河北邯郸丛台新城项目可行性研究报告.doc

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1、邯郸丛台新城项目预可行性研究报告一、项目概况：该项目是由石家庄公司通过河北省建投集团公司获得信息，并经过了初步洽谈，现将了解到的有关情况介绍如下：（一）项目位置与区位关系项目位于河北省邯郸市中华大街（南北中轴线）与北仓路交叉口西北角，地处城市中心正北方向，位于邯郸城市中心区内，距市政府及城市核心区仅2公里，周边教育、生活配套较为成熟。邯郸市现辖四区丛台区、复兴区、邯山区、峰峰矿区，本项目行政区域为丛台区管辖。（二）用地范围与地块四至地块四至：北起北环路，南至北仓路，西接邯石公路，东临中华大街。用地范围：地块东侧沿街面南北长650米，西侧沿街面长约1900米，最宽为1500米，约1113172平

2、方米（1669.67亩），示意图如下： 地块根据现状分为三块：项目周围现状见下图： （三）地块现状及交地条件土地现状：该地块为邯郸市三类土地，内部平坦规整，两年前为工业物流和商业用地，最近刚刚变性为居住、商业用地；场地内除小量废弃的厂房外，多为平地，拆迁费用低；内有一条向电厂运煤的铁路，沿丰收路方向每天仅有1-2列火车经过。交地条件：项目总占地面积为1600亩（1113172 平方米），目前省建投已经做出了初步规划，但原规划写字楼、商业、等公建物业比例过高，本次测算是依据我们对市场需求情况的调查结果进行的初步规划成果测算。本次拟取得地块一，约630亩土地测算（指标见附表一）（四）项目交通、市政

3、设施、生活配套情况城市规划建设趋势：邯郸新规划确定了向东、向北两个主要发展方向。伴随着永年县政府南迁、丛台区政府北移，本项目未来将成为城市的新中心。特别是距本项目一路之隔的北环路上将建设近五平方公里水面的北湖公园。北湖公园作为邯郸生态水网工程的重要组成部分，从根本上改善主城区北部的水环境、生态环境、人居环境。 交通道网发达: 地块周围城市干道环绕，交通便利。除去外部主干道外，项目内部的北仓路作为城市干道西起西环，穿越京广铁路，东至京珠高速并跨过高铁横贯整个邯郸市区，现已部分修通，近期内即可贯通。周边配套齐全：教育：汉光中学、二十五中、十一中、三十中、二十六中、第四职业中学、第五职业中学、新兴小

4、学、旅游职业学校医疗：邯郸市第一医院超市：上海联华超市、同乐福超市、麦德隆超市金融：建设银行、储蓄所、工商银行餐饮：吴记老号酒楼、龙凤酒楼、隆福酒家、金凤鲍翅楼公交：路、路、路、路、路、路（五）用地性质与规划指标根据与邯郸市土地局的初步沟通，该地块综合容积率可以达到3.5左右，本次计算按3.5测算，现将确定规划指标见附表一：（六）项目进展情况及合作方案1、合作方情况：项目的合作方是河北建设投资集团有限责任公司该公司是河北省政府为聚合、融通、引导社会资本和金融资本，由河北省国资委履行监管职责的国有资本运营机构和投资主体。主要从事能源、交通、水务、旅游及商业地产等基础产业、基础设施和省支柱产业的投

5、资与建设。注册资本为150亿元，拥有二、三级公司共138家，其中二级公司70家，三级公司68家，是河北省属资产规模最大的国有投资控股公司。2、合作方式：两家成立合资公司，由我方占不少于70%的股份，按股份投资。3、项目进展：石家庄公司与河北省建投公司经过初步洽谈，省建投有意向由我集团公司与省建投公司组成合资公司，以240万/亩的优惠价格取得土地，在取得土地之前需要交给邯郸市土地储备中心46亿元的土地整理启动资金，土地整理好后启动资金抵做土地出让抵押金，资金使用期间利息按年息10%计算，我方占70%的投资比例，目前省建投公司与邯郸市土地局已达成意向。二、项目所在区域房地产分析（一）邯郸市城市及发

6、展规划1、城市简况：邯郸位于河北省南端，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖4区、1市、14县，总面积1.2万平方公里，全市总人口896.4万。邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之乡。国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。2、城市定位：新时期邯郸市城市定位的基本表述为：“以名城、区位、资源三大优势为依托的中原最重要最具活力的新型制造业基地”。简称“三优一地”。主体表述是：“新型制造业基地”。把“基地战略”作为邯郸市21世纪头二十年经济和社会发展的主体战略，并形成以科强体的工业

7、高度化、以工带农的城乡一体化、以商促工的经贸互动化和以内联外的开放圈层化的“四大主导战略”框架。 3、发展规划： 按照设想，邯郸市将由中心城区和8个卫星城共同组成邯郸都市区，都市区所围合的区域总面积达到2760平方公里，比原来规划区面积多1493平方公里。 同时邯郸市行政中心计划迁至规划中的东部新区。 未来邯郸市将建设独具魅力的国家历史文化名城、区域经贸中心、新型产业基地、现代生态园林城市，打造河北南向经济增长极，形成18城市格局：以市区和邯郸县为主城区，把30公里半径内的峰峰、武安、磁县、临漳、成安、肥乡、永年、广府古城等定为8个卫星城，从而拉大城市框架，形成组团式城市群。(二)项目所在区域

8、土地供应量分析1、近年土地供应量分析2010年邯郸市土地供应土地168块，供应面积618公顷。按出让方式划分，邯郸市通过挂牌方式出让土地达376.5948公顷,占全年土地供应量的61%,其他是划拨出让占比33%,协议出让占比4%,拍卖出让占比2%。邯郸市2010年土地供应住宅用地占比46%，达到284公顷,商务金融占比4.4%，达到27.2公顷，经济适用房、廉租房占比13.5%，达到83.5公顷，工业及其他用地占比36.1,计223.3公顷。这可以看出除住宅用地与往年的土地占比相似外，政府已逐步加大了经济适用房、廉租房的比例。2、该区域即将上市土地供应分析2011年度邯郸市区拟通过出让供应国有

9、建设用地342.22公顷，丛台区拟供地83.6公顷，以住宅、商服用地为主，占2010年建设用地供应量的25%。下表是项目周边2011年出让地块情况竞得人成交价格亩地价与本项目位置关系邯郸市安联房地产开发有限公司3.238亿79.5亩407.3万元/亩东北侧2公里骏恒国际有限公司5.718亿263.4亩217万元/亩北侧二环外4公里邯郸市大业房地产开发有限公司6.8819亿252亩273万元/亩正东侧3公里丛台区主要以旧城改造为主，重点提升传统商业娱乐、教育培训和生活居住职能。重点保障商服用地、公共管理与公共服务用地和住宅用地的供应。3、结论本项目东侧的中华大街是城市第二出入口的必经之路，随着邯

10、郸“南融、西拓、东延、北跨、中优”战略发展，将永年纳入邯郸市区、周边北湖公园的建设、中华大街高架路的修建，周边正在逐步形成交通路网发达、生态景观为主的一个新城市中心。本地块规模大，可操作性强，地理位置优越，目前确定的地价属于低位，未来升值空间大。（三）、项目所在城市房地产市场供需情况分析1、市场供应情况：分析施、竣工面积年增减变化等情况。 2010年邯郸市商品房新开工面积快速攀升。上半年，全市商品房施工面积规模达到1238.9万平方米，同比增长26.2%。其中，2010年新开工面积543.3万平方米，占2009年商品房新开工面积的93.7%，与上年同期相比增长1.2倍，商品住宅新开工面积407

11、.4万平方米，同比增长99.7%。2、市场需求情况：分析预/销售面积年增减变化等情况。3、销售均价：城市及所在区域商品房均价情况，以及变化情况。4、销售价格年增长率结论及分析从以上数据来看，邯郸市同样受到了房地产价格波动的影响，但由于其居民的消费水平及购买力的提升，从而带动了整个房地产市场呈上升趋势，特别是由于这种房价持续增高，带动了人们对住房的消费预期，很多家庭希望尽快解决住房问题，从而压抑了其他方面的消费，这也导致了邯郸地区整体的消费倾向有了一个转变。同时邯郸市整体已经进入了“三年大变样”的最后一年，大量的拆迁工作正在紧锣密鼓的进行着，更多的邯郸居民希望通过这次规划能够改变自己的居住环境，

12、这也将为邯郸市的房地产开发带来新的前景。（四）项目所在区域在售楼盘情况分析附图：主要在售竞争楼盘分布图1、项目所在区域在售楼盘供应量分析：存量、潜在供应量等2、项目所在区域在售楼盘产品特点分析：建筑类型、户型面积等项目名称建筑类型主力户型面积区间安联水晶坊板楼、高层三室60-150天琴大厦塔楼、高层二室、三室80-220中华尚都塔楼、高层三室80-160北海庄园板楼、高层二室、三室80-145兰庭华府板楼、高层二室、三室70-1203、项目所在区域在售楼盘成交价格（单价、总价）、去化速度、销售率、价格年增长率4、项目所在区域客户的来源及分类、行业特点、产品力的偏好等。客户特征描述：经济基础扎实

13、、收入丰厚，尤其是部分先富裕起来的人士；家庭年收入6万以上的管理人士；经商有成的私营企业老板、个体经营者；来邯郸创业，并取得一定成就的外地成功人士；参加工作不久，需要成家立业的首次置业者；不满足原有物业，或将原有物业转手获利，拟作二、三次置业之人士；有一定收入的政府机关、事业单位的公务员；长期居住本地的居民，拟作“小屋换大屋”进一步提升生活质素；为直属亲人（父母）置业的人士；经济实力较弱的新婚夫妇；参加工作不久的大学生；（五）、重点个案分析项目名称安联水晶坊建筑类别板楼、高层位置丛台区联纺路与新兴大街交口北行1500米物业类型住宅建筑规模75000开发商邯郸市安联房地产开发有限公司绿化率55%

14、容积率3.5最早开盘时间2011-3-27装修状况毛坯最早开盘价4500主力户型三室位置图鸟瞰图项目特色宜居生态地产年去化量33300最新成交（均）价（标明数据截止的时间）4900元/（2011-9-15）项目名称天琴大厦建筑类别塔楼、高层位置丛台区邯郸市丛台区中华北大街702号物业类型住宅建筑规模68375开发商河北招贤房地产开发有限公司绿化率35%容积率2.8最早开盘时间2010-12-8装修状况毛坯最早开盘价4800主力户型三室位置图鸟瞰图或总平面图项目特色复合地产年去化量3600（商业只租不售）最新成交（均）价（标明数据截止的时间）5000元/（2011-9-15）项目名称中华尚都建筑

15、类别塔楼、高层位置丛台区中华北大街518号物业类型住宅、商住建筑规模28000开发商邯郸鑫达房地产开发有限公司绿化率38%容积率3.5最早开盘时间2011-3装修状况毛坯最早开盘价4900主力户型三室位置图鸟瞰图或总平面图项目特色复合地产年去化量20000最新成交（均）价（标明数据截止的时间）5100元/（2011-9-15）项目名称北海庄园建筑类别板楼、高层位置丛台区北环路与中华大街交汇处西侧物业类型住宅建筑规模620000开发商河北鼎嘉琪有限公司绿化率36%容积率1.8最早开盘时间2009-5装修状况毛坯最早开盘价3900主力户型二室、三室位置图鸟瞰图或总平面图项目特色宜居生态地产年去化量

16、-最新成交（均）价（标明数据截止的时间）现房5000元/（2011-9-15）项目名称兰庭华府建筑类别板楼、高层位置丛台区新兴大街24号物业类型住宅建筑规模54890开发商河北海诺房地产开发有限公司绿化率35%容积率3.5最早开盘时间2010-7装修状况毛坯最早开盘价5500主力户型三室位置图鸟瞰图或总平面图项目特色-年去化量45000最新成交（均）价（标明数据截止的时间）6000元/（2011-9-15）三、项目SWOT分析(一)优势分析：区域氛围：道路两侧规划合理，环境优美，这一区域具有良好的居住氛围。地理位置：本地块南到北仓路，北到果园路和北环路，西侧紧接107国道，东临中华大街。本案地

17、块，沿中华大街到城市中心区，仅1300米，地理位置较好，升值期望值数极高。环境优美：本地块北临警校果园，环境优美。交通方便：中华大街、107国道（邯石公街）为城市主干道。果园路，北仓路为规划次干道；中华大街是邯郸城区的南北中轴线，是邯郸两条最主要的城市最主要干道之一。人民路是邯郸城市坐标的横轴，中华大街是邯郸城市坐标的纵轴，中华大街纵贯邯郸主城区和邯郸地区，北到临洺关，南道磁县，双向六车道。向北连接去往省会和首都的北出入口。(二)劣势分析：邯郸市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势，给销售带来一定难度。国家宏观调控，出台系列措施，对房地产消费形成一股隐形压力。京广铁路: 京广铁路对幸福大街

18、两西侧范围影响较大，对其它区域的影响向东依次递减，幸福路以东可不考虑。在主城区对主要铁路线的心理负面感知为100米，邻近主城区（本地块）心理负面感知为100-200米，城区以外，为500-1000米。苏曹电厂:苏曹电厂作为一个不利点，对场地主要是心理和观感上的负面影响，实际的环境影响不大，远期有搬迁的计划，但具体无时间安排。果园路旁的铁路：果园路为规划次干道，是介于联纺路和北环路的两条东西干道之一。其旁边有一条向电厂运煤的铁路。虽然每天只有一至二列火车经过，但对沿果园路布置商业建筑造成很大的困难.(三)机会分析目前邯郸房地产开发速度已经放缓，可趁机占领市场份额。当前区域内没有高档楼盘，急需改善

19、居住环境，购房升值空间较大。城市规划建设趋势。新规划确定了向东、向北两个主要发展方向。特别是北湖公园的建设，将建成近五平方公里的水面。围绕北湖公园，永年县政府南迁、丛台区政府北移，将成为城市的新中心。本案介于北湖与市中心之间，位于城市第二个出入口方向，该地段建设发展潜力大。(四)威胁分析目前当地房地产市场已逐步显现出产品同质化竞争趋势，物业形态单一，产品品质不高，物业管理水平不高、营销模式落后等现状，如市场后期没有品质的大幅提升，产品差异化等方面的改善，后期市场的同质化竞争压力将会较大。随着邯郸市及河北省“三年大变样”政策的大力度执行，本地市场拆迁量近年始终保持着较大规模量。预计未来1-2年内

20、，邯郸中心城区及周边近郊区域将会出现100万方以上住宅产品新增供应量，市场竞争较大。四、初步定位(一)形象定位从项目区位来看，区域配套相对完善、成熟较高；从项目品质来看，高层住宅为主，并致力打造中高档产品，能满足对居住品质要求较高的客户群体。因此，本项目住宅产品的形象定位建议为“城市高尚住宅”。(二)客户定位建议本项目客户定位为中高收入人群、政府官员、对区域认可的改善型客户、部分首次置业的年轻时尚群体。(三)产品定位小高层设计多以舒适的三居、四居室为主，高层以两居室、普通的三居室为主在面积中满足对功能及舒适的双重要求。(四)价格定位考虑当地经济水平，以及目前市场现状，保守建议本项目住宅5300

21、元/平方米、办公按8000元/平米，公寓按6500元/平米，商业按20000元/平米。五、经济预测与财务评价（一）测算依据与前提1、项目总占地面积为1600亩（1113172 平方米），目前省建投已经做出了初步规划，土地分块出让，本次按第一期拟取得地块一，约630亩土地测算（指标见附表一）。2、中铁置业与河北省建投集团联合开发该项目。3、项目一期按分两次拨付土地款（240万元/亩估算）计算。4、项目开发推进顺利，规划审批及施工建设以正常周期推算。5、此次的计容建筑面积，住宅、办公和商业的可售面积、配套公建面积是根据有关规范的相关规定测算的,实际数据需取得规划条件后，进行详细的市场论证和产品定位

22、报批确认后为准。6、本测算按集团公司的测算工具表进行。（二）测算结果1、地价指标表（一期）经 济 指 标数值（万元）预计土地出让金（240万/亩）151,440土地出让金折合楼面地价（元/m2）1022契税（万元）6,058印花税（万元）76预计总成交地价款（万元，含契税、印花税等）157,5732、项目各项经济指标经济测算结果项目总体经济指标指标值总投资额（亿元）85.87 开发成本（亿元）70.96 总收入（亿元）105.80 利润总额（亿元）19.93 净利润（亿元）14.95 毛利率32.93%股东借款及注册资本金（亿元）18.44 其中：土地付现成本（亿元）15.76 静态自有资金年

23、净收益率（%）14.10%自有资金静态投资回收期（年）5.75 全投资内部收益率（%）15.18%全投资动态回收期（年）7.73 自有资金内部收益率18.45%银行贷款（亿元）9.09 银行贷款占开发土地款比例57.66%年去化量（）197967.4074归属置业的股东借款及注册资本金(亿元)18.44 置业自有资金投资收益率81.08%置业自有资金年均投资收益率14.10%六、结论与建议(一)、结论1、从地理位置方面来看，本项目位于邯郸市的二环核心区内，项目周边学校、银行、交通等相关配套设施齐全，交通便利，地块属于稀缺资源。 2、区域内如此大的地块在邯郸市已属稀缺资源，可以借助中铁置业的品牌

24、优势打造一个大盘。 3、本项目初步以住宅、商业、写字楼等物业形态规划的方案，在项目进展上要加以控制在合理的水平，以达到集团要求的盈利标准。4.因项目规模大，项目在注入启动资金后，可实现滚动开发。(二)、建议1、建议高度关注该地块的规划设计和土地出让程序。2、提高资金运转速率，降低自持物业比例，减少投资风险。3、项目周边可供地块少，属稀缺资源，加上中铁置业的企业实力，打造出跳出区域市场的高档产品，降低低品质产品竞争压力过大的局面。(三)、重大风险提示项目原来由省建投与邯郸市有关部门就整体规划达成了初步共识，但其规划中商业、写字楼等类型物业过多，在土地取得过程中应与有关部门就总体规划进行充分沟通，

25、按符合我方的规划条件取得土地。附表1-1 项目总体规划指标用 地 指 标地块一总地块占地面积4209621113172建筑面积总建面1494690.54337459.5地上14817603469937.5地下399434867492容 积 率3.513.12住 宅11448002630712.5公 寓6200062000保 障 房127200292300商 业81480350404写 字 楼4800074920公 建1828041861学 校017740附表1-2、用地与规划指标表序号项目数值备注一总占地面积（)420962.0 按规划意见书填写1其中：代征城市公共用地（)0 按规划意见书填写

26、1.1代征道路用地（)0.0 按规划意见书填写1.2代征绿化用地（)0.0 按规划意见书填写2建设用地（)420962.0 2.1商品住宅用地（)354282.0 2.2保障性住房用地（)0.0 两限房、廉租房、公租房等2.3写字楼用地（)50880.0 2.4纯商业用地0.0 2.5酒店用地11000.0 2.6托幼用地（)4800.00 2.7小学用地（)0.00 2.8回迁房用地（)0.00 3建设用地面积折算（亩）631.4 3.1商品住宅用地（亩)531.4 3.2保障性住房用地（亩)0.0 3.3写字楼用地（亩)76.3 3.4商业用地（亩）0.0 3.5酒店用地（亩）16.5 3

27、.6托幼用地（亩)7.2 3.7小学用地（亩)0.0 3.8回迁房用地（亩)0.0 二主要规划要求2.1容积率3.50 2.1.1居住3.50 2.1.2写字楼5.05 2.1.3纯商业0.00 2.1.4酒店6.84 2.1.5回迁房0.00 2.2建筑密度综合建筑密度2.2.1商品住宅22%2.2.2保障性住房0%2.2.3写字楼0%2.2.4纯商业0%2.2.5酒店0%2.2.6回迁房0%2.3绿地率35%2.4限高（米）0 2.4.1商品住宅（米)0 按规划意见书填写2.4.2保障性住房（米)0 按规划意见书填写2.4.3写字楼（米)0 按规划意见书填写2.4.4纯商业（米)0 按规划

28、意见书填写2.4.5酒店（米)0 按规划意见书填写2.4.6回迁房（米)0 按规划意见书填写三规划建筑面积1总建筑面积（)1881194.00 2地上建筑部分（)1481760.00 2.1商品住宅（)1206800.0 2.1.1小高层0.0 2.1.2高层1144800.0 2.1.3公寓62000.0 2.2保障性住房127200.0 2.3写字楼（)48000.0 2.4纯商业（)2.5酒店（)0.0 2.6公建配套（)99760.0 2.6.1托幼（)3180.0 2.6.2小学（)0.0 2.6.3中学（)0.0 2.6.4居委会、派出所等公共配套用房（）14600.0 设计部提供

29、（千人指标）2.6.5底商（）81480.0 设计部提供（千人指标）2.6.6其它（）500.0 2.7回迁房（）0.0 3地下建筑面积（)399434.0 3.1地下可售车库（)260822.0 车位面积链接到输入值3.2 设备管理用房（)69000.0 设计部提供3.3地下商业（)0.0 3.4人防（）69612.0 设计部提供3.4.1人防物资库（）51112.0 设计部提供3.4.2人掩（)18500.0 设计部提供(小区人数*人均面积)四预计地上可售面积1336280.0 4.1商品住宅（)1206800.0 4.1.1小高层住宅（)0.0 4.1.2高层住宅（)1144800.0

30、4.1.3公寓（)62000.0 4.2保障性住房（)0.0 4.3写字楼（)48000.0 4.4纯商业（)0.0 4.5酒店（)0.0 4.6底商（)81480.0 4.7回迁房（）0.0 五停车位数量5.1商品住宅（户）12068 户均面积链接到输入值5.2停车位总量（个）9820 5.2.1商品住宅停车位（个）8448 比例链接到输入值5.2.2保障性住房车位（个）1060 保障性住房的建筑面积/户均面积*位比例5.2.3写字楼停车位（个）312 65个/10000平米5.2.4商业停车位（个）0 65个/10000平米5.2.5酒店停车位（个）0 65个/10000平米5.2.6回迁

31、房（个）0 回迁房的建筑面积/户均面积*车位比例5.3地上停车位总量（个）1060 比例链接到输入值5.4地下停车位总量（个）9596 比例链接到输入值5.5可售车位总量（个）7452 车位面积链接到输入值附表2：开发进度表附表3：成本收益估算表项 目单位成本(元/)工程量()总额 （万元)折算到可售面积金额(元/)折算到扣除廉租房的可售面积(元/)一土地成本1,063 1,481,760 157,573 1,179 1,223 1地价10221,481,760 151,440 5契税41 1,481,760 6,058 6印花税1 1,481,760 76 二前期费用79 1,881,194

32、 14,862 111 115 1 可行性研究费4 1,881,194 753 2 规划及施工图设计25 1,881,194 4,703 3 地勘费 1 1,881,194 188 4 三通一平费用5 1,881,194 941 5 评估咨询费2 1,881,194 376 6 招投标费用7 1,881,194 1,317 7 工程建设监理费10 1,881,194 1,881 8 开发期间税费10 1,881,194 1,881 9 其它费用15 1,881,194 2,822 10 报批报建咨询费0 1,881,194 0 三基础设施配套费228 1,881,194 42,831 321

33、332 1小市政费(水电煤电话有线电视)146 1,881,194 27,371 1.1接口费用10 1,881,194 1,881 1.2供水配套费10 1,881,194 1,881 1.3供电配套费74 1,881,194 13,921 1.4煤气配套0 1,881,194 0 1.6有线电视配套费2 1,881,194 282 1.7排污费10 1,881,194 1,881 1.8供暖40 1,881,194 7,525 2小区绿化工程费260 420,962 10,945 3大市政24 1,881,194 4,515 3.1市政基础设施建设费24 1,881,194 4,515 四

34、建安费用2,066 1,881,194 388,634 2,908 3,017 1土建工程1,686 1,862,914 314,044 1.1地上住宅1,600 1,334,000 213,440 1.1.1高层1,600 1,144,800 183,168 1.1.2公寓1,600 62,000 9,920 1.1.3保障性住房1,600 127,200 20,352 1.2写字楼1,600 48,000 7,680 1.3底商1,600 81,480 13,037 1.4地下室2,000 399,434 79,887 2安装工程费397 1,881,194 74,590 2.1外立面装饰

35、99 1,382,000 13,664 2.1.1商品住宅100 1,206,800 12,068 2.1.1.1小高层0 0 0 2.1.1.2高层100 1,144,800 11,448 2.1.1.3公园100 62,000 620 2.1.1.4叠拼别墅0 0 0 2.1.1.5联排别墅0 0 0 2.1.1.6双拼别墅0 0 0 2.1.1.7独栋别墅0 0 0 2.1.2保障性住房50 127,200 636 2.1.3写字楼200 48,000 960 2.2装修工程114 1,881,194 21,450 2.2.1商品住宅150 1,206,800 18,102 2.2.1.

36、1高层150 1,144,800 17,172 2.2.1.2公寓150 62,000 930 2.2.2保障性住房150 127,200 1,908 2.2.3写字楼300 48,000 1,440 2.3电气工程(强弱电)65 1,881,194 12,228 2.4消防工程20 1,881,194 3,762 2.5通风工程20 399,434 799 2.6电梯工程65 1,881,194 12,228 2.7给排水及中水工程20 1,881,194 3,762 2.8供暖工程20 1,881,194 3,762 2.9燃气22 1,334,000 2,935 五 公共配套设施293

37、99,760 2,925 22 1托幼1,600 3,180 509 2居委会、派出所等1,600 14,600 2,336 3其它1,600 500 80 六开发间接费48 1,881,194 8,985 67 70 七不可预见费49 1,881,194 9,165 69 71 八资本化利息450 1,881,194 84,630 自有资金55,089 银行贷款29,541 开发成本合计3,772 1,881,194 709,605 5,310 5,508 九开发费用181 1,881,194 33,965 254 264 1销售费用169 1,881,194 31,741 1.1销售代理费

38、84 1,881,194 15,870 1.2营销推广费及其它销售费用84 1,881,194 15,870 2财务费用4 1,881,194 785 2.1自有资金4 1,881,194 785 2.2银行贷款0 1,881,194 0 3管理费用(人员管理费）8 1,881,194 1,440 开发成本和开发费用合计3,953 1,881,194 743,570 十营业税及附加税费315 1,881,194 59,249 443 460 1营业税281 1,881,194 52,901 2城市维护建设税20 1,881,194 3,703 3教育附加8 1,881,194 1,587 4地方教育附加3 1,881,194 529 5印花税3 1,881,194 529 总成本费用合计4,268 1,881,194 802,820 6,008 6,232 十一销售收入5,624 1,881,194 1,058,024 7,918 8,213 1住宅6,509 1,206,800 785,500 1.1高层6,446 1,144,800 737,975 1.2公寓7,665 62,000 47,5