某房地产开发项目(艺术城)可行性研究报告.doc
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1、*艺术城项目可研报告一 一 项目环境概况1名称、位置与环境 *家园(暂定名)位于*市北辰区的西南侧(见附图一),是*市政府2001年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。*市建委规划处和*市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作,目前尚处于进一步完善的阶段。“西横堤居住区”位于*市西北部,南侧为*市第二高教区,北侧为规划屈家店风景区(刘园苗圃及以北),该居住区四至范围,按顺时针顺序,周边道路为北仓道,规划路(丁字沽三号路与丁字沽一号路之间),玉泉东道,丁字沽三号路,南仓道,桃江路,总占地面积110公顷;其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与
2、北仓道围合地块占地约16公顷作为*市第四工人文化宫选址(见附图一)。*家园居住小区四至范围,按顺时针顺序,周边道路为玉泉东道,丁字沽三号路,南仓道,桃江路(其中,刘家房子村 B-1998-18地块的28812.7平方米以及相邻界外的11570.7平方米不属于*家园居住小区地块),占地面积23.38公顷(350.69亩)。玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西 305136(南偏东305136)(见附图二)。*家园居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻,东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与“西横堤居住区”成为一体。与*家园居住小区毗邻的“佳园里”居住区
3、所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸,“佳园里”地区始建于1998年,当时仅为佳园南里和佳园北里,最早的居民为老西北角地区的拆迁户,经过近12年的扩建和发展,“佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区,这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层,所以这里是普通老百姓的居住地,成为这一地区的人文地理特征。“佳园里”地区经过10余年的发展,商业、零售业发展比较快,目前该地区的人气比较旺。在*家园居住小区的周边,生活服务设施有:小型超市三座(富老八超市、万家利超市、百货大楼超市)、大规模市场一座(佳园里市场)、早市一个(双环村早市)、医院一座(佳园医院)、学校三座(佳园里小学、
4、亚细亚小学、亚细亚中学)、幼儿园二座(十九幼、二十一幼)、邮局一个。在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座(大荣丁字沽店、家乐北辰店)、医院三座(咸阳医院、红桥医院、红十字会医院)、文化娱乐场所一座(梦园娱乐中心)、大型商场一座(裕华百货商场)、高等学府三座(天津商学院、理工学院北院、河北工业大学)。随着“西横堤居住区”的兴建,该地区将成为一个建筑面积为200余万平方米、配套齐全的大型居住社区。*家园居住小区的东北方向约2公里处,是北仓工业区,该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善,但是,东北风不附图三 *市的风玫瑰图是*市的主导风向(见附图三的风
5、玫瑰图),因此北仓工业区对*家园居住小区的大气环境污染的影响并不明显。“西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区,其南部边界距*家园居住小区约1.5公里,该风景区的兴建对*市,特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。2建设用地的获得*家园居住小区24.54公顷地块的中心地带,原为*市红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场,占地约5.66公顷,其余18.88公顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有(见附图二)。从1998年年起,天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商,于1999年6月份达成协议,北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将24.54公顷的土地出
6、让给天津燕宇置业有限公司进行房地产项目开发。除地价外,天津燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用。3市政配套设施现状及规划道路*家园居住小区四周,现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道,规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道(见附图二)。丁字沽三号路为按规划实施的现状路,路宽43米,两块板结构,断面为:4.515.5315.54.5。路中心线3米宽范围,为地铁一号线地面高架线的预留地,有关地铁一号线的有关内容,参见附图四。南仓道现状为路宽7米,规划南仓道为主干道,红线宽50米,四块板结构,横断面为461.5123121.564。桃江路和玉泉东
7、道均为规划次干道,红线宽30米,一块板结构,断面为4224。规划路中心桩的技术资料见表一,桩号的相对位置见附图二。 规划路中心桩坐标及规划高程 表一桩号YX规划高程41030192507.907307848.7054.8651230392961.266308095.9604.5641040193257.186307600.8294.4741030292757.171307431.6324.7441030492632.538307640.1674.90注:1规划坐标值采用1990年*市任意直角坐标系 2规划高程采用1972年*市大沽高程系,以1993年水准高程起算。*家园居住小区的周围,目前尚无
8、规划公交车的场、站设施,与本居住小区隔南仓道相望的“佳园里”居住区及其周围现有的公交车设置为:34路: 37路: 606路: 634路: 658路: 837路:962路: 规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过(见附图四),规划要求地铁中心线两侧15米(车站段两侧各22米)范围内不得新建建筑物,高架车站站台控制用地范围18020米,车站两侧各设一个出入口,每个出入口规划占地400平方米。鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道,规划要求*家园居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上,可设置在玉泉东道和桃江路上,确需设置时,只允许车辆右转进出。给水工程管线该地区属新开河水厂供水范围
9、,目前,在丁字沽三号路下埋设有一条600给水干管和两条300配水管。根据*市城市总体规划修编成果,在“西横堤居住区”规划范围内设一座自来水服务站,占地2000平方米。*家园居住小区的规划水源由丁字沽三号路上600给水干管和南仓道上规划800给水干管提供。根据规划需要,在桃江路上规划一条600给水干管和二条管径分别为300、400配水管;在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为300、400配水管。对于丁字沽三号路上现状输配水管,规划与以保留(见地下配套工程管线现状及规划示意图)。排水工程管线目前,在丁字沽三号路上有两条8001200污水干管和两条800雨水管,在南仓道上有一条1200杨咀罐站雨水
10、出水管道。规划排水采用雨污分流制。根据*市城市总体规划修编成果的排水专项规划安排,丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河,以东收水范围内的雨水排入南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河(见附图一),污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站(规划对该泵站进行扩建)和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划污水泵站。规划保留丁字沽三号路现状排水管道,因南仓道现状雨水管道在规划路分车岛下,同时结合该地区排水规划要求,规划给予废除。在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧,分别规划一条4001000污水管和一条6001500雨水管。*家园居住小区内排水排入以上管道内
11、(见地下配套工程管线现状及规划示意图)。热力工程管线规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供,在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道(见地下配套工程管线现状及规划示意图)。燃气工程管线目前在丁字沽三号路上有一条500煤气中压管;在南仓道上有二条600煤气中压管。根据*市城市总体规划修编成果,规划气源采用天然气,由现状燃气中压管提供气源。在桃江路、玉泉东道上均规划300煤气中压管和200煤气低压管(见地下配套工程管线现状及规划示意图)。电力工程缆线目前,在丁字沽三号路上有二条10KV电力电缆;在南仓道上有一条35KV电力架空线。根据*市城市总体规划修编成果,*家园居住小区工程的规划电源来自延吉道
12、、勤俭道现状220KV变电站。规划将南仓道上现状35KV电力架空线入地。在南仓道上规划35KV、10KV电力电缆及220KV电力电缆;在桃江路上规划10KV电力电缆和35KV电力排管;在玉泉东道上规划10KV电力电缆,保留丁字沽三号路现状电力电缆(见地下配套工程管线现状及规划示意图)。电讯工程缆线目前,在丁字沽三号路上有二条30孔通讯管道。根据*市城市总体规划修编成果,在“西横堤居住区”规划范围内,设电话局一座,占地1200平方米。规划在南仓道二侧、玉泉东道、桃江路上分别规划一条12孔通信管道(见地下配套工程管线现状及规划示意图)。 图 例410401512303 控制点编号,路中心线 现状
13、S12 CW CY CNL CDH M1 CM2 规划 S11 W Y NL DH M1 M2 R 自来水管道 污水管道 雨水管道 电力电缆 通讯管道 燃气低压管道 燃气中压管道 供热管道4.红线外现有建筑及自然风貌*家园居住小区南侧隔南仓道,西侧隔桃园路与“佳园里”居住区毗邻;北侧隔玉泉东道,东侧隔丁字沽三号路与规划“西横堤居住区”毗邻,现状为果园树林。鉴于“佳园里”居住区始建于10余年之前,限于当时的国民经济条件和设计标准,该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低,近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建,“佳园里”居住区及其附近地域经10余家房地产商的开发,存量现房约计200万平方米。
14、二市场需求分析1国家房地产开发政策的分析按照党的十一届三中全会所制定的“一个中心,两个基本点”基本方针,国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上,又将改革开放的工作在城市深入展开,到80年代中期,城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展,在基本建设的房地产开发领域,土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成,在全国各地由南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业,与此同时,第一批商品住宅出现在全国的建筑市场上,这不仅是对我国40余年的住房分配体制的冲击,更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击,解决困扰国民多年的住房短缺问题,开始进入了良性循环的轨道,国民的思想观念在这个冲击下,
15、也发生了重大转变。我国房地产开发这个新兴行业的发展,走过了兴起、发展、膨胀甚至出现泡沫、调整、又发展的道路,在1997年亚洲发生金融危机以后,我国采用适度紧缩的经济政策,使国民经济的发展顺利地实现了“软着陆”。近两年,特别是在新世纪的第一年,国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议,提出了“大力整顿和规范市场经济秩序,为加快推进现代化建设创造良好环境”的报告。会议指出,在经济体制转轨的过程中,市场经济秩序出现某些混乱现象,有着复杂的经济、社会和思想原因。整顿和规范市场经济秩序,既要做好长期斗争的思想准备,又要抓紧解决当前的实际问题;既要全面推进,又要突出重点;既要治标,又要治本。“十五”
16、期间要切实抓好八个方面的工作,其中就包括以查处规避招标、假招标和转包为重点,整顿和规范建筑市场的工作内容。*市建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议”,会上明确提出今年整顿建筑市场工作的重点是:1 1 坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行为。2 2 严厉打击转包和违法分包行为。3 3 坚决纠正不按法定程序招投标的行为。4 4 严厉惩处不执行强制性技术标准,降低工程质量的行为。5 5 严肃整治勘察设计单位的违规行为。6 6 彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。我们因此有理由相信,房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好的充当促进国民经
17、济增长的一个重要力量。 从2001年2月15日召开的“*市2001年住宅与房地产管理工作会议”获悉,在第九个五年计划期间,*市房地产业突飞猛进,住宅建设快速发展,房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量,在此期间,全市各建设单位、施工企业和各级建设管理部门,按照*市委提出的“乘势而上,开拓创新,全面上水平”的工作基调,创造性地开展工作,取得了显著的成效,对拉动全市经济增长作出了贡献。“九五”期间,全市房地产开发累计完成投资518.9亿元 其中住宅累计完成投资385.9亿元 全市累计销售商品住宅1624.0万平方米 住宅二级市场成交 544.2万平方米 其中私房成交 242.3万平方米 公房置换
18、 301.9万平方米 全市出售自住公房1450.0万平方米 全市住房自有率为49%在第十个五年计划期间,*市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平,改善城市居住环境,发挥房地产的支柱产业的作用,使房地产业及其所带动的相关产业继续成为促进国民经济增长的重要因素。“十五”期间,*市房地产业的发展目标确定为:全市房地产业完成投资850亿元 其中住宅完成投资650亿元 公建完成投资200亿元房地产业增加值以年均12%的速度增长。 加快住宅建设步伐。新建住宅3000万平方米,2005年底城市人均住宅建筑面积达到21.5平方米,人均住宅使用面积达到16.5平方米。 建成一批具有浓郁天津地方特色,集旅游、
19、文化、购物、休闲为一体的大型商业步行街和标志性公建项目,公建竣工面积600万平方米。 结合城市形象工程建设,完成重点地区的危陋房屋改造,拆除危陋房屋300万平方米。 活跃房地产交易。完成商品住宅销售2700万平方米,公建销售600万平方米,住宅二级市场交易1100万平方米。 促进物业管理市场化、专业化、社会化。全市住宅物业管理覆盖率达到50%,物业管理投标率达到50%以上。 提高住宅产业化水平。“十五”末期,新型建筑体系住宅比重达到60% 新建住宅实现建筑节能达到50% 住宅配套率达到90%提高住宅建设的标准化、配套化、工业化和装配化水平。 初步建立城镇住房新制度的框架。全面落实住房分配货币化
20、政策,全市住房自有率达到60%,逐步提高住宅公积金缴存比例。 推进房地产业信息化进程。完善和加速住宅小区和公建的智能化配套设施建设,以信息化提升房地产的水平和档次。建成房地产信息系统,实现行业管理自动化。 加快村镇住宅建设。加快城市化进程,新建村镇住宅1500万平方米,人均建筑面积达到26平方米,建成一批现代化的新型城镇。为保证“十五”计划制定的房地产业发展目标的实现,*市提出了2001年度的住宅建设和房地产业发展的明确目标,目标确定: 完成房地产投资160亿元 商品房施工面积1700万平方米,其中住宅施工面积1500万平方米。竣工面积650万平方米,其中住宅竣工面积600万平方米。 加快试点
21、小城镇建设,新建村镇住宅250万平方米。 结合城市景观工程建设,改造重点地区危陋房屋,完成拆迁100万平方米。 建设梅江生态居住区,该区新开工32万平方米;开工建设一批精品示范小区,市内每个区开工建设一片20万平方米以上的项目,广泛采用先进技术,成为代表21世纪天津住宅新形象的标志性项目。 商品房销售600万平方米,二级市场实现交易180万平方米,出售公有住房200万平方米,完成未登记房屋产权补登810万平方米。 完成配套投资7亿元。加快危改配套和甩漏项补建为重点的一批配套工程的实施;加快成片危改项目和西横堤、双林居住区配套工程建设。 在招商引资扩大开放上寻求新的突破,扩大招商引次规模,引入国
22、内外资金20亿元。*市建委为实现“十五”计划目标和在“十五”第一年就有一个良好的开局,在市城建工作会议上提出了一系列的明确目标,这就为*市房地产业的健康发展提供了保障和机遇。“十五”期间,*市房地产业面临新的发展机遇主要表现在:住宅仍然是我市的主要消费热点之一,也是我市推动国民经济增长点的主要因素之一。根据国际上的常规经验,当一个国家的人均国民生产总值在10003000美元之间时,应该是解决民众住房问题的关键时期;我市2000年人均国民生产总值为2160美元,可以看出,这正是一个住宅建设加快发展和需求较旺的重要阶段;从居住面积方面分析,国际经验认为,人均居住住宅建筑面积在30平方米以下时,属于
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