雅筑乐集团房地产项目定位可行性研究报告.doc

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1、对于市场我们应该有个 精辟而准确的认识 宏观经济发展形势 项目经济技术指标 客户定位 规划设计原则 1挖掘地块核心价值以城市连营的商业视角规划社区 2以销售为主导的分期规划设计保证项目滚动有序运作 3行列式园林景观视线轴设计以建筑群体行列创造灵活多变的环境空间 4人车双路线设计即相对人车分流系统避免车流对社区的穿越破坏 1独具特色的水系布局以水系贯穿南北两个地块形式各具特色的中心水景组团水景水岸岛居强化了水景住宅概念居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区延伸到湘江岸边真正做到景观的均好性 2更多的广场和绿化开放的空间小区内曲径通幽步步为景设计了地下阳光车库即使在车库里也可以看见如画的园

2、林风景并形成独具特色的下沉景观使整个空间错落有致 3充分考虑衡阳的气候特点在平面布局上强调南北通透力求通风系统畅通 4采用最经济的核心筒尺寸合理组织交通尽可能减少公摊面积 建筑规划 1建筑类型小高层高层 2建筑布局行列式布局 3建筑风格美式风格 4配套公建会所 道路规划 1根据建筑布局形式设计道路线 2车库位置地上地下车库 绿化规划 1建筑景观设计采用西方简欧风格内部附有凉 亭水景以及长廊游泳池 2绿化率45 1细化功能把握尺度营造气氛更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式 2充分考虑南宁的气候特点在平面布局上强调南北通透力求组织穿堂风明厨明卫提高生活品质 住宅户型格局方正大气功能布置合理

3、空间结构紧凑 3户型设计新颖增加品位空间符合当前及未来的市场需求提升卖点如阳光电梯厅空中内庭院大阳台和飘窗等 4采用最经济的核心筒尺寸合理组织交通尽可能减少公摊面积 依照以人为本的建筑设计理念体现休闲简约的建筑风格将新古典美学的精细质感厚重和美感充分体现 建筑户型特色 1细化功能把握尺度营造气氛更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式 2充分考虑南宁的气候特点在平面布局上强调南北通透力求组织穿堂风明厨明卫提高生活品质 住宅户型格局方正大气功能布置合理空间结构紧凑 3户型设计新颖增加品位空间符合当前及未来的市场需求提升卖点如阳光电梯厅空中内庭院大阳台和飘窗等 4采用最经济的核心筒尺寸合理组织交

4、通尽可能减少公摊面积 项目的开发期 项目总体工期时间为225年从2013年1月至2015年3月 2013年6月完成项目规划报批前期勘察设计和拆迁工作 2014年10月1-54号楼商品住宅房商铺房项目主体完工 2014年12月1-54号楼公共停车场建设主体完工 2015年3月完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设 项目规划设计 建筑户型特点 建筑风格及立面特点 建筑风格及立面特点 第四部分 项目建设施工进度及管理 项目的实施安排 一 二 项目实施过程控制措施 三 我们将结合企业自身条件对其项目建设施工进度及管理 项目开发期 2013年1月至2015年4月为项目主体工程建设期 项目实施进度安排 1项

5、目进度控制措施 1 建立项目实施进度报表 2 派出常驻人员现场进行检查 3 定期召开现场会议 2项目质量控制措施 项目实施应坚持质量第一预防为主用数据说话的原则以保证和提高工程质量 3项目资金控制措施 在项目实施过程中各有关单位要加强资金使用的管理硬化预算约束严格执行专款专用专项管理单独核算的规定任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支更不得截留和挪用项目资金要建立健全项目会计核算和内部稽核制度对项目资金实行全过程的财务管理与监督要严格项目资金竣工决算规范项目的业绩考评和追踪问效 项目实施过程控制措施 第五部分 项目投资与收益 项目的投资与收益重要环节具体运算在报告中PPT不做详细运算 项目建

6、设内容 本项目总占地面积13754021平方米总建筑面积为455万平方米建设总容积率为35建设密度为244绿化率453建设内容为54栋高层及小高层电梯住宅房其中住宅面积3276万平方米商铺面积为364万平方米地上及地下停车场面积91万平方米 项目分三个周期建成三个周期建筑比例按总建筑面积的392312296总周期长225年以下表格是一二三期各占的建筑比列 项目建设内容 项目建设内容 资金筹措计划表 项目投资估算表 总投资计划表 雅筑乐房地产开发有限责任公司项目定位可行性研究报告 公司简介 雅筑乐房地产有限责任公司主要从事房地产开发基础设施建设公司在房地产开发基础设施建设规划设计市场营销等领域有

7、一支素质较高的专家队伍按照现代企业制度建设的经营管理机制是保证高速运转的基础 雅筑乐房地产开发有限责任公司成立于2012年9月19日公司设有办公室财务部开发部工程部销售部等部门现有员工8人 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发设计销售物业管理等设置目标是为建立一个配套设施完善环境幽雅怡人建筑风格独特具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区 公司注重功能综合的管理方式以广厦千万诚信皇冠的经营理念对项目进行前期市场策划市场定位设计施工销售物业管理实行一条龙的管理使设计施工等各职能部门的人员直接面对市场面对顾客的需求更好地建设出符合顾客需要的楼盘 公司以人为本尊重科学尊重人才采取以岗定人以岗定责择优选

8、用采用能者上庸者下的用人制度 产品素质雅筑乐是城西最大规模功能最齐全之项目地理环境十分优越高起点高要求高品位超前的眼光创造出最优秀最具特色的精品成为行业的领头羊 一市场分析 二项目分析 三项目定位及项目规划设计 四项目施工进度及管理 五项目投资与收益 目 录 第一部分 市场分析 区域房地产市场 一 二 宏观经济发展形势 1国际经济发展形势 美欧日发达国家短期将维持低利率不变美国目前经济复苏的基础仍不稳固房地产巨头两房因持续亏损而退市今年7月美国CPI处于12的低水平暂时排除了对通货膨胀的担忧美联储短期仍将基准利率维持在当前较低水平欧盟成员国的主权债务危机虽然有所缓解但希腊西班牙葡萄牙意大利仍处

9、于平衡财政收支与维持经济增长的两难之中德国英国对财政赤字的消减也将使经济增速放缓在此背景下短期欧洲央行不会贸然加息日本在高储蓄率的背景下长期保持低利率今年6月日本CPI同比下滑07物价已连续16个月下滑通货膨胀风险暂时得以排除所以日本没有打算在美国加息之前加息 宏观经济发展形势 2全国经济发展形势 首先今年世界经济复苏前景更加暗淡欧洲债务危机导致欧盟出现衰退是主要原因国际货币基金组织世界银行和联合国等国际组织一致认可今年欧元区经济可能从去年的16降至05的负增长美国经济预计增长17和去年持平日本稍有起色新兴国家经济略有减慢按市场汇率计算今年世界经济增速将由去年的28下滑至26以下按购买力计算将

10、从36下降到33国际大宗初级产品价格受世界经济增速减慢全球货币政策趋于宽松中东局势动荡等多重因素影响居高不下其次我国的潜在经济增长速度开始下降潜在经济增长速度由资本积累劳动力和全要素生产率三者确定按照我的估计我国资本积累增长一个百分点经济增长048个百分点劳动力增长一个百分点经济增长052个百分点而全要素生产率年均推动经济增长32个百分点按照这些参数计算十二五期间我国潜在经济增速会降至85左右远低于过去三十年的95和十一五期间的105的速度主要原因在于大规模基础设施建设的空间减小劳动力增长速慢外需不振人为保持经济高速度即不可能也没必要 三是今年我国宏观调控政策取向是稳中求进继续实行积极的财政政

11、策通过结构性减税提高经济活力预计今年中央财政赤字规模与上年基本持平为9000亿元左右继续实施稳健的货币政策估计广义货币M2增长14左右社会融资总量在14万亿元左右 宏观经济发展形势 3当地城市经济发展形势 2011年南宁全市生产总值GDP221151亿元按可比价格计算增长1352011年南宁全部工业总产值首破2000亿元全社会固定资产投资首破2000亿元社会消费品零售总额首破1000亿元财政收入突破360亿元 南宁市房地产价格走势 1南宁市房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实南宁2012年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点 1房地产开发投资增长回落当前房地产开发投资需求由强转弱

12、新注册房地产开发企业比上年减少增量资金谨慎入市另外调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速 2住房供应结构调整加快按照国家调控政策的要求套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加中低价位中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加大户型住房建设与供应受到相应限制中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品 3土地供给将进一步紧缩继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策住宅用地中增量地供应将更加困难存量地供应仍会保持增长但供应总量将减少房地产投资需求减弱将缓解土地供求的矛盾 2南宁市楼市走势 对片区房价的走势目前受到宏观调控政策CP

13、I指数持续的攀高居民生活压力加大股市动荡跌至3000点以下等情况的影响楼价增长势头将相对放缓但是总体上依然呈现增长的势头主要是因为土地成本的增加建筑材料的价格增长人工工资的提高直接导致开发成本的大幅度提升所以20012年楼市房价依然有一定的上涨空间 区域房地产市场分析 区域重点住宅楼盘分析 1同人学府 地理位置西乡塘区民族大学西侧西宁路19号 开发规模项目占地60亩建筑面积约为10万平方米容积率25绿化率38 装修标准毛胚 价格组合平层一口价5980-6180元LOFT小墅均价8000元 户型设计70-12021房三房四房57-83LOFT单位 楼盘点评 住宅建筑面积约9万平方米是一个高性价比

14、的中高档创意社区 区域房地产市场分析 区域重点住宅楼盘分析 2骋望骊都 地理位置南宁市江北大道与相思湖东路交汇处广西华侨学校旁 开发规模项目总占地面积57362平方米总建筑面积300000容积率40绿化率35 装修标准毛胚 价格组合均价仍为7500元 户型设计三房110-161平方米 楼盘点评位于南宁市西乡塘区相思湖东侧 南面邕江西临相思湖 一江一湖的生态景观举步可达 区域房地产市场分析 区域重点住宅楼盘分析 3中房新天地 地理位置X西乡塘区相思湖新区西宁路22号 开发规模项目总建筑面积129288平方米绿化率35容积率30 装修标准毛胚 价格组合起价 5600元平米 均价 6100元平米 户

15、型设计5号楼一单元少量景观单位在售户型为71-122平方米的两房N1房5号楼2单元两梯三户大户型 楼盘点评项目是西乡塘片区的第一个江景房具有 较高的观景优势项目推广主题就是以 绿色为主以项目超观景优势来冲击市场客群 片区项目情况总结 由于目前片区内以工业型定位为主片区内的新开盘项目不多土地供应渠道狭窄项目规模较小整体房地产档次偏低商品化楼盘消费者来源较狭窄绝大多数是区内或区域附近的高收入人群以武钢等国有大中型企业的科处以上干部高校教师私营企业老板以及与武钢生意来往密切的公司高层人士为主 但是近期一些新开项目从定位和产品细节上都有较大的改观如以上楼盘洪福美邻和青扬六合等都是XX片区新开发楼盘的代

16、表性楼盘给予XX房地产市场带来了新鲜的气息也成为XX片区房地产开发的市场风向标 总 结 虽然国际市场不景光但是南宁的经济的发展还是上升状态区域市场虽然有竞争但是竞争力度不算特别大周边的楼盘增多也代表着此区域的房地产市场有较大的发展 第二部分 项目分析 认清自身 摸透环境 充分把握项目优劣势 项目地块及周边配套分析 一 二 项目SWOT分析 三 项目应对策略 四 项目经济技术指标 项目地块及周边配套分析 地块分析 本项目位于南宁市大学西路169号南职地块NO2011G310总占地面积2063亩距市中心朝阳广场13公里距民族学院4公里西面靠近金沙湖旅游区对面是南宁市市委党校的新校区自然环境优越道路

17、交通便利 周边配套分析 项目地处南宁市新的经济中心相思湖CBD核心区域旁大学城中心腹地与毗邻西乡塘客运站西乡塘城区政府新址广西民族大学相思湖学院广西农业职业技术学院南宁高级技工学校南宁市委党校广西工商职业技术学院广西艺术学院南宁八中新校区文化气息十分浓厚未来周边的规划十分完善农贸市场图书馆大型商超妇女儿童活动中心中心小学星级酒店医院电影院轻轨站公交站一应俱全衣食住行面面俱到生活更和谐 项目SWOT分析 1区位优势 该项目靠近大学东路大学路沿线一带临主干道交通方便位于西乡塘大学城范围内集中包括广西民族大学在内的三十多所大中专学校新区政府行政中心行政办公与商业消费 2文化优势 临大学城是南宁市乃至

18、全广西学府所在地有利于提高楼盘的文化品位并可吸纳学区范围内的住房消费人群文化底蕴丰富 价格优势地块地价便宜为住宅提供了较低建设成本较低 项目位于偏远的郊区西乡塘区域又属于南宁市经济较差地区周边消费低 项目用地周边农民房子等多数建于7080年代低矮陈旧杂乱形象较差且短期未能彻底改变近年内会给项目形象带来负面影响 市政配套正在建设西乡塘新行政中心均在建设中尚未全面实施人气不足 区域消费能力有限本区域整体经济不高消费能力受限 项目SWOT分析 1 南宁市地铁1号线和西乡塘车站的建立将改变本项目周边的交通状况和人流流向有利于本项目人流聚集 2 随着南宁经济发展和居民生活水平的提高提供了项目发展机会 3

19、 通过整体规划和产品设计提升项目品质 4 利用城市西扩契机提升区域认知度聚集人气 5 以交通组织建设规划环境营造规避地块劣势和周边环境影响 1行业竞争大西乡塘周围楼盘众多对新起楼盘造成很大的威胁 2国家政策的影响国家政策比较支持保障房和经济房而相对高级豪宅有政策方面的限制 3未来若干年内西乡塘的房地产市场趋势并不明朗宏观调控的影响依然存在 项目应对策略 突出优势强力推广 以区域客源为重点大力吸纳 打造区域首屈一指的高品质住宅以建筑品质与生态环境占领市场 引入大中型便民型特色型商业弥补区域商业不足满足居民所需 控制好入市时间及推盘进度最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力 1 2 3 4 5 第三部

20、分 项目定位及项目规划设计 主题定位 一 二 价格定位 三 形象定位 四 定位的精准与否直接决定项目的成败 五 六 品质定位 竞争定位 客户定位 1钟爱于相思湖片区居住环境人居品牌的购房群体 2追求货币保值的投资市场 3当地居民更换旧房的购房群 4周边学校的教职工 5全南宁市的白领阶层和公务员以及一些外来经商者 6少部分大学毕业生 主题定位 走进亲情建筑享受温暖生活 有一种记忆越远越清晰有一种情感越久越醇厚 雅筑乐1375万平方米情感小城雅筑乐集团倾情运营 价格定位 1住宅均价6000元 2商业网点均价8000元 3车位均价10万元个 竞争定位 1骋望领尚松均价5600元平方米 2同人学府大道均价5980元平方米 3中房新天地均价6100元平方米 形象定位 项目整体采用建筑风格为美式风格注重建筑细节有古典情怀外观简洁大方具有内敛质朴自然深沉的生活特质 项目结构和布局 一 二 项目规划图 三 建筑户型特色 四 项目的规划直接决定项目的成败 五 六 项目规划设计 建筑风格及立面特点 规划设计原则 项目结构和布局 项目规划设计图