郑州豫欣纺织有限公司(原国棉五厂)厂区房地产开发项目可行性研究报告.doc
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1、郑州豫欣纺织有限公司(原国棉五厂)厂区房地产开发项目可行性研究报告国电(香港)投资有限公司二零零七年八月前 言郑州豫欣纺织有限公司(原国棉五厂)厂区房地产开发项目为国电(香港)投资有限公司对郑州豫欣纺织有限公司进行重组改制、整体搬迁而进行的开发项目,根据双方签订的协议及郑州市政府的批复,对本项目进行分析,其前提为:一、该地块共291.4亩,全部以评估价(约200万元/亩)过户到国电(香港)投资有限公司指定的房地产开发公司名下,土地性质为商住。二、该地块的容积率为5.03。三、该项目土地取得的附加条件为国电(香港)投资有限公司,要完成对郑州豫欣纺织有限公司的重组改制,并在郑州纺织产业园新建一个1
2、5万纱锭规模的现代化纺织企业,实现市政府老企业整体搬迁、改造升级、退市进郊的战略调整政策。该项投资及费用约8000万美金,因此本报告将此笔投入作为补偿费予以计入土地成本。四、由于本项目现只做了规划概念设计及方案设计,所以本报告只根据该设计进行了估算(由于本项目的具体设计图纸未出,所以对其设备及安装、配套等费用进行估算,可能会与实际实际投资有一定的出入),未对地下建筑及公用设施进行计算,可能与实际情况有一定的出入。五、由于国家对房地产行业的税务征收等相关政策变化较快,因此本报告采取较粗的方式进行计算,即:营业税率(营业税、城建税、教育附加税之和)为5.5%,增值税率按25%计算,其它的未予考虑。
3、六、政府在该项目的各种税费等优惠政策未予反映。目 录1、总论 1.1项目实施背景 1.2项目概况 1.3开发商概况 1.4编制依据与研究范围 1.4.1编制依据 1.4.2研究范围2、项目建设必要性分析3、郑州市房地产的宏观状况4、市场分析5、建设条件分析 5.1气象条件 5.2项目地址 5.3工程规划 5.4总图布置 5.5建筑布局 5.6实施计划6、招投标方式7、投资估算和资金筹措 7.1投资估算 7.1.1静态部分 7.1.2动态部分 7.2资金筹措 7.3经济效益分析8、结论与建议附 表:1、总投资估算表2、建筑工程费估算表3、设备购置及安装费估算表4、前期工程费用估算表5、配套等费用
4、估算表6、收入、成本、利润估算表7、2007年郑州楼市调查报告郑州豫欣纺织有限公司(原国棉五厂)厂区房地产开发可行性研究报告一、总论1、项目实施背景日前,国务院发展研究中心公布最新的产业发展景气研究报告指出,2007年中国经济将继续保持稳定增长,其景气指数将呈现良好态势。展望2007年的政策走向,尽管政策调控的效果尚未充分得到体现,但作为稳定规范市场的政策,稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍将是政策出台的核心目标。因此,从当前的市场状况看,2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期,仍然将是政
5、策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大不确定因素,而这种影响或将加强。 土地一级开发将在2007年演化成一种主流的开发模式,其原因可以从以下两方面探寻:其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。政府的高度关注和市场化运作的必要性促使土地一级开发由国有房地产企业垄断的局面开始向实力派开发企业转变。由于土地一级开发需要整体规划,资金投入较大,而相关金融机构对一级开发的贷款限制非常严格,所以能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业;其二是随着土地市场的日趋完善及土地政策的进一步紧缩,拿地压力越来越大,开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发权已成为“曲线
6、拿地”的新途径。2007年的土地市场运作,将主要分成两类,一类是存量土地一级开发,包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及“退二进三”(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目,另一类是增量土地一级开发,包括土地征用和农转用土地。其中旧城改造、城中村改造的高成本高难度让开发商望而却步,严格控制农地转用的政策,也让开发商对农用地避之不及。与此同时,城市化进程和新农村建设的加速都使得旧村改造成为一级开发的热点,但是相关的产业、就业、土地三大问题却成为开发的难点。目前旧村改造与房地产开发“捆绑”的模式较为常见。从企业层面考察2006年中国房地产行业,兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业
7、资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时,同城开发企业通过兼并收购方式进入异地市场,以降低各自的开发风险,而中小开发企业寻求困境下生存空间,开发商之间本着不同目的联合启动了2006年房地产行业企业并购热潮的引擎。可以预见2007年房地产企业并购将会在2006年基础上得以延续并进一步的发展,以获取资源为目的的并购仍将是主流,大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合,还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式,都是以追求资源利用最大化,进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘,对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。2006年郑州市房地产业随着
8、城市的快速发展,已成为郑州市经济的重要支柱产业和中原崛起的重要力量。通过房地产市场宏观调控和整顿规范房地产市场秩序,06年郑州市房地产市场结构基本合理、供销基本平衡、市场交易活跃、价格稳步上涨 ,整体市场继续保持理性、健康、稳定的发展态势。2007年将是郑州市快速发展的一年,在国家全面扩大内需,加强宏观调控,保持经济稳定、快速增长大环境下,郑州市以其特有的区位优势和战略定位,抓住新形势下的发展机遇,全面加快全国区域性中心城市的建设,房地产市场将继续保持稳定、健康的发展态势。2007年将是宏观调控政策执行年,进一步加大已出台的新政的执行力度。住房结构调整将进一步趋向合理,2007年政府将会加大对
9、经济适用房、限价房、廉租房投放力度,并坚决执行对90新政,加大中小户型普通商品住宅的开发规模,缓解中低收入购房者的住房需求。随着政府对房地产市场监管力度的进一步加强,房地产交易信息更加透明,消费者维权法律意识的增强,房地产市场竞争将会更加激烈,信誉好、资金雄厚、综合实力强的品牌开发企业将会逐步占据市场主体。随着房地产价格成本要素(土地、建筑材料、物价、劳动力等)的上涨和市场主体结构转向高层住宅的调整,郑州商品房价格将会继续保持稳定上涨。基于此国电(香港)投资有限公司对郑州豫欣纺织有限公司(原国棉五厂)厂区进行改造,开发房地产项目。该项目将建设以高层为主,集使用性、观赏性、艺术性、经济性为一体的
10、、功能齐全的大型社区。2、项目概况2.1、项目名称:郑州豫欣纺织有限公司(原国棉五厂)厂区房地产开发项目。2.2、项目地址:嵩山路西、棉纺西路北。2.3、总用地面积:194267.64平方米。2.4、总建筑面积:840040平方米。其中:高层住宅建筑面积609200平方米、商务楼建筑面积129440平方米、商业用房88000平方米、商铺建筑面积13400平方米。2.5、容积率:5.032.6、绿化率:35.6%、密度22.4%2.7、建设期限:4年(分三期开发,每期约28万平方米)。2.8、建设内容:高层住宅、商业用房及相应的配套设施。2.9、投资与收益概况:郑州豫欣纺织有限公司(原国棉五厂)
11、厂区房地产开发项目总投资287080万元,其中:建设投资271320万元,建设利息5760万元,铺底流动资金10000万元。主要经济指标如下:序号指标名称单位指标备注一、主要经济指标1土地面积194267.64 2总建筑面积840040 2.1高层住宅建筑609200 2.2商务建筑面积129440 2.3商业建筑面积880002.4商铺建筑面积13400 3绿地面积69159.34总投资万元2870805资金来源5.1资本金万元600005.2银行贷款万元20000 5.3铺底流动资金万元100006建设期年4 二、经济效益(一)方案一1新增投资利润万元1581202所得税万元527083新
12、增投资利润率%55.08(二)方案二1新增投资利润万元1954462所得税万元651473新增投资利润率%68.08(三)方案三1新增投资利润万元1207802所得税万元402573新增投资利润率%42.07(四)方案四1新增投资利润万元1365922所得税万元455293新增投资利润率%35.34(五)方案五1新增投资利润万元1796532所得税万元598843新增投资利润率%54.593、开发商概况3.1、企业名称: 国电(香港)投资有限公司3.2、法定地址:香港湾仔皇后大道东145号恒山中心5写字楼3.3、法人代表:张小平国电(香港)投资有限公司(NATIONAL POWER (HK)
13、INVESTMENT LIMITED),是商业置地公司为收购、开发国内房地产项目而设立的专业投资公司。2004年由于中央企业优化改制,公司引进国际知名企业和国际资金,在香港重组,依靠雄厚的项目建设背景和资金实力,目前已开发数个国内项目。商地置业公司则成立于1993年2月,是经国务院经贸办、建设部、国家工商行政管理局批准注册,具有房地产开发一级资质的企业。长期负责国家商业物资系统基础设施的规划、开发和建设,是商业系统老牌房地产公司,已建和再建的项目达数百万平方米。国电(香港)投资有限公司自2004年组建以来,在取得先前开发建设的,当时最具影响力的国家级“湛江国家农副产品批发市场”成功经验基础上,
14、发挥自身融资能力和资源整合优势,长期以来与国家电力系统、烟草系统等企业进行了一系列战略性合作。公司战略性投资的主要模式:对不良资产的收购和成片土地的投资建设、以及土地一级开发。近年来的投资项目有:1、在厦门收购“远华”烂尾楼,开发建设的“海韵山庄”;2、在厦门与战略合作伙伴成功投资开发的“音乐家广场”;3、在大连与战略合作伙伴开发的“星海花园”;4、在湖北十堰收购“市运输公司”,与战略合作伙伴开发的“嘉和伟业”;5、在山东淄博投资策划的“东方威尼斯”(现更名为“曼哈顿广场”);6、在福建福州收购“闽侨大厦”烂尾项目,计划投资建设福建省标志性建筑;7、公司目前储备的商业用地还有近千亩。4、编制依
15、据与研究范围。4.1编制依据根据中华人民共和国有关法律、法规和政策规定,结合该项目的具体情况,该可行性研究报告的编制依据主要有: 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数。 郑州市城市总体规划。郑州市政府关于郑州豫欣纺织有限公司(原国棉五厂)重组搬迁问题的会议纪要。 河南省建筑工程概预算定额及有关取费标准。 国棉五厂旧址规划概念设计、方案设计。 开发商提供的其他有关资料。4.2、研究范围该可行性研究报告的研究范围包括: 总论 项目建设必要性分析 市场分析建设条件分析投资估算和资金筹措结论与建议等。在此基础上,考察项目建设的必要性,技术的可行性和经济的合理性。为政府有关部门审批、开发
16、商投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。二、项目建设必要性分析目前,随着工业化、城镇化进程的加快,我省城镇化水平每年增长1.50个百分点,“十一五”期间,我省将重点支持以郑州、开封、洛阳为主的中原城市群的房地产市场发展。随着郑州市经济的发展和城市规模的扩大,每年的住房需求在500万平方米以上,投资将达到100亿元以上。郑州豫欣纺织有限公司(原国棉五厂)厂区房地产开发项目位于郑州市嵩山路与棉纺路交叉口,位于碧沙岗商业圈,距市委市政府仅500多米,目前区域内的主要代表商家有:中原商贸城、泰隆商厦、郑州商业大厦、五星电器、国美电器、苏宁电器、永乐电器、迪信通、丹尼斯嵩山店等,他们是整个区域内
17、商业发展的中坚力量,引领着西区商业发展潮流。该项目紧邻五一公园、绿城广场、碧沙岗公园、市博物馆、市科技馆、郑州大学、河南工业大学,靠近建设路、中原路等城市主干道,公交线路四通八达,距拟建中的郑州地铁碧沙岗站200米,交通便利,各种市政配套设施齐全。该项目的开发建设,有助于推动郑州西区板块高端房地产市场的再上一个新的台阶,促进该区域的经济发展,美化城市景观,突出表现郑州市的建设发展水平。为使该项目的设计能够迎合大都市的现代化、人性化及功能化,本项目的设计,凝聚了国内外建筑大师的智慧,社区商业配套设施不仅满足居民的衣、食、住、行,还有休闲、娱乐、文化中心等新的功能,更多的是提供一种休闲、交流与现实
18、的情感满足,充分体现“以人为本”的设计理念,突出人与自然的融合,在营造高标准、高技术、充满情感的居住园区的同时,把商务、办公、娱乐等项目融入社区中。从而提高住宅的科技含量,推动我市住宅产业现代化的建设步伐。该项目的建成,将是郑州西区发展史上的一个里程碑,是这一地区的靓点,它将带动这一地区经济的发展。它的建设不但是企业新的经济增长点,而且还带动企业的技术进步,不仅能够繁荣社会效益,同时对于企业扩大规模经营,提高综合经济实力都具有重大意义。三、郑州市房地产的宏观状况1根据20世纪90年代中期郑州市政府的规划,到2010年郑州市区人口将达到400万,而截止2007年6月份郑州市区人口已达到430万。
19、人口的急速增加凸显了住房的紧张,同时给房地产的上涨提供了足够的购买动力。2目前郑州市与全国同等城市的房价相比仍低20-30%,其原因主要是人均收入相对较低,经济基础相对薄弱,而近年来河南省经济增长率远高于全国平均水平,在中南六省位居第一,这给房价的上涨提供了极大的想像空间。、3河南省政府提出了建立中原九大城市群,其人口将达到7000多万,占河南总人口的70%左右,而郑汴洛城市群将是中原九大城市群的领头羊。而郑州作为中原城市群板块的核心龙头,在城市群区域经济发展的过程中独领风骚。因此其房地产的发展前景极为广阔,其房价仍具有更大的上涨空间。42007年8月13日,郑州市政府下发了关于加强土地调控严
20、格土地管理的通知,严把土地“闸门”。通知要求,市内五区(不包括上街区)新增建设用地,将主要用于促进经济社会可持续发展的产业项目以及关乎国计民生的公益性、基础性设施项目,不再用于商品住宅开发项目。5自土地公开拍卖以来,郑州市国土局土地储备中心向市场供给的建设用地数量有限,远远不能满足房地产开发的需求,土地价格急速上涨,进一步推动了房价的上涨。据公开统计,自“831”土地大限以来,郑州市仅向社会供应了不到60宗土地。其中,2004年共挂牌25宗土地,供应土地1776亩;2005年只有20宗,供应土地约1905亩;2006年仅有可怜的14宗,566.75亩为住宅用地。土地市场供应可谓越来越紧张。土地
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