哥伦布广场项目综合分析报告.doc

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1、第1章 项目定位总论本项目根据创建生态城市、营造和谐家园2008年-2010年无锡城市建设行动纲要，立足于无锡加快建设“五个中心”、“五个名城”，改造提升“中心商贸商务区”、“崇安广益片区”、“北塘凤翔片区”、“南长古运河区”、“河埒商贸片区”五个商业、居住区域的城市发展规划思路。依托崇安新城的现代、经济、生态型可持续发展规划基础，利用区域原有产业优势，集商业与居住于一体，推动该区域在未来三年内建设城东休闲娱乐中心的步伐，重点打造出一个无锡第二核心商圈。1.1 项目背景1.1.1 项目名称无锡哥伦布广场1.1.2 项目投资、承办单位投资单位：香港五洲国际投资集团有限公司开发单位：无锡市崇安新城

2、龙安置业有限公司1.1.3 项目拟建设区位、地点项目建设区位：无锡市广益街道(无锡崇安新城）项目地址：无锡崇安区广益路与广南路交汇处西南侧1.1.4 承担可行性研究工作的单位无锡市崇安新城龙安置业有限公司负责研究工作的统筹管理；深圳市五大洲投资发展有限公司负责市场调研、市场定位、投资分析等相关工作。1.1.5 研究工作依据创建生态城市、营造和谐家园2008年-2010年无锡城市建设行动纲要；无锡市崇安区服务业发展规划；无锡市崇安区次分区规划；无锡市崇安区国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要。1.1.6 区域商业背景“十一五”时期，崇安区政府提出“率先发展、科学发展、和谐发展”的城市建设发

3、展思路，以“推动大局、着眼长远、立足当前”为目标和任务，以“抢抓机遇、锐意创新、争先进位”信心和决心，使得经济社会发展继续保持全面协调可持续发展的良好态势。“十一五”以来，崇安区政府按照“有城有市、以城造市、以市兴城”的理念，把崇安区广益街道内，东至桐桥港；南至太湖大道；西至江海东路、锡沙路；北至北新塘河，规划用地4.68平方公里划定的广益片区（即崇安新城）作为推动全区城市化进程的主阵地。在崇安新城百万平方米安置房的基础上，崇安区按照“集约开发、集聚发展”的原则，初步确定广益片区重点推进的“一二三”工程，即开发一条商业风情街，将全长1.9公里的广益路建成城东地区商业、休闲氛围最浓的多功能商贸街

4、；建设两大住宅群，分别在广益路两侧和学前东路南侧建成面积各达百万平方米，各项配套设施齐全的现代新型社区；构建三个规模型主题市场群，将广益汽车汽配市场、锡沪装饰装潢材料市场、华东五金机电市场建成总面积220万平方米，年成交额200300亿，辐射苏南、带动苏北的规模型主题市场群。站在率先实现现代化的新起点上，崇安新城的开发和发展给崇安区的发展注入了活力。根据“政府推动、市场运作”的要求，破除体制机制障碍，充分激发各种资本活力，不断提升服务业发展层次和水平。对内，进一步发挥本土民营经济的作用，放宽政策门槛，鼓励、吸引民资和外资参与基础设施、社会事业、社区配套设施的开发和建设，推动民营企业在项目开发、

5、市场整合中实现规模扩张，构建产业联盟，确立特色优势。对外，坚持以全球视野、国际眼光，与国内外一流的开发商合作，大力引进集聚力强、辐射力广的项目，推动服务业发展理念、经营业态和技术手段的改造提升。力争将崇安新城打造为最具活力的开放型区域。目前，中国建筑材料检验认证中心有意向在崇安新城设立全国首个分中心，将进一步确立和巩固崇安新城家居建材商圈的地位和影响力、辐射力。东鹏陶瓷精品馆除了推出陶瓷等建材新品、精品，还将崇安新城作为新品研发设计基地，从以人为本出发，掌握客户需求信息，有针对性地改进设计，更好地服务消费者。通过3-5年的努力，充分优化产业、用地、功能、交通、公共设施等布局崇安新城将成为产业高

6、度集聚、居住高度集中、项目高度集约，具有鲜明区域特色和较强竞争能力的现代化新城区。项目的建成，将成为无锡市崇安新城社区型消费与商务餐饮、休闲娱乐、购物消费等商业新形态综合体的代表力作，还将为周边商户与居民提供一个时尚化的消费服务中心和购物休闲娱乐平台，有效促进无锡第二核心商圈的快速形成，辐射整个长三角地区，对引领无锡新消费潮流，打造具有中国特色的商业形态具有十分重大的经济和社会效益。1.2 可行性研究结论根据无锡市“十一五现代服务业专项规划” 努力建设成为苏锡常都市圈的现代服务业高地，打造多个区域性的商贸中心、形成一批各具特色的商业区。本项目的规划建设正是依托无锡市崇安新城产业发展规划，为加快

7、新城建设，崇安区政府继崇安寺商业步行街后，打造的又一重点商业项目。1.2.1地块概况该地块位于无锡崇安区，锡沪路北侧，广益路南侧，广南路西侧，江海路东侧。地块可建设用地约为42358.4平方米。1.2.2优越的地理位置项目地处“崇安新城（广益片区）”的核心区域，地块北边为政府大规模（约100万平米）安置小区广益佳苑、广益博苑等；地块南面为无锡“建材大道”锡沪路，拥有130万平米建筑装饰材料专业市场集群，年客流量高达100万人次，年成交总额达100亿元。地块东面为金科地产已启动的占地1000亩的大型高尚住宅小区。地块西面为无锡第一条城市高架环线江海路，经崇安、南长、惠山、北塘、新区五大城市中心区

8、。1.2.3项目总体定位本项目定位秉承国际最流行、最先进的lifestyle center商业理念，为广大消费者提供购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”体验消费服务的城市综合体，遵循“精致、品位、享受、特色”的商业开发路线，形成一个融合现代风尚、商业、休闲文化组合为特点，无锡首个超大规模独具美洲海洋风情的一站式休闲购物公园，以最新颖的商业购物模式呈现。同期建设的还有一栋20层高的五星精装酒店公寓，一栋20层高的LOFT创意中心，项目整体规划设计不但符合无锡市政府长远经济规划，更是无锡市政府实施崇安新城战略、打造无锡第二核心商圈，占领区域性消费高地的客观需要。1.2.4规划指标和规划原则 1

9、.2.4.1 规划原则项目委托美国RDI设计公司精心规划设计，按照现代化一站式购物广场功能要求，接驳时代国际建筑新标杆，将购物空间、人流动线、货品仓储、业态功能组合，以引导消费为核心，借由独特的海湾式布局，以“一环三轴”的人行主动线，串连各个主要垂直与横向交通节点和活动广场，创造视听触全方位体验的商业旗舰。 1.2.4.2 规划指标土地性质及用地面积：商业用地（40年），63.53亩，42358.4平米容积率：2.0建筑面积：84606平米覆盖率：45%，单层面积19063平米绿化率：不低于25%停车位：地面汽车停车位约200个；地下约600个，总计约800个；另有充足的自行车/摩托车/电动车

10、停车位1.2.5项目建设规划项目总建面积约12万，商业部分建筑面积约82000，地上三层面积约40000；地下一层面积约42000；酒店公寓面积约27000；LOFT创意中心约20000。停车位约800个。1.2.6项目辐射范围项目鼎足于无锡第二核心商圈崇安新城商贸中心位置，依托无锡市发达的立体化物流交通体系，在项目南面连通锡城东区商业第一主干道锡沪路，项目西面依靠锡城第一环线高架江海路，十分钟车程将贯穿崇安、南长、惠山、北塘、锡山、新区，将把无锡主要的休闲娱乐消费凝聚在这个繁华中心。1.2.7社会效益简述1.2.7.1满足家庭消费需求目前，在项目3公里辐射范围内有崇安区上马墩、江海、广瑞区域

11、和锡山区东亭柏庄、桑达园、塞维拉、蔚蓝都市等百多个住宅小区，人口达到了30万以上。通过政府规划改造，在未来3年还将有一部分其他区域的居民在这里安置。整个崇安新城，将会成为新的居住人口密集地。周边区域居民的家庭收入已经达到了3000-5000元/月，随着社会的发展，这个数字正在继续增长。收入的增加，加强了对生活品质的追求，刺激了对消费品的需求。1.2.7.2满足周边商业需求地块南面锡沪路上目前拥有130万平方米的建材装饰材料市场，并规划到2010年达到200万平方米，这样庞大的专业市场集群所聚集的流动人口数量相当可观，将为本项目的流动消费提供充足的保证。1.2.8项目建设进度建设内容计划时间提交

12、可行性研究报告2007年9月政府审批立项2007年12月项目初步规划设计2007年11月项目规划设计评审2007年12月项目扩初设计2008年1月项目建筑方案审批2008年1月项目开工建设竣工2008年3月2009年12月项目商业部分开业2009年9月1.2.9项目投资估算及资金筹措项目总投资预计约8.2亿元。资金来源：自筹。1.2.10 项目投资估算表一：各功能区域租售比例及价格测算功能区域建筑面积：销售租赁销售面积：预计销售单价：元/预计销售总价：万元租赁面积：预计第1年租金：元/月预计第1年后年租金：万元/年海顿公寓26675.5226435.161200031722.192LOFT写字

13、楼1977118564850015779.4负一层商业428611563230-35600一层商铺18968174374000069748二层商铺17768163201800029376三层商铺914614100000.614合计126957.5279370.16146626.21563230-35600表二：项目物价及成本明细序号项 目送审金额 (万元)依 据一征地和拆迁补偿1本期用地出让金13343.40 股权转让合同2土地出让契约3拆迁补偿费4土地拍卖服务费12.79 锡价服(2004)354号5土地评估费6土地测绘费5.90 7土地用途变更费8土地登记费9土地使用费10土地交易服务费6

14、.35 锡价服(2004)323号 1.5元小计13368.44 二前期费用1水文地质勘察及建筑物放样费19.80 2项目可行性研究及咨询费8.50 3建筑(含专业)工程设计费475.98 4绿化景观设计(含园林审查)费63.00 5测绘(含建筑物面积测绘)费27.20 锡价服(2004)316号6地形图测绘费5.88 国测财字(2002)3号,锡价服2004)316号7规划技术服务费12.30 锡价服(2003)54号8商品房上网备案费12.56 1元9产权交易费62.82 5元10标底编制及审标费63.00 按咨询取费标准11审计费142.70 按咨询取费标准12招标服务费40.55 按咨

15、询取费标准13工程安全监督费18.60 锡财综(97)第1号14工程质量监督费41.55 苏价服(2001)281号3.515市政工程质量监督费16土建工程监理费550.00 发改价格(2007)670号17审图费27.97 人防按苏防办字(202)78号5元18抗震设计审查费19.60 锡价服(2004)26号19档案编制寄存费15.08 按锡价费(2002)181号1.2元20新墙体发展基金100.52 按苏财综(2003)153号8.0元21散装水泥专项费25.13 按苏财综(99)69号2.0元22基建垃圾押金12.56 按苏政发(99)250号1.0元23白蚁防治费23.12 苏价工

16、(96)422号24地震评估费10.72 苏价费(1998)368号25防震审查费8.50 1元26环境评估费3.00 27交通影响评估费8.00 28临时用水工程费15.20 29临时用电工程费71.74 30待添加的隐藏文字内容1临时道路及场地平整工程费95.70 31水利工程水费市政自来水安装32红线外自来水管贴费396.40 33教育配套费34门牌号费按锡价费(2003)125号楼牌180.大门牌100.小门牌20.单位门牌40.室牌535有线电视预制费175.00 14元36城市基础设施配套费1319.28 105元苏价费(1998)286号37其他项目费6.00 38物业及治安等接

17、管费12.00 39沉降观测费1.60 40日照分析1.00 41河道占用补偿费苏水政(2006)15号42成本认定费23.00 锡价费(2003)369号小计3915.56 三建筑安装工程费1工程桩及测试费23.50 2桩基工程费1264.50 3基坑支护工程费353.50 4土建工程费18130.70 土建施工合同5铝合金门窗、室内外门窗工程费1050.00 6暖通工程费2500.00 7地下室汽车泊位工程费8室内水电气消防等管线工程费3500.00 9外墙面节能及贴面装饰工程费5350.00 10公用部位装饰工程费3500.00 10电梯工程费890.00 小计36562.20 四公共基

18、础设施费1道路工程费580.00 2雨污水管道工程费250.00 3绿化景观工程费3600.00 4管道燃气工程费239.00 5室外供水配套工程费205.00 6室外消防工程设施费305.00 7室外供电配套工程费2000.00 8有线电视配套设施费65.00 9电信配套设施工程费150.00 10智能化配套设施费450.00 11路灯及亮化工程费1500.00 小计9344.00 五公建配套设施费1地下室公配电用房工程费600.00 2地下室人防工程费279.80 3地面架空层工程费4幼儿园用房工程费5地面公配配套用房费150.00 6环卫设施工程费65.00 7门头及围墙费98.00 8

19、代建市政道路工程费9代建市政绿化工程费260.00 10代建市政河道驳岸工程费312.00 小计1764.80 以上合计64955.00 六管理费用2753.88 七销售费用4682.50 广告费、宣传费、销售佣金八财务费用4366.92 前5项之和30%7.47%3年九税金6119.15 7.35%(营业税5.85%+增值税1.5%)合计82877.451.2.11项目可行性总体评价1.2.11.1项目的定位符合无锡市现代服务产业政策导向，符合无锡市城市发展战略规划。1.2.11.2项目依托周边大量的生活社区型消费与商务型消费的雄厚基础和强大消费需求，市场操作可行性非常高。1.2.11.3项

20、目满足区域商业发展的基本条件：交通体系：临近高速公路等快速干道、公交线路等；基础配套：有大量生活消费需求群体、商务消费群体；消费配套：有大量住宅区域、政府机关、商户等；消费氛围：有其他商业项目，共同形成良好的积聚效应；人力资源：有充沛且相对成本较低的各类高中低人力资源。1.2.11.4 本项目严格按照国家建设部公共建筑节能设计标准执行，符合国家对资源节约和有效利用的相关规定和要求。第2章 项目背景和发展概况2.1项目提出的背景2.1.1国家和无锡市商业发展规划随着“十一五”时期商业发展规划指导意见的提出，城市规划理念的不断更新，政府打造城市商业力度的加大，城市居民人均可支配收入不断提高，为零售

21、市场提供了充足的购买力，带动了居民消费上行发展，使居民消费结构优化升级，居民消费品购买力在逐年大幅提高，传统商业已无法承载迅速膨胀的消费购买力，消化这些消费力将依靠复合性综合体商圈的迅速成熟。无锡近年来飞速发展的经济潜力与消费能力，通过2003-2007年上半年这四年半的时间，无锡的零售类消费发生了翻天覆地的变化。从传统、杂乱、毫无现代科学管理的小店面到百货大楼，逐步发展成迎合市场需要的规范化商业。根据有效数据显示，二三线城市因大公司涉足而大项目不断，宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地开发四、五十万平方米之巨的商业项目，恒隆、华润、裕景、万达、沿海等公司在沈阳、大连、杭州、无锡的项

22、目规模都在十万平方米以上。尤其是集写字楼、宾馆、商业于一体的综合体更是成为开发新热点。根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查，开发商业综合体占据的比例最高，达到29%。一站式服务、体验式消费等全新理念在慢慢融入我们的生活。2.1.2项目发起人和发起缘项目发起缘由：根据崇安新城产业规划，为加快新城建设，着力打造城东新型居住区、现代商贸区，目前，“无锡市崇安新城龙安置业有限公司”充分整合新城广益片区的资源，优化产业、用地、功能、交通、公共设施等布局，拟在该区域投资兴建一座服务于区域周边商务商贸区和新型住宅群的“无锡哥伦布广场”。通过该项目充分发挥区域多功能的综合性商业、服务、娱乐和社

23、区中心作用。本项目正由此发起。2.2项目可行性报告的编制过程2.2.1项目可行性报告提出、编制过程本项目报告2007年8月8日开始编制；2007年10月8日经投资商评审讨论通过。2.2.2项目可行性报告所附资料名称创建生态城市、营造和谐家园2008年-2010年无锡城市建设行动纲要；无锡市崇安区国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要。第3章 市场分析及建设规模3.1市场调研本项目定位为无锡第二核心商圈城市综合体，目的是为无锡市崇安国际区提供社区性配套服务和商务餐饮、娱乐消费服务的平台。因此此次市场调研一方面进行市场需求研究，另一方面进行消费习惯与特殊性研究，由此为本项目的可行性和建设规模的

24、可行性提供充分的依据。3.1.1无锡市商业现状调查研究中国大陆最佳商业城市l 福布斯“中国大陆最佳商业城市排行榜”，无锡连续两年夺全国最佳商业城市殊荣l 72家世界500强企业落户无锡。财富杂志l 联合国发布的中国15个经济中心城市之一。l 中国最具发展竞争力城市排名第6位。3.1.2无锡市零售商业现状调查研究中国最强消费力城市l 总人口580万人（户籍人口460万人）；l GDP总额3300亿元；l 人均GDP 57709元；l 人均消费总额19275元/年；l 零售消费品总额1118亿元；无锡商业繁荣，日本八佰伴、香港恒隆广场、香港九龙仓、凯燕环球购物中心、深圳茂业城、香港新世界百货、无锡

25、商业大厦、三阳百盛、大洋百货、第一百货等大型购物中心雄踞锡城。无锡消费力强劲，家乐福（Carrefour）、沃尔玛（Wal-Mart）、麦德龙（METRO）、欧尚（Auchen）、大润发（RT-MART）、Tesco乐购、易初莲花（Lotus）、好又多（Trust-Mart）、百安居（B&Q）、欧倍德（OBI）等大型外资购物中心，相继落户无锡。3.1.3崇安新城商业现状调查研究l 大商贸中心：3km半径，3万个千万富翁，20亿大消费。l 大居住社区：30万高收入人群，200万高档住宅群。l 大主题市场：15000家私营企业，200万专业市场集群。l 大政治背景：2km半径，崇安区、锡山区两大区

26、政府所在地，300家政府事业单位办公点。大卖场/大百货易初爱莲购物超市：该超市占据锡沪路商圈、广益商圈主要位置，并且是该区域唯一一家品牌大超市，经营业种丰富，对于满足周边市民的生活购物起到非常重要的作用。但：该超市经营模式，产品质量常被市民投诉，说明市民对该超市的品牌忠诚度正在逐步下降，造成消费人群分流。这是我方项目成熟起来，赢得市民美誉的一个契机。沿街零售商业及社区零售商业睦邻中心：该社区购物中心，规划构思良好。周边住宅小区聚集庞大人流。但没有引进具有市场号召力的商家，商家素质没有表现出对周边小区沿街商业的升级换代。因此，商业氛围冷淡。本项目位置与该中心相望，在今后的日子将会分享人气、车流，

27、达到相辅相成。东亭老街：原为锡山市东亭镇居民消费集中地。完全占据当地居民消费方向主导地位，并且消费环境也在逐年改善，由此可见周围居民的日常生活消费基本定格在该范围之内，不易动摇。3.2项目成立的必要性和迫切性3.2.1市场需求预测3.1.2.1满足家庭消费需求目前，在项目3公里辐射范围内有崇安区上马墩、江海、广瑞区域和锡山区东亭柏庄、桑达园、塞维拉、蔚蓝都市等百多个住宅小区，人口达到了30万以上。通过政府规划改造，在未来3年还将有一部分其他区域的居民在这里安置。整个崇安新城，将会成为新的居住人口密集地。周边区域居民的家庭收入已经达到了3000-5000元/月，随着社会的发展，这个数字正在继续增

28、长。收入的增加，加强了对生活品质的追求，刺激了对消费品的需求。3.1.2.2满足周边商业需求地块南面锡沪路上目前拥有130万平方米的建材装饰材料市场，并规划到2010年达到200万平方米，这样庞大的专业市场集群所聚集的流动人口数量相当可观，将为本项目的流动消费提供充足的保证。3.2.2项目成立的必要性和迫切性3.5.1市场需求预测目前，在项目3公里辐射范围内有东亭柏庄、桑达园、塞维拉、蔚蓝都市等百多个住宅小区，人口达到了30万以上。通过政府规划改造，在未来3年还将有一部分其他区域的居民在这里安置。整个崇安新城，将会成为新的居住人口密集地。周边区域居民的家庭收入已经达到了3000-5000元/月

29、，随着社会的发展，这个数字正在继续增长。收入的增加，加强了对生活品质的追求，刺激了对消费品的需求。3.5.2项目成立的必要性和迫切性项目所在的广益片区基本没有大型的商业消费市场，而且多以生活日常消费为主的初步商业形态，大型超市也只有易初爱莲一家，没有选择性。买东西只能去市中心的感叹声越来越多。对消费品日益强烈的要求与周边市场匮乏的矛盾越来越突出，拎着大包小包的购物人群，在往返市区的公交车上随处可见。没有专业的百货类商场、缺乏良好口碑的品牌卖场、稀缺有档次的商务餐饮酒楼、毫无休闲娱乐消费场所，是目前广益片区的商业情况。针对这些情况本项目的开发启动，将解决周边居民的生活消费，更能解决周边大量商户、

30、市政单位的商务消费。其中包括了，日用百货、风情特色餐饮、休闲娱乐等。在满足市场需求的同时，更能创造极大的社会效应与经济价值。3.3项目建设规模和功能组合3.3.1项目功能组合总建筑面积约12万，计容积率总建筑面积84606平方米，其中：楼层业态组合负1层总建面积42361大卖场主力店15632；停车位608辆下沉式广场：约7631-2层总建面积35953（1-2层，35953）首层18585：男女服装、服饰、鞋帽、箱包、精品、化妆品、珠宝首饰、户外及运动用品、保健滋补品等；品牌休闲餐饮2层17368：品牌家居、品牌电器连锁、品牌数码通讯连锁、品牌图书连锁、儿童世界、欢乐美食城、大餐饮、大休闲、

31、大娱乐、个人护理3层3层614：商务酒楼M层架空层（设备层/结构转换层）塔楼26677，海顿国际公寓19771，LOFT创意中心合计127967，其中：地下商业面积：42361地上商业面积：39159塔楼部分：464473.3.2项目辐射范围及预期商业效果大型商业“一站式”休闲购物广场是一个乘数效应非常大的项目，是任何一个区域中心城市都非常重视的产业板块。它可以满足中高消费群体对社区餐饮、购物、休闲娱乐等需求，同时也提供区域居民家庭家居日常产品的需求，带动大量商业消费人群，产生庞大税收等等。3.4项目招商策略本项目招商工作将立足无锡崇安新城、面向全无锡、辐射长三角区域，为无锡第二核心商圈的区域

32、性消费、商务消费提供一个全新的平台。3.4.1主要招商范围超级大卖场家电卖场风情餐饮家居软装量贩式KTV儿童乐园（电玩城）品牌百货运动休闲3.4.2主要招商区域核心区域：无锡、苏州、上海、江苏辐射区域：全中国3.4.3主要招商对象一线品牌卖场一流家电卖场品牌百货经营店餐饮、娱乐等配套商家3.4.4主要招商策略充分整合政府资源充分挖掘市场资源强大的项目推广宣传3.5项目国际国内主力商家招商3.5.1家乐福（已签订正式合同）“欧洲最大零售商”、“世界第二大零售商”、“世界最大的食品零售商”、“世界上最国际化的零售企业”、“中国最大外资零售商”法国家乐福集团，是大型超级市场（Hypermarket）

33、概念的创始者，欧洲最大、全球第二大的零售连锁集团。目前家乐福在世界上31个国家和地区拥有一万多家销售网点，在中国37个城市开设了101家大型综合超市，拥有员工近5万人。2007年，家乐福在中国销售额达296亿元人民币，年客流量超过1亿人次。3.5.2 国美电器（已签订意向合同）国家商务部公布的全国商业连锁前三十强排名中，国美电器连续多年蝉联中国家电连锁第一、中国商业连锁第二，持续领跑中国家电零售连锁业。国美电器集团是中国企业500强之一，并被中央电视台授予“2005我最喜爱的中国品牌特殊贡献奖”，成为中国家电流通领域唯一获此殊荣的企业；中国红十字会授予国美电器集团“印度洋海啸救援特别贡献奖”；

34、世界品牌实验室评定国美电器集团品牌价值为301.25亿元，成为中国家电连锁第一品牌。2008年预计实现销售额1200亿元，跨入世界500强行列，成为全球顶尖的电器及消费电子产品连锁零售企业。3.6项目与同类型商业的差异化定位及竞争优势3.6.1规划设计理念的差异化优势本项目为无锡首个美洲海洋风情一站式休闲购物公园，遵循“精致、品位、享受、特色”的商业开发路线，形成一个融合现代风尚、商业、休闲文化组合为特点。在项目规划设计在购物空间、人流动线、货品仓储、业态功能组合上，以引导消费为核心，借由独特的海湾式布局，以“一环三轴”的人行主动线，串连各个主要垂直与横向交通节点和活动广场。3.6.2 精英团

35、队，多元化统一管理模式开发商充分运用国际先进的专业市场运营管理理念，统一规划，统一招商，统一业态，统一管理，统一推广，五大统一强化中心运作，以强势经营带动市场升值，打造多方共赢的完美句号。以优质的服务为消费者提供360度全方位购物保障。第4章 项目建设选址与资源评述4.1项目选址的资源要求本项目为“一站式”休闲购物中心，依托周边大量的生活社区型消费与商务型消费市场。因此，本项目的选址，必须充分考虑以下资源条件：4.1.1商业交通体系：要求临近高速公路等快速干道、公交线路等4.1.2商业基础配套：要求有大量生活消费需求群体、商务消费群体4.1.3商务消费配套：要求有大量住宅区域、政府机关、商户等

36、4.1.4商务消费氛围：要有其他商业项目，共同形成良好的积聚效应4.1.5人力资源：要有充沛且相对成本较低的各类高中低人力资源4.2本项目建设地址的资源评述4.2.1无锡经济发展概况无锡近年来飞速发展的经济潜力与消费能力，通过2003-2007年上半年这四年半的时间，无锡的零售类消费发生了翻天覆地的变化。从传统、杂乱、毫无现代科学管理的小店面到百货大楼，逐步发展成迎合市场需要的规范化商业。根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查，开发商业综合体占据的比例最高，达到29%。一站式服务、体验式消费等全新理念在慢慢融入我们的生活。依托崇安新城产业规划，为加快新城建设，充分整合新城广益片区

37、的资源，优化产业、用地、功能、交通、公共设施等布局，在该区域投资兴建一座服务于区域周边商务商贸区和新型住宅群的“无锡哥伦布广场”。通过该项目充分发挥区域多功能的综合性商业、服务、娱乐和社区中心作用。4.2.2优越的地理区位4.2.2.1项目所在城市地理位置崇安新城，毗邻无锡市区第一核心商圈，规划总面积4.68平方公里，西倚江海东路，南临太湖大道，东接沪宁高速，北靠312国道，路网交错、交通便捷。距无锡火车站3.5公里；距无锡硕放机场15公里；距上海虹桥机场103公里；距上海浦东机场140公里；距南京禄口机场150公里；距江阴港口30公里，距上海港口120公里。4.2.2.2道路情况项目所在位置

38、由江海路、锡沪路，广益路和广南路四条城市干道成井字形包围；江海路纵贯南北向城市主要干道，估算日车流量达7万辆；锡沪路横贯东西向城市主要干道，估算日车流量8万辆；广南路纵贯南北向城市次主要干道，估算日车流量1万辆；广益路横贯东西向城市次主要干道，估算日车流量2万辆；4.2.2.3公交情况项目周边现有10条公交线路，经停锡沪路、广益路及广南路；4.2.3无锡经济在全国主要城市的位置 福布斯“中国大陆最佳商业城市排行榜”，无锡连续两年夺全国最佳商业城市殊荣。 72家世界500强企业落户无锡。财富杂志 联合国发布的中国15个经济中心城市之一。 中国最具发展竞争力城市排名第6位。无锡商业繁荣，日本八佰伴

39、、香港恒隆广场、香港九龙仓、凯燕环球购物中心、深圳茂业城、香港新世界百货、无锡商业大厦、三阳百盛、大洋百货、第一百货等大型购物中心雄踞锡城。 总人口580万人（户籍人口460万人）； GDP总额3300亿元； 人均GDP 57709元； 人均消费总额19275元/年； 零售消费品总额1118亿元； 无锡消费力强劲，家乐福（Carrefour）、沃尔玛（Wal-Mart）、麦德龙（METRO）、欧尚（Auchen）、大润发（RT-MART）、Tesco乐购、易初莲花（Lotus）、好又多（Trust-Mart）、百安居（B&Q）、欧倍德（OBI）等大型外资购物中心，相继落户无锡。第5章 环境保护

40、与劳动安全5.1建设地址环境现状项目地块环境：东面为河道；北面为广益路；南面为规划府北路；西面为规划22米道路。项目生态现状：北面为政府大规模（约100万平米）安置小区广益佳园、广南苑等；南面为无锡“建材大道”锡沪路，拥有130万平米建筑装饰材料专业市场集群；东南面为金科地产已启动的占地1000亩的大型高档住宅小区。5.2项目主要污染源和污染物项目主要污染源为生活用水；主要污染物为生活垃圾。对环境基本无污染。5.3项目拟采用的环境保护标准项目主要污染物及防治措施排放源（编号）污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物餐饮区油烟油烟净化器达到饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）中的相关标

41、准水污染物生活污水、地下车库冲洗废水COD生活用水的排放接入市政污水管道，由污水处理厂统一处理。达到污水综合排放标准（GB8978-1996）表4中的三级标准和污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）表1中标准SS氨氮磷酸盐（以P计算）动植物油石油类固体废弃物商业区商场垃圾生活垃圾集中存放,每日清理收集，用垃圾车送到指定的垃圾场，堆埋或者焚烧。对周围环境无明显影响职工及顾客生活垃圾餐饮区厨余泔油隔油池浮油5.4治理环境的方案生活用水的排放接入市政污水管道，由污水处理厂统一处理。生活垃圾集中存放，每日清理收集，用垃圾车送到指定的垃圾场，堆埋或者焚烧。5.5环境监测制度的建议项目建设前

42、，相关环保措施征求无锡市环保部门的指导，通过审核后开工建设。日常环境接受市政府有关部门对基地各种污水和污染物的处理进行检查。5.6环境保护投资估算由于项目无工业污水污物，主要是生活污水和垃圾，而生活用水在项目建设中直接排放市政污水管道由市政统一处理；生活垃圾则需要分类，建立垃圾站，配备垃圾车。因此，本项目环保投资主要是建设垃圾站和购置垃圾车，预计投资在100万元。5.7环境影响评论结论项目主要污染源为生活用水；主要污染物为生活垃圾。对环境基本无污染。5.8劳动保护与安全卫生5.8.1项目运行中职业危害因素的分析建设期内：建筑工人高度建筑施工安全；建设期内施工场地火灾；开业运营后：电梯运行安全；

43、楼宇火灾防范。5.8.2职业安全卫生主要设施建设期内：加强劳动生产安全教育；施工作业佩戴安全帽和安全带；现场专职人员巡查。开业运营后：建立安全防范机制；设备设施定期保养检查。5.8.3劳动安全与职业卫生机构项目内设卫生所，解决一般卫生医疗需求。5.8.4消防措施和设施方案建议项目全部建立24小时智能消防报警系统，专人检测；定期保养消防设备设施；组织消防演习；保持消防通道的畅通。第6章 项目建设与经营旺场6.1建立项目实施管理机构项目建设由设计单位、施工单位、工程监理、质检站抽检和业主监督组成项目实施管理机构，保证项目正常运行，保证项目工程质量，对于现场问题，开会解决。6.2资金筹措资金自筹。6.3施工准备