新凯腾科技广场项目可研报告(给银行).doc
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1、关于投资建设“新凯腾科技广场(RSBC)”暨军转民科技企业孵化器项目初步可行性研究报告成都新凯腾实业集团有限公司2007.11.26目 录概念释义第一章:项目实施背景1、科技孵化器发展战略2、军工民品化产业的市场前景3、成都市房地产市场现状第二章:区位价值分析1、地块区位描述2、区域产业格局3、区域发展前景第三章:项目定位1、项目机会点分析2、初步定位第四章:项目实施策略1、开发周期及开发批次规划2、销售定价第五章:项目财务分析1、开发成本测算2、财务效益分析3、评价及结论第六章:综述第七章:操作团队介绍概念释义科技企业孵化器科技企业孵化器也称高新技术创业服务中心,它以初创的科技型中小企业为服
2、务对象,为入孵企业提供研发、中试生产、经营的场地和办公方面的共享设施,提供政策、管理、法律、财务、融资、市场推广和培训等方面的服务,以降低企业的创业风险和创业成本,提高企业的成活率和成功率,为社会培养成功的科技企业和企业家。科技企业孵化器作为连接知识创新源头和高新技术产业的桥梁、培育自主创新企业的平台和创新成果产业化的重要载体,在推动高新技术产业发展,加快科技成果转化,促进高新技术产业化,孵化和培育中小科技型企业,以及振兴区域经济等方面发挥着巨大作用,在全世界范围内取得了巨大的成功。军工民品化军工民品化主要是指军事工业由军事专用性的科研生产转向军民结合性(或兼容性、两用性)科研生产的一种特定运
3、行机制,军事工业的民用生产,是指和平时期军事工业在确保完成军工生产任务的前提下,充分利用自身剩余生产能力,挖掘自身的生产潜力并充分发挥自身优势生产民品,以发挥军事工业对民用工业的补充和促进作用,为国民经济的发展服务。主要包括以下几个层次含义:产品结构由单纯军品型向军民结合型转变;生产技术装备、工艺、材料和人员等由军事专用性向军民通用性转换;军品分系统或零部件由完全或主要使用军事专用品转向尽量使用军民两用品等。第一章:项目实施背景1、科技孵化器发展战略中国科技企业孵化器经过二十年发展,已经成为建设创新型国家的有效载体。各地相继出现了一批由企业或其他民间组织投资创办的科技企业孵化器。中国科技企业孵
4、化器“十一五”发展规划纲要更加明确了鼓励多元投资、以多种形式和体制运营,多区域层次推进孵化器事业发展。科技企业孵化器和各特色产业集群为推动我国高科技产业和区域经济发展发挥着越来越重要的作用。国家鼓励多种形式的所有制经济特别是民营经济参与到科技孵化器的建设发展中来,本项目正是在这样的战略机遇下展开。科技企业孵化器已成为促进科技型中小企业发展的强大支撑力量。目前,全国已拥有各类孵化器500余家, 各类孵化器孵化场地总面积达1969.9万平方米,正在孵化着39491家企业,占全国科技型中小企业数量的1/3左右;在孵企业年技工贸总收入实现1625.4亿元,创造直接就业机会71万多个,已培养出境内外上市
5、公司50余家。2、军工民品化产业的市场前景我国军工民品发展大体经历了“无序、被动地转产民品”、“有计划的引导、主动生产民品”、“与国民经济发展开始融合”三个阶段。近年来,随着军工企业改革脱困和军品科研生产能力结构调整的不断推进,军工民品产业的发展呈现出新的格局。1)军工经济的发展方向、发展领域得到重大调整和完善军工经济的发展注重面向国防建设和国民经济建设,在优先保证完成军品科研生产任务的同时,以市场为导向,大力发展民品,不少企业建立了军民两用的民品生产线,把军品能力寓于民品生产之中。2)军工民品产值规模不断扩大军转民以来,军工民品以年均20%左右的速度快速发展,产值规模不断扩大;国防科技工业体
6、系实现了从单一军品型向军民结合型转变,产业结构由以军为主转变到以民为主。军工民品对军工经济增长的贡献率达到65%以上,最高年份达到80%以上,民品总产值已超过1300亿。3)具有军工特色的民品产业发展取得了明显的成效核电总装机容量达700万千瓦,核燃料及核技术应用产业得到较快发展;一系列民用卫星研制成功,支线飞机、通用飞机、直升机的自行研制获得重大进展,民机转包生产已具备较强的承揽加工能力。此外,信息产品、光电子产品、新材料、环保产品、特种化工和机械装备等一批优势民品在竞争中拓展发展空间,逐步成为军工经济新的增长点。4)涌现了一批有较强市场竞争力的知名企业和知名品牌相当一批军工企业已形成自己的
7、拳头产品,长安汽车、哈飞汽车、嘉陵摩托等品牌具有很高的知名度。目前,军工系统有近40家民品企业股票上市。在一些重要产业领域,军工企业已占据一些关键技术制高点,形成了有一定产业规模、能够影响市场格局的重要力量。在此新的发展格局下,国防科工委提出了“十一五”期间军工民品产业的发展目标:掌握一批具有自主知识产权的核心技术和关键技术,发展一批市场影响力大的名牌产品,建设一批创新能力强、产业集聚度高的高技术产业基地,形成以高技术产业为主导、各类产业竞相发展的新格局。培养一批优秀的企业家和技术创新团队。民品销售收入年均增长15以上,占国防科技工业总收入的比重进一步加大;利润保持同步增长,民品利润占利润总额
8、的比重达到50以上。3、成都市房地产市场现状1)商品房供应量大幅增长,五城区增长幅度更大1-8月,全市商品房新增供应1837.62万平方米,同比增长35.0%;其中商品住宅新增供应1558.46万平方米,同比增长41.0%。同期,五城区商品房新增供应989.30万平方米,同比增长54.1%;其中商品住宅新增供应800.52万平方米,同比增长64.7%。2)商品房市场需求旺盛1-8月,全市商品房成交1743.79万平方米,同比增长42.4%;其中商品住宅成交1565.49万平方米,同比增长44.4%。同期,五城区商品房成交883.75万平方米,同比增长47.7%。其中:商品住宅成交763.28万
9、平方米,同比增长50.6%。3)五城区商品住房供需相对平衡 1-8月,全市商品房、商品住宅供销比分别为1.054、0.996。同期,五城区商品房、商品住宅供销比分别达到了1.119、1.049,处于几年来的相对高位。虽然7-8月份五城区商品住房成交量大幅增长,但同期新增供应充分放量明显,使得当期供销比达到1.106,比上半年提高8.7%。4)房价稳步上扬1-8月,全市商品房成交均价为4071元/平方米,其中商品住宅成交均价为3981元/平方米。同期,五城区商品房成交均价为4827元/平方米,同比上涨9.0%;其中住宅成交均价为4721元/平方米。其中8月份商品住宅成交均价为5038元/平方米,
10、涨幅比上月降低1.1个百分点。5)中小户型住房供销占比不断提高中小户型商品住房新增供应量继续大幅增加,占比不断提高,供求结构更加合理。1-8月,五城区90平方米以下商品住宅新增供应42778套、311.85万平方米,同比分别大幅增长184.6%、182.4%,增幅较1-7月分别上升了9.9、14个百分点。套数、面积占比分别达到51.8% 、39.0%,比去年同期分别增加了18.3、17个百分点。同期,五城区成交90平方米以下商品住宅33551套、248.17万平方米,同比分别增长88.5%、100.5%,增幅较1-7月分别上升了19.8、19.3个百分点。套数、面积供销比分别达到1.275、1
11、.257。中小套型商品住宅供应占比的增加,间接缓解了供求紧张状况。1-8月,按面积计算,五城区商品住房供销比为1.049,但按套数计算供销比达1.111,明显提高。6)商务、商业市场初步平稳增长1-8月,五城区新增商业用房供应58.57万平方米,同比增长5.1%;成交45.63万平方米,同比增长1%,今年内第一次变成正增长;当期供销比也降为1.28,较1-7月有所降低,从供大于求逐步逼近供需平衡。同期,五城区新增办公用房供应31.01万平方米,同比增长51.3%;成交38.29万平方米,同比增长107.3%;当期供销比为0.81,仍是购销两旺的格局。7)近一半的商品房被外地人买走1-8月,全市
12、成交的商品房中,有48.9%的面积被外地个人买走,其中省内各地市州个人买走37.2%,外省人买走11.4%,境外人士买走0.3%;只有47.5%的面积被本市个人买走,另有3.6%的面积被单位买走。同期,五城区成交的商品房中,有36.5%的面积被外地个人买走,其中省内各地市州个人买走25.0%,外省人买走11.2%,境外人士买走0.3%;有53.1%的面积被五城区个人买走,有5%的面积被郊区(市)县个人买走,另有5.4%的面积被单位买走。第二章:区位价值分析1、地块区位描述1)地块位置本地块位于未来青羊新区内,成温路与武青路(双星大道)交汇处,青羊区苏坡街道办事处中坝村4、5组,培凤村6、7组,
13、近邻三环路。2)区位图3)现状图4)周边环境控规2、区域产业格局该区域内分布有青羊区工业集中发展区,在日月大道以北分布着成都飞机工业(集团)有限公司(132厂)和成都飞机研究所(611所),该区域初步形成了以飞机制造业为核心,飞机设计、强度试验、航空仪表、航空零部件、航空航天电子产品、航空模具、航空物流等相关配套产业为一体的先进产业格局。未来青羊区将以工业集中发展区为重点,打造活力青羊,预计到2010年,工业企业集中度将达到85%以上。3、区域发展前景1)青羊新区远景规划青羊新区规划范围东到铁路西环线、西至外环路生态保护带、南以武侯区和青羊区为界、北到成温路,该区域定位为区一级的行政中心,今后
14、青羊区党政机关以及一流医院、学校都将搬迁至此,未来将吸纳17万余人入住。在房地产开发方面,青羊新区未来将大力发展满足居民居住需求的中档住宅地产,适当发展高档住宅地产,积极发展酒店、宾馆、购物中心、博物馆、学校、体育中心等配套地产。2)城市配套鉴于今后青羊新区的常住人口约17万人,未来青羊新区规划有2所综合性医院、1个会展中心、1个博物馆、1个图书馆、1个展览馆、1个社区活动中心、两个公交总站、10个停车场、7个加油站等。同时,还将修建18所幼儿园、9所小学,4所中学。清水河公园、天鹅湖公园、青羊绿洲公园为该区域提供良好的休闲娱乐去处,并成为区域主要绿肺。3)商业环境在未来的新区规划中,光华大道
15、以北的区域将是专门的商业和公共设施用地,该区域将是新区内的高强度开发区,将出现5条商业步行街。东西走向的商业步行街有3条,2条平行位于新区北部,1条位于将来最繁华的光华大道平行道上。流经青羊新区的清水河和摸底河以及多条支流沿岸都被设计成滨水步行带,两侧有不少商业用地可供利用。4)交通条件光华大道、成温快速公路、成飞大道、武青路、导航路是现有主要交通通道,在新区东、南部规划有公交总站,特别是即将动工的地铁二号线将从本项目旁经过,将极大方便在该区域居住的人群出行和提升本地区的商业价值。第三章:项目定位1、项目机会点分析1)国家对于科技孵化器建设给予多方面政策扶持 科技企业孵化器,作为以促进科技成果
16、转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务机构,将享受政府在信贷、税收、金融等方面的优惠政策。前不久,财政部和国税总局联合发布了关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知,决定自2008年1月1日至2010年12月31日,对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税;对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入,免征营业税。针对成都市科技孵化器发展的情况,为使孵化器真正成为发展高新技术产业和成果转化的基地,对地方经济的促进作用更加明显,成都市从建设政策保障体系、融资体系、特色产业孵化体系、中介服务体系等方面出台了相应政策,
17、包括成都市促进高新技术成果转化的若干规定(成府发200271号文)、成都高新区科技孵化器认定管理办法及相关优惠政策等,此外,目前还正积极地起草和讨论成都市科技园区管理办法、成都市科技企业孵化器发展的若干规定,从对认定的孵化器和在孵企业实行低房租、减免税收及土地征地报建费等方面予以政策支持,同时从科技三项费中拨出一定的款项以专项资金对企业和孵化器进行扶持。目前国家正着力加强专业型孵化器的发展,专业孵化器一般是在综合性科技企业孵化器的经验和基础上发展起来的,专门针对某个高新技术领域进行成果转化或为特定技术领域的创业者提供服务的孵化机构。专业孵化器除了具有综合性孵化器的基本服务功能外,还能够为创业者
18、提供专业化的公共技术服务,是孵化器发展到一定阶段后出现的新型组织形式。2)军工民品化将加速发展2007年11月20日,国防科工委、四川省政府联合在成都召开四川军民结合产业发展推进会,国防科工委主任张庆伟、省委书记杜青林出席会议。本次推进会正式签约的合作项目共有64个,计划投资总额305亿元,预计产出596亿元,并出台四川省加快军民结合产业发展工作实施意见,提出十二条支持引导政策加快军民结合产业发展。特别提出各级人民政府每年安排一定的资金支持军民结合产业发展。对国防科工委专项资金支持的在川军转民技术开发项目、军民两用技术开发项目、军民结合产业化项目,对符合条件并经四川省推进军民结合产业发展工作联
19、席会议(以下简称联席会议)认定的在川军工重点民品项目的技术改造、技术创新,从省工业发展资金中给予贴息或资金补助。对具有产业化前景的在孵军转民产品项目给予适当补助。对军工重大高新技术成果转化为有市场竞争力的民用产品给予一次性补助。 另外对符合条件并报经联席会议认定的军转民和军民结合重点项目,免收购置生产经营用房的交易手续费和产权登记费,免征建设过程中的城市基础设施配套费、人防地下室易地建设费、绿化易地补偿费,其他收费项目减半征收。对财务核算制度健全、实行查账征税的军工和军民结合企业,为研究开发新产品、新技术、新工艺,在一个纳税年度实际发生的技术开发费,在按规定实行100%扣除基础上允许再按当年实
20、际发生额的50%在企业所得税税前加计扣除。企业实际发生的技术开发费当年不足抵扣的部分,可在5年内结转抵扣。经联席会议认定的军民结合创新型高技术企业可参照前3年实际发生技术开发费的平均数,实行研发经费预提留列支,年终据实汇算清缴。 还有就是进入国家高新技术产业开发区的军工和军民结合高新技术企业、四川军民结合产业基地符合有关政策规定的,自获利年度起两年内免征企业所得税,免税期满后减按15%的税率征收企业所得税。鼓励加大军民结合产业技术改造投入。在我省境内投资于符合国家产业政策的军民结合产业技术改造项目,其项目所需国产设备投资(不包括财政拨款)的40%可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企
21、业所得税中抵免,不足抵免的投资额可用以后年度企业比设备购置前一年新增的企业所得税延续抵免,抵免期限最长为5年。对符合国家产业政策中鼓励类的军转民和军民结合项目,在投资总额内进口先进技术设备,除国家规定不予免税的商品外,均免征关税和进口环节增值税。 提倡积极引导民间资金和国际资本投入我省军民结合高技术产业。风险和创业投资公司投资军转民的中小高新技术企业,可实行投资收益税收减免,符合相关条件的,其投资额的70%可以抵免企业的应纳税所得额,当年不足抵免的可延续5年抵免。 3)区域商务、住宅市场发展日趋成熟区域周边楼盘现状楼 盘开盘时间价格占地面积总建面容积率上道西城20069480070267213
22、0962.7富诗特07.10.28460013000520003.66清水河畔07.7.215400280001600005.7双龙湾07.4.15540020000969624.2鸿运之星07.9.30420017503830004.7翠微清波07.3600087337.73183583.13艺墅洋房07.10.14510045916.7890001.58锦绣森邻07.7.214800639371098411.3以上为近期本案周边的在售住宅项目,以本案为圆心,辐射半径在一公里左右,这些项目的总建筑面积达110万平米以上,可容纳五万多名居民,未来青羊区行政中心就在该区域,这一片区是市政规划中的
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