某地区基础设施建设可行性研究报告 .doc

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1、一、勐仑概况（一）地理位置西双版纳州辖一市两县景洪市、勐腊县和勐海县，勐仑镇隶属于勐腊县。勐腊是中国云南省最南端的一个边境县，东、南、西南部与老挝接壤，西边与缅甸隔江相望，西北与州府景洪市相连，北面与江城县毗连。勐仑镇位于勐腊县西北部，东与易武镇相连，西与州府景洪市勐罕镇、基诺乡毗邻，南与关累镇接壤，北与象明乡交界，地理坐标东经10100，北纬2150，全镇占地面积为355平方公里。镇政府驻地距勐腊县城98公里，距州府景洪70公里，是勐腊县通往内地的重要交通枢纽，有勐腊北大门之称。（二）自然资源1、土地资源勐仑镇区有良好的山水生态格局，周围山地环绕，山脚水系环流，中心坝区分布有大面积的农田，地

2、势平坦，利于城镇建设的展开和山水特色的营造。2004年全镇占地面积为355平方公里，有耕地面积27348亩，其中，水田8607亩，山地18740亩，森林覆盖率64%，保护区12.2亩，国有林地22万亩。2、矿产资源勐仑镇的矿产资源，迄今发现的有煤、铅锌矿等几种矿产，既有外生矿产，又有内生矿产，后者主要是热液型和火山喷发沉积型两种，主要有曼安的褐煤矿、曼空的铅锌矿、勐醒的铜矿和铅锌矿等。3、生态环境资源勐仑镇周边分布有自然保护区，山地森林保存完好，镇区所在坝区依然保持大面积农田，村寨散布其中，仍然可见傣族传统农耕生活的景象，整体生态环境保护良好。镇辖区范围内根据历年监测数据，空气质量达到（空气环

3、境质量标准）二级标准；罗梭江近几年各项污染物指标都达地表水环境质量标准类标准；噪声质量达到城镇区域环境影响噪声标准类标准。4、水资源全镇辖区内有罗梭江、勐宽河、勐醒河3条江河水系。有3座水库，设计库容60多万立方；有35条较大的灌溉沟渠，全长41公里，有4座较大的水坝。全镇农田水利化程度达34%。（三）旅游资源1、美丽的自然资源勐仑镇自然旅游资源丰富，外围群山环绕，分布有国家级热带雨林自然保护区，勐仑位于国家级版纳风景名胜区的核心景区，闻名遐尔的中科院版纳热带植物园座落于镇区罗梭江边的葫芦岛上，与镇区隔江相望，是热带、亚热带植物种群荟萃集锦之地，被誉为“绿色王国”皇冠上的明珠。勐仑镇还有初步开

4、发的景点：绿石林、翠屏峰。有待开发景点勐远溶洞、天生桥、王子山等四五个景点。2、神秘的民族文化西双版纳素有“民族文化博物馆”的美誉。在这块被誉称为“勐巴拉娜西”的神奇美丽的土地上，千百年来各民族繁衍生息，和睦相处，同生共荣，共同创造了西双版纳丰富多彩、独特鲜活的民族文化。其中，“贝叶文化”是最为璀璨的一颗明珠，它是对傣族传统文化的一种象征性提法，代表了整个傣族社会的全部历史和文化。广义地说，是指一切信仰南传上座部佛教的傣民族保存的传统文化。（1）水文化傣族人民喜欢依水而居，有“水的民族”的美称。人们习惯称傣族为水的民族。（2）宗教文化傣族是一个信仰南传佛教的民族，它对傣族社会的政治、经济、文化

5、艺术等方面都有极深刻的影响。（3）建筑文化傣族建筑艺术别具一格，尤以寺塔和飞架于江河上的竹桥最为有名。（4）饮食文化傣家的食品以糯米做的种类居多，在数千年的民族发展进程中，傣族的膳食烹调别具一格并已形成具有食品文化意义的“傣族风味”。而在东汉时期，勐仑就有茶树栽培。西双版纳的六大茶山早已成为普洱茶原料中心。（5）民俗文化傣族的重大节日有泼水节、关门节和开门节，均与佛教有关。在重大节日期间，各地都举行盛大的“赕佛”。傣族生性活泼，温柔多情。互丢花包，对唱情歌，买卖鸡肉、递送情书等是他们自由恋爱的方式。婚礼主要仪式是“树欢”（拴线、拴魂），意即把新人的魂拴在一起，把两颗心拴在一起。仪式简朴，气氛隆

6、重。（6）歌舞服饰文化傣族音乐甜美柔和，委婉转流，民间舞蹈舞姿优美，外柔内刚，感情内在，极具韧性，有“天上飞，水上漂，麂子蹬，马鹿跳”之称。在服饰上，傣族妇女追求轻盈、秀丽、淡雅的装束，协调的服装色彩，极为出色。（7）医药文化傣医药作为一门知识，是傣族科学文化的重要组成部分。几千年来，傣族人民在和疾病的斗争中，不断总结经验，汇积了丰富的民间药方，收集了上千种草药。其中档哈雅（医药中），是傣族一部重要的医学文献。（8）稻作文化稻作农耕是傣族最主要的生产活动，也是获取粮食的主要途径。傣民随着季节的更替周而复始地劳作，节庆祭典都与水稻的生产周期相适应。在一千二百多年前的唐代，傣族稻作农业就已进入使用

7、畜力的犁耕，水利灌溉的管理制度和分水器的使用都充满着科学的智慧和浓郁的情趣。二、勐仑旅游发展优势条件分析（一）资源丰富，开发潜力大一是气候资源丰富，适宜动植物生长，生物资源种类繁多，为农业综合开发提供了广阔的空间和门类。二是旅游资源特色鲜明，开发价值高，在国内外具有一定的知名度，中科院版纳热带植物园是西双版纳州的核心旅游景区，在目前版纳州5个4A级旅游景区（版纳热带植物园、野象谷、原始森林公园、热带花卉园、橄榄坝傣族园）中，版纳热带植物园游客量已经居于首位（2005年）。自然资源与人文资源并存，开发潜力大，作为云南省以自然景观为主体的旅游产品，勐仑旅游业的发展已经初具规模。此外，版纳热带植物园

8、内部进行的国内外文化、信息、学术交流较为频繁，可以为勐仑镇发展建设提供充分的智力与技术支持。（二）区位优势突出勐仑地处云南省南部咽喉要道，距离景洪市约70公里，人流、物流、信息流集中，是重要的区域性旅游目的地，在云南省有相当的辐射影响。今后，随着昆曼大通道的开通，勐仑的交通优势将进一步凸现出来，将成为内联大陆、面向东南亚的重要的旅游中心点。目前已村村通公路，已经解决了农业产品的外运和对外的交流，大大促进了农业经济的繁荣。由于距离景洪市主城区较近，今后随着昆曼铁路中线的开通，勐仑在铁路与航空方面的交通条件也是十分优越的。优越的区位和重要的交通枢纽地位，为勐仑镇敞开大门，背靠省内，面向省外、国外，

9、全方位开展多元化的经济、技术合作，大力打造国际性旅游小城镇，构建区域性经济中心，为推动镇域经济跨越式发展提供了有利条件。从省域范围来看，勐仑镇位于云南省的“南部旅游区”；同时，由于地处景洪市南部，从旅游线路的组织上来看，勐仑北连思茅、景洪，南接磨憨、老挝（南勃拉邦、万象）、泰国，区域优势相当明显。（三）特色突出，整体风貌保存较好勐仑有几个保存较完整的傣族村寨，既保留着村寨、田园、河流、雨林相映衬的原生态傣族聚居格局，又保存了原真性的衣食行与民风民俗，真实地展现着傣族的独特人文景观，独特的民族文化以及自然景观使勐仑镇具有独特的文化魅力，与内地的其他旅游小镇有很大的差别，并使勐仑在全国范围内具有较

10、大的影响,为勐仑发展绿色旅游产业奠定了坚实的基础。（四）镇域经济实力显著增强，为进一步加快发展奠定了坚实基础经过多年的开发建设，勐仑镇域经济发展水平已经跃上了一个新台阶，产业基础进一步巩固，经济增长速度加快，增长质量逐步提高，为进一步加快发展奠定了坚实基础。2005年全镇生产总值和财政收入在勐腊县所有乡镇中名列第四。2004年接待游客43.9万人次，旅游综合收入2500万元。在旅游业的带动下，交通运输、通讯、餐馆、宾馆、商品流通等服务业发展迅速。与此同时，科、教、文、卫等各项社会事业不断进步，经济社会逐步迈上协调发展的轨道。（五）土地优势勐仑镇占地面积为355平方公里，有耕地面积27348亩，

11、其中，水田8607亩，山地18740亩，森林覆盖率为64%，保护区面积2.2万亩，国有林面积为22万亩。全镇种植经济林林面积62079亩，其中，橡胶48631亩，水果3320亩，柚木825亩，澳洲坚果85亩，茶叶1239亩，砂仁6047亩，香荚兰750亩，依兰香1812亩。勐仑镇中心坝区分布有大面积的农田，地势平坦，利于城镇建设的开展和山水特色的营造。三、项目概况（一）项目的由来西双版纳州位于云南省南部，澜沧江上游，目前是我国著名的旅游胜地，西双版纳州东部与老挝相连，西边、南边与缅甸接壤，北边为思茅市，有公路和航空与省会西双版纳相联系，澜沧江连接老挝、缅甸、泰国等国家，对外交通较为发达，是中国

12、通往南亚、东南亚的重要通道。西双版纳是国家级风景名胜区之一，具有“植物王国”的美誉。西双版纳位于云南省西南旅游区，拥有众多的珍稀动植物，具有丰富的自然景观资源和人文景观资源。近年来，西双版纳以旅游业和绿色农业为龙头，经济得到了迅猛发展。旅游业在国民经济中的地位和作用明显提高，旅游业对地方财政的贡献率逐年递增，旅游业提供的就业机会越来越多。随着云南省其他旅游城镇的逐步发展，各个旅游线路、旅游景点之间的竞争逐步加剧。西双版纳州作为国际性旅游目的地在国内外的知名度也越来越高，每年游客量增长迅猛，旅游高峰期人满为患，明显暴露出城镇基础设施和旅游接待设施容量不足、不配套，城镇功能不够合理等弊端，旅游产品

13、结构老化，吸引力和更新不足，传统文化被侵蚀的弊病，不利于旅游业的可持续发展。旅游发展中存在的问题集中表现在：1、长期以来旅游业的发展依赖于自然景观，对游客心理需求考虑不足，致使旅游产品老化严重，旅游产品更新缓慢。2、对地方民族传统文化保护力度不够，传统文化逐步流失，不利于旅游业的长远发展和地方民族文化的延续。3、作为西双版纳州东部精品旅游线路上的重要目的地和旅游服务中心的勐仑镇（版纳热带植物园），旅游设施严重不足，导致游客停留时间太短，走马观花的旅游方式使游客对景点、景区认识不深，甚至产生抱怨情绪，不利于西双版纳州自身旅游业的发展，也不利于云南省滇西南旅游区的发展。4、作为省级重点旅游城镇和西

14、双版纳州东部重要旅游景点的勐仑镇自身而言，过境交通穿城太多，建筑密度和人口密度过大，加上整个城区道路路况差，等级低，不成系统，易导致城镇交通不便或混乱。综上所述，为将西双版纳州、景洪市、勐仑镇发展成为世界级精品旅游城镇，首先应配套完善城镇基础设施，完善和提升城镇功能。勐仑旅游小镇的建设正是以发展经济为出发点，以提升城镇旅游品牌、打造国际精品旅游城镇为目的，以西双版纳本土文化为主要脉络，最终将该区建设成为文化底蕴丰厚、布局合理、功能完善、景观优美、环境优良、品质统一的文化旅游服务区。（二）项目概况项目名称：勐仑旅游小镇近期建设项目项目业主：云南省旅游投资有限公司项目地点：勐仑旅游小镇近期建设项目

15、位于勐仑镇南部，南起城子寨、南哈河，北抵植物园园外园，东到罗梭江，西部以勐仑镇至城子寨的道路和213国道为界，规划用地面积39.02ha（585.3亩）。项目定位：以构筑高质量旅游服务体系为目标，以旅游商务区为主体，放眼于滇西南旅游区，以基础设施建设带动旅游服务设施的建设，使勐仑旅游小镇成为西双版纳旅游业的又一亮点和样榜。（三）规划目标1、抓住机遇，加快经济结构调整、促进产业升级，增加城镇的集聚和辐射力，带动宏观区域社会与经济的可持续发展。2、把勐仑镇建成“文化名镇、旅游大镇”,打造为全国最有魅力和活力的精品热带旅游小镇。3、加强城镇基础设施整合与城镇空间发展、城镇用地的密切结合。4、重视城镇

16、民族文化与城镇特色的塑造，充分利用自然生态资源，构筑城镇生态框架。（四）城镇定位城镇形象定位为：热带植物王国憩息地，人间仙境蓬莱岛，原真民俗文化体验地，异国他乡情调生态氧吧。城镇功能定位为：热带雨林珍稀植物科考地，植物王国、珍稀动物观瞻地，以自然风光、民风民俗为主的综合性旅游城镇。（五）城镇发展构思1、 加强城镇特色和文化特征的塑造，使勐仑具有过目不忘的个性与魅力。2、 维护并加强城镇以“山绿”、“水清”为主的生态型规划管理模式，创造适宜的可持续发展的人居环境。3、 加强城镇基础设施和公共服务设施的建设，合理配备教育、文化、体育、会务、信息贸易等设施，为最终发展成为设施齐全、环境优良、具有高度

17、文明程度的国际精品旅游小镇奠定良好的基础。4、 将城镇结构形态确定为“组团式”旅游城镇形态。5、 以良好的自然环境、优越的旅游资源和浓郁的民族文化为背景，创造观光休闲度假型城镇。（六）规划理念1、 使人们最大限度，最便捷地享受自然环境丰富变化的山水文化城镇。2、 使城镇绿色环境与旅游环境、文化环境有机融合。3、 创造崭新的绿色文化形态；勐仑镇将充分利用其有竞争力的城镇自然文化资源，建设绿色文化城镇，明确城镇新的吸引点。四、项目的建设内容(一)地理位置：勐仑旅游小镇近期建设项目位于勐仑镇南部，南起城子寨、南哈河，北抵植物园园外园，东到罗梭江，西部以勐仑镇至城子寨的道路和213国道为界，规划用地面

18、积39.02ha（585.3亩）。(二)规划出发点延续地方民族文化，建立有效的城镇生态自然网络，将片区建设成为以旅游服务、文化娱乐为主的旅游服务片区，构建新的充满活力的吸引点，使勐仑旅游小镇成为振兴西双版纳东部旅游线路的拳头产品。(三)规划定位因为服务于西双版纳东部旅游区，因而其中可以包含旅游商品的销售等功能，因为服务于西双版纳东部地区，其信息化(包括直接的信息提供和物质化的信息特征)会成为西双版纳地区景洪城镇之外的又一城镇亮点，作为RBD来建设，理所当然地可以包括度假酒店、分时段度假设施功能空间模式，为未来的建设发展留下合理充足的弹性。RBD的有四项基本功能：服务功能：为旅游者提供休息、餐饮

19、、交通、购物及住宿等服务，使旅客顺利完成在游览区的游览计划。管理功能：与服务设施同时组建的卫生、消防、保安、园艺、宣传等游览区管理部门往往也集中于此，使RBD同时发挥全旅游区的管理基地的作用。信息功能：游客可在RBD内充分了解游览区的内容构成、环境特征及景观主题等内容，对游客的游览期望及情绪有较大影响。此外，一个良好的城镇RBD也是一个旅游景区对外的“窗口”，其本身在特定空间上的存在，就已经对外传达了一定的形象信息。游憩功能：RBD往往本身就是一个景观建筑群，与游览区具备相似的建筑风格，其纪念性的标志景观、留有疏散回旋余地的入口广场空间，可使游客(包括外地游客和本地游客)在停留的时间内满足静观

20、动览、留影纪念等的游憩功能。(四)规划原则1、创造人性化的开放空间强调人性化的本意，就是应该结合特定的气候条件、景观资源，充分考虑在环境当中的合理行为和心理需求。在设施上作充分考虑，对游客的参与、观赏之外的行为需求作深入的研究，很大程度上完全站在使用者的立场上，作充分细致的考虑。2、塑造城镇的灰空间指在将这种类型空间的公共程度及规模程度予以提高，以体现旅游城镇特有的空间包容性，并顾及大量人流使用公共空间的要求。3、形成具有生态价值的绿化体系提倡成规模的绿化布置，并高度结合相关小品的设置，形成具有高度生态和观赏价值的绿化地段。(五)规划规模用地规模：片区的总体用地规模为39.02公顷。(六)规划

21、用地布局1、功能分区结构整个规划范围内分为傣族风情步行街区、艺术家之村、民族表演场、贝叶文化博物馆、傣药康健疗养中心、五星级酒店区、自驾车营地、傣式山地度假村及傣式度假酒店区九个功能区，并与植物园园外园（主要设置停车场、游客服务中心、特色购物商店等）联为一体，整个格局有南北两侧的城镇主要道路相连接，并在区间设计了合理的相互联系道路，以中心水面为界自然划分为南、北、西三个部分。2、主要内容（1）傣族风情步行街以傣族建筑形式和风貌为主，进行艺术再创造，重现古傣式街区景象，营建酒吧、休闲一条街，时尚元素结合边境旅游特色，让游客不出国门体验国际风情，也为东南亚度假游客提供一个有亲切感的娱乐和交流场所，

22、展示穿着当地民族服饰的居民的日常生活以及古代的易货方式，营造历史文化氛围和民族风情，打造成镇内旅游项目亮点。主要以特色酒吧、傣味餐厅、小型影剧院、特色旅游商品购物等为主。风情步行街中还考虑有手工艺品作坊：以原生态工具、方式展示傣族竹艺、布艺、陶艺等手工艺品的制成全过程，游客在参观的同时，也可以亲自参与制作，为自己的旅游体验留下一个深刻的回忆。在此过程中游客可自己参与制作极具个性的旅游纪念品。傣族风情步行街占地面积为5.4453公顷，总建筑面积133015平方米。该区域建筑密度为37.52%，容积率为2.44，绿地率为14.32%。（2）艺术家之村为到版纳热带植物园写生的画家提供创作空间，在扩大

23、影响力的基础上发展建立艺术家基地，突出民族传统特色，同时将新的文化创造力元素引入，让艺术家在这里聚会、交流、修学，逐渐发展成为版纳州的艺术朝圣地。主要内容为艺术家创作室、展览厅等。艺术家之村占地面积为1.1343公顷，总建筑面积19982平方米。该区域建筑密度为24.76%，容积率为1.76，绿地率为23.73%。（3）民族表演场开展少数民族体育运动会，游客与当地居民进行体育竞赛活动，提供民族体育运动项目培训，设立体育俱乐部等。其中傣族古音乐观演厅：通过傣族古音乐的挖掘和再创造，进行极富地方特色的音乐表演，通过音乐来传递感情、述说傣族的历史传说与浪漫故事。民族表演场占地面积为2.4596公顷，

24、总建筑面积23031平方米。该区域建筑密度为28.72%，容积率为0.94，绿地率为14.35%。（4）贝叶文化博物馆是一个集科学研究、文物保存、科普教育、文化旅游等为一体的专业贝叶文化博物馆，在建筑设计、内部装修、布展等几个方面都充分展现傣族历史文化内涵。贝叶文化博物馆占地面积为1.3366公顷，总建筑面积9903平方米。该区域建筑密度为24.35%，容积率为0.74，绿地率为20.38%。（5）傣药康健疗养中心引用24小时便利和自助健身的经营模式，经营针灸，傣式按摩，SPA、推拿、蒸浴、沐足、傣药理疗等活动。为游客提供一个放松疗养的特色场所，同时也可对本地居民开放。傣药康健疗养中心占地面积

25、为1.2386公顷，总建筑面积6416平方米。该区域建筑密度为15.09%，容积率为0.52，绿地率为29.74%。（6）五星级酒店区位于规划区西南面，为游客提供超标准的星级酒店享受。五星级酒店区占地面积为3.6509公顷，总建筑面积23705平方米。该区域建筑密度为13.48%，容积率为0.65，绿地率为31.46%。（7）自驾车营地为自驾车游客们提供休憩活动的场所。自驾车营地占地面积为2.8992公顷，总建筑面积37976平方米。该区域建筑密度为30.57%，容积率为1.31，绿地率为23.37%。（8）傣式山地度假村以傣族传统居住形式为主，让游客体味原始、古朴的傣族生活方式，并在其中得以

26、回归自然，放飞心灵。在度假村中可设置干栏式接待区、家庭度假屋、体育运动保健区、风味餐厅（雨林特色风光）等。傣式山地度假村占地面积为8.5818公顷，总建筑面积85229平方米。该区域建筑密度为24.65%，容积率为0.99，绿地率为28.45%。（9）傣式度假酒店区傣王宫式花园洋房，精致复古的花园配合整体安宁祥和又不乏时尚活泼的氛围，在诸多旅游地产开发中独具竞争力。借鉴目前欧洲中产阶层的生活形式，通过独特的气候和文化风情特色引来旅游者定居或开发第二居所（Secondhome），为富裕起来的都市人寻找心灵栖息地。傣式度假酒店区占地面积为5.6619公顷，总建筑面积59040平方米。该区域建筑密度

27、为25.73%，容积率为1.04，绿地率为26.46%。3、建筑空间形态：主要源自西双版纳傣族村寨的布局形式，同时兼顾节约土地，集约建设的原则，以公共空间为核心，与周边围合建筑并与步行及水系相互联系，所有的步行活动被包围在亲切的尺度当中。简约而随意的建筑空间布局布局，既解决了各种基本的功能问题，又以总体尺度的得当及与傣族传统村落的韵律达成了延续性对话。在入口处设立明显标志作为旅游风情小镇的主要标志，为其建立形象主体。4、街道空间系统：所有街道空间系统可以划分为三个层次：其一：是通行机动车的城镇干道划分出的街道网格格局；其二，是次一级机动车道路与主要绿化景观轴线划分出的街道格局；其三，是街坊内部

28、相互联系的步行系统网构成的步行街道空间格局。主要道路5、绿化景观空间系统空间系统沿罗梭江和南哈河的绿化空间系统是整个片区生态核心区，规划在旅游小镇中心区设立中心水体景观，充分体现傣族的水文化，整个区域无明显中轴线，体现了傣族崇尚自然的生活原则，也迎合了游客休闲时随意、放松的心情，从而塑造出亲切的空间环境。6、其他活动（1）竹筏漂流竹排漂流是观光和亲密接触自然山水环境的最佳选择，给游客提供了体验清雅小镇恬静氛围和观光热带气候植被的机会。该段沿岸设有多个码头，游客可自由选择上岸与下水的地点。具体可安排在罗梭江上曼打鸠至曼梭醒段。（2）罗梭江赛龙舟傣族有“水的民族”的美称，每年泼水节期间，全州城乡各

29、地傣族聚居地都要举行赛龙舟活动。勐仑镇断罗梭江水面平缓，江面宽阔，景色优美，适合赛龙舟活动的开展，同时江边的风情街是很好的观赛场地。具体可安排在版纳热带植物园老吊桥至城子寨段。（3）江中捕捞体验在城子寨江边设置江中捕捞体验游，让游客在傣族风情的渔船上欣赏罗梭江自然风光，参与捕鱼等活动，与渔民共同燃薪烹肴，品尝自己的劳动成果。（4）放河灯、放高升在园外园综合旅游区的夜间民族歌舞表演活动及篝火晚会结束后，可沿着广场到达风情街泼水广场的亲水平台部分，进行富有宗教文化色彩的放河灯、放高升活动，许下自己的心愿，寄托对亲人的祝福之情。（5）森林浴场 傣女水边沐浴是极具傣族特色和诗情画意的场景。设立生态浴池

30、，让游客放松心情，入乡随俗，在大自然天赐的山水环境之中尽情沐浴。（6）版纳热带植物园游览区利用版纳热带植物园内某些特有植被的独特习性，开展旅游项目，并可将这种活动适度向镇区内延伸。如，跳舞草、神秘果、旅人蕉、鸡蛋果的体验等；开展植物认养活动，既提高人们认识了解热带植物的积极性，又能提高重游率。五、项目建设的必要性分析一、勐仑旅游小镇是延续和发扬傣族文化的需要高品位的旅游业不但要完好地保存自然景观，还需要给游客展现深厚的文化内涵。随着旅游业的深入发展，游客素质的提高，必然对旅游产品的品位要求更高，会追求以旅游的方式深入了解云南的历史和文化。勐仑旅游小镇项目的建设将是一道文化旅游大餐，会使来云南、

31、到版纳的游客整个行程更加丰富多彩，最终全面提升云南旅游产品的质量。西双版纳是国家级风景名胜区之一，傣族文化博大精深，对傣族文化的保护和延续是我们义不容辞的责任和历史使命。勐仑旅游小镇以傣族文化为根基，着重反映建筑文化、歌舞文化、音乐文化、饮食文化、服饰文化、宗教文化和传统手工艺，旨在将傣族文化用具体的物质形态体现出来，并跟上时代和经济的发展，用发展的眼光和动态保护的手段对待历史文化的保护和延续，使傣族文化代代相传，发扬光大。二、勐仑旅游小镇建设项目是现代新西双版纳旅游业转型发展的需要云南旅游业经过近十年的高速发展，从景点开发到各类配套设施都得到了显著提升，走到了全国旅游业的前列，成为众多省市学

32、习和研究的对象。然而，近几年来，随着全国大量新旅游景点的开发，分散了客源流向，使西双版纳的旅游收入增长缓慢，旅游服务等相关行业竞争加剧，西双版纳的旅游进入了发展瓶颈期。省委、省政府审时度势并提出：瓶颈期就是机遇期，云南旅游业要进行二次创业，要转变旅游增长的方式，从传统的观光型旅游，向休闲旅游、健康旅游、体育旅游、商务度假旅游、会议旅游、奖励旅游等旅游细分市场转变，扩大旅游产业的根本出路在于不断创造让广大游客向往的新景区。因此，在西双版纳建设以西双版纳热带植物园为主题、以傣文化和绿色生态为特色的勐仑旅游小镇，推出系列独具地方文化特色，融观赏性、参与性和娱乐性为一体的旅游项目，有利于搭建现代新西双

33、版纳旅游产业发展的新平台，有利于推动西双版纳旅游产业继续延伸和发展。三、勐仑旅游小镇是西双版纳建设国际旅游区域目标的需要随着整个云南经济特别是旅游业的迅猛发展，西双版纳作为云南旅游业的明珠，在国际国内的地位在逐年上升，正逐步朝着一个在国内、国际一定范围内有着一定影响力的国际性旅游区域迈进。西双版纳作为云南省最南部的重要地州，是通往东南亚、南亚的重要交通枢纽，目前，云南旅游业正形成一个以昆明为中心“三线六区”相辅相成的发展格局，西双版纳作为滇西南旅游区的中心。将主要旅游目的地进行发展，要改进旅游设施，提供更多的旅游产品，发挥西双版纳在气候、资源、交通等方面的优势，组建跨地区、跨行业的旅游企业集团

34、，把西双版纳建成中国西南地区，面向东南亚走向亚太的著名国际旅游区域。西双版纳要向国际国际著名旅游区域迈进，很重要的一条就是配备完善的服务配套设施，且对其档次、规模亦有更高要求。勐仑旅游小镇的建设将进一步弥补西双版纳旅游产品的不足，将观光型旅游和康体养生、休闲娱乐融为一体，并由此引导国内及本地旅游产品的发展和创新，从而提升西双版纳旅游服务档次，繁华西双版纳旅游服务种类，塑造西双版纳旅游新形象，拉动内需，促进西双版纳经济发展的需要。四、勐仑旅游小镇是提升勐仑城镇功能，完善城镇旅游服务质量，打造国际精品旅游小镇的需要勐仑镇现状的旅游设施大部分是过去自然形成的，有很多由于建造年代久，设施陈旧，在服务质

35、量、服务内容、服务档次上已与时代脱节。从目前旅游业发展的趋势来看，随着生活水平的提高，人们用于旅游的支出将逐步上升，游客总量也将呈上升趋势，游客的分化和差异以及由此带来的旅游需求差异也将日益加大，勐仑旅游小镇以市场为导向，集吃、玩、住、赏为一体，以高品质的文化景观、山水景观、建筑景观为一体的物质环境和一流服务，使其成为西双版纳旅游服务业的新领头羊，使城镇环境和服务水平更上一层楼，为使勐仑逐步成为国际精品旅游小镇奠定良好的基础。五、勐仑旅游小镇是建设西双版纳东部旅游圈的需要在西双版纳州旅游发展规划中，以勐仑为主要服务基地和次中心的东部旅游圈的开发，是西双版纳实现从“旅游观光型”向“旅游度假型”发

36、展的重要举措。过去，东部旅游圈除了少量项目外，没有长远的具有持续经济价值的充分体现旅游度假功能的项目。勐仑旅游小镇项目的建设，正是促使西双版纳向“旅游度假型”转变的一项重要措施，它既可完善西双版纳州东部旅游圈的功能配套，满足游客观光度假的需要，同时，作为一项新型的旅游产品，也将成为长远持续的税收来源，从而促进东部旅游圈的进一步发展。六、是为了满足人民生活水平不断提高、塑造良好的城镇环境的需要随着人们生活水平的进一步提升，消费理念将不断更新，旅游已经成为人们新的消费时尚。双休日，茶余饭后人们都想到大自然中消遣，参加各种体育锻炼，情侣想有一个宁静、幽雅的谈心交流之地，儿童也想有一个天真活泼的乐园。

37、一个好的旅游产品不仅能满足人们身心健康发展的需要，而且对塑造城镇形象，提升城镇文化品位，促进城镇社会经济发展，尤其是旅游业的发展，将起到重要作用。通过兴建勐仑旅游小镇，可以为勐仑居民创造一个良好的生活空间，不断提高居民的生活质量，改善居民的文化娱乐水平，带动勐仑镇第三产业及其他各项事业的发展。同时，该项目的建设实现了城镇公益事业社会化的目标，极大地改善了城镇环境，塑造了绿色城镇形象。七、满足现代勐仑生态建设和新型产业布局的需要勐仑城镇规模和社会经济的高速发展必须要有更大的产业基础来支撑，必须新增产业门类、扩大产业规模和提升产业档次。勐仑旅游小镇项目将以现有的生态景观为依托，通过高质量的生态建设

38、和随地形、山势、水系和民族文化的有序开发，建立起项目自身的良性生态循环系统。勐仑旅游小镇项目的建设，还将在一定区域内形成大量傣族的建筑风格和现代商业经营模式，将有力地促进和带动时尚城镇现代服务业的发展。同时该项目的建设，将通过发展文化创意产业，改变本土化、低端化的旅游业开发模式，推动西双版纳旅游业的“二次创业”。八、提高当地农民收益的需要提高农民的收益水平，是解决“三农”问题的措施之一，只有增加农民的非农经济收入，扩大农村剩余劳动力的就业途径，才能提高农民的收入水平。勐仑旅游小镇项目的实施，能够为勐仑镇提供500个以上的直接就业机会，还能够使周边农村的农民获得更多就业的机会，能够增加家庭经济收

39、入，带动周遍“农家乐”等多种形式的经济发展，为全面建设小康社会创造条件。总之，凭借勐仑现有的自然风光和深厚的傣族文化，构建一个融旅游观光、文化传播、商品贸易、商务信息、康体运动、休闲娱乐为一体的勐仑旅游小镇具有特别重要的意义，是非常必要的。六、项目投资估算（一）编制范围片区39.02公顷内的建筑、绿化、基础设施、水系及场地等几部分。（二）游客量控制根据勐腊县旅游发展规划中预测，勐仑镇远期游客量约为200万人次/年，平均日游客量5500人，根据镇内的游客的主要游览点，小镇的合理游客量为15000人，最大极端容量为25000人，在新区要积极建设旅游用地，以增加游客容量。本规划中相应的配套设施建设规

40、模已经能够满足最大游客量的需要。（三）工程总投资估算项目数量单价总价土地征用费585.3亩10.5万元/亩6146万元建筑398297M2800元/ M231863万元绿化124896M2150元/M21873万元道路（不包含滨江路）34930M2200元/M2699万元给水管网（PE管，DN200）3352M280元/M94万元污水管网（HDPE管，d400）3352M430元/M144万元雨水管网（混凝土管，d500d1000）3352M900元/M302万元供电线路1166万元电信线路112万元配电室5个30万元/个150万元铺地71729M2180元/M21291万元小品15个20万元

41、/个300万元水景200万元滨江路3060M2800元/M2245万元设计勘察费520万元总投资45375万元（四）投资回收方式经营收入来源为：五星级酒店收入，按照300元/间，入住率50%，共计200个标准间计算；商铺出售,3000元/平方米计算；（商铺总面积为133015平方米）度假酒店按照2000元/平方米进行销售；（度假酒店总面积为144569平方米）竹筏漂流按照年游客人次30%，年游客量按照200万人次计算，每年约有60万人次参加，按照50元/人计算；傣药康健疗养中心，按照年游客人次20%，年游客量按照200万人次计算，每年约有40万人次参加，按照100元/人计算；影剧院、展览馆、民

42、族歌舞展演按照年游客人次20%，年游客量按照200万人次计算，每年约有40万人次参加，按照30元/人计算；自驾车营地、艺术家之村按照100元/间.天，每间按照100平方米计算，入住率40%；（自驾车营地、艺术家之村总面积为57958平方米）二、经营成本测算成本按以下原则考虑：（1）、维修费按固定资产投资的10%计取（2）、管理费按收入的30%计取（3）、税金及其它A所得税：25%。B营业税：本项目按5%计取。C城市维护建设税：按营业税额的5%缴纳。D教育费附加：按营业税额的3%缴纳。三、主要财务指标（1）、净现金流量：nNPV=(ci-c0)(1+ic)-t t=0其中：NPV净现值累计ci现

43、金流入量c0现金流出量ic社会基准折现率（ic13）t计算年份由表中可看出，至计算期末所得税后，NPV8532.6万元0所得税前，NPV10681.6万元0说明该方案是可行的。（2）、投资回收期所得税后，投资回收期Pt=7.8年20年所得税前，投资回收期Pt=5.3年20年表明该项目在经营期内能收回投资。（3）内部收益率IRRnNPV=(ci-c0)(1+ic)-t =0时 t=0可计算出内部收益率所得税后，IRR16.97ic所得税前，IRR17.6i表明内部收益率大于社会基准折现率。以上指标皆表明在计算期内可回收投资，项目是可行的。七、经济技术指标规划总用地39.02公顷总建筑面积3982

44、97平方米建筑占地面积93535平方米道路用地面积52306平方米建筑密度23.97%绿地率20.01%容积率1.02水体面积27969平方米八、项目选址比较（一）方案一1、项目位置位于植物园园外园南部、城子寨以北，毗邻罗梭江与南哈河。2、可用土地面积39.02公顷（585.3亩）3、选址优劣势对比（1）土地平坦，距离植物园和老镇区位置较近，基础设施投入较少，有利于近期内的实施。（2）借助罗梭江和南哈河的自然景观，背靠植物园，面向周边农田，易于形成风景优美的休闲度假区，有利于勐仑国际精品旅游小镇的打造。（3）旅游小镇的建设旨在为勐仑小镇配置现代化旅游服务设施，改方案与植物园连接方便，与植物园园

45、外园直接相连，有利于游客的就近使用。（4）该方案与城子连为一体，易于形成植物园旅游小镇城子寨的小区域的旅游线路。（5）该方案将占用一部分基本农田，但可采用置换方式进行调配。4、项目投资估算本方案总投资为45375万元。（二）方案二1、项目位置改方案紧靠老镇区，面临罗梭江，位于植物园老大桥与新大桥之间。 2、可用土地面积7.03公顷（105.45亩）3、选址优劣势对比（1）该方案土地平坦，距离老镇区位置较近，基础设施投入较少。（2）临罗梭江和植物园而建，整体景观较好。（3）可用土地较少，受限与老镇区已经形成的基础设施和建筑景观，难于形成旅游小镇应有的整体景观效果。（4）用地狭小，对于建设五星级宾

46、馆等项目则拆迁量较大，建设成本较高。4、项目投资估算项目比选地块位于勐仑镇中心，包括4个地块：即原检察院（C-1）地块，原财政所（C-3）地块，翠馨园（B-6）地块，曼炸村（B-5）地块。涉及拆迁户数344户， 1720人。 旧城区及滨江大道开发建设项目，包括滨江大道、绿化景观、管网、商业步行街、住宅、休闲小广场等，总占地面积290亩，总建筑面积309334.88平方米，估算总投资61912万元，其中工程费41061万元，工程其它费15222万元，预备费5628万元。旧城区改造建设投资分析估算表序号项 目 名称单位造价计算基数合 计备 注（元/m2）（万元）一工程费 410613554 (一)商品房1200279334.88335201856.00 容积率按1.6计算公益设施配套房12003000036000000.00 (二)绿化、管网35012550043925000.00 (三)消防工程20309334.886186697.60 (四)供电工程200000.00 报装费30kv (五)道路工程20012550025100000.00 二工程其它费152219365.50 (一)建设单位管理费24309334.887424