某公司搬迁可行性研究报告.doc

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1、目 录第一章 工程概况1.1建设背景及概况1.2项目选址1.3对环境的影响及其评价第二章 项目建设的必要性2.1*项目建设的经济效益2.2*项目建设的社会效益第三章 市区经济状况和住宅需求预测第四章 项目总体规划4.1项目控制性规划要点4.2规划布局4.3道路与交通4.4住宅建体4.5住宅章体4.6绿地与室内环境4.7配套服务设施建设4.8工程管线布置4.9主要技术经济指标4.10市政基础设施条件第五章 项目实施进度计划第六章 技术方案6.1工程采用的成套新技术6.2专项技术开发的突破及预期成果水平6.3新型住宅产品的应用和开发第七章 项目开发财务经济指标7.1项目投资估算7.2项目经营成本和

2、收入7.3项目利润及利润率7.4项目资金来源及计划第八章 项目开发综合评价第一章 工程概况1.1 建设背景及概况本溪市地处辽宁省东部山区，属较大城市，具有悠久的历史，辉煌的过去。远在春秋战国时代，本溪为古燕之东境，地多山丘，林木繁茂，燕太子丹命荆柯刺秦王未果，亡国，避衍水七日，衍水得名“太子河”这就是本溪四大水系之一，蜿蜒流经市区的太子河名字的由来。更有被誉为亚洲第一袖珍湖的本溪湖称为东方明珠。新中国成立至今，本溪一直以“人参铁”和无烟煤享誉中华，被誉为“煤铁之城”，是我国十大钢铁基地之一，为新中国建设和发展作出过较大的奉献。近年来，祖国在飞速发展，时代在进步，但本溪这个中国的老工业基地，却面

3、临着城市基础设施老化，环境污染严重，居住用地紧张，人民居住条件亟需改善等问题。本溪市区现有居民缺房户数近2万户，其中人均居住面积在4平方米以下的4千多户，危险住宅面积8.2万平方米，尚有5,000余户居民居住在日伪时期遗留下来的矿工房中。城市中心地带建设用地十分紧张。鉴于此，本溪市政府制定了城市改造的总体战略，将城市兴安、柳塘、后湖一带确为城市棚户区改造区域。特别是后湖地区交通方便，可以依托老城区，充分利用现有城市基础设施；*项目具有得天独后的自然条件和天然资源，为安居乐业难得的山水宝地，是溪湖地区唯一的封闭式小区。 *公司，是具有国家*级房地产开发资质的企业，资产*亿、职工*余人的现代企业制

4、度管理的国有企业。以秉承“诚信创新、体质高效“的企业管理经营理念，一年一大步，年年创品牌。在这些背景下，*公司提出*开发和建设方案。1.2 项目选址*住宅小区项目位于本溪市溪湖区“柳塘路”西侧，距被誉为东方明珠的溪湖公园不到100米，南侧邻柳塘采煤沉陷区。经过市场专项调查，公司董事会研究决定在后湖进行房地产综合开发，*住宅小区的开发建设，对*公司有较好的经济收益，对本溪市有广泛的社会效益。选址依据：1.2.1 该处位于本溪市*公司可开发厂区*万平方米，对房地产开发项目审批、拆迁补偿、动迁安置等方面具有很大的方便条件，可减少相当数额的刚性支出。1.2.2 后湖地区由于历史欠账太多，该区域城市基础

5、设施配套设施停滞在建国初期阶段，所有建筑物都是随形就势自然摆放，没有任何规划可言，与飞速发展的本溪是极不相衬的，急需彻底改造成充分体现时代最新气息的城市形象，向人们展示本溪人的精神面貌。1.2.3 后湖地区具有医疗、交通两便的优越条件，附近有本溪市第一医院，除传染病和重大疾病以外其它病症都可治疗；有16路、复线投币公交车，始发至站前仅需15分钟左右，距高速公路出口近3公里，车行40分钟至沈阳，90-120分钟至丹东。1.2.4 距*10公里左右是本溪大学城，是由原本溪大学、冶金专科学校、本溪师专等联合组成，含有十几个系。是本溪市高等教育的中心区域，具有良好的学习氛围和教学环境。1.3 对环境的

6、影响及其评价*靠近国内外闻名的本溪湖，北接本溪大学城学院区。春季满目青山野花争妍、嫩柳吐新；夏日枝繁叶茂河水潺潺；秋天天高云淡层林尽染；冬季皑皑白雪风光北国。*便座落在本溪湖碧波荡漾的青山绿水之中。向人们展示一幅真实动人的关东风情画卷。这里自然环境优越，远望可览平顶山雄姿，近观本溪湖婀娜多姿之神韵，小区四周青山环抱，植被茂盛、空气清新，本溪湖蜿蜒流淌的湖水自然贯穿其中，曲折环绕、曼妙通幽，构成一幅天然山水画。后湖地区目前较大的企业（职工约100-200名）本溪市*公司，其它都处于停产或半停产状态老企业，另外由于本钢整体的搬迁改造，后湖地区基本上没有工业“三废”排放，只有生活污水和生活垃圾，区内

7、森林覆盖率55%左右，烟尘、粉尘、二氧化碳、二氧化硫等在市内是最低的，负离子含量是市区的几倍。第二章 项目建设的必要性2.1*项目建设的经济效益2.1.1按开发量8万平方米，利润可达5000万元。2.1.2盘活*公司3000万元不动资产。2.2*项目建设的社会效益2.2.1改善本溪湖的园林、城市景观。2.2.2 城市基础设施进一步完备。2.2.3 解决城建资金不足的问题。2.2.4 极大改善后湖地区环境和条件。2.2.5 改善后湖的整体景观。2.2.6创建溪湖地区第一个封闭管理小区。第三章 市区经济状况和住宅需求预测 在市委、市政府的领导下，本溪作为较大的城市，经济近年来得到了迅猛发展，人民生

8、活水平不断提高，具有较强的购买能力。 本溪市属重工业城市煤铁之城，被例国家及辽宁省老城区改造的城市之一，按照省及市政府计划在5年内对棚户区项目进行全面的改造。本溪市经过几年时间的艰苦努力，至2010年底，已完成5万平方米以上集中连片棚户区改造任务，共迁棚户区14大片，棚户房32715户，新建住宅竣工面积160万平方米，受益百姓近10万人，是本溪市建国以来规模最大、投资额最高、百姓受益人数最多的一项民心工程。按照省政府核定的我市中心城区5万平方米以下棚户区11片，拆迁面积80万平方米，新建住房建筑面积124.75万平方米,总投资14.72亿元，计划两年完成。2007年计划启动拆迁10片棚户区，拆

9、迁居民14597户，43791人，拆迁总面积51.47万平方米。按照本溪市整体规划，我市房地产业重点对棚户区进行改造，改棚户区居民的居民条件，改变老城区的城市基本建筑的状态及环境。随着人们生活水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，不仅限要求有适当的居住条件及满足各自家庭人口的居住，而是要求有优越的大自然环境及远离城市的环境污染、喧哗的闹事区，随着人口每年的增长，缺少这类住宅建筑的人数也在增加。目前本溪市的空置率虽然很大，但高中档且环境质量高的住宅仍很畅销。由此可见，不是市场没有需求，而是市场需求与实际供给之间不统一。*的建设，正是看到这一矛盾并为解决这一矛盾而来，旨在提供大量适应市场

10、需求的康居住宅。 本溪市住宅的建设，曾有过诸多成绩，一定时期、一定程度上解决了当时人民生活的需求，但目前看存在许多问题：一、 片面追求高容积率、低建设成本，破坏了小区的环境，致使出现九层至十二层住宅也不设电梯，造成住户生活不便。二、 住宅使用面积过小，结构、布局不合理，与现代化生活极不相称。三、 本溪市做为“煤铁之城”，环境污染本已十分严重，虽然近几年有所改善，但住宅建设一直没有把环境建设放在重要位置，小区基本无绿化，到处是大偏墙、高阶梯，“灰色”成为住宅小区的主色调，与现代人对环境的要求相差很大。 四、无现代化的物业管理，开发公司只管建房、销售，不注重管理、服务。 随着生活水平的提高，人们对

11、住宅的要求不再只是个“家”，开始注重环境质量及舒适性等，以前的温饱型住宅的缺点逐渐暴露出来。做为全国较大市的本溪市人已感觉到：本溪居民的住房条件与国内规模相当的城市相比，属于较低水平。所以，近二、三年来环境质量及住宅质量稍好一点地点的住宅销售看好。如华厦小区房屋平均售价5000元/平方米，北地、工字楼地区房屋平均售价达6000元/平方米，也供不应求。所有这些情况表明，中高档水平住宅的建设在本溪还有很大的发展空间。基于以上分析，为适应21世纪初期国家经济发展和居住生活水平的提高，根据国家康居工程项目实施方案确定的目标和要求，以科技为先导，提高住宅质量和居住环境水平，“滨湖园”的建设要注重住宅的居

12、住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，注重居住环境质量，使“滨湖园”成为一流的物业管理小区。小区建议在建筑外装饰、公共部位、环境绿化等方面应注重投入，营造宜人的居住氛围；在配套、服务设施方面采用科技含量高、功能先进的技术；在户型面积方面，采用大开间、大厅小居室，最小面积不低于65平方米，突出住宅的舒适性。第四章 项目总体规划4.1 项目控制性规划要点*的规划应坚持可持续发展的原则，充分体现“以人为本”及人与自然和谐统一的设计思想，努力提高居住环境质量，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性，为住户提供多样化、可选择的安居住宅。*规划以高层建筑为主，总建筑面积8万平方米，其中公建建筑面积约2.

13、4万平方米，高层5.6万平方米为经济标准型住宅。4.2 规划布局整个小区的布局按照其规模，兼顾居民生活，现代化物业管理的各方面需求，统筹考虑，灵活合理确定小区规划结构的分级及结构层，重视小区的空间环境及文化内涵，主体设计应考虑地区特性、个性及不同层次居民需求，并根据城市总体规划发展方针和远近期结合的原则，为小区的发展留有余地。4.3道路与交通小区道路系统应主出入口应合理、避免区外交通穿越并与城市公交系统有机衔接，方便与外界的联系，同时必需满足消防、救护、抗灾、避灾等方面的要求。为满足和适用私家车停放难题，小区建设可容纳100-150辆地下停车场。减少车胡乱停放相互干扰，保证区内的人车安全和居住

14、的安宁。停车场入口处设置车辆识别系统。小区内的汽车、自行车、摩托车停车位，按照不低于总住户数的30%以上的要求设置。减少对住宅环境的影响。4.4 住宅建体小区住宅应根据我国经济发展与地区经济条件、家庭人口构成、现代生活居住行为以及住房市场的需求，按照小康居住水平，确定住宅的类型与标准。住宅以高层住宅为主，提高土地利用率。4.5 住宅单体住宅设计应满足居住生活行为需求，一切从人的生活需要出发，实现居民小康型文明生活。采用省建设厅推广的新技术、新产品和新材料，实现住宅设计灵活性、多样性、适应性和可行性。4.6绿地与室外环境小区绿化率按25%以上的要求布置，并尽可能地增大绿地率。充分利用空间，包括垂

15、直墙面、屋顶等，扩大绿化覆盖率，并提高绿化质量，建设无露土小区。绿地可采取集中与分散相结合、观赏绿地与功能绿地相结合的方式，多布置功能绿地。小区内拟集中布置部分绿地，作为区内休闲、游戏、体育锻炼与交往的场所。小区的环境绿化应结合住宅及其群体布置，丰富建筑景观。4.7配套服务设施建设小区的公共服务设施应适应家务劳动化的趋向，合理配置，并符合居民的活动规律，方便居民日常使用，保证环境的洁净与安宁。结合社区建设的需要，应配置居民交往场所，为物业管理创造方便而有效的基础条件，并设置中央保安报警监控系统。4.8 工程管线布置小区的给水、排水必须做到雨、污分流,电力、有线电视、电讯、燃气及供暖管线配套齐全

16、，并进行管线综合设计，合理安排，相对集中，全部采用地下敷设，一次建成，并便于管理和维修。4.9主要技术经济指标4.9.1用地面积：*公顷其中，住宅用地：*公顷公建用地:1公顷道路及庭院用地:*公顷4.9.2总建筑面积:*万平方米其中,住宅建筑面积:*万平方米公共建筑面积:*万平方米4.9.3容积率:*4.9.4绿化率:25%以上4.10市政基础设施条件4.10.1交通 *位于溪湖柳塘路西侧，距沈丹高速高公路本溪南出入口不到2公里，承接新老市区，是去省会沈阳、辽阳等的枢钮，另有市内大小公共汽车、长途客车经过，交通十分便利。 4.10.2供水 小区生活用水接点由柳塘路原有市政供水管，供水管道采用p

17、p-R塑料管及管件，热熔接，管径DN20-DN75并随地形地貌不同管径分别送到庭院。 4.10.3排水 小区排水体制为雨污分流制。雨水地面两侧排出方式采用沿路随地形地貌不同管径分别敷设雨水干管，集中收集导入市政污水系统。生活污水经化粪池沉淀后接入污水干管排入市政污水系统，排水塑料管径DN32-DN160并随地形地貌不同管径敷设。室内排水立管采用U-PV螺旋消音管,排水支管采用PV塑料平管。4.10.4供电 小区供电主电源取自于后湖地区二次变电所10KV线路，备用电源为现有的新明线。 4.10.5供热 小区供热源接入市供暖管网系统，采用二次调压使小区连续供热，其供水温度为55，回水温度为45，建

18、筑的热指标为43.5W/M2,全部辐射管采用优质交联聚乙烯管(PE-X)，全面采用地热技术，摒弃散热器不合理占用空间现象。 4.10.6燃气 小区生活燃气采用液化石油气混气形式。将燃气送至小区。 4.10.7其他基础设施小区的通讯及有线电视等，均根据城市建设总体规划要求，与其他管线采用综合设计，一次敷设，设立集中管井和水平管线区。第五章 项目实施进度计划根据*项目的建筑物类型、所包含的设施及工程质量的要求，结合资金来源计划，建筑材料供应计划，参照国家工期定额并结合我市实际施工期限的特点，确定*项目有效施工期为*个月，开工时间为*年*月*日开工，*年*月*日竣工。*项目具体施工进度安排：*年*月

19、*日*年*月*日完成基础土方、混凝土等工程。*年*月*日*年*月*日完成主体框架、外墙封闭等工程。*年*月*日*年*月*日完成外墙抹灰、粉饰及其它配套工程，达到竣工条件。第六章 技术方案6.1 工程中采用的成套新技术序号类 别项目名称技 术 特 点覆盖率1住宅结构体系承重结构体系混凝土小型砌块承重体系结构用小型混凝土砌块承重，用于六层以下住宅，提高住宅建设的经济性75%钢结构承重结构体系采用钢材作为承重结构材料，是我国在小高层住宅中使用钢结构的尝试，对拉动我国型钢生产水平、提高钢材生产能力，具有划时代意义20%异型柱框架结构体系配合住宅各房间的布置，框架柱采用“”“”“”等形状，使室内柱无凸角

20、，便于住户灵活布置50%后张法现浇预应力大型楼板减少减轻梁柱，创造大空间，方便房间组合，为住宅的改造和化空间创造了条件80%维护结构体系外墙聚苯保温板隔热技术使用炉渣、钢渣砌块为主要材料，外墙粘贴60厚苯板保温95%隔断结构体系增强水泥聚苯板隔断墙技术房间内用90厚增强砌块做隔断墙，隔声效果好100%轻质结构灵活分隔技术可由住户用轻质结构进行灵活分隔，增强了户型的适应性100%序号类 别项目名称技 术 特 点覆盖率2建筑节能塑钢窗具有外形美观、导热系数小、密封性能好、抗风能力强、水密性好、气密性好和开启方便等优点100%地面辐射供暖技术去掉传统的金属散热器，采用地面辐射散热方式，节约能源并解决

21、北方地区户内环境不佳这一难以改变的历史难题100%3厨卫体系整体厨房采用标准化系列设计，适合住户配置厨房必备的设备100%4设备体系空调预留孔及空调冷凝水集中排放方案空调室外机隐藏放置，克服墙面污染，美化环境,提高住宅环境质量100%5管网体系集中管道井设计防渗漏，有益居室视觉卫生100%6小区现代化管理水、电、气自动计费系统卡水电气三表统一计量计费，简化了物业管理的工作量，提高了现代化管理水平100%小区住户室内安全防范系统在住户室内设置远红外探头、门窗闭锁监控器等设备，实现室内安全防范自动化、联网化40%小区及住户声视通讯系统包括住宅电话、有线电视、小区广播、微机网络通讯等系统集成100%

22、100%自动消防报警系统地下停车场内设置感温、感烟等监测器件，微机监控，实现自动检测、自动报警100%序号类 别项目名称技 术 特 点覆盖率停车场车辆进出自动管理收费系统停车场使用卡管理收费，闭路电视监控，实现管理的高技术化，降低劳动强度，方便管理和使用100%7居住区环境质量保障雨污分流式排水系统 将雨水和生活污水分别排放，即雨水汇集后集中排入附近的市政管网，封闭管道将生活污水导入污水处理站，经处理后通过封闭管道排入市政污水系统。100%弱电共沟系统方便维护，提高小区户外环境质量100%大比例停车位设计设计地下大比例停车位应达30%以上，人车分流设计，便利交通，提高小区居民生活质量100%住

23、宅利用坡屋顶跃层设计充分利用室内空间并合理分配空间，满足空间多种用途的需要100%生活区垃圾收集用不同颜色的垃圾袋分装不同垃圾100%8建筑防水及饰面外墙外保温饰面系统以导热系数极低的EPS板整体将建筑物包裹，以其饰面材料防水高弹性能，极好地解决了墙面开裂问题。40%防水外墙涂料采用丙烯酸溶剂型耐候自结型外墙涂料，施工方便，抗渗透力强，粘结、自洁性好80%序号类 别项目名称技 术 特 点覆盖率9建筑施工钢筋连接新技术采用套筒冷挤压技术连接，连接可靠，有利于结构抗震性能的提高 100%泵送混凝土技术小区建设以泵送混凝土施工为主，机械化程度高，施工快捷，劳动强度低，工作效率高80%10资源优化配置

24、、集成管理（住宅产业现代化集成管理系统CIMS)小区物业计算机综合管理系统实现住宅小区住户室内安全防范、小区内及边界的安全防范与闭路电视监控、小区及住户声视通讯、住户可视对讲、水、电、气自动抄表收费、停车场车辆进出自动管理收费、消防报警等技术系统的网络集成，进行资源优化配置，提高小区住宅智能化档次，避免资源浪费。100%11住宅建设中关键新技术及新型住宅设计高层专用电梯高层住宅采用安全可靠的新产品，降低造价，提高居住舒适度100%6.2 专项技术开发的突破及预期成果水平 *供暖将采用地热供暖技术，冬季室内温度保持在16-20。将从根本上解决北方地区冬季供暖老大难的问题。 小区建筑部分主体采用钢

25、结构，楼板采用细石商品砼体楼板，增加有效使用面积，突出住宅建设产业化目标。 6.3 新型住宅产品的应用和开发 重点采用塑钢门窗及白钢窗，外墙保温采用60厚苯板、外墙采用240厚小型混凝土砌块。6.3.1塑钢、及白钢门窗根据北方地区冬季气候特点，小区住宅全部采用塑钢及白钢门窗，它具有外形美观、坚固耐用、导热系数小、密封性好、开启方便等特点。产品标准化程度高，可以配套供应。6.3.2外墙小型砌块 抹灰粘合性好，不易脱落，保温性能较好，并且节约土地资源。6.3.3框架结构体系小区内的住宅全部采用框架体系,充分体现了房屋的整体性,使各楼体结构性能达到国家先进水平,扩大了有效的使用空间。6.3.4外墙体

26、保温为了全面惯彻落实国务院办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知和辽宁省新型墙体材料开发应用管理规定要求，坚持科学发展观，建设节约型社会，加快构建和谐本溪发展步伐，建筑节能达到65%，墙体外贴60厚苯板，满足传热系数要求，窗口局部采用30厚挤塑板保温，以确保达到体建筑节能标准。第七章 项目开发财务经济指标7.1项目投资估算该项目总投资为*万元。投资估算表：序号费用名称估算依据金额（万元）备注1前期开发费1.1规划设计费1.2建筑设计费1.3地勘费1.4施工放线费2动迁费2.1征地费2.2*公司搬迁建设费施工建设费用2.3*公司搬迁费2.4伐树费序号费用名称备注3主体费用32高层住

27、宅33公建4室外配套工程费4.1室外管线4.2变电亭及室外亮化费5行政事业性费用5.1城市基础配套费5.2工程质量监督费5.3招投标费5.4定额编制费55新材料发展基金5.6人防费5.7商品房审验费5.8物价调解基金5.9人防设计方案审查费5.10拆迁管理费5.11商品房面积测定费5.12商品房交易手续费5.13商品房预售登记费6经营性收费6.1工程监理费6.2供暖结点费6.3档案管理费6.4电力配套费7税金8开发管理费序号费用名称备注9贷款利息10不可预见费11总支出7.2 项目经营成本和收入经营成本包括房地产前期开发成本、开发成本、配套设施成本，即总投资为*万元。根据销售对象不同，确定不同

28、类型房屋合理售价：住宅均价*元/m2，公共建筑均价*元/m2。不同类型房屋销售收入及销售总收入为：高层住宅销售收入*万元；公共建筑销售收入*万元;共计收入：*万元。7.3 项目利润及利润率该项目利润预测为：*万元，投资利润率为*%。7.4 项目资金来源及计划该项目总投资为*万元，资金来源：房屋预售*万元，自筹*万元,贷款*万元。第八章 项目开发综合评价*的开发建设，将拓展本溪市区的住宅空间，使本溪溪湖最后一块可开发的整块土地价值得以充分增值和货币化，使本溪溪湖地区更加体现本溪的城市风采，为人们提供规范、合理、优美的家居环境。*的开发建设，将通过该项目实施所获得的利润，缓解和解决本溪社会问题以提高人们的生活质量。并带动本溪地区经济发展，达到开发经济效益与社会效益同步增长的目的。