当事人应当如何防范出租厂房带来的法律风险.docx

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1、当事人应当如何防范出租厂房带来的法律风险当事人应当如何防范出租厂房带来的法律风险 由于厂房租赁涉及不动产，同时涉及装修、水电、消防、物业管理等众多问题，不管是出租人还是承租人，都有一定的法律风险。法院每年都要审理相当数量的房屋租赁合同纠纷案件。而一旦发生纠纷，对于租赁双方的损失都难以避免，如由于生产经营停顿而导致的经济损失、退租退房的搬运损失、装修损失等，在相关法律风险没有有效控制的情况下，损失的范围可能令企业难以承受。都燕果律师对如何防范此法律风险有以下的建议： 1、租赁该厂房前，承租人应该实地考察该厂房或商铺 主要包括地理位置、通水通电通路“三通”、基础设施等综合考察。考察对象是否符合要求

2、应根据投资意图与需要综合判断。 2、对出租人及出租的厂房的信息进行核查 对出租人主要是核查其是否是房屋所有权人，如果不是房屋所有权人，是否得到合法授权处理厂房出租事宜。对出租的厂房主要是核查是否有房产证(如有房产证核查的信息包括房屋用途、房屋是否共有、房屋面积、房屋面积、房屋是否抵押等)、是否有租赁许可证、是否有消防验收合格证。 租赁厂房作生产、办公用的，房产证上的房屋用途最好是工业用途;租赁商铺做作经营用的，房产证上房屋用途最好是商业用途;否则，会导致将来不能办理企业营业执照。房产证上显示房屋有抵押的，最好出租人提供必要的担保或者干脆不租。 3、订立租赁合同明确权利义务 80%以上的厂房租赁

3、纠纷是由于合同权利义务约定不明确，现结合常发生的一些纠纷，在起草租赁合同时特别要加进下列条款，以控制风险： (1)出租面积条款 如果房产证有标明的，以房产证标明的数字确定出租面积，并将房产证复印作为租赁合同附件;如果房产证没有标明面积的，租赁合同的双方可以聘请专业测量机构测量出面积，双方及测量机构签字确认，也作为租赁合同的附件。租金计算以此为据。 (2)出租房屋用途条款 一定要详细注明租赁房屋是用来做什么，作厂房的注明作厂房用，作商铺的就注明作商铺用。这样，我们在这个条款里确定了合同的目的以后，如果将来房屋不能满足合同目的(如因房屋问题不能办理营业执照，因房屋不能满足生产电源需要等)情况的出现

4、，承租一方可以按照法律规定解除合同，尽量减少损失。 (3)租赁期限条款 租赁期限是合同的主要条款之一。当事人可以明确约定期限，也可以不明确约定期限，对于明确约定期限的租赁合同，到期后合同自然终止，承租人返还原物。但双方当事人可以依明示或默示的方式将租赁期限延长，也就是“续租”，续租期限内双方当事人的权利义务不变。所谓明示方式就是明示更新，是指当事人与租赁合同期限届满后另订一合同，约定延长租赁期限。默示方式即默示更新，是源于法律的规定的更新，我国合同法规定，租赁期间届满之后，承租人继续使用租赁物，而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。对于未明确约定期限的租赁合同，视为不定期租赁，当事人可以

5、随时解除合同，但出租人在解除合同之前，应当在合理期限内通知承租人，给予承租人必要的准备时间。 (4)租金条款 租金是租赁合同的本质特征之一，是双方当事人经济利益的集中体现。租金有双方当事人协商约定，当事人在订立租金条款时，应注意以下几个问题。 租金的标准 租金标准，国家有统一规定的，按统一规定执行，没有统一规定，当事人自行协商确定。租金的构成一般来说应包括租赁物的维修费、折旧费和投资的法定利息、上缴利税、必要的管理费及保险费等。还要考虑市场需求状况、出租方合理的赢利等。出租方不得将收取租金作为获得高利的手段，租金标准过高的，国家法律是禁止的。 租金的支付及结算方式 租金一般以货币支付，但当事人

6、也可以在合同中约定以其他物代替货币支付。以货币支付的，还应对租金的结算方式及结算银行、银行账号等作出规定。 租金的支付时间 租金是定期支付还是不定期支付，是一次性支付还是分期分批支付，应在合同中明确规定，并且将总金额及每次分别支付的金额及期限都规定清楚，如果需要预付租金，也应在合同中注明。 (5)水电、物业等其他费用承担方式 租赁合同里要约定在租赁期内水电、物业费、卫生费等其他费用的承担方式，消费者应该就这部分条款作出明确的约定并直接写入合同，可以避免产生费用方面的纠纷。 (6)租赁物的维修保养责任条款 租赁物的维修保养责任具体由哪方承担，双方可以根据实际情况协商确定。一般情况下，出租方承担租

7、赁物的维修和保养责任，但在某些特殊情况下，出租方进行维修和保养有困难，也可以约定由承租方在租赁期限内承担维修和保养的责任。实践中一般做法是：如果承租方按规定正常使用租赁物而发生磨损或出现故障，需要大修，那么应由出租方负责。 双方当事人对这些都要协商决定，并在合同中明确规定出来，至于租赁物的日常保养维修，由承租方负责进行也切合实际。对于这项工作的费用支出，也应在合同中作规定，如果没有规定，一般要由出租方支付。 (7)装修或扩建条款 虽然法律和司法解释对装修或扩建费用相关事宜做了规定，但当事人仍可以在合同中明确装修或扩建的前提、具体方式;因租赁合同无效、租赁期间届满或合同解除时，损失如何承担;装修

8、或扩建价值如何认定等问题。 (8)厂房交付条款 除了要约定厂房交付的时间，在交付使用前双方还要特意签好房屋物品清单确认书，约定租赁结束后房屋物品的归属，以此作为租赁结束后交房及验收的依据。 (9)出租方与承租方的变更条款 按照合同法的规定，双方当事人在合同中相互约定变更合同的情况和条件。 (10)违约责任条款 在违约责任条款中应明确规定违约金额的计算方法，赔偿要公平、合理。 出租方的违约责任主要有： 未按合同规定的时间和数量提供租赁物，影响承租方偿付违约金，承租方还有权要求在限期内继续履行合同或解除合同，并要求赔偿损失。 未按合同规定的质量标准提供租赁物，影响承租方使用的，因赔偿承租人或第三人

9、由此造成的损失，并负责调整或修理，以达到合同规定的质量标准。 合同规定出租方应提供有关设备、附件等，如未提供致使承租方不能如期正常使用的，除按规定如数补齐外，还应偿付违约金。 按合同规定派员就租赁物为承租方提供技术服务的，如因技术水平低，操作不当或有过错的，致使不能正常提供服务时，应偿付违约金。违约金不足以补偿由此造成的经济损失时，应负责赔偿。 出租人未尽办理相关证件之工商、税务、环保、消防、卫生、通信、增容、水电等协助义务的。 承租方的违约责任主要有： 按合同规定负责日常维修保养的，由于使用、维修不当，造成租赁物损坏、灭失的，应负责修复或赔偿。 因擅自拆改房屋、设备、机具等租赁物而造成损失的，必须负责赔偿。 未经出租方同意擅自将租赁物转租或用租赁物进行违法活动的，出租方有权解除合同。出租方也可以要求承租方偿付一定数额的违约金。 未按规定的时间、金额交纳租金，出租方有权追索欠租，应加罚利息，过期不还租赁物，除补交租金外，还应偿付违约金。 (11)其他条款 双方当事人还应约定争议的解决方式、其他约定事项及相关事宜。