经济型商务酒店项目可行性研究报告【精品2套】 15862.doc
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1、五星级旅游酒店项目可行性研究报告目 录1 项目申报单位及概况11.1项目概况11.2建设单位简介11.3编制依据21.4主要经济技术指标21.5主要结论与建议32 战略规划、产业政策及行业准入42.1项目与相关规划42.2项目产业政策52.3项目的行业准入73 项目选址与土地利用83.1项目选址83.2建设条件83.3土地利用103.4拆迁及安置104节能方案分析114.1节能114.2节水115 建设规模与工程方案135.1建设规模135.2建设工程方案145.3公用配套工程166 环境保护与消防256.1环境保护256.2消防287公共服务的定价317.1桐庐县城宾馆客房价格概况317.2
2、励骏酒店客房价格市场定位323.3营销战略338 人力资源配置与项目实施进度358.1酒店组织机构和管理体制358.2劳动定员和人员培训358.3项目实施进度378.4项目建设管理379 经济和社会影响分析399.1项目地经济发展概况399.2项目行业影响分析399.3项目社会效果和社会适应性分析409.4项目区域经济和社会影响分析4010 投资估算和资金筹措4210.1投资估算4210.2资金筹措4311 财务评价4511.1基础数据4511.2财务指标4711.3不确定性分析4711.4财务评价结论4712 结论与建议49附表50附项目位置图、设计总平面图及相关资料1 项目申报单位及概况1
3、.1项目概况企业名称:桐庐励骏酒店有限公司(筹建)注册资本:2980万美元(占总投资额54.9%)企业类型:外商独资有限公司经营范围:酒店投资、开发、经营及管理法定住所:浙江省桐庐县迎春南路31号海陆世贸中心1区5号邮政编码:311500 项目法人:周洁莲 国籍:中国香港项目选址:桐庐县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块项目建设内容:集住宿、商购和娱乐为一体的五星级旅游酒店项目建设单位:励骏会置业有限公司建设单位法定住所:香港黄竹坑叶兴街11号南汇广场B座2317室建设单位法定代表人:林凤娥 国籍:中国香港1.2建设单位简介香港励骏会置业有限公司是一家从事旅游、娱乐、酒店等业务的国际投资公司,
4、拥有众多声名卓著的项目,如澳门置地广场酒店、渔人码头、北京王府井励骏酒店、东莞长安励骏酒店等。目前公司在国内分公司分布各地:励骏创建有限公司北京公司、上海励骏投资投资有限公司、杭州励骏置业房地产有限公司等。公司董事长林凤娥女士,作为澳门置地广场董事局副主席,澳门粤剧曲艺总会会长,长期以来对国内的教育、旅游、酒店投资情有独钟,并在二六年获得“中华十大教育英才奖”。1.3编制依据1)桐庐县发改局项目受理通知书;2)桐庐县建设局桐建设(2008)规字002#:规划设计条件书;3)桐庐县国土局提供的用地红线图;4)桐庐县招投标服务中心提供的土地成交确认书;5)桐庐县环保局提供的项目环境影响报告单;6)
5、桐庐县外经局关于同意外商独资经营桐庐励骏酒店有限公司章程的批复;7)杭州市工商行政管理局企业名称预先核准登记通知书;8)桐庐县国民经济和社会发展第十一五规划;9)桐庐县城城市总体规划(2006-2020);10)桐庐县“十一五”旅游业发展规划(送审稿);11)浙江省地方标准 DB33/T 326-2001绿色饭店;12)励骏会置业有限公司提供的其他相关材料;13)现行有关建设法规、规范。1.4主要经济技术指标总用地面积13816m2(约20.72亩)总建筑面积56145m2(不含地下部分)其中:客房面积16569m2 餐饮面积 4594m2地下部分面积: 23387m2建筑占地面积 6170m
6、2建筑总高度152米(38层)绿化率32%容积率4.06建筑密度 44.60%酒店客房 331间机动车停车位288辆投资总额 61017万元(计8716万美元)投资利润率: 18.71%全部投资财务内部收益率(所得税后): 8.58%全部投资资金财务净现值(i=6%,所得税后):7960.56万元全部投资回收期(所得税后):8.38年长期借款偿还期(不包括建设期)6.0年1.5主要结论与建议(1)本项目建设是桐庐实施旅游国际化战略,建设潇洒桐庐的重要内容;同时可提升桐庐县城迎春南路地段的商业氛围、城市品位和美化环境。 (2)该项目的建筑方案在建筑造型及立面设计上充分考虑到周边建筑、道路和城市景
7、观的协调和谐,立面设计简洁明快,色彩淡雅,造型挺拔,创造了一个优美、高雅的五星级酒店形象,成为该地段又一标志性建筑。(3)建议注意以下2个问题:在酒店经营管理上要利用自己的特色和品牌,增加酒店营业收入,使自己在市场竞争中取胜;适当再增加项目配套用地,并增加绿化率。综上所述,桐庐励骏酒店具有良好社会效益和经济效益,项目建设是必要的,也是适时的。2 战略规划、产业政策及行业准入2.1项目与相关规划桐庐县位于浙江省的西北部,地处钱塘江、富春江、新安江和西湖 、千岛湖“三江两湖”黄金旅游的中心地段,气候温和,地势西高东低,水源丰富,植被茂盛,土地肥沃。悠久的历史沉淀和亚热带的温润气候又造就了它丰富的自
8、然资源和多姿多彩的人文景观,是一个典型的江南城镇,有着极为浓郁的地方特色,自古有“钱塘江尽到桐庐,水碧山青画不如”的美誉。其区位的旅游优势,名列全国县级前茅。目前拥有“国际花园城市、中国优秀旅游名县、中国最佳休闲旅游县”等荣誉称号。富春江新安江千岛湖风景名胜区是国务院确定的第一批国家级风景名胜区,根据已经编制完成的富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划和正在编制的富春江新安江千岛湖风景名胜区桐庐段分区规划确定的风景区及其外围保护地带范围,桐庐县城作为风景区主要的休闲旅游设施地位于其中。本项目作为桐庐县国民经济和社会发展“十一五”规划中构建以新城区迎春南路建设现代商业街、滨江路观光休闲街的重要组成
9、部分,也是桐庐县“十一五”旅游业专项规划和桐庐县旅游国际化五年行动方案所提出的:充分利用富春江的优势,结合县城滨江区块的改造,建设集房产、酒店、休闲娱乐、购物、运动为一体的滨水旅游综合体的具体要求。因此,本项目符合富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划、杭州市旅游总体规划、桐庐县国民经济和社会发展“十一五”规划、桐庐县城城市总体规划、桐庐县域城镇体系规划和桐庐县“十一五”旅游业发展规划的各项具体要求。2.2项目产业政策旅游是人类社会发展到一定阶段的必然需求,是人类文明进步的体现,大力发展旅游是我国经济社会发展的客观需求和必然趋势。世界旅游组织发表的一份题为“2020年旅游展望”的报告预测,中国旅
10、游业将在下一世纪高速发展,并有望在2020年成为世界最大的游客接纳国。旅游业作为现代服务业的重要组成部分,是近年世界发展非常快的一个行业和领域,也是我国政府大力鼓励和支持发展的领域。桐庐目前已拥有山、水、林、洞各具特色旅游景点19个,其中国家4A级景区2个,国家级森林公园1个;旅游星级饭店11家,其中:三星级1家,二星级8家,一星级2家;国际旅行社1家,国内旅行社17家。“十五”期间,桐庐县接待国内旅游人数年增长率超过10%,高于全国3.4%的年增长率,基本与浙江省平均11.68%的年增长率持平。根据桐庐县近几年客源市场现状分析,参考杭州市旅游总体规划(2004-2025年),预计桐庐“十一五
11、”期间旅游接待人数将保持在年增长率7.5%左右。表2-2 2006-2010年桐庐县旅游业发展主要经济指标预测项目年份20062007200820092010入境旅游人数入境旅游人数(万人次)2.52.83.54.14.8年增长速度(%)6.611.2251717旅游总人次旅游总人次(万人次)350372398424450年增长速度(%)6.66.57.06.56.5旅游总收入旅游总收入(亿元)15.7517.620.022.525年增长速度(%)12.51213.012.812.0据县行业协会近期调查,目前酒店、饭店客房利用率达到57%,周末至周日黄金时间段,酒店床位利用率甚至高达80%以上
12、。桐庐饭店、招待所、旅馆规模小,基础差,设备陈旧,功能简单,管理水平低,服务质量差,无论在硬件方面还是软件方面都不能适应桐庐县经济发展的需要。从整体上看,目前桐庐县接待能力十分有限,特别是规模型的酒店不多。目前桐庐拥有50张床位以上的酒店、宾馆、度假村和招待所的床位超过16000张,而拥有100张床位以上的宾馆、酒店只有5家:浙江红楼国际宾馆(床位数268床)、金鑫宾馆(床位数231床)、桐庐巴比松度假庄园(床位数180床)、上海福龙度假村(床位数114床)、桐庐宾馆(床位数104床)。床位数量少,档次低已经不能满足桐庐本地居民的会客、宴会、商务洽谈及会议团体对酒店业消费的需求。特别是随着上海
13、、杭州居民周末到桐庐酒店度假已成消费时尚,有许多外地客人来桐庐时因找不到适合的酒店而不得不食宿在档次较低的饭店,一些高档会议和活动只得取消或转移到周边县市。所以,桐庐规模酒店业还有较大的发展空间。根据桐庐县现代服务业规划和 “十一五”旅游专项规划的要求,到2011年前,桐庐计划建设规模以上酒店5家,形成适应旅游国际化形势发展需要的接待设施格局。同时积极引进一批国际知名品牌饭店管理公司参与酒店经营,提升配套接待的总体水平和品位。因此桐庐励骏酒店项目建设方的管理水平以及所需建设的酒店规模都符合项目地完善旅游产业布局,提升桐庐旅游的国际国内竞争力的产业要求。项目符合杭州市人民政府办公厅(杭政办函20
14、0868号)实施杭州市2008年产业发展导向目录的鼓励类项目要求:鼓励发展类第5项服务业第2条旅游第8点休闲度假设施建设。2.3项目的行业准入桐庐励骏酒店作为外商投资的休闲旅游度假基础设施项目,符合中华人民共和国发展和改革委员会、中华人民共和国商务部第57号令所施行的外商投资产业指导目录(2007年修订)的允许类项目要求。3 项目选址与土地利用3.1项目选址3.1.1地理位置桐庐县位于浙江省西北部,地处钱塘江中游,介于北纬29o3530o05和东经119o10119o58之间;东接诸暨,南连浦江、建德,西邻淳安,东北界富阳,西北依临安。全境东西长约77公里,南北宽约55公里。总面积1825平方
15、公里。全县地势,西北和东南向富春江沿岸降低,以丘陵山区为主,平原稀少,龙门山主峰牛背脊之观音尖,海拔1246.5米,为境内最高峰。本项目工程拟选地址桐庐县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块(原桐庐富春江度假村地块),即迎春南路以西,时代广场(家得利百货超市)以南,滨江“城中村”改造区块以东、以北(详见附图)。该地块处于迎春南路西侧,为桐庐县县城新区最繁华地段,区位、交通优势明显,配套基础设施较为齐全,具有良好的发展前景。3.1.2地块现状该地块内为桐庐县政府储备用地(原桐庐富春江度假村已经搬迁),无需拆迁。本项目建设后,地块功能为商业服务业,用地目前已经被项目建设方通过公开挂牌成交,并按成交确
16、认书向政府交纳了土地出让金和城市建设配套费。3.2建设条件3.2.1自然条件(1)气象属亚热带季风气候,四季分明,光照充足,温暖湿润,雨量充足,适宜于农作物栽培与生长。年平均气温17摄氏度,极端最高气温40.2摄氏度,极端最低气温-5.3摄氏度,年平均降水量1500毫米。平均日照度数为1936小时,平均降雨日数为132天左右,无霜日年约248天,主导风向东北风,夏季主导风向东南风。(2)地形地貌为丘陵地区,三面环山,不存在发生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地质灾害。根据总体规划及最高洪水位,该地现定标高不受洪水等自然灾害威胁。(3)地震根据全国地震带划分,本区属东南沿海地震带东北段,系少震、弱震区
17、,远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之一。核定本区地震烈度为6度区域。按国标GB20011-2001规范要求,按6度构造抗震设防。(4)工程地质该工程尚未进行地质勘探,详细情况不明,在施工图设计前应及时进行详细勘察。3.2.2自然社会环境桐庐始建于三国吴黄武四年(公元225年),至今已有1780年历史。桐庐县位于浙江省西北部,钱塘江上游,西接黄山、千岛湖,东连钱塘江、西湖,距杭州市区80公里,是经国务院批准的旅游开放区和沿海经济开放县。全县辖7个镇、4个乡、2个街道,总人口39.36万,县域总面积1825平方公里,呈“八山半水分半田”的地貌结构,境内山、水、林、洞各具特色,俗称“山水江南,
18、诗画桐庐”。3.2.3基础设施(1)道路交通地块东侧为迎春南路,根据规划条件,本项目需安排地下机动车停车位、室外机动车停车位及自行车车位。(2)给水水源采用城市自来水,引入管从桐庐自来水厂市政配套给水管网接入。(3)排水污水(经化粪池处理)与废水合并排入桐庐县市政污水管,向东排入到污水处理厂。雨水经雨水管收集后排入市政雨水管网。(4)供电供电由本地供电局10KV电源供电,需增容2500KVA,设一个变电所(由供电部门决定)。变电所均为两路电源供电,为保证消防负荷的安全供电,设置一套快速自起动发电机组作为第三电源和消防负荷的备用电源。(5)通讯通讯总线由桐庐县电信局负责接至地块的总分线房。3.3
19、土地利用本项目用地红线内面积13816m2(约20.72亩)。土地出让用途为商服业(宾馆)用地,出让年限为40年;规划指标:容积率小于6.58,建筑密度小于58%,绿化率大于12%。项目用地符合桐庐县城城市总体规划(2006-2020),土地利用率高。3.4拆迁及安置本项目为地方政府储备用地,不涉及拆迁,不涉及文物保护项目,无拆迁安置人员。4节能方案分析4.1节能本工程应认真执行国家产业政策和节能设计规范,做到合理利用能源和节约能源。主要节能措施如下:(1)根据JGJ2695民用建筑节能设计要求,在项目建筑外形及外围结构设计时考虑节能效果,选用保温性能好的建筑材料及门窗。外窗气密性等级不低于现
20、行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB7107规定的级。(2)总体布局上除符合规划要求外,变配电尽量靠近负荷中心,以减少能量损耗,同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。(3)采用新型节能墙体材料及门窗型材,提高建筑的保温功能,建筑设计充分利用自然采光和通风,以降低单位建筑面积能耗。(4)选用国家推荐的节能型产品和设备,选用节能的照明器材,以达到最大的节能效果,同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间,起到最大节能效果。(5)管材采用国家和地方有关部门推荐的节能、新型管材。(6)空调水系统采用二级泵系统,减少水泵扬程和电能,水系统采用变流量运行,水泵采用台数调节和变速调节,节约电能。(
21、7)空调系统设置自动控制装置。对于低速送风全空气系统,在空调箱上设自控装置控制送风状态,做法是在回水管道上设置电动温控阀。4.2节水1、选用节水型卫生器具及配水件。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便冲洗阀。2、建筑物给水进户管设水表计量,以节约用水,对水资源尽量循环使用,尽量少排放。3、水池和水箱溢流水位均设报警装置,防止进水阀门故障时,水池和水箱长时间溢流排水。4、给水泵、消防泵、喷淋泵均采用先进节能设备,耗电量比一般产品相对节能。地下室给水箱、屋顶水箱均采用先进水位监控装置,高水位时均向消防控制室报警,避免水量不必要的浪费。5、绿化、道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理后的污水,以节约用
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