某房地产项目可行性研究报告4.doc

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1、目录第一章 总论41.1项目概况41.2报告编写依据51.3报告编写原则61.4研究范围及主要内容61.5主要结论6第二章 项目建设背景及必要性82.1*市社会经济概况82.2城市总体规划分析92.3项目建设的背景及由来102.4项目建设的必要性11第三章 项目建设条件133.1建设项目自然条件133.2相关规划153.3 项目基础设施条件15第四章 项目建设方案184.1设计依据184.2项目总体规划184.3建筑设计204.4结构设计214.5给排水设计224.6电气工程规划244.7暖通工程设计274.8人防工程274.9安全防护304.10消防设计314.11道路交通组织规划344.1

2、2景观规划设计344.13无障碍设计354.14夜景工程设计35第五章 节 能365.1建筑节能365.2电气节能365.3暖通节能365.4 节约用水37第六章 劳动安全卫生386.1依据和原则386.2劳动安全与卫生防范措施38第七章 环境和生态影响分析407.1环境功能区划及环境质量现状407.2施工期环境影响分析及防治措施417.3运营期环境影响分析及措施46第八章 项目实施计划498.1实施计划498.2项目实施进度安排498.3工程实施原则508.4项目管理508.5工程招投标50第九章 投资估算529.1估算依据529.2 估算说明529.3投资估算539.4资金筹措55第十章

3、经济社会效益分析5610.1主要评价依据5610.2成本估算5610.3收入估算5610.4财务盈利能力评价5710.5偿债能力分析5810.6敏感性分析5910.7社会效益评价60第十一章 结论与建议6111.1结论6111.2建 议61附表10-1 总成本估算表附表10-2 销售收入、销售税金及附加表附表10-4 借款还本付息表附表10-5 损益表附表10-6 现金流量表附表10-7 税后财务内部收益率计算表附件第一章 总论1.1项目概况1.项目名称：*XX2.项目建设单位:*地产有限公司3.项目建设地址项目位于*XX许厝社区，南面与在建的经济适用房以一条规划路相隔，北面与城市主干道长兴路

4、相接，西面与在建的福裕康城小区相邻，东侧与规划储备的经济日报用地等相邻。4.项目建设规模及内容项目总用地面积为60889m2，主要建设内容包括：（1）以三层独立商业和社区为主题的风情商业街；（2）以8栋27至30层的高层建筑组合而成的园林中庭区；（3）位于项目区南片的低层住宅和幼儿园的低容积率区；（4）配套社区中心及其他公建设施。主要技术经济指标如表1-1：表1-1 项目总经济技术指标序号项目名称数量单位1总用地面积60889.0m2幼儿园用地面积4020.0m2商住用地面积56869.0m22总建筑面积245953.1m23建筑占地面积15221.6m24地上建筑面积188737.7m2其中

5、高层住宅建筑面积160168.9m2低层住宅建筑面积8910.0m2商业建筑面积14456.2m2社区服务建筑面积624.2m2幼儿园建筑面积4002.0m2公厕、垃圾收集点面积87m2配电室、消控室面积489.3m25不计算容积率面积57215.4m2其中地下会所建筑面积911.2m2地下停车库面积42765.2m2地下储藏间面积954.0m2设备层建筑面积1886.6m2物业办公建筑面积756.8m2架空层建筑面积1327.4m2低层住宅地下面积8614.2m26建筑密度25%7容积率3.18绿地率40%9住宅户数1240户10停车位（需设1354辆）1370辆其中地面停车位230辆地下停

6、车位1140辆注：1.表中总建筑面积包括地上、地下建筑面积，架空层建筑面积，设备夹层建筑面积。2.地上建筑面积包括居住、商业、幼托、社区、物业、配电、垃圾收集点。5.项目投资本项目总投资为83460.90万元，其中工程费用44755.62万元，工程建设其他费用26791.42万元（含建设用地相关费用）。6.项目建设期：项目建设期为3年。1.2报告编写依据（1）投资项目可行性研究指南国家计委计办投资（2002）15号；（2）国家发展改革委、建设部发改投资（2006）1325号建设项目经济评价方法与参数（第三版）（3）关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）；（4）房地产开发项目

7、经济评价方法（2000年，国家计委、建设部）（5）*市城市总体规划（2008-2030）;（6）*市城市总体规划修编(20062020)；（7）其他相关的政府工作报告和相关文件。（8）项目建筑方案设计（中国京冶工程技术有限公司，*联盛建筑设计院有限公司）（9）*市规划建设与房产管理局文件（晋政地20095号）（*市规划建设与房产管理局关于重新下达*市P2008-2号地块规划设计条件的复函）；（10）项目建设用地土地证（晋国用（2010）第01177号）（11）业主提供的其他相关资料。1.3报告编写原则根据市场需求和国民经济发展规划、地区规划和行业发展规划的要求，对与项目有关的社会、经济、工程技

8、术、市场、资源等各方面问题进行全面、深入的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会和环境效益进行科学的预测和评价；从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理。1、可操作原则：依据城市总体规划，满足城市发展要求；根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工、广大人民群众的经济承受能力，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。 2、合理性原则：对建设项目的有关经济、技术指标、是否有较好的合理布局性和科学性进行论证。 3、整体性原则：突出项目开发的整体布局，确保项目的整体效果。 4、环境保护原则：开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的住房。 1.

9、4研究范围及主要内容（1）*XX建设项目的必要性与可行性；（2）*XX建设项目的方案及其技术论证；（3）*XX建设项目投资估算以及工程布置；（4）*XX建设的环境保护、组织管理以及经济社会效益分析。1.5主要结论1.5.1项目建设的必要性1、项目建设后能大大改善市容市貌，提高城市品位。2、能改善居民的居住环境，营造和谐的居住空间。3、项目的实施对于完善中心城区的基础设施，改善投资环境，优化人文环境，繁荣区域经济，促进市区及其周边地区的经济发展，服务于*市发展战略都具有极为重要的意义。1.5.2本项目财务评价指标1.财务内部收益率：税后为35.17%，税前为42.04%；2.财务净现值（ic=1

10、2%）：税后9918.79万元，税前12657.62万元；3.投资回收期：税后为3.4年，税前为3.1年。项目投资利润率39.06%，项目完成后，利润总额43461.24万元，所得税10865.31万元，税后利润32595.93万元，具有良好的经济效益和社会效益。经分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。第二章 项目建设背景及必要性2.1*市社会经济概况*市地处闽东南沿海，东濒台湾海峡，与金门、台湾隔海相望。*是全国著名侨乡，台湾汉族同胞的主要祖籍地。全市陆域面积649平方公里，海岸线长121公里。现辖6个街道、13个镇，共293个行政村（社区），本地人口103万人。1992年撤县设

11、市，2001年被*省列为中等城市。*社会经济综合发展指数、基本竞争力居全国百强县（市）第17位、第6位，经济实力连续保持“*省十强县（市）”首位。城市品牌入选2006年度“中国特色魅力城市二百强”，9个镇入选全国千强镇。2008年完成GDP690.52亿元，增长13.1%。财政总收入72亿元，增长19.4%；地方财政收入32.78亿元，增长23.3%。社会消费品零售总额174亿元，增长16.3%。全社会商品出口货总值52.9亿美元，增长17.5%。全社会固定资产投资190.82亿元，增长21.6%。改革开放以来，*市以加快城市化进程为发展主题，以中心市区建设为重点，以提高城市品位为立足点，全面

12、加强城市规划建设管理工作，城市规模不断扩大，环境质量明显改善，基础设施日臻完善。城市规划区建成面积42平方公里，城市化水平达到44%。城市绿化覆盖率31.2%，人均公共绿地6.18平方米。建有热电厂（年可发电5亿度）、垃圾焚烧发电厂（年可发电1.2亿度）、500千伏输变电站1座、220千伏输变电站4座、110千伏输变电站21座、装机容量10万千瓦的发电厂1座，另有LNG燃气电厂及一批输变电站正在建设中，是*省内电力网络最为完善的地区。公路密度以每百平方公里262公里通车里程居全国前茅。4D级*机场居全国通航机场第37位，成为干线机场。拥有2个万吨级码头及一批配套码头，福厦高速公路及在建中的泉三

13、高速公路、福厦高速铁路穿境而过。自来水日供水能力47.4万吨。实施强镇带动战略，启动“百村示范、村村整治”工程，全面推进新农村建设。城市“畅通工程”达到国家二等（优秀）管理水平。被评为“*省省级园林城市”。电力调度大厦、电信大楼、广电大楼、金融区等一批高等级市政设施相继落成，江滨公园、阳光广场、新店广场、内沟河绿地等一批高品位广场绿地点缀城间，体育中心、SM国际广场、竹园小区等一批高标准功能小区逐步形成。建市以来，累计投入基础设施建设资金50多亿元，城市建设发生了翻天覆地的变化，城市发展框架基本形成，市容市貌日新月异。在“城市规划建设管理年”活动中荣获“进步奖”，在创建文明城市竞赛活动中被授予

14、“一级达标城市”，在全国卫生城市评比中荣获“全国卫生城市”称号。市区先后建成了东环路、南环路、北环路、中干道、东干道、西干道、迎宾路、崇德路等主干道，基本形成了“五纵三横”的市区道路网络，配套建设了曾井、青华、XX、洪山、竹园等小区的主次干道，道路等级进一步提高。现有城市道路122.92万平方米，主干道路长度95公里，人均道路面积15.8平方米。*有纺织服装、制鞋、陶瓷石材、食品、轻工玩具等五大传统产业和车辆机械、精细化工、生物制药、纸制品、新型材料业等五大新兴产业，年产值占全市工业总产值90%以上。其中，纺织服装业拥有企业3300多家，行业内产值上亿元企业30多家、上千万企业200多家，与5

15、0多个国家和地区建立购销关系；制鞋业有企业3500多家，年产旅游运动鞋10亿双左右，占全国40%、世界20%；食品业有企业560多家，产值占*省50%以上，糖果总产量占全国近20%；陶瓷业被列为国家星火区域性支柱产业，外墙砖在国内市场占有率达65%，琉璃瓦产品几乎垄断全国市场；制伞业有企业近200家，产量近3亿把，占全国雨伞产量18%、出口量26.7%。*XX项目位于*XX许厝片区，南面与在建的经济适用房以一条规划路相隔，北面与城市主干道长兴路相接，西面与在建的福裕康城小区相邻，东侧与规划储备的经济日报用地等相邻。用地条件优越，交通便利，具备小区开发的基本条件，*市良好的城市基础条件能满足本项

16、目建设。 2.2城市总体规划分析2.2.1城市性质及规模*市城市总体规划修编（2002-2020）确定*城市性质为：现代化制造业基地，著名侨乡，生态型滨海城市。到2020年城市建设用地约为52平方公里，城市实际居住人口控制在52万人。2.2.2城市发展目标省委、省政府将“中等城市”确定为*未来的发展方向，更为*的城市建设提供了新的机遇。与此同时，*的经济也在快速发展，城市规模逐年扩大，城市发展正在向更高层次跨越。*将由小城市向中等城市转变的历史性跨越，向“现代化制造基地、花园式侨乡滨海城市”的目标发展。1、2010*市城市发展目标：到2010年，将*市建设成为*省具有国际竞争力的高层次的特色产

17、品系列生产基地，区域性、专业化的经济中心；具有上中等收入水平的现代化的中等城市，初步形成与之相适应的空间格局和城市功能；通过新城市中心区的建设，使*市成为*湾地区人居环境最好的城市。2、2020年*市城市发展目标：到2020年，将*建设成为*省重要的先进加工制造业基地和省内二级经济发展中心，布局合理、功能完善、生态和谐的花园式滨海城市。2.2.3城市结构功能根据*市总体规划修编（2002-2020），*市市域城市空间结构将形成“三组团两廊道”的空间结构，城市功能结构概括为“一线、两轴、四组团、两个拓展区”。中心组团大致包括青阳、XX、西园、罗山、新塘五个办事处及紫帽、池店、陈埭、西滨四个镇、良

18、种场，规划总面积206.4平方公里，是*目前发展最好的城区，是*的行政文化、商贸流通、教育培训中心，具有行政办公、商务商业、金融、贸易、信息服务、高等教育、工业生产等城市功能，是*湾城市群的主要城市组团，区域性的城市服务中心。2.3项目建设的背景及由来近年来，*牢固树立和落实科学发展观，按照“实现又好又快发展，支撑带动海西建设”的要求，推进经济社会持续健康快速发展，城市建设有序推进。*市经济社会快速发展，城市规模逐年扩大，城市发展也面临着向更高层次的跨越，根据*市城市规划，制定了*将由小城市向中等城市历史性跨越这一发展目标。先后出台城市规划建设管理系列规范性文件，成立城市规划建设委员会，设立陈

19、埭、安海、晋南规划建设管理中心。中心市区详细规划覆盖率达71%，城镇总体规划修编基本完成。要实现这一目标，必须从整个市域的角度出发，以城市规划为指导，统筹城乡发展，统一配置资源，合理规划城市空间、产业布局和功能组团，打造*新的发展平台。本项目处于*体育馆周边的核心地段，属于新市政府片区，项目地理位置重要，地块住宅与商业价值均高。本项目的开发建设将进一步完善城市建设，符合市委市政府要求尽快形成新市区的建设规划。2.4项目建设的必要性2.4.1实施城镇发展规划的需要*市按照大都市定位和“一城两镇三组团”的规划布局，有序推进中心市区、城镇、新农村建设步伐。许厝片区作为近期市政府重点建设和发展的新城区

20、，积极响应市政府号召，加大城市建设力度。新区摆脱了旧城区的陈旧与狭窄，新区崭新的规划和景象给人以欣欣向荣的感觉，新区的建设将把*和*人带入新时代。本项目的开发建设将进一步完善城市建设，尽快形成新市区的建设规划。2.4.2繁荣区域经济的需要本案处于*体育馆周边的核心地段，属于新市政府片区，区位优势明显。本项目的建设将有利于促进*经济区的城市和经济发展。本项目的建设对于完善新市政府片区的基础设施条件，对于改善投资环境都有重大意义。根据规划本项目将建成以商住和幼儿园配套等为一体的综合性中高档住宅小区。届时不但极大改善区域的人居环境，让群众产业升值，而且将带动周边商业圈的繁荣发展，拓宽发展空间，培育新

21、的经济增长点。同时，项目的建设为增加城市用地规模和人口容量，增强中心城市聚集效应和辐射能力，也具有十分重要的意义。2.4.3提高土地利用率的需要从现状用地来看，各类用地无序混杂是长期以来镇区建设缺乏统一规划约束的必然结果，由于工业用地与其它用地随意穿插，严重影响到居民居住生活与工作环境，也与商贸区发展的自然规律相矛盾。从规划区现状土地开发强度来看，项目土地开发价值尚未得到充分体现。通过区域开发与整合，将拆迁群众集中安置，合理调整土地使用结构，明确功能分区，可大大提高区域内土地价值和利用率。2.4.4营造和谐居住空间的需要本项目通过街头游园、点式片状、立体多层次等方式实施绿化。充分利用周边环境、

22、文化特色和设计理念，精心塑造高雅、自然、和谐的城市居住空间，通过建筑平面布局和空间互相呼应，将整个片区有机结合起来。整合周边环境现状及空间特性，形成清晰的规划组织架构。此外，通过改造，改善群众居住环境。第三章 项目建设条件3.1建设项目自然条件3.1.1用地现状项目位于*，南面与在建的经济适用房以一条规划路相隔，北面与城市主干道长兴路相接，西面与在建的福裕康城小区相邻，东侧与规划储备的经济日报用地等相邻。项目用地面积60889m2。根据*市人民政府晋政地20095号文，同意*市国土资源局公开出让该地块国有建设用地使用权。*地产有限公司于2010年10月以挂牌出让方式竞得该宗地块，获得申请地块的

23、土地使用权。整个地块范围内均为空地，不涉及拆迁安置。3.1.2地形地貌1、地形地貌*市地势由西北向东南海面倾斜。山峰主要分布在西北部和中部，一般不高。最高山峰是西北部与鲤城区交界处的紫帽山（517.8m）。中部主要有灵源山（305.0m）、高州山（259.2m）华表山（259.0m）、罗裳山（239.5m）、崎山（140.5m）、大觉山（123.1m）、红麒麟（105.7m）等。这些山峰系戴云山向东南沿海延伸的余脉。根据地貌类型划分，本区地貌单元有丘陵、台地和平原三种，以台地最大、平原次之、丘陵最小。2、地质项目所在区域属闽东南沿海大陆边缘坳陷变带中部，地质结构受东北新华系结构控制。地处长乐南

24、澳大断裂中段，地质组成是为火成岩，以酸性火成岩为多，地层除侏罗纪系上统及第四系更新统，全新统部分出露外，其余系缺失。第四纪地层极为发育。岩性主要为二长花岗岩、花岗岩闪长岩和金黑云母花岗岩。根据中国地震烈度区划图（1990），本地区地震烈度为七度。3.1.3气候气象*市属南亚热带海洋性季风气候，气候湿润，雨量充沛，夏长无酷热，基本无冬霜，日照充足，季风明显。（1）风速、风向本地区常年主导风向为NE，频率21%，年次主导风向SSW，频率11%；全年静风频率10%，历年平均风速3.6m/s。冬季主导风向为NE，频率24.6%，平均风速6.2m/s；夏季主导风向年次主导风向SSW，频率30.7%，平均

25、风速5.0m/s。（2）气温、湿度年平均气温20.3，最热（七月）为28.4，最冷（一月）为11.7，极端最高气温38.7，极端最低气温0.1，气温日变化的特点是中午前后温度高，日出前后温度低，气温日变化呈峰谷型。（3）降水年平均降水量为1095.4mm，年降水天数平均为112.7天，日降水量大于50mm的暴雨年平均为3.7天，主要出现在78月份，全年降水降水量主要集中在48月份，降水量占全年的69%。（4）日照年日照时数在2064.1小时，春季少，夏季多，尤以2-3月最少，7月最多。*市处于华南低日照率地带，年日照率47%，即大部分地区实际日照不到可照时数的一半。一年中，高日照率的月份是7-

26、9月，低日照率的月份是2-5月。（4）其他气象要素多年平均气压为1008.0百帕；年平均雾日15.9天；无霜期350天以上。3.1.4水系1. 地下水地下水主要储存于粗砂中，为孔隙承压水及残积砾质粘性土，强风化花岗岩中网状裂隙水，接受北面邻区补给，向场地南面下游地区经流排泄。由于砂层范围小，风化网状裂裂隙不发育，水量较贫乏，地下水稳定水位深为0.2013.0m。2. 地表水*是*市的主要河流，*上游分为东、西溪，东溪与西溪汇合于丰州镇内的双溪口，下游经*市和*市区，注入*湾。全长300公里，主河约182公里，流域面积5629平方公里，年平均径流量为48.8亿立方米。年平均流量为163m3/s，

27、最大月平均流量为484m3/s，由于流域内水土流失严重，水中含沙量多年平均在0.44g/L。*金鸡闸下游河段属感潮河段，涨潮时海水可上溯至浮桥。*感潮河段的潮流属不正规半日潮流，其潮流的非正规性主要是潮波变形，浅海分潮增大引起的。受地形影响，潮流呈往复式运动，涨潮流向西北，落潮流向东南，流向与河床深槽走向一致，基本上是顺岸流。涨潮平均流速约0.35m/s，落潮平均流速约为0.30m/s。3.1.5生态环境概况项目周边现状中，东面为山地和杂地，西面从北至南依次为村庄及空杂地。在项目征用土地范围内，目前主要为水塘以及部分杂地，区内未发现百年以上的古树或具有历史价值意义与社会较大影响的名木。由于该处

28、人类活动活动较多，也未发现国家和省重点保护野生动物栖息繁殖活动的踪迹，且场地基本平整完毕。3.2相关规划3.2.1用地合理性根据*市人民政府晋政地20095号文，同意*市国土资源局公开出让该地块国有建设用地使用权。*地产有限公司于2010年3月以挂牌出让方式竞得该宗地块，获得申请地块的土地使用权。并已经办理了该地块土地使用证，土地用途为商住用地。该地块用地性质为商住用地，土地符合总体规划、城市村镇规划，且不在基本农田保护区。3.2.2规划设计根据*市规划建设与房产管理局关于要求出具地块规划设计条件及用地红线图的复函，对该地块用地规划和建筑规划等出具了规划设计要求。本项目规划方案由中国京冶工程有

29、限公司和*联盛建筑设计院有限公司设计，方案规划设计符合相关规划设计要求，并已经通过了*市规划建设与房产管理局的组织的专家评审。3.3 项目基础设施条件3.3.1区位条件本案位于*XX许厝片区，地处*体育馆周边的核心地段，周边高尚小区林立，与*高速公路出口仅几公里远，交通便利，配套设施齐全。从*近期规划看，本项目区位优势明显，从城市发展的角度方面，*近几年的城市规划逐步向市区发展，城市面积逐步扩大，城市人口逐渐增加，且属于新市政府片区内，对本项目的价值提升、区位的增强起了很大的促进作用，具备建设高尚住宅小区的条件。3.3.2现状特征基地现状为坡形空地，地块总用地面积约60889m2，地势呈南高北

30、低、用地成狭长多边形，用地南北进深达450米，东西面宽140米，南面与在建的经济适用房以一条规划路相隔，北面与城市主干道长兴路相接，西面与在建的福裕康城小区相邻，东侧与规划储备的经济日报用地等相邻，并有一条排洪暗涵紧贴用地东侧红线边缘。3.3.3基础设施1. 交通条件本项目位于*XX许厝社区，属于主城区，地处*体育馆周边的核心地段，周边高尚小区林立，与*高速公路出口仅几公里远，交通便利，配套设施齐全。南面与在建的经济适用房以一条规划路相隔，北面与城市主干道长兴路相接，西面与在建的福裕康城小区相邻，东侧与规划储备的经济日报用地等相邻。2.给排水设施项目所在区域位于XX街道许厝社区，陈埭二水厂位于

31、区域最南端。该区域污水管网已基本铺设完成，污水已接入长兴路市政污水管网，项目建成后可将污水接入长兴路市政污水管网系统，送至*仙石污水处理厂集中处理。仙石污水处理厂已建规模10万t/d，远期规模为25万t/d，占地约20公顷。3.供电条件现有110kv大淮池店的同塔双回架空线路在池店片区内不规则穿行，110kv清蒙高坑的同塔双回架空线路在规划区边缘沿高速公路布置。另有沿六源支流规划有110kv和220kv的架空线路，以及110kv的仙石变电站。项目用电可由城市电网接入，电力供应充足，可满足本项目的用电需求。4.通信设施现有2个程控电话模块局。5.天然气管道*液化天然气（LNG）输气干线于2008

32、年投入运行，管道管径为711，埋深约1.2米，越过*沿世贸中心用地东侧至浦沟东岸南北穿越。6.建筑材料来源本项目建设所需的钢材、水泥、石料、砂等建筑材料可在当地市场上采购，直接汽运到工地。第四章 项目建设方案项目位于*XX许厝社区，南面与在建的经济适用房以一条规划路相隔，北面与城市主干道长兴路相接，西面与在建的福裕康城小区相邻，东侧与规划储备的经济日报用地等相邻。项目总用地面积为60889m2，规划总建筑面积为245953.1m2，主要建设内容包括：（1）以三层独立商业和社区为主题的风情商业街；（2）以8栋27至30层的高层建筑组合而成的园林中庭区；（3）位于项目区南片的低层住宅和幼儿园的低容

33、积率区；（4）配套社区中心及其他公建设施。项目的总体技术经济指标如表1-1。4.1设计依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）3.*市城市规划管理技术暂行规定4.建筑设计防火规范GB50016-20065.民用建筑设计通则GB50352-20056.绿色建筑评价标准GB/T50278-20067住宅建筑规范GB50368-20058.住宅设计规范GB50096-1999(2003年版)9.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95(2005)）10.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；11.业主提供的规划设计要求12

34、.用地红线图及现状地形图13.业主提供的晋建函2009,5号文件14.业主确认的其它设计要求4.2项目总体规划4.2.1规划目标1.营造现代化的综合性大型园林社区；2.创造具有鲜明特色的城市生活新家园典范；3.树立以人为本、以环境为本、整体性与丰富性、均好性的设计理念。4.2.2规划理念本案设计以“家是多元化生活”为主题理念，强调建筑功能的互补和互合，提倡居住小区不仅是舒适住家的感觉，还有更多的附加价值，拥有丰富的商业配套、休闲配套、社区配套，既有城市开发的一面，又有现代社区亲切和谐的生活环境。概况地讲，就是“安家在闹市、生活在田园；出则繁华、入则宁静”的生活理念。“家是多元生活”主要表现在以

35、下几个方面：一是功能的复合：多种资源、多种产品、多种类型、多元互动构建完整高尚的社区，提升社区的竞争力。二是建筑的复合：本案根据地形，合理整合，因势利导，规划更属于地方市场的建筑类型，同时营造出来的多种建筑类型的和谐布局不仅完善小区的天际线，更提供给住户相应不一样的居家体验和情感生活。三是商业的复合：市民、机构、商业活动的集中体应当融于邻里和社区的生活中。本案的一大特点就是将景观与商业街道、居住小区进行合理的融合，打造融景于商、通过小区人流带动商业的商业街道新特色。四是园林社区的复合：本案借助入口的雕塑广场、中心商业内街、大中庭园林、下沉会所形成本案的区域核心，化无序为有序，提升区域的影响力。

36、4.2.3总体规划根据本案基地周边环境，建立本地块与城市脉络关系，规划确立了西南面为幼儿园，西面作为小区主要车行出入口，东面作为小区的人行主出入口，北面作为特色商业街，内部围合中庭园林小区，从而确定了本案的设计秩序。由于整个用地比较狭长，从丰富小区产品的层次、提高建筑产品的竞争力考虑，在规划上将小区划分为三个片区：首先是以三层独立商和社区入口主题广场为主的风情商业街区，一方面可以呼应隔壁福裕康城小区的商场，同时使得高层建筑和沿街道路有个退让，不会对道路产生压迫感，又有利于人流引向东侧的主出入口，形成较好的小区入口导向。其次是以8栋高层组合而成的具有超大园林中庭区的现代化高尚园林社区，加上地形台

37、地的变化，下沉广场的营造，小区的景观视线由平面转向立体，品质将非常理想舒适。再其次是低层住宅和幼儿园的低容积率区，由于该片区位于南片区，建筑高度比较低，可以为高层区提供比较充足的日照通风采光，提高整体的环境舒适度，同时南低北高的空间的次序就显得更加的协调。更多地考虑交通安全性，本案将幼儿园的大门放置在东侧的内街里，并形成接送的小广场，对于东侧商业内街人流的引进形成南北呼应。本案在用地西侧考虑小区的车行路线，地下室也放置在西边入口处，减少了东侧车辆的干扰，对于东侧商业街得交通安全组织提供了合理性。4.3建筑设计4.3.1居住部分住宅的类型大部分采用板式、短板少量布置塔式住宅，避免大面域高层墙遮挡

38、视线。住宅设计十分注重舒适性，为保证良好的朝向、通风和光照，住宅布置基本朝南或偏东南方向，大多采用一梯两户或一梯三四户的户型。尤其是塔式高层，在通风设计方面进行新的尝试，克服原来高层塔式在通风上的不良弊端，增加入户的的过渡空间，使每套住宅之间拉开一定的距离或扭转一个角度，减少了住宅间的相互遮挡，同时过渡空间为每户居民提供了一个私家花园，给单元式住宅增添了乐趣。另外，板式住宅多数采用电梯厅处和入口花园结合的手法，组成多方位的观景视线。中心花园周边住宅底层局部架空，作为半室外公共活动场地。沿街各幢楼均为单元式平面组合住宅，底层作为配套商业店面，采用底商上房的布置方式，住宅层高按3m控制，住宅总体高

39、度多层按不超过24m控制，18层以上按不超过100m控制。住宅立面以暖色调进行控制，强调线条肌理。立面造型讲究稳重大方的风格，富有档次。4.3.2公建配套小区配套建设12班幼儿园一座和小区会所、垃圾转运站、三个配电室、物业及社区用房。社区用房包含社区活动、卫生服务中心、公厕、消控中心等。4.3.3智能工程小区物业设置智能安防管理中心，电信光缆总配线架及有线电视光端机均在管理中心。设置小区安全防范系统、家庭安全防范系统、小区设备监控系统、小区消防系统、小区物业管理系统、闭路电视系统、语音通信系统等。变电所设置配线自动化及远动监控装置。汽车库设智能管理收费装置。每套住宅及重要建筑物设置红外监控防盗

40、设置操作、宽带入户、智能识别装置，厨房设置燃气汇漏检测装置。电表、水表、煤气表设置为远传采集、传输、计量、统计、收费。4.4结构设计4.4.1设计依据1.建筑结构荷载规范（2006年版）（GB50009-2001）2.建筑抗震设计规范（2008年版）（GB50011-2001）3.建筑地基基础设计规范GB50007-2002）4.混凝土结构设计规范（GB50010-2002）5.高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002、J186-2002） 6.砌体结构设计规范（GB50003-2001） 7.建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）8.地下工程防水技术规范（GB50108-2001）9

41、.人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）10.混凝土结构耐久性设计与施工指南（CCES01-2004）（2005年修订版）4.4.2结构设计1.自然条件建筑抗震设防类别：丙类建筑结构安全等级：二级建筑结构抗震等级：二级（剪力墙）2730层三级（框架）多层公寓、幼儿园基本风压：0.75KN/m2（0.85KN/m2100年重现期风压）地面粗糙度：B类抗震设防烈度：7度基本地震加速度：0.15g设计地震分组：第二组场地类别：类（暂定）特征周期：0.40秒2.设计荷载客厅、餐厅、卧室：2.0 KN/m2卫生间、厨房：2.0KN/m2阳台：2.5 KN/m2屋面花园：3.0 KN/m2电梯

42、厅：2.0 KN/m2消防疏散楼梯：3.5 KN/m2地下室车库：4.0 KN/m2上人屋面：2.0 KN/m2不上人屋面：0.5 KN/m23.结构方案本工程为地下二层，地上为多层及高层，主体部分为高层采用剪力墙结构，多层采用框架结构。上部结构较长部分拟通过设置变形缝，将建筑分为长度适中的单元。地下室二层，基础拟采用桩基。4.5给排水设计4.5.1设计依据1.建筑给水排水设计规范GB50015-20032.室外给水设计规范GB50013-20063.室外排水设计规范GB50014-20064.建筑灭火器配置设计规范GBJ500140-20055.建筑设计防火规范GB50016-20066.汽

43、车库、修车库、停车库设计防火规范GB50067-974.5.2设计范围本小区红线范围内室内外给排水设计、消防设计、雨水设计。4.5.3 给水1.室外给水生活水源由长兴路市政自来水管网引入；消防水源由规划路和长兴路市政管网各引入一根DN200消防管网，在建筑物四周形成DN200环状管网，作为消防的给水水源。室外给水系统采用消防与生活给水管道分开设置。2.室内给水给水系统在竖向上分区，分区原则是：各区最大用水点静压，住宅不大于0.35MPa，办公不大于0.45MPa。屋顶最高处设消防水箱一座，储存前10min消防用水量，有效容积为18m3。最高日用水量为1036.83m3/d，最高时用水量为108

44、.7m3/h。3.给水量计算方式采用不同的功能各自独自计量的原则，各办公、住宅、商业分别设水表。4.5.4排水1.室内排水生活排水量按最高日用水量的85%计，即881.3m3/d。排水系统采用通气立管排水系统，地下室排水采用潜水泵提升至雨水检查井。2.室外排水采用雨污分流系统，室内污水经化粪池处理后，采用重力自流排往市政道路污水管网。4.5.5雨水1.屋顶及阳台雨水屋顶雨水量按*市暴雨强度公式计算，重现期P=1年。阳台雨水采用间接排放。2.室外雨水本工程设计暴雨强度公式为：（P=1年）q=1742.815(1+0.585LgP)/(t+6.065)0.6683.雨水系统根据室外地势高差，采用重

45、力自流排往市政道路雨水管。4.5.6管材、管道敷设及连接方式1.室内生活给水管采用PPR管，热熔连接。室外给水管采用钢塑复合管，沟槽式连接。2.消火栓、喷淋系统采用镀锌钢管，卡箍连接。3.室内雨、污水管采用PVC管，承插粘接，室外雨、污水管采用加筋UPVC管，橡胶圈承插接口。4.除地下层部分管道采用明装外，其余管道均敷设在吊顶或管道井内。4.6电气工程规划4.6.1设计依据1.国家设计规范及标准：民用建筑电气设计规范JGJT16-2008供配电系统设计规范GB50052-200910KV及以下变电所设计规范GB50053-94住宅设计规范GB50096-1999有线电视系统工程技术规范GB50200-94人民防空地下室设计规范GB50038-2005人民防空工程设计防火规范GB50098-98建筑物防雷设计规范GB5