨旅游度假区的特色“洗海澡、浴温泉、品海鲜、赶海趣、逛洋货、观海港、看日出”等以“海”为塘沽特色的旅游活动，是天津塘沽发展旅游的整体特色，深受各地游人的喜爱。天津海滨旅游度假区，是全国首批AAAA景区之一，充分体现了塘沽以休闲度假、突出海滨特色的旅游定位。各处紧紧围绕“海”字做文章，建成了以旅游度假、海滨风光、捕鱼赶海、现代娱乐、温泉保健、康复、会议接待等多功能的海滨旅游度假区。（见图二）图二：塘沽滨海旅游度假区被授予国家级4A旅游景区塘沽地热资源丰富，储量达434.9亿吨，出水温度为65-78度，“海水”与“温泉”的结合在沿海

9、大城市非常少见，开发具有海滨特色的医疗、保健温泉及娱乐旅游项目的优势非常大。2. 二、天津海滨旅游度假区项目管理机构介绍塘沽区政府赋予海滨旅游度假区管理委员会行政管理职能，行使海滨旅游度假区的行政管理职责。天津海滨旅游度假区开发建设总公司，是在塘沽政府海滨旅游度假区管理委员会领导下，具有独立法人资格的经济实体（1993年134号天津市塘沽区政府批文）。尤其总体负责按照已经编制完成的总体规划逐步实施开发建设和对外招商工作。2. 第二章、 天津海滨旅游度假区环境分析和规划介绍3. 一、天津海滨旅游度假区的环境分析4. 1、 天津海滨旅游度假区的自然环境天津滨海地区地貌属冲积平原，沿海为典型的淤泥质

10、海岸，滩涂坡度平缓，潮闸带宽度达1.52公里，海水混浊含泥量高，但在塘沽南至高沙岭一带岸段滩涂都为粉砂沉积，经天津市海岸综合调查，从高沙岭往北的长15公里海滩的潮间带均由3米厚的亚沙土构成，呈灰褐色，特别是高沙岭一带水域无污染，不失为天津市建设滨海度假区的理想场所。天津滨海地区属暖温带季风大陆性气候，四季分明，气候干燥，雨少风多，夏季高温，多阴雨，秋季冷暖适宜，晴天多，冬季寒冷，少雷多雾。年平均气温12，平均地面温度14.2，年平均蒸发量1909.6毫米，年平均气压1016.4毫巴，日照百分率65%，全年平均日照实数2898.9小时。经论证，完全适宜开发海滨娱乐项目。天津滨海地区有覆盖整个地区

11、的丰富的地热资源，据一九八九年该地区打热水井有关资料，井深2千米，出水温度达78。井水中含有琉、铁、铜等十多种元素，可治疗风湿病、关节炎和老年斑等多种疾病。地热资源已成为天津海滨旅游度假区优势中的“一绝”。滨海地区的滩涂有丰富的贝类资源，可为游客戏海、赶海及利用潮差围网捕鱼提供便利条件。规划的海滨旅游度假区环境幽静，非常适于进行大规模旅游业开发。5. 2、 天津海滨旅游度假区的交通环境天津海滨旅游度假区距北京最近的海滨旅游度假区。她东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。天津海滨旅游度假区通过建成的海防路与京津塘高速公路相通，距北京160公里，距天津滨海国际

12、机场30公里，距天津市区45公里，距塘沽城区中心20公里，紧临天津港和正在建设的临港工业区。六条国家级道路及京哈铁路贯穿塘沽境内，形成了快捷便利的海、陆、空立体交通网络。天津海滨旅游度假区地理位置得天独厚。天津海滨旅游度假区位于环渤海经济圈和京津塘经济带中心，又处在2003年建成的天津滨海新区中心。依附北方重要经济中心天津市，连结首都北京，幅射冀、鲁、晋、豫、宁等内陆地区。据此判断，拥有强大的客源市场和消费群体。6. 3、 天津海滨旅游度假区的政策环境在海滨旅游度假区注册经营的企业，按照国务院关于试办国家旅游度假区有关问题的通知、国家税务局关于国家旅游度假区有关税收问题的通知精神和省级开发区的

13、政策规定，享受有关优惠政策。7. 4、 天津海滨旅游度假区的基础设施状况1. 1) 海滨旅游度假区的配套设施建设为保护海滨旅游度假区的环境，塘沽区政府和旅游度假区管理委员会加大了对景区内绿化、美化的投入和改善力度。近几年来，新建了环海大道、绿色长廊、奇形怪石、假山亭园、花园绿草、仿真椰树，逐步的完善为广大游客提供一个休闲、度假、疗养、观光的场所所需得配套设施，逐步的在北方树立起“东方威尼斯”的新形象。2. 2) 旅游度假区接待设施建设在方圆二平方公里的陆域和水域上兴建了一大批具有海滨特色的旅游基础服务设施：有面积为70万平方米的可同时容纳5万人游泳的海滨浴场；面积为80万平方米的水上运动场；面

14、积为5400平方米的健身与理疗、康复为一体的温泉游乐宫；具有民族建筑风格的可同时容纳300人就餐的金海饭店；具有海鲜特色的金沙滩海鲜快餐厅、海鲜宫；威尼斯风格的水上客房、温泉公寓、海滨别墅、沙滩帐篷；具有傣家风情的椰林木屋；集餐饮、住宿、会议为一体的金海宾馆。截止目前，共拥有旅游饭店、酒店10个，床位1500多张。近几年来，已有近10个单位前来投资兴建各种设施，陆续建成了三星级的夏日酒店、三源电力培训中心、交管培训中心、引进北京巴拉地餐饮烧烤、海南金海洋水族馆等。据统计自19891997年，累计出让土地8万多平方米。浴场内部供水、供电、道路等基础设施建设也已形成相当的规模。3. 3) 旅游度假

15、区信息与服务系统建设海滨旅游度假区现拥有1000门微波程控电话，3.5万伏变电站，冷热水井、卫星电视转播系统，公用磁卡电话、广播站、医疗中心、水上救护中心、游客投诉咨询中心、团体旅行社接待中心等设施，同时伴随新规划区域的发展建设，还会有相应的交通、通讯和信息系统配套建设。4. 4) 旅游度假区文化娱乐设施的建设 海滨旅游度假区游乐服务设施功能齐全。以“海”字做文章，引进开发各种海上体育运动、休闲娱乐项目包括：海上快艇俱乐部、海上网球场、多滑道海水滑梯、渔家风情的赶海拾贝、海鲜食廊、海上垂钓园、沙滩排球、儿童温泉戏水园、空中跳伞等活动并配有中华龙车、足球与保龄球馆等相关设施。旅游文化活动丰富多彩

16、，举办两届“全国沙滩排球精英对抗赛”、每年一届的“中国天津赶海节”、盛事空前的“津沽海会”、环场长跑比赛、海上趣味运动会、龙舟大赛、沙滩泳装模特表演、飞行跳伞表演、 民族歌舞表演、焰火晚会、书法绘画、摄影比赛等。4. 二、海滨旅游度假区规划介绍8. 1、 范围、面积表一：塘沽滨海旅游度假区范围面积表面积东临：沿海防路向东滩涂延伸3公里西到：海防路南抵：现海滨旅游度假区北面：由现海滨旅游度假区南边界向北7.5公里总计为22.5平方公里陆域面积：约8平方公里水域面积：约14.5平方公里9. 2、 环境容量分析海滨旅游度假区环境容量是旅游区合理容纳的游人量的理论规模，其为建设管理提供了一定的定量依据

17、，是今后衡量旅游区资源利用水平、景区环境水平及生态环境状况的一个标准。在分析景区、景点及游线情况的基础上，分别用面积容量法和线路容量法求得。（见表二）表二：旅游度假区环境容量表测算区域活动面积或长度游人容量（人）测算参数车行道37km5550150人/km步行道35km5600160人/km林地125ha6255200m/人游乐大观园（含别墅）100ha2500040m/人环球漫游200ha3300060m/人海水浴场110ha（水面）3000040m/人水上活动区100ha（水面）3000300m/人综合区170ha（水、陆）20000度假村100ha500050人/ha度假村40ha260

18、065人/ha林中露营区10ha2000200人/ha万国博览100ha20000200人/ha总计160000此外，根据有关调查资料和该区的实际情况，规划将服务人员数量定为游客总人数的8%10%，即1280016000人。10. 3、 功能区结构规划规划将旅游度假区分成若干个不同的功能区，将它们沿着海防路串连式布置，以各级道路和水路将各功能区连接起来，同时在某些功能区段的外海岸边设置栈桥和快艇码头，通过外海进一步加强了功能区之间的联系。5. 1) 水域区规划旅游度假区现有区域基本由五个水面组成，规划方案将赋与五个水面以不同的特色。南侧泳区将继续作为旅游度假区使用；北侧泳区水面较大，西半侧规划

19、作海水浴场之外，东半侧作为快艇活动区。这样还可以利用快艇活动造浪，增加海水浴的乐趣；南后湖水面面积相对较小，且现在已有若干建筑延伸在水面上，因此规划中设计了适合水面上项目。例如：水面东北水域拟建水上别墅，湖心利用沉淀泥沙堆积起一座湖心岛，改变现在开敞的性质，使其变得丰富而充满内含；北后湖重点是丰富岸线形状，制造安静、平和的气氛，使之成为别墅、公寓区客人及游人划船、休闲的去处。为增添海水浴的自然情趣，进一步开发浴场资源，在围堤南侧利用海水水凹面入，开辟自然海水浴场。在围堤东侧修建游船码头，供游人扬帆远航。6. 2) 娱乐设施区规划除与海水浴相关的两个海水浴场、一个自然海水浴场、一个快艇游乐区和若

20、干游船码头外，另外的陆上娱乐设施主要分布在北段岸线、两后湖间的陆域上以及南后湖的湖心岛上，主要项目有：（A） 北侧岸线北段的以各种运动为主、包括大型室内活动场地的运动区和一个温泉世界；（B） 两后湖间陆域上的青少年游乐宫和一个公园；（C） 南后湖小岛上的一个综合娱乐城。7. 3) 公建区规划除南侧岸线现有大量公建外，新规划出的公建区包括北岸的度假旅馆、海鲜街和中段岸线上的会议中心。根据功能和景观要求，旅馆面向浴场区，海鲜街也紧靠浴场区并与宾馆和公寓区相临；会议中心面向相对安静的南后湖，并与别墅、公寓区相临，此规划设计充分利用了海滨沿岸的资源并考虑了如何为游客提供便捷的服务。8. 4) 别墅、公

21、寓区规划规划中有四片别墅、公寓区：（A） 南后湖东北角建水上别墅，同现有的南岸别墅结合成一片；（B） 中段岸线在水渠西岸建设一片别墅区和七栋公寓楼；（C） 北后湖东侧建水上别墅和公寓楼；（D） 现南入口大道南的别墅区，以康复理疗为特色，层数为23层。这四个别墅、公寓区所处地段皆视野开阔，景观良好，位置相对远离水上活动、泳区等喧闹场所、环境优雅；四区不管从交通还是视觉上都是联通的，这样便于日常管理、旅客交流和增加别墅、公寓区特有的气氛。9. 5) 环球漫游规划陆域约200公顷，位于水上迪斯尼南侧，为全度假区的精华所在。在该区域的平面布局上，严格按照全球地形微缩出一个包括五大洲四大洋的小世界，在陆

22、域上不同位置，按一定比例相应地制作出与我们这个现实地球一致的典型地形地貌。该区域内的主要游览内容包括环球港口和国际民俗村。其中各个港口和民俗村的安置都将与其所在的地理位置相吻合。10. 6) 万国博览规划该区位于环球漫游与北侧海水浴场之间的大面积陆域上，用地100公顷。该区中部为一东西向大道，大道两侧为博览建筑，考虑到塘沽今后将发展为自由港区和对外开放的城市，有必要结合滨海地理优势和旅游资源，集中设置博览区，以供举办世界性的展览之用。大道西端为会议中心，会议中心和博览区可接待游客约2万人。万国博览区是世界现代化建筑荟萃的场所，这里有完善的服务设施，位置优越，也是游客较集中的区域之一。位于该区的

23、会议中心主要规划布置高、中档宾馆、写字楼、商业购物中心、餐饮设施及文化娱乐设施等。会议中心是天津海滨旅游度假区建筑轮廓线中的制高点。11. 7) 道路交通规划内部道路网主要分三级。（A） 主要干道：包括天津海滨旅游度假区内周边环线，贯穿万国博览东西向道路，水上迪斯尼与环球漫游景区之间的道路。宽度为16米，断面形式为3.593.5；（B） 次干道：为联系各景区的交通干道，宽9米，断面形式为171；（C） 步行路：供游人步行游览的道路，路宽约2米。规划在度假区内部主要干道上安排小型公交车客运环线，次要干道上安排小型电瓶车，方便游人的游览活动。在环球博览、水上迪斯尼区的沿岸主要景点处，均设置游船码头

24、、配备游船，组成水上浏览环线。规划沿着海防路设四个度假区主入口，分别位于综合区、万国博览区、北度假区和水上迪斯尼，每个入口处设一个停车场，停车场总面积约80000平方米，可设1600个停车位。12.13. 待添加的隐藏文字内容18) 绿化布置规划区内将有三片大的集中绿地：（A） 会议中心以北的公园，它主要服务于游乐宫、会议中心和与其相邻的一片别墅、公寓区；（B） 海鲜街以北的绿地，服务于度假旅馆、水上别墅、公寓区和海鲜街；（C） 中心广场西的绿地，这片绿地由于受南岸线地块狭窄的影响，面积有限，它服务于中心广场、北侧的宾馆，还有别墅区及海滩。这三块集中绿化，分别成为几组建筑围合的中心，它们对于创

25、造优美自然的旅游区景观起着至关重要的作用。11. 4、 主要项目规划14. 1) 水上别墅及低层公寓目前度假区陆地面积有限，相比之下水域面积过大而又显得空旷没有充分得到利用。因此为了充分开发度假区的用地资源，利用其独特物自然景观，在规划中分别在两个后湖里设置了两片水上别墅。水上别墅基础做于水中，通过连桥相联。水上别墅的建筑风格以轻巧、新颖为主，布置尽量灵活多样又不失规律性，并且现状或规划中的别墅区和公寓区相邻成片，这样可便于日常管理。两个水上别墅都设有游船码头，停靠旅客租用的游艇和往返于别墅区与其他景点的游船。规划有两片低层公寓共十一栋与别墅区相邻。低层公寓主要是满足短期居住的旅客的住宿要求，

26、内部可设厨房，住客可通过赶海或海鲜街购买食品，自己烹饪制作。低层公寓层数以三层为主。15. 2) 温泉世界温泉世界是利用地热资源开辟的一个以淡水游泳为主的室外综合活动场。这里将引进一些先进的游乐设施，使游人享受淡水游泳、日光浴、水滑梯等多种游乐项目的乐趣。温泉世界是对海水浴的一个良好的补充，估计建成后会有很多游人愿意以温泉世界活动代替海水浴后的淋浴。温泉世界将在近期开始建设。16. 3) 海鲜街游人在赶海满载而归后，可到海鲜街的店面里自己制作或请厨师制作。除以烹调海鲜为主的饭店外，海鲜街还设一些出售旅游用品和纪念品的商店。海鲜街建筑风格体现海滨特色，中间围合的小广场在具体设计中亦要体现独特的风

27、格。17. 4) 海滨度假旅馆规划区中有两处旅馆，一个靠中心广场，目前已经竣工；另一个规划在海鲜街以北，由两栋旅馆和裙房组成。这组旅馆面向海滩，背后是一片集中绿地，南边是海鲜街，其建成后将成为游乐城的景观中心，对丰富游乐城的立面轮廓线起重要作用。18. 5) 休闲世界这是对度假旅馆以北以休闲、运动为主的一片综合区域的总称，它包括网球场、溜马场、大型室内活动中心、高尔夫球练习场和集模拟枪战与传奇故事于一体的“海盗战争”等。另外，这里设有其他的娱乐机构，如老年俱乐部、航海俱乐部、垂钓俱乐部等。19. 6) 游乐宫和桃园岛此游乐宫主要为青少年准备，集游乐、科普教育于一体，并可举办主题与海洋相关的夏令

28、营活动。利用北后湖沉淀的泥沙，在湖心堆积起小岛，并在上面建设综合娱乐设施和别墅。其娱乐项目的选择上可有独特性，结合小型沙滩、日光浴和可供过夜住宿的别墅，这里将成为一个相对独立的世外桃源、度假天堂。20. 7) 海水浴场主要分三段，北浴场、南浴场和自然海水浴场。北浴场将利用相邻的快艇活动区造浪来增添游泳的乐趣。自然海水浴是新增添的一个项目，安排在南边的海面凹入处，并修建一个浮筏码头，以利于安全。21. 8) 快艇活动和远航快艇活动与北浴场安排在一起，中间用安全网隔开，从事各种快艇运动，同时为浴场造浪。在浴场以外建远航码头，供游人扬帆远航。22. 9) 直升机停机坪总体规划要求规划出直升机停机坪，

29、为避免噪音污染，将其设置在北后湖的西北角，并配以相应设施。12. 5、 给排水、供电、供热、通讯、防风暴潮等工程规划简介天津海滨旅游度假区水源近期主要为地下水。取水泵点结合规划布局，在游客稠密及居住度假区域设置，管网自成体系，远期考虑从塘沽城区接管引水解决。天津海滨旅游度假区污水主要为生活污水、粪便经沉淀处理用管道直接排往外海。远期视发展规模可以旅游区内建污水处理厂。在一期建设阶段暂不考虑用电量增加，视开发建设的进度，拟在博览区适当的位置建一座110千伏变电站。度假区供热主要通过以下两个途径解决。一是地热水采暖，适用于中低档公寓及写字楼采暖；另一个是空调采暖，由于耗电量大，可用于高档别墅、公寓

30、及管理标准较高的建筑。远期拟建500010000门程控电话支局一处。根据塘沽新港六米码头验潮站19801985年实测潮位资料进行的最高潮位频率分析得出，百年一遇的最高潮位为4.84米。初定天津海滨旅游度假区远期的土埝顶高程为7.306.8米。（参照附件图）13. 第三章、 天津海滨旅游度假区客源市场分析5. 一、天津海滨旅游度假区的潜力市场市场对一个景点产品作何反应是决定这个景点成功与否的重要因素。一个好的景点首先要由一个巨大的潜力市场，在此基础上发挥项目特色，准确定位，才能逐步走上成功的道路。中国的人均海岸线约2.5厘米，属于非常少的国家，所以海滨的资源相对稀缺，这种稀缺现象在北方体现的尤其

31、突出。天津海滨旅游度假区要抓住这种优势，争取短期树立起良好的海滨形象，创建完备的海滨旅游度假设施，争取客源市场辐射京、津、冀、晋、鲁等省市。且伴随人民物质文化生活的改善，国内旅游人数的增长势头十分明显，这样分析起来，天津滨海旅游度假区的潜力市场特别巨大。6. 二、天津海滨旅游度假区的定位天津市人民政府关于同意设立天津海滨旅游度假区的批复津政函19988号文件中提出：要进一步完善海滨旅游度假区的总体规划，突出海滨特色，建设风格要和谐统一。要以吸引外资为重点，开发档次高、结构合理、特色鲜明的旅游项目，既满足国内游客的需要，又符合国际游客的需求。海滨旅游度假区是我市唯一的旅游开发开放区域，是塘沽旅游

32、业发展的龙头，也是滨海新区发展的重点区域之一，更是天津旅游产业的重要组成部分。要努力建设成为以海为特色，以地热资源为优势，集旅游、度假、娱乐及相关产业为一体的多功能、综合性的全国著名旅游度假区。图三：海滨旅游度假区市场定位图示：2津、京、冀、鲁、晋等周边地区总人口年龄构成定位：20-40之间人群定位：看海周边的内陆城市旅游产品有效的营销手段有效游客人群城市人口的增长，城乡人口构成的变化，城市群的出现，为度假旅游打下了一个良好的基础，这是度假旅游发展的前提条件。但不管是什么形式的旅游方式，最基本的旅游条件都是两个，一个是人们的收入水平达到出游的要求；另一个是出门旅游的人有足够的时间。针对滨海旅游

33、度假区的资源优势，以海为核心，定位于京津周边的内陆城市，年龄在20-40之间的工薪族、家庭和离退休人员是经过论证并实践的。内陆城市的人群对海有一种特殊的向往，尤其是平时工作压力较大的工薪阶层，周末、节日走出城市，呼吸来势海洋的新鲜空气的想法油然而生。而双休、五一及十一假日为天津滨海旅游度假的观光提供了时间上的保障。加上度假区为游客准备的各种活动和设施给繁忙的都市人口带来无比的轻松和愉悦。这里自然更是欢度周末娱乐休闲、度假的好去处。7. 三、客源市场定位策略采用完全不同的三种策略来吸引天津海滨旅游度假区的游客：13. 1、 核心部分策略本项目的核心部分由两点，一是塘沽是距离中国北方内陆省市最近的

34、海滨小城，在方圆很大面积里没有类似的沿海滩涂。二是天津塘沽是辐射周边多个大城市的地区之一，并周边城市有大量的人口居住。所以滨海旅游度假区的主题和关键核心是以 “海” 为中心，处处发挥“海”的优势，并结合都市人口的特点来服务。14. 2、 外形部分策略通过服务质量、纪念品的花样和质量、员工态度、员工着装、景区设计风格、商品价格、服务价格、品牌形象等旅游景区的外形部分树立处处心系有效游客群体的策略服务于大众。15. 3、 延伸部分策略通过提供便捷的信息服务、结算付款服务、信用系统、优惠措施与竞争者比服务，从而创建自己的竞争优势。总之，旅游业是一个需要“新”、“奇”、“特”的行业，因为游客所追求的就

35、是 “新”、“奇”、“特”的意境，因此，不断的创新，应当贯穿旅游行业的全部和旅游活动的全过程。首先，旅游产品的“硬产品”旅游景区、景点需要树立特色，它所追求的是人无我有、人有我特、人特我奇。只有用新视角、新思维、新活动在保持自身特色的前提下推陈出新，才是企业在竞争中制胜的法宝。8. 四、滨海旅游度假区营销“新理念” 旅游营销无论理念还是方式均要随着时代的进步而变化，要迎合时尚，不断改进营销方式、方法。个性化是一种创新，是在体现更高层次人文关怀精神的理念扩张。创新要坚持科学性、实践性和开放性，创造新的适销对路的“精品”，实现产品与市场的匹配。历史进入21世纪。与20世纪以工业化为主题的社会化大生

36、产蓬勃发展所不同的是，21世纪以旅游业为主导的休闲产业异军突起，人们的人生目标从20世纪追求物质财富极大化转向物质与精神的同步释放，追求生活品质的高尚化。这一转变，将是人类进化的需要，又是社会发展的必然，它所衍生的是21世纪与人类社会文明的进步相比称的精神文化产业的快速发展。国际旅游在世界范围内的迅速膨胀即有力的说明了其中的缘由。度假旅游方式是休闲、放松、其旅游吸引点主要是各种娱乐、健身、休闲的设施，因此度假区旅游开发侧重于对旅游项目、活动、文化的策划和设计。与之大有不同的观光旅游是以欣赏风景为主，很显然他的景色建设就非常的重要了。所以度假区的营销和策划要有“新理念”才会有特色和生命力。下面介

37、绍滨海旅游对加区的 “新理念”之一 “分时度假”：分时度假（Timeshare）倡导的是旅游度假新概念，强调的是给消费者一个“家”的感觉，度假村的房间不是一般的标准客房，是带有家居特色的套房，面积不小于20平方米，并备有所有家庭生活的相关设施，游客可以到海鲜街购物，回度假村 “烧烤”，真正的享受人生，达到休闲、放松、远离烦碌的舒适感。9. 五、滨海旅游度假区的营销方法与观光旅游不同，度假旅游有其根本的不同。比如观光旅游项目注重资源的开发与利用，而度假旅游项目更应该注重休闲、娱乐设施和活动的开发策划。因此旅游项目的自身特点会直接影响旅游项目的营销方式。我们将采用的营销方式有以下几种：16. 1、

38、 利用旅游宣传品营销我们将利用动态和静态的两种旅游宣传品进行宣传。静态资料按照表现形式不同分为：文字、照片、图件、广告牌、宣传画等。按照表现的内容不同又分为：介绍旅游城市的宣传品和介绍滨海旅游度假区的宣称品；动态的旅游宣传资料包括电影片、录像片、电视片、光盘、计算机软盘、广播宣传等。17. 2、 利用节庆活动营销我们已经根据滨海旅游度假区的特色，确定了各种活动的主题和基本的活动方案。津沽海会就是每年滨海旅游度假区拉开旅游帷幕的定期性活动，每年都吸引大量的游客。同时，滨海旅游度假区管理委员会还与几家有实力的策划公司建立了良好的合作关系，从而能保证新活动策划的层出不穷。18. 3、 广告营销滨海旅

39、游度假区管理委员会拟定了详细的广告营销方案。其中包括传统型的广告有报刊、电波（广播和电视）、户外广告（广告牌和空中广告）、印刷品广告（招贴画、宣传小册、旅游手册、活页宣传品、明信片、挂历）以及近来随着信息技术发展而得以迅速发展的网上广告。10. 六、滨海旅游度假区面临的时代机遇滨海旅游度假区的建设与开发所面临着如下的机遇：19. 1、 旅游业市场前景广阔中国经济发展迅速“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和2010年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达500美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、

40、天津及周边一些地区已达到或超过1000美元。而据世界银行的统计，人均年收入达400-800美元是国内旅游的急剧发展期。20. 2、 假日旅游在全国范围内升温目前我国居民的节假日由原先的7天增加到10天，全年的休假（含双休日）总共达到114天，约占全年总天数的1/3。因而假日旅游也成为滨海旅游业发展的重要因素。随着我国经济的进一步发展，带薪休假制度将在我国出现，这将带来新的一轮的持续的假日旅游热潮，进一步推动天津市旅游业的发展。21. 3、 社会消费心理趋于成熟随着居民生活水平的提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变，我国居民的恩格尔系数逐年下降。越来越多的居

41、民趋向于观光和度假旅游。休闲性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位，高科技，文化型，质量型，休闲型，生态型在现代旅游中的分量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。22. 4、 创造的异域风情环境，国内能享受国外风情奇异的外国风光是滨海旅游度假区的一大特色，这给不能出国旅游的人带来了娱乐的机会和乐趣。23. 5、 极度有利的政策环境党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。旅游业已成为我国经济发展的一个新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。24. 6、 北京奥运会目前北京申办2008年夏季奥运会成功，这将为京津地区吸引大

42、批的国内旅客和海外旅客。天津也将成为重要的场地所在地之一，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成一个二至三年的旅游高潮。25. 7、 中国加入WTO加入世界贸易组织会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的，有力的。我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐。有利于建立更加符合国际规则的运行机制。加入WTO以后，外国旅行社会通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。4. 第四章、 合作和管理方式11. 一、投资合作方式天津滨海旅游度假区管理委员会及滨海旅游度假区

43、开发有限公司欢迎来自社会各界的公司、个人、组织以直接投资、间接投资、合作、合资等各种可能的合作模式展开合作。12. 二、管理方式我们可以接受更为合理和科学的管理方式，如：股份制经营、联合成立管理委员会或者委托管理等等。当然我们更欢迎投资者在带来资金的同时也能够带来先进的管理和运营经验。5. 第五章、 投资估算、融资需求和财务分析13. 一、总投资估算经初步测算，该项目的总投资约为2亿元人民币。其中海中就地取土堆积成陆1.2亿元，水、电、道路、通讯等配套设施建设投资约为8000万元。14. 二、建议融资方式合资合作，是通过设立有限公司的形式吸引其他投资者作为股东，使项目拥有必要的配套资金的融资行

44、为。也可以就某个具体规划项目与意向投资者达成协议，可以授权其按照规划建设并负责经营管理。采用BOT方式融资：Build-Operate-Transfer，即建设经营转让，BOT是指基础设施建设的一类方式，有时被称为“公共工程特许权”，常见的操作方式是针对政府设立的基建项目（如道路、桥梁等），吸引国外公司投资建设，按约定经营一个时期（一般20年以上），期满后返还给政府。也可以利用当地的政府的资金（设立旅游发展基金）支持先期建设一些设施和景点，并用于开发市场，完善服务，为旅游业发展提供保障。 其他融资方式还有：抵押、担保、以土地置换投资等。15. 三、财务分析假设见下表三。表三：旅游度假区财务分析

45、基础数据表基础数据表年工资及福利（万元）50.00门票价格（元）35年燃料及动力（万元）50.00人均餐饮消费（元）50年广告宣传（万元）100.00餐饮业利润率估计20%年维修保养（万元）80.00宾馆住宿率70%年其它费用（万元）30.00住宿消费/天150.00年可供游览天数（天）180娱乐的平均花费(元)35.00其它费用10.0016. 四、财务测算结论经初步测算，该项目的总投资约为2亿元人民币。其中海中就地取土堆积成陆1.2亿元，水、电、道路、通讯等配套设施建设投资约为8000万元。项目投资内部收益率(FIRR)=12.20%；项目投资回收期约为10.15年。经过初步计算表明，响螺湾娱乐公园项目在财务上是可行的，有比较丰厚的利润回报。说明：本项目的财务评价是在国家现行财税制度和现行物价水平的基础上，依据国家计委和建设部联合发布的建设项目财务评价方法与参数（第二版）等有关文件，在各种基础假设数据的基础上进行的。此财务评估的客流估算基础是假设由全国各地去天津的游客数量的50%将到滨海旅游度假区游览。