城投公司参与新区开发的运作模式.docx

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1、城投公司参与新区开发的运作模式城投公司参与新区开发的运作模式 现代集团城市投融资部 李 闯 新区开发在解决城市规划与远期发展、城市形象建构、城市价值提升等问题上起到重要作用。从目前参与新区开发主体看，主要以城投公司为主。因此，对城投公司参与新区开发的模式进行分析显得尤为重要。本文从城投公司参与新区开发需要注意的问题、发展要素、以及开发模式等角度进行了详细阐述。 随着我国投融资体制的改革创新，新区的开发主体也由以*开发为主逐渐向多元化的开发主体转变，但大多仍通过投融资平台进行。同时，城投公司是伴随城市建设发展起来的，深度参与了城市建设的全过程，积累了丰富城市建设经验和能力，随着城投公司转型需要，

2、越来越多的城投公司涉足新区开发。如何提高城投公司在新区开发中的融资能力，实现城投公司与新区开发的可持续发展，这与城投公司参与新区开发的模式及业务选择密切相关。 一、城投公司参与新区开发需要注意哪些问题？ 首先，应明确城投公司与*的关系。为了使城投公司的各项工作目标明确、责权利清晰、运行高效，保证公司的管理水平和投资效益。1）城投公司与*应界定清晰新区开发的运营管理模式、结构及各相关主体的工作职责，避免在新区开发中出现扯皮、推卸责任等问题；2）城投公司应保持独立的市场主体地位，避免*过度干预而影响新区开发的运行效率；3）应合理确定城投公司与*在新区开发中的收益分成模式，确保城投公司的投资收益，实

3、现城投公司的可持续融资。 其次，城投公司应注重自身经营能力的培育。城投公司作为新区的开发主体，同时也是新区的融资主体，公司的经营能力直接关系到公司的融资能力，进而影响新区的开发效率和开发进度。因此，城投公司应依托新区开发，积极拓展经营业务范围，实现多元化经营。城投公司经营业务的拓展应沿着区域开发价值链进行前后向一体化延伸以及相关多元化拓展，如土地一级开发、房地产开发、物业经营、水、煤气管网经营、产业园区的物流经营等。 再次，城投公司参与新区开发需提前做好谋划。新区开发是一个规划、资金筹集、招商策划、运营管理等多因素综合运作的系统工程，而且规模较大，往往是集一个城市或地区之力进行，科学合理的发展

4、规划不仅能使新区开发从传统的粗放型土地开发思路，向各类资源整合的集约型开发转化，还能使*从注重政绩转变为注重城市经营的实效，提高新区开发建设的集约化与效益化水平。发展规划工作具有较强的专业性和复杂性，需要由专业的机构或团队对城投公司参与新区开发的思路及模式进行系统设计，才能做到全程的高效运营。另外，为降低资金的使用成本和提高新区开发效率，城投公司还应合理确定新区的建设规模和开发时序，即投融资规划。 现状分析 愿景与现实的差距 问题界定 公司发展历程 外部机会 领导者期望 战略定位 资源与能力 主导产业选择 各业务增长路径选择 业务战略 投融资战略 管理模式设计 融资方式测算 各业务发展模式选择

5、 投资需求测算 图1：现代集团关于城投公司参与新区开发战略规划研究框架 二、城投公司参与新区开发的发展要素有哪些？ 1、城投公司参与新区开发的发展要素首先是产业选择。城投参与新区开发离不开土地运作。但是，仅仅依靠土地经营已经不能适应新区发展的需要，也不能满足城投公司作为现代市场主体的需要。在通过土地经营获得原始积累以后，根据自身体制机制的特点，围绕主导产业的有限相关多元化，向具备产业化运作条件的新区基础设施经营等资源垄断型产业，以及以房地产为代表的核心专长性产业进军是许多城投公司的成熟做法。 2、城投公司期望借助新区开发获得的快速发展和能级跃迁更要借助资本经营的力量。资本要素比土地更有灵活性、

6、流动性和增值性，比劳动要素更具先决性，资本经营既是实现扩张的物质前提，又是控制、掌握资源的手段。 3、城投公司通过新区开发实现真的正跨越发展依赖于公司治理结构的完善和政企关系的明晰。为更好地推动区域开发，新区开发应从运行管理架构、盈利模式创新、开发主体组建等方面入手，城投公司需要根据区域规划、功能定位、开发特点等寻找适合自身发展的开发模式。对于大多新区而言，在其草创阶段，困难较多，需要集中力量搞建设，因此往往采用政企合一的形式，便于*在资金和政策上给予直接支持。而当新区逐渐发展壮大起来，客观和主观上都要求政企分开，以促进新区更快更好地发展。 4、在现实中，城投公司在新区开发中无法作为一个独立的

7、经济主体完成应有的资金循环，利益产生和分配链条的延伸也使得城投公司不得不与以管委会为代表的*主体形成利益共同体。如在现实操作中，土地使用政策由*主体制定，土地费收费标准也由*主体定，某些基础设施作为一种经营性资产，虽然由城投公司经营，但其定价标准也是*主体决定的。换句话说，城投公司更多的只是*主体意志的延伸与实现工具，而承认土地价格及基础设施供应价格与成本的背离、承认承担土地开发的城投公司亏损的合理性正是对这种利益共同体关系认同的标志。 总之，新区开发既是*行为，又是市场行为。*与市场两方面的力量应相辅相成。*在新区建设的推进过程中处于主导地位，它的支持对于新区建设具有重要的推动作用，主要体现

8、在政策、法规、规划、管理等方面。而城投公司作为新区开发主体参与其建设，既要严格落实*的规划、政策、法规等，又要遵照市场规律，为新区建设提供持续动力。另外，新区管理机构应利用管理机制的创新，不断与企业和社会组织进行管理权力的分配与再分配，做到*机构的扁平化，真正实现新区管理由*包揽型向市场导向型的转变。 三、城投公司如何参与新区开发？ 1、新区开发运行管理模式 新区的运行管理模式直接关系到其开发效率。目前，我国新区的运行管理模式大多采用在城市*领导下，“开发区管委会为代表的*主体+以开发区平台公司为代表的开发主体”的模式。 *主体 城市*是推动城市发展的首要力量，是新区政策的制定者、实施者，是新

9、区建设管理的系统中枢和调控中心。在现代城市逐渐向追求经济增长、社会平等与生态保护充分融合的城市转型的过程中，城市*因其特殊的地位而发挥着不可替代的主导作用，这种作用贯穿在*调整战略、制定规划和建设管理三个有机联系的环节中。为更好地执行*的区域规划要求，协调新区开发的各项工作，监督其开发行为，地方*一般会设立新区管理委员会或指挥部，通过行政、法制、经济、技术等手段，负责区域开发的监督、管理、协调等工作。 开发主体 新区的开发主体是区域开发运行管理体系的重要的组成部分，其主要工作包括投资、融资、开发建设、运行管理等。目前，我国新区开发大多通过投融资平台进行，随着我国投融资体制的改革创新，新区的开发

10、主体也由以*开发为主逐渐向多元化的开发主体转变。因此，按开发主体分，城市新区主要分为*独资型、合资型、外包型、混合型。 表1：按开发主体分新区开发模式 类型 含义 *独资型主要是指*通过国有独资开发公司或成立新独资开发公司进行开发。这种模式*可以很好地控制开发进度，保证*利益不受损失，但这对*的投融资能力要求较高。如果*自身财政实力不强，这不仅不能保证开发进度，甚至还会给*带来财政负担。 合资型是指*通过引进外部资金成立合资公司，以该公司的名义投资开发新区，按事先约定的比例进行利益分成。这种模式可以很好地利用民间资本，包括国内和国外资本。但这种模式的关键是如何确定各方参股比例，因为这会影响*对

11、整个开发过程的控制程度和开发效率。 这种模式是*把整个区域的开发任务都交由*之外的第三方进行开发，*通过配置土地资源或开发区域的收益给予开发企业补偿。这种模式可以很好地利用外部资示例 泉州城东片区泉州市城建国有资产投资有限公司，韶关市新鸿达城市投资经营有限公司 武汉花山新城投资公司由省联发投持股70%，武汉洪山区*持股30%。 日本东京以私人开发商为主体，*政策倾斜的新城开发模式 *独资型 合资型 完全外包型 金，缓解*资金压力，但这会使*完全失去对新区开发的控制。 混合型是指*把部分开发项目交由第三方开发，*控制部分重大项目或不便于外包的项目。该模式一方面可以缓解*的融资压力，另一方面也可以

12、在一定程度上便于*掌握新区开发情况，控制其开发进度。 香港公私合作投资建设的新城开发模式 混合型 尽管新区开发主体逐渐向多元化的开发主体转变，但*独资型仍占大多数，且随着城投公司转型发展需要，越来越多的城投公司涉足新区开发。 2、新区开发盈利模式分析 新区开发先期投入资金巨大，主要支出为征地费用、拆迁费用、征用土地的农民养老保险支出、农民安置费用、园区开发初期的基础设施建设、管委会或指挥部运作费用、招商引资、宣传品牌费用等。城投公司参与新区建设必须根据自身条件和特点，寻找适合自己的盈利模式，以实现区域开发的投入产出平衡。 从目前我国区域开发的盈利模式看，土地封闭化运作是主要模式，即通过区域内的

13、土地出让收益来弥补其投入，城投公司的自身经营收入、财政补贴、税收优惠或返还等只是其补充收益。但是土地出让收益容易受政策、经济环境、地方*干预等因素的影响，其收益并不稳定。因此，为实现新区的可持续发展，必须进行盈利模式创新。 新区盈利模式创新可从三方面考虑。一是通过优惠政策，吸引企业入驻，这种模式可以降低招商过程中对地价的依赖度，避免因招商引资而压低地价，减少土地出让收入。二是通过差别化的战略，形成特色功能区，吸引企业入驻，如总部经济区、生物科技园区等。这种园区的特点是入住企业定位准确，可围绕入住企业的潜在需求进行环境和配套设施的建设。三是通过相关产业的聚集，形成优势，吸引企业入驻。通过龙头企业

14、的引入或围绕龙头企业进行产业链的延伸，形成产业聚集，提升入住企业附加值。 以上都是从优化区域功能，提升区域价值的角度进行创新，避免通过让渡土地价值进行招商引资，其根本目的就是提高土地价值，增加土地出让收益。但无论采取哪种盈利模式，都要把创新盈利模式措施落到实处，且必须在规划条件里有所反应。 3、新区开发公司业务选择 目前，国内较早从事区域开发的同类公司，一方面随着其所负责的开发区域的进一步扩张，继续从事土地一级开发和基础设施的建设业务；另一方面进行多元化发展，着重发展与区域开发相关的房产开发、公用事业运营、区域产业的增值集成服务等业务，有的甚至进入与区域开发业务非相关的高科技产业、贸易、制造业等等，以保持企业的持续发展。但是，从业务拓展路径来看，大多数业务都是沿着区域开发价值链进行前后向一体化延伸以及相关多元化发展而来。 表2：典型区域开发公司的业务选择 公司名称 云南城投集团 苏州新区经济发展集团总公司 天津泰达集团 公司业务 集团已形成以“城市开发”和“城市水务”为主业，教育、医疗、酒店、金融、物流、循环经济为配套业务的发展战略格局。 公司业务包括城镇化建设、房地产开发、产业园开发、自来水供应、参股金融、采矿业等。 集团立足滨湖新区开发，形成区域开发及房地产、现代服务业两大主营业务。