某国际动漫城项目可行性研究报告.docx

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1、某国际动漫城项目可行性研究报告沈阳某国际动漫城项目可行性研究报告 一、项目总论 1.1项目背景 1.1.1 项目名称 本次进行可行性研究的项目是：沈阳某国际动漫城项目可行性研究报告 1.1.2 委托方 本项目的委托方：中国某地产集团股份有限公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位：沈阳新峰房地产咨询有限公司 1.1.4 研究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下： 1、委托方提供的规划指标及土地取得成本资料。 2、我司对城市房地产的市场调研资料。 3、房地产开发项目经济评价方法 4、国家及沈阳市经济建设的方针、政策和城市规划。 1.1.5 项目建设规模和

2、内容 本项目总用地面积为787434，规划总建筑面积为554221.4,规划建设为国际动漫产品展示交易中心(A、B段)、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城。 新峰地产 1 根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表： 项目主要技术指标 序号 项目 国际动漫产品展示交易中心(A、B段) 国际动漫模型玩具城 国际动漫主题酒店 国际动漫区域总部 1 总用地面积 国际动漫网游影视城 国际动漫演艺中心 国际动漫创意动漫产业园 国际动漫游戏软件城 露天展示区 合计 国际动漫产品展示交易中心(A、B段) 国际

3、动漫模型玩具城 国际动漫主题酒店 国际动漫区域总部 国际动漫网游影视城 国际动漫演艺中心 国际动漫创意动漫产业园 国际动漫游戏软件城 露天展示区 2 总建筑面积 合计 地下停车位 国际动漫产品展示交易中心(A、B段) 国际动漫模型玩具城 国际动漫主题酒店 国际动漫区域总部 国际动漫网游影视城 国际动漫演艺中心 国际动漫创意动漫产业园 国际动漫游戏软件城 小计 国际动漫产品展示交易中心(A、B段) 国际动漫模型玩具城 国际动漫主题酒店 国际动漫区域总部 3 容积率 国际动漫网游影视城 国际动漫演艺中心 国际动漫创意动漫产业园 国际动漫游戏软件城 露天展示区 面积 175049 77077 144

4、407 45623 38932 64407 76971 110724 54243 787434 106183.7241 50449.2807 115312.6416 60058.6675 42041.06725 57656.3208 50449.2807 72070.401 0 554221.3837 53091.86 16816.43 19218.77 20019.56 0.00 0.00 8408.21 24023.47 141578.30 0.61 0.65 0.80 1.32 1.08 0.90 0.66 0.65 0.00 备注 2124 673 769 801 0 0 336 96

5、1 5663 2 3 6 3 2 2 6 3 0 新峰地产 2 综合容积率 国际动漫产品展示交易中心(A、B段) 国际动漫模型玩具城 国际动漫主题酒店 国际动漫区域总部 国际动漫网游影视城 4 绿化率 国际动漫演艺中心 国际动漫创意动漫产业园 国际动漫游戏软件城 露天展示区 小计 综合 国际动漫产品展示交易中心(A、B段) 国际动漫模型玩具城 国际动漫主题酒店 国际动漫区域总部 5 建筑密度 国际动漫网游影视城 国际动漫演艺中心 国际动漫创意动漫产业园 国际动漫游戏软件城 露天展示区 综合 停车位未计入容积率，地下车位按照25个/计算。 0.70 15% 15% 15% 15% 15% 15%

6、 15% 15% 0% 13.97% 0.30 0.22 0.13 0.44 0.54 0.45 0.11 0.22 0.00 0.243102272 26257.4092 11561.53373 21661.11937 6843.444927 5839.864593 9661.037254 11545.67824 16608.62391 0 109978.7112 109978.7112 53091.86207 16816.4269 19218.7736 20019.55583 21020.53363 28828.1604 8408.21345 24023.467 0 191426.9929

7、 绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以*公布为准。 1.1.6报告成立的假设条件： 本报告的测算结果在如下假设条件下成立： n 本项目严格按照委托提供的规划指标进行开发、按照确定的地价取得土地使用权，并按照本报告所设定的开发顺序及产品组合形式进行开发。 n 项目开发周期为2.5年，其中建设期为1.XX年，土地取得费用全部在第一年年初发生，前期费用在各期期初发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。 n 本项目建成后，本项目建成后，国际动漫产品展示交易中心(A、B段)、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网

8、游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游新峰地产 3 戏软件城、地下停车位等物业全部用于销售，销售率为100%； n 项目的各年销售收入投入下年开发； n 设定行业基准收益率为15%。 1.2可行性研究结论 1.2.1市场预测结论 n 从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。 n 沈阳市固定资产投资虽涨势趋缓，但仍呈逐年上升趋势。全市经济的良好态势是本项目开发的利好条件。 n 城市交通及通讯网络日益发达、完善，为城市的更快的发展提供了良好的基础和保障，对本项目的开发及发展都十分有利。 n 金融业运行平稳，存贷款规模持续增加，全市的

9、金融经济呈现极其良好的势头，降低了本项目开发的风险。 n 全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。中国网络动漫即将步入爆发期，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。 n XX年至今，沈阳的经济一直保持着健康发展，综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为本项目的开发以及发展提供了良好的契机。 n 国家及沈阳市*推出一系列扶持、优惠政策，以前所未有的力度推动动漫业的发展，为动漫基地的建设提供了坚实的基础。 n 动漫产品本身有巨大的市场空间，而动漫产品的衍生产品市场空间更大，为本项目提供了良好的发展机遇。 n 沈阳市动漫产业基地实施产学联合模式，每年可实

10、现对动漫产业输送近千名人才，这对于本项目的发展提供了绝好的人才储备。 n 本项目地处浑河南岸，是沈阳市未来城市规划中重点发展的区域，优越的地理位置为本项目开发提供了强有力的保障。 新峰地产 4 n 相对于国外已经成熟的动漫产业，中国的动漫业仍处在起步阶段，尚未形成一个完整的产业链，有可能对本项目的发展造成一定的影响。 n 目前已经建成的浑南新区动漫产业基地及相关的软件基地，均已具有相当的竞争力，增加了本项目的运营风险。 1.2.2 项目建设期 本项目建设期为1.XX年。 1.2.3 投资估算和资金筹措 本项目的总投资估算约为346251万元，在建设期1.XX年内投入。 本项目开发投资的资金来源

11、包括三个渠道：一是企业自有资金 ；二是银行贷款，三是预售房收入用于投资。 1.2.4项目财务评价结论 本项目财务指标如下： n 开发商投资利润率： 20.55%； n 自有资金利润率：58.71%； n 税前财务净现值：52614万元； n 税后财务净现值：17573万元； n 税前财务内部收益率：37.40%； n 税后财务内部收益率：22.55%； n 项目总投资：346251万元； n 项目总收入：417404元万元； 1.2.5项目综合评价 本项目地处沈抚同城的核心区域，地理位置得天独厚。沈阳经济的繁荣发展和三好街的辐射效应等优势使项目的开发有着广阔的开发前景。虽然，项目存在着其它产业

12、园的威胁，但在目前国内、国外资金纷纷涌入，各地动漫产业蓬勃发展的大环境下，如本项目能跳出动漫，依靠旅游作为杠杆，撬动与之关联的地产业、泛旅游业及其它商业的发展，本项目将可实现前期稳定经营，中期扩大研发，新峰地产 5 远期可观回报的开发目标。 总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁，开发商如果能抓住沈阳打造动漫产业城的利好机遇，在全国及沈阳经济环境持续向好的背景下，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。 同时，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。 综上所述，本项目无论宏观经济

13、环境还是项目自身的各项财务指标都完全可行，建议尽快、尽早开发。 新峰地产 6 二、项目投资环境和市场研究 2.1市场宏观背景 2.1.1全国投资环境 本次报告中，我司重点针对沈阳国民经济发展状况、沈阳市动漫产业发展状况等方面对宏观经济环境做出分析，进而对未来沈阳投资环境的变化、发展进行预测，为本项目的决策提供宏观条件依据。 1、国民经济发展状况 国民经济快速增长，综合国力显著增强 2001XX年，通过实施积极的财政政策，加强和改善宏观调控，积极有效的应对经济运行中出现的问题和困难，中国国民经济实现了持续、平稳、快速的增长。国内生产总值由XX年的109655亿元上升到XX年的209407亿元，平

14、均每年以9.7%的速度递增，第一、第二、第三产业增加值分别达到24700亿元、102004亿元和82703亿元，平均增长速度分别为9.8%、6.7%和10.2%。 单元：亿元25000020000015000010000050000020018.3%20029.1%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2003200420059.9%200610.7%2.0%0.0%国内生产总值109655120333135823159878182321209407比上年增长10.0%10.1%XX年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7%，同比上升0.8个百分点。这是继XX年经济增长10.0

15、%、XX年10.1%之后的新高。XX年四个季度，新峰地产 7 全国GDP增长分别为10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，在宏观调控政策的作用下，总体的经济运行比较平稳。 2、国内经济运行主要特点 经济发展平稳快速 XX年国内生产总值达到20.94万亿元，比上年增长10.7%；财政收入突破3万亿元，增加5232亿元；居民消费价格总水平上涨1.8%。国民经济呈现增长快速、效益良好、价格稳定的良好局面。 改革开放迈出重大步伐 一些重点领域和关键环节的改革取得新突破；进出口贸易总额达到1.76万亿美元，增长32.8%；实际利用外商直接投资694.7亿美元；年末国家 *储备达到8189亿美元。

16、 人民生活进一步改善 XX年城镇新增就业1105万人；城镇居民人均可支配收入达到11756元，农村居民人均纯收入达到3587元，扣除价格因素，分别增长10.4%和10.2%。 3、国内经济发展趋势分析与判断 未来几年，国际、国内的环境总体上有利于我国经济继续平稳、较快发展的势头。从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城镇化步伐加快的时期，经济增长的内在动力较强。我国经济已经连续三年保持10%左右的增长，为新的一年经济平稳较快发展奠定了基础。 4、结论 n 我国国民经济将继续保持较高的增长势头，呈现良性

17、发展态势。 n 从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。 2.1.2全国动漫产业发展状况 1、中国动漫产业现状 新峰地产 8 n 行业起步较晚，市场占有率低 中国动漫产业起步较晚，市场占有率较低。目前，在中国青少年最喜爱的动漫作品中，日本动漫占60%，欧美动漫占29%，而中国原创动漫，包括港台地区的比例只有11%，明显落后于国外动漫产业的发展步伐，我国已成为动漫产品最大的输入国。 n 国家政策扶持力度大 近年来，*开始以前所未有的力度推动中国动漫产业的发展。一方面，*将以财政补贴的方式支持动漫龙头企业的发展；另一方面，广电总局还从国外动画片引进限制、电

18、视台黄金时间播出限制等方面为国产动画片争取宽松的发展空间。 2004 年 4 月，国家广电总局出台的关于发展中国影视动画产业的若干意见 强调：“应致力于促进国产动画的创作生产和产业发展，不断提高国产动画节目播放比例，全天播出的总时长不得低于总播出时长的50%，其中国产动画节目比例不得低于60%。” XX年6月，在杭州召开的首届中国国际动漫节期间，广电总局出台了18条促进我国动画创作发展的具体措施，同时限制国外动漫产品的进入。其中引人注目的内容是：黄金时段(17002100)必须播出国产动画片；制作机构引进中国原创动漫 11%中国青少年最喜爱动漫作品比例欧美动漫 29%日本动漫 60%新峰地产

19、9 境外动画片的数量与原创数量比例应为11；播出机构不得播放未取得发行许可证或版权过期的境外动画片，国产动画片每天播出总量不低于64等等。 XX年4月，国务院办公厅转发了财政部等部门关于推动中国动漫产业发展的若干意见，提出了推动中国动漫产业发展的一系列政策措施。 除了中央出台的扶持政策，各地也纷纷出台地方政策。以浙江为例，动画产品的生产被列入浙江省文化精品工程，每年安排动画产品专项奖励基金。杭州市拟在杭州高新技术开发区划出500亩用地作为动画产业园区，利用开发区的优惠政策和优良服务，形成集约化、规范化产业经营。 随着中国动漫产业持续升温，众多国家级动漫基地在全国落地开花。据不完全统计，目前全国

20、有二十几个省市将动漫作为新兴产业大力扶持，北京、上海、苏州、广州、深圳、大连等地相继出台优惠政策，建立了动漫产业基地。 n 动漫产品及其衍生产品的市场空间巨大 从中国市场需求看，国产动漫商机无限。目前，国产动画节目播出每年需要28万分钟以上，而国内实际制作能力只有两万多分钟，每年的市场缺口高达26万分钟左右，合计达200亿元。按国家规定的全国省级、副省级电视台三年内开通少儿频道的要求估算，两年后，全国每天需要5000分钟，全年需要180万分钟的动画节目，国产动漫产业产值空间将在1000亿元以上。 同时，中国儿童食品每年销售额为人民币350亿元左右，玩具每年的销售额为人民币200亿元左右，儿童服

21、装每年的销售额达900亿元以上，儿童音像制品和各类儿童出版物每年的销售额达人民币100亿元在某种程度上，这些行业今后的发展与行销都有赖于动漫这一新兴产业的带动作用，以此类推，中国动漫衍生产品也将拥有超千亿元产值的巨大发展空间。 2、中国动漫产业的投资分析 资本向动漫产业聚集 与遍地开花的动漫基地和轰轰烈烈的动漫展相比，资本进驻动漫产业的动作虽显低调，但动作却并不缓慢。各种迹象显示，中国动漫正吸引更多的资本持有新峰地产 10 者：李嘉诚旗下的首长四方有限公司，于XX年9月收购环球数码。红杉资本则于XX年5月投资“蓝猫”的缔造者湖南宏梦产业集团。百度、远东股份、红星美凯龙等公司，已经开始向常州动漫

22、基地的企业注入资本。 中国动漫市场成香饽饽 动漫产业是资金密集型、科技密集型、知识密集型和劳动密集型的重要文化产业，是21世纪开发潜力很大的新兴产业、朝阳产业，具有消费群体广、市场需求大、产品生命周期长、高成本、高投入、高附加值，高国际化程度等特点。不论是从国际环境还是国内的整个大环境来看，中国动漫产业的发展前景将非常广阔。 在国际上，随着计算机、网络技术的发展，人们对视觉享受的要求越来越高，数字动画应运而生，以数字媒体为基础的动画产业正成为迅猛发展的朝阳产业。全球最大的娱乐产品输出国美国，每年的动画产品和衍生产品的产值达 50多亿美元。日本则通过动画片、卡通书和电子游戏三者的商业组合，成为全

23、球产量最大的动画大国，年营业额超过90亿美元。即便是后起之秀的韩国，其动画业产值也仅次于美国和日本，生产量占全球的30%，是中国的30倍。 也正是因为与动画发达国家有着这样大的差距，才使中国的动画投资、动画人才发展有了广阔的发展空间，成为市场的香饽饽。 3、主要省市动漫产业发展分析 国内动漫产业最早兴起于XX年，上海最早起步，目前仍居国内领先水平。截至XX年底，全国有20多个省市提出将动漫产业作为新兴产业大力扶持。 深圳动漫产业分析 深圳是国家动漫产业基地之一，国内的动漫行业中，深圳、上海与北京“三分天下”。目前深圳有50多家动漫企业，1000多名从业人员，大约每年为深圳创造2亿元产值。 目前

24、，深圳动漫企业大部分聚集在南山。作为全国最早的动漫制作基地之一，新峰地产 11 南山动漫产业呈现出起步早、经营机制新、原创能力强、国际化程度高等特点。 上海动漫产业分析 上海从上世纪XX年代就开始就举行动漫游戏展。十年间，上海已经成为中国动漫游戏会展最密集的城市，每年要举办近10个相关会展，形成了独特的“动漫季”景观，上海的展会平台正成为动漫游戏的“大秀场”。随着“动漫季”会展的发展，上海正从原创、消费市场建设等方面多管齐下，打造一个全国性的动漫产业高地。 目前，上海运营的网络游戏销售收入，已经占据全国70%的市场份额。上海不仅具有“盛大网络”、“第九城市”等国内互动娱乐的龙头企业，“新浪”、

25、“光通”等外省注册企业，也将游戏运营部门设在上海。占地面积达12000平方米的“上海炫动乐百动漫城”，则是目前国内最大的动漫主题商城。在上海地区能够收到的50多个电视频道中，“炫动”卡通卫视的收视率排名第五。“国家级动漫网游产业发展基地”、“国家动画产业基地”等“国字号”基地也纷纷落户上海。上海正在形成互动娱乐研发、制作、播放、运营、教育的“一体平台”。 北京动漫产业分析 据统计，北京市动漫出版物、电视/网络播映市场规模XX年为0.89亿元，年增长速度6%。XX年x月x日，国家网络游戏动漫产业(北京)发展基地在中关村正式挂牌成立，这标志着北京市的动漫游戏产业发展到了一个新的阶段。在未来5年中，

26、北京市动漫游戏产业将保持50%的年增长速度，计划到XX年实现年产值40亿元。 浙江动漫产业分析 浙江省目前已初步形成动漫产品研究、教学、开发、制作、运营和周边产品开发的产业链。杭州高新技术开发区和中国美术学院被国家广电总局命名为首批动漫基地，浙江省成为全国唯一既有动漫产业基地又有动漫教学研究基地的省份。 新峰地产 12 浙江省有深厚的文化底蕴、良好的经济发展环境、雄厚的民间资本，强劲的文化需求，这些都为浙江发展影视动漫产业提供了有利条件。近年来，浙江省委、省*十分重视动漫产业的发展。全省各地对兴办动漫产业积极性较高，动漫产业发展已取得明显成效，出现一批规模较大的专业制作主体，具有自主开发大型动

27、漫节目的能力。XX年的动漫生产达到2000集，总投资额近一亿元。浙江万向集团、横店集团、广厦集团等一批国内外知名企业纷纷进军动漫业。 成都动漫产业分析 成都有很好的动漫资源，人才储备多、生产成本低，*也有相应的鼓励措施，这些因素促成了成都加工市场的繁荣。韩国的盛大公司在成都有工作室，欧洲最大的手机游戏公司法国智乐也落户此地，连英特尔公司也在这里建成了成都数字娱乐产业公共技术平台。此外，EA(电子艺界)、育碧等国际知名的数字娱乐企业相继相中成都，佐证成都是国际动漫企业的“风水宝地”。位列全球第三、欧洲第一的手机游戏公司智乐XX年入驻数字娱乐软件园，就快速扩张成为智乐成都股份公司,并在不到一年时间

28、发展到近150人的规模。 目前成都动漫产业的主力支撑就是对外加工。成都动漫产业对外加工主要在游戏领域，成都成了不少外国企业的“中转站”。正是这样的“中转”，让成都动漫产业迅速发展,绝大部分企业不愁吃喝,资产雪球越滚越大。 4、小结 n 从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。 n 全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。中国网络动漫即将步入爆发期，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。 新峰地产 13 2.1.3沈阳市宏观投资环境 1、城市概况 城市基本地理布局 n 地理位置 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省的中部，以平原为主，山地、丘陵

29、集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。 n 面积、区域 沈阳市东西宽115公里，南北长205公里，辖区总面积1.3万平方公里，其中市区面积3495平方公里。现管辖10区、1市、3县及113个行政街道、85个乡和55个镇。 新峰地产 14 城市战略地位 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。 城市交通 沈阳拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的

30、铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网，沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 新峰地产 15 城市人口、气候 XX年，全市户籍人口703.6万人。 沈阳属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-2936之间，平均气温8.3，全年降水量500，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。 2、城市综合实力 经济增长及财富指标 近几年来沈阳经济发生了历史性变化，进入了全新的发展时期、城市功能不断完善、投资环境极大改观、城市综合实

31、力大大增强，已经成为全国的重要工业基地，综合配套改革的试点城市和辽东半岛对外开放的腹地。 2000XX年沈阳市GDP与人均GDP增长情况 300018.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2500200015001000500单位：亿元0200112382002140020031602200419002005224020062482.5全市GDP比上年增长0.10%0.13%0.14%0.16%16.00%16.50%新峰地产 16 2000XX年沈阳市GDP年均保持10%以上的增长幅度，XX年GDP达到2482.5亿元，增幅

32、达到16.5，均创近年来新高。 400003500030000250002000015000100005000单位：元020002001200220032004200520061629117960203322324827392317603700020.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%人均GDP比上年涨幅10.0%10.2%12.3%14.4%17.8%16.0%16.5%20002006，沈阳人均GDP从16291元增加到37000.4元，增幅均在10%以上，XX年增幅为16.5%。 2000XX年人均年可支配收入 1500018.

33、0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%单位：元100005000020009.1%200163862002705020037961200420052006人均可支配收入5850涨幅892410098116519.2%13.1%12.9%8.3%13.2%15.4%2000XX年，沈阳市人均可支配收入从5850元增加到11651.4元，逐年提高，XX年人均可支配收入达到11651.4元，达到历史新高，增幅为15.4%。居民人均可支配收入的提高，大大刺激城市消费市场的发展。 2000XX年人均支出消费额、构成及恩格尔系数 新峰地产 17 6000100

34、00800040002000单位：元0消费支出200051032001551520026074200366902004721220057880200685732000XX年沈阳市人均支出消费额逐年递增，XX年已经突破了8500元大关。可见，随着人民收入的不断提高，居民的消费能力也随之提高。 从XX年人均消费支出来看，食品、医疗以及居住仍然是消费支出的主要方向，三项总比例达到50%。 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。沈阳市恩格尔系数自XX年以来保持低于40%的标准，属于比较富裕，且保持稳步

35、下降的态势。说明沈阳近几年经济发展速度很快，人民生活水平大幅度提高。 食品衣着设备用品及服务医疗保健交通和通讯娱乐文教服务居住杂项商品和服务12%18%13%5%24%11%14%3%新峰地产 18 4140393837363534恩格尔系数200040200138.8200237.3200336.6200437.5200536.9200636.2 小结 n 沈阳城市经济保持健康、快速发展， GDP、人均GDP的年均增长速度连续七年保持在10%以上。 n 人均可支配收入、人均消费性支出多年保持稳定增加，市民消费能力和消费水平不断增强。 商品市场状况 XX年沈阳市国民经济呈现快速、稳定的发展态势

36、，宏观调控成效逐步显现，投资结构进一步优化，商品市场实现较快增长，城乡居民收入稳步提高，带动了城乡居民生活质量的全面改善，给商品市场的发展提供了良好的基础和条件，市场呈现一片繁荣兴旺的景象。 市场规模稳步扩大，消费总量逐年增加，运行速度不断加快，商品市场持续平稳较快发展，社会消费品零售总额呈现逐年递增的良好势头。 XX年沈阳市社会消费品零售总额实现1048.7亿元，比上年增长14.6%，高出计划1.6个百分点，增幅比上年同期高出1.5个百分点，是近九年来总量最大、增速最快的年份。 各种经济类型竞相发展，非公有制经济成为市场的主力军，个体、私营、股份制经济的不断发展壮大，日益成为消费品市场中最具

37、活力与生机的经济成份。XX年，沈阳市个体私营经济实现社会消费品零售额676.8亿元，同比增长14.5%,新峰地产 19 市场份额占到64.5%，已成为拉动消费品市场增长的主导力量；股份制经济继续保持高速增长的势头，全年实现社会消费品零售额171.1亿元，同比增长32.1%，成为全市增长最快的经济成份，占全社会16.3%的市场份额。 沈阳投资环境的改善，为外资和港澳台资经济的发展创造了有利条件，XX年，外商投资经济和港澳台经济分别实现社会消费品零售额33.6亿元和22.0亿元，分别比上年增长17.3%和15.8%，占全社会5.3%的市场份额。 近年来，由于市场竞争愈加激烈和企业改制、资产重组等因

38、素，公有制经济在消费市场所占份额呈逐年下降的趋势，XX年，国有经济实现零售额93.7亿元，同比增长0.8%，占全社会9.0%的市场份额；集体经济实现零售额48.3亿元，同比下降4.5%，占全社会4.6%的市场份额；联营经济也比上年有所下降，下降3.0%，其他经济略有上升，上升3.1%，联营经济和其他经济仅占全社会0.3%的市场份额。 市场物价：2006沈阳市居民消费价格总水平继续保持温和上涨态势，全年居民消费价格总水平为101.8，涨幅比上年增大1.1个百分点。其中：非食品价格指数为101.0、消费品价格指数为102.2、服务项目价格指数为100.8。 小结 n 市场规模稳步扩大，消费总量逐年

39、增加，商品市场持续平稳较快发展，社会消费品零售总额呈逐年递增的良好势头。 n 各种经济类型竞相发展，公有制经济在消费市场所占份额呈逐年下降的趋势，非公有制经济逐渐成为市场的主力军。 n 物价水平继续保持温和上涨，商品市场保持健康发展。 3、城市基础设施建设状况 XX年，沈阳市完成城市建设投资123亿元，比上年增长22.6%，比XX年增长5.35倍，年均增长44.7%。青年大街、二环路改造全面完成。完成了461条二级以下街路、240万平方米的小巷改造工程；建设了1000.7公里农村公路，行政村已100%通油路。 市区铺装道路总长度3117公里，总面积4620万平方米。排水管道长度2888新峰地产

40、 20 公里，路灯14万盏，永久性桥梁179座，窨井57855个。 公用事业 公交运营线路网长度达到1688公里，比上年增加35公里，比XX年增加166公里。市内公交运营线路136条，比上年增加17条，比XX年增加55条。市内公共交通客运总量达到8.38亿人次，比XX年增加8.5%。年内新增公交车辆500辆。公交标准运营车辆5422标台，出租汽车19104辆。 城市环境保护和治理 城市环境进一步优化。XX年城市共完成环境污染治理项目189个，先后实施了浑河治臭、细河清淤、拆除烟囱、锅炉房、大辛及老虎冲垃圾滤液处置工程等项目，进一步治理了浑河30公里的城市段，浑河生态环境有所恢复。实施了满堂河环

41、境综合整治。集中式饮用水水源地水质达标率保持100%。城市污水日处理能力达到127万吨，处理率达到81%。日处理生活垃圾4506吨，无害化处理率达到100%。一批人工湖相继建成，城区空气湿度达到56.9%。拆除烟囱1011根、锅炉房606座，推广民用型煤1.6万吨，烟尘控制区达标覆盖率保持100%。建成生态环保模范住宅小区13个，生态环保模范单位6个，生态环保模范军营6个，安静小区20个。噪声达标区覆盖率达到72%。自然保护区覆盖率达到13.52%。环境空气质量优良天数达到317天。 城市绿化 新增绿地1500公顷，其中新建居住区绿地4.15公顷。植树600万株。建成区园林绿地面积11151公

42、顷，建成区绿化覆盖率40.65%，人均公共绿地面积12平方米。荣获国家森林城市称号。 小结 n 城市建设投资力度加大，市政基础设施的改造和建设进展顺利； n 城市环境进一步优化； n 城市绿化成绩显著，荣获国家森林城市称号。 4、固定资产投资状况 2000XX年，沈阳市固定资产投资由262亿元增长至1790.3亿元，增长率达到583.3%。但从XX年开始固定资产投资增长率逐年下降，逐渐恢复正常。 新峰地产 21 单位：亿元2000150010005000200020012623022002200320042005402583971.413632006179080.0%70.0%60.0%50.

43、0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%固定资产投资增长率11.4%15.3%33.0%45.0%66.7%40.3%31.3%5、城市交通与通信状况 沈阳公路总里程达到5330公里，公路网密度达到40.5公里/百平方公里，其中高速公路里程239公里，一级公路里程167公里，二级公路里程1031公里，三级公路里程3650公里，四级公路里程482公里。沈阳至北京、营口、大连、长春、哈尔滨、抚顺、本溪、丹东等一环五射的高速公路网已基本形成。 沈阳公路主枢纽的客运系统包括市中心区的七个客运站：客运总站、客运南站、客运西站、南塔客运站、五爱客货联运总站、浑河客货联运中心和辽宁快速客运站，为

44、沈阳与周围城市的旅客出行创造了优越的条件。 市内有十家公交汽车公司，共147条公交线路，承担主城区的公交客运。 沈阳桃仙国际机场是国家一级干线机场，东北地区航空运输枢纽。目前，经桃仙国际机场的航线共70余条，其中，国内航线55条、国际及地区航线16条：通航城市58座，其中，国内城市42座，国际、地区城市16座；共有13家航空公司执行航班任务，其中，国内公司8家，国外公司5家；与34家航空公司签订航空代理协议，形成了覆盖东北亚地区的航线网络。候机楼面积为7万多平方米，设计年旅客吞吐量为606万人次。 沈阳市共有邮电局所285处，邮政营业电子化窗口达到99个，有60个局所联网运行。沈阳邮政局邮路总

45、长度为58915单程公里，其中火车邮路3259单程公里，汽车邮路6749公里，航空邮路48838公里，及摩托车、自行车邮路等，形成了四通八达的邮政通信网络。 新峰地产 22 6、城市金融、保险业状况 近年，沈阳市金融业运行平稳，存贷款规模持续增加。目前，金融机构及网点为1069家，人民币存款余额达3563.0亿元，比年初增长15.6%，其中城乡居民储蓄存款余额1742.6亿元，增长12.7%；贷款余额2288.5亿元，增长15.1%，剥离人民币不良贷款294.7亿元。银行现金收入8014.7亿元，现金支出7758.5亿元，分别比上年增长8.1%和8.3%。收支相抵，货币回笼256.1亿元。资本

46、市场平稳发展。证券市场成交额1008.2亿元，比上年减少26.2%。其中，国家债券成交额168.6亿元，增长19.2%；股票成交额809.6亿元，下降31.7%。 2.1.4 沈阳市城市规划、发展及前景预测 1、城市总体规划 城市性质 沈阳是辽宁省省会，东北地区的中心城市，全国重要的工业基地。 规划范围 城市规划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城组成,总面积1220平方公里。其中中心城区是城市的主体，是政治、经济、文化活动集中体现的地区。范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，规划面积1150平方公里。桃仙国际航空港副城规划面积为50平方公里，新城子副城规划面积为20平方公里。 新峰地产 23 总体功能布局 中心城区的规划结构为“分散组团式”布局形式。中心城区以核心区为中心，与周围的四个副城、两个组团形成中心组团式的布局，为城市开辟良好的发展空间，使城市向松散布局过渡，同时为解决城市交通问题、创造良好的生态环境提供条件。 n 核心区：为三环高速公路以内，以住宅、商业为主，科研、旅游、办公设施为辅。 n 东部副城：由棋盘山风景区及副城区等组城。副城区建设以中、高档住宅为主，科研、旅游、办公设施为辅。 n 西部副城：以沈阳经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配置必要的生活区公共服务配套设施。 n 南部副城：以苏家屯现状建成区为基础继续扩展，规