[企业管理]华夏幸福深度报告2003.doc

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1、华夏幸福园区开发航母扬帆起航（初稿，少数部分未填充）投资要点：4一、华夏幸福概况4二、独创的固安模式成为园区开发楷模62.1传统园区开发模式缺陷明显62.2固安模式获巨大成功，成为园区开发楷模72.2.1固安工业园简介72.22固安工业园区开发的创新模式72.2.3区域整体规划：工业园区+生态小镇（地产）82.2.4专业化的招商引资82.2.5企业与政府收益测算82.3固安工业园区开发项目政府与企业2006-2010的五年现金流：112.3.1政府现金流：112.3.2企业现金流：12三、固安模式中企业盈利模式极为优越133.1各项业务均具备成本低且固定特点133.2收入弹性大，大幅超预期可能

2、性极大133.3零成本锁定大量廉价土地储备，轻资产的地产开发模式133.4园区与地产业务互相促进133.5模式切合地方政府需求，区域上选择多，可复制性强133.6风险极低，投资两年后，盈利与现金流将快速增长14四、“固安模式”将迅速复制144.1追求GDP的机制下，地方政府对园区固安模式需求极大144.2政策大力支持144.3固安模式门槛高，少有竞争对手144.4模式复制对区域要求低。15五、发展现状400平方公里的委托面积（含已获得的房地产储备1000万平，潜在住宅储备1.1亿平方米）155.1开发中的园区发展迅速155.1.1大厂潮白河工业园区155.1.2怀来生态新城175.2.1永定河

3、孔雀城185.2.2潮白河孔雀城195.2.3大运河孔雀城195.2.4八达岭孔雀城195.3环首都经济圈、京北新城规划极大利好公司园区195.4极为健康的资产负债表19六、关键问题分析196.1关于园区财政支付能力196.2关于政府支付意愿206.3关于固安模式在外域的复制206.3.1园区开发三阶段模型206.3.2启动区开发三阶段的理论现金流模拟：216.3.2各种指标数值的假设条件238.4关于落地投资额的高比例返还24七、公司价值被严重低估，强烈建议买入257.1已锁定未结算业绩每股16.25元257.1.1未结算的落地投资额可贡献业绩11.9元。在未来10年结算。257.1.2房地

4、产预收账款160亿元，可贡献业绩4.35元。未来2年结算。257.2业绩预测257.3公司应享受比传统地产公司更高的估值257.4强烈建议买入26投资要点：1、优越的盈利模式固安模式。公司主营业务为通过与政府签订园区整体的排他性协议，为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务企业。公司的盈利主要来自于房地产开发（园区一般有30%住宅用地）以及招商引资额的高比例返还（政府按照落地投资额的45%进行返还）。由于公司在固安园区首创该开发模式，企业与政府均取得丰硕成果，被誉为“固安模式”。2、固安模式将快速在全国各地复制。(1)全国各地园区发展质量残次不齐，在地方政府极力追求G

5、DP的背景下，地方政府对公司这样拥有强大园区开发能力的企业需求极大。(2)固安模式企业与政府共赢，政府需求大，该模式已成为河北省政府鼓励在各大园区进行复制的模式，已成为园区开发著名品牌。(3)门槛高，少有竞争对手。固安模式的成功，需要拥有即极强的房地产开发与园区招商引资能力综合能力的企业才能实施，竞争者难以模仿，(4)模式复制对区域要求低。3、现有处在在开发状态的三个园区处在环首都经济圈，恰逢北京产业外迁时代，在开发中的园区都已度过初期阶段，进入快速发展期。这三个开发园区足以支撑未来三年复合40%以上增长率。4、新签约园区量更是几何级数增长。公司园区开发业务将在全国各地迅速复制，签约园区数量在

6、2011年已出现爆发式增长。截止2010年底，公司有三个签约园区，且都处于公司大本营河北省。但固安模式的成功，使得公司品牌影响迅速扩展至全国各地。业务量急速增长。仅2011年至今就新增委托园区5个。且业务范围已走出河北。5、现有土地储备1000万平方米，还有潜在土地储备（已签约开发，但未获取，按照占委托面积30%计算）1.1亿平方米。6、业绩锁定极高。已锁定未结算业绩每股16.25元，其中房地产4.39元，产业发展服务11.86元。7、我们预计公司2011-2013年每股收益分别为2.6元、3.9元、5.6元。分别给予房地产业务2011年12倍、产业发展服务2011年15倍的估值水平，目标价3

7、4.8元。对应市值为205亿元。最新市值仅为106亿元。至少还有空间93%，强烈建议买入。一、华夏幸福概况华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，10多年来专注于为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营和管理的园区开发一体化服务。公司具体业务分为两大类，一是房地产开发，即整个园区的住宅用地的开发；另一业务则是整个园区的区域开发和运营服务业务，包括园区的基础建设、土地整理、工业厂房的开发、招商引资以及企业入园后的物业管理服务，通过旗下子公司九通投资来进行。华夏幸福基业股权结构图：公司开发的固安工业园区获得巨大成功，“固安模式”也被河北省商务厅作为范例在园区开发领域推广。同时还被作为园区开展

8、市场化运作和利用闲置土地等一系列工作的试点园区，公司的固安模式获得政府青睐，公司也将此模式快速向外复制，取得卓著成效。近几年已拓展至8个园区。包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区（60平方公里），位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区（83.15平方公里），以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的京北生态新区（121.72平方公里）等等。已签约未开发的园区还有河北文安县鼎泰园区（21平方公里）、沈阳沈北新区（10平方公里）、廊坊九州现代经济区（15平方公里）、昌黎工业园及黄金海岸区（15平方公里）、滦平金山岭长城文化旅游园区（75平方公里）。已签约的正在开发以及待开发的园区总面积达400平方公

9、里，合占地面积4亿平方米。所属区域位置签约日期委托面积（平方公里）在开发项目固安工业园区河北廊坊天安门正南50公里2002年60大厂工业园区河北廊坊国贸正东30公里2007年83.15怀来新城河北怀来八达岭长城脚下2010年121.72在开发项目小计264.87待开发项目文安县鼎泰园区河北廊坊河北廊坊2011年21蒲河新城辽宁沈阳沈北新区2011年10九州现代经济区河北廊坊廊坊市广阳区2011年15昌黎工业园区及黄金海岸区河北昌黎河北昌黎2011年15滦平金山岭长城文化旅游园区河北省滦平县河北省滦平县2011年75待开发项目小计136总计400.87二、独创的固安模式成为园区开发楷模2.1传统

10、园区开发模式缺陷明显园区开发能否成功的两大关键点在于：一、前期的基础设施建设投入大，政府收入来源却只能靠卖地，找投资方是难点。二、招商引资工作。国内较为常见的几种园区开发模式有在这两点上都存在较大的缺陷：政府模式。即当地政府成立公司，用当地财政力量来进行园区的规划和开发，出让园区住宅用地给开发商进行商品房开发，政府自行进行招商引资，出让工业用地给企业进行厂房建设。这种模式下，地方政府往往受困于财政，导致初期园区难以启动，后期急于通过卖地来获得现金回流，导致招商引资工作质量低下。企业自建。即企业根据自己对园区的需求，自行建造生产基地，参与到园区建设中来。企业自建模式可解决资金问题，但入驻园区的各

11、企业都从自身企业角度来建造园区，造成整个园区定位的偏差以及的整体不经济现象。寻找大企业进行自建的模式下，招商引资难度也是非常大。完全市场化。即开发商自己从园区购地，进行开发和销售或者出租。这种模式下，园区整体缺乏协调性的发展规划，定位模糊，开发秩序混乱。政企合作。即由政府来对园区进行产业定位和发展规划，委托园区开发企业进行一级开发和产业招商及服务。如张江高科园区。政企合作的模式要优于前三种，既能解决前期资金投入量大的问题，又不会使园区在没有整体规划主导的情况下出现功能区 混乱，实际与规划出入过大的局面。但在我国，园区开发的政企合作模式并没有真正被运用好。在我国，由于政府不肯进行让利，政企合作大

12、多只是表面上的政企合作，但实质上仍是政府自行开发的模式。即园区的开发企业基本上都是隶属于该园区管委会，并不是外部企业来参与。企业只是政府的影子。这样的模式带来两个问题，一是仍是内部企业进行开发，资金来源仍然是老大难；二是这类模式中，企业主要负责园区土地一级开发、二级土地开发（须通过招拍挂获得）以及招商引资工作，这些业务盈利程度都比较低，一级开发仅按照10%左右的毛利率进行建设费用偿付，二级开发跟园区外的企业比优势不明显，甚至有时候为保持园区地价水平，需要高价拿地。招商引资就更不用说，没有任何额外的收入，却替政府开展了多项投入极大的业务。政企合作到最后大部分都是政府自己开发。根本原因是民营资本不

13、愿意进入园区开发领域。园区开发前期投入大，基础设施建设利润薄，这部分投入资金大，但收益低，只能通过参与二级开发获得利润。这样一来，这种前期投入大，见效慢，后期参与二级开发获得利润的模式相对于直接参与二级开发的地产企业来说，丝毫没有吸引力。缺乏好的开发机制，我国的园区发展进程缓慢。2.2固安模式获巨大成功，成为园区开发楷模鉴于上述开发模式存在各式各样的缺陷，公司在2002年开展区域开发业务后，在固安工业园区创造性的采用“政府主导，企业运作”的运营机制，在明确权、责、利的基础上，按照“市场化运作、企业化运作、专业化招商、标准化管理、个性化服务”的模式进行运作。获得了巨大成功，被誉为“固安模式”。我

14、们从固安工业园区开始来探究固安模式成功的奥秘。2.2.1固安工业园简介固安工业园区，曾用名“廊坊经济技术开发区固安园区”、“廊坊市固安工业园区”，位于河北省廊坊市，2002年，园区奠基，固安工业园区正式启动。固安工业区位于天安门正南50公里处，地处大北京核心区，符合“一小时工业区”的区位交通条件。虽然固安工业园区具备较好的开发潜力，但2006年之前，园区发展极为缓慢。主要原因就是企业与政府没有找到一个合适的开发模式。2.22固安工业园区开发的创新模式2006年4月6日，三浦威特、固安工业园区管委会签署河北固安工业园区基础设施委托开发协议、河北固安工业园区综合服务协议即其他委托开发协议。委托期限

15、50年。创新的园区开发模式给固安工业园区注入新的活力，此后，该园区发展极为迅猛。该模式的运作模式为：在政府主导，企业化运作的背景下，公司在园区还未起步之时，即与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理。在该模式下，企业主要盈利来自于以下几方面：1、基础设施建设：园区管委会每年与企业结算上一年度竣工的单个基建项目（按项目竣工而不以年度为结算周期），管委会按照基建成本加成10%作为委托费用支付给公司。管委会可以一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不得超

16、过3年。2、土地整理及园区综合服务：园区管委会每年与企业结算上一年度的委托费用，同样也是按照成本加成10%支付给公司，在支付周期上，管委会可以一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不得超过3年。3、招商引资服务：招商引资服务的收益由园区实际发生的落地投资额决定，管委会每年以上一年园区新增落地投资额的45%作为委托结算费用，支付给公司，管委会可以选择一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不能超过5年。4、住宅和工业地产开发：园区有30%的住宅用地，公司通过招拍挂拿地，进行大规模的宜居的商品房开发。注：根据公司的资产收购报告书，新增落地投资额的定义为：包括但不限于入园企业所占土地的价格、厂房设备、

17、设备投资等能测算的投资。可以看出，公司在开发固安园区时，主要的盈利来源为商品房销售和招商引资服务。这样就大大提高了参与园区开发企业的利润空间，将前期资金需求以及后期招商引资工作有机结合起来。2.2.3区域整体规划：工业园区+生态小镇（地产）在园区整体规划上，确立园区+地产的整体定位。园区与地产业务互相促进，形成协同效应。园区定位：公司先后聘请享誉海内外的著名咨询公司为园区进行整体规划和产业定位，考虑到北京的产业外迁的背景，固安工业园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件”、“现代装备制造业”三大主导产业。地产定位：房地产业务方面，紧密结合园区区位以及市场需求特点，将目标客户群体定位在两类人群。

18、一是向往郊区田园生活的都市中产；一是园区内企业职工。保持离市区1小时路程之内，且总价较低，不超过300万，以市区普通住宅的价格可以在该项目购买联排甚至是独栋别墅。2.2.4专业化的招商引资在招商引资方面，政府给予高比例的返还奖励以促进招商工作的开展。公司下设一个专业化的招商中心，拥有500人的团队，建立起庞大的客户关系管理（CRM），运用各种先进化的手段进行园区招商。2.2.5企业与政府收益测算固安工业园区通过创新的合作模式，实现脱胎换骨的变化，增长极其迅速。近几年固安工业园GDP年均增长为95.2%，产值近三年复合增长率达42%，从2008年的15.3亿元增长至30.7亿元，工业销售收入也从

19、17.6亿元增长至35.2亿元。在园区得到快速发展同时，企业与政府均实现了极为可观的收益。政府收益丰厚经过几年的发展，固安工业园区财政收入已经占到固安县财政的70%，而园区自2007年至今的土地出让收入达到37亿元，更是是固安县财政收入的7倍多。事实上，政府不仅获得了GDP、就业和财政收入，也获得了城市形象的大幅提升，在以GDP为纲的体制下，园区为地方业绩作出了巨大贡献。在2005年的时候，固安工业园区管委会的财政收入盈余只有220万元，到2009年增长至7亿元，虽然其中土地出让金留成贡献不少，但稳定的园区税收留成随着园区的发展已经增长至1.6亿元，在2006年的时候，税收留成还不到1千万元。

20、固安园区2005至2009财政收入及盈余万元2005年2006年2007年2008年2009年税收留成918.2989.511956.252697.5316470.62土地出让金留成0021872.9124060114137合计918.2989.5123829.1626757.53130607.6支付给华夏幸福696.42573.22196222083356402政府盈余221.78416.294207.165924.5374205.62企业收益：由于基建、土地整理、园区综合服务业务利润率较低，企业的盈利主要是在房地产开发以及招商引资额返还两方面。公司固安工业园区各项业务毛利率情况毛利率201

21、1年1-6月2010年度2009年度2008年度2007年度基础设施建设23.91%21.47%16.05%11.70%产业发展服务注土地整理17.09%17.09%10.26%9.09%10.30%园区综合服务17.09%15.95%16.38%9.09%17%综合毛利率52.70%63.36%36.70%41.65%42.30%注：产业发展服务成本在销售费用中列示，因此毛利率未有列示。总体来说，签订园区各项委托协议后，公司在固安园区的房地产业务实现销售额超过60亿元，招商引资业务返还额90多亿元（政府可分5年返还）。房地产业务收益：2006年4月签订园区各项委托开发协议后，固安工业园的商品

22、住宅项目永定河孔雀城一期京御花园开工。项目获得巨大成功。每每开盘都是瞬间售罄，每年消化量达到从2007年的30万平方米，增长到2010年的60万平方米，销售价格也从2007年的4000到现在的9000。大致估算公司固安孔雀城项目截止2010年底已实现销售额超过60亿元。开工时间占地面积建筑面积永定河孔雀城一期京御花园2006.415.67.57永定河孔雀城二期祥园2007.59.47.6永定河孔雀城二期瑞园2007.612.310.96永定河孔雀城三期京御佳园2007.107.526.32永定河孔雀城三期京御兴园2007.126.095.98永定河孔雀城三期孔雀城佳园2008.566永定河孔雀

23、城三期孔雀城和园2008.614.815.7永定河孔雀城四期孔雀城荣园2009.517.521.5永定河孔雀城四期孔雀城荣园二期2009.53.143.17永定河孔雀城五期孔雀城裳墅园2009.117.297.3永定河孔雀城五期孔雀城裳墅园二期2009.1120.322.9永定河孔雀城五期孔雀城御园一期2010.510.7511.84永定河孔雀城五期孔雀城御园二期颂春园2010.119.0910永定河孔雀城五期孔雀城御园二期叠翠园2010.1213.3316.9永定河孔雀城英国宫2011.641.382合计194.41235.74招商引资业务收益招商引资服务方面，2006年签订各项委托服务协议

24、后，园区的招商引资业务也进展迅速。到园区考察签约的客户以及呈逐年快速上升的态势。时间到园区考察客户选址客户签约客户考察签约率2006年及以前300-206.67%2007年度45056235.11%2008年度726195293.99%2009年度1611598905.59%2010年度1081288686.29%2011年1-6月34975288.02%合计451712122585.71%截至2011年6月30日，固安工业园区签署入园协议258分，其中已投产企业53家，试生产企业12家、在建企业45家、在建企业45家、已签约未进场企业103家，解约40家，其他5家。有效协议的签约总投资额为3

25、25.3亿元。假设20%的流失率，再按照落地投资额占有效投资总额的80%计算，公司为园区取得的落地投资额为208亿元。公司将获得45%，即93.6亿元的招商引资额返还（可分5年）。截止2011年6月30日，园区管委会已返还落地投资额近12亿元。随着已签约客户投资额的逐步落地，剩余的80多亿元也将收归公司囊中。2.3固安工业园区开发项目政府与企业2006-2010的五年现金流：固安工业园区在2006年之后，税收出现大幅增长，政府的现金净流入2005年仅221万元，2009年增至7.4亿元，2010年增至9亿元，值得关注的是园区的税收留成在2009年就达到1.647亿元，相对于土地出让金留成，这是

26、非常稳定的现金来源。2.3.1政府现金流：万元2005年2006年2007年2008年2009年2010年税收留成918.2989.511956.252697.5316470.62-土地出让金留成0021872.9124060114137-现金流入合计918.2989.5123829.1626757.53130607.6154327支付给华夏幸福696.42573.2219622208335640263496现金流出小计696.42573.2219622208335640263496现金净流入221.78416.294207.165924.5374205.6290830.982.3.2企业现金

27、流：公司开发的固安工业园区项目在2006-2010年现金流情况如下，仅2006与2008年现金流出现负数，2006年是垫资进行基础设施建设的初期，现金流为负较正常，2008年由于公司扩大了房地产建设规模正逢经济危机，现金流出现净流出的现象。其他年份均保持净流入，且在2009即2010年达到10亿元以上。2006年2007年2008年2009年2010年企业现金流入34638.22158532151033333388324462商品房销售34065138870130200274350240188管委会支付基建与招商引资返还573.2219662208335903884274企业现金流出72203

28、.775135747.975164680.95219404.3194517基建与土地整理支出5625056250562505625056250建安支出11355578557905011505082521.84房地产税支出1873.57510533.37518964.9526156.2536530.09房产开发三费支出2725.211109.6104162194819215.04现金净流入-37565.55522784.025-13647.95113983.8129945三、固安模式中企业盈利模式极为优越从固安的园区开发模式中，我们可以看出公司盈利模式极为突出的优点：3.1各项业务均具备成本低且

29、固定特点公司的前期投入主要集中在是基建和土地整理方面，成本较低，且非常固定，没有弹性。如，5平方公里的启动区，只需1-2年约10亿元的启动资金。整理完后，房地产开发方面，由于公司整体开发园区，拿地方面基本上没有竞争者，公司可以持续以低价获得土地。招商引资方面，主要是各种费用，金额极小。3.2收入弹性大，大幅超预期可能性极大收入方面，弹性极大。公司主要的盈利点为商品房开发以及招商引资服务。商品房方面由于公司地价极低，这是其他地产企业无法比拟的，以低价获得较高去化率的模式也使得公司产品在市场上极具竞争力，去化速度极快，屡屡超预期。如，公司仅靠4个孔雀城，2010年销售额就超百亿，今年已经超过160

30、亿元。招商引资业务的收入弹性也很大，容易超预期。招商引资工作的难度在于起步阶段，一旦进入轨道之后，会越来越顺利，引资额会呈现爆发式增长，出现频频超预期的情况。3.3零成本锁定大量廉价土地储备，轻资产的地产开发模式公司与政府签订园区整体开发委托协议后（排他性），园区的规划、基建、土地整理、招商引资、运营服务工作全都由公司来进行，其他公司介入进行房地产开发的可能性极小，基本上不可能会有竞争者。因此，公司拥有大规模的土地储备，但投入极低，轻资产的开发模式远优于传统地产重资产模式。如：固安工业园区共接受委托面积60平方公里（30%为住宅），协议签订即以低成本锁定住宅土地储备18平方公里，即1800万平

31、方米。3.4园区与地产业务互相促进公司住宅开发与园区开发业务相互促进，公司开发的住宅项目需求主要来自于城市中产的中高端需求与园区从业人员两大块，随着越来越多企业入驻园区，住宅的需求迅速增长。住宅业务的发展也给园区的发展提供了资金、建设等方面的便利。3.5模式切合地方政府需求，区域上选择多，可复制性强公司提供的整体开发服务的购买方是政府，在以GDP为纲的体制下，地方政府急需开发工业园区园区来创造GDP和就业，以致出现园区很多，但由于资金、机制等原因，开发成功的很少，公司开创的与政府共赢的模式，政府不用投入，即可获得长期稳定收入的模式，将受到地方政府的青睐。区域上，只要是交通便利，通往市中心车程在

32、1小时以内，环境优美的区域，公司以生态小镇为特点的的住宅地产就可以复制，快速回笼开发资金，而后续招商引资依靠公司强大招商团队的专业化运作来实现。这样，公司工业园区+地产的模式在全国各地具备极强的可复制性。3.6风险极低，投资两年后，盈利与现金流将快速增长四、“固安模式”将迅速复制4.1追求GDP的机制下，地方政府对园区固安模式需求极大从固安工业园的发展情况来看，固安模式确实远优于传统的园区开发模式，从我国目前工业园区的发展现状及固安模式对区域选择的要求来看，固安模式的复制空间极大。首先，各地政府有着强烈的政绩冲动，工业园区是带动当地经济的桥头堡，各地纷纷设立工业园区，政府极力支持模式复制。国内

33、目前各类园区众多，国家级高新技术开发区就有70个，其中2009-2010年新增了13家，除了少数有“产、学、研”支撑的园区经营尚可外，大部分高新技术开发区经营状况不理想。但招商引资工作竞争异常激烈，很多园区经营不善，有些因为资金问题搁浅，有些因为资金短缺，急于出售土地以回笼资金，在招商引资上丝毫不注重质量，导致招商质量低下，园区产业混乱，前期规划与后期实际情况严重不符，园区发展畸形。政府对公司的固安模式以及强大的招商引资能力有巨大需求。4.2政策大力支持区域开发对经济具有极强的带动作用，政策对区域开发的支持力度也较大。根据河北省商务厅关于上报开发区市场化运作、利用未利用地试点的总体方案的请示（

34、冀商开管20087号）、河北省商务厅关于开发区（园区）市场化运作、利用未利用地试点工作进展情况的报告（冀商开管20089号）等文件，河北省商务厅评定河北固安工业园区为全省市场化运作的成功范例，“政府主导、企业化运作”已成为该园区发展的核心动力，按照“市场化运作、多元化投入、企业化经营、专业化招商、标准化管理、个性化服务”的发展模式，吸收社会资本，采用市场机制试行企业化运作，全面负责园区规划建设，河北固安工业园区管委会作为政府派出机构全方位提供服务和管理。4.3固安模式门槛高，少有竞争对手固安模式的成功，需要拥有即极强的房地产开发与园区招商引资能力综合能力的企业才能实施，竞争者难以模仿。我们认为

35、，固安工业园区之所以取得巨大成功，有三大核心要素。第一，市场化的运作机制，企业对园区的整体规划和开发全程参与，获利空间大，企业开发建设积极性高。第二，公司极强的招商引资能力。招商引资的成功与否是园区后续是否有发展前景，以及政府选择合作方的重要标准。固安园区启动后的招商引资模式创新，通过高比例的落地投资额返还，大大提高企业进行高质量招商引资的积极性，公司也拥有庞大的专业化招商团队进行招商引资工作，使得后续的招商引资工作进展神速。第三，住宅地产与工业园区的互动。将园区分成住宅地产和工业园区两大部分，将两者的开发节奏有机地进行结合。住宅业务的迅速启动，很好地解决了工业园区前期投入较大的问题。而工业园

36、区的不断成熟也将给住宅地产带来持续的需求增长。在京郊，公司已经是京郊联排连锁的垄断者，难逢敌手，光是房地产业务，环首都经济圈就没有对手。在外域，强大的招商引资能力将是其他竞争对手难以企及的。4.4模式复制对区域要求低。公司的固安模式对区域的要求不高，在众多城市均可以复制。只要满足交通便利距离市区车程不足一小时，环境优美的区域，保证前期地产开发顺利，后期园区发展便有了坚实的基础。五、发展现状400平方公里的委托面积（含已获得的房地产储备1000万平，潜在住宅储备1.1亿平方米）公司固安模式目前已复制到2个园区，即大厂潮白河工业园区以及怀来新城园区，获得成功，截止2011年6月30日，又新增签约园

37、区5个，目前总委托面积400平方公里，大多处在环首都经济圈，处在开发状态的3个，已获得的土地储备为1000万平方米，还有潜在土地储备（已签约开发，但未获取，按照占委托面积30%计算）1.1亿平方米。所属区域位置签约日期委托面积（平方公里）在开发项目固安工业园区河北廊坊天安门正南50公里2002年60大厂工业园区河北廊坊国贸正东30公里2007年83.15怀来新城河北怀来八达岭长城脚下2010年121.72在开发项目小计264.87待开发项目文安县鼎泰园区河北廊坊河北廊坊2011年21蒲河新城辽宁沈阳沈北新区2011年10九州现代经济区河北廊坊廊坊市广阳区2011年15昌黎工业园区及黄金海岸区河

38、北昌黎河北昌黎2011年15滦平金山岭长城文化旅游园区河北省滦平县河北省滦平县2011年75待开发项目小计136总计400.875.1开发中的园区发展迅速在成功开发固安工业园区后，廊坊市政府提出全市向固安工业园学习。公司也迅速将这种模式到廊坊市的大厂工业区以及怀来园区。5.1.1大厂潮白河工业园区公司于2007年5月10日，与大厂回族自治县人民政府签署各项排他性服务协议，按照固安模式，大厂回族自治县人民政府委托公司进行大厂潮白河工业园区的整体开发，委托期限50年。大厂潮白河工业园区位于北京CBD正东30公里，比邻燕郊，西距北京市区40公里，西北距北京首都国际机场38公里，占地面积70平方公里。

39、园区以四大产业为核心，即现代装备制造业、新能源及环保产业、电子信息产业、现代服务业。已引进京东方、东方信联、冀雅电子等一批国内产业龙头企业，成为河北环首都绿色产业带上电子信息产业发展的高地。公司接受大厂潮白河园区的委托以来，潮白河园区的发展极为迅速。截止2011年6月30日，大厂潮白河工业园区签署入园协议107份，其中已投产企业14家、试生产企业4家、在建企业44家、已签约未进场企业31家、解约14家。有效协议的签约总投资额为99.54亿元。我们预计这部分的投资额将为公司带来30亿元的招商引资返还额。时间到园区考察客户选址客户签约客户考察签约率2007年度1281043.13%2008年度25

40、852124.65%2009年度657190324.87%2010年度518125468.88%2011年1-6月95301313.68%合计16564071076.46%除了招商引资收获颇丰外，房地产业务也获得较大成功。潮白河孔雀城项目一期于2009年9月开工，截止2011年6月已经开工87.34万平方米。预计2011年年中销售额已达90亿元。开工时间占地面积建筑面积潮白河孔雀城一期2009年9月18.719.7潮白河孔雀城二期玺园一期2010年5月12.112.27潮白河孔雀城二期玺园二期2010年9月7.99.7潮白河孔雀城3.1期2010年12月11.7212.29潮白河孔雀城3.2期

41、2011年4月7.39.88潮白河孔雀城四期2011年4月22.123.5合计79.8287.34政府也获得较高收益，2009年大厂潮白河工业园区实现财政收入5.88亿元，其中土地出让金5.2亿元。鉴于大厂潮白河园区开发成功。大厂回族自治县人民政府新增13.15平方公里的委托面积。5.1.2怀来生态新城公司在2009年9月受怀来县人民政府委托，采用“固安模式”进行怀来生态新城区域的开发建设。委托面积127.1平方公里，委托合作期限为50年。该协议具有排他性。怀来生态新城规划在河北省西北部，怀来县的东南部，燕山山脉北侧，永定河的上游。选址在怀来县东花园镇、小南辛堡镇和瑞云观乡，规划总面积437.

42、11平方公里。怀来生态新城规划以“山水生态城市”为发展目标，以现代服务业为先导，以葡萄为特色，以生态总部为引擎，以休闲产业为补充，打造经济富有活力、社会发展和谐、环境优美宜人的山水生态城市。新城的产业发展方向主要为：高新技术产业、现代服务业、休闲旅游度假产业、房地产业、现代农业。接受委托后，公司快速启动园区开发工作，取得卓著成效。招商引资方面，截止2011年6月30日，怀来工业区已签署入园协议38份，解约1家，签约未进场企业37家，有效协议的签约投资额为16.8亿元。预计该16.8亿元的签约投资额将为公司带来招商引资返还额4.8亿元。时间到园区考察客户选址客户签约客户考察签约率2010年度32

43、452288.64%2011年1-6月96191010.40%合计42071389.05%房地产业务方面，怀来八达岭孔雀城于2010年9月开工，截止2011年6月30日，开工面积为24万平方米，均价9000元/平方米，预计到目前为止销售额超过10亿元。5.2房地产发展迅猛，已形成京郊生态小镇连锁品牌孔雀城近几年，在北京一个新的房地产品牌快速崛起，孔雀城遍布北京城的四周，无论你住在哪里，你都可以找到适合你的孔雀城，这就是公司开发的京郊生态小镇连锁品牌孔雀城。公司孔雀城系列遍布北京周边。在2009年，四个孔雀城同时亮相，创造了连续6次开盘四个孔雀城在2010年为公司贡献销售额超100亿元，即使在楼

44、市萧条的2011年，公司项目的开盘去化率仍保持在70%以上，今年到目前为止销售额已超过160亿元。随着孔雀城的热销，公司房地产的开工和施工面积大幅增长，2010年新开工面积为191万平方米，我们预计2011年新开工面积超过300万平方米。5.2.1永定河孔雀城永定河孔雀城是公司最早推出的孔雀城系列作品，永定河孔雀城位于京开高速与永定河交汇处，紧邻京开高速公路和106国道，目前已开发至第六期。永定河孔雀城未结算面积为211万平方米，包括在建的156万以及储备的55万平方米。该项目5.2.2潮白河孔雀城5.2.3大运河孔雀城5.2.4八达岭孔雀城5.3环首都经济圈、京北新城规划极大利好公司园区（暂未完成）5.4极为健康的资产负债表（暂未完成）六、关键问题分析6.1关于园区财政支付能力对于企业来说，基建和招商引资业务的委托费用和返还金额均需要政府支付，园区发展初期，园区的财政收入大都来自于土地出让收入，如何保证政府有足够的财政实力来支付公司的相关费用？根据所签协议，园区管委会将产生于园区内的财政收入作为支付来源。财政收入包括两部