最新咖啡点的可行性分析报告.doc

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1、左岸咖啡馆可行性调研报告 喝咖啡是一种流行，同时喝咖啡也成了一种文化，一种情调和一种生活方式。随着咖啡文化 的流行，校园也成为了咖啡文化入驻的重要场所。咖啡厅已正在成为人们与人沟通和自我享受的 一个重要场所，它的价值在于它能提供给消费者高层次的精神享受。咖啡不仅仅是一种饮料，而 是一种氛围文化和生活追求。经济和社会的发展必然映射到校园中来，咖啡文化消费在校园市场 大有可为。 一、基本背景 近几年来，咖啡作为一种口味独特的饮品，深受青年消费者的喜爱，中年和青年人是咖啡产 品的主要消费群体。随着咖啡消费群体的扩大，咖啡文化也应运而生，这在一定程度上吸引了越 来越多的消费人群。 80后的年轻群体，将

2、带动咖啡市场的消费，这一年龄层的消费群体，对新生事物的反应快速， 他们对外国的饮食文化感兴趣并易接受，这将促进中国咖啡市场的成熟。而就目前而言，在大学 生还是以80后末期几代和90后初期几代为主，故而，在大学校园开设咖啡馆还是有前景可言的。 二、调研方法和分析方法 本次调研，采用的方案是实地考察与针对周边高校学生进行问卷调查相结合的方法实施的。 三、调查结果 根据实地考察后的数据表明， 目前在高校附近开设的咖啡馆并不多， 主要集中在下沙闹市区， 那里比较远离校园，并不会对左岸咖啡的“校园咖啡馆”的市场定位构成威胁。 并且，数据表明，目前校园市场还是一块未被开发的处女地，消费群体集中，消费潜力巨

3、大。 校园年轻人居多，一旦形成习惯和消费嗜好，易形成顾客忠诚。 但是，这也存在了一定的市场后患，一旦成功，容易导致跟进的竞争者，容易分流顾客。 另外，特别用两个数据来具体说明，校园咖啡的可行性。 1、您喝的咖啡是？ 2、如果各方面（价格、口味、品质等）都满意，咖啡会成为您的日常饮品之一吗？ 第一个数据表明一点，在中国市场，速溶咖啡与咖啡馆的潜力比较巨大，故而在左岸的营销 策略中，便捷式咖啡是可以适应市场的。并且左岸的目标是将咖啡一种氛围文化和生活追求。希 望在高校园内形成一种潮流。 并且，校园市场潜在顾客年龄收入，消费习惯较为单一，为有针对性的高效营销提供了可能 性。按照职业主要可以分为学生和

4、教师两个大的群体。其中高校中，学生的数量最大，教职工次 之。大学生生活总是比较多姿多彩，各式各样的聚会，派对频频举办，这样也为左岸开设派对场 地出租提供了很好的机会。 四、总结 根据此次的市场调研，初步可以确定，左岸方案的可实施性，并且，也明确一些项目的开发。 “物语”咖啡 - 开发可行性分析报告 物语” (2010-02-22 19:03:00) 报告人： 报告人： 队长： 队长： 队员： 队员： 报告日期： 报告日期：2009 年 12 月 8 日 目录 物语咖啡”的市场商机与目标市场选择分析 一.“物语咖啡 的市场商机与目标市场选择分析 物语咖啡 (一) “物语咖啡”的市场规模 (二)

5、“物语咖啡”的目标市场分析 (三) “物语咖啡”目标市场的选择 物语咖啡”选址分析 二. “物语咖啡 选址分析 物语咖啡 (一)商圈的道路交通状况分析 (二)商圈的消费潜力分析 物语咖啡”的经营损益分析 三, “物语咖啡 的经营损益分析 物语咖啡 (1)月营业收入 (2)合理的营业面积 (3)营费用(成本)计算 (4)营损益预算 (5)资风险评估 (6)资回报评估 物语咖啡”的经营理念 四：“物语咖啡 的经营理念 物语咖啡 五：分析总结 前言 我们已经学了一学期的市场营销， 在学习过程中不仅掌握了理论知识， 同时通过自己的 实践，自己开办创业项目，掌握营销所需的基本专业技能。通过这样团队合作作

6、业，让我们 更深刻的体会到团队精神和理论联系实践学习的重要性。 虽然我们还是学生， 但我们所在学 的正是为以后做准备，将来踏上社会，无论是创业，还是做其他岗位，相信可以在以后帮助 我们更好的发挥。 为更好地认识营销，掌握有关营销的一系列技能，我们组根据江阴实际经济发展情况，模拟 开设“星座物语咖啡”，通过本次的活动更进一步的提升个人技能。 本次可行性分析报告撰写的分工说明： 目标市场分析 目标市场分析 店址选择分析 店址选择分析 经营理念分析 经营理念分析 经营损益分析 经营损益分析 结论分析 店内设计 以下是我们的目标市场分析： 以下是我们的目标市场分析： 一：“咖啡 的目标市场分析 咖啡”

7、的目标市场分析 咖啡 跨入 21 世纪后，中国经济的飞速增长，人们生活质量的不断提高，饮品日益多样化，咖啡 逐渐与时尚、现代生活连在一起带动了咖啡消费量的迅猛增加，形成巨大消费潜在市场。 (一)“物语咖啡 的市场规模 一 物语咖啡 的市场规模: 物语咖啡”的市场规模 a) 从国内整体市场看 从国内整体市场看:统计显示,拥有 500 万人口的芬兰,每年的咖啡消费量为 100 万包.而拥 有 13 亿人 口的中国如今咖啡年消费量仅为 20 万40 万包.从这一比较中可以看出,中国的咖啡消费市 场前景非常广阔.而同时中国潜在的咖啡消费者约为 2 亿2.5 亿人,这已与目前世界第一大 咖啡消费国美国的

8、市 场不相上下. b) 从增长速度上看 从增长速度上看:目前中国人的咖啡消费量增长势头比较可观,中国咖啡消费年增长率为 15%,在华南 市场的消费量也以每年两位数的速度狂飙,部分中心地位例如上海,广州等超过了 100%. c) 从人均消费看 从人均消费看:根据相关数据统计,欧美发达国家平均每个人每年的咖啡消费量为 500 杯 以上,有些甚至超过 1000 杯,中国的咖啡消费市场据 2000 年起正以 30%的速度递增相比之下, 中国的咖啡消费市场有着巨大的发展上升空间. (二)“物语咖啡 的目标市场分析 二 物语咖啡 的目标市场分析: 物语咖啡”的目标市场分析 1.目前江阴咖啡店屈指可数,咖啡

9、现在已经走向大众化,满足了更多消费者的需求。 2.咖啡店顾客对象为年轻人,年龄介乎十五至三十岁.这些顾客多是到尖沙咀购物的消费者,他 们没有家庭经济负担,又易於接受新颖和特别事物,专售卖特色咖啡及蛋糕的咖啡店最适合他 们不过.另外,外国游客更是本咖啡店的顾客对象. 物语咖啡”目标市场选择 （三）“物语咖啡 目标市场选择 物语咖啡 第一随着人们生活质量的不断提高，饮品日益多样化，咖啡逐渐与时尚、现代生活连在一 起带动了咖啡消费量的迅猛增加，形成巨大消费潜在市场。 第二江阴作为全国经济较发达的地区，人均消费水平每年约在 8000 元左右，对咖啡的需 求较大于其他地区，所以我们有较大的开发市场。 第

10、三开一家咖啡店，我们需投入的成本不会很低，但是我们回本很快，满足消费者需求。 第四我们旨在为消费者提供一个舒适的场所，咖啡的日益多样化，咖啡逐渐与时尚连在一 起，满足消费者需求。 物语咖啡”选址分析 二 “物语咖啡 选址分析 物语咖啡 选址分析: 经小组精密调查,根据店铺设立原则,我们决定把“物语咖啡”开在江阴青果路 4 号 江阴青果路 (一)商圈的道路交通状况分析 一 商圈的道路交通状况分析 1.店铺处于江阴青果路 4 号。上场较多，人流量大，旁边还有不少饭店与 KTV。 2.店铺所在之处交通十分便利。 过路人流从人行通道经下沉式穿越,商业物业之间的连通规划 也先行一步. 从上述分析不难得出

11、,选择处于江阴青果路 号开设“物语咖啡 绝对是明智之举,这里交通便 物语咖啡”绝对是明智之举 从上述分析不难得出 选择处于江阴青果路 4 号开设 物语咖啡 绝对是明智之举 这里交通便 利,商业繁荣 人口流动量巨大,每天的客流量很大 市场潜力也很大,这为咖啡吧的盈利提供了 商业繁荣,人口流动量巨大 每天的客流量很大,市场潜力也很大 这为咖啡吧的盈利提供了 商业繁荣 人口流动量巨大 每天的客流量很大 市场潜力也很大 充分的条件. 充分的条件 (二)商圈的消费潜力分析 二 商圈的消费潜力分析 商圈的消费潜力分析: 能否在激烈的竞争中获胜,关键在于能否拥有大量的固定消费群,这就要求店铺处于的地 点一定

12、要有巨大 的流动人群,且有足够的消费能力,经过调查,我们有理由相信, 青果路商圈一定会为我们的 “物语咖啡”带来巨大的客户群. A) 固定人群消费分析 固定人群消费分析: 人口环境来看,周边临近有 20 万人口的小区和镇;而且未来的交通中转枢纽日均人流量约 50 人口环境来看 多万人次.构成了青果路商业的庞大消费群体。 . B) 流动人群消费分析 流动人群消费分析: 根据本小组成员的调查, 1. 次。 青果路的流动人群与车辆的流动速度很快,一个下午的流动量基本在 3 万左右人 2. 由于附近没有竞争对手即“物语咖啡”,于是我们便计算了性质近似的避风塘茶坊, 估计每天流动顾客量在 1200 左右

13、,入店率在 15%左右,消费率则是 100%,人均消费 20 元.根据 这一数据我们可以推算出我们的咖啡的人均流量。 3. 我们还特地将咖啡吧分成了室外和室内两部分,室外的给那些购物走累的 消费者休息,而室内则喝咖啡,这样一来可以增加客户的流动率. 三,物语咖啡的经营损益分析 物语咖啡的经营损益分析 1.本小组拟定方案, 此店里外两间,里间 70 平方米,外间(室外)80 平方米,总面积为 150 平方米. 属于较高的地段层次.里间设置清新,优美,外间给路人提供休息场所. 2.新店的投资预估有以下几个部分:空调设备,桌椅,影视设备,水电设备,办公设备,装修费 用.这些投资预计以 40 个月折旧

14、.具体预算如下: (1)月营业收入 月营业收入 由于周围没有类似的休闲场所,所以市场占有率为 100%, 目标顾客为 1500 人/天. 月人均购买额=200 元 目标顾客数量=1500 人 市场占有率=100% 月营业收入=月人均购买额 目标顾客数量 市场占有率=200*1500*100%=30000 月营业收入 月人均购买额*目标顾客数量 市场占有率 月人均购买额 目标顾客数量*市场占有率 (2)合理的营业面积 合理的营业面积 如果物语咖啡平均每天每平方米销售额为 60 元,每月的销售额为 300000 元,即每天的销售额 为 10000 元,合理的物语咖啡使用面积为:10000 /60=

15、166.6 (平方米).采取此方案,咖啡店的使用 面积应能得到保障 (3)营费用 成本 计算 营费用(成本 营费用 成本)计算 1,固定费用 固定费用 人员工资:共 15 人 共 15000 元 房租:50000 元/月 50000 元 折旧费用:300000/40=7500 元 7500 元 水电费:5000 元 5000 元 经营设备费:(64000/4+8000)/12=2000 2000 元 总计: 79500 元/月 2,变动费用 变动费用 运费: 2% 包装,杂费: 0.2% 商品耗损: 0.3% 营业税: 6% 总计: 8.5% 300000*8.5%=25500 元/月 (4)

16、营损益预算 营损益预算 月销售毛利=月营业收入*毛利率= 300000*40%=120000 元/月 月经营损益=月销售毛利变动费用固定费用=1200002550079500=15000 元/月 年利润=月经营损益*12=15000*12=180000 元 (5)资风险评估 资风险评估 1,损益平衡点分析 损益平衡点分析 固定费用 79500 损益平衡点销售额= 252380.95 元 毛利率变动费用率 40%8.5% 2,经营安全率分析 经营安全率分析 损益平衡点销售额 252380.95 经营安全率= 15.87% 预期销售额 300000 经营安全率为 15.87%,视为一般,说明咖啡吧

17、开设安全率一般. (6)资回报评估 资回报评估 投资总额=半年租金+装修费用+购物货款=300000+300000+100000=700000 元 投资总收益=年利润*4=180000*4=720000 元 投资回报率=年利润额/投资总额= 180000/700000=25.71 % 投资回收期=投资总额/年利润=700000/180000=3.8 年 物语咖啡需运营四年,四年后,可将投资总额收回,考虑到国家经济四年内还将快速增长,银行 利率下调的可能大于上调的可能.应此,该项目的投资收益绝对是高的,可见,对新开的物语咖 啡的店铺投资是可行的. 物语咖啡”的经营理念 四：“物语咖啡 的经营理念

18、 物语咖啡 经营理念-让宾客带走微笑。 经营理念 让宾客带走微笑。 让宾客带走微笑 1）宾客与服务员见面，最先得到的不是服务，而是一种感觉，这种感觉来自于员工的外在 形象。一张冷漠的面孔，无论说出多么动听的欢迎之辞，任何人都不会有被欢迎的感觉。为 了宾客的第一印象，我们开展了微笑第一环节。这个环节是微笑三要素-表情、身形、语 言，核心是让宾客无论在酒店的任何地方，遇到任何一名员工，都有一个良好的第一印象。 第一个要素是表情。要求员工眼神要专注，面部肌肉要放松，嘴角要上翘，嘴唇要张开，露 出八颗牙齿。 第二个要素是身形。要求员工脚跟并拢，两腿伸直，右手握左手置于小腹前，上体 30 度鞠 躬。 第

19、三个要素是语言。要求员工自然、亲切地使用敬语。 2）以环境幽雅美食相结合 3）定位是大众的消费群体,尤其以年轻人为主 4）是上班族解压的好伙伴,在轻松的氛围之下,暇逸地品位着意义非凡的咖啡,从感官各个冲 击下你。 5）我们将摆设音响与大屏幕以供顾客欣赏动画, 而室外则主要面向普通消费者,供他们在逛 街之余坐下解渴休息,故外面我们将摆上较多的桌椅,以满足来往众多的人流. 6）本店咖啡品种齐全,所有咖啡皆采用上好的咖啡豆现磨而成,同时我们还提供各色饮品,并 配合季节的不同来推出各色美味的西洋糕点和和式果子,以确保每位顾客都能在我们的咖啡 吧内找到自己的最爱. 五分析总结 （一）我们店位于交通发达、

20、人流密集的青果路而且此地可为是“市中心”，具有优越的地理 位置。一般逛街的都是一些年轻和收入还算比较可观的人群，最重要的是情侣比较多，年轻 人比较爱浪漫，所以我们有较大的消费人群。 （二）从我们对江阴人口消费能力的调查得知，江阴的消费水平是非常高的，而他们的恩格 尔系数比较低，因此他们在娱乐消遣方面就会有大量的开销。 （三）我们是大学生自主创业，拥有无限激情、活力、斗志、，而我们为大家提供的是一个 高雅、浪漫的场所，所以我们对员工的气质和素质就有着高要求，这些是我们大学自身就具 备的。 （四）目前在青果路还没什么咖啡屋，所以我们少了许多与同行之间的竞争。 但我们也有几方面的不足： 我们的店位于

21、青果路，是交通发达、人流密集地段，因此房租会很高，这就增加了我们的固 定成本，江阴人的生活节奏还是比较快的，因此我们的风险又大了一些。 我们还没有形成独立形人格， 许多方面存在对家庭的依赖。 思想还未与社会接轨， 喜欢空谈， 眼高手低，另外心理承受能力还很差，往往经不起挫折容易有挫败感。最重要的一点是对社 会的认知还不足。有点天真幼稚。 目前我们是有一定优势的，以后呢，一定会有旗鼓相当的竞争对手的，我们的产品花样必须 得层出不穷。 附表 1： ： 咖啡吧市场细分表: 地区 年龄 职业 月收入 500-1000 月平均咖啡消费 量 是否考虑会去物语咖啡 16-22 岁 学生 40 会 30不会

22、40可能会 啡啡吧22-32 岁 蓝领阶层 1000-1800 22-33 岁 白领阶层 1800-3000 32 岁以上商业人士 3000 以上 16-22 岁 学生 市区 22-32 岁 蓝领阶层 800-1500 22-33 岁 白领阶层 1500-2500 郊区 32 岁以上 商业人 士 2500 以上 300-700 35不会 30不会 25不会 35不会 动漫咖啡吧开发可行性分析报告 （转）2009-06-11 11:00报告人:法政系经济法律事务11组报告日期:2006年5月2日目录一,咖啡吧的市场商机与目标市场选择分析(1) 咖啡吧的市场规模(2) 咖啡吧的目标市场分析(3)

23、咖啡吧目标市场的选择二,咖啡吧选址分析(1)商圈的道路交通状况分析(2)商圈的消费潜力分析三,咖啡吧的经营损益分析(1)月营业收入(2)合理的营业面积(3)营费用(成本)计算(4)营损益预算(5)资风险评估(6)资回报评估四,动漫咖啡吧市场定位分析(1)动漫咖啡吧的消费群体定位(2)动漫咖啡吧价格定位(3)动漫咖啡吧店铺布局(4)动漫咖啡吧消费陈列(5)动漫咖啡吧服务特色定位五,分析结论六,附录(1)咖啡吧市场细分表(2)咖啡吧选址方位图(3)动漫咖啡吧装布局图前言经过上一次的训练,本次我们小组对于怎样更好的达成小组合作有了更进一步的认识,本次动漫咖啡吧开发可行性报告的制作比上次速度快了不少,

24、但是由于经验有限,故对某些成本的计算以及人流量的计算仍然存在一定的问题.经过一系列的调查,我们的动漫咖啡吧最终决定在四平路2400号开张,经过计算,应该能在4年以后收回成本开始盈利,虽然可能出现一定偏差,但是本报告还是有一定的可行性的.本次报告分工说明:目录由严雯婷完成,前言及第一部分动漫咖啡吧目标市场选择由黄筱琼完成,第二部分咖啡吧选址分析与最后一部分结论分析由严雯婷完成,第三部分动漫咖啡吧经营损益由赵颖完成,第四部分动漫咖啡吧市场定位由王之怡完成.一,咖啡吧的市场商机与目标市场选择分析随着WTO经济的快速发展,人们生活质量的不断提高,饮品日益多样化,咖啡这种西式饮品正在被越来越多的国人所接

25、受,随之而来的咖啡文化正充满生活的每个时刻,咖啡不再仅仅是一种饮料,它逐渐与时尚,品味紧紧联系在一起,体现出高品质的现代生活,或是交友谈心,或是商务会谈,或是休闲怡情,尽在一杯音乐弥漫的咖啡中.总体来说,由于中国市场巨大,咖啡消费增长前景看好,中国在世界咖啡业扩大需求的总战略中占据重要地位.(1)咖啡吧的市场规模:a) 从国内整体市场看:统计显示,拥有500万人口的芬兰,每年的咖啡消费量为100万包.而拥有13亿人口的中国如今咖啡年消费量仅为20万40万包.从这一比较中可以看出,中国的咖啡消费市场前景非常广阔.而同时中国潜在的咖啡消费者约为2亿2.5亿人,这已与目前世界第一大咖啡消费国美国的市

26、场不相上下.b) 从增长速度上看:目前中国人的咖啡消费量增长势头比较可观,中国咖啡消费年增长率为15%,在华南市场的消费量也以每年两位数的速度狂飙,部分中心地位例如上海,广州等超过了100%.c) 从人均消费看:根据相关数据统计,欧美发达国家平均每个人每年的咖啡消费量为500杯以上,有些甚至超过1000杯,如芬兰,瑞典.近郊的日本人年均消费200杯,韩国人年均消费140杯.而目前平均每个中国人每年的咖啡消费量仅有4杯,即使是北京,上海,广州这样的大城市,平均每人每年的消费量也仅有20杯,中国的咖啡消费市场据2000年起正以30%的速度递增相比之下,中国的咖啡消费市场有着巨大的发展上升空间.(2

27、)咖啡吧的目标市场分析:目前上海的咖啡多采用连锁经营模式,如星巴克,真锅,上岛.是比较传统的咖啡店,而动漫加咖啡模式在上海屈指可数,咖啡现在已经走向大众化,为了满足更多消费者的需求,以私营为主便有专门特色的咖啡吧想必也能在咖啡竞争者中占有一席之地.动漫咖啡吧相比与传统的星巴克,真锅的优点如下:a)人们在咖啡吧里不仅仅可以聊天,上网,店里还提供漫画,音乐,可以一边欣赏漫画,一边听音乐或者聊天.b)星巴克的目标消费群多以白领阶层,商业人士为主要目标消费顾客,而动漫咖啡吧的目标消费群为学生同时还兼容白领阶层.c)在同行之中,目前上海的动漫咖啡吧比较少,相比星巴克,真锅有特色.(3)咖啡吧目标市场的选

28、择:根据上述分析与咖啡吧目标市场细分情况(详情请见附录1),我们觉得动漫咖啡吧目标消费群为学生和白领阶层,所采用的是最简单的目标市场模式.一般咖啡吧通常没有动漫,因此,我们选取学生兼顾白领作为主要目标市场,进行集中营销供应给这一类顾客群.二,咖啡吧选址分析:经小组精密调查,根据店铺设立原则,我们决定把动漫咖啡吧开在四平路2400号,坐落于五角场商圈内,四周围绕诸多大商场,如东方商厦,大西洋百货等等,不远处还有两所进修学校与两所上海的著名学府复旦大学与同济大学.我们之所以选择这个地点开设我们的动漫咖啡吧,理由如下:(1)商圈的道路交通状况分析店铺处于四平路与黄兴路交界处,五角场商圈的中心,东方商

29、厦的旁边.五角场坐落于上海东北角,是杨浦区的核心地带.区域内集中了复旦,同济,财大等上海主要高等院校,是上海的文化教育中心.目前五角场附近的商业设施基本都是近几年建成的,如东方商厦,大西洋百货等,周边还有不少饭店与KTV.店铺所在之处交通十分便利,第一商圈有8路,842路,819路等公交车站,第二商圈有55路,川虹专线,538路,139路等等到达.此外,五角场正在呈现的四层立体交通网络,由高架道路,车行地道,下沉式广场及环岛四层立体构筑而成,地下空间的开发和联接将成为这一地区的显著特征.建成后的五角场立交,地面车辆沿环岛行驶,过路人流从地下人行通道经下沉式广场穿越,商业物业之间的连通规划也先行

30、一步.在百联又一城的地下,地下城的概念已被自如运用.商城的南面一侧与下沉式广场接通,西侧则预留了将来与轨道交通M1线相接的地下通道,而与其对面的万达商业广场,也规划建造一条地下通道,以方便行人在两大商场之间直达.从上述分析不难得出,选择处于五角场商圈的中心地带开设咖啡吧绝对是明智之举,这里交通便利,商业繁荣,人口流动量巨大,每天的客流量很大,市场潜力也很大,这为咖啡吧的盈利提供了充分的条件.(2)商圈的消费潜力分析:能否在激烈的竞争中获胜,关键在于能否拥有大量的固定消费群,这就要求店铺处于的地点一定要有巨大的流动人群,且有足够的消费能力,经过调查,我们有理由相信,五角场商圈一定会为我们的咖啡吧

31、带来巨大的客户群.A) 固定人群消费分析:从规划上看,规划中的五角场并不是单一的商业中心,而是将和以复旦,同济等品牌高校为重点的综合性大学城,黄兴绿地带动发展的住宅区相结合,共同建成三个中心,即现代化城市副中心,市级商业中心和公共文化活动中心;人口环境来看,五角场周边地区有20万高校师生,以四年为周期更新;周边临近有20万人口的中原小区和江湾镇;规划中的新江湾城预测还将有近10万的高层次居民入住,而且未来的交通中转枢纽日均人流量约50多万人次.这三项构成了五角场商业的庞大消费群体.此外,五角场商圈在一定程度上将辐射宝山,虹口等区,仅杨浦区就有常住人口160万人,有着如此庞大的人口基数,五角场商

32、圈的消费力量绝对不容小视.五角场现代服务业的功能规划获得了瑞安房地产,大连万达集团和百联集团三大商业巨擘的回应,此外还有另2大项目即将启动. 大连万达集团斥资15亿元打造的万达商业广场MALL,总建筑面积达33.43万平方米,项目计划引入沃尔玛,欧倍德,百盛,红星美凯龙家居广场和华纳电影城等主力店进驻经营;瑞安房地产的创智天地,定位于中国硅谷,规划总建筑面积将达100万平方米,计划兴建成集人才,创业投资,住宅于一身的建筑;百联又一城购物中心总建筑面积12.6万平方米摩尔的,建成后将有精品百货,迷你电影院和上海首家真冰滑冰场.B) 流动人群消费分析:根据本小组成员的调查,五角场的流动人群与车辆的

33、流动速度很快,一个下午的流动量基本在3万左右人次,由于附近没有竞争对手即咖啡吧,于是我们便计算了性质近似的避风塘茶坊,估计每天流动顾客量在1200左右,入店率在15%左右,消费率则是100%,人均消费20元.根据这一数据我们可以推算出我们的咖啡吧的人均流量,由于动漫咖啡吧的地理位置要优于避风塘,所以我们估计每天的人流量在1500人左右.而且针对五角场购物人群较多这一特征,我们还特地将咖啡吧分成了室外和室内两部分,室外的给那些购物走累的消费者休息,而室内则留给动漫发烧友观看动画和倾听动漫歌曲,这样一来可以增加客户的流动率.C) 五角场商圈的竞争状况分析:根据我们的调查,五角场第一商圈内并没有同类

34、竞争对手即咖啡吧,因此我们是相当有利的.不过存在一些快餐店和茶坊,我们小组一致认为由于快餐业与咖啡吧有较大的差别,故不会构成对咖啡吧的威胁.而茶坊的客源主要是聚会打牌的场所,里面的客户流动率较低,所以也不会对咖啡吧构成较大的威胁.第二商圈内有一家上岛咖啡,由于上岛咖啡定价较高,主要目标是白领阶层,而我们的咖啡吧主要客源则是喜欢动漫的学生一族和逛街逛累的消费群体,所以威胁也不是很大.因此,我们的动漫咖啡吧在五角场商圈之中的竞争对手几乎等于零,而且五角场商圈内商场林立,却少有地方可以供疲惫的血拼一族休息,故我们的咖啡吧选在四平路和黄兴路的交界处是有利的.三,咖啡吧的经营损益分析新的动漫咖啡吧店选在

35、四平路2400号,该商铺为尚未使用的毛胚房,需要全装修.此店里外两间,里间70平方米,外间(室外)80平方米,总面积为150平方米.属于较高的地段层次.本小组拟定方案,里间设置动漫影视,交流等活动,外间给路人提供休息场所.新店的投资预估有以下几个部分:空调设备,桌椅,影视设备,动漫书籍,水电设备,办公设备,装修费用.这些投资预计以40个月折旧.具体预算如下:(1)月营业收入由于咖啡吧距离两所大学中间,且离五角场较近,周围也没有类似的休闲场所,所以市场占有率为100%,附近有高校财经大学,同济大学,复旦大学,总计学生共有20万人,五角场5万人/天,按每月30天计算,目标顾客为1500人/天.月人

36、均购买额=200元目标顾客数量=1500人市场占有率=100%月营业收入=月人均购买额*目标顾客数量*市场占有率=200*1500*100%=300000元(2)合理的营业面积如果咖啡吧平均每天每平方米销售额为60元,每月的销售额为300000元,即每天的销售额为10000元,合理的咖啡吧使用面积为:10000 /60=166.6 (平方米).采取此方案,咖啡店的使用面积应能得到保障.(3)营费用(成本)计算1,固定费用人员工资:共15人 共15000元房租:50000元/月 50000元折旧费用:300000/40=7500元 7500元水电费:5000元 5000元经营设备费:(64000

37、/4+8000)/12=2000 2000元总计: 79500元/月2,变动费用运费: 2%包装,杂费: 0.2%商品耗损: 0.3%营业税: 6%总计: 8.5%300000*8.5%=25500元/月(4)营损益预算月销售毛利=月营业收入*毛利率= 300000*40%=120000元/月月经营损益=月销售毛利变动费用固定费用=1200002550079500=15000元/月年利润=月经营损益*12=15000*12=180000元(5)资风险评估1,损益平衡点分析固定费用 79500损益平衡点销售额= 252380.95元毛利率变动费用率 40%8.5%2,经营安全率分析损益平衡点销售

38、额 252380.95经营安全率=1 =1 = 15.87%预期销售额 300000经营安全率为15.87%,视为一般,说明咖啡吧开设安全率一般.(6)资回报评估投资总额=半年租金+装修费用+购物货款=300000+300000+100000=700000元投资总收益=年利润*4=180000*4=720000元投资回报率=年利润额/投资总额= 180000/700000=25.71 %投资回收期=投资总额/年利润=700000/180000=3.8年咖啡吧需运营四年,四年后,可将投资总额收回,考虑到国家经济四年内还将快速增长,银行利率下调的可能大于上调的可能.应此,该项目的投资收益绝对是高的

39、,可见,对新开的动漫咖啡吧的店铺投资是可行的.四,动漫咖啡吧市场定位分析(1)动漫咖啡吧的消费群体定位主题咖啡吧,以环境幽雅美食咖啡动漫结合在一起的另类餐厅,以喜欢动漫人士为主一种最新消费休闲模式.定位是大众的消费群体,尤其以年轻人为主.如今喜欢动漫的人越来越多了,动漫不仅仅是孩子的专利,同时也是上班族解压的好伙伴,在轻松活泼的氛围之下,暇逸地品位着意义非凡的咖啡,从感官各个冲击下你的大脑神经.除此之外我们的咖啡吧还将满足一些逛街逛累的血拼一族的需求,开设在繁华商业区的咖啡吧的室外营业场所将为那些走累了的人们提供一个休息的地方.(2)动漫咖啡吧价格定位我们咖啡吧的价格会比较适中,力求满足消费能

40、力不是很高的大学生与刚踏上工作岗位的年轻人.(3)动漫咖啡吧店铺布局(附录3)本店坐落于上海繁华的五角场地段,店铺建筑面积一共150平方米,室内主要消费群体将是热爱动漫的年轻人,我们将摆设音响与大屏幕以供顾客欣赏动画,并在四周摆上书架供顾客翻阅漫画.而室外则主要面向普通消费者,供他们在逛街之余坐下解渴休息,故外面我们将摆上较多的桌椅,以满足来往众多的人流.(4)动漫咖啡吧消费陈列本店咖啡品种齐全,所有咖啡皆采用上好的咖啡豆现磨而成,同时我们还提供各色饮品,并配合季节的不同来推出各色美味的西洋糕点和和式果子,以确保每位顾客都能在我们的咖啡吧内找到自己的最爱.(5)动漫咖啡吧服务特色定位作为动漫咖

41、啡吧,我们最大的特色,也是用以区分其他普通咖啡吧的特色就是身着动漫cosplay服装的服务生,在这里可以看见一切只有漫画里才出现的梦幻角色,头戴猫耳的可爱女服务生,身穿华丽制服的男侍者,他们会亲切微笑,为顾客热忱服务,使顾客仿佛置身于漫画世界之中.而且我们还会播放一些动画短篇,并提供大量精美正版漫画书供顾客翻阅,使他们可以不走出国门就可以享受到在日本出现的梦幻服务.最后,我们将以良好的服务,具有梦幻色彩的环境,具有特色的经营方式吸引消费者,抢占市场份额,并树立良好的品牌形象.五,分析结论目前上海市场上咖啡吧为数不少,但是像我们开设的这样具有特色的动漫咖啡吧只此一家,而且我们选择的地点位于繁华的

42、五角场商圈内的黄金地段,以后的几年这里更是会蓬勃发展,为我们的咖啡吧发展提供了一个良好的营销环境.根据计算,我们的咖啡吧的投资汇报率在25.71%,投资回收周期则在3.8年左右,可以说是一项收回成本较快的项目了.综上所述,我们的动漫咖啡吧地处杨浦区的经济中心,且五角场的发展势头良好,再过几年很可能将能和徐家汇相提并论,由于市场竞争对手很少,加上巨大的客流量和消费潜力,我们认为这个开发项目是十分可行的.而且在未来几年内,五角场的商圈将会以惊人的速度发展,咖啡吧的未来前景十分良好,相信开业不久之后就能蓬勃发展,并能在短短45年内开始盈利.六,附录:(1) 咖啡吧市场细分表:地区 年龄 职业 月收入

43、 月平均咖啡消费量是否考虑会去动漫咖啡吧16-22岁 学生 500-1000 40 会蓝领阶层 1000-1800 30 不会 22-32岁白领阶层 1800-3000 40 可能会市区32岁以上 商业人士 3000以上 35 不会16-22岁 学生 300-700 30 不会蓝领阶层 800-1500 25 不会 22-32岁白领阶层 1500-2500 35 不会郊区32岁以上 商业人士 2500以上 30 不会(2)咖啡吧选址方位图:(3)动漫咖啡吧装修布局图环宇的 开咖啡店的可行性报告预算6个月的资金需求（150平米左右的店面） 店租：￥7000/月（6个月￥42000） 简单的装修1

44、0000（刷墙、清洁） 水电煤：￥200/月（6个月￥1200） 材料：食物、咖啡豆、书、音乐，饰品 等等。 第一个月￥7000，接着5个月￥2000/月，6个月总计￥17000，平均￥2833.3/月 电器、家具（二手￥20000) 咖啡机，￥200 冰箱，￥2000 烤箱，￥300 微波炉，￥500 冷气机，￥5000 电脑，￥4000 桌x5，椅子x25，￥2500 吧台，￥1500 吧椅x4，￥400 书架，￥400 饰品架，￥400 人工：2人，￥2000/月（基本生活费） 6个月 ￥12000 消费对象：1530岁的年轻人，小资 价位：￥1840 成本： 1、材料 ￥94.5/天

45、2、2、人工￥66.7/天 3、3、水电煤￥6.7/天 4、店租￥233.4/天 5、装修￥27.4/天（按1年回本记） 6、6、电器家具￥54.8/天（按1年回本记） 7、税率35% 利润=收益-成本 税金=营业额x税率 若需要利润达到50%，则每天的营业额必须达到：￥725.3 按每人平均消费￥30记，则每天需要达到25人次消费额。 合作计划大纲，步骤如下：1个人合作商谈 2看点评估 3工程合同 4工程图纸 5签订合约 6可行性评估报告7工程施工 8证照办理 9人员招聘10人员培训 11首备物料进场 12设备家具进场 13人员进场 14验收清场 15试业前期筹备 16试业 17开业前期筹备

46、 18开业1、严谨的店面选址标准：对地点进行严格的实地考察。针对市场拓展、工程设计、综合评估。在该地区进行全方位考察后提供最合理科学的选址2、可行性分析计划报告：根据综合调查报告及工程设计部对该地点精心设计后。对您所选地点作出详细准确的选址评估报告、整体投资预算及投资回收计划书。3、店面设计：按照可行性分析报告，针对店面按照符合的制定风格进行店面设计。设计施工队可自己提供寻找，但一定要有做过咖啡厅工作经验的。提供标准的设计、规范的流程作业，规划出精致、高档的咖啡西餐厅。4、推广计划：在您当地的店铺开业及前期推广策划方案数套，让您有备而战轻松享受投资回报的乐趣。经营方案会随着季节节日变化所改变，

47、所以不会是一套方案。5、完善的教育培训：从技术到管理，每个岗位的工作人员都将获得全面的培训，培训内容包括理论、实际操作、实习、标准化的岗位要求。如需带店可做另份合同。6、技术支持：我们将根据市场的需求不断研发新产品，上岛，风尚，米罗，两岸，老树，我们都有同事人员，可以扬长避短互补。以提升咖啡厅的技术水平及市场竞争优势。7、营运指导：店铺在营运中有诸多问题产生，我们会根据实际情况，给予具体的营运指导包括：营销、管理、促销、督导等长期跟进，并根据经营情况制定针对该店详细的经营手册及运营计划书。一、位置的选择1、在城市、城镇新旧区交接外、商业旺街以及虽不繁华但确有发展潜力的地段，交通便利。2、一般在十字路口、“l”面（即直角形转角）、“m”(圆形或椭圆形转角处)；3、需选在一楼或二楼，如在二楼，一楼最好有一个独立门面。二、面积、停车位及房屋内部要求1、建议在500平方米以上；2、有10个以上的停车位；3、首层室内高度应在2.8-3.5米以上且室外须有宽敞、适合装修的招牌位及广告悬挂点。三、周边情况了解附近是否有众多潜在消费群，如商住楼、大酒店、别墅区、政府机关单位、高级居民小区、饮食街等；同行业竞争对手分析。四、房屋租赁及期货情况