招商管理制度527.doc

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1、招商管理制度5.27 招商部管理规范 老城根商业运营管理有限公司- 1 - 目 录 一、部门职能描述.3二、组织架构.4三、各岗位工作职责.4四、招商人员日常工作要求.8五、招商人员仪容仪表要求.9六、培训管理制度.13七、招商费用管理制度.13八、招商目标的选择.13九、招商谈判原则的确定.14十、招商业务流程.14十一、品牌谈判流程.16十二、租赁意向签约流程.16十三、租赁合同审批流程.17十四、招商成交后的工作.18十五、合同管理制度.18十六、各类表单.23表一：招商洽谈记录表.23表二：商铺洽谈信息统计汇总表.24表三：商业街租赁意向审批表.25表四：商业街商户进场缴款明细表.26

2、表五：招商部商铺合同签订汇总表.27表六：招商周报.28 老城根商业运营管理有限公司- 2 - 一、招商部职能描述1.完成公司下达的各项招商指标； 2.制定公司的招商政策、合作方式； 3.组织开展对项目分析和定位，并对业态分布进行规划及调整；4.市场调查与市场分析，建立公司业务信息库，负责后备品牌的储备、引进；5.负责收集商户信息，对其经营状况进行分析预测，为做好品牌、品牌商的优化管理提供科学依据； 6.根据公司方针和项目实际情况，广泛接触各类零售行业商家,收集整理商家资源并备案； 7.根据公司发展选择战略伙伴，对主力店、主力品牌及目标品牌开展招商工作；8.根据公司运营状况分析，更新业态、品牌

3、调整，制定更适合项目运营的二次招商方案； 9.及时掌握项目招商进度，对招商过程中可能出现的困难做出相应预案并提供解决办法； 10.负责制订招商业务谈判程序并组织实施； 11.拟定招商租务文件及合同，各项业务合同的签订、变更、执行、终止、保管、查询、建立合同档案； 12.负责编制市场变化分析报告，及时反馈市场最新动态及竞争对手营运情况； 13.与相关部门密切合作，做好经营户进场、装修、调整、退场工作； 14.办理经营户的租金及其它费用的催缴工作； 15.随时了解项目整体经营信息和经营户的经营动态，积极为其提供力所能及的工作方便，与客户建立良好的业务关系； 16.完善与制定招商标准化工作流程；建立

4、公司服务体系并规范管理，协调、处理好项目上发生的各类突发事件及各种投拆案件； 17.处理好公司交办的其他工作。老城根商业运营管理有限公司- 3 - 二、组织架构 三、各岗位工作职责 岗位职责： 招商总监 直接上级：总经理 岗位职责：1.协助总经理制定公司商业项目整体规划、业态布局、品牌组合方案，确定招商定位和经营类别，制定相应招商政策；2.负责组织市场调研，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略； 3.对招商工作进行统筹管理，布置和安排各项工作有计划开展； 4.负责制订招商部各阶段工作计划，安排各项招商工作有续开展；5.不断优化基于公司整体发展战略框架下的招商体系，提升招商

5、业绩成效，满足公司发展需要； 6.负责对招商工作所涉业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督和审核； 7.负责按计划分解各项招商指标，并监督检查各项指标完成情况； 8.检查、督促招商部门的工作进展情况,指导招商部门经理完成各项招商指标； 9.负责组织考核和考评下属员工，调动员工工作积极性，增强员工凝聚力； 10.负责开展员工业务培训，指导和帮助员工的工作，不断强化和提高员工的素质及招商业务洽谈能力； 11.负责招商人员的评核工作，并提拔尖子作为储备管理人员； 12.负责新品牌的开发、引进及品牌的优化工作； 老城根商业运营管理有限公司- 4 - 13.负责指导本部门员工对招商合同的管理、建

6、档、查询工作；14.负责与运营部、工程、策划进行有效对接与监督，确保项目按期开业和有序运营15.负责租赁合同的审批； 招商经理直接上级：招商总监岗位职责：1.负责组织进行市场调研，对项目周边商业市场进行调研分析，撰写项目定位、策划及实施方案；2.负责组织收集获取商家品牌资源，建立商家品牌档案，分析并确定目标商家品牌；3.负责汇总意向商户的信息及产品资料，通过各种渠道及时摸清行业内及其它相关市场的招商信息、情况及价位；4.及时预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争需要提出应对策略；5.根据市场行情及时了解商业圈的房屋租赁价格，进行商场价格变更的可行性分析报告，并根据要求定期提交商户的分析报告、

7、市场情况分析报告；6.负责根据项目发展的整体目标制订招商策略及系统的招商政策、计划方案等，并对招商工作进行统筹管理、协调和推进；7.直接参与并负责商业部分主力商家的招商相关工作，包括谈判及合同签订；8.负责制定并实施已签约的商家品牌的进场、筹备、开业方案，及签约商家进场前后的协调工作；9.负责所辖区域内招商推广工作，吸引商户入驻项目；10.负责协助招商运营副总经理制定项目整体或阶段性招商计划并根据项目招商的不同阶段调整招商方案，促进项目招商工作的进程；11.全面负责部门各项招商工作，完成公司下达的各项招商任务；12.负责组织招商人员开展其他商家的招商工作，监督做好合同的签订、整理登记工作；13

8、.负责根据项目目标品牌督促招商部按阶段完成项目市场推广工作；14.负责不断优化招商方案，督促招商部完成商业招商的各项业绩指标；15.负责提高员工工作积极性，提升员工工作效率，挖掘、发挥员工最大绩效潜力与水平；16.负责部门员工的考勤、业绩考核、评估等工作；17.负责开展部门员工各类培训，指导和帮助部门员工的工作，不断强化和提高员工的素质；18.负责招商人员对专业技能需求的调研，部门培训计划的制定、实施及效果验收；老城根商业运营管理有限公司- 5 - 19.负责对招商人员有针对性的开展项目介绍、招商谈判、沟通技巧等技能培训；20.负责公司商业项目在运营过程中的各种活动的组织，促进商业氛围的提高；

9、21.负责与运营部、工程、策划进行有效对接与监督，确保项目按期开业和有序运营；22.负责项目公共区域的租赁及管理工作；23.负责客户的开发和管理，维持良好的合作关系；24.负责定期回访、拜访客户, 对客户反映问题及时解决并反馈；25.完成领导其他临时交办的工作。 招商文员直接上级：招商经理岗位职责：1.协助招商部同事处理部门日常工作事务及其它部门的相关配合工作；2.负责收集并督促招商人员按时上交各类资料和相关报表；3.负责招商部月度、年度经营分析表、经营计划表的汇总并上报；4.负责招商部各种报表的汇总工作；5.负责招商部各类文书的编写、上报；6.负责招商部各种合同及其他招商文件资料的存档保管工

10、作；7.负责汇总合同签订、执行情况，提交合同签订、执行情况报告；8.负责管理公司合同文本，建立合同台帐、合同档案及合同的查询工作；9.负责公司合同信息输入电脑的工作，实行信息化管理；10.负责招商租赁表及客户资料保护名单的统计，商铺平面图的及时更新和保管工作；11.负责招商商户资料名单的统计汇总及更新；12.根据招商人员提供的资料，及时更新品牌库信息；13.根据商户格局的变化，修改商铺图纸，计算商铺面积及租金；14.负责招商部的来电、来函的收文、登记、回复；15.协助招商人员做好上门客户的接待工作；16.负责招商部电话来访工作并及时将商户信息作好记录转交招商部同事；17.负责招商部对外联络的工

11、作；18.负责选定和布置招商会会场以及参会者的邀请联络工作；老城根商业运营管理有限公司- 6 - 19.负责准备招商会会议物资，做好招商会的筹备工作；20.负责做好招商会议的现场管理工作；21.负责招商会议的记录，会后会议纪要的整理下发工作；22.负责会后工作的跟进；23.完成上级交办的其他工作。 招商专员直接上级：招商经理岗位职责：1.负责对商户的市场动态进行调查分析，收集信息资料，递交分析调查报告；2.负责参与制定项目规划布局和租金政策，及时提出可行性建议；3.负责参与制订招商管理办法、工作流程，并严格执行；4.根据公司整体规划，提出卖场规划和布局的合理化建议；5.负责根据市场行情及时了解

12、周边商圈商业租赁价格并及时向部门领导汇报；6.负责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为做好品牌、品牌商的优化管理提供依据；7.负责商户的业改、调整、优化工作，完善商户结构；8.负责接洽来访客户，全面解答项目咨询问题，积极宣传、推广公司项目，吸引商户入驻；9.负责联络、走访客户，宣传项目优势和招商政策；10.负责定期与意向客户联系，积极通报项目进展情况；11.负责完成部门下达的各项招商任务指标；12.协助品牌商做好宣传促销活动，和品牌商共同落实促销措施；13.负责定期汇总个人业务数据，形成书面报告上报部门领导；14.负责协助部门主管、经理完成合作商家的谈判、签约工作；15.负责为客户办理进

13、场手续，缴纳各类款项；16.负责商户进场时与物业公司的衔接工作；17.负责在客户进场后随时了解经营信息和业主、经营户的经营动态，积极为其提供力所能及的工作方便，与客户建立良好的业务关系；18.负责协助租户办理入驻手续、配合物业部做好相关的物业服务工作；19.建立租户管理档案，对每家商户的相关资料进行搜集，做到一户一档；老城根商业运营管理有限公司- 7 - 20.负责执行招商合同约定的条款；21.负责客户关系的维护工作，将客户进行汇总，结合投入运营的商家，定期进行客户关系的维护。四、招商人员日常工作要求1.工作期间需仪容整洁，按公司规定着装，保持个人形象；2.任何时间都要以客人为重，不得怠慢，尤

14、其注意午餐时间来访的客人；3.要注意保持工作场所整洁，特别在举行重大活动期间，所有招商人员均有义务保持招商部的整洁；4.陪同客人前往项目地须告知其它同事，以便随时清楚行踪；5.避免与客人在招商现场大声争吵，应将客人带到接待室内，了解其原因，并及时向经理反映；6.招商人员接待客户必须问清楚客户来访渠道和目的（如：是否和其它招商人员有过联系），经确认无冲 突之后方能洽谈客户，如果之前有过招商人员接触，但客户没有指定某招商人员或记不清，洽谈完毕需做 无法辨认登记，之后与客户保护名单进行核对，保护名单未有记录的，视为该招商接待人员客户；7.接待了他人客户的招商人员，必须主动将客户引导给该招商人员，如果

15、该招商人员不在现场，应该及时与其取得联系，经同意并在了解前期洽谈情况之后进一步与客户洽谈，之后将结果反馈与原招商人员；8.他人接待客户时，其他人员不允许主动插话或帮助介绍，除非得到请示或应允；9.招商人员接待客户要做到有始有终，不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其他客户；10.工作期间招商人员不得以各种形式，向客户索取利益或要客户请客送礼等；11.招商内部的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用，工作用后物品应自觉放回原处；12.以公司利益为最大前提，在任何时候、任何场合都不应参与及讨论散播有损或影响公司利益的活动和 言论；13.尊重上级领导和每一位同事，在客户里不作有损同事声誉

16、人格的言说；14.严守公司业务机密，不应向外泄露有关公司业务的资料，未经公司许可不得翻查、抄录公司的任何重 要资料；15.未经公司许可不得外借、外传及调动公司的招商资料；16.任何人员未经许可，不得随意泄露公司同事之电话及地址；17.不应宣扬有损公司内部团结、制造消极情绪的言论；18.不得参与商铺炒作或私人行为；19.未经公司许可，不得私自代客转让铺位；20.对于未经批准授权之事，不得擅自答应客户要求，不得擅自修改任何合同条款；老城根商业运营管理有限公司- 8 - 21.绝对服从公司上级领导的工作安排，有任何异议均不可在客人面前争论，对其他公司工作人员要注重 礼貌，多用礼貌用语，保持公司良好形

17、象。 五、仪容仪表基本要求招商员仪容仪表：一）男性：服饰1、必须穿着统一制服（西服）；2、必须保持衣装整齐、干净、无汗迹和明显皱褶；3、扣好纽扣，结好领带，衬衫不可有明显图案，衬衫袖口不要挽起来应扣上纽扣；4、穿西服时应穿皮鞋，不可穿漆皮、反皮或凉鞋；5、西装上衣的口袋原则上不应装东西；6、上衣领子不要乱别徽章，装饰以少为宜；7、衣袋中不要多装物品；8、鞋要保持干净、光亮；不要有意把领带夹暴露在他人视野之内。男性：容貌1、头发要常修剪，发脚长度以保持不长耳部不触衣领为度；2、不得留胡须，要保持面部清洁，胡子要刮干净；3、男员工可隔日刮脸，但不得化妆。 二）女性：服装女式西服颜色要协调，穿西裙时

18、不宜穿花袜子，袜子不要露在裤子或裙子外，穿着行政高鞋。女性：装饰1、女员工要化淡妆，要求粉底不能打得太厚，且要保持均匀，与其皮肤底色协调；2、眼影以不易有察觉为宜，眼线不要色度太重，眼眉形中以轻描为主；3、 涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准，并能使人体现出精神饱满和肯有表春朝气；4、指甲不可留得过长，不可涂有色甲油在指甲上；5、忌用过多香水或使用刺激性味强的香水，以免客户反感；6、头发要经常洗，要注意头皮屑的控制；7、不可配带过多饰物，项链不可露出制服处，戒指最多一个，款式简单；8、衫的钮扣要全部扣上，特别是第一料钮扣。 老城根商业运营管理有限公司- 9 - 三）整体要求在为客户服务进行中

19、，不得流露出冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风充优雅地为客人服务；办公桌和接待桌上不宜摆放过多物品，凡是客人能够看得见的地方都要时刻保持整洁。凡在招商部的招商人员都须配带胸卡。行为举止、言谈用语：1、 站姿：1)、躯干：挺胸、收腹、紧臀、项挺直、头部端正、微收下颌；2)、面部：微笑、目视前方；3)、四肢：两臂自然下垂，两手伸直，手指落在腿侧裤缝处。特殊营业场所两手可握在背后或两手握在腹前，右手在左手上面。两腿蹦直，脚间距与肩同宽，脚尖向外微分。2、坐姿：1）、眼睛目视前方，用余光注视座位；2）、轻轻走到座位正面，轻轻落座，避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动及发出响声

20、；3）、当客人到访时，应该放下手中事情再起来相迎，当客人就座后自己方可坐下；4）、造访生客时，坐落在座椅前1/3；造访熟客时，可落在座椅的2/3，不得靠依椅背；5）、女士落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅。听人讲话时，上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者，用柔和的目光注视对方，根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情。不可东张西望或显得心不在焉；6）、两手平放在两腿间，也不要托肋、玩弄任何物品或有其他小动作；7)、两腿自然平放，不得跷二郎腿，男士两腿间距可容一拳，女士两腿应并拢，脚不要踏拍地板或摆动；8)、座位上站起，动作要轻，避免引起座椅倾倒或出现声响，一般从座椅左侧站起。离位

21、时，要将座椅轻轻搬起至原位，再轻轻落下，忌拖或推椅；3、动姿：1)、行走时步伐要适中，女性用小步。切忌大步流星，最禁奔跑（危急情况例外），也不可脚擦着地板走；2)、行走时上身保持站姿标准。大腿动作幅度要小，主要以向前弹出小腿带出步伐。忌讳挺髋扭臀等不雅动作，也不要在行走时出现明显的正反"八字脚"；3)、走廊、楼梯等公共通道，员工应靠左边而行，不宜在走廊中间大摇大摆；4)、几人同行时，不要并排走，以免影响客人或他人通行。如确需并排走时，并排不要超过3人，并随时注意主动为他人让路，切忌横行直撞；5)、不论在何地方遇到客人，都要主动让路，不可抢行；6)、在单人通行的门口，不可两人

22、挤出挤进，遇到客人或同事，应主动退后，并微笑着做出手势"您先请"；老城根商业运营管理有限公司- 10 - 7)、走廊行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首先应说"对不起"，待客人闪开时说声"谢谢"，再轻轻穿过；8)、和客人、同事对面擦过时，应主动侧向，并点头问好；9)、给客人做向导时，要走在客人前二步远的一侧，以便随时向客人解说和照顾客人；10)、行走时不得哼歌曲、吹口哨和跺脚；11)、工作时不得忸怩作态，做怪脸、吐舌、眨眼、照镜子、涂口红等。不得将任何物件夹于腋下；12)、注间"三轻"即说话轻、走路轻、

23、操作轻；社交场合或与特殊客人见面时，可行礼表示尊敬，行礼约20度，头与上身一同前曲，男性双手自然下垂或同时用右手与对方握手，女性双手在腹前合拢，右手压在左手上。极特殊场合才行45度鞠躬礼；行礼完毕要用热情、友好的柔和目光注视客人；4、交谈1）、与人交谈时，首先应保持衣装整齐、整洁；2）、交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或 用"喂"。要用礼貌用语；老城根商业运营管理有限公司- 11 - 17）、对客人的问询不能回答"不知道"，确不清楚的事情，要先请客人稍候，再代客询问；或请客人直接与相关部门或人员询问；18）、不

24、得用手指或笔杆为客人指示方向；19）、在服务或打电话时，如有其他客人，应用点头和眼神示意欢迎，并尽快结束手头工作，不得冷落客人；20）、如确有急事或接电话而需离开面对的客人时，必须讲"对不起请您稍候"，并尽快处理完毕。回头再次面对客人时，要说"对不起，让你久等了"，不得一言不发就开始服务；21）、如果要与客人谈话，要先打招呼，如正逢客人在与别人谈话时，不可在前旁听，如有急事需立即与客人说时，应先说"对不起，打扰一下可以吗？我有急事要与这位先生商量"，如果客人点头答应，应表示感谢；22）、谈话中如要咳嗽或打喷嚏时，应说"对不起

25、"，并转身向侧后下方，同时可能用手由此看来遮住；23）、客人来到公司时，应讲"欢迎光临"，送客时应讲"您慢走"或"欢迎您下次光临"；24）、说话时声调要自然、清晰、柔和、亲切、热情、不要装腔作势，音量要适中；25）、所有电话，务必在三声音之内接答；26）、接电话时，先问好，后报导个案名称，再讲"请问能帮您什么忙？"不得倒乱闪序，要带着微笑的声音去说电话；27）、通话时，手旁须准备好笔和纸，随时记录下对方所讲的要点，对方讲完时应简单从述一遍以确认；28）、通话时，若中途需要与人交谈，要说"对不起&

26、quot;，并请对方稍候，同时用手捂住送话筒，方可与人交谈；29）、当客人在电话中提出问讯或查询进，不仅要礼貌地回答，而且尽量避免使用"也许"、"可能"、"大概"之类语意不清的回答。不清楚的问题应想办法搞清楚后再给客人以清楚明确的回答，如碰到自已不清楚而又无法查清的应回答"对不起先生，目前还没有这方面的资料"；30）、如碰到与客人通话过程中需较长时间查询资料，应不时向对方说声"正在查找，请您再稍等一下"；31）、通话完毕时，要礼貌道别，如"再见"、"谢谢您 &quo

27、t;、"欢迎您到XX来"等，并待对方挂断后再轻轻放下话筒；32）、客人或同事相互交谈时，不可以随便插话，特殊需要必须先说"对不起，打扰您一下"；33）、对客人的疑难问题或要求应表现充分的关心，并热情地询问，不应以工作忙为借口而草率应付；34）、客人提出过分要求时，应耐心解释，不可发火，指责或批评客人，也不得不理睬客人，任何时候都应不失风度，并冷静妥善地处理；35）、全体员工在公司内遇到客人、上级、同事时应主动打招呼问候；36）、做到讲"五声"，即迎客声、称呼声、道谢声、致歉声、送客声，禁止使用"四语"，即蔑视语、烦

28、躁语、否定语和斗气语；老城根商业运营管理有限公司- 12 - 37）、凡进入他人房间或办公室，均应先敲门，征得同意方可进入；38）、未经同意不得随便翻阅他人任何东西（文件），在与上司交谈时未经批推，不得自行坐下；39）、上述仪容仪表要求招商人员应该随时随刻熟记，并严格遵守，凡违规者第一次口头警告并罚款10元、第二次书面并罚款50元、第三次立即辞退。 六、培训管理制度1、招商部的所有员工在经过统一的培训考试后方可上岗工作；2、对于在岗职工，每周也要开展一次集中的学习培训；3、培训学习时任何人不得无故缺席；4、如有特殊情况不能参加培训学习者，应写出书面申请由直接领导批准；5、不能参加培训的人员应在

29、下次培训学习前将培训内容补上；6、对于其他部门举行的培训，只要是涉及到招商业务的，也应全体参加；7、对每个月的培训知识要定期考试一次；8、如考试不合格者，必须重新补上培训课程，直到合格为止。 七、招商费用管理制度1、交通费：因公出差的交通费、餐旅费，可按实际情况凭报销凭证经招商总监审批后方可报销，费用标准按照行政部相关管理制度执行；2、招待费：招商过程中主力品牌代表、著名品牌商家大客户的招待需经主管领导批准再进行招待；3、出差费：招商中心人员因工作需要出差的，需经主管领导同意，并填写出差申请单再行出差，标准按公司出差统一标准执行；4、 礼品费：招商过程中，如需要礼品派送，经主管领导同意方可进行

30、。 八、招商目标的选择招商的目的即要提高利润收入，同时也要吸引知名商家，更好地提高项目整体市场吸引力。以项目主力商户招商目标的选择，要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体应考虑以下因素：1.项目自身的主题及业态定位；2.项目所在地的消费状况及客群定位策略；3.项目运营管理运作策略；老城根商业运营管理有限公司- 13 - 4.根据项目整体的品牌组合方案。 九、招商谈判原则的确定招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合本项目的目标和利益需要。要达到这一目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。9.1招商谈判的特点9.1.1谈判对象的广泛性、多样性和复杂性商业的交易活动不受时空限制，而具

31、体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求本项目的谈判人员要围绕自身项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。9.1.2谈判条件的原则性与灵活性项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，这一界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点决定了招商谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变，具有一定的灵活性，以保证实现项目招商谈判的基本目标。9.1.3谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求本项目的谈判人员要重视谈判策略与技巧，

32、注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。 - 14 - 流程说明1. 广泛收集，实地调研，充分了解新项目所在地的城市综合情况、各项经济指标、主力店情况、各同类商场的商品布局、品牌组合、业绩情况、各品牌合作条件、客户结构情况等提交调研报告；2. 制定招商计划2.1根据项目总体时间进度要求，结合公司整体工作计划，制定并上报招商工作倒计时表；2.2根据市场调研情况及项目物业实际情况，确定整体品牌定位，进行楼层、品类、动线、柜位规划，应注意以下几点：2.3 商铺划分时注意动线流畅，尽量使客流能够到达楼层的所有区域，尽量避免出现最好及最差的柜位，

33、以免给后期品牌洽谈造成麻烦；2.4柜位划分时需注意提前明确如消防栓、消防通道等公共设施对柜台的影响，避免从重点品牌的柜位进入；2.5 在品牌布局方面，尽量把品牌等级、品牌风格、市场地位相对接近的品牌规划在同一区域；2.6 在品牌布局方面，尽可能将成熟品牌、当地业绩表现好的品牌往后场，区域位置稍背的区域规划，以带动整个项目客层的流动。2.7根据平面布局锁定目标品牌，了解其在当地的合作方式、条件等信息；2.8根据摸底情况确定并上报目标品牌清单；2.9结合地域特点，拟定并上报招商政策。3 .实施招商，签订合同3.1 拟定招商工作周报（A、B）并每周更新；3.2提前3-4个月完成目标品牌的招商；3.3

34、提前2个月完成替补品牌的招商；引进品牌的过程中，须注意以下几点：A 在引进品牌的过程中，针对不同品牌采取不同洽谈条件，通过对标杆品牌的引进来推动其他品牌的引进； B应选择资信较好、实力较强的客户与之合作；C业务人员应熟悉合同条款，对关键用语要用词准确，表述要规范，书写要工整，以免产生歧义，影响公司的合法权益；4.合同签定回收：充分利用品牌储备库，针对某些供应商的意外毁约，及时补充品牌，保证招商工作的顺利进行；5.落实商铺、货品、人员到位时间；6.协助测量柜位面积，同运营部进行图纸的催要和审核工作；在实际操作中，应注意以下几点：品牌间的相互衔接；品牌间装修的协调性；商铺进场时间的控制与物业部、营

35、运部统一上报口径。老城根商业运营管理有限公司- 15 - 当上述事项已经确定后，需妥善移交给营运部，并做好配合工作。7.根据开业倒计时，协助营运部落实货品到位时间；8.业务合同和供应商资料的移交；9.招商业务人员培训；对招商业务人员进行基础及专业知识的培训，在开业前1年前要求业务人员到位参 与前期招商工作；10. 开业营运。 十一、品牌谈判流程 十二、租赁意向签约流程 - 16 - 十三、租赁合同签批流程 - 17 - 十四、招商成交后的工作1、没有成交或即将成交的客人必须继续跟进，若原负责跟进的同事需离开招商部，则必须在交班记录中记录清楚，以便同组招商人员查看交班记录后接替跟进；2、与客户签

36、定合同之后，应即时由经手人上报招商经理，不得拖延不报。上报资料必须正确无误，漏报者扣罚20元；3、若已成交之铺位有任何变动都必须实时上报招商经理，否则扣罚20元；4、每月个人招商成绩表须于次月第一个星期前据实填妥后上交招商经理再由其上交公司，迟交者扣罚10元。 十五、合同管理制度1、招商文员负责招商部有关合同、协议的领取、登记、保管、分发与存档工作。合同签定盖章之后，原件一式两份，客户一份，公司行政部档案室一份。招商文员必须另外复印二份，本部门留档一份，财务一份，每份合同必须由当事人或部门负责人签名确认，以便备查；2、招商经理负责招商人员签定的合同、协议的审阅，严格按照公司规定的流程进行操作；

37、3、招商人员必须严格按照公司规定租金价格与客户进行谈判，如果有主力店或著名品牌店的客户，租金浮动应请示领导批准后，方可与客户谈判；4、招商人员必须严格按照公司规定的有关合同范本进行相关合同的填写，客户有特殊要求的，必须告知经理同意后方可受理；5、招商人员必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等；6、招商人员在填写完相关合同后，严格按照公司规定的合同审批程序进行审批，审批后方可盖章；7、招商人员在签定相关合同时，必须保证公司利益；8、招商人员必须严格按照合同规定对客户进行租金的交纳工作，逾期或少交的客户，公司将对招商人员的奖金进行滞留；9、如果招商人员没有按照公司的有关规定操作，造

38、成的后果有本人负担，造成的严重的经济后果公司将保留法律追诉权；10、合同、协议的签定流程：（1）、招商人员到文员处领取合同、协议，并做好登记工作；（2）、签约完毕后及时交回文员处，文员应做好归档工作；（3）、当天没有签约完的合同、协议，下班前应交回文员处；（4）、招商人员在签定完后，应将客户的资料、相关手续一并交回文员处。老城根商业运营管理有限公司- 18 - 11.合同的审核11.1合同对方主体资格资料；报审合同时应提供对方主体合法有效的营业执照、组织机构代码证、税务登记资料、商铺区位图等资料。合同对方主体经审批确定后，不得变更。不得将已审批确定的合同主体变更为其子公司或控股公司。 11.2

39、对方法定代表人、代理人身份证明及代理权限证明；报审合同时应提交对方法定代表人身份证明书、与原件核对无误的对方法定代表人身份证复印件；对方通过代理人签约的，除提交法定代表人身份证明书外，还须提交与原件核对无误的对方代理人身份证复印件及法定代表人签名并加盖对方公司法人章的授权委托书。11.3合同变更、解除资料；因合同发生变更、解除，与合同当事人签定协议或补充协议，提交经公司领导同意的批示。11.4合同审批表。合同审批表上合同名称栏、合同主体栏、合同金额栏的审核遵循严格一致的原则，不得存在任何不一致或涂改。12.合同条款审核包括12.1公司已制定合同范本的，签定合同应采用范本，若因特殊情况采用其它版

40、本，需报公司审批，但需在合同审批表中注明其原因；12.2合同当事人权利、义务的规定必须明确，合同内容必须规范、准确，禁止出现加重我方义务或减轻对方义务的条款，不得存在不符合国家、行业或地方惯例且对我方不利的条款；12.3合同价格、各种取费比率、付款方式等合同条款必须与审批表文件一致。确因特殊原因需要变更的，必须上报审批；12.4签定合同除盖章外，还必须由签约人签名。公司对外签定合同应由总经理或其授权的负责人签名 ； 12.5合同审核后，如合同条款完备，内容具体明确，权利义务清楚，报批等程序正确，合同的相关资料经形式审查齐全合格的，按权限报审。老城根商业运营管理有限公司- 19 - 13.合同的

41、审查批准13.1合同审批权限按公司相关管理办法执行；13.2合同在正式签定前，必须按相关规定及审批权限上报，经批准后方能正式签定；合同签字盖章前，原则上要求对方应先完成签字盖章，我方再行签字盖章。14.合同的变更、解除、终止14.1合同履行过程中出现不可抗力、对方违约或对方单位无法满足我方要求等原因而导致合同无法继续履行的，应做好维权取证工作，取得对方单位同意变更、解除合同的书面确认文件，并按公司规定的权限上报合同；14.2变更、解除、终止合同，任何部门均不得以个人或部门名义与对方签定协议变更、解除、终止合同，如需签定此类协议必须严格按规定的审批权限和程序执行；14.3变更、解除、终止合同，一律采用书面形式；14.4给予合同对方补偿、赔偿、奖励或调整合同价格的，必须以合同书形式，严禁采用会议纪要、往来函件、传真等各种非合同书形式；14.5严禁以非合同书形式变相修改合同内容；14.6因变更、解除、终止合同而使公司的利益遭受损失的，除法律允许免负责任的以外，应采取有效措施追究对方违约责任。 15.合同编号15.1编号细则15.1.