《中国银行房地产行业授信项目核批标准》.doc

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1、附件：中国银行房地产行业授信项目核批标准（2011年第一版）为保证总分行审批标准一致性，特制定中国银行房地产行业授信项目核批标准（2011年第一版）。目前，我行将房地产客户划分为“总对总”、总行级、分行级和一般客户等类型。房地产行业授信品种划分为房地产开发贷款（住宅类和商业类）和资产（商业用房）支持类贷款。一、准入条件（一）住宅类开发贷款1、最新评级达到BB级或以上；2、借款人具备正式三级（含）以上资质。对于暂定资质的房地产企业，只限于支持股东为三级及以上资质的企业。外资类房地产企业需具备国内认证资质，其母公司在境外取得的资质不能作为准入依据；3、对于国资委要求退出房地产业务的78家央企，暂停

2、新增房地产开发贷款，存量贷款到期收回，不得展期；4、对存在土地闲置二年以上的项目和企业，不再提供任何形式的新增授信（包括已批未放贷款）；5、不符合上述要求的新客户准入，需报总行批准。（二）商业类开发贷款1、最新评级达到BB级或以上；2、借款人具备正式三级（含）以上资质。对于暂定资质的房地产企业，只限于支持股东为三级及以上资质的企业。外资类房地产企业需具备国内认证资质，其母公司在境外取得的资质不能作为准入依据；3、对于国资委要求退出房地产业务的78家央企，暂停新增房地产开发贷款，存量贷款到期收回，不得展期；4、对于商业地产开发项目，借款人或其控股股东必须至少具备5万平方米以上的商业地产项目开发经

3、验；5、对存在土地闲置二年以上的项目和企业，不再提供任何形式的新增授信（包括已批未放贷款）；6、不符合上述要求的新客户准入，需报总行批准。（三）资产（商业用房）支持类贷款1、商业用房范围：商业用房主要包括商场、写字楼、酒店、服务公寓、连锁超市用房、商品交易市场以及综合以上物业类型的综合商业设施。以已投入运营1年以上的商业用房经营收入为第一还款来源的项目，按照资产（商业用房）支持贷款管理办法（2009年版）进行审批和管理，资产支持类贷款应重点审核物业经营方的运营经验和实力。2、贷款准入：贷款准入包括位置准入（城市准入和区位准入）、客户准入和项目准入三个方面。 （1） 位置准入原则l 城市准入：直

4、辖市、省会（首府）城市以及青岛、深圳、苏州、宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、中山、佛山、温州、绍兴、南通、烟台、泉州、台州、嘉兴、常州、唐山、三亚和丽江等共53个城市自动准入。l 区位准入：已获自动准入城市的各类商业用房项目均须经区位准入。除特大城市外，原则上一个城市的准入区位不超过五个，准入细则详见资产（商业用房）支持贷款区位准入细则（2009年版）。各行应根据细则要求形成区位准入报告，报总行公司金融总部核准。l 对于不符合上述城市和区位准入要求的商业用房项目，如确有叙做必要，须报总行公司金融总部申请个案准入。个案准入细则详见资产（商业用房）支持贷款区位准入细则（2009年版）。（2）客

5、户准入原则借款人是指商业用房产权所有人或商业用房经营方（须为产权所有人的关联企业）, 包括但不限于：自行开发并持有商业用房的房地产开发企业；购置并持有商业用房的企业法人；经营商业用房的产权所有人的关联企业。l 借款人原则上应同时满足以下条件：各种工商、营业手续齐备；信用等级在B级（含）以上；所有者权益在5000万人民币（含）以上；持有合法、有效的房地产权证。l 借款人应争取满足以下条件：借款人或其主要股东有商业用房经营的成功经验；拥有商业用房全部产权。l 如果商业用房经营方（须为产权所有人的关联企业）作为借款人，原则上应同时满足以下条件：产权所有人书面同意借款人申请贷款和以本商业用房抵押；本商

6、业用房必须抵押给我行（不得例外处理）；产权所有人与我行、借款人签订三方协议（须具备法律效力），明确贷款期内物业所有经营收入优先用于偿还我行贷款，不得挪用；产权所有人应追加我行认可的担保。（3）项目准入原则l 商场：建筑面积在1.5万平方米以上，60%以上的面积已经或意向签约出租。北京、上海、江苏、浙江、广东、深圳、苏州、宁波等8家分行辖内项目最低面积要求为1万平方米。l 写字楼：甲级，建筑面积在1.5万平方米以上，60%以上的面积已经或意向签约出租，且主力租户(是指租赁面积较大、租金收入占总体租金收入比例较高的租户)的租约已达到一定比例。l 酒店：四星级及以上（由中国国家旅游局颁发）或在正式获

7、得评级前具备四星级以上条件并由专业酒店管理公司管理。l 公寓：由物业管理专业公司管理，且房间数量不少于100间，6个月以上的长期租约应达到50%以上。l 连锁超市用房：由著名超市连锁企业管理，超市剩余租期不低于5年，超市用房建筑面积在6000平方米以上，超市统一经营、收银的比例应达到80%以上。l 商品交易市场：是指具有全国或跨省辐射力的、成熟的、运营年限已超过2年的消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场和农业生产资料市场等，签约面积应达到80%以上。l 综合商业用房：建筑面积在2万平方米以上，60%以上的面积已经或意向签约出租。上述建筑面积均指我行授信

8、对应的商业用房建筑面积。二、资本金比例1、以借款人最近一期的资产负债率作为参照，具体比例如下：最近一期资产负债率资本金比例75%30%-40%76%-80%40%-45%81%-85%45%-50%86%报总行审批注：对于资产负债率86%的客户授信项目须上报总行审批2、最低资本金比例，适用于房地产开发贷款（住宅类和商业类）和全部房地产客户。3、资本金应先于我行贷款到位，且已投入项目建设。三、资本金来源1、住宅类和商业类开发贷款，资本金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积金以及其它可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用。2、住宅类和商业类开发贷款，土地增值等无法以现金

9、形式存在的所有者权益应予以扣除；股东借款转资本公积需满足两个条件，即经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额；对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红（计划内的分红金额应剔除）。对于单一项目公司，自有资金可由账面所有者权益扣减对外投资、固定资产、无形资产、长期挂账的应收款等部分后得出。对于同时开发多个项目的企业，自有资金可在上述计算方式中扣减其他项目占用的所有者权益、已买尚未开发的地块成本后得出。四、报批手续（一）住宅类和商业类开发贷款1、取得发改委的核准或备案文件；2、“四证”齐全（“四证”权属人、项目名称、占地面积、建筑规模等证件内容应相互对应并与实际建设内容一致）；3、对于暂未取得全部“四

10、证”的项目，必须在取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证后，方可进入评审程序，且在授信批复中将“四证”齐全列为放款前提条件。（二）资产（商业用房）支持类贷款申请资产（商业用房）支持类贷款时，须提供以下材料（如审批时暂无法取得11、12中规定的材料，须将此规定列为放款前提条件）：1、借款人营业执照、组织机构代码；2、借款人验资报告和公司章程；3、借款人贷款证（卡）及最近年度的年审证明；4、经审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月财务报表；5、借款人对外出租的有关协议、合同；对商业用房整体性出租给单一客户时，必须提供租约；对零散出租的，应提供主力租户的租约；借款人还需提供贷款人认可

11、的有关租金收入的证明文件；6、租金预测和净现值计算表；7、建设部一级或二级资质评估公司的正式评估报告；8、购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件；9、商业用房管理合同；10、对借用资产支持贷款置换我行或他行贷款的明确说明；11、借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以商业用房抵押的决议；12、商业用房产权证书；13、其他证明文件和材料。五、贷款成数（一）住宅类和商业类开发贷款1、房地产开发贷款总额不得超过项目在建工程的5成在建工程=项目所占土地成本+在建工程成本（建安工程费用）2、土地成本，一律以土地成交价格为准，不得以评估价格作为测算依据。（二）资产（商业用房）支持类贷款贷款金额不得

12、超过计算基数的55%，总行级重点客户（授信A和B类客户）和经总行公司金融总部认可的城市地标性优质项目的贷款金额不得超过计算基数的65%。贷款金额计算基数取以下二者金额中的较低值：1、净现值。物业剩余经营期限内预计现金流通过合理贴现率计算出的净现值，租金的计算应依据同地段同档次商业用房的平均价格； 2、房地产评估机构的评估价值。应由具有建设部一级或二级资质的评估公司出具正式评估报告。对借款人以购买方式持有并用于经营的项目，若提交贷款申请的时间在购买交易时间12个月之内的，取其购置成本价格、净现值和评估价值的最低值作为贷款金额计算基数。该购置成本价格应是市场的公平交易价。若以明显低于市场价格的非公

13、平交易价购置的，可以净现值和评估价值两者的较低值作为贷款金额计算基数。六、审批权限（一）住宅类开发贷款1、房地产开发贷款不论期限长短，单笔授信审批权限均应按照单一客户单笔中长期授信审批权限执行。对于同一房地产项目，既有住宅又有非住宅（商业用房），以住宅建筑面积占总建筑面积的比例为标准，如果达到70%或以上，则视为住宅类项目；反之，则视为商业类项目。2、对同一房地产开发项目原则上仅可提供一笔授信，不得分拆；若项目本身占地较大，需要分期建设，则需提供建设工程规划许可证，显示该项目可分期建设；对无法明确划分开发资金的滚动开发、分期开发项目，视作同一房地产开发项目；为同一项目追加授信，应按照项目授信整

14、体金额（包括原有授信和拟新增授信）执行授权有关规定。（二）商业类开发贷款1、商业类项目包括写字楼、商场、酒店、商贸城等以商业为用途的房地产贷款项目（不含工业用地的厂房建造）。2、审批权限，按照单一客户单笔中长期授信审批权限的60%执行。（三）资产（商业用房）支持类贷款序号适用分行/城市授权规定1北京、上海、江苏、浙江、广东、深圳、苏州、宁波8家分行8家分行辖内按单笔中长期贷款权限执行其中：北京、上海、南京、杭州、广州、深圳、苏州、宁波审批权限扩大至所在地一级分行CCO和专业审批人单笔中长期贷款权限的200%其中：北京、上海、广州、深圳如同时满足以下条件，所在地一级分行CCO授信审批权限将相应扩

15、大至12亿元：1、借款人信用评级为BBB(含)级以上；2、借款人最近年度经审计的所有者权益不得低于1亿元；3、借款人或其直接(间接)控股股东应是具有丰富商业物业开发和运营经验的总行级重点客户(授信A类)、港澳及外资大型房地产开发商和商业物业运营商；4、我行授信对应的商业用房建筑面积(如与抵押面积不同，取低者)在10万(含)平方米以上。如同时满足以下条件，所在地一级分行CCO授信审批权限将相应扩大至18亿元：1、借款人信用评级为BBB(含)级以上；2、借款人最近年度经审计的所有者权益不得低于2亿元；3、借款人或其直接（间接）控股股东应是具有丰富商业物业开发和运营经验的总行级重点客户（授信A类）、

16、港澳及外资大型房地产开发商和商业物业运营商；4、我行授信对应的商业用房建筑面积（如与抵押面积不同，取低者）在20万（含）平方米以上。上述扩大授权是仅针对资产支持贷款的专项授权。除该业务外，对同一客户的其他授信业务，仍维持原审批权限。2天津、重庆、山东、辽宁、福建、安徽、河北、黑龙江、吉林、河南、湖北、湖南、江西、四川、云南等15家分行，其辖内自动准入城市包括：天津、重庆、青岛、济南、烟台、大连、沈阳、福州、厦门、泉州、合肥、石家庄、哈尔滨、长春、郑州、武汉、长沙、南昌、成都、昆明、丽江。按自动准入城市所在地一级分行CCO和专业审批人单笔中长期贷款审批权限的60%执行3除上述1、2所指分行和城市

17、之外的其他资产支持贷款项目须直接报总行审批(分行不需“三位一体”评审)七、贷款期限（一）住宅类和商业类开发贷款住宅类和商业类开发贷款，贷款期限不得超过5年。（二）资产（商业用房）支持类贷款贷款期限应综合考虑投资回收期、借款人的实际资金安排、商业用房经营年限和借款人的再融资能力等因素合理确定，最长不得超过12 年，且同时应小于商业用房产权证剩余使用年限至少5年。八、担保要求（一）住宅类和商业类开发贷款1、房地产贷款，必须落实本项目在建工程抵押。如因特殊情况或地方政府有特殊规定，不能办理本项目在建工程抵押的，可采用其他土地或房产抵押，须符合监管的动态规定，并取得当地监管部门的同意。2、“总对总”及

18、总行级A类客户的担保条件，按照总行相关规定执行。（二）资产（商业用房）支持类贷款1、资产支持贷款业务须采取抵押担保方式。根据各地房地产管理规定，应采用本商业用房（含土地）抵押，须确保我行对商业用房及土地的实质性排他权利，严格杜绝将土地、房产分别抵押给不同抵押权人。为降低贷款风险，可在抵押担保的基础上附加或追加我行认可的其他担保；2、资产支持贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记，并确保我行为抵押物第一抵押权人。同时，各行应根据实际情况对借款合同、担保合同、抵押合同办理强制执行公证；3、各行在评估抵押物价值、测算抵押率时，应持谨慎原则，充分考虑相关税费、前期工程款等对抵押物价值的影响。估

19、值应剔除抵押物处置过程中应缴纳的税费；4、置换他行贷款的，应建立资金专户，确保我行贷款专项用于归还他行贷款。对置换他行贷款且商业用房已抵押给他行的，应确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权。在办妥我行为抵押物第一抵押权人之前，借款人应提供我行认可的过渡期担保。过渡期担保的期限不得超过9个月；5、总行级A类重点客户，按照总行相关规定执行。九、贷款定价1、新增房地产项目贷款，不区分授信品种全部执行以下利率（不含中间业务收费）下限指导价格：客户类型最近一期资产负债率利率水平下限重点客户总行级重点客户中的房地产行业客户及国资委认定主业含房地产的央企70%基准利率上浮5%70%基准利率上浮10%其他总

20、行级重点客户和分行级房地产重点客户70%基准利率上浮10%70%基准利率上浮15%一般客户借款人或所在集团核心企业开发资质为二级（含）以上且信用评级在BBB-（含）以上70%基准利率上浮15%70%基准利率上浮20%其他70%基准利率上浮20%70%基准利率上浮21%以上2、对于不符合利率下限要求的客户（或项目），一律不得叙做。对于可大幅增加行政事业单位存款、获取较高中间业务收入等特殊情况，确有叙做必要的应按照以下程序审查：（1）分行权限内项目分行公司业务部门就定价报本行财务管理部审核同意后，报送总行公司金融总部（公司业务）准入，再进行“三位一体”审批。（2）总行权限项目分行公司业务部门就定价

21、报本行财务管理部审核同意后，报送总行“三位一体”审批，分行应对贷款总体收益情况详细分析说明，总行将严格把关。十、还款安排住宅类和商业类开发贷款，批复中必须明确规定以销售进度和时间两个维度的还款计划，销售面积达到可售面积的80%时，必须收回全部贷款本息。制定还款计划时，要充分考虑地方政府规定对还款计划执行可能产生的影响。十一、销售款反投比例住宅类和商业类开发贷款，销售款返投比例应控制在项目总投资的15%以内（资金缺口在30%以内，且资本金已足额到位的项目，可按实际需求提供贷款）。十二、例外处理（仅限于资产支持类贷款）（一）叙做资产支持贷款时，应按要求严格落实本商业用房产权证和相关抵押。如确有特殊

22、情况暂时不能提供产权证或拥有产权证但不能落实抵押的，须经总行公司金融总部准入后，授信项目全部报总行风险管理部审批，项目须同时满足以下条件：借款人信用评级在BB（含）级以上；借款人最近年度经审计的所有者权益不得低于5000万元人民币；借款人或其直接（间接）控股股东应是具有丰富商业物业开发和运营经验的总行级重点客户（授信A类）、港澳及外资大型房地产开发商和商业物业运营商；我行授信拟支持的商业用房建筑面积在4万（含）平方米以上；因特殊原因暂时不能提供产权证的，项目须已竣工验收，须落实本商业用房在建工程抵押，且借款人须书面承诺尽快办理产权证，办妥后及时落实物业抵押；对于拥有商业用房产权证但不能落实本商

23、业用房抵押的，借款人须提供母公司（或集团内核心企业）保证或其他有效资产抵押，并书面承诺我行贷款担保条件不弱于同业，且本商业用房在我行贷款期内不抵押给第三方。对于上述例外情况，报批时应在授信发起和评审材料中予以特殊说明，提供相关风险防范措施，总行风险管理总部将严格把关。（二）对不符合本办法客户准入、项目准入等条件的项目，各行应谨慎决策。分行权限内授信应在评审报告和尽责报告中详细分析，经“三位一体”程序审批同意后，须在报总行审批时另外附加文件，说明不符内容、叙做理由和相应风险防范措施，总行在审批时将严格把关。超分行权限授信应在项目发起材料中予以特殊说明，总行风险管理总部将严格把关。（三）对于不符合

24、位置准入要求的，须报总行公司金融总部申请个案准入。个案准入细则详见总行公司金融总部发送的资产（商业用房）支持贷款个案准入细则。十三、其他要求（一）严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款或其他形式贷款对房地产开发企业只能提供房地产开发贷款（住宅类和商业类），严禁发放房地产开发企业流动资金贷款或其他形式贷款。（二）严禁向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金等用途的贷款房地产开发贷款不得直接或间接用于与土地有关的支出，包括不得以任何形式向房地产企业发放用于缴纳土地出让金等用途的贷款。（三）严禁对房地产开发贷款进行借新还旧和还旧借新对于因期限不合理或市场发生变化而形成贷款到期不能收回的，在符合外部监管要

25、求的前提下，可办理展期和重组，但贷款的风险程度必须有显著降低，且展期只能办理一次，并按照项目贷款的管理要求进行管理。（四）严格管控“总对总”管理模式下的集团限额切分和管理“总对总”管理模式下贷款必须对应具体开发项目，且做好资金和账户的监控，不得违规给企业打包放款。（五）必须明确抵押物位置抵押物是房地产授信项目的必要条件，是“三位一体”审批的重要内容。授信项目批复中，必须明确抵押物位置，必须符合我行相关抵押率管理要求。（六）关于工业用地项目对于工业用地授信项目，我行仅支持建造厂房。在厂房基础上改建为办公楼（写字楼）的项目，一律不予支持。（七）关于装修贷款1、对于房地产开发企业或尚未营业的酒店、商

26、场等商业开发企业，装修费用应纳入项目投资总额，我行不得对上述企业提供单独的装修贷款。2、对于房地产开发企业，最初总投资中未包含装修部分（毛坯房），后来改变投资策略追加装修的项目，如我行对该项目提供了开发贷款，可在此基础上根据借款人实际需求予以追加，审批权限对应本项目的贷款总额；如我行未介入前期的开发贷款，则不可单独提供装修贷款。3、对于正常经营的酒店、商场等商业用房，因年限原因需要重新装修的项目，在第一还款来源充足且能全额覆盖我行贷款本息的情况下，可提供固定资产贷款，贷款期限不得超过5年。（八）关于物业租赁方贷款1、物业租赁方既不是商业用房的持有人或持有人的关联企业，在其第一还款来源充足，且可

27、提供土地或房产抵押，符合我行抵押管理要求的授信项目，我行可提供固定资产贷款支持，贷款期限不得超过5年。2、对于不能提供抵押或抵押条件不符合我行相关规定的授信项目，一律不予叙做。（九）关于一级开发贷款1、对于房地产项目中一级开发完成后，二级开发为经济适用房、公共租赁房（公租房）、廉租房、限价房等属于保障性住房范畴的项目，请严格执行总行有关保障性安居工程的相关规定。2、对于房地产项目中一级开发完成后，二级开发为商业开发的项目，在确保不向借款人提供土地出让金及相关费用的前提下，一级开发贷款可比照土地储备贷款的审批权限和审批标准执行。（十）严格落实还款计划严格执行“三个办法一个指引”相关要求，落实资金

28、账户封闭管理，按销售和时间进度两个维度设置分期还款，不得贷款到期后一次性偿还，且控制好贷款期限。（十一）存量授信管理要求1、对于年审的房地产授信项目，不再按照中银险（2009）15号文中的存量信贷年审简化流程执行，须按现行审批权限报有权审批机构按照“三位一体”程序审批。2、对于年审的房地产授信项目，要与借款人协商在原授信条件基础上尽可能地有所提高，特别是提高利率定价水平；对土地闲置超过两年和有炒地行为的房地产开发企业，要尽量压缩存量贷款并注意防范风险。十四、关于购置办公楼（一）我行可为借款人提供购买已经完工或在建的办公楼，用于企业办公，还款来源为借款人的综合收入。（二）对于企业购买的办公楼，出

29、租部分不得超过办公面积的50%。对于超过50%办公面积用于出租的项目，一律不得提供授信支持。（三）不得为企业实际控制人以企业名义，购买别墅、会所等高档奢华住宅提供授信支持。十五、关于建设商品交易市场和酒店（一）商品交易市场和酒店范围本文所指的商品交易市场和酒店，仅限于单一的商品交易市场和单独的酒店项目。对于综合体项目，即项目中包含公寓住宅、高级酒店、写字楼、商业中心等不同物态，则须按照房地产开发贷款要求执行。（二）准入条件准入条件包括基本条件和差异化条件两部分。商品交易市场或酒店项目，必须同时满足两部分条件。1、基本条件最新评级达到BB级或以上；项目用地必须为商业用途；所有者权益在5000万元

30、人民币（含）以上。2、差异化条件（1）商品交易市场借款人必须具备从业经营经验，包括但不限于已经单独开发或参股50%以上共同开发过商品交易市场（或类似项目），且市场目前经营正常，财务状况良好，按期还本付息，无不良记录。（2）酒店三年以上酒店运营经验，或落成后聘请专业酒店管理公司管理，且双方已签订酒店委托管理合同；酒店营业面积不得少于5000平方米。（三）审批标准审批标准包括基本标准和差异化标准两部分。商品交易市场或酒店项目，必须同时满足两部分标准。1、基本标准资本金比例不得低于40%；必须以本项目在建工程抵押，抵押率不得超过50%，不足部分可以其他有效土地或房产抵押；贷款利率下限为基准利率上浮10%。2、差异化标准（1） 商品交易市场60%以上的面积已经或意向签约出租，并以租金收入作为第一还款来源，且能全额覆盖我行贷款本息；综合考虑商品交易市场经营年限、投资回收期等因素，贷款期限最长不得超过10年；要按照时间和租金收入进度合理安排资金，不得贷款到期时一次性偿还。（2）酒店以酒店营业收入或酒店租金收入作为第一还款来源，且全额覆盖我行贷款本息；综合考虑酒店经营年限、投资回收期等因素，贷款期限最长不得超过10年；要按照时间和营业或租金收入进度合理安排资金，不得贷款到期时一次性偿还。（四）审批权限商品交易市场和酒店的审批权限，按照单一客户单笔中长期授信审批权限的60%执行。