南宁隆安华侨管理区规划概念构思99DOC.doc

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1、隆安华侨管理区规划概念构思南宁市世嘉瑞邦投资咨询有限公司二八年三月目录第一部分：项目发展契机3一、北部湾发展契机3二、大南宁发展下的机遇7第二部分 对项目城镇化的认识10一、对项目所在区域的认识10二、对项目城镇化推进出路的认识12三、对城镇化配套的思考14四、对城镇化推进节奏的思考20第三部分：对项目城市定位的思考24一、对城市定位的思考24二、城市功能定位25三、城市形象定位29第四部分 对项目规划的构思32第一章 华侨经济管理区规划思路分析32第二章 前期市场调研分析36第三章 对项目开发节奏把握的认识45第四章 对项目规划的构思49第五章 各地块规划建议60第一部分：项目发展契机一、北

2、部湾发展契机（一）什么是北部湾发展战略？北部湾经济增长核心带北部湾经济合作发展战略是新时期中国东盟自由贸易区和环北部湾经济圈次区域合作在理论和实践上的深化和发展。旨要推动泛北部湾经济合作、构建中国东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局。（二）为什么样进行北部湾战略？1、 西部大开发遭遇瓶颈为了解决在推进西部大开发时面临的瓶颈问题，国家不懈努力的寻找着西部大开发的重要突破点，而北部湾经济带担负起了这一历史重任，服务资源丰富的西部腹地。2、 东盟合作奠定基础，加强对外呼声强烈中国-东盟自由贸易区建设加快推进，中国-东盟博览会和商务与投资峰会、大湄公河次区域经济合作等一系列合作机制的建立和实施，深化了中

3、国-东盟合作，为北部湾经济区发挥面向东盟合作前沿和桥头堡作用奠定了基础。3、 南部沿海城市经济增长潜力未能发展改革开放以来，东部沿海地区经济发展成果显著，而西南沿海地区经济发展滞后。国家高度重视广西沿海地区发展，明确将北部湾经济区作为西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区，提出新要求，赋予新使命。北部湾经济区加快发展的机遇已经来到，条件已经具备，时机已经成熟。4、 产业转移由效率寻找效益我国与东盟等周边国家的睦邻友好和务实合作的进一步加强，为了解决西部大开发暂时的瓶颈以及东部发达地区人力、物流成本的上升问题国家鼓励东部产业和外资向中西部地区转移；加大力度扶持民族地区，加大力度扶持民族地区、边疆

4、地区发展；支持西南地区经济协作、泛珠三角区域合作以及国内其他区域合作；这些都为为北部湾经济区加快发展注入了新的活力和动力。从对政策的理解上看，我司认为：北部湾战略的实质在于：通道经济与产业转移。u 通过发展完善对内与对外的各交通网络，带动产业与通道周边城市的经济发展，促进战略区内劳动密集型产业的形成；u 在物流行业的发展及国家政策的支持下，中西部产业逐渐向泛北部湾战略范围下进行转移，从而寻求到新的发展的空间；u 在通道及产业的带动下，促进对外进行的国际贸易，并提高合作与交流。北部湾战略的目标在于：经过10到15年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，在西部地区率先实现全面建设

5、小康社会目标。（三）北部湾发展战略能够带来什么样好处？1、通道经济带动下，交通枢纽网络完善带动着物流行业条件的完善和崛起，交通网络内城镇发展机遇凸现北部湾负载着提升国际大通道能力，构建开放合作的支撑体系。加快建设现代化沿海港口群，打造泛北部湾海上通道和港口物流中心，构筑出海出边出省的高等级公路网、大能力铁路网和大密度航空网，形成高效便捷安全畅通的现代综合交通网络。2、随之产业转移带来的资源优化配置，促进了行业成本下降，带来了人口集中、财富集中、政策集中，从而推动了行业内经济的发展伴随着北部湾开放合作不断深入。国际区域经济合作区基本建成，国内产业资源优化配置逐渐完善，经济外向度大幅提高，区域吸纳

6、能力显著增强。相关产业由东部地区逐渐向西部地区的转移，增加生产资料和财富的积累，区域综合实力提升从而推动了行业内经济的快速发展。（四）项目在此发展机遇中受益在哪里？1、产业转移上。伴随着相关产业由东部地区逐渐向西部地区的转移，隆安华侨经济开发区主要定位发展为以工业为主,以物流、仓储和商住为辅的综合性工业区，项目在这一规划下，将形成电子、化工、农业产业为一体的工业园区。2、通道经济上。项目位于南宁（坛洛）至百色高速公路西部腹地出海大通道沿线，未来几年在大通道的带动作用下，将有力促进项目物流业、服务业、制造业等相关产业的发展。二、大南宁发展下的机遇（一）南宁市发展历史回顾改革开放以来，南宁市经济得

7、到突飞猛进的发展，尤其是近10年以来经济国民经济总值增长速度显著，“九五”期末至2005年全区的生产总值从377.94亿元增加到722.66亿元，年均增长11.4%，2007年经济国民经济总值更是突破千亿大关。人口方面，截止2006年末南宁市区常驻人口约为150万，流动人口约为60多万人，根据政府规划在未来数年内市区人口增长到约200多万左右。城市区域版图逐年扩张。房地产市场是区域经济发展的晴雨表，伴随着广西的房地产07年突破400亿大关，房地产增长速度高于全国的平均水平，远远高于固定资产的投资平均，平均上涨30%。而南宁房地产市场作为广西房地产的主导，也以每年超过40%的增长速度快速成长。预

8、计到2020年城市建成区建设用地在300平方公里。城市发展形成以邕江为轴线各大板块东西延长、南北扩展之势。（二）大南宁发展认识1、中心化趋势南宁市作为自治区首府和区域中心城市，加快城市发展和城镇化进程。2020年城市建成区人口发展到280300万人，相关产业发展日渐成熟，城市区域的中心化凸现。但是，必须清醒的是，随着广西区内各项优势资源不断向南宁集中，中心化以外的城市边缘化现象也日益突出。未来的格局势必是中心城市的高速发展来带动中心外的城市发展，南宁市的发展程度高低实质上也决定了其他城市的发展程度。2、北部湾战略下南宁的发展，实质上更加剧了城市的中心化泛北部湾战略下的经济区，南宁将成为整体的核

9、心之处，是区内政治、经济、文化的中心，从整体上而言，南宁市的现代化、城市化程度又在经济区内属于最高水平。虽然随着北部湾战略的推进，经济区内的发展将得到加快，但外来的人口、财富却仍向南宁进行集中，这在实际上更加剧了南宁城市中心化。3、中心化后期必将是辐射及扩散在城市中心化发展一定阶段时，由于中心城市面积有限，随之带来的人口压力，城市居住质量下降等因素，在城市中心化后期，城市相关产业、房地产布局必将向城市外部区域由近及远的进行辐射扩散。（三）项目受益于哪些1、在南宁房地产大体量开发的态势下，南宁市土地价格飙升，土地稀缺性严重增加了南宁房地产开发商的投资压力，市场竞争激烈。而位于南宁一小时经济圈内的

10、那桐经济开发区，土地价格优势，政策优势突出，无疑成为房地产商家必争之地。2、城市中心化发展衍生而来的是城市人口拥挤，生活质量下降，这就刺激核心城市新功能地块的开发与建设，作为核心城市卫星城的那桐以必将兴起。三、项目获得的其他政策支持1、在北部湾战略规划下，隆安县成为紧随“南、北、钦、防”第一、第二级城镇后，第三级城镇的重要区域，而那桐成为了四级城镇建设区内重点建制镇，到2020年，人口规模计划发展到1020万人。项目由此能够直接分享到更多的政策上的有利条件；2、国家在2007年6月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议上，明确提出了重视及扶持的相关政策。同时，在17届人代会中，华

11、侨问题已经被提为国家要重点解决的几个重点问题之一，在这届政府有关部门加强了对华侨、归侨的问题解决措施，并对华侨的经济、生活条件、居住条件改善等问题进行了重点讨论，并拿出了具体的措施。项目所处区域作为华侨、归侨的聚居之地，能享有政策带来的种种优势。第二部分 对项目城镇化的认识一、对项目所在区域的认识1、城镇化概念所谓城镇化，就是指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程。城镇化作为一种社会历史现象，既是物质文明进步的体现，也是精神文明前进的动力。城镇化作为一种历史过程，不仅是一个城镇数量与规模扩大的过程，同时也是一种城镇结构和功能转变的过

12、程。这一历史过程包括四个方面：l 城镇化是农村人口和劳动力向城镇转移的过程；l 城镇化是第二、三产业向城镇聚集发展的过程；l 城镇化是地域性质和景观转化的过程；l 城镇化包括城市文明、城市意识在内的城市生活方式的扩散和传播过程。概括起来表现为两个方面：一方面表现在人的地理位置的转移和职业的改变以及由此引起的生产方式与生活方式的演变；另一方面则表现为城镇人口和城市数量的增加、城镇规模的扩大以及城镇经济社会、现代化和集约化程度的提高。2、对项目城镇化的认识从对项目所处区域的市场调研及对项目所处区域具备的各项条件进行分析，在目前阶段，我司认为：项目缺乏城镇化推进的自身基本条件这体现在：城镇化推进中的

13、不足条件旅游资源缺乏自然资源缺乏农业发展较为落后缺乏历史底蕴集约化程度不高人口数量少，聚居时间短景观条件不佳矿藏、能源资源缺乏农业对本区域经济贡献有限以第三产业立市条件不足难以成为旅游城市重工业立市条件不足从上述分析上，我司认为，项目若以城镇化建设做为项目开发的主导思想，那么必须对城镇化进程中支持性的条件有充分的了解。项目从实际上而言，尚未具备良好的可以直接利用的优势条件，仍需要进行深层挖掘，同时需要以发展的眼光看待城镇化推进的条件。在下一部分中，我司将阐明对城镇化进程的出路何在。二、对项目城镇化推进的认识在对项目发展契机的分析基础上，我司认为，项目推进城镇化可持续利用的条件来源于以下：借政策

14、便利之机借未来大南宁扩张之机充分利用临近南百高速公路的机会，促进城镇化进程借通道经济成长之机借产业转移之机城镇化推进中的机会充分利用战略规划中产业转移机会，促进城镇化进程充分利用战略中城市发展有利政策，促进城镇化进程充分利用未来南宁城市版图拓展，新功能区形成之机，促进城镇化进程。在对上述城镇化推进过程中机会思考的基础上，同时结合一般城镇化进程的规律，归根结底，我司认为，项目的城镇化推进力来源于以下两个方面：城镇化推进的支撑力相互推动、相互促进城市配套完善产业发展带动带来人口数量带来充足的社会财富创造出良好的生活条件创造出良好的投资环境促进产业的转移进驻促使产业能够持续的发展创造了城市配套消费的

15、机会创造了完善配套的财富支持由城市运营商主导由政府主导在城镇化推进过程中，由于政府主导了产业的发展，并不能给予规划上更多的理论及实际上的支持启发，因而，在本报告中将不再对城市未来产业作为更多的阐述。而由开发商主导完成的城市配套进行重点的考虑，构思配套内容以及配套的布局，并在概念中对实际的规划工作带来一定的启发。三、对城镇化配套的思考从一般的规律上看，项目如需要在后期吸引来自隆安、那桐、丁当、乔建、古潭等地的居民进入到项目所处区域内，应该考虑项目作为城镇化其能够为居民提供如何便利、舒适的生活条件，从我司的认识上，认为关键就在于城镇化配套的完善程度与否。充足的配套设施是促进人口聚集的核心推动力之一

16、。在此基础上，以“造城”的高度看待项目，则必须解决城镇化配套完善的问题。（一）、配套设施种类结合项目自身特点，同时综合考虑隆安县、那桐镇、丁当镇、乔建镇、古潭乡等地的城镇化发展水平，以及配套设施的完善状况等因素，为促进其居民聚居于项目所处区域，我司认为，项目在未来配套设施的种类上应该包括如下五种：城镇化推进的支撑力安全保障设施其他公共配套设施医疗设施教育设施商业消费空间包括了公共广场、交通道路、路灯、城市绿化等公共配套设施。包括派出所、市政管理、消防、交通、城市应急等为居民提供正常生活保证的行政职能部门。同样为基本的配套设施，为居民提供基本的生存保障。在规划考虑的时候，应该考虑方便以风向的问题

17、。基本的配套设施，为居民子女提供受教育的机会，为提高当地对项目的认可程度，这是不可或缺的。在初期教育条件可以相对较简单。包括日常生活、购物、餐饮、休闲、娱乐几大功能的基本及升级型的居民必备消费环境。商业配套的完善最直接体现出城镇化形象。（二）、对基本配套的规划布局构思1、整体配套规划布局构思1、2、13号地块9号地块10号地块C地块11号地块12 B号地块12 A号地块配套集中设置区域分布医院、城市教育设施及其他公共配套设施中心商业区城市中心广场城市商业干道六十米商业大道城市主干道华侨经济管理区人民法院政府办公大楼工业区NC号地块说明：1、地块特征C号地块位于华侨经济管理区西北方向，整体占地8

18、0亩。北面为已建工业用房，南面为10号地块，西面为已建工业用地，东面为空置地块，亿立达商业广场整个地块承长方形，为天已医药工业用地，尚需开发商进行具体土地性质更改问题；2、开发重要性C地块作为整个华侨经济管理区的配套集中设置区域，在整个华侨管理区开发项目中占据非常重要的作用，完善的基础设施配套，教育、医疗等配套设施的建立是将整个项目以城的概念示人的前提，同时也是吸引区域外消费者进入管理区置业的重要条件。3、配套的内容（1）、中型规模医院：必须根据市场调研的数据，以此作为医院规模的制定参考标准（2）、小学及中学：必须根据市场调研的数据，设置学校规模标准；（3）、幼儿园：必须根据市场调研的数据，设

19、置幼儿园规模标准；（4）、职业中专：必须根据市场调研的数据，设置职业中专规模标准；（4）、其他相关公共配套设施：从规划角度上考虑，是否有剩余地块，以此考虑设置更多的配套设施以更完善城镇化形象。3、规划建议思考在如下的问题上，规划公司必须做好如下的考虑：u C地块的开发应扣住中央商业区的延伸；u 思考内外部交通规划；u 与左右工业园区的考虑；u 医院、教育设施等设施摆放问题。2、项目商业配套规划主要商业网点，以经营货运维修，运输餐饮及旅社。主要商业网点，以餐饮、休闲等经营业态分布主社区商业中心，以菜市、粮油市场作为主要经营业态中心商业区，主要以零售行经营业态分布为主主要商业网点，分布餐饮、娱乐、

20、休闲等经营业态N工业开发区工业开发区华侨经济管理区六十米商业大道12 A号地块12 B号地块11号地块C地块10号地块9号地块1、2、13号地块四、对城镇化推进节奏的思考（一）、城镇化推进总体时间及目标在对项目城镇化推进的时间上，我司根据产业转移、人口迁移、配套完善及在对城镇化的认识等角度上，认为项目实现城镇化的时间及目标为：用12年的时间，充分利用北部湾战略政策优势条件，推进产业转移的进行，引进产业，并由产业的进驻带动城市配套设施的完善，创造更好的投资环境，进而又促进产业的进驻及升级。以上述来实现区域的人口聚集，完成城镇化。（二）、城镇化推进节点分布在对项目城镇化推进过程的思考中，我司认为其

21、应该是一个逐步实现的过程，在此，根据总体时间及目标，将项目城镇化过程划分为四个阶段，具体如下：第一阶段：城镇化塑造期1、时间划分：2007年至2010年，3年时间。2、背景：北部湾战略对项目虽然能够带来众多发展的有利条件，但对战略的理解、政策的落实以及优势条件的体现仍需要一段时间，实际上，战略仍存在过渡的时期，它难以避免的会带来一定的滞后性。3、城镇化任务：（1）、巩固现有的及近期内将进驻的产业发展，给予其在各个方面上的支持，以其作为拉动城镇化建设的最初的动力；（2）、为区域内一定数量企业创造基本的居住空间，并由满足这些企业工作员工基本生活需要作为城市配套建设的推动力，初步进行配套的建设；（3

22、）、完成对城镇化配套的规划，以此加大更多产业引进工作；（4）、在土地的开发上，以满足已有的刚性需求为主。第二阶段：城镇化成型期1、时间划分：2011年至2014年，3年时间2、背景：北部湾战略经过了短期的过渡之后，开始全面发挥其推动经济发展的作用，这个时期是战略的重点时期。产业转移进程不断加快，通道经济日益呈现出更突出的作用，项目能全面接收到战略推进带来的优势条件。3、城镇化任务：（1）、推动新产业的开发，基本完成产业布局；（2）、完成城镇配套的布局，完成基础配套的建设，并部分投入使用；（3）、在土地的开发上，加大开发力度，为人口聚集做好充足的准备并预留出足够的开发量。第三阶段：城镇化成长期1

23、、时间划分：2015年至2018年，3年时间。2、背景：随着北部湾战略的推进，南宁市发展得到进一步的加强，高速发展下城市版图势必更大范围的扩张。项目在这一阶段能够最大程度的分享到核心城市发展下带来的种种优势，项目以其与南宁市距离较近的有利优势，能够充分的与南宁市进行衔接。3、城镇化任务：（1）、完成产业转移的开发，随着更多经济上有利的优势出现，逐步推进产业链的形成。并完善第三产业的作为本地经济主要来源的地位。（2）、完成城市配套全部投入使用，并根据当时情况，对城镇配套进行更广方面的拓展以及功能上的升级；（3）、在土地开发上，实现产品开发的升级，完成由需求型产品提供向品质型产品提供迈进。第四阶段

24、：城镇化完善期1、时间划分：2019年至2022年，3年时间。2、背景：由于项目城镇化已初步完成，各项产业均在稳定的发挥着其促进社会不断进步的作用，人口数量仍将继续增加，配套需求还将继续扩大，在这一阶段，项目仍将继续寻求配套上的升级与完善。3、城镇化任务：（1）、完善产业链，推动产业带来的效益更大程度上的实现，增加消费需求，并力求在本地实现满足。（2）、持续的进行城镇配套上的升级。（3）、在土地开发上，这一时期为开发最佳的获利时期，品质型产品的开发应得到继续的完善。第三部分：对项目城市定位的思考一、对城市定位的思考 每个城市都应该有其与其他城市不同的独一无二的城市定位，在城市规划设计上都应该有

25、其特有的灵魂所在，这种灵魂展现了这座城市的历史文化底蕴。赋予了城市可持续发展的空间。项目在思考城市城市定位这个问题上的时候，实际上必须回答两个最基本的问题：l 项目未来将发挥着什么样的作用，承担着什么样的角色扮演？l 项目未来将以什么样的形象展示于世人与市场？二、城市功能定位（一）城市价值思考1、对北部湾而言：项目是云、贵、川等西部腹地的人、财、物进入泛北部湾核心（南宁）的门户之地说明：（1）、由于自然、历史、社会等原因，西部地区经济发展滞后，国家推进西部大开发战略，充分挖掘西部丰富的资源难。北部湾作为西部出海大通道，承载了贸易流通的历史使命，而项目本身得天独厚的地理优势凸显，在区域核心城市的

26、吸纳作用下必然带动了相关产业的高速发展，（2）、南宁作为北部湾经济带的核心城市，扮演者区域政治、经济、文化中心的重要作用，项目作为西部腹地通往南宁的门户之地必然会吸引各方面的关注度，从而提升了地区价值。（3）、通道经济的发展必然也带动了区域人、财、物的大量聚集，北部湾核心门户之地的定位也使项目主动融入南宁作为核心城市的中心化带动。2、对大南宁而言：项目是未来大南宁的“卫星城”承载未来大南宁拓展后附带给予的商业，信息、服务休闲等功能，但由于产业的集中，行政管理的独立，将成为区域核心城市发展的“卫星城”，为核心城做辅助服务说明：1、伴随着国务院决定对南宁市实行沿海开放城市政策，南宁市各企业纷纷加强

27、对外合作交流，在北部湾发展战略的推动下更是有大量的人、财、物的引进，经济发展突飞猛进。2、区域核心城市的快速发展必然会带来人口激增，环境污染，居住质量下降等必然后果，南宁在未来几年的发展中也会出现诸如板块扩张空间狭小等发展瓶颈，其城市功能也必将被其周边的“小城”所取代。3、对隆安县而言：项目是隆安县居民间接分享中心化城市城市价值，提高居住品质的跳板说明：1、隆安县业已形成的城市规划对未来发展带来的较大限制，但项目现阶段仍处于尚未开发阶段，结合通道经济和产业转移的促进，项目可塑性较大；2、南宁在未来势必进行扩张，周边城镇将得到很大的促进发展，但在短期内隆安仍将被边缘化。从实际的情况上看，由于地理

28、位置上与南宁市距离较近，隆安县居民除基本生活必须的商品在本地消费外，更愿意到南宁市进行大件商品的消费；同时，在商品房的消费上同样是更愿意到南宁市进行投资和居住；3、未来，中心城市的扩张势必是由近及远的，项目地域上相对更接近南宁市，将能更快分享到南宁作为区域性核心城市带来的种种优势，南宁市的扩张波及更快的影响到项目。（二）城市功能定位：门户之地，城市跳板说明：1、南百高速公路是西部资源出海通道的必经之路，项目位于南百高速公路沿线，在通道经济发展的带动下，其物流、服务行业也必将面临一个重大的历史机遇。2、尚处于城镇化发展初级阶段当地侨民，虽然有想迁居大城市居住的愿望，但是从其自身的经济情况考虑，短

29、时间内还不是现实之举，而项目在城镇化发展规划上可塑性强，城市概念的塑造相对容易，项目的开发就填补了这一市场空白，满足了侨民追求高质量生活的现实需求。备注说明：由于时间短促，在对项目城市功能定位的定位语的提炼上，未能进行更深一层的考虑，需要在后期与贵司在进一步的合作中进行工作的完成。三、城市形象定位城市的形象定位是城市的灵魂所在的直接反映，是从文化的角度上寻求到城市底蕴的所在。针对项目而言，从实际上的条件上而言，我司认为：项目所处的区域中，缺乏足够自然景观、历史上的沉淀以及尚未产生直接体现的经济支柱。因而在对城市灵魂的塑造上，难度较大。在对项目各种现有的条件上的综合分析，我司认为，“侨”的概念应

30、该得到最大程度的体现，以此作为城市形象定位上的思考的主线，从其挖掘出与项目自身相符合的特质。以下，是我司在挖掘过程中的思考：一、怎么认识“侨”：1、首先，当地侨民的居住地是经历了由国内到国外，再由国外到国内的过程，势必对各种不同的文化有着很强的兼容性。2、其次，由“侨”联想到的是东南亚的各个国家，对东南亚又直接联想到的是异域格调、生活习惯、建筑风格，透露的是一种特别的风情。3、最后，项目周边居住的都是归难侨，他们通过自己的努力，希望摆脱艰难痛苦的记忆并寻求到真正的安居乐业。所以因而，在挖掘项目的特质的时候，针对以上的分析，我司认为：u 项目应该是一座开放之城；u 项目应该是一座风情之城；u 项

31、目应该是一座和谐之城。二、如何体现项目的特质我司认为，在体现出项目形象特质上，建筑规划将发挥了重要的作用。经过以上对城市形象的认识和分析，我司认为对项目规划的整体性指导原则应该为：开放、风情、和谐。1、如何体现“开放”重要在建筑风格上进行体现。建议将反映东南亚建筑特点的南洋风格与反映城镇化进程的现代简约风格，以及结合岭南特有的建筑风格有机的进行协调，保持三种元素和谐的共存。在项目不同功能片区或者同一社区环境内的建筑物组合中进行协调体现。2、如何体现“风情”重要在城市的配套元素上进行体现。建议项目整体制定出更高的绿化率，引入更多反映东南亚风情的绿色植物，以绿化来承担实现风情的直接体现。同时，在商

32、业街的规划与经营特点上、在标志性建筑物上、在城市公共活动广场设计上、在分布于城市特定地点的建筑小品上，都可承担着塑造“风情”的作用。3、如何体现“和谐”这要求城市不单在城市的角度上，还应该重点体现在社区的空间布局上，给予居住者创造更多交流、沟通的场所，这包括了集中交流与分散小规模交流。交流空间由大到小，再到封闭进行合理的过渡。备注说明：除了建筑规划上的体现外，实际在城镇对外的推广上，还需要提炼出特定的形象广告语言以帮助市场对城市进行直观上的理解，但由于时间短促，在对定位语的提炼上，未能进行更深一层的考虑，需要在后期与贵司在进一步的合作中进行工作的完成。第四部分 对项目规划的构思第一章 华侨经济

33、管理区规划思路分析一、华侨经济管理区的现状的认识：（一）、项目整体概貌1、2、13号地块9号地块10号地块C地块11号地块12 B号地块12 A号地块六十米商业大道华侨经济管理区N中央商业区中央形象区核心形象区中央居住区（二）、项目现状特点1、从图示上看，整体可以划分为两个部分：工业区与开发区；2、可开发地块集中于整体中心偏右下；3、主要工业区域与华侨开发区域相互独立；4、华侨城计划开发区域整体形状并不规则，对开发规划带来一定的限制；5、华侨开发区内各个地块集中程度较高，但部分地块与中心存在一定的间隔距离，给相互间联系带来一定困难；6、由于华侨开发区内各地块与工业开发区距离基本相等，因而并不存

34、在绝对意义上的地块位置上的优劣势；7、从华侨开发区计划开发地块的总体规模上看，体量为近500亩，以容积率2.0计算，整体建筑面积为66.7万平方米，属于较大规模的开发量；8、从单块地块的规模上看，基本集中在三种规格：30多亩、70多亩及100多亩，均具备一定的开发规模，这为单块地块的开发规划带来了足够的灵活性保证；9、从单块地块的开发形状上看，大多数地块形状较为方正，对开发规划提供了有利的条件。（三）、目前居住情况1、管理区人口共5600人，共1700至1800户；2、原浪湾华侨农场3500人，共800户，均为归难侨；3、管理区总人口中有4100人为外来人口，学生1800人，就业人口2300人

35、。（四）、对项目区域内居住政策的了解1、国家规定08至09年解决720户归难侨住房问题；2、今年需要解决250至270户归难侨住房问题；3、每户归难侨能得到14000元的住房补偿；4、广西区侨办承诺给予每户6000元的住房补偿。第二章 前期市场调研分析一、主要目标客户群由于项目城镇化推进的各个阶段，项目以不同的形象特点展示于市场，则势必会带来目标客户上的阶段性改变。从市场调研的结果上分析，并结合城镇化进程的四个阶段进行考虑，项目后期的目标客户主要为：（一）、第一阶段：城镇化塑造期内（2007年至2010年，3年时间内）在这一阶段内，项目的城镇化推进为刚刚起步，市场对其接受的程度并未能够达到较高

36、，仍需要以满足项目固有的刚性需求为带动，促进城镇化的进程。区域内居住的归难侨主要针对目标客户部分当地居住居民部分政府工作人员属刚性上需求，项目必须为其解决居住空间现有或近期进驻企业工作的员工部分当地急需改善居住环境的人群属刚性上需求，项目必须为其解决居住空间策略上需先行解决其改善居住的问题，由其带动各个区域居民的跟进购买。（二）、第二阶段：城镇化成型期（2011年至2014年，3年时间内）在这一阶段内，城镇化基本完成了配套设施的布局，产业转移不单为项目带来了新企业的进驻，也带来了众多企业员工，人口的聚集势必产生出了对居住消费的需求。项目在这一阶段中，居住条件开始完善，对市场吸引程度不断加大。新

37、进驻企业中购房的主要力量，财富较集中于其手中企业中高层管理人员城镇化进程中逐步改变对项目的接受程度当地各区域在经营的私营商家仍是需要安排策略以解决其购房的需求主要针对目标客户政府机关工作人员城镇化的推进，带动了其购买需求的挖掘当地各区域区居住居民城镇化的推进，带动了其购买需求的挖掘小部分外来购房者（三）、城镇化成长期：（2015年至2018年，3年时间）在这一阶段内，项目城镇化形象得到完全展示，配套设施全面完成，产业开发基本结束，其作为新起的城市开始展现出其对外来意向购房者以更强的吸引力，因而，在这一阶段内，外来购房者将成为项目的主要购买客户。当地各区域私营商家当地各区域居住居民企业中高管理层

38、及企业一般员工主要针对目标客户最为重要客户群，跟随大南宁扩展而产生购买需求城镇化进一步刺激当地购房者需求的释放随着产业经营的开展，新增加了一般员工购房的需求私营企业不断增加，带动了经营者数量在不断增加外来购房者（四）、第四阶段：城镇化完善期（2019年至2022年，3年时间）在这一阶段内，项目城镇化初步完成，随着产业及配套的进一步升级，潜在的目标客户购买群的范围还将不断扩大，对外来购房者的吸引力将继续增强。二、各项调查项目的数据及发展预测（一）、接受产品面积从静态的调研的结果上看，当地居民接受项目开发产品的主要面积集中在：100149左右的面积接受程度最高，占到整体的62.8%；其中10011

39、9这一区间占据整体32.3%,120149占据30.50%的比例。从市场调研的结果上看，仅能够了解到静态上的接受面积，对短期内的规划开发具备一定的指导性，但从发展的高度上，并未能给予项目以整体的指导，我司在此，以城镇化推进的角度，按照四个阶段对后期持续开发上的产品面积提供建议：动态上对产品开发面积上的建议第一阶段第四阶段第三阶段第二阶段城镇化完善期城镇化成长期城镇化成型期城镇化塑造期简单说明简单说明简单说明城镇化基本完成，面对的客户群更为广泛，投资性、自住性的需求应同时得到满足。城镇化程度越高，产品平均面积逐步降低，平均其他各不同面积组合的比例。城镇化初步形象确定，主要产品的面积也应逐步提高，

40、提升居住品质。根据主要目标客户群的需求，在尽可能的程度上进行适应，并力求在价格上减轻其负担。（二）、接受产品户型接受房间数量（个）所占比例（%）接受客厅数量（个）所占比例（%）接受卫生间数量（个）所占比例（%）11.8123.3123.2214.9273.5262.4363.733.2310.741642.252.550.761.160.470.4从静态调研结果上看，当地居民普遍接受的户型主要集中在：3房2厅2卫，占到整体的绝大部分的比例。从组合的角度上看，4房2厅2厅虽然紧随其后，但在比例上与主要接受户型相差较远。与上述面积相似，市场调研仅解决了短期内项目开发规划上的指导，仍需要以发展的角度

41、看待各个阶段的产品户型。城镇化完善期城镇化成长期城镇化成型期城镇化塑造期第三阶段第四阶段第二阶段第一阶段动态上对产品开发面积上的建议简单说明简单说明简单说明简单说明城镇化基本完成，面对的客户群更为广泛，投资性、自住性的需求应同时得到满足。城镇化程度越高，产品平均面积逐步降低，平均其他各不同面积组合的比例。城镇化初步形象确定，主要产品的面积也应逐步提高，提升居住品质。根据主要目标客户群的需求，在尽可能的程度上进行适应，并力求在价格上减轻其负担。（三）、接受的产品价格从静态分析图上，可以看出，居民接受的单价及总价为：（1）、单价10001199元/，占据整体36.7%比例，另外，12001499元

42、/这一区间占据了整体24.2%的比例，两者属于主要的单价接受幅度；（2）、总价分布接受程度分布较为平均，基本在10万30万这一区间内比例平均分布，并无特别突出的分布区间，说明了居民接受价格幅度波动较大，结合单价和面积两个因素考虑，我司认为居民接受的总价基本集中在15万左右。随着城镇化推进的进行，居民在价格接受上应会逐步的上升。天地楼产品接受价格比例（四）、天地楼的需求程度从静态的分析上，目前当地居民接受的天地楼的产品类型基本主要为三层半的产品，主要价格集中在26万至38万元之间。但随着城镇化的推进，天地楼作为一种过渡性的产品将会逐渐的消失，在开发上应注意适当开发天地楼，但不应作为主要的开发产品

43、。上述三个较为关键的调研结果是在产品规划上必须认真结合考虑，其余相关的调研结果参照已提交的市场调研方案。在以下对具体规划的构思上，我司将以此作为基础进行阐述。第三章 对项目开发节奏把握的认识一、开发推进顺序的认识开发顺序说明：1、从土地开发的主要方向上：由图中的西南向东北推进，在推进的过程中沿六十米商业大道向两侧拓展；2、从开发品质的方向上：跟随着主要开发方向，开发品质、开发档次也是主要从西南向东北不断递增，并在东北处以及南处形成高品质产品集中点；3、从针对不同消费者的推进方向上：跟随着主要开发方向，由满足本区域刚性需要到满足本地的购房需要，并进而满足外来购房者的购买需要；4、从开发需要实现的

44、目的上：跟随着主要开发方向，先以较低端低价格产品形成区域内人口数量的增加，带动配套的完善，并由配套完善实现城镇化，提升区域价值，进而推进高品质产品的开发；5、从自身产品开发的方向上：跟随着主要开发方向，由城镇化初期易接受的较大面积户型与天地楼的开发，逐渐推进到城镇化完善时期常见的中小户型为主的产品，逐步实现价格的递增；6、从商业网点的开发方向上：跟随着主要开发方向，由先期满足一定居住人口基本生活需要的社区型商业网点，逐步推进到满足多功能核心商圈的开发，并由核心商圈的完成促进人口集中，以此带动以休闲经济为主的较到档次商业网点的开发。二、各地块开发推进顺序华侨经济管理区中央居住区核心形象区中央形象区中央商业区N六十米商业大道12 A号地块12 B号地块11号地块C地块10号地块9号地块1、2、13号地块在近期内，项目开发的土地顺序为如下所示，其大部分属于城镇化第一阶段中的初始开发