试论妥善解决历史文化保护区人口问题的分析.doc

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1、试论妥善解决历史文化保护区人口问题的分析 论文摘要：北京保护区的问题是保护区更新的难点，文章以北京东城区、西城区、崇文区、宣武区四区解决保护区人口问题的实践为基础，经验和存在的困难，借鉴国内外经验，提出了解决保护区人口问题的措施和建议，对保障保护区工作顺利健康开展具有积极意义论文关键词：历史文化保护区；更新；人口问题目前，北京旧城内有30片历史文化保护区，总占地面积161平方千米，居住人口约30余万人由于历史的原因，保护区内危房多，设施差，老百姓居住的条件仍停留在50年前的水平在保护区更新的难题最突出的是人口问题保护区内多数房屋面积狭小，基础设施陈旧，私搭乱建严重，存在着大量的结构隐患和消防问

2、题，此外，保护区内产权方式复杂，有公产、私产、军产、集体、宗教等多种产权形式，这种现象阻碍了单位个人购房、修房的积极性这些都与保护区内人口密度过大、人口构成不合理等因素有关因此，解决人口问题是保护区更新的关键人口问题包括人口疏散、人口结构调整等方面，以及应采取的方法和步骤妥善解决保护区人口问题关系到加快保护区更新的进程，改善老百姓的居住，同时对于调整城市功能、实现总体规划目标、建构和谐均具有重大的现实意义1国内外相关经验11关于吸引资金的优惠政策20世纪60年代以来，欧美各国对历史街区的保护与更新采用了多种经济优惠政策在美国，利用开发权转移的方式进行更新，即开发商在历史街区所建项目的亏损，可由

3、城市其它土地上的项目予以补偿在德国，旧城更新项目依据特别城市更新法获得政府资助，更新中无盈利开支费用60由州政府负担，40由地方政府负担在日本，1968年设立了日本观光资源保护财团，基金经审批后可用于历史街区的保护与更新12关于居民自助参与1日城更新20世纪60年代以来，西方国家出现被称为“社区”的自下而上的由居民参与对居住区进行改造的做法参与是历史街区保护与更新的重要环节法国地方议会确立保护区后要进行三项重要工作：发表公告、公众、公众投票表决日本民间成立了<全国历史街区保护联盟>，通过调查向当局反映民意。为政策决策提供依据美国社区保护遍及各州，基层社区和居民积极参与保护活动以达到

4、改善居住状况，争取环境公平与提高社区品质的目的13关于人口外迁日本东京周边地价较低，人们为了更经济，纷纷迁居到城市外围，形成了城里人的外流，减轻了市区拆迁的压力，这是东京旧城风貌得以保留的最根本原因西安调整城市结构，在外围建设11个组团疏散市中心过于密集的人口；苏州古城区1986年开始在古城的西面和东面开辟新区，经过近l0年努力。苏州古城人口已减少了10万人这些方法都要依赖便利快捷的2北京旧城四城区保护区更新实践近年来北京旧城四城区在探索保护区更新方式和疏散人口的对策方面取得了丰富的经验，现将典型个例简述如下：21东城区东城区以交道口“微循环”改造为试点，该地区占地147平方千米，共1940个

5、院落，其中平房院1600多个自2003年起，采用“引入社会人，群众自愿，街道组织，产权人实施”的方式，对50多个院落进行了改造在危改过程中，社会稳定，“微循环”渐进的更新方式得到了各方的好评在资金来源方面，主要是引入社会投资人，包括开发商、私有企业等区政府搭建平台。提供相关服务，解决可能遇到的问题，吸引社会资金在决定哪个院落可以改方面，采取“群众自愿”的原则居民的安置以货币补偿为主，也有定向提供经济适用房、购买二手平房或租房等措施“街道组织”主要体现在街道办事处入户进行摸底调查。了解不愿搬迁的居民的诉求，进行协商，争取做到全院同意在产权方面，微循环改造的起步阶段的对象主要是居住在院落中的直管公

6、房承租户，但私房院落、单位自管房经产权人(单位)同意，也可以提出改造可以通过“招、拍、挂”等方式对产权进行公开拍卖，完成产权转换，可以吸引更多资金，形成良性循环22西城区西城区保护区更新以什刹海烟袋斜街为试点，该地区现有居住院落140个，950户，总建筑面积57万平方米，其中私房197户，建筑面积048万平方米；公房753户，建筑面积15万平方米，人均居住面积510平方米居多对于保护区人口的去留，一是政府采用降低人口密度、鼓励外迁的政策。用货币补偿、异地安置的方法外迁居民货币补偿参照文市政府87号文执行，外迁居民需要异地安置的，安排购买经济适用房。对困难户采取廉租房政策二是落实保护和修缮责任，

7、愿意留住的现住房人，必须接受保护和修缮规划的要求。按保护和修缮原则进行保护修缮，独院落私房产权人应根据保护规划要求，拆除院内违法建设，按规定进行房屋修缮或更新，非独立院落私房产权人应当服从整体院落的保护更新要求参与保护与更新，私房产权人如修缮资金不足，可申请协助办理贷款烟袋斜街地区保护更新的成功经验是以深入调研为基础，更新速度快、风貌保护得好23崇文区崇文区前门地区危改试点已实施三年，目前仍处在外迁人口阶段该地区占地105公顷，现有居民20417户，人口61600人，人口密度438万人平方千米前门地区人口稠密，房屋危旧，文保单位多针对这些问题，该地区在危改过程中提出了“人房分离”的模式，即采用货币补偿的方法，将保护区的人口全部外迁人口全部迁出后，以便对建筑进行认定和维修房屋拆迁补偿标准和办法为：房屋拆迁补偿款=(5400k+1000)元乘以房屋建筑面积+重置成新价，k=1。3(容积率修正系数)；建筑面积=使用面积乘133；居民在奖励期内搬迁可奖励55万元；签订协议后在三环至四环购买住房的给予一万元奖励，在四环至五环购买住房的给予二万元奖励，在五环以外购买住房的给予3万元奖励；对于外迁居民，全市7个经济适用房项目可提供定向供应崇文区“人户分离”成功的方面在于调整了城市用地性质，为区域经济发展注入了活力