雅居乐分析报告.doc

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1、目录一、雅居乐简介（一）雅居乐概况（二）企业文化（三）组织机构（四）核心业务二、发展历程三、财务风险分析（一）综合实力分析（二）近期股价走势（三）偿债能力、财务风险分析四、企业战略（一）战略之定位篇（二）战略之品牌篇（三）战略之经营管理篇（四）战略之多元化发展篇（五）战略之多元化筹资篇（六）战略之全国布局篇（七）战略之攻城掠地篇五、开发策略（一）“农村包围城市”与“郊区包围中心”（二）低成本、大规模开发（三）多样化产品开发六、产品体系（一）商业项目（二）酒店（三）住宅项目（四）旅游物业七、海南项目分析（一）清水湾项目（二）澄迈商住项目雅居乐地产企业研究一、雅居乐简介（一）雅居乐概况雅居乐地产控

2、股有限公司（股份代号：3383）是一家香港上市企业，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物业管理、酒店、装修服务等多个领域，品牌知名度享誉全国，是为数不多的被纳为恒生综合指数、恒生流通综合指数及摩根士丹利中国指数成份股的房地产企业之一。雅居乐自1992年在中山开发第一个房地产项目以来，始终致力于国际人居价值的探索，追求卓越的步伐从未懈怠。从世界建筑视野，到“远见、心建、共建未来”的全新理念，折射出雅居乐对打造高品质人居环境的远见和信念。公司多年来在激烈的市场竞争中建立了良好的品牌优势，积淀了丰富的房地产开发经验，目前已成为中国领先市场的房地产企业。截止2010年6月，雅居乐项目广泛分布于中山、广州

3、、佛山、河源、惠州、上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳及海南等22个城市及地区，土地储备总建筑面积合计约3215万平方米。凭借科学的管理和优异的经营业绩，雅居乐屡获世界级和国家级各种殊荣，如荣居“2009年中国房地产上市公司综合实力榜”第三名，荣获美国商业周刊“亚洲50家最佳表现公司”、福布斯“亚洲最佳上市公司50强”、“全球最具成长性华商上市公司”，“全球人居环境示范社区综合大奖”、“中国房地产品牌企业”、“国家小康住宅示范小区”、“资本中国杰出房地产及物业管理雅居乐奖”、“最具领导力公司”、“最具融资能力开发商”等殊荣；陈卓林主席荣获2007年度“世界杰出华人奖”，并被中华慈善总会授

4、予“中华慈善突出贡献人物奖”；陆倩芳副主席荣获“第二届中国十大卓越CBO”奖，陈卓林先生、陆倩芳女士还荣获“中山市荣誉市民”等称号。雅居乐在高速发展的同时，积极承担社会责任，投身于公益慈善事业，在弘扬中华文化、赈灾扶贫、环境保护、医疗、教育、文体等多个社会公益领域积极做出贡献。截止2010年6月，雅居乐及其大股东陈氏兄弟历年累计捐款捐物已经超过3亿元，其中包括向512汶川地震四川灾区捐款1.55亿元、向中国华文教育基金会累计捐款5000万元、向青海玉树地震灾区捐款2000万元等。正因为如此，雅居乐获得了中国慈善领域的最高政府奖项“中华慈善奖”，先后荣获“最具社会责任感企业”、“中华慈善突出贡献

5、企业奖”等称号，并荣登福布斯中文版“中国慈善榜”、胡润慈善榜等榜单。展望未来，雅居乐将秉承“远见、心建、共建未来”的全新理念，继续拓展新的业务增长机会，为打造最具竞争力的房地产开发企业而不懈努力，为股东和客户创造更大的价值。（二）企业文化1、企业使命：构建未来地标，缔造优质生活。2、 企业愿景：国际领先的城市营运者3、企业精神：远见 心建 共建未来；远见，秉承卓越的品牌理念，关注企业可持续发展，坚持人本的经营管理，提供创新的产品和服务；心建，用心关怀员工，搭建广阔的事业发展平台；用心感动客户，真诚聆听客户需求，提供无缝服务；共建未来，与社会和谐共进，与行业互动共存，与合作伙伴互惠共赢，与客户喜

6、悦共享，与员工共建未来；4、经营理念：以人为本，诚信经营，规范管理，持续发展5、开发理念：精品 绿色 人文 未来（三）组织机构1、董事会成员：陈卓林（董事局主席）、陈卓贤（副主席、总裁）、陆倩芳（副主席、总裁）、陈卓雄（董事）、陈卓喜（董事）、陈卓南（董事）、郑汉钧（独立董事）、邝自强（独立董事）、张永锐（独立董事）。 2、前十大股东， （四）核心业务，物业开发、物业管理、酒店二、发展历程1985年，雅居乐集团的前身时代家具有限公司成立，奠定了雅居乐集团的发展基础。1992年，成立中山市雅居乐房地长开发有限公司，实现集团的战略转移。并成功开发中山雅居乐花园项目，深受港澳人士推崇，成为珠三角地区

7、著名外销楼盘。1993年，成立雅居乐物业管理服务有限公司，引入港式物业管理模式。1997年，成立中山市雅居乐集团有限公司。开发雍景园，成功迈向高端产品市场。1999年，雅居乐物业管理服务有限公司全面通过ISO9002质量体系认证，管理服务水平迈上新台阶。开发凯茵豪园，全面实践绿色建筑理念。2000年，开发广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景园、花都雍华庭，并陆续于2002年、2003年推出市场。2001年，雅居乐物业管理服务有限公司成为国家一级物业管理资质企业。2003年，雅居乐房地产开发有限公司成为房地产开发国家一级资质企业。 2005年，雅居乐地产控股有限公司在香港联交所主板挂牌上市。截

8、至05年底，雅居乐旗下房地产项目已达18个。2006年，雅居乐启动ERP系统项目，以先进的信息技术提升公司管理水平。“2006年中国房地产上市公司10强研究”报告显示，雅居乐地产位列香港上市中国内地房地产公司综合实力第四位。雅居乐分两次编撰发布各系统营运管理手册，进一步深化公司基础管理，规范运作流程。雅居乐地产陆续竞得南京、河源、大涌、成都、沙溪、海南、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等地块的土地使用权。雅居乐地产分别被纳入为摩根士丹利资本国际中国指数成分股和恒生综合指数和恒生流通综合指数成分股。2007年，雅居乐地产陆续竞得海南、上海、顺德、中山西区、南海西樵、重庆 、沈阳、中山东区、广州增

9、城、恩平、南京、花都等地块的土地使用权。2008年，海南清水湾雅居乐莱佛士度假酒店奠基仪式隆重举行。雅居乐与国际知名投资机构摩根士丹利达成协议，共同开发涉及超过人民币200亿元资金投入的海南清水湾项目，并将其发展成大型综合旅游度假区。南京雅居乐花园开盘盛典隆重举行。上海雅居乐国际广场万豪酒店管理合同正式签署。雅居乐通过挂牌出让方式，以人民币9亿元取得位于海南陵水县英州镇占地面积290万平方米，总建筑面积435万平方米的三幅相邻地块的土地使用权。以人民币5亿元取得位于海南陵水县英州镇占地面积170万平方米，总建筑面积255万平方米的两幅地块。2009年，海南清水湾、西安雅居乐花园、顺德雅居乐花园

10、、广州雅居乐剑桥郡相继正式开售，市场反应热烈。惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店、海南清水湾莱佛士酒店、海南清水湾雅居乐豪瑞阁酒店、海南清水湾、 JW 万豪度假酒店、海南清水湾雅居乐希尔顿酒店、海南清水湾卓美亚雅居乐度假酒店先后签署管理合同。广州雅居乐剑桥郡、花都区107一期、中山库充项目、广州珠江新城B1-7项目、南海区西樵商贸广场项目先后正式动工。上海雅居乐国际广场完成结构工程。雅居乐先后通过拍卖或挂牌竞得佛山市南海盐步区、沈阳市渖北新区、番禺南区、花都区107国道、中山市南朗镇翠亨村、中山市坦洲镇裕洲村、顺德区乐从镇、从化市街口镇、江苏省常州市市中心龙城大道、广州市科学城等地块，并与碧桂园控

11、股有限公司及广州富力地产股份有限公司联合通过拍卖方式取得广州市亚运城地块的土地使用权。雅居乐成功发行总值3亿美元7年期的优先票据。2010年，雅居乐先后成功购得南京市江宁区地块，并再次取得沈阳市沈北区蒲河新城项目相连地块，取得海南澄迈商住地块。三、财务风险分析（一）综合实力分析股价市值总资产10年销售额雅居乐12.70126,999,998,100.0044,178,180,00.00323亿碧桂园3.03302,999,990,900.0063,698,540,000.00329亿雅居乐地产上市以来连续几年位列中国房地产企业综合实力前十，以其强大的资本实力，先进的管理模式，卓尔精致的产品建筑

12、质量及宽厚感恩的社会责任心得到了社会的广泛认同，在行业内具有重大的影响力。（二）近期股价走势优秀的建筑质量带来的很好的市场口碑、良好的业绩支撑、及市场对雅居乐乐观的预期下，公司股价从2010年5月到2011年2月份平稳上升。（三）偿债能力、财务风险分析06年07年08年09年总资产17,483,75万元28,705,90万元34,977,78万元44,178,18万元总负债10,099,56万元19,672,20万元21,183,15万元29,105,00万元流动负债4,811,65万元12,191,59万元13,600,68万元18,244,71万元长期负债5,278,91万元7,480,6

13、1万元7,582,47万元10,860,30万元股东资金7,369,53万元9,014,90万元12,915,95万元14,061,76万元流动资产13,989,27万元23,157,44万元27,591,33万元31,219,80万元资产负债率（%）57.7768.5360.5665.88流动比率（倍数）2.911.902.031.71长期负债/股东资金（%）71.7582.9858.7177.23偿债能力指标是地产开发商非常注重的的财务数据，是衡量企业经营风险的非常直观、重要的数据，房地产企业在经营过程中必须严格控制好其偿债能力指标，规避风险才能给企业一个安全的经营环境。从以上财务数据我们

14、可以看出雅居乐地产公司的一些偿债能力，或者说是经营风险上的情况。纵观企业本身，随着企业的不断扩张、发展，在公司财务上，企业严格控制好了资产负债率、流动比率、长期负债/股东资金三项指标，从2006年到2009年三项偿债能力指标稳定的保持在较优的水平。与行业平均水平相比，资产负债率保持在65%左右与行业平均水平（70左右，万科资产负债率为75%）相比具有很大的优势，公司可以适当以借贷或发行债券的方式募集资金用于公司的战略发展，扩大规模；流动比率从06年的2.91倍到09年的1.71倍液验证了公司这几年来的发展速度，现在的流动比率为1.7倍左右跟行业均值相当（万科流动比率为1.65倍），公司在募集资

15、金用于战略发展时应当以长期负债为方向。长期负债与股东资金的比数据指标安全。总的来看，雅居乐地产财务风险较小，公司把各项指标都控制在一个很好的范围内，给公司的经营提供了一个很好的财务环境，另外的一个就是公司目前还可以利用些偿债能力指标，比如说资产负债率，公司可以适当的募集资金用于项目的开发，公司2010年的一系列的募集资金及拿地动作也表明了这一点。四、企业战略（一）战略之定位篇 雅居乐地产的企业愿景和使命：建未来地标，缔造优质生活，成为国际领先的城市运营者。 雅居乐以珠三角为核心布局全国，以精品、绿色、人文、未来作为产品的开发理念，以人为本服务社会。（二）战略之品牌篇优质的品质和服务及感恩回报的

16、社会责任心打造雅居乐品牌优质的产品品质和服务是企业生存和发展的基石。雅居乐十八年，开发的楼盘产品一直以“建筑大家”的风范精雕细琢，楼盘产品不仅精致而且融入更多国际文化的元素，更加洋气。雅居乐一直追求：精品建筑-追求设计与工程的精益求精，全力打造优质精品建筑；绿色建筑-追求建筑与自然的和谐契合，构建环保节能的人居空间；人文建筑-追求建筑以人为依归，体现人文终极关怀；未来建筑-追求建筑与科技相融，面向未来的建筑风格、建筑艺术，唯美与现实完美结合，规划与城市化进程完美结合。雅居乐的所有项目，一直灌输并被执行得非常坚决的是，物管不是“管”，而是服务，保安不叫保安，叫安全管理员；向物管灌输的是“业主才是

17、我们真正的老板，要怀着对业主感恩的心来对待自己的工作，没有业主，也就没有他们的那份工作”。雅居乐并没有因为规模做大而忽略放弃了细节，相反从许多细小之处我们看到了雅居乐的踏实与用心。品质、服务，始终是房地产企业求生存、谋发展的根本所在。无论是巨头万科，还是“为您想得更多，为您做得更好”的成都置信、“善待您一生”的龙湖等，无不是通过产品品质和服务品质为双重保障，从而打造出雅居乐独特的品牌，成就了企业的品牌号召力。近年来雅居乐地产以一颗感恩的心积极回报社会、为中国福利事业做出了重大的贡献，给社会留下良好的口碑。（三）战略之经营管理篇扁平式经营管理扁平式管理是不同于传统企业金字塔型结构的一种企业管理结

18、构。想象金字塔只有塔尖和塔基，那就是扁平结构了。这种结构是最高管理层的指令更容易达到真正做事的人，提高了管理效率。正是由于有着这样一套管理理念，雅居乐在决策和管理过程中都能从企业最根本的因素出发，第一时间的将指令和决策策下达到第一线，提高了企业的运行和管理效率。而且可以说，雅居乐不仅是企业的成功，更是个人和家族的成功有人批评中国的家族企业往往能共患难，却难共富贵，相当部分家族企业在取得一定成功后，便出现利益矛盾冲突甚至解体。陈氏家族的雅居乐却有着惊人的凝聚力，也有着与时俱进的经营理念，仅凭这一点，已足够使其在众多私营企业中脱颖而出。（四）战略之多元化发展篇雅居乐以地产开发、物业管理、酒店为主营

19、业务同时注重做企业的“多元化加法”，以分散经营风险。不仅住宅、商业全面开花，还涉及酒店、高尔夫球场等旅游地产。雅居乐业务范围已拓展至房地产、高尔夫球、物业管理、酒店管理、国际贸易、家具产销、饮食娱乐、装饰工程、苗圃种植等多个行业。雅居乐长江高尔夫球场现已建成36洞占地3200亩的具国际标准的顶级球场雅居乐物业管理服务有限公司已通过了ISO9000质量体系认证，其管理和服务到了国际水平。属下的雅居乐酒店、百乐城以及各项目的会所均以一流的服务赢得了良好的声誉。集团自建的大型苗圃种植场，占地逾500亩，种植花卉植物繁多。多元化发展的战略体现在物业开发的则是多元化的产品，除了住宅外，雅居乐自上市以来就

20、开始了进军商业地产、酒店业务及旅游物业的，并取得了良好的业绩。上海雅居乐广场、珠江新城是著名的写字楼项目；惠州白鹭湖、海南清水湾更是在旅游物业内具有绝对影响力的作品；开发的自营酒店和外管酒店提高公司品牌知名度的同时为公司带来了很好的收益。虽然有人认为雅居乐“大而全产业链”、“多元化的产品”与万科专业化、工厂化模式相比，将会降低效率，不利于企业的全国性拓张，不利于的竞争力提升。但雅居乐“多元化发展”并不是偶然，而是其“郊区包围中心”战略的必然他们造的都是大规模的“城”，而不是一个“楼盘”，并且都在郊区，配套不足，交通不便，惟一出路便是自力更生。由此看来，雅居乐在多元化拓张的道路上，到目前为止都是

21、相当成功的。（五）战略之多元化筹资篇雅居乐作为一个知名品牌的香港上市公司，除了银行额度贷款、公开发行股票、非公开发行股票等筹资方式、债券外，公司还可以通过发行优先票据、引进其他投资者共同开发等多样化的筹资的方式，在公司贷款、债券到期、开发资金链受到威胁时应对危机。2010年4月发行6.5亿美元2017年到期的优先票据；2010年6月获东亚银行8亿港元的为期24个月的定期贷款额度；9月获15.925亿元定期贷款；以及在成都双流县地块，在销售情况不是理想的情况下与星河湾联动开发。这些多样化的筹资方式是建立在雅居乐良好的财务状况、知名的品牌、优秀的经营状况下的，这是其他一些公司所不具有的待遇。（六）

22、战略之全国布局篇雅居乐以珠三角为大本营进军粤东地区、长三角地区、华西地区、东北地区、海南岛区，遍布广州、中山、河源、惠州、南京、常州、上海、成都、西安、重庆、海南陵水、海南澄迈、沈阳等二十多个城市。酒店业务遍布全国：自营广州雅居乐酒店、自营佛山雅居乐酒店、自营佛山雅居乐酒店、外管上海雅居乐万豪酒店、外管惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店、外管海南清水湾莱佛士度假酒店、外管海南清水湾卓美亚雅居乐度假酒店、外管海南清水湾JW万豪度假酒店、外管海南清水湾雅居乐希尔顿酒店、外管海南清水湾雅居乐豪瑞阁酒店。雅居乐地产发家于广东省中山市，于2000年进军广州市场在广州开发众多项目，与恒大地产、碧桂园、富力地产

23、、合生创展合称广东地产行业“五虎”，在广州房地产业内有很大的影响力，开发的楼盘深受欢迎。雅居乐全国典型项目一览区域城市项目名称项目基本指标备注物业类型物业地址价格占地面积珠三角广州雅居乐花间集花园洋房花都区6200起57059平方米珠三角广州雅居乐剑桥郡佰利山别墅、洋房番禺区均价14200620181平方米珠三角广州雅居乐十年小雅花园洋房番禺区均价1450055700平方米珠三角广州广州雅居乐花园欧洲故事别墅番禺区均价7143400000平方米珠三角广州广州雅居乐花园上善若水公寓番禺区均价1157475343平方米珠三角中山雅居乐新城公寓三乡镇27000平方米珠三角中山大涌雅居乐豪园别墅大涌镇

24、均价00122000平方米珠三角中山世纪新城公寓沙溪镇均价55001070000平方米珠三角佛山三水乐花园别墅、花园洋房三水均价6800600000平方米珠三角佛山佛山雅居乐花园别墅、花园洋房禅城绿景三路8号均价9800276000平方米粤东惠州惠州白鹭湖别墅、公寓、酒店惠城区均价800010666666平方米长三角上海上海雅居乐万豪酒店由美国万豪国际集团管理长三角上海雅居乐国际广场写字楼长三角南京雅居乐花园酒店式公寓秦淮龙蟠南路33号均价22000141177平方米长三角南京雅居乐门东项目别墅秦淮门东长乐渡地块59899平方米长三角南京雅居乐九龙湖项目江宁西至清水亭西路114019平方米尚未

25、规划好长三角南京雅居乐临江路以东项目185849平方米尚未规划好长三角南京雅居乐临江路以西项目113608平方米尚未规划好长三角常州常州新北区泰山路西、龙城大道北223900平方米新取得商住华西成都成都雅居乐花园公寓双流县麓山大道2段19号均价6800华西成都成都雅居乐花园香草山别墅双流县麓山独栋均价15000、联排均价9000华西重庆雅居乐花园公寓南岸经开区均价8600320000平方米华西西安西岸雅居乐公寓长安紫薇田园都市东南角100667平方米海南省陵水县清水湾项目别墅、酒店陵水县英州镇18000起10005000平方米在海南大型旅游地产项目、项目规划多家高档星级度假，华北沈阳沈北新区5

26、3.3万平方米的商住用地正在规划开发（七）战略之攻城掠地篇雅居乐的发展轨迹和碧桂园有许多相似之处，拿城乡结合处的廉价地块、大面积的造成雅居乐地产是农村包围城市的开发商典范。雅居乐1992年开始涉足地产业，在中山相继开发的雅居乐花园、中山雍景园、雍逸廷、凯茵豪园、凯茵新城、傲云峰半山别墅不仅托起了中山房地产在香港的知名度，而且成为中山拥有绝对垄断势力的房产商。据说，最厉害的时候，雅居乐占据了中山房地产市场70%的份额，其中雍景园更是成为中山市第一个真正意义上的豪宅。但随后雅居乐即将重点向广州拓展，2002年开始，广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景豪园、花都雍华廷四个超大型房地产项目全面启动。

27、而今，雅居乐正在向中心城市靠近，但显然，至今也仍未真正打入中心城市的中心位置，还只能在中心城市的边缘位置等待时机。在这一点上，可以看做是郊区包围中心的策略，其特点就是占地规模大、拿地成本低、高速度造城。如广州的番禺区、成都的双流县、南京的浦口区、海南的澄迈县、西安的长安区、重庆的南岸经济开发区等都是拿的一些远离市中心或者是郊区的地块。正是凭借郊区包围城市的策略，雅居乐可以大规模成片的开发，降低开发成本，同时造城也容易形成品牌效应，支持滚动开发，同时，物美价廉的房子可以大规模快速的销售，回收资金，为支持雅居乐的滚动开发提供了足够的资金。其实，郊区包围城市也是另外几家开发商选择的道路，比如合生创展

28、、万科。雅居乐地产2010年下半年新取得的地块。地区面积（万平方米）建筑面积（万平方米）总价（亿元）楼面价（元/平方米）备注广州花都区12.6917.54.42515商业金融业地块海南澄迈县9.9124.781420商住地块浦口区七里河西侧11.3628.421.057411住宅用地，将开发江景豪宅，售价20000浦口区七里河西侧18.584636.27813住宅用地，将开发江景豪宅，售价20000佛山市中心2.97.45.37122商住地块佛山市三水高丰村6.6718.53.51891商住地块中山市五桂山秀丽湖东岸11.16.6657564商住地块 截止2010年6月份雅居储备地3115万平

29、方米，加上下半年拿地73.21万平方米，雅居乐共有储备地3188.21万平方米（八）战略之上市篇上市给雅居乐发展带来的重要意义上市涉足资本市场是房地产企业发展的必经之路，上市带来的直接效益是资金实力的大幅增强，企业可以大量的储备土地，全面布局全国区域。然而随着土地价格的不断飙升，开发商也将面临巨大的考验，一方面是低价的不断的上涨，另一方面又是国家政策对房价的打压，在这种双重的挤压下房地产企业的经营时刻面临着风险。雅居乐地产于1992年成立，起家于中山，扎根于广州，布局于全国。 05年上市之前公司的战略是快速开发、精心打造项目，快速回笼资金。项目只是在地方城市中山和区域中心城市广州。陈氏家族意识

30、到在本土城市中山的发展毕竟是有限的，要想扩到规模，走出珠三角，布局全国就必须先选择一个核心的城市，一个能给自己提供一个跳板的区域级城市，于是他选择了广州。雅居乐地产于2000年开始进入广州市场，采取的是一种“郊区包围城市”战略。开发了广州“雅居乐花园”、等颇具影响力的大盘。2005年的成功上市，标志着雅居乐地产正式布局全国的开始。2005年12月15日，雅居乐地产以内地第二家民营地产企业的身份在港交所成功上市，发行价3.30港元，成功募集30多亿港元。之后，先后在成都、南京、西安、重庆、海南等大规模的拍地。同时开发产品战略也迅速的扩张，从之前单纯的住宅开始多元化开发，进军商业地产、酒店经营、旅

31、游物业，并取得骄人的成绩。上市后雅居乐不再是像上市前的那样快速的开发战略，更加注重的是土地的储备，以及战略性的空间及多样产品的布局。雅居乐拍的地都是一些城郊结合部具有很大升值潜力的地块，这除了是企业的一种战略意外还是迎合香港投资者的投资偏好，他们更关注的是房地产企业的储备地有多少、资产负债率有多少而不是一年能开发出多少项目。除了空间区域的扩张外（上市后全面布局成都、重庆、西安、南京、上海、海南、沈阳、常州、广东其他区域）、在产品开发上雅居乐也快速的扩张，商业地产（上海雅居乐国际广场）、酒店（上海雅居乐万豪酒店、广州雅居乐万豪酒店、海南清水湾JW万豪酒店等）、旅游物业（海南清水湾项目、惠州白鹭湖

32、项目）全面开花。五、开发策略(一)“农村包围城市”与“郊区包围中心”开发策略雅居乐是“农村包围城市”开发的典范。雅居乐1992年开始涉足地产业，在中山相继开发的雅居乐花园、中山雍景园、雍逸廷、凯茵豪园、凯茵新城、傲云峰半山别墅不仅托起了中山房地产在香港的知名度，而且成为中山具有绝对垄断势力的房产商，更重要的是为自己积累了“包围城市”的资金。2000年雅居乐开始进入广州房地产市场，迈开了雅居乐发展的重要一页。雅居乐地产，陈氏家族清晰的意识到了“农村包围城市”策略的重要性，从雅居乐的发展史可以看出，在“农村”掘得第一桶金后，便迅速将重点转入中心城市，是一项非常具有意义的正确策略，这充分体现了陈氏家

33、族的精明精准的头脑和眼光，地方城市再大，也不足以承载企业长远的发展，只有中心城市才具有带动周边、甚至全国的辐射力，这不仅是企业成长的出路，而且是发展和眼光的较量。雅居乐的成功也证明了这一点。雅居乐进入广州，但是并没有立刻在市中心圈地开发，而是采取了“郊区包围中心”的策略，其特点就是占地规模大、拿地成本低、高速度造城。雅居乐在广州的项目都是在比较偏一点的郊区，如番禺区的广州雅居乐花园、剑桥郡佰利山、十年小雅、沙湾项目；花都区的花间集、2010年新取得的地块；增城区的雅居乐增城花园等。在广东省外的项目也同样采取的是“郊区包围中心”的战略，项目所在地都非市中心地块都为郊区、城乡结合区、非中心区域。如

34、，成都双流县的雅居乐花园、雅居乐花园香草山。南京江宁区的九龙湖项目；南京浦口区的临江路项目。重庆南岸经济开发区的雅居乐国际花园项目。西安长安区的雅居乐花园。沈阳的沈北区地块。所拿地块均为偏离中心区甚至郊区、却具有升值潜力的地块。“郊区包围中心”策略的精明之处在于：其一，可以大规模低成本的圈地，坐等土地升值；其二，可以大规模成片的开发降低开发成本，同时“造城”也容易形成品牌效应，支持滚动开发；其三；物美价廉的房子容易大规模快速的销售，回收资金。万科也是“郊区包围中心”开发的典范。（二）低成本、大规模开发策略和碧桂园一样，雅居乐同时也是大规模开发的典范案例1，广州雅居乐花园。规划面积：4800亩（

35、约3,199,680平方米）；项目地址：广州市番禺区南村镇兴南大道398号；开发产品：独栋、联排、公寓、花园洋房、商业；总居住人口：约10万人。具体组团如下开售日期组团物业类别开售时均价（元/ ）2003年御景峰、灏湖居别墅别墅4300-6000 2004年“挪威森林”半山洋房、“盛装舞步” 别墅、上善若水别墅、洋房洋房：5500别墅： 100002005年花巷洋房、邻居洋房、峰会半山别墅别墅、洋房洋房：4000 别墅： 15000 2006年时光九篇、天域首期公寓时光九篇：6200天域首期： 7500 2007 年挪威森林2007公寓75002007 年“天域”二期别墅独立别墅：约13000

36、 联排9000-10000 2008 年“新地”一期公寓87002008 年“新地”二期公寓87002008 年时光九篇之“雕刻时光”公寓80002008 年“新地”三期公寓85002008 年“天域”三期公寓130002008 年“一尺山居” 一期公寓75002008 年“一尺山居”二期公寓72002008 年“浅山小筑” 一期公寓72002009年“浅山小筑” 二期公寓7200案例2，成都双流县项目。项目位置：双流县麓山大道；占地面积：2008亩（139.2万平方米）。具体组团如下组团物业类别均价（元/平方米）占地面积成都雅居乐花园香草山独栋、联排联排 12000独栋14000139000

37、平方米雅居乐花园公寓6800139000平方米剩下土地还未开发据称 雅居乐或引进星河湾联动开发案例3，南京市浦口区地块，地块东至七里河；西至临江路；北至现状；南至镇南河。地块面积61万平方米，其中30万平米为最新取得。地块正在规划中。雅居乐低成本、大规模的开发是其“郊区包围中心”策略的一个延伸。除广州的雅居乐花园项目（占地面积4800亩）、成都双流县的雅居乐花园项目（2008亩）、南京浦口区项目（1000亩）之外，雅居乐在海南陵水清水湾的旅游开发项目大概15000亩。广州雅居乐花园历经6年时间目前已开发完成，项目容纳10万人的居住社区，奠定了雅居乐在广州市场的影响力并得到了社会各界的广泛好评，

38、可以说是“扬了名”也“赚足了利”。成都地块的话，成都雅居乐花园目前已经开发出了两期，销售情况不是非常好，据悉剩下的地块雅居乐地产打算与星河湾联动开发。南京浦口区地块属商住地块，目前还属规划期尚未进入开发阶段。海南清水湾是雅居乐进入海南市场的第一个项目也是其成立以来最大的一个旅游地产项目。（三）多样化产品开发策略 与万科的专业化开发住宅相比，雅居乐是一个热衷多样产品开发的企业，雅居乐除了开发一般住宅以外，还开发旅游物业（海南清水湾、惠州白鹭湖）、酒店（截止目前雅居乐已有超过十家的自营和外管商务酒店、豪华酒店及超豪华旅游度假酒店）、写字楼（上海雅居乐国际广场、广州珠江新城）。多样化的产品开发策略将

39、给雅居乐地产带来一个发展的新契机，公司开发旅游物业将作为公规模扩张的一个重大战略。惠州白鹭湖项目、海南清水湾15000亩的超大型旅游地产项目必定带来雅居乐发展的新纪元。目前为止雅居乐的多样化开发策略是非常成功的，并且旅游物业开发将是雅居乐地产发展史上具有重大意义的一步，我们期待雅居乐带给社会更好的居所更好的品质生活。六、产品体系雅居乐地产开发的产品没能像万科一样按客户的特征（收入、关注问题）分的那么系统（万科产品：golden系列、city系列town系列top系列），雅居乐开发的产品不管是别墅、公寓、酒店都按照其精品、人文、绿色、未来的开发理念精心打造。开发的产品体系：住宅、酒店、写字楼、旅

40、游物业典型项目分析（一）商业写字楼项目，雅居乐上市后就开始了其产品区域上、产品品类上的整体战略规划。过去十几年雅居乐专注于住宅开发，雅居乐在香港上市后，发展商越来越感受到财务的稳健性不仅需要快速的住宅销售以获得资金的回笼，商业地产长期稳定的租金收益以及稳步的物业增值同样不可或缺，做强商业地产是该公司对自身发展的新要求。代表项目：广州珠江新城、上海雅居乐国际广场。个案：上海雅居乐国际广场项目简介：上海雅居乐国际广场坐落于上海市黄浦区西藏中路 14 号街坊，地处西藏中路以西，凤阳路以北，长沙路以东，牯岭路以南。整个街坊占地13192 平方米。雅居乐国际广场是一幢集商场、酒店位一体的综合性超高层建筑

41、，建筑高度137.8 米，塔楼共37 层，其中包括地下室三层，裙房九层，总建筑面积大约11.4 万平方米。交通配套轨道交通：1号线 2号线 8号线 10号线 人民广场站 南京东路站 人民广场站 人民广场站 南京东路站公共交通：584,980,864,14,167,20,37,49,1,454,934,983,123,455,921基本指标容积率：8.80 绿化率：50%开工时间：2005-05-01 竣工时间：2009-12-01开盘时间：2010-07 占地面积：13129平方米建筑面积：114000平方米 物业管理附加信息：待定开发商：雅居乐地产控股有限公司 承建商：浙江环宇建设集团有限公

42、司建筑及园林设计单位：上海建筑设计研究院有限公司 标准层面积：3000平方米价格：待定（二）酒店项目酒店是雅居乐开发的产品中占比率较大的一块、紧次于住宅项目。目前开发有十多家酒店：一类是自营酒店；一类是外管酒店。类型星级客房数价格备注广州雅居乐酒店精品商务酒店无126间标间 568（含早）自营上海雅居乐万豪酒店高端豪华酒店五星级720间外管、2011年1月开业惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店超五星级度假酒店超五星级438间外管、2011年1月开业（三）住宅项目1、广州雅居乐十年小雅：处于广州雅居乐花园内，大规模开发、造城的典范基本指标物业地址：番禺南村镇兴南大道398号 地块描述：雅居乐花园内 容积率：2.50 绿化率：32% 总户数：3000 物业费：2.50元/平方米月 占地面积：55700平方米 建筑面积：250000平方米 楼层状况：11栋31-33层交通规划：开设有体育西路天河北、白云宾馆、海珠广场、黄埔开发区、机场宾馆等线路；自驾车华南快速干线；地铁三号线整体规划：地处雅居乐花园内，北向水景人文