房地产计划运营管理培训课件.ppt
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1、目录,一、项目计划管理介绍,二、KK地产计划管理体系介绍,三、计划编制注意点,四、项目运营管理,计划实现战略目标转化为可执行的行动,制定岗位业务操作说明书建立各专业典型工程问题处理案例库每半年对工程管理类流程进行全面优化。新开发组团从开工至竣工工期实现以下目标:低、多层10个月,高层(18层以下)12个月,高层(30层以下)18个月“总体工程质量满意率”达93%,以后每年在此基础上提高2个百分点。工程整改及时完成不小于75%,完成率不小于95%力争获取优质工程结构奖一项,精品战略,产品研发策略,优质工程质量及无质量缺陷文化策略,计划管理有利于提升企业运作的效果与效率,充分发挥各级人员的能力,业
2、务计划与控制体系的缺乏会造成,业务计划与控制体系的建立将做到,盲目而被动地适应市场被动地应对竞争者挑战目标与现实的脱离事后控制,各部门各自为政,形成本位主义各部门合作过程频繁出现摩擦,运作不畅缺乏目标导向的运作,效率低下,主动地引导并控制市场超越竞争,领先竞争对手目标与现实的有效结合并持续成长过程监控,不时地调整计划以应对外部变化,各部门目标统一,利益一致各部门合作良好,公司整体运作有序阶段性目标的持续引导,效率提升,企业运作效果,企业运作效率,高层管理人员忙于具体业务的决策,无法进行长远思考基层人员缺乏独立性,被动接受指令,高层管理人员从具体事务中解脱出来,精力集中于企业战略思考基层人员主动
3、参与市场竞争,人员能力发挥,计划管理对房地产项目的特殊意义,收益类指标:销售利润/结转收入/结转成本效率类指标:销售利润率/投资回报率/IRR 资金类指标:经营性现金流/资金平衡时间资产类指标:NPV,进度指标:关键节点的达成质量目标:设计图纸、工程质量等专业管理目标:如目标成本变动率标准部品应用率战略采购比例安全控制目标,项目品牌:知名度/认知度/美誉度等客户满意度:满意度(规划设计/销售服务/工程质量/物业服务),人员培养知识管理,在所有项目目标中,“进度”是最基本的指标之一,也常常被认为是最重要、最有管理难度的指标之一。,项目计划管理PCDA法则,P-计划管理策划,策划一:确定计划管理的
4、组织体系,解决谁来管的问题,策划二:确定各级部门的计划管理的内容,策划三:确定计划的分级管理的职责,策划四:标准化的计划管理模板,D-计划编制,滚动编制,过程细化,对于企业能力较弱或者产品方案会多变的情况,项目运营目标书应该根据产品方案深化及时调整,房地产项目开发可以用典型的网络结构WBS表示,通过标准工作周期的研究,规划项目的整体进度,同时也可以降低沟通成本,C-计划跟踪体系,面对“计划不如变化快!”,怎么办?建立配套明确的回顾及调整流程!,项目基本信息项目团队信息,计划编制及审批,计划执行(重点),计划完成情况反馈(主要责任人),项目负责人评价,项目周例会月度运营会,公司月度关键节点按时完
5、成率,项目关键节点按时完成率,公司月度计划按时完成率,部门月度计划按时完成率,项目月度计划按时完成率,个人计划按时完成率,个人月度计划编制,个人月度计划总结,个人月度总结点评,地区公司运营简报,集团运营简报,计划调整,部门月度报告,项目周报及项目月报,A-以项目计划为主要依据的绩效考核,考核分值的计算/应用:考核节点:落在本季度内的所有节点节点考核得分=100*(考核节点分值总合-扣分总和)/考核节点分值总和90分以上的考核为1.2,40分以下的为0.9,其余按线性分布计算,计划管理总结,管控思路决定了目计划管理的职能划分和管理深度,对计划管理部门的认识不是一个负责某一方面专职业务的职能部门(
6、不是第二个工程管理部或第二个总经理办公室),它是公司决策层的参谋和智囊总是站在公司层面、战略的高度,从全面经营管理的角度来发现问题、分析问题并协调相关职能部门或片区公司提出解决问题的建议是一个定规则、搭平台、管计划、促纠偏的工作团队是衔接宏观战略目标和微观项目实施的纽带对计划实施的认识计划管理的根本不是计划制订本身而是有效的管理分级管理,逐级细分,并且随着时间的顺延,逐步清晰和明确节点计划为主线控制点,明确节点成果标准(同样适应于职能计划)过程预警和监控基于结果导向的节点考核驱动,目录,一、项目计划管理介绍,二、KK地产计划管理体系介绍,三、计划编制注意点,四、项目运营管理,项目计划管理,年度
7、经营计划管理,KK地产项目管理计划体系,项目关键节点计划,项目主项计划,各专业控制性计划,管理公司各部门作业计划,企业管理部,企业管理部,管理公司各专业部门计划,管理公司各专业部门计划,计划管理部门,计划主办部门,企业管理部,企业管理部,各专业部门,管理公司各专业部门计划,KK地产项目管理计划体系,项目关键节点计划,项目现金流计划,项目主项计划,工程实施控制计划,营销进度控制计划,供方、材料进场作业计划,出图与部品、部件确认计划,招标作业计划,开盘前营销作业计划,样板段作业计划,设计成果控制计划,报批报建及验收计划,成本采购控制计划,管经营主项计划,管成果控制计划,管过程作业计划,人力资源配置
8、,管策略节点计划,销售控制计划,综合计划,专项计划,专业计划,综合计划,项目关键节点策划,龙湖:集团关注14个关键节点:(1)取得国土使用权证(2)交地(3)完成方案设计(4)完成初步设计(5)完成施工图设计(6)取得施工许可证(7)项目开工(8)售楼处、样板区开放(9)取得预售许可证(10)开盘(11)景观施工进场(12)竣工备案(13)交房(14)交房完成率95;不影响集团管控的14个关键节点,地区公司可自行调整计划,只需将结果抄送集团运营中心;影响上述14个节点中红色的5个节点,地区总经理应进行书面解释,并经集团总裁审批,以引起关注;剩余9个关键节点的变化由集团运营中心审批;集团只考核项
9、目关键节点的按时达成率。,房地产项目关键节点计划有营销导向型、法务导向型、承建导向型等,各企业也难以统一,因为项目关键节点计划体现的是一个企业的经营思想。,项目关键节点的设置体现了项目管理的思想,进度的过程控制点,项目难点/进度瓶颈,景观:完成景观概念方案设计景观施工进场精装修项目:精装修施工图装修样板房施工装修样板房样板验收土建单位与装修单位工作面移交装修大面积施工装修样板房内部客户体验工地开放日(第一次)内部验收(预验收),资金影响:开工正负0结构竣工促进销售:接受认购销售展示区开发方案销售展示区开放外脚手架拆除销售进度-40%70%95%(龙湖),报批报建类:五证(尤其是规证,万科节能审
10、查)前期/设计:景观施工图桩基施工图(万科,基础提前施工图)施工报建图(用于加快报建工作-规证、开工证)精装修施工图工程施工类:基础施工(提前开工)正负0室外配套、园建完成,项目运营策划目标成本采购策划部品决策营销策划总案首次开盘全套资料项目工程策划报建策划室外综合管网交地项目后评估关键综合会议(多活动的综合确认),关注客户:物业方案策划物业公司选定销售代理公司选定销售风险检查交付风险检查完成模拟验收工地开放日物业移交,客户导向,产品品质,管理精细化,财务现金流影响,关键节点示例说明,1.土地确权(项目第一笔付款)完善法律手续、重大费用节点2.场地拆迁完毕 完善法律手续3.项目经营实施策划报告
11、 经营监控、专业监控与公司授权4.概念性方案设计任务书 专业节点5.概念性方案设计任务书集团确认 专业监控与公司授权6.营销方案专业节点7.营销方案集团确认专业监控与公司授权8.项目投资分析模型(概念版)项目专业风险控制、专业监控与公司授权9.规划及建筑方案集团确认 专业监控与公司授权10.详规批复完善法律手续11.建筑用地规划许可证 完善法律手续12.土地证 完善法律手续13.建筑方案征询及批复 完善法律手续14.园林景观方案设计集团确认专业监控与公司授权15.扩初征询及批复 完善法律手续16.“示范区”策划方案集团确认专业监控与公司授权,17.施工图报建、会审专业节点18.建设工程规划许可
12、证 完善法律手续19.签订总承包合同 专业监控与公司授权20.建筑工程施工许可证 专业节点21.四证取得融资节点22.基础工程开工 专业节点23.“示范区”完工开放专业节点24.预售许可证办理 完善法律手续25.开盘 公司经营资金关键节点26.完成销售额30 公司经营资金关键节点27.完成销售额45 公司经营资金关键节点28.完成销售额70 公司经营资金关键节点29.完成销售额85 公司经营资金关键节点30.主体工程结构完工重大费用节点31.外立面落架 重大费用节点32.市政配套工程及室外工程 重大费用节点33.竣工备案完善法律手续34.交楼入伙专业节点35.办理房产证 完善法律手续,项目关键
13、节点计划(示例),项目主项计划(示例),项目控制性计划,项目主项计划,工程实施控制计划,营销进度控制计划,设计成果控制计划,成本采购控制计划,销售进度控制计划,KK地产项目计划管理体系,各类作业计划,供方、材料进场作业计划,出图与部品、部件确认计划,招标作业计划,开盘前营销作业计划,样板段作业计划,报批报建及验收计划,项目作业计划,项目作业计划,KK地产关键节点计划、主项计划和专项计划编写程序,KK地产关键节点计划的跟踪和调整程序,KK地产主项计划跟踪与调整程序,目录,一、项目计划管理介绍,二、KK地产计划管理体系介绍,三、计划编制注意点,四、项目运营管理,项目计划管理,年度经营计划管理,KK
14、地产年度计划编制程序(一):年度经营计划编制,公司战略主题及战略举措,计划前资源盘点,公司年度经营管理目标,绩效管理体系,项目开发计划与资金计划(企业管理部、财务管理部负责),专项职能计划(各职能部门负责),项目拓展及土地储备计划资本运作计划人力资源计划合作伙伴管理计划客户满意度提升计划品牌价值提升计划,项目开发计划(调整,明确)项目资金计划,项目开发计划,各业务单元年度计划,战略规划及中期滚动经营计划,KK地产年度计划编制程序(二):各职能部门年度经营计划编制,各职能部门年度计划,项目开发计划与资金计划,专项职能计划,专项控制计划编制与滚动修订,各类作业计划编制(管理公司主办事项),各职能部
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