深圳市某生活区旧城改造项目可行性研究报告.doc

《深圳市某生活区旧城改造项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳市某生活区旧城改造项目可行性研究报告.doc（19页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、深圳市XX投资有限公司深圳市XX区XXXX生活区旧城改造项目可行性研究报告目 录第一章 总论1第二章 项目建设的必要性分析3第三章 项目建设的可行性分析8第四章 项目实施计划9第五章 项目效益评价11第六章 结论与建议12第一章 总论一、承办单位的基本概况深圳市XX投资有限公司（以下简称“XX公司”）成立于2004年10月28日，注册号为，注册资本1000万元，注册地址位于深圳市XX区XX六路XX大厦13A13，是一家集房地产开发及咨询业务，高科技产业，物业管理，金融股份投资等业务为一体的综合性投资及房地产开发高新技术企业。公司凭借雄厚的资金实力，广阔的发展前景，传统东方优秀哲学文化底蕴、西方

2、先进经营管理理念，采取产业与资本有机结合的方式，以人为本，以资本为纽带，以效益为中心，以科技为发展方向，立足深圳，走向世界。二、可研性研究工作的论据和范围1、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过，2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布，自公布之日起实行）;3、中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行

3、）；4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）；5中华人民共和国物权法（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，2007年3月16日国务院令第62号公布，自2007年10月1日起施行）；6、城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法（1995年12月1日）；7、驻深XX边防部队工程建设项目管理办法（2006年6月20日）8、广东省人民币政府、广东省国土资源厅、深圳市政府及深圳市规划和国土资源委员会等有关部门颁布、制定的政策、规定、实施办法、通知等法规文件。三、项目概貌本项目为驻深XX部队

4、第XX机关大院改造工程，项目位于深圳市XX区红岭中路东侧，总体定位于集高档住宅，生活时尚中心、写字楼为一体的复合型社区。项目前身为广东省边防总队第XX机关大院营区，始建于上世纪80年代初期，建设标准偏低，随着近年深圳经济的飞速发展，现在该营区已无法满足部队XX干部、警员及其家属的生活需要，同时也严重影响到该片区的整体环境。XX公司从2008年开始介入此项目，并与中国人民武装警察部队广东省边防总队第XX签订了合作开发合同。经XX后勤处申请，总队后勤部、深圳市人民政府和深圳市规划和国土资源委员会批复，XX公司已经被批准与XX合作开发营区。根据合作协议及批复，XX公司将与XX机关营区合作改造，总面积

5、33821平方米，其中16335平方米用于居住用地和商业用地，其余用于建办公楼和附属设施。拟拆迁合作面积16335平方米的容积率为7.5，总建筑面积122512.5平方米，其中住宅建筑面积97670平方米，商业建筑面积24842.5平方米，配套设施25000平方米。目前该项目已完成政府和XX部队的审批环节，建成后只要补交地价，即可进入市场。预计总投资10亿元，1.5年内可以完成。按照周边类似楼盘销售价格情况，估计每平米住房售价约25000元，商铺售价约40000元，预计项目可带来利润13.5亿元。目前XX公司为此项目已累计投入1.2亿元，剩余资金8.8亿。除XX公司自筹8000万元资金外，尚需

6、资金80000万元。四、结论及存在问题根据我们的分析论证，由于项目地段好，销售前景极佳，因此有着充分可靠的收入来源，可为融资提供保证。该项目的实施既可以改善XX机关大院的营区环境，还可以配合深圳市政府做好城市更新改造。项目有着良好的经济效益和社会效益。第二章 项目建设的必要性分析一、项目提出的背景（一）驻深XX部队官兵生活条件改善的需要自上世纪80年代初XX部队重新组建以来，伴随着国家经济的发展，党中央、国务院和地方各级政府对XX部队的建设给予了极大的支持和关爱，使官兵的物质文化生活和执勤条件得到根本改善。驻深XX部队为国防建设、深圳发展做出的无私奉献。深圳地方政府一直重视和关心警民、警地关系

7、，不断改善XX部队官兵的生活条件，特别是近年来，警地双方先后投入巨资，在全XX部队实施“解困工程”，基本解决了长期困扰基层官兵的住房、用电、吃水、洗澡和看病难等问题，绝大部分官兵住进了基础设施齐全的制式楼房，伙食标准人均每天增加一元，饮食实现了由温饱型向营养型的转变。本项目前身为广东省边防总队第XX机关大院营区，始建于上世纪80年代初期。受当时条件限制，建设标准偏低，现有建筑破旧不堪，且大部分营房、住宅已成危房，存在较大的安全隐患，同时破旧的营区也严重影响了该片区的环境及市容市貌。随着近年深圳经济的飞速发展，现在该营区已无法满足部队XX干部、警员及其家属的生活需要，同时也严重影响到该片区的整体

8、环境。深圳市领导也曾批示同意支队机关大院进行危房改造。因此，实施该项目，是改善驻深XX部队官兵生活的迫切需要。（二）深圳城市更新改造的需要在经历改革开放30年快速城市化之后，土地市场格局发生了重大变化，旧城改造已成各地方政府寻求土地资源突破、拓展城市发展空间的重要手段。这其中，深圳市在城市发展空间与产业结构调整上所受制约更为严重，政府手中可以利用的土地资源只有140平方公里，特区内已经数年土地零供应。2007年深圳城市建成区面积占市域的比例已接近40%，远远超过香港25%的水平，更意味着外延式的发展已走到了头。专家们认为，未来深圳的产业转型、城市升级空间只能向“城市更新”要。30年来，随着深圳

9、经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出。土地资源稀缺已经成为制约深圳发展的一大瓶颈。2009年12月1日开始实施的深圳市城市更新办法则标志着深圳的城市发展正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主转变迈出了重要一步。2009年12月1日正式实施的深圳市城市更新办法规定，鼓励权利人自行改造，可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施。此外，权利人可以通过协议方式转让土地使用权，而不用一定经过“招拍挂”的方式。将原来的工业用地改造为商业住宅用地，对深圳解决土地供应还是有一定的作用。近几年深圳本地的开发商纷纷往外走，深圳政府通过释放一些旧城项目，调动开发商在本地开发

10、的积极性，可以把开发商的资金吸引回来，亦可增加房屋的供应量。此外，由于本批更新项目大部分位于龙岗、宝安地区，深圳政府可利用此举带动关外地区提升城市建设的品质。中国城市运营管理中心主任戴欣明亦表示，目前龙岗、宝安地区的环境较差，通过城市更新改变当地的社区环境，带动关外的发展，实现大深圳战略。否则，关内土地更加稀缺，房价更加飙升。更新办法有两方面的重大突破：一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招、拍、挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。从城市发展角度而言，城市更新为解决现代化的城市建筑群

11、中遗留下来大量的城中村和旧工业厂房，提供了有效途径；从而将城市空间的利用发挥到极致。同时，在告别“招、拍、挂”的单一模式后，协议土地出让重新出炉，它也意味着深圳的城市发展，正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主转变。我公司参与XX大院改造项目，正是基于省市各级政府大力支持“三旧”改造这一大的背景，因此，自上而下都得到了XX部队、地方各级政府主管部门的支持。二、区域介绍（一）深圳概况深圳是中国南部海滨城市，位于珠江口东岸，与国际大都会香港一水之隔。全市面积1953平方公里，属亚热带海洋性气候区，四季温润、阳光充沛，盛产水果。截至2010年5月18日，我市累计登记流动人口1200.5

12、5万人，加上现有246万常住人口，深圳目前总人数近1450万。作为中国的重要国际门户，深圳是世界上发展最快、中国经济最发达城市之一，人均GDP居全国大中城市第一。深圳是中国南方重要的高新技术研发和制造基地，同时是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港，中国第四大旅游城市。全市产业配套体系完善，高新技术产业、现代物流业、金融服务业以及文化产业是这个城市重点发展的四大支柱产业。深圳市政府在国内率先运用“绿色GDP”指数来评价城市发展的整体运行质量。目前，深圳的经济发展呈现低投入、低能耗、高产出、高效益的局面。中国政府发布的珠江三角洲地区改革发展规划纲要将深圳定位为建设“国家综合配套改革试验区”、“

13、全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会义示范市”和“国际化城市”。2010年1-2月份，深圳经济继续保持良好的发展态势，主要经济指标增速加快，为2010年的经济发展奠定了一个良好的开局。各项指标方面，工业生产增幅扩大，1-2月份，全市规模以上工业增加值479.46亿元，同比增长12.4。固定资产投资平稳增长，1-2月份，全社会固定资产投资160.55亿元，同比增长8.3。其中基本建设投资97.72亿元，增长5.9；房地产开发投资51.01亿元，增长13.8；更新改造投资10.66亿元，增长1.8；其他投资1.16亿元，增长82.5。社会消费品零售总额保持较快增长，1-2月份，全

14、市社会消费品零售总额501.98亿元，增长16.3。外贸进出口快速增长，1-2月份，全市进出口总额363.32亿美元，同比增长14.8。其中出口总额214.15亿美元，增长8.7；进口总额149.17亿美元，增长24.9。市场消费价格上涨，1-2月份，居民消费价格同比上涨1.3。房地产方面，12月全市房地产开发投资、施工面积、竣工面积等相关指标数据同比都有大幅增加，其中，房地产开发投资同比增加近14，住宅施工面积同比增加近23，说明开发商看好后市，加快开发进度，而竣工面积同比增加了2倍多，说明后市供应有保证。不过，高房价引起的政策打压和观望一定程度上遏制了销售，同时去年同期是高销量阶段，导致销

15、售面积同比大幅减少了52。（二）XX介绍XX区成立于1979年10月，地处深圳中部，面积78.36平方公里，在城市布局上呈现出“一半山水一半楼”的特色，其中建成区面积33.72平方公里，其余主要为深圳水源保护区和梧桐山森林保护区，森林覆盖率高达44%。下辖10个街道办事处，115个社区居委会，83个社区工作站，10个街道派出所。2009年，XX户籍人口为44.28万人，办理居住证人口为93.82万人。XX区是深圳经济特区最早开发的城区，也是深圳市的中心城区之一。在这片最先沐浴改革开放春风的热土上，曾经创造了三天一层楼的“深圳速度”，诞生了全国第一家证券交易所、第一家期货市场、第一家地方商业银行

16、，更孕育出了敢闯敢试、敢为天下先的改革创新精神。经过30年的发展，XX已经成为了深圳的金融中心、商贸中心、文化娱乐旺区和全国最大的黄金珠宝首饰加工基地，城市功能不断健全和完善，“功能XX”的集聚和辐射效应日益显现。2009年，XX区成功克服金融危机带来的不利影响，在科学发展进程中迈出了新步伐。预计实现GDP865亿元，同比增长7.5%。辖区税收(剔除证券交易印花税和海关代征税)达到232亿元，增长2.2%;区级财政总收入达到55亿元，增长19.9%;地方财政一般预算收入34.42亿元，增长1.31%;居民人均可支配收入突破3万元大关，增长9.8%。经济发展实现高产低耗，预计每平方公里建设用地产

17、出GDP25.11亿元、国地税(剔除证券交易印花税和海关代征税)6.74亿元，分别是全市平均水平的2.4倍和3.0倍。万元GDP建设用地、水耗、电耗均远低于全市平均水平。产业转型升级势头良好，预计第三产业比重高达91.2%，以金融、物流、专门专业、创意设计为主的高端服务业比重超过半壁江山，对经济增长贡献率达72.6%。2010年，在建区30年的历史节点上，XX将以四大重点支柱产业为基础，全力打造“四城一镇”(金融城、万象城、珠宝城、工艺城、艺术小镇)区域品牌，力促城市经济的繁荣发展，进一步放大“功能XX”价值，为XX后三十年的科学发展打下坚实基础。由于城市空间不断向外拓展，XX已经不是深圳房地

18、产市场开发的主要地区，但是随着该片区产业规划和空间的进一步优化，XX在房地产版图上仍占据重要地位。“金三角”地区改造正在进行细化规划，项目涉及面积超过6平方公里，建成后将成为万象城“都市综合体”、人民南商业片区及老东门商业不行街三位一体的金融、商务、商业中心区，对改善片区商业环境具有重要意义。虽然面临调控压力，但房价依然高歌猛进，根据深圳房地产信息网的监测，2010年第一季度深圳的新房成交均价达22336元/平方米，环比去年第四季度上涨9.2，同比翻了一番！XX区由于一直处于高价位运行区间，不再是房市成交主力，全区的成交均价因此大幅回落30.4，但仍超过22000元/平方米，同比大涨2/3。（

19、三）红岭中路及周边情况红岭路南起滨河大道，北至北环大道。红岭中路处于深南大道与笋岗路中间，此处交通便利，连接深圳东西走向的三条主干道，地铁三号线贯穿红岭路。红岭中路周边一直是XX区的商业中心地段之一。尤其是在金融行业，红岭中路周边可以说是整个深圳的金融中心。包括中国人民银行深圳分行、深圳发展银行总部、中国工商银行深圳分行、中国农业银行深圳分行、中国建设银行深圳分行、深圳证券交易所、金融联、中国信合等，都将其深圳的总部放在附近。在商业方面，万象城、金光华广场等高档商城都在附近。以地王大厦为标志的高档写字楼，更是让这一地段在全国都有知名度。在休闲娱乐方面，红岭中路地段有荔枝公园、深圳大剧院、深圳博

20、物馆、酷比龙KTV等。蔡屋围金融中心区的规划为本项目的住宅、写字楼、商业的开发提供了良好的市场机会。蔡屋围金融中心区将成为深圳市的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心，蔡屋围金融中心区的改造工程涉及的改建项目占地面积达4.6万平方米，范围南起中国人民银行深圳市中心支行和中国农业银行深圳分行，北至红宝路，东邻深圳市公安局大院，西到深圳大剧院和环宇大厦。建设项目包括中国人民银行深圳市中心支行发行库及附属用房、回迁安置楼、超高层金融文化中心大厦、高级商务公寓，建筑面积达38万平方米。项目地块周边已经形成的物业包括鸿翔御景东园、风格名苑、中航凯特公寓、红桂皇冠名庭、金众经典家园、西湖

21、花园等，附近的大型商业配套包括家乐福、新一佳、岁宝百货等百货超市。三、宗地条件描述 1、地块位置地块西面紧邻红岭路，北面为松园路，东面为松园南街，西面为红岭住宅区的改造项目。整个区域处在旧城改造项目之中，发展潜力较大。2、主要规划技术指标用地面积：16335总建筑面积：147512.5其中 计容积率：122512.5包括 住宅：97670 商业：24842.5不计容积率：25000地下车库：21500设备房：3500容计率7.5绿化率：30%地下停车位：560个层数:地上: 住宅30/29层 公建:3层 地下:2层建筑高度:96.6米总户数:1018户3、区域SWOT分析（1）优势分析城市中心

22、区，配套成熟旧城改造项目，具有社会效益，政府有力支持片区内教育资源配套成熟交通便利，紧邻地铁口（2）劣势分析项目周遍商住楼较多，但没有形成一定的规模该片区目前处于重新规划阶段，旧城改造项目多周遍楼盘档次参差不齐项目西面紧邻红岭路主干道，对住宅部分的品质有一定影响（3）机会分析政府正在积极推进该片区的旧改项目，重树该片区新形象区域内新房的供应量低该区域各种配套成熟度高，对本片区房地产发展非常有利该片区未来规划升值潜力大，投资价值高。（4）威胁该片区内未来旧改项目较多XX片区房地产发展已停滞不前，对在该片区的置业有一定影响地块现有旧项目的拆迁对项目的工期进度的影响XX由于房地产发展较早，未能达到有

23、效规划和利用第三章 项目建设的可行性分析一、主要手续已经完成自2007年开始，我公司已经开始运作该项目，目前已完成的前期准备工作包括：1、中国人民武装警察部队广东省边防总队后勤部关于XX机关营区与地方合作开发建设的批复（2007武粤边后273号）；2、与广东省公安边防总队第XX签订合作开发XX机关大院土地合同书；3、由中国人民武装警察部队广东省边防总队第XX向深圳市人民政府申请将项目用地纳入2010年深圳市城市更新计划内（武粤边七支2009139号）；4、由中国人民武装警察部队广东省边防总队第XX向深圳市人民政府申请将营区改造项目进入市场（武粤边七支2009162号）；5、由中国人民武装警察部

24、队广东省边防总队第XX向总队后勤部申请变更合作开发建设批复（武粤边七支2009163号）。二、符合市城市更新办法的要求（一）改造范围合法根据深圳市城市更新办法第二条的规定，城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。如前所述

25、，拟改造的XXXX机关大院，已经破旧不堪，符合该规定。（二）改造主体合法深圳市城市更新办法第五条规定，城市更新可以由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。由于XXXX就是该项目土地使用权的合法所有权人，与XX公司的合作开发建设项目已经得到XX广东省边防总队后勤部的批复，并获得深圳市政府的确认。因此，该项目的改造主体合法。三、所在市场区域情况房地产市场是个典型的区域市场，不同区域、地段、位置，其成交价格都会有很大差异。（一）土地深圳关内土地供应日益紧张已是公认事实。根据深圳狙房网数据监控显示，在居住用地方面，2009年南山、XX、盐田三区在本年度均未有居住用地成交。在商业用地方面，

26、2009年全市所有成交商业性办公用地全部集中在XX和南山两区。由此可以看出，深圳2009年的居住用地成交主要集中在特区之外，商业用地主要集中在XX和南山。关内居住用地供应紧张的局面并未改观。对于XX这个老城区来说，则是各类土地供应都基本没有。由此，本次开发改造XX机关大院项目，在XX区属于不可多见的项目。（二）房市深圳狙房网数据监控显示，2009年（截止12月29日），深圳XX区共成交新房3685套，同比增长93.3%。成交面积为33.59万平米，同比增长近1倍。全年成交总金额为76.65亿元，仅占全市总成交金额的8%，成交均价为22818元/平米，同比增长23.4%。相比较而言，关内的XX、

27、盐田、XX三区的市场成交情况较为类似，三区总体供应量和成交量都较少，但成交均价却又都在高位运行中。与其他几区类似，8月份的XX新房市场不仅创造了一个年度最高均价33973元/平米，更创造了一个27.4%的年度均价最高涨幅。而接下来的三个月，XX新房成交价格基本保持平稳。进入2010年以来，政策压力虽然遏制不了房价的上涨，但其带来的观望情绪却严重影响成交，虽然到3月中下旬有所回升，但一季度的成交量无论是环比还是同比都大幅减少，根据深圳房地产信息网的监测，2010年第一季度深圳共成交新房7983套（71.1万平方米），环比减少近50%，同比减少约57%。成交物业类型方面，一季度深圳的新房成交以70

28、-140的改善型为主，成交面积超过15万平方米，占约58，140以上的大户型成交5.8万平方米，占约22，70以下的小户型成交5.2万平方米，占20%。各行政区的新房成交量也全线下降，其中，XX区的萎缩最明显，一季度只成交新房232套（1.6万平方米），环比减少80%左右，同比也减少约63%，金翠园是全区的核心成交楼盘，贡献了全区一半以上的成交量。成交物业类型方面，一季度XX区的新房成交以改善型和小户型为主，成交面积分别占全区的50.8%和41.8%，大户型的成交量很少，只占7.4%。根据深圳房地产信息网的监测，2010年一季度深圳批售的住宅面积为56.60万平方米，而销售面积为71.09万平

29、方米，即批售的住宅不但全部售完，还消化了库存的14.49万平方米，供求比为1：1.26，整体上仍呈供不应求态势。各行政区的供求变化各异，XX区和宝安区出现供过于求，XX区由于新批售的项目如兰亭国际、鸿隆世纪广场等均未进入销售期，导致XX区一季度出现供应大幅多于需求的局面。但长远来看，由于受制与土地供应这个资源约束，XX区内的房价没太多下跌的理由，随着XX区“三旧”改造的全面启动，项目地块及周边今后将会进一步升值。综上，目前实施该项目，时机已经成熟。第四章 项目实施计划一、项目产品建议 考虑到项目所处地段及周边商圈情况，预计以高品位住宅和商业为主，建成现代商业和园林居住相得益彰的都市生活服务区。

30、（一）住宅产品建议XX作为老城区发展较早，土地可用资源紧缺，房地产市场规模较小，目前已成型物业住宅的品质一般，住宅产品的品质与价格有一定的差距。然而，由于周边有着很多高档写字楼和高层次商圈，虽然住宅用地紧缺，住宅产品稀缺，但仍导致市场呈现出较大的供不应求的现象，附近住宅的售价和租金一直居高不下。此外，该项目周边完备的商业配套、教育配套及公共设施的配套，这些区域特质具备了客源的导入基础。对项目未来的销售与经营会产生积极的影响。周边已经成型物业，总体品质与规划有一定差距，片区内项目产品雷同性较大，跳出区域现状，走高品质路线、差异化产品竞争的路线是本项目产品定位的最佳出路。片区内代表项目项目名称主力

31、户型面积售价（二手）备注鸿翔御景二房、三房8012025000元左右楼盘小区较大，配套完善，适于居家风格名苑单房、一房305022000元左右投资型公寓金众经典二房、三房8012018000元左右该楼盘以居家为主中航凯特公寓单房、一房305020000元左右投资型公寓红桂皇冠名庭单房、一房305025000元左右投资型公寓 从以上表格可以看出，前期根据市场需求及项目规划指标要求，投资型公寓在该片区的市场占有率较高，投资型公寓在该区域发展平稳。金众经典、鸿翔御景是该片区内中大户型的代表，完善商业、教育、交通等系统配套，为该片区的自住型客户奠定了良好的基础。包括原有蔡屋围片区居民以及新移民族的进入

32、，自主型物业的市场需求空间较大。我们的住宅产品既要满足市场的需求，又要引导市场需求。部分住宅产品要跳出现有的市场产品的模式，引导购买需求，打造亮点。除新产品模式外，传统住宅产品仍是市场需求的主导。考虑到附近高档写字楼上班的一般是高级白领，年轻化趋势明显，因此我们认为面积适中的单身公寓、一房、两房仍是该片区主力需求。（二）商业产品建议目前该区域内的核心商业、核心业态以大型超市、百货以及饮食服装小型街铺组成。没有形成一定的商业规模及特色商业。该区域虽然已经初具商业规模，聚集了一定的人流。由于地处老城区，现有商业只能服务自身区域及周边区域人群。突出商业特色及区域规模将是项目商业产品规划的核心。本项目

33、商业部分也是整个项目实现利润最大的基点。商业环境、区位环境、交通环境为本项目的商业规划、开发及后期销售营运的顺利实施提供了有利的保障。“生活时尚中心”的定位以时尚品位为核心驱动，满足休闲、娱乐、餐饮并配以购物消费的中端商业场所。以多样化丰富的商业元素，打造具有市场号召力和包容性的生活方式中心。“生活时尚中心”以时尚购物、次主力店、休闲餐饮、大众娱乐为组成部分。本项目可以充分利用区域优势将红岭路、松园路及松园南路商业空间扩大。 商业与住宅的合理配比，有利于分散开发商的风险，保证项目在最有利的情况下实现利润最大化。二、项目实施进度表按照我们的计划及与在楼盘建造、销售方面的行业经验，项目进度安排如下

34、：项目起始时间预计完成时间备注与XX签订协议2008年10月2008年10月已完成报深圳市政府、省后勤部审批2007年6月2010年8月进行之中，已完成部分审批程序。补地价、领土地证2010年8月2010年9月拆迁2010年9月2009年10月报批报建及规划设计2010年9月2010年10月新楼建造2010年10月2012年12月物业销售2012年6月2012年12月竣工入伙2013年1月2013年3月争取春节前入伙。三、项目投资估算该项目总建筑面积：147512.5，可销售面积：122512.5（其中住宅面积：97670，商铺面积：24842.5），地下室面积：25000。该项目在拆除现有营

35、房、建造新楼的过程中，还需投入大量资金。项目投资预算表序号成本分项名称金额（万元）备 注1地价460002工程造价295343财务费用16000借款8亿，两年，年率10%。4管理费用、不可预见费用33365销售及广告费6028按销售收入的5%计算6总投资额100898即：本项目开发实际占用资金约10亿元。四、资金筹措及担保措施从上表可见，项目总共投资10亿元，我公司已支付1.2亿元，另外我公司自筹8000万元，尚需筹资80000万元。我公司可以提供以下风险控制及担保措施。（一）该项目在开始销售之后，设立的销售收款帐号为在贷款银行开立的专门账户。（二）广东中银鹏投资发展有限公司以及实际控制人龙文

36、生先生以个人资产承担连带担保责任。第五章 项目效益评价一、财务效益评价（一）项目损益表项目财务分析表序号分项名称数量（万元）备 注1销售收入343,545.00住宅均价25000元/，商铺均价40000元/2总投资额100,898.003税金17,177.25按销售收入的5%计算4税前利润225,469.755土地增值税45,093.95按税前利润总额的20%计算6利润总额180,375.807所得税45,093.95所得税率为25%8税后利润135,281.85（二）财务评价及结论根据我公司以前开发楼盘的经验，以及参考周边楼盘最新的销售价格，我公司预计项目建成后的可实现销售收入34亿元（住宅

37、价格25000元/平米，商铺价格40000元/平米），扣除总投资及税费，项目可实现利润13.53亿元。由此可见，项目有着良好的投资收益。1、投资回收期根据我们的测算，项目的投资回收期仅为2.69年（从2010年8月起算，含建设期）。2、内部收益率项目的内部收益率为87.54%，大大超过目前的融资成本，可接受。3、敏感性因素分析众所周知，房地产项目收益率对售价因素最为敏感。根据我们的测算，当销售价格下降10%时，项目内部收益率将降为53.75%，说明项目有着良好的抗市场风险能力。二、社会效益评价在我们实施该项目之前，XX机关大院布局散乱，市政基础和公共配套设施严重不足，生活环境差，多安全隐患。项目的建成，将为XX部队官兵提供一个更好的生活和工作环境，改善XX红岭中路的面貌，为深圳的城市更新改造做出一份贡献。第六章 结论与建议一、结论根据我们的分析论证，该项目有着良好的经济和社会效益，投资回报率高，回收期快。项目风险小，偿还能力强。二、建议建议尽快实施该项目。