江西景德镇秀水湾地块市场报告最终版45DOC.doc
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1、目 录前言 2景德镇城市概况 3第一部分:景德镇社会经济分析 5第二部分:地域规划分析 8第三部分:住宅市场现状及趋势分析 11第四部分:消费者需求调查分析 17第五部分:景德镇楼盘开发现状分析 20第六部分:项目地块环境条件分析 26第七部分:项目总体开发成本概算 32第八部分:前期投入资金处理建议 42结束语 45前言: 通过市场调研得知,本项目地块取得过程较为曲折、前期准备过程较为漫长、基地位置较为特殊,因此从本篇可行性报告的行文框架上来看较为独特、整个论证过程有别于其他市场调研报告。本篇报告的关键在于通过对项目开发可能存在的风险的详细阐述来判断项目开发是否可行,然后通过单位建筑成本与市
2、场销售均价的对比来验证项目开发方案的可行度(以可能获利空间为验证标准)。如何分析项目开发可能存在的风险?我方将从景德镇的经济环境、政治条件、城市规划、区域楼市发展现状、现销售个案等各方面因素进行总结分析。通过对比考评,阐述上述风险对项目开发的可行性产生具体产生多大的影响力。最后,我们认为:如果是依照现行开发方案和进度,该项目基本是不可行的。在此基础上,对前期投入的开发资金我方也提出了四点建议采用的处理方案,希望能够对项目的后续开发有所帮助。景德镇城市概况1、人口、地理、环境景德镇是江西省省辖市。位于江西省东北部,地处浙、赣、皖三省交界处。西南距省会南昌249公里,东离海岸线302公里。东与婺源
3、县接壤,南与万年县为邻,西与波阳县毗连,北与安徽省祁门县交界。南北最大纵距132.75公里,东西最大横距64.5公里。辖区总面积5248平方公里,其中市区面积3274.44平方公里,城市建成区面积37平方公里。现辖浮梁县、珠山区、昌江区等1县2区,代管乐平市。总人口152万人,其中城市人口50万人。景德镇市区地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带,以低山、丘陵为主,平原兼备。海拔一般为250400米,最高峰五股尖海拔1618米,最低海拔20米。境内主要河流昌江自东北经中部往西流入鄱阳湖,乐安河自东向西横贯南部。2、交通景德镇投资环境优越。位于昌九景金三角经济区,赣、浙、皖三省交界处,地处国家
4、旅游热线-庐山、黄山、龙虎山、九华山、三清山、鄱阳湖、千岛湖的中心区位(均在150-200公里左右)。经过20多年的改革开放,基础设施日臻完善。供电、供水、供气十分充足;通讯实现光纤化、网络化、数字化;交通网络四通八达,皖赣铁路、206国道南北纵贯景市,九景高速公路拉近了景市与武汉、南昌及外地的距离,景德镇机场航线通达北京、上海、广州等地,昌江水道可直通鄱阳湖达长江,一个水、陆、空立体交通网络已基本形成。城市建设日新月异,基础设施现代化、网络化、数字化改造成效明显。随着六条城市主干道的建设,城市面貌正发生巨大的变化,文博区、生态区、现代区既自成一体、各有特色,又相互联系、互为依托。3、城市文脉
5、及“瓷文化” 景德镇是中外著名的瓷都,制瓷历史悠久,文化底蕴深厚。史籍记载,新平冶陶,始于汉世,可见早在汉代就开始生产陶瓷。宋景德元年(1004年),宫廷诏令此地烧制御瓷,底款皆署景德年制,景德镇因此而得名。自元代开始至明清历代皇帝都派员到景德镇监制宫廷用瓷,设瓷局、置御窑,创造出无数陶瓷精品,尤以青花、粉彩、玲珑、颜色釉四大名瓷著称于世。毛泽东用瓷、上海APEC用瓷及国宾馆用瓷以及各类艺术陶瓷倍受世人赞赏。景德镇瓷器享有白如玉、薄如纸、声如磬、明如镜的美誉。郭沫若先生曾以中华向号瓷之国,瓷业高峰是此都的诗句盛赞景德镇灿烂的陶瓷历史和文化,陶瓷把景德镇与世界紧密相连。第一部分:景德镇社会经济分
6、析地域的经济发展与当地的房地产市场发展密不可分,透析区域经济发展水平将给项目运作带来一定参考意义。景德镇经济主要依托不断发展的陶瓷业,该行业已经成为区域经济的支柱产业。2005年景德镇陶瓷工业完成总产值93.84亿元,占到规模以上工业比重达到59,对其工业增长贡献率达76.1。其经济发展具有一定的单一性和依赖性。通过几天对于景德镇的市场调研,我们对于该市经济发展动向的分析如下:1、城市经济发展增长较快,总体水平相对落后2005年景德镇全市实现,GDP193.61亿元(人均GDP为12737.5元,达到1553美元),比上年增长了14.9,比全国全省平均值分分别快5和2.1个百分点。整体经济发展
7、实现相对较为快速的发展态势。根据国际惯例人均GDP达到800美元房地产业达到起步阶段,目前,景德镇房地产业正处于起步上升阶段。2、第二产业尤为突出,产业结构厄待调整2005年景德镇,景德镇的产业结构虽有一定程度调整,但是第三产业增量仍然不是十分理想,三次产业均出现了不同程度的增长,第一产业同比增长4.2,第二产业同比增长15.6,第三产业同比增长17.1。相对于04年产业结构调整不具有明显变化。3、旅游产业增量明显成为,逐渐成为该市的重要产业2005年景德镇全市旅游收入达到,21.1亿元,同比上涨20.1,其中外汇收入1576万美元,同比增长30.8。接待旅游人次接近600万人次。旅游业收入占
8、到GDP的比重为10.9。旅游业开始逐渐成为景德镇的主要产业之一。4、城镇居民收入逐渐提高,消费水平不断增强2005年景德镇全市人均可支配收入达到8779元,比上年增加1086元,同比增长14.1。城乡居民存款余额也有较大幅度提高2005年年末带到122.9亿元,同比增加16.5。收入的增加带来消费观念的逐步转变和居住条件的继续改善。2005年,人均消费性支出达到了7029元,城乡居民消费开始向高档耐用消费品和改善居住条件上转移。2005年景德镇城市人居房屋使用面积为20.37M2同比上年增加5.71。按照05年我国人均房屋面积为26.11M2,预计景德镇房地产业还将有进一步发展。小结:景德镇
9、总体经济运行较为平稳,给予我方项目开发带来一定的经济支撑,但是纵观该市经济运行不难发现,其经济主体单一,产业局限性强。陶瓷制造业所占经济总量相对过大,经济运行的抗风险性相对薄弱。人均工资和可支配收入水平依然相对较低,外来高技术人才进入较少,中低的收入群体仍然较大,这些不利因素都给整体房地产市场的发展带来较大的局限。核心点:经济水平相对较低,限制房地产业的增长水平和发展速度。第二部分:地域规划分析1、景德镇城市总体规划l 规划职能:以瓷立镇、以瓷兴市,以部省共建国家陶瓷科技城为契机,坚定不移的走陶瓷振兴之路。重点发展陶瓷、汽车、机电、电力、化工、建材和食品七大支柱产业,办好景德镇市高新技术产业开
10、发区和陶瓷科技园,大力发展第三产业,建立起服务瓷都、面向全国和世界的、功能齐全、布局合理、服务一流的第三产业体系,将景德镇建设成知名的国际旅游城市。l 城市发展方向:重点向东西方向发展。纳入东面湘湖镇的部分地区,西南方向的吕蒙乡和西北方向的洪源镇和罗家垦殖场的一部分,以及北部的浮梁镇。l 城区规划居住用地布局:规划2020年居住用地总规模为1481.8公顷,占总用地的18.52,人均居住用地为18.22平方米/人。居住用地分为一、二、三类布置。一类住宅用地为市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的低层住宅用地;二类住宅用地为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多高层住宅为主的用地;三类住宅用
11、地为市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般,或住宅与工业等用地混合交叉的用地,主要包括规划期内必须改善的旧村。l 城市总体布局:景德镇城市总体布局形成“一城三区九大功能组团”的格局,一城即指景德镇城区,三区即指文博区、现代区、生态区。三区中文博区包括四个组团:历史文化街区组团(商业、旅游、居住)、东郊组团(工业、科教、居住)、湘湖组团(高教、居住)、浮梁组团(居住、旅游、休闲);现代区包括两个组团:南河组团(行政、文娱、居住)、吕蒙组团(高新科技产业园);生态区包括三个组团:昌南组团(公共服务、金融、居住)、洪源组团(商贸、物流、体育、会展)、罗家组团(航空港、陶瓷高新技术开发园)。各组团
12、通过城市道路环线相联系,形成有机的整体。2、项目所在地区域规划从地块区域规划上看,我方项目在景德镇20022005近期规划中具有明显的优势地位,该地块受到未来新城区(行政办公、公共设施、商业金融、居住)和洪源组团(商贸、物流、体育、会展)规划的双重涵盖,其地理位和区域优势较为明显,在未来必将成为集会展、居住、商贸、行政的中心区域。小结:规划方向有利项目开发,未来我方地块将成为城西板块的副中心地带。但是目前城西板块生活机能和公共配套还相落后,不适于项目近期运作。核心点:本区域规划优势较为明显,但对近期项目开发没有直接借鉴作用。 第三部分:住宅市场现状及趋势分析1、景德镇房地产市场总体概况景德镇房
13、地产市场在2000年开始逐渐结束宅基地的批出,同时房地产市场逐渐开始确立,景德镇房地产市场起步较晚发展速度也相对缓慢,市场在03年、04年迎来的市场发展的高峰期。05年宏观调控开始市场受到一定抑制,市场由活跃转向冷清。现景市新商品房每年的竣工量(市场投放量)平均为近70万方。景德镇市区历年房改房、存量房产权过户登记汇总年份房改房存量房套数面积(平方米)套数面积(平方米)2001年20912540180144002002年69348510178272992003年90849345.4426243768.132004年83945123.0219328526.072005年111671686.942
14、2893935.722006年上半年61248030.2518210521.74合计4377275235.651223218450.66备注:房改房是指早期国有单位或集体企业福利分房买断后获准上市,景德镇在01年的9月正式开始实施。存量房是指城镇居民私有产权物业上市交易。据房地产交易中心对原有房改房和存量房的统计,现市场上有将近50万方体量的旧房流通,仍未上市的有近30万方,因此预计整个景市自2001年以来有近80万方的市场存量房可用以上市交易。房地产开发额度(万元)2002年2003年2004年2005年2583468775180800135900住宅施工面积(万M2)2002年2003年2
15、004年2005年95.9156.33202.86132.33住宅竣工面积(万M2)2002年2003年2004年2005年64.0653.11103.6856.872、景德镇土地市场特征分析l 土地存量较少,单幅土地推出面积较小景德镇地处丘陵地带,可利用土地相对较少,在2000年2003年时间推出单幅地块面积基本以30亩/块为主。因此楼盘开发基本小体量为主。l 土地价受到地段和楼市影响较为明显05年景德镇出让土地统计汇总区域体量(M2)均价(万元/M2)城东1464030.0716城中197313.960.072城西5200590.0287景德镇地价高峰期为04年,当时正式楼市发展最为火热的
16、阶段,土地价格也是一路高升,均价达到72万/亩,这其中也包括市中心有几块绝对优势的地块推出拉高整体土地出让均价,进入05年06年土地推出均价有所下降,其推出区域也主要集中在城市边缘,随着整体楼市下挫土地推出价格也开始走下坡路。l 05年住宅用地集中放量,重点投放城西、城东区域景德镇住宅土地推出受到市政规划影响,在03年之前土地推出基本以市中心区域,04年、05年开始土地推出逐渐向郊区延伸。其中城东地价已经与市区基本持平,而城西土地推出量最多,价格最低。l 06年土地推出力度减缓06年景德镇一级市场土地推出量只有283.2亩,与全年计划供应量(1000亩左右)相距较远,通过上半年的土地推出形式和
17、政府历年土地推量(1300亩)计算可以预计06年一级市场力度相对放缓。3、房地产市场价格即市场需求量分析l 价格、去化量双双平稳较少出现市场起伏通过市场调研我们发现,景德镇房地产市场售价较为平稳每年涨幅保持在1011左右,整体市场销售量也较为平稳保持在3543万方左右,历年供应量也较为平均保持在4550万方。市场价格和去化量平稳表明当地房地产市场处于较为良性的运行轨道。4、板块区域分析l 城西、城东、城中板块区域明显景德镇房地产市场板块划分明显,房地产开发主要集中在城西、城东和城中,城中板块楼盘价高量少,只有城西和城东板块在未来市场供应中趋向主导地位。l 除市中心板块其他板块价格差异不明显市中
18、心板块城中板块,目前市场均价达到2400元/M2,其房价较高在区域市场售价一路领先。城西板块是该市的新兴居住区域,生活配套,交通设施等相对落后,目前市场均价在1600元/M2,城东板块依托教育、医疗、公共交通等便利环境整体销售形式较好,但是目前市场均价只有1700元/M2,城西城东板块市场售价并没有明显区隔。房地产交易中心二手房成交数据年份成交量(M2)成交均价(元/M2)200375855501.4200436356829.18200539465903.2706年上半年37276812.255、产品规划分析l 起步相对较晚,精品楼盘较少景德镇房地产市场正式起步始于2000年,到0304年迎来
19、了市场的“黄金期”,整体市场销售形式趋旺,但是整体市场发展缓慢,目前在售楼盘缺少精品楼盘和较高档次楼盘,小区环境设计和物业管理水平较低,近几年受到浙江和南昌等地影响景德镇房地产开发正处于发展阶段。l 多层物业接受度较高,电梯房接受度较低通过对景德镇市场调研发现,当地居民主要购房趋向于选择多层物业,房产开发商也顺应市场需求开发物业也以多层物业为主,小高层和高层物业在当地销售处于不利地位销售速度远远落后于多层物业。l 120130M2三房成为市场主力户型根据市场调研,目前景德镇在售楼盘主力面积集中在120130M2左右的三房户型,经统计在售主力面积占到住宅销售总面积的70左右。6、二手房市场分析二
20、手房市场活跃程度相对期房市场活跃程度较弱,2003年是二手房市场交易量的一个高峰时期,据调研得知在03年也投资客进入景德镇市场投资的一个高峰时期,市场交易量达到7.5万方,是正常交易量的一倍左右。从二手房的交易情况不难看出,投资房产的时期已经成为历史。7、经济适用房对于楼市影响分析景德镇的经济适用房主要集中在梨树园、新枫园等小区。从03年开始几乎每年保持着近15万方体量的供应,其总体供应量已经达到5500套,近60万方。l 从上表的售价变动来看,虽然成交售价已经有了较大幅度的提升,但还是远低于商品房市场销售价格。价格优势促使其获得更多的市场竞争力。l 从认购情况来看,由于认购资格门槛较低,有相
21、当一部分不符合资格的高收入群体在此购房,同时也成为了景德镇市区新婚群体的购房首选区域。由此可见该市的经济适用房认购制度不合理,已经对商品房的销售产生了根本上的冲击。l 从产品设计上来看,其经济适用房设置套型面积偏大110M2120 M2的房源已经成为供应的主力,某些单元内甚至存在140 M2的大户型设计。其内部结构完全能够满足一般家庭舒适生活的需求。因此建设经济适用房的初始意义已经被颠覆,对今后几年景市商品房的市场规范带来极为恶劣的影响。小结:景德镇房地产市场处于高峰期后的平稳期,市场供需较为平衡,价格涨幅较为平均,整体价格提升较慢。并且,由于该市的经济适用房操作不规范,给商品房项目开发带来及
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