宏城房地产企业融资计划书.doc

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1、上饶宏城房地产发展有限公司融资计划书一、公司介绍1、说明2012年4月28日“上饶宏城房地产发展有限公司” 已在工商局变更为“江西宏城伟业投资集团有限公司”。以下内容公司名称暂时仍用上饶宏城房地产发展有限公司。2、公司简介上饶宏城房地产发展有限公司成立于1992年，其前身为上饶县城乡综合开发有限公司。2000年7月经改制成民营股份制企业，并更名为上饶宏城房地产发展有限公司，公司经营地址在上饶县旭日镇信美路4号，注册资本金为3000万元，开发资质为贰级，主营房地产开发、经营与销售。公司理念是：诚实守信 铸就精品。公司在“十二五”的规划目标是将公司由原来专业做房地产开发为主，逐步建立以房地产开发、

2、旅游与工业的三大产业为核心的经营结构。在未来5年内企业主要解决四大战略问题：第一是经营结构调整；第二是企业管理改革与管理技术运用；第三是人才引进与培养；第四是开拓大资金融资渠道。公司董事长兼法人代表王昕辰，从事房地产行业近20年，具有丰富的房地产经营管理经验。公司设有工程部、财务部、营销服务部、行政部等部门。 公司成立以来，在公司决策层的正确决策下及全体员工的共同努力，主营业务取得了快速发展，先后开发了多个房地产项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。 “绿野春天 ”楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被上饶市房管局

3、、上饶市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。多年来，企业为发展需要不断完善管理体制，更新社会观念，树立“以品牌创效益，以质量求发展”的观念， 20032010年通过ISO9001-2000质量管理体系认证，2010年被上饶市工商局评为守合同重信用2A单位，并先后十余次被省、市、县相关部门授予“先进企业”、“纳税大户”等相关荣誉称号。经过近几年的快速发展，公司在资金实力得到加强的同时，还集中和锻炼了一批房地产业的专业技术人才，在决策、规划、设计、施工建设中，成本控制、市场营销等各个方面积累了丰富的经验，为企业有效规避、防范和控制经营风险，进一步提高经营管理水平和市场竞争力，奠定了坚实的基础，企

4、业具有良好的发展前景。 3、公司现状 资产负债：截止2011年12月31日,上饶宏城房地产发展有限公司资产总额为人民币139867871.8元，负债34759233.28元，所有者权益为人民币105108638.52元。4、股东实力股东王昕辰2400万元，住所：上饶县旭日街道办信美路10号5幢 103室，身份证号：362321195809090018；股东饶贤忠150万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢303室，身份证号：362321196903217577；股东郭蔚120万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号4幢303室，身份证号：362321195906160217；股东徐筱莺120

5、万元，住所：上饶县旭日街道办凤凰西大道70号13幢402室，身份证号：36232119591004004X；股东缪林鸣90万元，住所：上饶市信州区尚仪路19号2单元501室，身份证号：362301196209100015；股东徐文东60万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢302室，身份证号：362321197512168119；股东周晓明60万元，住所：上饶县旭日街道办七六路9号402室。5、历史业绩 自2000年开始先后开发了“育才小区”、“信美别墅区”、“智星楼源”、“绿野春天”及“绿野星城”等项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。 “绿野春天 ”楼盘入选

6、由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被上饶市房管局、上饶市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。6、资信程度 本公司自2004年-2010年连续被上饶市工商局评为“2A级重合同守信用单位”；被市县地税局评为“诚信纳税企业”，信用等级被银行评为A级。7、董事会决议 2012年4月25日经董事会决议，对本公司准备开发的绿野御龙苑项目进行融资。 二、项目分析 1、项目的基本情况 项目为上饶宏城房地产发展有限公司绿野御龙苑建设项目，建设期限为3年（2012年7月2015年6月）。项目位于上饶县新行政中心的核心区，旭日北大道以西，311高速公路以北。本项目用地

7、面积为21493.44平方米。绿野御龙苑建设项目是上饶宏城房地产发展有限公司在上饶县建设的现代化商住小区，项目占地21493.44平方米，总建筑面积48719.32平方米。该项目拟建设小高层、高层商住小区，其中：住宅面积36618.85平方米，商业房面积3129.10平方米，社区用房538.44平方米，办公面积2699.61，架空层332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。2、项目来历 本项目是在2011年1月28日在上饶县国土资源局以竞拍的方式获得土地的使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。 3、证件状况文件 目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，

8、具体见附件。 4、资金投入 项目总投资人民币11692.6万元，企业筹集81692.6万元，计划融资银行贷款3000万元。本项目计划在2012年10月1日开始销售，预计第一期销售住宅均价在4000元/，投入销售在12000平方米，一期在3个月销售回款在3500万元左右；整个项目的销售在28个月之内，预计总销售收入在1.9亿元左右。5、市场定位 本项目总体市场定位为高端产品，中高端价格。客户群为注重品牌的城市精英们，主要集中在3045之间，企业主、公司的经理阶层、小型私营公司决策层、政府公务员，家庭年收入在8万元以上，有部分灰色收入或者企业分红的人。他们比较注重健康、家庭生活、楼盘功能及配套设置

9、、楼盘形象定位及创新理念、项目的地段及价格。6、建造的过程和保证 本项目由本公司参股的江西宏城建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。三、市场分析 1、上饶市房地产宏观经济分析 近年来，上饶市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动上饶市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。、2006年状况进一步发展建筑业抓住中心城市和小城镇建设的有利时机，进一步促进建筑业的发展，加快建筑新技术和新型建材的应用。2005年，建成2-3个一级建筑企业。2006年建筑业生

10、产发展加快。全年全社会建筑业增加值44.7亿元，比上年增长12.9%。全市资质等级四级及以上的建筑业企业完成总产值44.9亿元，增长22.4%。房屋施工面积863.8万平方米，增长61.2%；房屋建筑竣工面积697.7万平方米，增长87.3 %。、2007年状况大力发展房地产业，深化住房制度改革，实现住宅的商品化、社会化，激活房地产市场。房地产业以发展经济适用住房为主体，推进危旧房改造工程、安居工程和住宅小区建设，积极发展安居工程和适度发展豪华住宅小区建设，以适应不同收入层次家庭的住房需求。2007年建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值50.63亿元，增长12.4%。具有资质等级的总承包和专

11、业承包建筑企业实现利润1.3亿元，增长36.3%。房屋建筑施工面积890万平方米，增长3%；房屋建筑竣工面积677万平方米，下降3%。、2008年状况建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值42亿元，增长4.4%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润4.2亿元，增长220%。房屋建筑施工面积1052万平方米，增长18.2%；房屋建筑竣工面积712.2万平方米，增长5.2%。、2009年状况2009年1-9月全市房屋施工面积5738714平方米，比上年同期增长30.3%。其中，住宅施工面积4773703平方米，同比增长30.3%，商业营业用房施工面积656302平方米，增长10.7%。1

12、-9月，全市房屋新开工面积2034812平方米，比上年同期增长26.9%。其中，住宅新开工面积1736269平方米，比去年同期增长27.8%，商业营业用房新开工面积232679平方米，比去年同期增长28.6%。由于房地产开发投资增长较快，拉动上饶市城镇以上的固定资产投资继续平稳增长。2、房地产市场的分析 、商住用地供求运行情况1、土地交易情况、土地成交面积：20052009年，共成交49宗地块合计138.87万平方米，平均每年成交27.77万平方米。其中：商住用地33宗地块合计117.03万平方米；居住用地16宗地块合计21.84万平方米。土地成交量以2006年为最大，特别是商住用地达到58.

13、73万平方米，而以2008年为最小总成交量才1.96万平方米。、土地成交额：20052009年土地成交额总额达8.38亿元，其中商住用地7.52亿元，居住用地0.86亿元。、平均成交单价则由2005年的309元/上升到2009年的1190元/，其中商住用地由2005年的312元/上升到2008年的2778元/，2009年是1705元/；居住用地由2005年的23元/上升到2008年的1258元/，2009年是315元/。2、房产商购置开发情况20052009年，房地产开发企业土地购置面积56.98万平方米，平均每年11.4万平方米。20052009年，土地开发面积116.52万平方米，平均每年

14、23.3万平方米。、房产供求运行情况1、房产开发投资完成情况20052009年，全县累计完成房地产开发投资23.02亿元，平均每年完成投资4.60亿元。其中住宅投资累计21.29亿元，平均每年4.26亿元。在住宅投资中用于经济适用房8887万元，平均每年1777万元。2、房产投资资金来源情况近年，总的来看，在房地产开发企业资金来源中:企业自筹资金占47.93%；银行贷款占32.51%；其它资金（主要是定金及预收款和个人按揭贷款）19.56%。3、房屋供应情况、房屋施工面积：2005年是63.52万平方米，到2009年达到了177.74万平方米，4年增长179.81%。其中住宅则由2005年的5

15、3.34万平方米增加到2009年的147.30万平方米，4年增长176.17%；商用房则由2005年的6.80万平方米增加到2009年的18.78万平方米，4年增长176.25%。、房屋竣工面积：2005年是14.61万平方米，2009年达到42.99万平方米，增长194.28%。其中住宅2009年是39.87万平方米，比2005年的13.10万平方米增长了204.36%；商用房2009年是2.07万平方米，比2005年的0.87万平方米增长了137.21%。4、房屋需求情况、一手房房屋销售面积：20052009年，5年中以2007年销售形势最为看好创下历史最高水平达34.45万平方米，比20

16、05年的15.95万平方米增长116.02%；比2009年的27.24万平方米还要增长26.44%。其中住宅也以2007年增幅最大达历史最高32.25万平方米，比2005年增长153.42%，比2009年增长24.99%；商用房则以2005年销量最大3.01万平方米，后几年起落不定但都不及2005年，甚至到2009年才销售0.53万平方米。、一手房房屋销售额：20052009年，5年中累计完成销售额17.93亿元，平均每年销售3.59亿元。其中住宅累计销售15.75亿元，平均每年销售3.15亿元；商用房累计销售1.72亿元，平均每年销售0.34亿元。3、二手房销售情况：据房管交易中心提供的数据

17、显示，近年来我县二手房交易应当说比较活跃。2005年成交面积达14.89万平方米超出当年一手房成交量2.16万平方米，超幅达16.97%；20062009年4年间每年的成交量虽不如2005年，但其成交量均超过6万平方米，最高年份2007年达9.2万平方米。3、竞争对手和可比较案例 本项目处于上饶县新行政中心核心圈之内，暂无竞争对手。4、未来市场预测及影响因素 上饶县房地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种房地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的

18、城市，本项目的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果。四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单、工作经理和特点如下：、王昕辰：职务是董事长，国家经济师，从事房地产行业20年，在行业有非常丰富的工作经验，为人敦厚，领导力很强，善于发现人才与培养人才，善于学习新知识。、董高锋：职务是总经理，国家房地产经纪人，从事房地产行业13年，在房地产领域擅长房地产投资分析、产品规划、营销策划，在企业现代化管理方面有自己的独到一面。、周晓明：职务是财务部经理，国家会计师，从事房地产财务15年，在专业知识上善于学习，不断向上，擅长财务分析、税务筹划。、郏建华：职务是工程部经理，国家二级建造

19、师，从事房地产工程工作12年，专业是工民建，在工作中善于学习，不断进取，注重培养人才。、缪林鸣：职务是公司副总经理兼营销部经理，从事房地产工作16年，在工作中善于协调关系，办事效率高。、黄兴炉：职务是人事行政部经理，从事房地产工作10年，在工作中思路清晰，善于协调各方关系。2、组织结构 公司组织结构如下：行政副总工程副总营销副总董事长 总经理工程部主任营销部主任行政部主任秘书兼政务文员兼事务收款员售后服务员营销员按揭员财务总监财务部主任会 计董事长助理工程管理人员出 纳3、管理规范性 公司在管理上实行现代化企业管理制度，主张“以法管理，以仁领导”的基本方针，以万科、绿城、恒大等国内一线开发企业

20、的管理模式为学习榜样，积极引进现代化科学管理技术，以用友软件公司开发的房地产企业管理软件进行日常的管理运营。五、财务计划 1、销售收入估算根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。根据市场调查及目前预售情况，住宅按4500元/平方米进行测算；商业用房按6500元/平方米，地下停车位按80000元/个。计算后项目的总销售收入约为人民币1.95亿元，其售价情况如下表：销售收入与经营税金及附加估算表辅助报表1单位：万元合计1231销售收入合计19512.40 5849.71 9752.20 3910.48 1.1住宅销售收入16478.48 4943.54 8239.24

21、 3295.70 可销售面积36618.8510985.66 18309.43 7323.77 单位售价0.450.450.450.45销售比例100%30%50%20%1.2商铺销售收入2033.92 610.17 1016.96 406.78 可销售面积3129.10 938.73 1564.55 625.82 单位售价0.650.650.650.65销售比例100%30%50%20%1.3地下车位销售收入1000296496208可销售数量125376226单位售价8888销售比例100%30%50%20%2经营税金及附加1053.67 315.88 526.62 211.17 2.1营

22、业税975.62 292.49 487.61 195.52 2.2城市维护建设税48.78 14.62 24.38 9.78 2.3教育费附加29.27 8.77 14.63 5.87 3土地增值税266.48 79.94 133.24 53.30 3.1土地增值税（住宅）164.78 49.43 82.39 32.96 3.2土地增值税（店面）101.70 30.51 50.85 20.34 2、成本费用项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行结转，总成本为11692.6万元，各期分别为3507.

23、78万元、5846.30万元、2338.52万元； 经营成本估算表辅助报表3序号产品名称开发产品成本123结转比例经营成本结转比例经营成本结转比例经营成本111692.630%3507.7850%5846.3020%2338.52经营成本合计11692.63507.785846.302338.52、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为585.37万元、975.62万元、390.25万元； 、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算；、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计

24、提城建税及教育费附加，各期分别为315.88万元、526.62万元、211.17万元；、土地增值税：土地增值税（住宅）1%-预征率，（店面）5%-预征率。各期分别为79.94万元、133.24万元、53.30万元。3、利润估算根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币3034.03万元，详见下表：损益表单位：万元序号 项目合计1231经营收入19512.40 5849.71 9752.20 3910.48 1.1销售收入19512.40 5849.71 9752.20 3910.48 1.2出租收入1.3自营收入2经营成本11692.63507.

25、785846.302338.522.1商品房经营成本11692.63507.785846.302338.522.2出租房经营成本3运营费用1951.24585.37975.62390.254修理费用20.000.0010.0010.005经营税金及附加1053.67 315.88 526.62 211.17 6土地增值税266.48 79.94 133.24 53.30 7利润总额4528.411358.52 2264.21 905.68 8所得税1494.38 448.31 747.19 298.88 9税后利润3034.03 910.21 1517.02 606.81 9.1盈余公积金45

26、5.11 136.53 227.55 91.02 9.2应付利润9.3未分配利润2578.93 773.68 1289.46 515.79 4、财务盈利能力分析本项目测算期3年。、现金流量分析见全部投资财务现金流量表。根据全部投资财务现金流量表可以测算以下财务指标：所得税后所得税前计算指标：财务内部收益率：31.92%50.42%财务净现值(I=10%)：1685.032934.65投资回收期：1.991.84、根据损益表可以测算以下指标： 投资收益率=利润总额/总投资100%=（3034.03/14983.99）100%=20.25%投资利税率 （利税总额总投资）100%=（4528.41/

27、14983.99）100%=30.22%全部投资财务现金流量表序号 项目合计1231现金收入19512.40 5849.71 9752.20 3910.48 1.1销售收入19512.40 5849.71 9752.20 3910.48 1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出16478.3713122.12392.67963.62.1开发建设投资11692.611692.62.2运营费用1951.24585.37975.62390.252.3修理费用2010102.4经营税金及附加1053.67315.88526.62211

28、.172.5土地增殖税266.4879.94133.2453.32.6所得税1494.38448.31 747.19 298.88 3税后净现金流量3034.03 -7272.39 7359.53 2946.88 4税后累计净现金流量-7272.39 87.14 3034.03 5税前净现金流量4528.41 -6824.08 8106.72 3245.76 6税后累计净现金流量-6824.08 1282.64 4528.41 5、财务盈利能力分析销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价*(1-5.5%)=14983.99/0.4322*(1-5.5%)=32762.31平方米销售单价盈

29、亏平衡点=成本费用合计/可销售总建筑面积*(1-5.5%)=14983.99/45148.67*(1-5.5%)=3136.28元/平方米。通过上述计算,在销售面积32762.31平方米的情况下(即销售面积达到可销售面积的72.57%时),可实现盈亏平衡。项目在销售单价不低于3136.28元/平方米的情况下,可实现盈利。6、经济合理性分析本项目投资收益率为20.25%、投资利税率为30.22%，经济效益较好；项目税后内部收益率20.55%，超过社会平均利润率10%，抗风险能力较强；项目年交所得税1494.38万元，经营税金及附加1053.67万元，土地增值税266.48万元。由于均为地方税。因

30、此项目可为地方创造2814.53万元的财政收入。通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。六、融资方案的设计 1、融资方式：、股权融资方式方式：融资方式（上饶宏城房地产发展有限公司）将以融资方项目的股权进行抵押借款这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益的项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。具体操作步骤如：签订风险投资协议书A、对融资方的债务权进行核查确认B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定

31、管理上的监控方式、确定协助义务。C、在有关管理部门办理登记手续、债权融资方式方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。上饶宏城房地产发展有限公司以借款的方式与投资方签定的借款合同2、风险分析：为双方的合作打下良好的基础，保障双方的权益，维护各自的利益的最大化，保障项目的正常进行，达到合作的深度，并合理的规避化解风险，对项目的风险进行了分析：A、投资方的投资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。C、破产风险D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的

32、风险E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。风险化解方案：A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。B、投资方式对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。3、退出机制：A、股权方式融资的退出项目进行中投资退出；项目完成投资退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；B、债权方式融资退出项目进行中投资方退出，可以用违约金的形式控制；项目完成投资方退出，按时还本付息；上饶宏城房地产发展有限公司2012年5月14日