芜湖名流印象项目可行性分析报告.doc

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1、 目 录 第一章 项目实施主体介绍2第二章 项目概况3第三章 项目投资环境分析6第四章 项目可行性研究35第五章 项目投资分析34第六章 主要技术经济指标37第七章 可行性研究结论和建议41第八章 附表42第一章 项目实施主体介绍一开发主体：芜湖万丰置业有限公司二法定代表人：熊晟楼三注册资本：肆仟万元整四经营范围：集贸市场的改造、开发、经营，房地产开发、经营，建筑材料、电工器材、金属材料批发（企业法人营业执照注册号：340200000004208）第二章 项目概况一 项目简介1 项目地理位置“芜湖名流印象”位于芜湖城市核心商业区域，毗邻有着芜湖版“上海外滩”之称的滨江公园，与中国十大步行街之一

2、的中山路步行街，和沃尔玛超市、侨鸿国际购物中心及凤凰美食街相距均不到1公里，其中中山路步行街是芜湖乃至安徽省最聚人气最有商业价值的步行街。项目周边道路分别是贯通芜湖中心城区南北向和东西向的商业主干道，交通便利，公交线路20余条通往市区每个角落，长途汽车班线22条通达至各郊县城镇，医院、学校、银行、宾馆、邮局等配套设施一应俱全。是芜湖市商品交易和开发投资的黄金区域。（本项目区位图）2 项目历史及发展前景项目历史1991年月，当时国家副总理邹家华视察芜湖“朱家桥”外贸码头时提出“芜湖应该办一个市场”的设想，后经芜湖市委研究决定将位于北京西路的“芜湖纺织站”、“芜湖百货站”、“市五金站”、“市化工站

3、”、“省农机公司芜湖分公司”的联合仓库改建为批发市场，于1992年12月开始经营并取名“吉和”，寓意“吉祥如意，和气生财”。 “吉和”市场经过十几年的发展和建设已成为集服装、鞋类、箱包、布匹、针纺织品、农副产品、水产品为一体的皖南地区最大的批发、零售市场，辐射芜湖周边18个县市,拥有2800多户经营户。2003年被评为“全国服装批发市场百强第二十四位”，通过多年的不断发展和打拼，年收入600700万元。综观老的“吉和”市场一方面由于店铺密集、危房程度严重、通道狭窄、电源线老化，存在着重大消防安全隐患。另一方面随着城市现代化发展，原有的落后的建筑形态和政府对周边地块的未来规划不配套，改造“势在必

4、行”，市场动迁改造于2005年12月正式启动。项目前景芜湖名流印象项目的开发将秉承芜湖城市务实、开放的商业精神，立足于芜湖城市实际消费需求和发展需求，引领芜湖城市时尚先风，“创新务实时尚”的开发主题正体现了这个城市最强的时代感。依靠长江的自然景观，吉和老市场的商业底韵，滨江公园的资源，把原吉和市场改建为一个集商贸、商务、旅游、休闲、娱乐、居住六大功能为一体的综合性城市综合体，服饰城、美食城、娱乐城等各种商业业态引领健康时尚消费，打造皖南的时尚之都、购物天堂、休闲乐园，使之成为立足芜湖，辐射皖南八百里皖江时尚财富的原动力，时尚生活的发源地，成为皖南首席城市集合式商业群。二 项目总体规划依据对芜湖

5、滨江地块的人文、历史和现状分析，结合国内外成功的滨海、滨江规划设计的先例，芜湖市确立以“把港口引入城市，把城市引入港口”为主题的规划准则，将分期发展计划中的滨江地块规划空间定义为五个功能区，即文化娱乐区、现代居住区、滨江游览区、商业贸易区和城市公园区，整体交通和绿化布置各具特色。整个滨江地块项目西倚长江，全长9.5公里，沿江向城市腹地纵深100250米，规划总占地面积约1700亩。其中一期工程占地约540亩，规划设计长2.35公里。其中282亩配套工程用地已被世茂集团以4亿元的价格摘牌。主要建设内容包括一座五星级酒店（建筑面积约7.5万平方米），一座文化艺术中心（建筑面积约3.5万平方米），一

6、条特色商业街（建筑面积约6.5万平方米），一片高品质住宅（建筑面积约37万平方米）单栋58层，总投资约2.6亿美元。二期工程位于一期工程南段，长1.5公里，占地面积约330亩，主要设计定位为休闲体育为主体的沙滩公园、沙滩运动项目等。三期工程位于城市中心区南端，长5.5公里，占地面积825亩，主要设计定位为生态景观区，大部分为生态绿地及湿地保护。芜湖名流印象位于整个滨江地块的商业贸易区域范畴之内，建成后的芜湖名流印象项目将涵盖商贸、商业、旅游、餐饮、娱乐、办公为一体的大型滨江城市综合体。 三 项目规划建设指标1 用地面积规划总用地面积约：86984，其中可建设用地面积为81502。2 用地性质和

7、强度商业、酒店：建筑密度：55%，容积率：2.7,首期建设商业面积不小于10万平方米；商业和酒店式公寓：建筑密度：45%，容积率：4，其中纯商业开发面积所占比例不少于45%，其中首期建设商业面积不少于10万平米；3 建筑设计要求退北京西路规划道路红线多层建筑15米，高层建筑50米，退吉和南路、石头路、二沟路规划多层建筑10米，高层建筑15米。其他按对等退让原则退用地边界线的基础上，与用地周边保留建筑的距离必须满足日照、消防等国家规范要求。4 建筑间距按国家有关规范、规定要求执行。5 停车面积按国家有关规范要求并结合目前建设小康社会的标准配套机动车与非机动车停车场，机动车停车位不少于1500辆，

8、其中地面停车位不少于500辆。6 市政要求污水处理方式符合国家要求，并实行雨污分流，区内所有管线均需地下设置。7 配套要求按国家和我市有关规范、规定执行。该地块内需要配套一建筑面积不少于5000平方米的农贸市场。（层数不超过3层，且不得安排在地下）；社区居委会用房配套标准按芜湖市人民政府相关文件执行。第三章 项目投资环境分析一 芜湖市宏观城市发展状况芜湖市整体经济走势良好，GDP以年均15.14%的高速迅猛增长,一、二、三产比重各自发展，逐步结构性优化，符合发展中工业城市的发展，城市化水平进一步提高，2005年，非农业人口316万，其中市区人口达180万，城市居民可支配收入以年均9.4%的速度

9、迅速增加。具体表现如下：地区生产总值亿元一、二、三产比重城市化率+5.6%p.a.每年新增3万个城市家庭，300万平米的净增住宅需求城乡居民人均收入水平元二 芜湖市房地产市场分析芜湖房地产市场在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场刚性需求使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格保持着上扬的态势，虽然上升幅度没有以前那么快，呈“软升”状态。但从长远来看，随着城市化进程的加快，住房需求进一步加大，二手房交易市场的进一步活跃，住房投资市场的培育和加快发展等，这些都可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。1 住宅目前芜湖市住宅增量房体量至年月日将达万方。芜湖住宅市场的现状通过环境、户型、层高、设计、

10、物业管理、配套设施等提升，逐渐表现为环境好、市场旺盛，在户型上三室二厅逐渐走向最畅销的状态，整体设计水平不断提升，物业配套逐步完成，市场对高层的住宅更加热衷。其具体内容为：1从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是弋江区和镜湖区，两区的10多个楼盘发售都十分旺销，形成了扎堆效应。镜湖区作为芜湖市的传统商业老城区，在商贸经济的影响下已成为芜湖最具生气的区域，成为芜湖居民购房的首选。随着芜湖市大力发展镜湖的战略决策的落实，这一带的房价还会上扬。2从楼盘结构和户型来看，目前市场上的结构

11、主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，大户型的开发最为明显，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。面积大都在90-120平方米之间。3从楼盘的层高看，芜湖已经进入高层时代，正在开发的楼盘群中均有高层，卖座很好的江岸明珠、长江长、凤凰花园更是全高层。改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为今年销售的一个新变化。4从楼盘设计上看，整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了芜湖市发展商市场意

12、识的进步，同时也说明了建筑设计单位水平的提高。5从楼盘环境来看，由于消费者追求环境优美的需求层次提高，有追求环境优美的需求，芜湖市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。6从楼盘配套设施来看，不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。7从楼盘的卖点来看，房地产销售突出的是智能化，物业管理人性化概念。镜湖区均价：4275元/平方2 写字楼芜湖写字楼目前在建4个、待建4个、和已建12个共20个，主要集中在城中步行街、吉和南路。火车站、奥体附近。 城南步行街北京路火车站3 商业1商圈过于单一。目前中山路步行街聚集了大

13、量的商家，整个地区商业分布已经饱和，没有可再发展的空间。而随着芜湖城市化进程的加快和人民生活水平的提高，急切需要建立多个商圈，使商业网点更加合理的分布，以顺应市场的发展和满足老百姓的生活需求。2业态过于集中，文化体育娱乐项目严重不足。芜湖商业业态以购物为主，软商业严重不足。3很多商业项目的支撑条件不健全。如停车难问题。4档次较低，购物环境较差。随着市民的消费支出能力越来越强，对商品的档次也提出了更高的要求，希望能和大城市同步，在购物环境体验，商品档次，服务水平等方面都要有进一步的提升，这是一种趋势。没有大型的综合性、多业态的项目。目前存在的一些项目号召力不足，难以形成辐射力，对周边县市的辐射力

14、还没有完全形成。三 芜湖市主流住宅楼盘个案调研案 名：东方海伦堡地 段：地处大砻坊片区，属老城区改造片区。此地段距离市中心近，且有悠久的居住历史，人文积淀浓厚，但因为是老城区，在城市改造上步骤滞后于其它片区，故周边环境较破旧，其现代生活的相关商业、休闲、娱乐等生活配套不全，交通不够便捷；规 模：占地面积约48亩，总建筑面积5.8万平方米，属中小型楼盘，无规模优势；规 划：纯多层设计，共规划有17幢多层。作为一个离市中心较近距离的楼盘，其纯多层的设计满足了很多对多层有特殊偏好的消费群体；景 观：突出水景，在社区景观中设计了北欧风格的7个小岛，强调亲水生活，其景观设计是该楼盘的一个大卖点；户型设计

15、：设计从80平米左右的2房2厅1卫1厨到150左右的4房2厅2卫1厨都有，其前期开盘以110平米以上的中大户型为主，最后一期开的是两栋以80平米左右的小户型为主的，整个项目以3房2厅2卫1厨为主。整体户型有很大部分采用错层设计来营造丰富的居住空间，受到了较多消费者的喜欢；户型布置上无太大突出特色，2房的小户型设计较紧凑实用，3房设计部分厨房、餐厅等功能空间设计不理想，4房设计中客厅存在部分难利用的面积，但阳台设计都很宽，凸出2米，在窗户等也很注重景观窗等设计；建 材：运用了较好的建材，如立面用砂岩板、广东环球通体面转、通体马赛克、广东“凤铝”彩铝门窗、双层真空玻璃、铁艺全手工锻打栏杆；景观木材

16、用从东南亚一带进口的防腐木材波罗格；入户门为“盼盼”防盗门；还赠送航空铝升晾衣架等等。这些建材都营造出了很高档美观的立面效果；配 套：周边配套学校、医疗、菜场等齐全，但缺乏商业、休闲娱乐等配套。社区内配套有一卡通、门禁可识对讲、车辆智能管理等七重的智能化设施；价 格：均价3400元/平米；物 管：康居物业管理公司；销售情况：多次开盘销售情况一般，现场调研位置较好总价相对高的3、4层单元还有较多选择余地，小户型销售情况良好，总体销售率约80；案 名：华亭阳光绿洲地 段：地处镜湖区北京东路上，与“左岸生活社区”相对，该片区是芜湖的教育、文化、金融、行政中心，交通便利，生活成熟；规 模：总建筑面积2

17、0万平方米，属中型规模楼盘；规 划：全高层规划，分二期开发，其中一期共规划7幢18层和28层的高层，所面临的目标消费群体相对较高；景 观：该项目为容积率2.0的纯高层项目，密度大，其景观设计缺乏优势；户型设计：户型设计从70平米到210平米都有，但以大面积户型为主，其中一期面积在120平米以上的占64.1，主力户型120170平米，户均面积135平米。此大面积户型设计使得主力总价会较高。户型设计上整体通透性和私密性都不太好，公摊较大；建 材：具体建材标准尚未公开；配 套：周边生活配套成熟。社区内有占地1万平米的商业配套，引进大型国际化品牌“好又多”超市、麦当劳、肯德基等，方便了社区居民，但同时

18、又使社区较嘈杂。还配套有1000平米的运动会所；价 格：4000-4500元/不等；销售情况：从2003年开始就有推出户外广告，但因为法律问题而一直未动工开盘，前期储备的客户源已基本流失。2006年5月一期一标段开盘，销售状况良好；物 管：无；案 名：江城国际地 段：地处城南南瑞新城小区以东，属城市新区；规 模：总建筑面积60万平方米，属大规模楼盘；规 划：一期共规划有13栋多层，17栋小高层；景 观：元亩塘在江城国际周边，属于其独占景观资源。小区内部规划设计了3座音乐主题公园，因为其占地面积大，故景观规划又很大的选择空间，景观是江城国际的一个重要卖点；户型设计：户型设计从80125平方米，以

19、中小户型为主，跟目标客户群较契合。户型部分设计中间有较大面积浪费，而有部分户型设计紧凑方正，总体缺点是阳台大多为凹阳台设计，影响采光和视野；建 材：外墙采用涂料和面砖结合，电梯为日立电梯，其它都无特殊宣传；配 套：周边配套借助南瑞小区的生活配套还算齐全，但交通不方便，而且周围很多空的杂草地。社区内因为大规模社区有配套小学、中学，带来较好的教育设施，还有景观中的羽毛球场、健身场；另有红外线报警、可视对讲、门禁IC卡通行等等安防设施。总体配套较齐全；价 格：均价多层2600多元/平米，小高层2500多元/平米。目前其价格在3700元/左右，属中偏低价位；销售情况：多层销售情况良好，但小高层的中上楼

20、层相对总价较高的去化困难；物 管：南京百家湖物业管理公司，在南京有一定的知名度；案 名：奥韵康城地 段：地处城南，紧邻奥体中心，属城市新区，但地段相比南瑞新城、江城国际等稍好。规 模：占地面积21万平米，总建筑面积45万平米，属大规模楼盘；规 划：共规划有70栋小高层、高层为主的住宅，分三期建设，一期规划有6栋多层、6栋小高层、1栋高层；景 观：景观宣传绿化率60，由澳大利亚马克.玛克沃设计公司设计，为希腊奥韵风情特色，以集中大面积的景观设计体现其“PARK MALL”的景观设计概念；户型设计：一期户型设计70200平米，以3房为主。整体设计户型方正、采光理想、动静分明、卫生间干湿分离、入户门

21、为子母门、面宽，设计较理想，户型有较强的优势；建 材：建材突出宣传其节能保温墙体和屋顶保温层等保温系统设计，强调环保、节能、省电，门窗为双层中空玻璃，这些建材特征是其楼盘的一个很大的特色卖点。配 套：周边有奥体中心，其它的生活配套要借助南瑞社区的相关配套。社区内有幼儿园、小学、超市、集贸市场，另有可视对讲、远程自动抄表系统、地下车库门禁刷卡系统等等智能安防系统。价 格：均价小高层2800-2850元/平米，多层2900-2950元/平米。目前均价4700-4800元/；销售情况：多层销售火爆，小高层去化一般，估计在70，但其对外宣传销售率达90以上；物 管：南京百家湖物业管理公司，在南京有一定

22、的知名度；案 名：平湖秋月地 段：地处镜湖区的黄山东路西洋湖畔，交通较便捷，但该地段相对有点偏；规 模：占地面积7.7万平米，总建筑面积19万平米，属中型高端楼盘；规 划：共规划有32栋，其中24栋多层，8栋18层的高层。此地段和楼盘品质规划这么大量的多层很受市场欢迎，而其高层都是临西洋湖，有良好的自然景观；景 观：景观绿化率60，主宣传为“市中心临湖高尚景观生态社区”，由香港贝尔高林环境设计公司营建，强调原有西洋湖自然景观和社区景观结合，布局按照“依地势的自然走势而建设”，从而形成错落，并且保留了原土地上的几十棵高大的成年乔木。但其最终的景观方案尚未确定。而从总平效果图上和沙盘模型上来看，其

23、景观是社区很大的一个优势；户型设计：户型设计从95160平米，以3房为主，占65，整体面积偏大，户均面积达138平米，其中140多的3房占26，160多的4房占22。整体设计特色有大部分入户子母门，部分南阳台较宽，部分做得有弧线感，缺点是不够方正，窗户都为平窗设计，户内动线不是很清晰；建 材：承袭了伟星一贯较高标准的建材配套，营造出高品质美观的建筑立面效果；物 管：伟星联华物业管理公司，在芜湖享有很高的知名度和美誉度，也是其很大的一个优势卖点。价 格：均价3680元/平米；销售情况：相对小户型的销售情况良好，但大户型高总价的去化稍慢；配 套：周边有学校、医院、银行、菜场等生活配套。社区内有配备

24、一个临马路的4000平米的城市绿化花园，另有红外线监控、电子巡查、可视对讲等智能化安防设施。案 名：左岸生活地 段：地处镜湖区的营盘山路以南，北京东路以东，该片区是芜湖的教育、文化、金融、行政中心，交通便利，生活成熟；规 模：占地面积30万平米，总建筑面积70多万平米，是一个超大规模的高档社区，其主题宣传语也是“市中心70万平米超大型国际化生活社区”；规 划：规划以小高层和高层为主，分为6大组团建设开发。其中A区共规划有14栋小高层和高层，其中6栋11F、2栋15F、6栋18F。总平规划上旁边以兵营式排列，沿中心景观水景为点状楼，东边临大社区的D区的为半围合式，总平布置较丰富，并且由此营造出良

25、好的中心景观区和楼栋间大面积的组团花园，并与中心花园相连呼应，达到良好的景观效果和宽敞的楼间距；景 观：社区景观绿化率达60，由香港贝尔高林环境设计公司营建，在整个社区内部营造出多达15万平米的大面积景观，注重自然风景的布景手法，运用了较大面积的水景，由大面积的中心绿化广场和组团形式的主题休闲公园相结合，其中面积达25000平米左右的中心绿化广场就有3个。其景观效果图和沙盘上的景观给客户以强的视觉冲击，是该项目很重要的一个卖点；户型设计：一期A区户型设计从100192平米，以3房为主，其中120160平米的户型占了69.7。其大部分户型格局方正，面宽较宽，进深较短，基本都有2个房间和1个客厅这

26、3个主要功能空间分布南面，户内动线清晰，全明设计，南北通透，很受客户的喜欢；只有其143平米和192平米的户型进深较深太理想；而其窗户设计都承袭了伟星一贯的平窗设计；建 材：社区运用品位经典、质量精良的建筑材料，以达到实用性和审美性相结合，比如其外墙采用高档面砖，局部干挂花岗岩；入户门为高级防火防盗实心门；窗户为高级彩色铝合金窗，部分玻璃为双层中空玻璃；首层大堂及电梯厅地面铺砌高级石材或地砖拼花图案，墙身及天花以高级石材或高级面砖、高级装饰材料及高级灯饰配置并设部分节能感应开关；电梯为广州日立电梯；各层电梯厅地面铺砌高级石材或地砖拼花图案，墙身以高级装饰材料及名牌灯饰配置并设节能感应开关；等等

27、。该项目很注重对其高级建材标准的宣传，在其售楼部及参展展会都有建材实物展示，获得客户的好评；物 管：周边生活配套较齐全，交通便捷，教育、医院、商贸、休闲公园、银行等都分布周围，而且其对面的华亭阳光绿洲即将建1万多平米的商业配套，还招商引进大型国际化品牌“好又多”超市、麦当劳、肯德基等，为该项目提供了很好的商业配套。社区内因为是超大规模的社区，故其自身配套齐全，有社区商业配套，还有社区会所、幼儿园，小区绿化中还有运动场、游泳池、篮球场、网球场等等。这些齐全的生活配套也吸引了很大部分的高端购房者；价 格：一期几次开盘均价从3485元/平米到3600多元/平米。销售情况：伟星联华物业管理公司，在芜湖

28、享有很高的知名度和美誉度，也是其很大的一个优势卖点；配 套：从房管所备案情况来看，从其第一次开盘至今共备案约450套，占其一期总量的约60。从其最近一次的开盘情况来看，其100平米多的小面积或有较好景观的户型就很走俏，其它大面积高总价或景观一般的户型去化就慢；案 名：金海龙韵地 段：地处银湖中路路旁，是芜湖居住小区集中区域，周边居住人气旺盛；规 模：总建筑面积2万多平米，地块很小，只有2栋楼，共120户成品精装修房；规 划：规划有2栋12层的小高层建筑。为芜湖首个精装修楼盘；景 观：因地块很小，建筑密度大，故其所剩下可做绿化的空间非常有限，目前尚未具体推出其景观方案，但从其沙盘上来看绿化很少，

29、这应该也是这个项目的一个劣势，故其对此宣传也很少，而是着重宣传精装修；户型设计：户型设计有114平米、151平米、173平米和178平米共四种，以114平米、151平米、173平米为主。户型整体都是入户字母门，且入户都有玄关设计，功能配置齐全，主卧都配有步入式更衣室，但普遍因为三进深问题户型中部会有些功能空间是暗的，而且户型面积大，但浪费面积也多，有些面积可实用性不墙，且动线不清晰。户型本身优势不明显。但因为其为精装修楼盘，故其面积设计都偏大，对准芜湖的高端消费群体，且通过精装修后其户型设计本身的一些缺点会被有所掩饰；建 材：因为是精装修楼盘，所以其建材装修方面是它社区的一个强优势。运用节能保

30、温透气面砖，中空双层隔音玻璃，智能中央空调温控系统，户内入户玄关处用高级花岗石铺地，里面为实木地板或抛光地砖，景观凸窗用人造石头台面铺设，卫生间、厨房和北阳台地面用高级防滑地砖，卫生间内配备淋浴房、玻璃移门等洁具，厨房也有洗菜池等厨具，总之装修配套齐全，且有几种装修方案供客户选择。在上次的房展会上有展示其部分的精装修用的材料，目前正在做样板房，以供春节后客户参观，增强实物说服力；物 管：深圳市振业物业管理公司；价 格：还未正式开盘，目前有对外公开接待客户，公布起价为5280元/平米；销售情况：尚未开盘，从售楼部踩盘情况来看前去客户不多；配 套：此区域为居住小区集中区，且居住居民普遍素质较高，其

31、周边生活配套齐全，学校、超市、百年居家居商城、医院等都有，而且区汀棠公园、赭山公园、五一广场、两站广场等都还比较方便。社区内本身配套很少，据销售人员讲会有会所设计，但具体情况尚未确定，倒是有配套红外线监控系统、红外幕帘防越系统、电子巡更系统、可视对讲系统等智能化安防系统；另有卫星数字电视、百兆光纤宽带入户、智能一卡通系统、社区电子信息墙和社区音乐广播系统等智能化设施，这些也是该项目宣传的一个重点；案 名：融汇锦江地 段：地处大砻坊片区，一期位于砻坊路和康复路交叉处，南临青弋江。属老城区改造片区，此地段距离市中心近，且有悠久的居住历史，人文积淀浓厚，但因为是老城区，在城市改造上步骤滞后于其它片区

32、，故周边环境较破旧，其现代生活的相关商业、休闲、娱乐等生活配套不全，交通不够便捷；规 模：占地面积约255亩，总建筑面积35万平方米，属较大型的社区，特别是在这芜湖的老城区改造中。一期占地面积114亩，总建筑面积14万平方米；规 划：分两期开发，一期共规划有24栋建筑，其中13栋多层、9栋小高层、2栋高层。二期预计规划以小高层、高层为主，配合部分的多层洋房设计。一期4、5地块以砻坊路做自然分区，其中4地块主要为稍显前后错落的兵营式排列结合中心的4栋点状小高层，营造出两个中心花园和一些楼栋间的组团花园；5地块主要是4栋流线型面青弋江的视线宽广的小高层和高层，并有约近万平米的集中社区商业配套。在老

33、城区设计有这相对较大量的多层住宅会是我们的目标客户群体所期望的。而地块被城市道路分为两半也让客户产生对以后物业管理的统一管理和非封闭小区的忧虑；景 观：一期为低密度、高绿化的社区，绿地率达36.8，4地块通过错落的建筑排列营造出两个中心花园和一些组团绿化，配合中心的水景，而5地块有沿江的带状绿化带。这些较大面积的绿化将为居住者带来良好的居住环境。与其它楼盘单纯比较的话，水景没有东方海伦堡丰富，绿化面积也没有平湖秋月、左岸生活等多，而奥韵康城、江城国际等项目在绿化上也都有其自身的特色，但会比华亭阳光绿洲、金海龙韵等项目有吸引力；户型设计：一期户型设计从70140平米都有，其中以90110的三房设

34、计为主，整体户型设计布局紧凑，功能空间较齐全，且各空间面积恰当合理，注重实用性和功能性，而且强调景观窗户、阳台的设计，使室内空间与室外景观空间的交流加强，户型具有很好的景观性；但总体户型存在的缺点有进深都在三进深以上，户室南北通透性不好，大部分餐厅等功能区独立性不强，南向功能空间一般只有两个，卫生间较小等等，所以户型也并没有具备很独特性的强竞争力；建 材：建材种类较多；物 管：芜湖融汇物业管理有限公司；价 格：一期均价3200元/平米，这个价格与紧邻的东方海伦堡小区比较稍低，但因为东方海伦堡初次推盘时是芜湖房市的高潮期，入市时机很好，后几次推盘又有良好的工地形象做铺垫，而融汇锦江所采用的是低开

35、高走的价格策略。一期的均价已经超过芜湖房地产市场均价100多元/平米，所面对的客户群体也是中端或稍偏上的；销售情况：通过户外广告牌、房展会、电视、报纸广告、各类活动作了形象公开。从2005年11月30日户外广告牌公开以来至今，参加登记客户较多，但这些客户普遍都是需求70100平米的小户型；配 套：周边配套学校、医疗、菜场等齐全，但缺乏商业、休闲娱乐等配套。一期社区内自身配备1万多平米的集中商业配套，即弥补了周边商业配套不足的缺陷，也可以为社区营造出一些特色的商业。在绿化上小区有三个各5000平米左右的集中绿地，从中还会配备些运动场地、游泳池等，另还有会所设计，而居委会也在社区内。其它更细的配套

36、尚未确定。从这些现有的规划、配套等来看，锦江社区是一个均好性较强的社区，但独特卖点不多不强，集中商业配套是社区较亮点的，但有利的同时也有为社区带来嘈杂和不便物业管理等问题是客户所忧虑的；四 芜湖市主流商业地产个案调研1 已建项目1）凤凰美食街一期项目芜湖凤凰美食街一期由原新芜区政府投资8000余万元，全长666米，于2001年9月建成开街，建筑面积38000平方米，经营商家70余户，日均接待上万人次。2002年被评为“安徽省旅游美食示范街”，2004年已通过国际ISO9001：2000质量体系认证。销售情况售价租金销售率出租率面积区间40008700元开街时价格25元/月60元/月 100%9

37、8%150平方5000平方招商情况美食街在开街时云集了各地的特色餐饮，主要有凤凰美食城、耿福兴、紫葡萄恺悦等大型餐饮，带动了其他小型餐饮的消费量，人气旺，经营状况火爆。菜系以徽菜、湘菜、粤菜、杭帮菜、川菜为主，经营户多是本地商家，不仅带动了芜湖餐饮的消费导向，而且外地人到芜湖也把凤凰美食街作为一个旅游景点，消费场所。由于美食街的餐饮结构相对单一多以中餐为主，而侨鸿国际商城、沃尔玛的美食广场（以时尚餐饮为主）相继开业，吸引了一部分原来到美食街消费的人群，经营状况较以前比较相对降低，据调查，凤凰美食街缺乏能够带动人气的大型餐饮，美食广场。但根据目前的建筑结构已经无法满足大型餐饮的面积需求。（二期的

38、改造将逐渐满足一期餐饮结构上的不足）。业态分布休闲娱乐、餐饮、美容美发、特色餐饮、商业服务物业管理全免2）和平大厦和平大厦（和平国际大酒店）位于芜湖市中山路步行街与镜湖路之间。总用地8900，建筑面积为43000。其中商业部分占13605平方，写字楼部分占29395平方。地下1层，地上12层。位于芜湖市黄金地段，环境优雅。建成后和平大厦拥有80多间宽8.4米，高5.1米的大开间商铺，以高档专卖为主，并将引入大量国际及国内知名品牌，大大奠定了步行街在芜湖市的商贸中心地位，进一步提升芜湖的消费档次。销售情况租金售价出租率销售率面积区间商铺租金： 1F：1803002F：80 1203F：60 70

39、（建筑面积）1F：330002F：148003F：8800写字楼销售价格（精装修）：6300-7300（均价6500元）商业部分60%商业销售率90%写字楼销售率24%商铺面积：41324写字楼面积：48300共66套招商情况自2006年12月份开业以来，虽然与步行街相邻，但人气略显不足。一层底商原双桐巷商铺多以运动休闲服饰、鞋类居多，人流量较大，经营状况良好。二三楼由于人气不足，经营状况不佳，目前已有部分不知名品牌商家已经撤场。导致这种情况发生的原因，可能是经营品牌档次不高造成，和平仅有的一家茶餐厅嘉佳旺经营情况不错（入口靠近双桐巷）。总的来说，和平整体经营情况不佳。业态布局：酒店、服装（男

40、装、女装、）、餐饮、品牌运动休闲、饰品、珠宝。1F：服装、珠宝、专卖店主要品牌店：李宁、通灵、茵宝、红蜻蜓、361、金利来、富贵鸟、森马、美特斯邦威、斯龙牛仔等、恺撒米奴、诺基亚手机专卖、与狼共舞、铁狮东尼。2F：服装、餐饮主要品牌店：九牧王、杉杉、金利来，富贵鸟、康培尔、ITAT、波斯登、嘉佳旺等。3F服装、数玛专卖主要品牌店：宏图三包等物业管理写字楼物业管理费用1.5元/月，商铺物业费3元/月含公共照明费，地下停车位300元/月/个。3）融汇中江广场融汇中江广场综合性的商业地产项目，位居芜湖核心商业圈内最后一块商业用地，总建筑面积90980（其中商业39180办公36000停车15800）

41、，分三期开发。总投资近3亿元人民币，由7幢商铺楼群，1幢船形29层高档写字楼组成。融汇中江广场紧邻芜湖中山路步行街，西临长江、南滨青弋江，俯视镜湖公园与长江自然生态景观，东、北两面承接城市繁华地带，坐踞CBD核心旺地，拥有中山路步行街、新百大厦的良好商业氛围及便利的城市交通，身兼多重不可复制的先天优势，最炙手可热的商业位置和最得天独厚的自然风光同具一身，蕴蓄了一种独特而深厚的商业潜力。销售情况一期租金售价出租率销售率面积区间1F：602F：423F：33（使用面积）1F：29000320002F：20000左右3F：20000左右（套内面积）65%100%23912二期租金售价出租率销售率面积

42、区间1F：54-632F：48-513F：30-39（使用面积）1F：29000320002F：20000左右3F：20000左右（套内面积）/57%171318三期租金售价出租率销售率面积区间/据调查得知，一期的销售率达到100%，出租率达到65%，铺位面积区间在23912。二期的销售率达到57%，出租率尚无明确数字，铺位面积区间在171318。招商情况自2005年元旦开业以来，经营情况一直不佳，除几家品牌店外（如：麦当劳、七匹狼、九牧王、才子、柒牌等），其余商家由于生意差经常转租、转让，频率很高。位于四楼的中江阁酒店已经停业。另，据调查得知，由于铺面租金偏高，人气不足，经营情况不佳等因素，

43、已经出现转让难、转租难等问题。一期在开业之初，铺面基本上全部出租完毕，但在后来的经营当中由于经营业态品种与步行街没有出现差异化，经营状况一直不理想。目前一期有很多的经营户在转租、转让，租金也在原来的基础上下调了40%。据到二期的招商部了解，预计今年5月1日开街，目前出租率已经达到了40%？靠近一期青山街段。据现场观察，目前为止，只有德克士快餐厅一家在装修，其余铺面均未装修，从而，反映出二期的招商没有招商人员所讲的那么理想。业态布局一期：服装（男装、女装、童装）、餐饮、休闲娱乐。1F男装：七匹狼、九牧王、才子、柒牌等，餐饮：麦当劳。2F女装：劲爆时尚服饰、朗婷儿、天恩专卖、秋水伊人、贝蒂、梵迪娅

44、、BqJoJ、千秋琪、小叶十字绣、九秀、外贸专卖、BLW、ANDOREN、歌笛等。3F童装：成长新天地、西瓜太郎、晴天小猪、韩国青青草、灵智卡通学生一族、童话故事、香猫、宜贝、琪比小美屋、加菲猫贵族天使、伯特利百货、跳跳小熊、小毛虫、本卡拉、力果童装、丑丑护理专家、如意宝贝、柔婷国际美容。4、5F休闲娱乐：东方帝豪音乐酒吧主力店：东方帝豪音乐酒吧、麦当劳、七匹狼、九牧王、才子、柒牌、二期：招商业态主要有：品牌服饰、饰品专卖、大型连锁店、美容美发、鞋帽箱包、手绘服饰、鲜花果饮、电脑美甲、主题玩具、军品服饰、情调小屋、漫画茶吧等。一层主要以品牌服饰为主、二层以女性服饰、饰品为主、三层以美食、休闲娱乐为主、四、五层意向为家电卖场、或娱乐休闲场所。商场内部做露天休息吧。目前已经进场装修的有：德克士快餐厅硬件配套设施：写字楼29层写字楼高度100米东区停车位121个西区停车位226个东区自动扶梯数14部 电梯：2部观光电梯西区自动扶梯数16部 电梯：电梯3部 货梯1部写字楼电梯数6部 货梯1部写字楼配套设施监控系统、广播系统、消防系统商场部分空调设置中央空调收费标准：水费： 2.3元/度，电费： 1元/度 物业费：15元/月含公共照明费、中央空调费停车费：见下表类型时间费用临时车辆010分钟免1060分钟内3元60分钟3小时5元36小时内10元612小时内