湖北黄石项目调研及定位报告（62页）.doc

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1、湖北黄石项目调研及定位报告名称：湖北黄石项目调研及定位报告致：湖北三江房地产开发有限公司 联系人：欧阳少华自：前言报告逻辑思路三江共和城项目是湖北三江房地产开发公司第一个大型综合体项目，也是黄石市政府商业网点重点规划项目，因此，该项目的运作成效将对三江公司的发展战略产生至关重要的影响。该项目位总体占地600亩，其中本项目重点研究、定位的北地块占地60亩，体量较大，是开发商近期开发的最大型项目，因此，开发商对于项目的规划极为重视。本着求真务实的态度，湖北三江房地产开发公司与广州道本商业地产策略中心形成重要合作伙伴关系，群策群力，对项目地块进行全面、深入的市场调研及数据分析、整合，并通过与湖北三江

2、公司相关负责人进行广泛、深入的交流，获得一手的相关资料。经充分的市场调研及详细的数据分析、总结并深入讨论，我司专业策划组人员结合其专业经验，已对该项目的发展策略、项目定位及项目规划形成本策划报告。该报告制定原则为：1、以现实市场为主要依据，对黄石本地市场进行摸底式调研，了解项目地本身及其与黄石本地、黄石周边区域的联系，根据调研所得的一手资料综合分析该地块的价值及其发展前景与方向；2、根据政府近几年的城市发展规划，了解该市商业网点规划，使项目的发展规划符合城市的发展规划，以求制定科学、合理的策划方案；3、从专业的角度出发，带着问题与开发商进行广泛交流，并结合现实数据严谨、科学的分析，最终制定项目

3、策划报告。本报告总体思路是由大到小、从整体到具体的一个逻辑推导思路。首先从全局性就黄石的商业格局、市场环境、消费者购物习惯等综合因素进行分析。力求了解黄石商业的发展水平、目前的现状、未来的发展趋势、消费者的消费习惯和购买力情况及市场竞争水平如何等情况。其次，在全面了解黄石商业情况的基础上，我司将接着对项目地块的基本情况进行分析。了解项目自身所具有的优势和劣势。结合市场环境分析项目存在的机会和威胁，判研项目可能发展的方向。再者，通过项目发展方向的判断，确定项目发展方向后，本方案将就具体形象态、建筑规划、业态配比等情况进行分析说明，全面刻画项目、力求表达出项目未来的竞争能力和商业价值所在。一、黄石

4、市整体商业环境分析黄石商业的发展水平黄石商业的竞争水平黄石市场购买力水平本项目存在的机会和威胁黄石市商业的整体状况简述 推导黄石市商业格局特征分析黄石代表性商业发展状况分析黄石未来商业发展情况分析黄石消费者消费行为特征分析二、项目地块的特征情况分析项目地块情况分析项目交通条件及区位条件分析项目周边人口结构分析 项目总体定位 项目的功能定位 建筑形态的表现方式 商业规划布局 商业业态规划 项目发展总体思路 项目发展的战略 项目商场应具备的商业特征 项目发展的方向第一部分 黄石市整体商业概况分析一、黄石城市概况：简介： 黄石市是湖北省重要的工业城市，是武汉城市圈的副中心城市，经济受武汉影响颇大，同

5、时黄石也是促进中部崛起的重要支点城市之一。黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸，东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武汉市江夏区，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌市接壤。全市现辖大冶市和四个城区，总面积1850平方公里，其中市区面积227平方公里，全市人口252万多人，其中常住城市人口70多万人。 黄石是湖北省一个特大城市、四个大城市的支撑点，又是鄂东区域的经济中心，正在实施以“三优一增”（优化产业结构、优化产品结构、优化企业组织结构、增强城市综合实力）为基本内涵的二次创业。通过努力，力争到2000年黄石市净增工业产值“三个五十亿”，以开放型、多功能

6、、现代化的工贸大城市迈向二十一世纪。 黄石市矿产资源十分丰富，是全国重要的工业原材料基地之一，拥有“百里黄金地，江南聚宝盆” 的美称。目前已发现的矿藏有能源、黑色金属、有色及贵重金属、非金属矿有4大类53种，探明储量有31种，约占全国已发现矿产品类的28%。蕴藏以铜、铁、煤、锰、钨、金、银、石灰石、大理石最为著名，产量大，品位高， “江南聚宝盆”故因此得名。 黄石市是一个新兴的工业发达城市。经过四十多年的建设，已经形成了以原材料工业为主体，以大中型企业为骨干，冶金、建材、能源、机械、电子、化工、纺织、服装、轻工、食品、医疗等行业综合发展的工业体系，近年来，黄石服装工业异军突起，金牌产品“康赛”

7、牌T恤衫在获得全国服装行业唯一金奖的基础上又获得中国十大著名商标、金桥奖等荣誉称号；美尔雅西服占全国每年向日本出口西服总量的40%，成为全国十大名牌服装之一。全市乡及乡以上的工业企业900多家，产品3000多种，其中有300多项产品分别获国优、部优、省优称号。 黄石市是我国著名的矿冶城市。目前，全市已达到年产6万吨铜、100万吨钢、200万吨煤、300万吨水泥、400万吨铁矿石的生产能力。 黄石是湖北省乃至全国重要的老工业基地和港口城市，有“江南明珠”之美称。黄石地处长江中流，顺江126公里与九江接壤，下通上海，逆江125公里与武汉相连，上达重庆。市区建有大小码头39座，泊位41个，其中两个5

8、000吨级泊位的集装箱外贸码头，可直达港澳、日本和东南亚。 黄石是名人故里。黄石由古至今名人辈出，尤其是近代史上，多位名将都是出自黄石地区，如王义勋、马龙、王平、余立金、乔信明、汪克明、吴嘉民、彭方复、贺俊侦、梅盛伟、吕作松、朱直光等人；“肯啃硬骨头的航天专家”刘石泉；如今的体操奥运冠军程菲、李珊珊等。二、黄石城市场情况分析：1.1 黄石城市总体状况：黄石城市主要有以下特点：l 黄石具有典型的组团型城市的特点，具体表现为：以黄石市中心为核心，以铁山区、下陆区、大治县、阳新县为分布组团，较为集中地分布在离黄石市中心5-50公里范围的区域内，黄石城区及各县市（区）组团式分布特征较为明显；黄石全市人

9、口总数约253万，市区人口67万人，其中：黄石港区（17.9万人）铁山区（6.77万人）下陆区（11.06万人）西塞山区（24.82万人）开发区（约8万人）另有阳新县（97.11万人）、大冶市（88.88万人），各县市与黄石市内之间的距离并不遥远，特别是与本案所处的交通要道位置联系极为密切。如下图：小结：由此可见，黄石组团型城市的特点和中心城区距离各区、各县相对较近的距离，为本项目的商业发展带来了契机。其中，特别值得提出的是，黄石是一个经济外向型，高度依赖于交通的城市，各县区都有较为成熟的工业体系，高速公路就是黄石对外的窗口。以此来看，则黄石的组团型城市就可以看成是一串“葡萄”，各组团城区、县

10、是各个“葡萄粒”，而接连通武黄高速与主要区、县的干道则可视为连接各个“葡萄粒”的“主茎”，起着一个主导、支配的作用。l 黄石具有相对特殊的城市结构，在中国城市群分布中，极少有的、其他地区的边缘地带与另一座地级市的主城区极为紧密地连接在一起的现象在黄石成为现实。目前，对黄石城市商业有较大影响的鄂州花湖经济开发区在行政区划上属于鄂州，但是在商业和城市形态上又高度依赖黄石，对黄石经济和商业的发展具有较大的影响；鄂州花湖经济开发区目前属鄂州管辖，位于鄂州与黄石港交界处。其虽属鄂州管辖，但由于其地理位置原因，其与黄石之间的商业关系非常密切。开发区内所开发的大量楼盘，其消费对象都为黄石市民，这一带在未来的

11、25年内将形成一定的人口密度，为周边商业带来人口支持。注：鄂州花湖经济开发区位于武黄高速出口处，离本案仅600米之远，交通便利，其将来居住人口将是本案重要的目标客户群。其中，特别值得提出的是，花湖经济开发区由于倾斜的土地价格，同时可以便利地享受黄石较为成熟的城市配套，使这一区域成为了大量的新黄石人聚居地。黄石市政府为了便于管理，也将公共汽车、道路等与鄂州花湖片区实现全面对接，使这一区域成为“不是黄石，又是黄石”的生活居住特区。目前，鄂州花湖片区开发的楼盘主要有：中央美地、康盛家园、航宇香格里拉等众多楼盘。据我司对鄂州花湖片区的楼宇进行调查，其开发情况如下：以下为本司对鄂州花湖经济开发区及周边区

12、域所作的楼盘情况调研：楼盘名称地理位置工程进展情况楼盘名称地理位置工程进展情况1东方装饰城迎宾大道888号三期在建10中央美地花湖开发区振兴大道168号部分在建2天方百花园湖滨大道与花湖路交汇处三期在建11华顺 中心广场花湖大道西侧已建3佰利花园大泉路与花湖路交汇处一期在建12人信 假日威尼斯振兴大道部分在建4新港.阳光花城迎宾大道16号二期在建13滨都丽园黄石迎宾大道北侧，紧邻人信假日威尼斯别墅小区已建5迎宾御园迎宾大道与湖滨路交汇处在建14上上坊振兴大道特1号在建6聚龙.花湖名苑鄂州市花湖开发区鄂城大道在建15锦绣江南振兴大道已建7康盛家园花湖开发区振兴大道已建16天行御景花园黄石迎宾大道

13、与鄂州大道交汇处部分在建8东方华尔街鄂州大道特8号在建17花湖新天地振兴大道假日威尼斯对面在建9航 宇 香格里拉鄂州花湖开发区振兴大道168号已建18小城故事鄂州花湖开发区16路终点站锦绣江南小区大门旁已建 以上楼盘，不仅包括鄂州花湖经济开发区的项目，而且包括一些邻近花湖经济技术开发区，位于黄石迎宾大道、花湖大道两旁的项目。这意味着目前这一片区虽然人口分布不多，但是在未来可预期的2-5年内，将有大量人口入住，形成新的人口居住群。据我司的市场调研统计、分析，可知周边的楼盘小区及预期居住人口数量如下：楼盘名称地块描述人口居住情况目前居住情况预期未来2-5年居住情况佰利花园位于大泉路与花湖路交接处，

14、项目地旁。目前一期在建两栋小高层，分别是33层和28层，楼盘在售当中，预期住户约1500多人，后方村庄即将开发拆建作为二期开发楼盘。0预期3000多人天方百花园湖滨大道与花湖大道交汇处，一二期已交房，三期一组团为2010年入住1万人1.5万人东方装饰城位于迎宾大道上，目前一二期已售完，住户约3000人3000人5000人三江共和城（项目地南块）项目南地块01.5万人鄂州花湖经济技术开发区鄂州花湖经济技术开发区，约有常住人口1.2万人，房地产形成了以锦绣江南小区、武汉人信假日威尼斯小区和浙江航宇香格里拉小区为龙头的风格各异的房产品牌。在未来年时间里，这里将发展成为万人以上的商住区，预计其中九成人

15、口是黄石户籍。1.2万预期10万人项目地周边其他楼盘其他周边零散分布的楼盘已售完入住、待建、在建等，如迎宾御园、新港.阳光花城等一期已在建开盘出售，预期2010年入住。3000人8000人总计2.8万人14.6万人小结：黄石是一个重工业城市，以西塞区为代表的老城区空气质量不佳，居住环境并不理想。黄石较为理想的居住区其实是以磁湖为圆心的居住区，但是磁湖周边可供居住的土地有限，以鄂州花湖片区为代表的居住区和迎宾大道、花湖大道、大泉路两侧的居住区其实是黄石的宜居之地，再加上鄂州花湖片区地价和房价相对黄石中心城区较低，这一现实也促使了这一片区的房地产开发成为黄石新的热点。但是，由于这一片区是近两年来才

16、开始逐步开发，目前生活配套不全、居住人口有限，而大泉路、迎宾路及花湖路一纵两横的道路格局必将形成黄石新的人居集中地。因此，我们可以预期的周边居住人口加上流动人口因素，项目地周边在25年内将形成15万人口居住的规模，这为本项目的商业发展提供了坚实的基础。l 黄石是大武汉“1+8”城市群综合配套改革试验区的重要组成部分，长期以来，受地缘因素的影响，黄石的商业受武汉影响较大，中高端消费都流往武汉，导致本地的商业发展动力不足，处于被拉动的状态；目前黄石市内商业发展较为落后，各区、县商业都只能满足市民基本生活消费，尚无较高档的消费载体，但是，在黄石市这样一个矿业型城市，其本身是具有一定中高消费层次的消费

17、群体的，而这一部分能产生中高消费的人群却流往武汉，被武汉所拉动。这与黄石至武汉的交通便捷也具有相当大的联系，同时也与黄石本地无满足这一部分消费群体的商业设施有关系。目前，黄石市内前往武汉的交通路径有：、 经武黄高速公路前往武汉；武黄高速是黄石市内最重要的一条高速公路，东西走向，东接黄石长江大桥、黄黄高速和正在修建的大广高速，直通黄梅、大庆等市；武黄高速西接武九铁路、直通鄂州、武汉，是黄石对外交流的主要高速路段。注：本案位于武黄高速的出口处右拐约500处，是黄石各县市通往武汉的咽喉之地。、 乘坐“武汉黄石”城际铁路前往武汉（在建，计划在2013年完成建设）； 武汉至黄石、黄冈、孝感、咸宁城际铁路

18、，于2009年3月动工，四条城际铁路的开通将拉开武汉城市经济圈的序幕。此城际铁路比轻轨更快，比客运列车发车频率更密，全部采用时速200公里以上的动车组。两年半后，武汉至孝感、黄冈、黄石、咸宁“半小时铁路圈”形成。城际铁路将放大武汉在江汉平原的辐射力，并与武广高速、沪汉蓉、武九铁路一道，成为服务人口更多的快速铁路网。（以下为武汉至黄石、孝感、黄冈及咸宁的城际铁路图）其中，武汉至黄石城际铁路线路： 从武汉站起南湖东流芳花山葛店南樊口西鄂州城际场鄂州东花湖黄石北大冶北（如下图）。线路长97公里，直达26分钟。随着武汉经济圈的城际交通建设，黄石与武汉、大冶的关系进一步拉近，黄石至武汉、大冶至黄石、大冶

19、至武汉都将在半小时内完成。这一大跨越对于本案人流的拉动力来说无疑是一个非常重要的创举。由武汉至黄石城际铁路的线路可以看到，其中的两个站点是“花湖”和“黄石北”，而本案正是位于这两站点的中心位置，这为本案交通优势锦上添花，对项目日后“截留客户”的商业定位发展至关重要；小结：本项目地块处在黄石市武黄高速出口不远处，是黄石市内及周边县市前往武汉的交通咽喉，这是本案一个非常有利的优势。本项目的交通优势将为本项目带来扩散的消费人群，即本项目对大治、下陆、铁山等消费群体的交通阻截力，这是本项目商业发展的重要优势条件。此外，需要特别强调的是武黄城际铁路的交通汇聚能力。武黄城际铁路建成通车之后，将构筑更为便捷

20、的武黄交通经济圈，将成为武汉至黄石最重要的交通方式之一。本项目位于武黄城际铁路花湖站与开发区站之间，距离最近的花湖站仅1.5公里路程，距离开发区站仅3公里路程，位于两个站点中间的位置，远期交通优势更加突出。 1.2 黄石整体商业分析：u 黄石市城区商业概况：黄石市城区主要沿长江、磁湖分布，磁湖以东、长江以西分布黄石港、胜阳港、西塞山三大主要居住、商业区域；磁湖以东主要区域为鄂州花湖经济开发区，属鄂州管辖地带，目前商业及住宅用地不多；磁湖以南为县级市大冶市，磁湖以东为鄂州市。由此可见：黄石目前市区土地资源非常稀缺，商业集中度高，在未来也已无大体量的商业土地出让（市区只有中心医院旁的轴承厂地块，如

21、下图）。因此，黄石市区商业发展空间有限。随着经济的发展和人口增长的需求，黄石商业势必向城市边沿地带发展，这就给本案带来了发展的契机。u 黄石市主要商业布局：黄石传统的商业分布为一个传统市级核心商圈，一个传统商贸区、一个新兴商圈及各县区的小型商圈。（如下图）黄石目前整体商业状况仍比较单一，未成体系，主要商圈仍集中在长江边一带的胜阳港街办和上窑小商品综合批发市场一带。商业自东向西不断减弱，中部由磁湖隔开，沿磁湖周边更无甚商业氛围。“一个市级核心商圈”即“胜阳港商圈”该商圈以交通路为核心，南自颐阳路、北至天津路、西起武汉路、东至黄石大道，面积约平方公里范围，是黄石发展最早的商业区，也是目前为止黄石最

22、繁华的市级核心商圈。“一个传统商贸区”即“上窑小商品综合批发市场”商圈该商贸区面临长江码头，紧靠火车站，水陆交通十分便捷。这里是黄石商贸的发祥地，早在五十多年前，这里便是黄石的商业中心，商贾云集，交易兴旺。上世纪八十年代，这里建成了鄂东南地区最大的小商品综合批发市场，成为黄石与周边市县、乡村商品和物资交流的枢纽和集散地，被誉为黄石的“汉正街”。“一个新兴商圈”即“黄石港区北片区延安路一带”近年来，随着金港、中百、中商以及武商、国美等零售业巨头的纷纷进驻黄石港北片区的延安路一带，给原本只有零散商业的非商业核心区带来了更为活跃的商业景象，方便了城市边缘区居民的日常基本消费，受到了居民的欢迎，这也将

23、促使延安路一带的另一核心商业区的形成。“各县区的小型商圈”即阳新、大冶、铁山等县市（区）各自形成的满足当地居民的小型商业圈。这些周边县市的商业发展都较为落后，但是随着经济的发展也在不断的转型当中，不断向城市化转变。1.3 黄石商业发展水平分析：u 发展水平和现状：商业发育程度不高、商业配套严重不足（1）黄石组团型商业分析： 黄石港区组团：黄石港区是湖北省黄石市的中心城区，位于鄂东南，黄石与武汉及周边地区的重要交通交汇处。其管辖的胜阳港街道是黄石城区乃至黄石市商业最密集的商圈，此商圈也是黄石传统的商圈，满足人们日常基本生活消费。 西塞山区组团：西塞山区位于长江中游南岸，黄石市东部。东与阳新县湋源

24、口镇交界；西与下陆区南湖乡为邻；南与大冶市四棵乡、汪仁镇相连；北与浠水、蕲春隔江相望；西北与黄石港区胜阳港接壤。西塞山区商业主要体现在上窑小商品综合批发市场，此批发市场是黄石商贸的起源地，一直是黄石的一个传统的小商品商圈，能满足西塞山区居民的日常生活所需； 铁山区组团：铁山区黄石国家矿山公园、鹿獐山公园是黄石两大风景区，是黄石矿业城市的一个代表。铁山区距离黄石主要商业区较为遥远，其主要商业也只能满足基本生活所需，并无较大型、综合商业； 下陆区组团：下陆区位于黄石西南部，其商业主要为社区型商业，不成体系； 阳新县组团：阳新县位于黄石东南部，离黄石较远，其商业较为自主，但是也尚处于一种初级发展型商

25、业，商业集中度不高，尚未大型大型购物中心，某些大型消费还得依赖于黄石、武汉等市区。 大冶市组团：大冶市是黄石管辖的经济实力最强的一个县级市，位于湖北省东南部，长江中游南岸，地处武汉、鄂州、黄石、九江城市带之间和湖北“冶金走廊”腹地，城市主要以冶矿业为主，工业是大冶主要的经济支柱。其主要商业区主要集中于大冶大道以观山路为分界的南段及新华路与大冶大道交接的十字路口段，商业非常零散，主要还是以住宅底商的商铺组成，较大型商业设施也只有中百、中商两家超市还有以工贸家电为代表的家电卖场。大冶的中高档消费也大多流失到武汉，中档的流到黄石，其本地商业只能满足人们日常的基本生活消费，不能满足高消费人群的消费需求

26、。目前，大冶在建的“大冶雨润国际广场”是总体体量达24万平方米，是大冶第一个定位为综合体的集住宅、购物、娱乐、休闲的商业项目。该项目情况如下：项目名称项目定位项目规模项目地址竣工时间大冶雨润国际广场鄂东南最大规模、最时尚、档次最高的、集五星级酒店、高档住宅、高档百货、国际数码影院、游戏厅、特色商业街、文化中心、零售商户为一体的多功能商业综合体。总投资：10亿元；总建面：24万的大型高档综合性广场新冶大道与下黄东路交会处2011年效果图 该项目为大冶第一个大体量的商业综合体项目，但是是否经营成功，该项目将有何走向，仍需要我们拭目以待。小结： 由黄石商业分析可知，黄石各组团商业都处于一种较初级的发

27、展阶段，商业是随着居住人群自然形成，并无成型的规划，更无一个大型的集中式购物中心满足人民的消费。也正因为各组团商业存在的这样的不足，才使其高消费人群的消费力流向武汉。由此可得出的启示是：、本案是组团型城区居民前往武汉的交通咽喉，在此打造能够满足各组团流失消费力的商业体，从而截流往武汉的消费群体具有现实的支撑点；、项目本身具有一定的交通优势，但如何善加利用现有的交通优势，发挥远期交通优势，从而吸引各组团的高消费群体前往是本项目着重要解决的问题之一。（2）黄石城区商业发展现状分析：目前黄石商业主要集中在胜阳港的交通路、南京路、广场路、武汉路一带。其商业形态主要为街区式商业为主，中小型超市、百货为辅

28、，市场是在城市发展的过程中形成，商业形态依然是一种初级、粗放型商业。由于此商圈是黄石最早发展起来的商圈，目前业态比较齐全，因此，虽然该商圈尚无规范体系，但是还是黄石人消费的主要场所。可是，从长远发展的角度来看，人们随着生活、消费水平的不断提高，该传统商圈发展的弊端也正不断显现： 市场自发形成，无规划、无统一管理体系，商品质量、档次都难以保证；交通路 以交通路为例，其虽为黄石中心商业区唯一的一条步行街，但是其却无任何供消费者休憩的配套，停车位的配套更是不足，车主只能往路边停靠，且该步行街还不时作为举办各大商业活动（如美食节）的场所，以致步行街环境不尽人意。同时，其商品种类多为服饰、鞋袜，难于满足

29、消费者的各种需求，这将制约其向前发展。 随着商业市场的不断发展，消费者的消费水平不断提高，其商业配套严重不足；以停车位为例，我司市场调研期间，对黄石市中心商业区的停车位做了以下统计数据：地段停车位数量（单位：个）停车位分布情况黄石大道工人文化宫广场至黄石大道与颐阳路交接路口段315文化宫广场商业街周边：115个，磁湖梦娱乐城前：20个速8酒店前：35个，工商银行前：25个其他沿街单位、路边等共140个南京路全段140主要为沿街划分停车位消防路全段30沿街分布广场路全段227其中沿街双边停车位共计150个，瑞来斯酒店前20个，黄石体育馆内（接广场路通往文化宫广场后方）57个交通路全段254其中沿

30、街双边街道停车位184个，水之梦停车位40个，其他30个颐阳路：与武汉路交接口至与黄石大道交接口段274沿街停车位：124个，金花酒店停车场80个，其他70个武汉路205沿街50个停车位，枫叶红美食广场前30个，枫叶红美食广场后面某停车场100个天津路70全段路禁停，美的专卖场前25个，艳阳天酒店前25个，其他20个总计1515由以上调研数据分析可知：黄石市内主要街区并无大型停车场，仅有的露天停车场与规模太小，不管是主要商业街区，还是大型商业设施停车场配套都显不足，车辆多为沿街分布，市内主要商圈的总停车位才相当于一个大型商业设施的停车配套：1515个，这显然是不能满足目前商业市场发展状况的。

31、目前黄石尚无大型综合体商业项目，商业分布仍非常零散，消费者的“一站式”消费理念有待培养。由黄石市市区商业分析可知，黄石中心商圈沿黄石大道呈带状分布，其西面大部分面积为磁湖。目前，中心商业区多为旧区建筑，商业体量都比较小，土地已处饱和状态，导致大型购物中心已无足够发展空间，这也是黄石为何一直没有大型商业综合体的主要原因。由此不足已引发或将引发以下现象：、迄今为止没有一家具有国际品牌效应的大主力店进驻黄石，如沃尔玛、家乐福、易初莲花等；、 由于主城区商业发展空间受限，黄石商业将向城市边缘拓展；、 黄石港城市片区土地空间较大，交通便利，发展潜力较大。 目前黄石地产开发商对大型商业设施的开发信心不足；

32、黄石中心商圈土地已处饱和状态。政府要实施规划也只能是旧城改建，实施难度大，直接制约中心商业区的升级和发展。由此导致黄石地产开发商对黄石大型商业信心不足，即便是在市中心新建的较大型商业体，也都采取销售商铺的开发方式。以位于市区主要道路武汉路的大上海广场为例，其定位为综合体项目，商业占地6万多，但是其商铺却全部用于销售，这虽能降低开发商的开发难度，但是却同时也将使这一项目在商业上无多大的作为。以下为我司调研期间所了解大上海广场的基本情况：项目名称项目定位项目规模项目地址物业售价大上海广场以购物、餐饮、娱乐为一体的黄石市商业地标。总建面：38万，分两期建设；商业面积：6万武汉路55号商铺售价：最高4

33、5000元/；住宅售价：30003400元/效果图 黄石中心商圈外的零散商业多为家居装饰业，普通生活消费都往中心商圈消费。黄石中心商业区经市场调研了解，黄石地区住宅底商多为家居装饰商业，如湖滨路、黄石大道北段，虽是城市主干道并拥有大量居住人群，但其餐饮及提供日常生活的小便利店都非常少，几乎是处于零的状态。这就表明黄石的配套商业观念比较弱。1.4 黄石商业发展趋势分析城市在发展、商业在发展、人们的消费习惯也在不断的转变。黄石核心的商业区域存在如此多的弊端，其发展势必难以再上一个台阶、档次形象也难以提高、配套难以改善、而商业规模又需要进一步发展的情况下，黄石的发展趋势必然如下： 由城市的中心不断向

34、边缘带拓展；目前黄石核心商业区的最大不足便是商业空间狭小、商业配套不足、档次不高、购物环境不理想等。这就使得黄石的商业必须向地域更广阔的边缘地带发展。 花湖大道将成为未来商圈发展的主干道； 经以上分析可知，黄石港北片商业区将成为黄石城市发展的主要方向，目前这一片区虽然缺乏足够的人口和商业设施，但是随着这一片区房地产项目的开发建设和交通作用的进一步突出，在交通和人口的双重带动下，以花湖大道为主轴的商业主街将最快成型。目前，联通武黄高速、大泉路的横向道路主要有迎宾大道和花湖大道，但是，两相比较，我们可以判断：花湖大道在商业环境方面更具优势，将成为黄石港北片的主要商业街。原因如下：、迎宾大道分析：迎

35、宾大道是连接黄石高速的主干道，车流量大，属快车道，且中间设置了宽大的隔离带，这样势必使道路两边难以形成良好的商业氛围。因此，迎宾大道虽是连接高速与城区的交通要道，但是其不适宜零售商业的发展，只适宜较大型的专业市场发展，如家居建材、汽车城等商业的发展。以下为我司市场调研所统计的从武黄高速至其出口分流的两条大道（迎宾大道、大泉路）的车流量：高速出口开往大泉路与迎宾路的车流情况统计：道 路 名统计时段车流数量（单位：量）大泉路8：409：4015915：4516：45245迎宾大道8：409：4027315：4516：45501总车流量（单位：量）8：409：4043215：4516：45746 由

36、此可见，迎宾大道是一条车流主干道，车流量大，流经迎宾大道的城市的东西向车流是流经大泉路的南北向车流的两倍左右，迎宾大道适合发展专业型市场。 、花湖大道分析：相对来说，花湖大道也临近武黄高速路口，为双车向道路，但是它更加容易形成商业氛围。为什么呢？因为：花湖大道虽然也是城市主干道，但中间无隔离带，道路两边都有住宅和商业，易于形成商业氛围。且花湖大道为东西走向，与主城区及主要商业区域的主干道相连，与迎宾大道走向一致，辐射面广，是一条具有良好先天条件的商业道路，该道路在将来商业的带动下，必定是黄石新商圈的主要商业干道。我司在市场调研对花湖大道车流量做了以下统计：武黄高速至大泉路与花湖路车流情况统计：

37、道 路 名统计时段车流数量（单位：量）高速路口、振兴路、迎宾路汇聚至大泉路11：0012：001152（双向）16：0017：001290（双向）花湖路11：0012：00757（双向）16：0017：001023（双向）高速路至大泉路及花湖路总车流量11：0012：00190916：0017：002313 由此可见，从高速公路口以下，汇聚至大泉路、花湖路的车流量相当大，分别在上午及下午的黄金时段达到了1909车次至2313车次，花湖大道具有良好的交通优势，作用勿庸置疑。 由街区商业向大型集中式商业发展 街区商业的另一弊端是无统一的管理和经营，从而使得产品的档次和形象无法提升。但是，随着人们生

38、活的提高，对购物环境、商业的品质和品牌的要求也进一步提高，档次也随着上了一个阶梯。在本地商业未能满足消费需求的情况下，黄石的高档消费大部分都流失至武汉。这就为大型的集中式的商业的发展提供了实施的充份必要条件。小结：由黄石市商业现状及发展趋势可知，黄石市区商业未来的发展核心为：截留前往武汉的、具有目的性的消费人群，这一部分消费力对商品的档次、商场的环境、停车便利性、购物的体验感都有较高的要求，但目前这一部分消费需求在本地无法得到满足。这一部分消费群体由于黄石的矿业型城市的特点而具有良好的基础，同时随着经济的发展和人们生活水平的提升不断扩大消费基数。黄石商业将向中高档次、集中式商业发展，而非市区内

39、现有的的日用生活型消费。黄石至武汉虽距离有78.8公里之远，黄石人的高档消费都被武汉所拉动，经济也由黄石辐射至武汉。目前黄石的商业也在不断的发展，竞争不断激烈，但是消费人口毕竟有限。因此，如果黄石未来商业要发展，就必须吸引周边县市消费人群、截留前往武汉消费的人群。而满足截留消费人群的商业项目必须具备以下条件：A、必须为大型综合体购物中心，在建筑理念上以接近、不落后于武汉同类型商业发展水平为基准；B、集中式商业必须具有2万以上的国际级大型主力店来拉动人流，促动商业尽快成型；C、项目必须具有远见性，必须有更为完善的商业功能配套，如大型停车场等，以满足汽车时代的消费需求。 总结：从黄石市商业格局分析

40、得出，黄石市暂时还没有一个能全方位满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐及社交的综合性商圈，商圈功能同质性较高，基本都是中档偏低的消费档次，百货业的档次趋于同质化且商场配套极不完善，中高消费群体流失严重。由此可见，一个能满足人们各种消费的综合性消费体对黄石市消费者来说是具有较大吸引力及需求性的。1.5、黄石消费者的消费行为特征：消费习惯特征：消费习惯的行成，一方面取决于消费者内心的消费需求，另一方面也取决于一个市场发育程度和健全程度等，它为消费者在现有的基础上提供了可选择商品的丰富性与否。正因为这样，一个市场的发展水平同样会左右消费者的消费行为，消费行为具有导向性。由于黄石市以往的商业是街铺、超市商

41、业为主，故市场上呈现出来的消费特征之一就是： 黄石消费市场以中低端消费为主，高端消费市场流失严重。 原因：（1）、随着近年来城市的发展，黄石市人民生活水平不断提高，人均可支配收入逐年增长，消费层次也由日常生活消费向高端消费转型；（2）、随着人民对城市消费功能要求的提升，老商业街的商业设施明显滞后，基础的商业设施已不能满足人民的消费需求，消费设施功能不全与消费层次不断提升的矛盾越来越激烈，导致潜在的消费力没有得到挖掘，从而影响商业的进一步发展；（3）、较大型的综合性超市越来越多，业态越来越齐全，消费的功能开始发生转变，消费者由需求消费转化成选择性消费；（4）、中低端消费基本得到满足，但是高端消费

42、群都流失到武汉消费。 消费阶层两极分化，中高档次消费市场显现空白；在黄石市内，金虹大厦是大众认为较高档、品牌较齐全的商场，可是其体量不大，品牌也是国内二、三线品牌居多，只满足中档消费阶层。对于要求较高档次、较高格调的消费群,黄石市场还是处于空白状态，因此消费人群外流到武汉市消费。 整体消费观念较为落后，对大型综合体商业仍无清晰概念。目前，较大型的综合超市在黄石发展迅速，受黄石市民欢迎。可见，环境舒适、产品齐全的商业设施还是黄石消费者非常热衷的。但直至今天，黄石市仍无一个大型综合体商业项目。因此，黄石消费者对于目前在很多大中城市发展迅速的“一站式”购物综合体仍无清晰认识，更不能体验其“一站式”购

43、物的便利之处。换言之，对于黄石的消费者来说，消费习惯仍无固定，但却向环境舒适的方向倾向着，其消费的导向性非常强。可见，黄石的消费者对于新、奇、特的商业体还是有很大的选择空间的，黄石市民的消费是具有引导性的。带来的思考： 消费市场仍具有空白点、消费者的消费行为具有引导性，这将为本案未来发展提供了契机； 项目的工作重点在如何吸引顾客前往消费的同时，更关键的是如何有效的常期留住顾客的心。1.6消费者购买力分析 左图 2003-2008年黄石市人均GDP 右图：2003-2008年社会消费品零售总额及其增长速度如上两图可知，在中国同等行政级别的地级市当中，黄石的人均GDP处于较高水平，社会消费品零售总

44、额也处于较高位置，这一数据显示黄石具有较强的消费实力和基础。2008年黄石市人均GDP几乎不受金融危机影响，一直持稳定的增长趋势，直至2008年，黄石人均GDP已接近我国沿海较发达城市水平。结合黄石社会消费品零售总额及其增长速度图可知：黄石社会消费品的增长虽有所波动，但总体还是持增长趋势，在2008年年增长更高达23.21%，达到了近五年来的增长的最高峰。通过以上两组宏观数据的分析，不难得出以下的特征： 黄石整体经济运行情况良好，受外界因素影响较小； 黄石居民生活水平属于中等偏上阶层，消费购买力较为强劲，社会零售品需求量巨大。 1.7、黄石商铺租金水平及房地产发展状况简述： 在把握了黄石整体商

45、业的发展水平、特征和消费者行为特征的情况下，以下将就黄石的各个市场的调研情况进行简述： 主要街区的平均租金水平：路名租金（元/月）路名租金（元/*月）黄石大道80200芜湖路6080武汉路80150颐阳路4050交通路150300湖滨路6080南京路100200广场路150180湖滨路南京路武汉路路 交通路广场路颐阳路 芜湖路街景黄石大道街景 商铺售价调查：新建商铺售价：900045000元/平方米黄石的商铺租金与国内三、四线地级市的水平基本接近，即主要商业地段的租金处于150-200元/平方米/月的水平，这一部分商铺主要集中在黄石大道、武汉路、交通路、南京路、广场路沿线，经营的商品品牌也与国内同类型城市接近。但是，一个值得注意的现象是：黄石市中心地段的商铺售价具有典型的矿业型城市的特点，以大上海临街商铺为例，其商铺的最高单价达到45000元/平方米，首层临街商铺均价达到30000元/平方米左右，且商铺面积较大，总价偏高，这证明黄石人对商铺的投资需求强烈，投资能力较高。以大上海多个总价上千万的商铺推售现象来看，只要黄石人认可了商铺的价值，投资能力是勿庸置疑的。 房地产宏观投资环境分析：自2005年以来，黄石的房地产投资发展稳定，年商品房销售面积均位于80万至118万平方米之间，由于近年房价增长较快，2008年和2009年的商品房销售面积相对2007年均有一定程度