万科·白马花园项目建设前期策划.doc

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1、万科白马花园项目建设前期策划浙江温州（自拟）注：该方案为自拟方案，不作商业用途 目录第一章企业基本情况一、公司概况二、公司经济管理特点分析第二章项目建设前期工作计划一、项目建设前期工作程序二、项目建设前期工作内容三、项目建设前期办事流程及相关申请手续办理（一）项目建议书及可行性研究报告（二）建设项目具体审批流程（三）报批流程四、前期工作进度安排（一）项目前期策划工作进度表（二）项目组织机构10第三章项目可行性研究报告11一、项目背景11二、项目概况11三、市场分析13四、分析16五、建设方案18第四章综述22 第一章企业基本情况一、公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核

2、心业务，是中国内地首批公开上市的企业之一。截至2005年12月31日，公司总资产为2199亿元，净资产为837亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2 800万股，集资人民币2 800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2 836万股，募集资金人民币127亿元，开始向跨地域房地产业务发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。1993年3月，公司发行4500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易

3、所上市。B股募集资金45135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。2000年初，公司增资配股募集资金人民币625亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。2000年底，华润集团及其关联公司成为其第一大股东，持有的万科股份占万科总股本的1508。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司，2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。2004年9月，公司1990亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动

4、，发布未来10年的中长期发展规划。2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长。“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名的商标。资料来源：万科公司网站（二、公司经营管理特点分析万科企业股份有限公司是当前我国最优秀的房地产企业之一，“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标，其经营管理水平走在了同行的前列。其特点可以概括为以下5点。（）经营战略清晰。万科公司于1988年介入房地产领域，在经营战略上做减法，剥离非房地产业务，突显房地产业务，成为专一的房地产公司，并于1992年正式确定大众住宅开发为其核心业务。截至2005年底，万科已进入深圳、上海、北

5、京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山， 目前万科业务已经扩展到20个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其他重点城市为中心的发展策略。2006年，公司以“变革先锋，企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速增长的新平台，以保障第三个10年中长期发展规划目标的顺利实现，同时要在“企业公民”方面成为行业表率。 （）市场竞争策略有力。万科公司在市场竞争策略上主要采用“客户细分”策略，对窖户需求进行更为细致。约描述与归纳，以此为基础形成针对性的产品品类，目的是获得客户认同。公司

6、对客户关系工作予以更多关注，并得到了忠诚客户的进一步支持，由第三方公司盖洛普进行的2005年度客户满意度调查显示，2005年内平均每个老客户向628人推荐了万科楼盘，实际成交率为204。不断提升的老客户的推介购买和重复购买，成为该公司得以在国家宏观调控期间脱颖而出的最重要法宝之一。即便将来行业出现周期性调整，万科公司也具有充足信心获得应付自如的腾挪空间。 （）管理重点突出。万科公司的管理重点是在行业的周期性变动中保证经营安全、保持效益型成长，并紧紧抓住行业整合带来的发展机会。尽管万科公司发展快，财力雄厚，但仍非常注重风险控制，确保在安全中增长。公司在项目发展上秉持“谨慎并进取”的方针，更为重视

7、通过合作方式获取同行企业拥有的存量土地，以争取更为有利的付款条件，改善公司现金流状况。2005年，公司共新增土地储备建筑面积6512万平方米，其中483为合作方式获得，尤其是对于地价已趋于高位的长三角地区，公司更为审慎，该区域854的新增项目资源系通过与南都的战略合作获取，其价格低于市价，并有两年分期付款的优惠安排。 （）产品与服务创新。万科公司在产品开发上引领行业变革，提出“原创现代中式住宅”的全新设计理念，受到了客户与市场的高度认同。天津水晶城住宅小区一期工程获得专业最高奖项“第五届詹天佑土木工程大奖”。万科也非常注重服务创新，万科物业在全国16个城市展开统一行动，将其属下物业管理公司的7

8、0多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，向20万客户表明其“服务为本”的态度，并在物业服务的，形象和内涵方面提出了全新主张。（）以人为本。万科公司加强人力资源管理，强调以人为本。2005年，公司从业务战略出发调整了组织架构，强化了企业文化与价值观，加强人才的甄选与培养，同时完善了薪酬体系，增加了对人才的吸引力。由盖洛普进行的2005年度员工敬业度调查结果显示，万科居于其全球数据库的第59位。年内该公司入选“2005年中国卓越雇主”以及 “2005CCTV年度最佳雇主”。资料来源：万科公司网站（第二章项目建设前期工作计划一、项目建设前期工作程序 二、项目建设前期工作内容1项目建议书项目建

9、议书是项目主管单位要求建设某一具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、条件的可行性和获得的可能性，供基本建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作。工程内容比较简单的小型项目可不编制项目建议书，直接进行可行性研究。2可行性研究报告项目建议书一经批准，即可着手进行可行性研究。可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面技术经济论证的科学方法。可行性研究是项目前期工作的最重要的内容，它从项目建设和生产经营的全过程考察分析项目的可行性，其目的是回答项目是否必要建设，是否可能建

10、设和如何进行建设的问题，其结论为投资者的最终决策提供直接的依据。因此，凡大中型项目以及国家有要求的项目，都要进行可行性研究，其他项目有条件的也要进行可行性研究。可行性研究报告是确定建设项目、编制设计文件和项目最终决策的重要依据，必须有相当的深度和准确性，其投资估算与初步设计概算的出入不得大于10，否则将对项目要重新进行决策。承担可行性研究工作的单位必须是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位，要有承担相应项目的资质。3设计工作一般建设项目(包括工业、民用建筑、城市基础设施、水利工程、道路工程等)的设计过程划分为初步设计和施工图设计两个阶段。对技术复杂而又缺乏经验的项目，可根据不同行业的特点和需

11、要，增加技术设计阶段。（）初步设计。可行性研究报告批准后，项目法人委托有相应资质的设计单位，根据可行性研究报告的要求所做的具体实施方案。初步设计的内容依项目的类型不同而有所变化，一般来说，它是项目的宏观设计，即项目的总体设计、布局设计，主要的工艺流程、设备的选型和安装设计，土建工程量及编制项目总概算。（）技术设计。又称扩大初步设计，是根据初步设计和更详细的调查研究资料编制的，进一步解决初步设计中的重大技术问题，如工艺流程、建筑结构、设备选型及数量确定等，以使建设项目的设计更具体、更完善，技术经济指标更好。在技术设计阶段应在概算的基础上。（）施工图设计(详细设计)。根据批准的初步设计，绘制出正确

12、、完整和尽可能详细的建筑、安装图纸，应完整地表现建筑物外形、内部空间分割、结构体系、构造状况以及建筑群的组成和周围环境的配合，具有详细的构造尺寸。施工图设计还包括各种运输、通讯、管道系统、建设设备的设计。在施工图设计阶段编制施工图预算。4施工准备（）预备项目。初步设计已批准的项目，可列为预备项目。国家的预备项目的计划，是对列入部门、地方编报的年度建设预备项目计划中的大中型和限额以上项目，经过从国家宏观经济政策、建设总规模、生产力总布局、资源优化配置、前期工作进展情况以及外部协作条件等方面进行综合平衡后安排和下达的。（）建设准备。开工前的准备主要工作内容包括：完成征地、拆迁和场地平整；完成施工用

13、水、电、路、通讯等工程；组织设备、材料订货；准备必要的施工图纸；组织招标投标(包括监理、施工、设备采购、设备安装等方面的招标投标)并择优选择施工单位，签订施工合同。（）报批开工报告。建设单位在工程建设项目已经批准，建设资金已经落实，各项准备工作就绪后，应当向当地建设行政主管部门或项目主管部门及其授权机构申请项目开工审批。5建设实施开工许可审批之后进行主体工程的建设实施，是建设项目付诸实施，形成工程实体和生产能力的决定性阶段。项目法人按照批准的建设文件，组织工程建设，保证项目建设目标的实现。施工单位编制施工预算，按施工顺序合理组织施工。6生产或使用准备生产准备是生产性施工项目投产前所要进行的一项

14、重要工作。它是基本建设程序中的重要环节，是衔接基本建设和生产的桥梁，是建设阶段转入生产经营的必要条件。使用准备是生产性施工项目正式投入运营使用所要进行的工作。7竣工验收阶段所有建设项目按照批准的设计文件所规定的内容和施工图纸的要求全部建成，工业项目经负荷试运转和试生产考核能够生产合格产品，非工业项目符合设计要求，能够正常使用，都要及时组织验收。验收是投资成果转入生产或使用的标志。建设项目的验收根据项目的规模大小和复杂程度可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。规模较大、较复杂的建设项目应先进行初验，然后进行全部建设项目的竣工验收。规模较小、较简单的项目，可以一次进行全部项目的竣工验收。验收主要有

15、三方面的工作：（）整理技术资料。各有关单位(包括设计、施工单位)应将技术资料进行系统整理，由建设单位分类立卷，交生产单位或使用单位统一保管。技术资料主要包括土建方面、安装方面及各种有关的文件、合同和试生产的情况报告等。（）绘制竣工图纸。竣工图必须准确、完整、符合归档要求。（）编制竣工决算。建设单位必须及时清理所有财产、物资和未花完或应收回的资金，编制工程竣工决算，分析预(概)算执行情况，考核投资效益，报规定的财政部门审查。8后评价阶段建设项目后评价是工程项目竣工投产、生产运营一段时间后，再对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术经济活动。通过建设项目后评价以

16、达到肯定成绩，总结经验，研究问题，吸取教训，提出建议，改进工作，不断提高项目决策水平和投资效果的目的。三、项目开发办事流程及相关申请手续办理（一）项目建议书及可行性研究报告主送单位：市发改委 （）由具有相应资质的咨询单位或设计单位进行编制。（）在项目建议书批准后，六个月内提交项目可行性研究报告。工程可行性研究报告批准后，其初步设计文件中若概算超过可研报告确定的总投资10或建设规模超过可研报告确定的5，需按照程序重新审批工程可行性研究报告。（）核发项目建议书批复及可研报告批复（二）建设项目具体审批流程、选址阶段：选址意见书（）主送单位：规划局提交材料：书面申请土地权属证明*1：500地形图项目建

17、议书批复文件相关开发资质文件；（）同时需提交材料的协办单位：消防局（消防安全审查）：申报表及地形图。国土局（地质灾害危险性评估审查）：地质灾害危险性评估报告及专家审查意见、备案登记等。 国土局（用地预审）：用地预审表、申请报告、项目建议书批复等。（）核发项目选址意见书及红线图等。、环评、用地预审、项目立项（）环评：环保局提交材料：审批申请表、环境影响报告书及专家评审。核发：建设项目环境影响评价审批意见、建设项目环境保护批准书。（）用地预审：国土局提交材料：申请报告及申请表、项目建议书批文、可研报告、地质灾害危险性评估报告及专家审查意见及备案登记、总体规划图、地形图等。核发：出具加盖审批机关印章

18、和注明日期 的书面决定或证件。（）项目立项：发改委提交材料：立项申请、选址意见书、项目建议书批复及可研报告批复、环评审批意见等，发改委在协办单位审批通过后完成项目立项（环评、用地预审等）。、建设用地规划许可、建筑工程规划许可审批单位：规划局 （）建设用地规划许可：协办单位：消防局、园林局、人防办、环保局、建委等。提交材料：书面申请、可研报告批复、建筑规划设计方案（含综合管网设计）、建筑模型、协办单位出具关于设计方案的审批意见，经审批单位上报市政府批准后核发：建设用地规划许可证、建设工程规划设计方案审查意见（建筑规划方案需先提交规划部门，经市政府审批）。（）建设工程规划许可：提交材料：书面申请、

19、施工图说明（建施图）、土地权属证明、建设工程初步设计批准文件、年度计划、高切坡深开挖论证意见。核发：建设工程规划许可证、土地使用权出让阶段审批单位：国土局提交材料：法人身份证明、营业执照、用地申请、可研报告及立项文件、建设用地规划许可证及红线图、实测地形图、建设用地预审意见书（含地质灾害危性评报告和建设用地预审意见）、规划设计方案、环评报告等。核发：建设用地批准书、工程设计审批单位：建委协办单位：消防局、园林局、人防办、气象局、市政委等（）初设阶段提高材料：申请表、工程勘察文件初设说明及图纸、选址意见书、建设规划用地许可及附件 、勘察及设计合同等，各协办单位根据其主管业务提交业务申请书、各专业

20、初设说明及图纸核发：初设批复、审查意见（）施工图设计：初设通过后，进入施工图设计阶段，设计文件直接委托施工图审查机构审查，合格后送建委备案。并报送消防、园林等主管单位图纸审查。（）核发：施工图审查报告、各主管单位关于同意项目专业设计的审批意见书、施工许可阶段审批单位：建委办理施工许可的条件：（）已经办理该建筑工程用地批准手续；（）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（）已经确定建筑施工企业；（）有满足施工需要的施工图纸及技术资料。（三）报批流程1、用地单位提交项目立项批文或项目登记书、规划选址意见书及规划设计条件、可研报告及可研批准文件、压覆矿床

21、评估报告及批复、地质灾害评估报告及批复、环境评估报告书及批复、建设用地项目申请表等材料至区国土分局。2、区国土分局组织项目用地预审，核定用地是否符合土地利用总体规划和年度用地计划，项目是否符合国产业政策，各项指标是否符合国家定额指标要求，并核实报批用地范围，测量部门制作勘测定界图和勘测定界技术报告书。3、区国土分局组织报批材料报市国土局审查、签字、盖章。4、市国土局上报用地请示文件和审查意见报省国土资源厅进行各处室联审，报省政府批准。5、省国土资源厅开具缴费通知单，开发区财政局按规定缴费及办理新增建设用地有偿使用费入库手续。6、区国土分局到省国土厅办理缴费手续，拿回批文。四、前期工作进度安排（

22、一）项目前期策划工作进度表时间工作安排4月1日项目总顾问1调研目的的确定2调研范围的确定3调研内容的确定4调研问卷的确定4月16日4月19日调研计划呈交发展商发展商提出修改意见稿4月17日调研阶段问卷确认、准备、调研员培训调研准备工作完成4月21日正式调研1消费者调研2在售楼盘调研3宏观经济调研4月21日4月30日报告撰写阶段1问卷统计分析2运用SPSS统计软件，对各项选题进行统计，并制成图表形成5月1日5月8日调研报告的撰写1在统计的结果上进行系统性的分析和交叉分析 2项目组讨论修改（寻找不足，及时更改） 3项目分析（项目的优劣势、机会点与风险点分析） 4市场定位（完成对目标消费群体和价格、

23、卖点的定位） 5初稿完成（项目小组全体成员讨论报告） 6汇报领导讨论（公司项目督导讨论报告）（二）项目组织机构项目组成员王绍宏、郑笔元、高航、徐立明项目组分工表项目经理郑笔元、王绍宏、高航、徐立明总策划师郑笔元访问员王绍宏、徐立明实地质量评估高航数据库整理王绍宏、高航、徐立明统计分析与技术报告郑笔元 第三章项目可行性报告一、项目背景1、项目名称：万科白马花园2、可行性研究报告的编制依据： （1）城市居住区规划设计规范 （2）上海市城市拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设

24、计规范 （8）高层民用建筑设计防火规范3、可行性研究报告的编制范围：根据“白马花园”项目建议书和初步规划方案，本研究工作范围主要是该类住宅市场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。二、项目概况万科白马花园，位于莘闵别墅区内，小区以明中路为界分为南北两块，集联排别墅、MINI情景花园洋房、蚂蚁工房、90、多层电梯洋房五大产品于一体，是万科继城市花园、假日风景、四季花城后又一新市镇典范。白马花园建筑理念为德国理性主义建筑，项目借鉴了“新城市主义”的规划理念和“城市类型学”的设计方法，力求创造复合、多元的居住空间，体现了现代休闲居住概念。建筑设计中运用对景、借景等手

25、法塑造出简约、丰富且细腻的居住氛围。呈现在人们面前的将是“自然、和谐、生态、健康”的低密度水景社区。（一）白马花园总体规划理念、以“德式理性主义建筑”设计原理进行规划；、重视按城市发展方向同步开发区内地块，依托已经形成人气比较旺盛和形象比较好的区域；、充分利用水系景观营造小区主轴；、位于小区中部的景观绿轴是规划的中心绿地，并把基地平分为东西两块；、西地块的景观价值优于东侧地块，故早东侧地块增设了一条景观辅轴，从而达到景观价值的平衡均好；、小区干路与尽端式组团道路的结合，降低了道路用地，提高了道路利用率和小区的绿化率。（二）白马花园景观设计理念、延续小区的规划初衷，针对水系、绿轴及道路景观进行设

26、计；、延续建筑园林简约、现代、理性的德式园林风格；、“景观水系、景观绿轴、景观干路”三条主线进行延展；、项目二期的七栋建筑中有五栋是临水建筑，利用河道的不同形态和优势，采用南侧沿河栈道和北侧软植驳岸强化景观效果；、组团景观规划，利用地下车库屋面作为组团景观，营造归家庭院空间。设置儿童活动及老人健身场地,增加社区气氛。社区遵循“新城市主义”理念造镇，将居住、工作、购物、休闲等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的多元化生活空间。 社区内四条原生自然河道形成长达2000米的宽阔水岸线，葱郁的植被、三条南北贯通的景观公共走廊和大面积集中绿地，共同构筑了白马花园水岸生活之美。简洁的德式理性主义建筑，

27、融入高科技派和人文主义的许多有益手法，使建筑单体在理性中透着睿智和美感，富于唯美主义风尚。建设规模与目标参数项数据占地面积373000平方米总建筑面积380000平方米总户数公寓1500户、别墅110户容积率1.14（整体：1.14）/（别墅：0.67）小区绿化率35停车位状况736车位（比例1.71）开发周期4三、市场分析（一）概括松江新桥镇位于中国大陆海岸线中段， 经济发达的长江三角洲入海口，面积605平方千米，人口 50万。为进一步加大生态环境的建设力度，提高环境保护能力，减少污染物的排放，松江区连续实施了三轮环保三年行动计划。通过实施环保三年行动计划，进一步完善了环境基础设施，全面完成

28、污水处理系统工程和污水收集管网等减排项目的建设，提高了污水纳管率，固体废弃物综合处置场工程启动建设，全区进一步加大黑臭河道的整治力度，环境质量明显改善。投资环境良好。松江区位于上海市西南，黄浦江上游。距上海市中心39公里、虹桥国际机场25公里、浦东国际机场68公里。沪杭高速公路、沪杭铁路复线和黄浦江贯穿松江全区，公路网四通八达，交通便捷。松江区境内有3个千吨级水运码头。松江城区拥有自来水厂2座，日供水30万吨，各镇也均建有万吨级以上水厂；拥有污水处理厂2座，日处理能力20万吨；拥有24座35KV及以上变电站，其中220KV变电站1座，110KV变电站1座，总供电能力为142.6万千伏安；拥有电

29、话装机总容量达27.8万门，DDD、IDD、数据图像以及宽带等通信手段齐全，电话普及率在上海市郊处于领先水平。（二）2007年上海市松江区房地产市场分析松江区以构建和谐社会主义统领经济社会发展的全局，2007年经济实现又好又快发展，主要经济指标全面增长, 为房地产的发展提供了良好的宏观经济环境和外部社会环境。房地产业经历了金融、税收、规划、土地、行政等多种政策调控，逐步由过热回归到理性，走上了理性健康发展的道路。 （一）松江区房地产市场理性运行的显著标志：总量、速度、结构、效益协调发展 、从总量看，房地产投资高位回落与房地产销售强劲增长表明松江区的房地产市场已步入正轨。 房地产投资高位回落。上

30、半年，全区共完成房地产投资41.37亿元，比上年同期减少11.03亿元，其中住宅投资33.69亿元，商业用房投资0.58 亿元，办公用房投资5.82亿元，其他用房投资1.28亿元，同比分别减少7.36亿元、0.15亿元、0.94亿元、2.58亿元，各类商品房投资均呈现回落态势。1-6月所有商品房在建项目115个，比上年同期减少了15个；施工面积877.12万平方米，同比减少了149.97万平方米。 房地产销售强劲增长。上半年，全区共实现商品房销售额104.43亿元，比上年同期增加33.84亿元，促使销售额强劲增长的主要原因是成交量的快速增长，上半年共销售商品房149.41万平方米，同比增加33

31、.98万平方米（为了更准确反映商品房销售的增长情况，本文中出现的销售数据均扣除了重大配套房的数据）。从销售地区看，九亭板块是成交量最大的地区。1-6月，该地区实现商品房销售47.41万平方米，占全区销售面积的31.7%。投资的高位回落和销售的快速增长是房地产理性成长的表现，是宏观调控的积极成果，是房地产市场发展最理想的状态。 、从速度看，投资速度下降与销售速度增长是房地产市场健康发展的表现。 投资速度下降。上半年，全区共完成房地产投资41.37亿元，比上年同期下降21.1%，连续6个月降幅超过10%。房地产投资前三位的九亭、方松、新桥地区均出现了较大幅度的下降，分别完成投资8.38亿元、7.0

32、6亿元、6.63亿元，同比下降10.2%、46.5%、22.9%。 销售速度增长。1-6月，全区共实现商品房销售额104.43亿元，同比增长47.9%，销售面积149.41万平方米，同比增长29.4%。从销售地区看，泗泾板块成为销售量增幅最大的地区。1-6月，该地区共销售商品住宅13.57万平方米，比上年同期增长82.1%。 销售的增长有利于不断消化区域内的可售房源和空置面积，带动区域经济繁荣；投资的适度开发有利于防止市场供应的过量和炒作行为的滋生，使得供求双方在这种 “互动”中逐步形成均衡。松江区不断下降的房地产投资速度和稳步增长的销售速度喻示着松江房地产市场已经走上了持续健康发展的轨道。

33、、从结构看，投资内部结构的优化和资金结构的改善是房地产理性成长的结果。 投资内部结构进一步优化蹲?3.69亿元，占房地产投资的81.4%，比重比上年同期上升了3.1个百分点。住宅投资中别墅投资11.83亿元，占住宅投资的35.1%，普通住宅投资20.8亿元，占61.7%。可见，房地产投资的内部结构是市场需求分化的结果，别墅等高档市场与普通住宅的主流市场并存，需求差异促使房地产投资结构在不断调整中优化。房地产资金对金融的依赖度减少。存贷款利息上调且再次加息的可能依然存在，提高了开发商贷款的资金成本，在本年资金来源构成中，国内贷款的比重明显下降，1-6月，国内贷款共19.61亿元，占整个资金来源的

34、19.6%，同比回落了16.2个百分点，企业自筹资金17.43亿元，同比上升了1.3个百分点。房地产投资领域对金融的依赖度减少，金融风险有所减小。 、从效益看，新建楼盘的品质更趋成熟。 随着城市的发展和进步，住宅建设也融入了更多的居住理念，体现了现代人对于品质生活的追求。三湘四季花城率先引入“高层住宅太阳能建筑一体化”高新技术，将节能、科技等全新理念与人们关系最密切的“家”紧紧地联系在一起；绿庭尚城独到贴心的户型设计，每一个细节都力求卓越；佘山3号以其精致和实用的规划浓缩了别墅的精华；奥林匹克花园则营造了一种科学运动的健康的生活方式，这些楼盘都以其优良的品质成为购房者关注的热点。 （二）对松江

35、房地产进一步理性发展的几点建议 、加快公共建设，消化房源总量。虽然全区商品房销售快速增长，但是空置面积依然较多，1-6月，松江区的空置面积147.35万平方米，是上年同期的1.5倍。松江要以轨道9号线为契机，大力发展城区内的公共交通网络，加快完善城市基础设施、生活配套设施建设，为居住者提供一个便捷的出行条件和生活环境，加快消化本区的空置面积，使得房地产业更好地发展。 、加强市场监督，规范市场运作。随着松江区商品房的热销，不少楼盘的价格也“水涨船高”，由于房产商掌握着供应量的主动权，买卖双方存在着信息上的不对称，因而政府要加大对房地产市场的监管力度，防止房产商“囤盘惜售”，警惕房价过快增长。因为

36、住房不仅是市场问题和经济问题，也是民生问题、社会问题和政治问题，住房供应是否充足，房价上涨是否过快都将直接关系到百姓的切身利益，对于稳定一个地区的经济发展和保障人们的安居乐业具有重要意义。 、落实住房保障，完善供应结构。今年以来，市场上的小户型可谓供不应求，开发量和供应量都远远小于市场需求量，随着房价的上涨，中低收入家庭的购房支付能力明显不足，政府应当积极通过调整住房的供应结构扩大对中小户型的供应来满足中低收入家庭的住房需求；通过加快廉租住房与经济住宅的开发建设，进一步扩大住房保障的覆盖面，推进住房保障体制的落实，使市场上住房需求的压力得到一定程度的缓解。 、发展节能住宅，提升社会效益。据上海

37、房地产协会调查数据显示，上海建筑能耗的水平是发达国家的23倍，住宅空调能耗是发达国家的3-4倍，住宅建设和使用过程的能耗占社会总能耗20左右。因而要积极转变房地产业的生产经营模式，大力发展节能省地型住宅；提高产业发展的科技含量，降低对资源、能源的消耗；推进节能技术的研究以及在建筑中的推广应用；引导消费者树立理性绿色的消费观念和生活方式，注重提升居住品质。应当将房地产业的经济效益与社会效益、环境效益统一起来，实现房地产业的可持续发展。四、分析（一）项目优势全面家居解决流程，优秀品质安心享受万科白马花园的家居解决流程由多方单位共同参与，荟萃各方权威意见，严格控制产品细节指标，提前消除安全隐患。针对

38、客户关心的问题，万科及时收集客户反馈意见，集合专家科学建议，全面解决家居装修问题，为业主开启安全舒适的精装生活。人性化设计，细致入微装修中的任何一个细节，白马花园都经过了反复论证和推敲，即使一个微不足道的接线槽，也都凝结着工作人员的智慧和心血。正是因为每道工艺都能精心考量，业主才能生活的如此舒适安心。集团采购，高性价比白马花园把建筑的质量品质放在心头，房屋装修材料通过集团统一采购，与国际知名供应商ICI、摩恩等签定合作协议，规模化采购，一体化服务，有效降低装修成本，省去业主奔波劳力之苦，享受更加科学专业的精装服务。成品化拼装，高度环保在世界装修潮流当中，成品化拼装已经成为最热门的装修标准，白马

39、花园引入先进的成品化拼装技术，地板等装修材料皆选用环保产品，原厂生产、现场拼装，绿色环保的装修理念贯穿至每个环节。多重验收，保证产品质量白马花园房屋装修的每个细节都按照标准严格把控，经过从公司到客户等五重验收和检测程序，及时发现、解决问题，确保装修品质精益求精，万科精装生活，从此安心享受。（二）项目劣势、白马花园所处的新闵别墅区是新近重点开发区域之一，区域开发程度不高，其相关配套设施有待完善。、松江区房地产开发迅速，周边欣绿名苑、聚丰苑、云间山庄、荣盛名邸、丽水华庭等房产竞争激烈。、楼盘在道路一侧，噪声、扬尘较大，对居住有一定影响。、由于白马花园的价格定位过高，让普通大众难以接受，局限了此处的

40、居住群体性质。居住群体的过于单一，不利于整个区域的发展。（三）机会点分析便捷交通：距莘庄地铁站约7公里，出行便捷畅达 完备医疗：瑞金医院闵行分院，社区健康保障中心等 繁华商业：约7000弘基购物休闲中心（招商中） 优质教育：社区内约3000 岳阳一级幼儿园（已签约入驻） 活力运动：一兆韦德综合健身会所（已开业） 原生景观：四条天然河道萦绕，原生绿意贴近生活 完善户型：多样户型设计，满足各类家庭生活需求 品质精装：万科全面家居解决方案，品牌建材国际工艺 无忧物管：万科物业，优乐生活在万科（四）威胁点分析松江区房地产开发迅速，周边别墅类楼盘有沿海郦墅、泗泾颐景园二期、河谷3号、红墅1858、长泰别

41、墅、英郡别院、佘山东紫园、山语原墅、沿海丽水馨庭、佘山东郡、意境雅苑、叠翠逸墅、世茂佘山庄园、保利十二橡树庄园、英郡雷丁、依云郡二期、圣塔路斯、名仕豪庭、欣绿名苑、原野花园、中凯佘山别墅、达安圣芭芭花园、温莎半岛别墅、泰晤士小镇、爱伦坡艺墅、紫都上海晶园、佘山银湖别墅、明月清泉别墅、绿洲比华利花园、佘山宝石别墅等，由于别墅类楼盘的大量开发，各种户型楼盘竞相改变策略，充分挖掘不断变化发展的房地产市场，市场竞争激烈。五、建设方案（一）产品定位白马花园以德国理性主义建筑为设计导向，项目借鉴了“新城市主义”的规划理念和“城市类型学”的设计方法，力求创造复合、多元的居住空间，体现了现代休闲居住概念。建筑

42、设计中运用对景、借景等手法塑造出简约、丰富且细腻的居住氛围。呈现在人们面前的将是“自然、和谐、生态、健康”的低密度水景社区。流通的物业品种其最终的产品都是要面向目标市场，户型则是住宅产品的最终表现，是消费者最关心的问题，它与项目的市场定位密不可分，随着消费者定位层面的细分和变化，它的户型面积、平面布局、功能配比会有很大的变化。根据万科对松江地区房地产市场的调查分析，我们提出如下建议：1、定位理由：距离主城上海仅20分钟车程，来自房交会统计，越来越多的主城客户，被松江水道的丰富生态资源的生态宜居所吸引，其置业量有增无减，在价格上又被普通老百姓所接受，为大众买的起有档次的房子。 同时给在这充满竟争

43、，压力环境下而在外辛苦打拼的人们有一个舒缓心情，优雅而恬静的一个绿色氛围。2、户型设计建议户型的设计应充分满足消费者的需要，居住行为是住宅户型设计的基础，应紧紧围绕着人类的居住行为来进行功能分室及其其他安排，户型面积和户型结构是住宅产品定位的关键。本案户型设计建议如下：三房二厅一卫（一楼）（一楼93平米3室1厅设计，动静分明，空间层次更为丰富，独享亲地、亲绿生态角度，阳光、清风、花香自由流淌，更和谐自然感受，超值附奉宽阔露台、地下室，营造有天有地的类别墅生活体验） 三房二厅一卫（二楼）（在白马2房就是等同3房。2房的价钱，3房的享受。90平米实用三房设计，经典的二楼、三楼南北双露台设计，功能布

44、局更为合理，生活享受更为丰富。总建筑面积约90 m2，实用型三房设计，功能合理，南北露台设计，动静有致，更多生活情趣空间，多处收纳系统，小空间的大秘密，卫生间：干湿分离，尺度合适） 三房二厅一卫（三楼）（总建筑面积约86 m2，紧凑三房设计，温馨浪漫，主卧南阳台，增加生活情趣，起居室收纳系统，小空间的大秘密，U型厨房，空间合理化、利用最大化，卫生间：干湿分离，尺度合适 二房二厅一卫（四楼）（总建筑面积约67 m2，舒适两房设计，动静有致，客厅南阳露台，餐厅北露台，享更多天地，U型厨房，空间合理化，利用最大化，卫生间：干湿分离，尺度合适） 三房二厅一卫（五楼）（总建筑面积约86 m2，紧凑两房，方正实用，小家庭的大天地，主卧露台设计，温馨浪漫，厨房大面积采光，与露台相连，