景德镇投资开发可行性研究.doc

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1、景德镇投资开发可行性研究一、 景德镇域经济发展状况（数据来源于：景德镇是江西省省辖市。位于江西省东北部，地处浙、赣、皖三省交界处。西南距省会南昌249公里，东离海岸线302公里。东与婺源县接壤，南与万年县为邻，西与波阳县毗连，北与安徽省祁门县交界。南北最大纵距132.75公里，东西最大横距64.5公里。辖区总面积5248平方公里，其中市区面积3274.44平方公里，城市建成区面积37平方公里。现辖珠山区（景德镇市城区）、昌江区乐平市、浮梁县。总人口158万人，其中珠山区城市人口50万人。景德镇市各行政区人口数据：珠山区（景德镇市城区）面积40平方千米,城区人口28万；昌江区面积380平方千米,

2、人口16.3万；乐平市面积1975平方千米,人口80.3万；浮梁县面积2854平方千米,人口25.9万。 景德镇投资环境优越。位于昌九景金三角经济区，赣、浙、皖三省交界处，地处国家旅游热线-庐山、黄山、龙虎山、九华山、三清山、鄱阳湖、千岛湖的中心区位（均在150-200公里左右）。经过20多年的改革开放，基础设施日臻完善。供电、供水、供气十分充足；通讯实现光纤化、网络化、数字化；交通网络四通八达，皖赣铁路、206国道南北纵贯景市，九景高速公路拉近了景市与武汉、南昌及外地的距离，景德镇机场航线通达北京、上海、广州等地，昌江水道可直通鄱阳湖达长江，一个水、陆、空立体交通网络已基本形成。城市建设日新

3、月异，基础设施现代化、网络化、数字化改造成效明显。随着六条城市主干道的建设，城市面貌正发生巨大的变化，文博区、生态区、现代区既自成一体、各有特色，又相互联系、互为依托。2006年至2010年，景德镇国民生产总值保持13%以上的速率稳步增长，同时景德镇城乡居民人均可支配收入的提高反映了景德镇日益旺盛的消费力，为房地产市场产品从居住要求走向品质要求提供的更大的发展空间，为06年后池州房地产市场的快速发展提供了良好的经济大环境，截止2010年，景德镇国民生产总值提升了将近一倍，财政收入从06年的16.32亿增长到2010年的53.1亿元；城镇居民可支配收入和农民可支配收入分别较2007年增长了67%

4、和64%。图1图7数据来源：（即景德镇历年政府报告）图1：图2：图3：图4：图5： 2006年到2010年，景德镇固定资产投资额增长迅速，充分说明了景德镇在城市化进程中，市政府相关单位在市政配套及规划上的资金力度。图6：图7：景德镇主要经济指标地域人口城区人口财政收入人均GDP地区生产总值社会固定资产投资景德镇1585053.122155461.5439.6第二部分：城区规划分析 城区规划居住用地布局：规划2020年居住用地总规模为1481.8公顷,占总用地的18.52，人均居住用地为18.22平方米/人。居住用地分为一、二、三类布置。一类住宅用地为市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的低层住

5、宅用地；二类住宅用地为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多高层住宅为主的用地；三类住宅用地为市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地混合交叉的用地，主要包括规划期内必须改善的旧村。三、景德镇地产市场 尽管国家在2010年、2011年对房地产市场宏观调控力度不断增强，景德镇房地产市场以自住需求、改善型需求为主，仍保持了比较平稳的发展态势，房产交易市场总量呈稳步回升态势，交易结构趋于合理成熟，没有出现大起大落，房产交易市场健康发展。 2010年各类商品房及二手房交易量继续保持上涨趋势。现将景德镇房地产市场情况分析如下：2010年1月12月份的数据显示，景德镇房地产市场成

6、交量达到6998套，其中住宅销售5261套，商业销售1735套；交易量整体呈稳步上升趋势；2011年1月2月，景德镇成交量955套，其中住宅销售697套，商业销售258套，成交量较2010年同期有所下降；2010年1月12月份景德镇二手房的成交量为3647套，交易量整体呈稳步上升趋势；2011年1月2月，成交量469套，成交量较2010年同期有所下降；房产数据来源于：2、 景德镇房地产交易管理3、景德镇房产网图8：图9： 图10： 从图7，可以明显看出，2010年到现在，景德镇主城区住宅销售价格在稳步提升的，从2010年1月住宅销售均价2649元增长到2011年3月份的3247元，增长幅度22

7、.5%；图11： 近年来，景德镇市非常重视保障性住房建设工作。2007-2009年，我市中心城区完成经济适用住房建设3406套，建筑面积28.66万平方米，保障人数10218人；完成廉租住房建设3420套，建筑面积18.39万平方米，保障人数10242人；共发放廉租补贴3000万元，惠及人数20100人。享受经济适用住房保障、廉租住房实物配租及廉租补贴的家庭人口占全市总人口的10%左右，实现了应保尽保。2010年，新建廉租住房1000套，建筑面积5万平方米，总投资6500万元。2011年，景德镇又将新建廉租住房2840套，新建经济适用住房370套，新建公共租赁住房400套。 图12：景德镇市主

8、城区大致可分为以下三大板块，分别是城中板块、河西板块、城东板块。从图12可以看出，景德镇城区商品房销售主要集中在城中板块，占到主城区销量的57%。全市城区目前在售楼盘有：表1：城中板块奥林花苑、水岸豪庭、望江园、天宇绿园、建新家园、滨江苑、莲花山庄、恒业类摩尔街、千禧花园、创业大厦、怡翠园、隆基尚城、金鼎国际、昌南印象、明珠园、金桂圆、嘉华园、时代奥园、远东怡景、港逸豪庭、莱顿风情、景江华庭、尚东国际、瓷都国际华城、新枫园、广瑞公寓河西板块金悦小区、融科 九域一品、留春花园、御景华庭、宝旺伴山洋房、胜第雅阁、龙腾大厦、金岸名都、和合宅苑城东板块平安雨轩、宏伟嘉苑、富景家园、蝶恋园、丽华花苑、梦

9、园小区二期红星城、长虹金域中央、金厦阳光嘉园、四季春晖、景翰文城、南湖丽景小区、梦园小区主要楼盘销量排行如下：表2：景德镇2010年新盘上市未来放量项目名称未来放量建筑形态评价成交均价元/平方米项目地址胜第雅阁2400 元/ 瓷都大道1167号（河西林业局对面）印象威尼斯2580 元/新风路189号 加州印象2350 元/曙光路与太白园路交汇处（皇冠百货南侧）四季春晖2800 元/景德镇市昌江广场旁边 水岸豪庭3100 元/戴家弄与沿江东路交汇处 四、目前土地出让情况1、今年土地出让情况（以excel表）2、今年土地公示情况（以excel表）附件资料来源于：景德镇市新版规划全新发布 美好蓝图让

10、人憧憬 ) E 1 z+ ( V6 2 S* ?! q. h近日，景德镇市规划局正式将景德镇市城市总体规划（20092010）进行公示，标志着修编两年完成的城市规划正式完成。本次修编源自07年铁路线路迁移，经历江西省城镇体系规划修编和鄱阳湖生态经济区批复，多项设计运用了最新的理论。 z + y! P3 _8 * z( N4 m2 W% z- 6 J I8 m2 z$ 3 X) v; E02版的得失与评估4 q n$ F1 h) t2 o* 7 k. | 02年，因建镇千年而申请武汉大学城市学院进行规划编制，但该规划未经上级部门批准。由于历史的原因，该版规划没有明晰城市发展方向，规模预测上过度超

11、前，西南用地开发过度等诸多问题，使得该版规划留下遗憾。但其展现的多中心建设等思路仍然值得学习城市规模更加合理( # Y! n E9 |% * Q! s3 Y ( 3 m, V* F) g! T D0 Y3 u新版规划，结合了景德镇市2008年的发展资料，江西省城镇体系规划修编以及鄱阳湖生态经济区规划，定位于为世界瓷都、国家历史文化名城及生态旅游城市、全省重要的工业基地。城市规模上，到2030年中心城区人口为90万，城市化率72%，城市GDP达到3050亿，三次产业比例调整为4：50:46。$ T( J7 城市结构明确思路 t4 O% 8 _6 b7 | E0 R8 / 结合景德镇市的实际情况，

12、本次规划提出了“一城四片，中心放射”的城市体系。一城：即西市区及中市区构成的城市主城区。是集行政办公、商业金融、文化娱乐、旅游会展、生活居住为一体的城市综合区。四片区：即指主城区西北部洪源罗家片区（商贸、物流、工业），北部浮梁片区（居住、商贸、旅游），西南部高新片区（工业），东部景东片区（工业、科教、居住）。; r& Q- R% P& N; A+ s2 J$ K其中，主要位于迎宾大道、昌南大道一带的新城市商业集中区，布局城市主要大型商业金融设施，定位于城市的市级中心，确立了未来新市中心的位置。原有的人民广场地区，则定位于城市的副中心，主要作为商贸旅游功能使用。2 ?8 H ? l 6 N4 O

13、 T# N* _5 _构建综合交通体系7 I# h$ M% G d c: u5 _ , % z3 r! U/ F/ D S: f作为鄱阳湖生态经济区的中心城市，规划为景德镇设计了城市综合交通体系。未来的景德镇，将形成4D级机场，铁路客站，客运中心，BRT快速公交，普通公交，出租车共同构建综合交通体系，市区内部也将形成多个城市换乘枢纽，从而最终成为赣东北地区的陆上门户。铁路规划上，包括九景衢铁路，皖赣铁路通道，阜鹰汕铁路，景宁铁路的走向和土地预留；BRT的功能主要定位于主城区和四个片区的通道客流，并串联起全市机场，客运，铁路3大对外门户。) u6 k s: ?* X在道路组织上，放弃02版的“三

14、环”设计，采用“环线+放射线”的格局，形成快速路网。不仅将分解老城区内的车流，同时形成主城与四个片区的快速通道。( x! 首次探究城市远景 1 i! ?2 v! x( ! C 本次规划的前瞻性体现在首次探究了未来的发展。3 n U8 f; v i 城市的用地上限为130平方公里，人口极限设定为120万人；远期，为了实现城市的发展，将搬迁罗家机场，促进城市空间“一主三副”新格局的形成。一主：西、中市区，主城区以政治、文化、居住职能为主，发挥区域综合中心作用；三副：浮梁城区、罗家、洪源将连成一个整体，以商贸、娱乐、居住为主要职能，为中心城区西部综合性副中心；高新城区以工业为主要职能；东部包括湘湖将发展成为景德镇的旅游接待、商贸、娱乐、居住等综合副中心。