南京及周边地区新型产业园调研汇总2211229543.doc

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1、南京及周边地区新型产业园调研汇总南京地区徐庄软件园徐庄软件产业基地距南京主城区5公里，东面是仙林大学城，西面是绕城高速公路和钟山国际体育公园，北面是玄武大道，南面是仙林大道和国际赛马场。据悉，今年4月底前将开工40万平方米，全面建成或封顶75万平方米。第一期入园企业有江苏软件园、先声药业、福中科技产业园等，据统计，全年将引进50家企业。徐庄软件园平面效果图福中软件园平面效果图先声联想医药软件研发中心其他在建楼体现状幕府山三0工园“幕府三工园”北倚7平方公里的幕府山，园区在原南京长安汽车制造厂地块上，对老的工业厂房、建筑物及周边环境进行了改造。该地块的“前身”分别是南京微型汽车厂、南京东风汽车工

2、业（集团）公司以及南京长安汽车有限公司，30年的工业发展历史，造就了这里独特的工业气息。该创意园占地面积为122万平方米，现有建筑面积约637万平方米，东南大学建筑学院为园区的建设提供了智力支持。整个园区分为文化创意产业区、都市型工业区、生产服务区三大功能区。其中，“文化创意产业区”以吸引艺术创作、建筑设计、教育培训等行业为主；“都市型工业区”定位于引进电子、信息、汽车、通讯等领域的设计加工、技术开发等企业；“生产服务区”要引进的是从产品生产到商务流通过程中提供中间需求服务的企业。整个园区将以“孵化经营并重”的运营原则，推动入园企业发展。三0工园的平面效果图及功能布局图三0工园新建厂房，未来也

3、可能就是艺术家的创作画廊江苏吉山软件园江苏软件园吉山基地作为国家级软件产业基地和省、市软件产业发展的重要载体，以及江宁开发区产业结构升级的重要产业组团，发展目标是到2010年，150家左右大型企业入驻，其中100家从事软件研发、出口外包或商业流程外包业务，中小型企业或创业企业达到500家；从事软件产业与研发相关工作员工达到38000人；每年软件销售将超过260亿，软件出口达到5亿美元，形成产业自主创新与增长能力。 软件园区不仅应拥有优美的自然生态资源，更重要是构建产业集群、创新和生态式发展。通过孵化创新功能、产业化功能、产业服务功能、教育培训等功能的空间集聚促成产业集群，最终形成自然生态与产业

4、生态和谐发展的典范。目前，依托江宁开发区雄厚的IT、通讯、汽车和高教等产业，吉山基地产业定位明确为国际企业南京研发中心，研究院所，大型软件出口、外包和商业流程外包中心，大型企业的研发、管理、服务等后台部门。这一产业定位符合集群、创新和生态发展原则，也与其他软件园区形成错位，有效避免了拼优惠政策、拼房租的低层次竞争。另据了解，吉山基地的产业创新不仅仅体现在产业定位、产业集群发展上，更体现在注重产业创新空间的开发上。为此确定了专业组团开发策略，强调产业发展的“内生主导、外生为辅”，产业空间的逐步开发、避免土地等要素的一次性固化，全面营造集群、创新和生态发展氛围。 江苏软件园吉山基地公共配套建筑江苏

5、软件园吉山基地公共配套建筑 对于这个在城市郊区新兴的科技园区来说，起伏的坡地是场地最大的特征。公共配套建筑属于园区基础设施的一部分并且处于被周边研发建筑环视的状态。连续的表皮和没有正背面之分没有角部的“不定形”预示着建筑向周边环境全方位开放。与坡地的结合，使两层的建筑呈现为一层的体量。楼梯间与庭院作为贯穿的虚空的体量联系上下层。江山中小企业基地江山中小企业创业基地位于禄口镇新城路以北与燕湖路以南所包围的地块，总规划建筑面积19.8万平方米，占地面积230亩总体规划标准厂房、科研大楼及研发中心、办公楼、员工餐厅、员工宿舍、小型超市、酒楼、卫生院、邮局、通讯、储蓄所。主要经济技术指标为单幢厂房建筑

6、面积: 3200平方米、2000平方米、1750平方米，3层层高：第一层高4.8m,第二层、第三层高4.5m，柱网: 8m*8m楼面荷载:500kg/平方米，抗震设防烈度: 7度 。合作方式:租赁、出售、厂房定制租赁、出售、土地转让。 江山中小企业基地总平面图 厂房效果图吉马高新产业区吉马高新技术产业园占地面积约34万平方米，规划建筑面积20余万平方米，位于南京江宁经济技术开发区内新城路以北（规划中的南京市三环线），将军路西侧，与南京长安福特在同一轴线上，园区四周均有交通公路，物流便利。园区标厂适合汽车零部件生产企业，作为汽车配套产业集中区，周围已有长安福特、长安微型车、晨光、菲亚特、南京轻卡

7、、南汽名爵、奇瑞等整车生产基地。将军大道更是将来的物流主干道，吉马以南区域，已有宝供物流、普洛斯物流，佳马物流以及万通物流，充分保证园内企业产品的物流快捷。具体经济指标为：项目 参数 楼号 面积（平方米） 技术指标总用地面积：334167平方米16296总建筑面积：200199.6平方米28936楼层：2层绿化率：43%38406层高：6.5m建筑密度：30.2%47866梁下高度：5.7m容积率：0.657866荷 载：500kg/平方米道路宽：967376梁间跨度：9m*9m道路荷载：100t87356货梯：2部拐弯半径：1297866抗震防烈度七度设施 办公楼 宿舍楼 食堂 洗浴中心 楼

8、层4层6层3层3层面积4340平方米24400平方米3870平方米3870平方米功能功能包括底层的会议区及2-4层的办公区 能容纳4000余人同时入住,每间宿舍设置卫生间,盥洗间 同时容纳300多人就餐 采用淋浴,设有理发间、休息室、更衣室 吉马高新技术产业园区位图 厂房照片南京丰盛空港产业园南京丰盛空港(禄口)产业园位于国家级开发区江宁经济技术开发区内，紧邻南京禄口国际机场。项目由南京丰盛集团下属的南京丰盛置业发展有限公司投资开发，总占地面积800亩，分为三大园区，即丰盛空港产业园A区(燕湖路标厂园区)，丰盛空港产业园B区（华商路标厂园区），南京丰盛空港产业园C区（南汽泰克西铸铝工业园区），

9、拟建标准工业厂房园区，并配套酒店、办公、宿舍等附属设施。 1、 南京丰盛空港产业园A区(燕湖路标厂园区)该园区占地300亩，位于燕湖路以西，目前已建成标准厂房（中空花园式厂房）三栋，做到“四通一平”（通电、通上下水、通路、通讯），即将开工建设高档休闲度假酒店丰盛空港酒店以及园区配套办公楼、宿舍、商业等，将有多家实力雄厚的大型企业落户此区。 厂房照片具体经济指标：建筑面积 12600平方米层数 3层 每层建筑面积 4200结构 框架结构 层高 1层：4.8m，2层、3层：4.5m 楼层荷载 楼梯间：3.5KN/平方米；楼面：办公部分2.0、车间部分4.0 KN/平方米；卫生间4.0 KN/平方米

10、；地面5.0 KN/平方米安全等级 二级 抗震设防类别 丙类 柱网间距 6m12m 电梯 四部货梯（载重2T） 2、南京丰盛空港产业园B区（华商路标厂园区） 该园区占地300亩，位于华商路以南。目前土地平整已结束，建设条件做到“四通一平”（通电、通上下水、通路、通讯）。计划为入园企业度身定做独院式厂房及配套设施。已开工建设标准工业厂房四栋即6000平方米及8000平方米各两栋。3、南京丰盛空港产业园C区（南汽泰克西铸铝工业园区） 该园区占地200亩，位于将军大道以西，工业厂房总建筑面积33000平方米，是江宁经济技术开发区重点引进项目南汽泰克西铸铝环保搬迁项目，园区已建设完毕，2006年底交付

11、使用平面效果图厂房效果图南京丰盛空港产业园区位图晨光1865创意产业园“晨光1865”项目总投资额将达5亿元，注册资本2000万元，园区占地总面积21万平方米，建筑面积11万平方米。已规划的园区位于南京晨光集团公司北区，距夫子庙12公里，北临秦淮河，与中华门城堡隔河相望，西北角是即将复建的金陵大报恩寺遗址，雨花台风景区坐落于园区南端。目前，园区内共有清朝、民国、建国后不同年代各具特色的各类建筑60余幢（其中清代文物建筑7幢，民国时期建筑24幢），整个园区内部及周边地区人文历史景观丰富。园区内7幢清代文物建筑与众多民国时期建筑都将逐步整修出新，彰显其丰厚的人文底蕴和历史沧桑感，成为时尚企业新的创

12、业基地。根据规划，整个园区建设将分三个阶段：第一阶段，到今年年底，以科技博览展示为核心，沿秦淮河打造集时尚休闲、高档餐饮、商业旅游为一体的综合商务带，形成科技创意产业基地的雏形；第二阶段，以科技、创意为主题，引进国内外知名高科技企业和文化、艺术、设计等时尚创意公司，形成科技、文化创意产业孵化基地；第三阶段，进一步修建和完善配套设施，提高园区服务标准，全面建成时尚生活地标。目前已有建筑设计、影视制作、会展、连锁餐饮等10余家知名企业明确表示了进驻意向。晨光1865平面效果图上海工业地产调研情况一、台鼎工业园“上海台鼎中小企业园”位于市级工业区宝山城市工业园区内的北端部，北临锦秋路，东临真陈路靠近

13、外环线，西连嘉定区，南接普陀区的新杨工业区，故西南两边各有规划道路，总用地面积约347亩。台鼎工业园于2005年开盘，当时售价为均价4000元/平方米左右，有双证。目前园内基本驻满，多为机械加工类产业，产业层次不是很高，但是本园区这种以开发区内建设小型工业园区的开发模式取得了初步成功。园内工业别墅有联排的、独栋的和双拼的，为业主提供多样的选择空间建筑层高8米，可根据业主需要自行分层本园区入驻企业多为机械加工类产业园区环境相对旧式的厂房比较优雅，生产生活环境二、夏侯中小企业园位于台鼎工业园对面，目前还是建设当中，模式与台鼎工业园大致类似。独立式厂房，专为中小型企业度身订造。三至四层框架结构，底层

14、6.3米，高挑层尽情发挥创意空间。顶层为阳光屋顶花园， 专属的宽敞空间，可随心分割办公区域。夏侯中小企业园还推出“工业住宅化”的概念，在厂房配备了厨房、卫生间、电视接收系统、宽带网络等住宅设施，部分厂房更有屋顶花园等配置。厂房的二、三层楼可供商务和居住用。销售人员介绍，该案未来推出的房源一种是500-2000平方米的独立式厂房，另一种是联体式厂房，其中双拼的面积为1200-1400平方米，三拼的面积是2100平方米，目前售价尚未确定。夏侯中小企业园已正式开工，将于明年6月交房。预计售价在4500元/平方米-5000元/平方米左右，目前，夏侯中小企业园的项目预定已经超过三分之一。夏侯中小企业园平

15、面图三、亚太兴业城占地18万平方米的亚太兴业城坐镇嘉定区南翔镇以东，南翔工业园区的浏翔分区内，科盛路，蕴北路口。毗邻宝山工业园，与未来的嘉定新城/上海市区/周边城区形成有效互动与辐射效应。项目一期规划750-1350平方米多种面积独栋/联排式建筑，从功能布局到面积指标，均以满足不同行业发展与运营的需要为目的，特别适合一些以精加工，后续加工，智慧型产业为主的中小企业的使用。具体产业包括高科技产品研发及制造业/创意设计及制作业/服饰行业设计及后续加工展示/文娱产品生产/印刷制作业/小商品，小礼品，工艺品设计制作等。项目尚未正式，预计售价5100元/平方米左右，目前已有30多家企业意向进驻，如台湾久

16、久服装等。四、东方环球企业中心“总部基地”自产生以来，便受到多方瞩目，国家更是给予很多扶持，东方环球企业中心作为上海四大总部办公经济试点基地之一，东方环球企业中心就位于上海共和新路，纵揽南北高架，10分钟内可达市中心，30分钟内到达虹桥机场，商务往来迅速便捷，毗邻轨道交通一号线，员工交通十分便利，中环线直接连接A12、A20、郊环等高速公路，交通网络纵横，产品模型运输安全快捷，企业中心一期占地9万方，包含3栋多层研发中心，3座高层研发大楼、55栋独立式企业总部楼，一座超星级企业俱乐部，并建有巨型的地下车库。可以在总部楼内商务办公，在大型会议中心举行重要会议，在豪华餐厅宴会宾客、在高档茶室、咖啡

17、吧与拍档商谈休憩，还有健身房、台球室。空间设计丰富灵活，自由分隔，面积配置合理，独栋1300-1600 m2，多层7200m2，高层19600m2，能适应各类企业的不同需求，打造属于自己的企业王国。附赠地下一层车位，可停810辆车，为企业泊车提供超值便利。其次地上第4层的层高为8米，可分割为两层，相当于增加25%的实用面积。号称企业总部史诗巨作，目前尚未开盘，预计售价在20000元/平方米左右。汇集罗马式、哥特式、巴洛克式、文艺复兴式等多种欧洲建筑风格 交通方便，地理位置优越主体建筑外观楼间距比较小，跟上海寸土寸金的土地现状有关上海金国产业园地处金山区中部工业区的示范区,地理位置优越。它北距上

18、海市中心不足50公里，东距浦东机场和西到虹桥机场分别35分钟车程，南到杭州湾大桥仅15分钟车程，处于沪、杭、甬经济产业带的中心位置。示范区所在地金山，还是南方各省快速进入上海的必经之路。“三纵两横”五条高速公路和“八纵六横”区域干线公路网，已构成了金山四通八达的交通架构，而杭州湾跨海大桥建成后，金山就将成为浙江等东南沿海省份快速进入上海的桥头堡和最一通道。这些都为金山中部工业区的发展插上了腾飞的翅膀。园区展示图上海市文化科技创意产业基地位置：张江高科技开发区张江路 69号建筑面积：100000余平方米入驻企业数：100余户上海市文化科技创意产业基地建设的总体目标：以先进的科技水平、多样的艺术形

19、式、健康的文化内容、想带的产业功能为发展主线，服务于上海建设世界文化产业大都市的总体战略目标。将以与园区信息产业相关的动漫画、网络游戏的创意、设计、制作，高科技影视后期设计、制作，多媒体软硬件研发和制作，以及产品工业造型设计等作为基地主要产业发展内容，同时，建立服务于此类产业领域的投资、中介、展示、交易平台，从而形成结构完整、互相依存、充满活力的现代文化科技创意产业架构和产业链。经过5-10年的发展，力争基地内聚集的文化企业达到200家左右，从业人员达到2万人以上，并将培育出世界级的文化创意产业实体。届时将建立起完整、具有一定规模的文化产业体系，包括创意产业教育培训体系、现代文化产品交易市场和

20、展示平台，形成创意产业企业服务体系，以及文化产品的创意、制作、开发、营销的产业体系，从而使基地成为世界著名创意产业发展区域。一期基地：规划面积为 10 万平方米，位于浦东软件园三期区域、上海浦东软件出口基地内，主要依托软件园现有的软件产业的技术优势和资源优势，用于文化科技创意产业方面偏重技术的软件产品的研发和制作。一期基地计划于 2004 年底前启动建设， 2005 年底竣工投入使用。二期基地：位于张江园区川杨河以南区域，规划面积 20 万平方米，主要用语发展文化创意产业及建立服务于产业发展的各类功能平台。是基地建设的重点区域，计划建设成为环境优美、设施一流、具有浓郁文化氛围的文化科技创意产业

21、区域。 天津中小企业发展园天津中小企业发展园创业中心是中小企业示范工业园区的核心项目，由天津泰达中小企业园建设有限公司投资建设。总占地面积3.7万m2（约合56亩），总建筑面积4万m2，容积率1.1，绿化率25%。其中标准工业厂房约3.5m2，研发大楼约0.5万m2。标准工业厂房采用钢结构，高度为二层，分A、B、C三种房型，面积分别为5185m2、8245m2、3835m2。车间地面负荷两吨，一层柱网9mX8.0m，9mX7.5m，二层柱网9mX24m，9mX15m。一层高度5.5m，二层高度4.5m，每栋厂房均设有货物电梯，端部有局部3层可供车间管理人员和技术人员使用的办公场所。车间内部可根

22、据企业的需要自由隔断。尤其适合电子加工、服装、食品等轻工类企业使用。研发大楼采用混凝土框架结构，高度为四层。其中首层层高4.8m，2至4层层高3.3m。楼内除可用于做研发、实验室的房间外，还配有写字间和职工餐厅。开发商统一物业管理，并为入驻企业提供金融、物流等一系列配套服务。北京798创意产业园798创意产业园与四环路、机场高速路（大山子出口）、京承高速路等主干路毗邻相连，是距市区中心最近的创意产业园区。驱车至机场15公里，至东直门8公里，至燕莎仅5公里，产业区内规划市政道路12条，小区配套道路多条。与驰名中外的“798艺术区”毗邻，拥有独具特色的德国“包豪斯”建筑，承载了中国现代历史与文化的

23、底蕴，可以提供独栋楼宇、独立标识和低层的办公环境，是绝无仅有、备受青睐的现代化办公、展示区，是“中关村电子城”不可分割的组成部分。798创意产业园地理位置鸟瞰图夜景图联东北京U谷工业园出售厂房联东北京U谷工业园，占地1300亩，规划建设100万平方米，可入驻企业500多家.同时欢迎与各个行业组织、公司、个人及其他代理方合作！招商热线:13693654722刘先生进园模式定向开发：工业厂房根据企业的需要，量身定做，切实满足入园企业特别要求；标准厂房：通用标准厂房满足国家级标准及行业要求的规范设计，适应多层次需求。运营方式完全按照市场化体系运作，工业厂房、企业独栋（SOHO）、普通公寓、员工宿舍的

24、出售与转让；租赁；项目买断等。园区规划工业园由个分区（标准厂房区、定向开发区、商务办公区、公寓生活区）和后勤服务设施组成。优惠政策入驻园区的企业不仅可以享受国家开发区的有关优惠政策，还可以享受中关村科技园的优惠政策，使入园企业省力、省时、省钱，达到快速发展之目的。园区地址北京中关村科技园金桥科技产业基地（北京东南六环与京津塘高速交叉口或通州区马驹桥二号桥南侧1000米）招商中心：刘先生招商热线:13693654722低成本入住，标准化生产厂房！并享受国家级开发区(亦庄)和中关村双重优惠政策！/B我国的国家级经济开发区，面积不到国土总面积的万分之一，生产总值却占到全国GDP的5%左右，“十五”期

25、间工业总产值年均增长37.77%；地区生产总值占所在城市GDP的比例达到10%30%，成为区域经济发展的重要增长极。由于环境、资源、产业机会、政府导向等诸多因素的影响,目前南京的工业企业正逐步的向“大产业聚集”的方向发展,从而催生了各地的园区建设热潮。从上世纪90年代初起，各开发区初建成时，广招博引了很多企业，有很多成功的部分，但也有部分企业是属于低端的、科技含量低的传统产业，占用资源而单位效能低，随着新一轮的发展大潮，这类企业是要逐渐淘汰更替的。近年来各开发区在招商印资上都向择商选资转变，项目注重质量，产业也由传统走向高新。但是目前存在的大量旧式厂房却不具备满足高新产业研发生产的功能，而由于

26、近年政府对工业用地的宏观调控，企业批地自建厂区已越来越困难，从而导致很多新入园企业对厂房的需求得不到满足。在这种情况下，中小企业园及具备集生产、办公、生活功能为一体的别墅式办公产品就应运而生了。从现有市场供应来看，以上海为例，除东方环球企业中心外，目前这类别墅型产品大多位于较为偏远的园区，主要面对的是中小企业及科技研发型企业。因而定价多在40005000元/平方米，房型面积在5001500平方米，产品多分为三层，底层为厂房，二楼为办公，三楼为生活区，据了解，目前这类别墅型的产品的购买人群以台湾及苏南地区企业主和投资人为主。从总价来看，该类别墅产品总价在200万750万元，与上海其他经济型别墅相

27、差不大。但由于该类型别墅产品集生产、办公、居住为一体，生态化的园区与中央会所配套，租金达0.8元1.5元/平方米，租金回报率颇高。别墅式厂房与经济性别墅租金收益比较：就目前南京市场而言，近年来，面对经济“紧运行”和资源要素“硬制约”的形势，政府实行了“标房推进”政策：由单纯的建设走向建、租并重各地在标房建设中不断强化标准，框架结构、多层厂房比重不断提高，上半年全市工业园区标房建设已达60万平方米，占年计划的60。但是还没有出现成型的如亚太兴业城、夏侯中小企业园、台鼎中小企业园等这类别墅型办公产品，其中徐庄软件园内的联想先声医药软件研发中心建筑（下图）：有点此类特色，但还是跟亚太兴业城、夏侯中小

28、企业园、台鼎中小企业园等这类别墅型办公产品不同，面积较大，且属于自建自用不对外供应的产品，目前在整个长三角地区这类产品的供应量都是非常的少。“高新产业对于工业设施和土地需求旺盛，但是宏观调控致使工业土地和设施供应有限。”在6月底，高力国际工业部人士称，这将导致上海及长三角地区工业土地的价格不断上升，土地价格的上升必然也将带来工业物业市场的紧俏。而具备集生产、办公、生活功能为一体的别墅式办公产品又因为其配套齐全，功能完善又有档次而备受青睐。相对于单一的生产设施，工业别墅功能全层次高比较讨巧；相对于普通经济型别墅，工业别墅价格较低，除生活外又具有办公生产功能，租金也不低，租金回报率比较合理。南京市江宁区出台了工业标准厂房最低出租指导价格的实施意见，该意见依照全区的标准厂房区域和建筑标准的不同，将标准厂房出租价格划分为三档：开发区、科学园、东山街道等地区为第一档；滨江开发区、空港工业园、东善桥街道等为第二档；湖熟镇、铜井镇、陶吴镇等为第三档次，意见明确要求这三个区域内的工业标准厂房出租价格不得低于最低指导价格，本地块属于第一档范围，