土地一级开发可行性研究报告.docx

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1、土地一级开发可行性研究报告XX项目可行性研究报告 XXXXXX 可 行 性 研 究 报 告 项目名称： 委托方： 编制方： 编制作业日期： 北京市土地整理储备中心 第1页 XX项目可行性研究报告 目录 北京市土地整理储备中心 第2页 XX项目可行性研究报告 摘要 摘要正文： 摘要落款： 摘要日期： 北京市土地整理储备中心 第3页 XX项目可行性研究报告 编写说明 北京市土地整理储备中心 第4页 XX项目可行性研究报告 XXXX土地一级开发项目可行性研究报告 一、 项目总说明 在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、可行 性研究的目的、可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以

2、介绍。 二、 项目的界定与描述 1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系 2 宗地自然特征和区位特征 3 宗地范围内地上地下物状况 4 宗地所处的环境 5 宗地实施一级开发后的状态 北京市土地整理储备中心 第5页 XX项目可行性研究报告 三、 投资环境研究 (主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用 制度、当地*的金融和税收等方面的政策、*鼓励投资的领域等。 ) 北京市土地整理储备中心 第6页 XX项目可行性研究报告 四、 市场研究 (按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、 房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。市场研究的关键是占有大 量的第一手市

3、场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、 供求关系、发展趋势等方面的理解。) 北京市土地整理储备中心 第7页 XX项目可行性研究报告 五、 项目策划 1 土地一级开发项目的开发深度 2 项目实施进度计划安排 3 项目组织与实施方式 4 项目融资方式 5 项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理 北京市土地整理储备中心 第8页 XX项目可行性研究报告 六、 投资与成本费用估算 (这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项 目进度安排情况做出项目资金使用计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概 况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括土 地取得费

4、用、地价款、前期工程费、市政基础设施建设费、公 共服务设施建设费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期 税费、其它费用、不开预见费。项目资金使用计划实际是项目财务评 价过程中有关现金流入的主要部分。此外，根据土地一级开发项目的特点，还要 在本章制定出确实可行的成本控制措施。) 北京市土地整理储备中心 第9页 XX项目可行性研究报告 七、 项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定 (这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一级开发产品的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目收款计划。土地价值分析应采用市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价修正法中两种或

5、两种以上评估方法。项目评价基础数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以外的其他相关参数，如基准收益率、贷款利率等参数进行选择。) 北京市土地整理储备中心 第10页 XX项目可行性研究报告 八、 项目财务评价 (这是项目可行性研究报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括现金流量分析、资金来源与运用表与贷款偿还分析。 现金流量分析，要从全投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内 部收益率、年投资回报率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。 资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的 重要依据。

6、贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在 何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，计算贷款偿还期，以帮助开发商安排融 资计划。) 北京市土地整理储备中心 第11页 XX项目可行性研究报告 九、 社会评价 (社会评价是从全社会的角度，对项目预计可以取得的社会效益、环境影响进行分析，就项目开发完成后对周边交通环境的影响进行评价，可以用效益 费用分析的方法判断项目的可行性。部分土地一级开发项目与*公共配套工 程、市政工程、绿化和广场项目等的建设相关，此时土地一级开发的效益可能主 要表现为社会效益，此时社会效益评价的结果，就会对项目的可行性产生决定性 的影响。) 北京市土地整理储

7、备中心 第12页 XX项目可行性研究报告 十、 风险分析 (一般包括定性分析和定量分析： 定量分析包括平衡点分析和敏感性分析：平衡点分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和资本金的经济评价指标的影响情况。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员几时采取对策并进行有效的控制。 定性分析是指对项目自身的目标市场和当地政治、经济、社会条件可能的变化对项目经济效益的影响进行定性分析。) 北京市土地整理储备中心 第13页 XX项目可行性研究报

8、告 十一、 结论： (可行性研究的结论主要是说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率、是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。) 北京市土地整理储备中心 第14页 XX项目可行性研究报告 附表 基本报表1 全部投资财务现金流量表单位:万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 4 5 6 项目 现金流入 土地出让收入 土地出租收入 持有期末净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 现金流出 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加

9、所得税 净现金流量 累计净现金流量 净现值(i= ) 累计净现值 合计 1 2 . n 1. 开发建设投资中应注意不包含财务费用； 2. 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费； 3. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.5、1.6、2.5 和2.7 项； 4. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.5 项。 北京市土地整理储备中心 第15页 XX项目可行性研究报告 基本报表 2 资本金财务现金流量表 单位:万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3 4 5

10、 6 项目 现金流入 土地出让收入 土地出租收入 合计 1 2 . n 持有期末净转售收入 其他收入 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 现金流出 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 所得税 借款本金偿还 借款利息支付 净现金流量 累计净现金流量 净现值(i= 累计净现值 计算指标:财务内部收益率、财务净现值 注: 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.7、1.8、2.5 和2.6 项。 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。 基本报表3 投资者各方财务现金流量表单位:万元 北京市土地整理储备中心 第16页 X

11、X项目可行性研究报告 基本报表3 投资者各方财务现金流量表单位:万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 3 4 5 6 项目 现金流入 应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 持有期末净转售收入 其他收入 现金流出 开发建设投资出资额 经营资金出资额 净现金流量 累计净现金流量 净现值(i= 合计 1 2 . n 累计净现值 计算指标:财务内部收益率、财务净现值 注: 当采用合作开发模式时，才需要编制此报表。 北京市土地整理储备中心 第17页 XX项目可行性研究报告 基本报表 4 资金来源与运用表单位:万元 序号 1 1.1 1.2

12、1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 项目 资金来源 土地出让收入 土地出租收入 自有资金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 持有期末净转售收入 资金运用 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 所得税 应付利润 1 2 . n 合计 2.8 2.9 3 4 借款本金偿还 借款利息支付 盈余资金 累计盈余资金 注: 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.6、1.7、2.5、2.6 和2.7 项; 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。 北京市土

13、地整理储备中心 第18页 XX项目可行性研究报告 基本报表 5 损益表单位:万元 序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 8 8.1 8.2 8.3 项目 经营收入 土地出让收入 土地出租收入 经营成本 土地出让成本 土地出租经营成本 运营费用 修理费用 经营税金及附加 利润总额 所得税 税后利润 盈余公积金 应付利润 未分配利润 1 2 . n 合计 注: 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算58 项； 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算3 和4 项。 北京市土地整理储备中心 第19页 XX项目可行性研究报告 基本报表6 资产负债表单位：万元

14、 序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 项目 资产 流动资产 应收账款 存货 现金 累计盈余资金 在建工程 固定资产净值 无形及递延资产净值 负债及所有者权益 流动负债总额 应付账款 短期借款 借款 经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计 所有者权益 资本金 资本公积金 盈余公积金 累计未分配利润 1 2 . n 注: 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需编制此表。 北京市土地整理

15、储备中心 第20页 XX项目可行性研究报告 基本报表7 效益费用分析表单位：万元 序号 1 1.1 1.1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 效益 直接效益 土地使用权出让转让价值 间接效益 新增和改善基础设施价值 新增或改善公共服务设施价值 工商企业税费收入 回收经营资金 其他间接收益 费用 开发建设投资 基础设施经营费用 项目管理费用 经营资金 效益费用比率 项目 合计 1 2 . n 北京市土地整理储备中心 第21页 XX项目可行性研究报告 辅助报表 1 项目总投资估算表单位:万元 序号 1 1.1 1.2 1

16、.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.1 1.11 2 3 3.1 3.2 3.3 项目 开发建设投资 土地取得费用 地价款 前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其它费用 不可预见费 经营资金 项目总投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 总投资 估算说明 注:项目建成开始运营时，固定资产投资将形成固定资产、无形资产与递延资产。 北京市土地整理储备中心 第22页 XX项目可行性研究报告 辅助报表2 开发建设投资估算表单位:万元 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 合计 项目 土地取得费用 地价款 前

17、期工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其它费用 不可预见费 开发产品成本 固定资产投资 合计 北京市土地整理储备中心 第23页 XX项目可行性研究报告 辅助报表3 经营成本估算表单位:万元 开发产品成序号 产品名称 本 1 2 3 4 5 6 7 8 1 结转比例 2 经营结转经营 成本 比例 成本 n 结转经营比例 成本 经营成本合计 北京市土地整理储备中心 第24页 XX项目可行性研究报告 辅助报表 4 土地取得费用估算表单位:万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

18、 2.1 2.11 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 总计 项目 土地收购补偿费用 搬迁补偿费 一次性停产停业综合补助费 设备搬迁安装费 征地费用 土地补偿费 人员安置补助费 地上物及青苗补偿费 新增建设用地有偿使用费 耕地开垦费 菜田基金 防洪费 超转基金 耕地占用税 征地管理费 其他征地费 农民居民拆迁费用 拆迁补偿费 搬迁补助费 提前搬家奖励费 拆迁服务费 拆迁管理费 拆迁评估费 其他拆迁费 金额 估算说明 土地收购补偿费用合计 征地费用合计 农民居民拆迁费用合计 注：具体费用项目可根据实际情况增减，但增加费用项目需有必要说明。 北京市土地整理储备中心 第25页

19、 XX项目可行性研究报告 辅助报表 5 前期工程费估算表单位:万元 序号 项目 1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 地上物清拆与场地平整费 7 其它 合计 金额 估算说明 北京市土地整理储备中心 第26页 XX项目可行性研究报告 辅助报表 6 基础设施建设费估算表单位:万元 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合计 项目 道路 上水 污水 雨水 天然气 热力 供电 电信 人防工程 市政管理用房 环卫设施 其它 建设费用 改造费用 合计 估算说明 北京市土地整理储备中心 第27页 XX项目可行性研究报告 辅助报表7 公共服

20、务设施建设费估算表单位:万元 序号 1 2 3 4 5 6 7 合计 项目 公园 中心绿地 中心广场 景观小品 公共厕所 公交车辆场站 其它 建设费用 估算说明 北京市土地整理储备中心 第28页 XX项目可行性研究报告 辅助报表8 其它费用估算表单位:万元 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 合计 项目 临时用地费 临时建设费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 其它 金额 估算说明 北京市土地整理储备中心 第29页 XX项目可行性研究报告 辅助报

21、表9 销售收入与经营税金及附加估算表单位:平方米、万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 项目 出让收入 可出让面积 单位售价 出让面积比例 经营税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 合计 1 2 3 n 注: 当采用合作开发模式时，才需要计算2.12.3 项。 北京市土地整理储备中心 第30页 XX项目可行性研究报告 辅助报表10 出租收入及经营税金估算表单位:平方米、元/平方米、万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 项目 租金收入 出租面积 单位租金 出租率 经营税金及附加 营业税 城市维护建设

22、税 教育费附加 持有期末净转售收入 转售价格 转售成本 转售税金 合计 1 2 3 n 注: 当采用土地出租经营模式或将部分土地用于出租经营时，才需编制此表。 北京市土地整理储备中心 第31页 XX项目可行性研究报告 辅助报表11 投资计划与资金筹措表单位:万元 序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 项目 项目总投资 开发建设投资 经营资金 资金筹措 资本金 借贷资金 预出让收入 预出租收入 其他收入 小计 合计 1 2 3 n 北京市土地整理储备中心 第32页 XX项目可行性研究报告 附图 北京市土地整理储备中心 第33页 XX项目可行性研究报告 附件 北京市土地整理储备中心 第34页