房地产项目投资可行性研究报告.doc

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1、房地产项目投资可行性研究报告 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 1第一章 总 论 1.1 项目法人“东方夏威夷”水景别墅（暂定名，下同，略。）开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 2“东方夏威夷

2、”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村（原青浦县淡水养殖场），北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界（南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外），建设用地面积约46.7公顷（详见附件16建设项目选址意见书），地形图图幅号为49-52/109-112、53-56/113-116（详见附件18项目地形图）。 1.2.4建设传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司1.2.5基地现状及动拆迁项目基地面积约46.7公顷，淡水养

3、殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度约0.5米），淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 4 出资方投入10000万元（含注册资本600万元），银行贷款5000万元，其余滚动开发以预销售款补作投入。1.3研究工作依据1.3.1上海元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究；1.3.2上海元龙企业发展有限公司等与上海青浦区淡水养殖场

4、签订的土地转让协议；1.3.3青浦县土地管理局颁发的青国用（92）字第582号国有土地使用证；1.3.4青浦区计划委员会批复的青计投（2001）第227号关于开发建设东方夏威夷（暂名）花园商品房项目建议书的批复；1.3.5上海市青浦区规划管理局核发的青规书（2001）第0033号关于核发上海元龙企业发展有限公司选址意见书的通知；1.3.6上海市青浦区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033号上海市建设项目选址意见书；1.3.7项目地形图；1.3.8上海市青浦区规划管理局核批的规划编制要求核定表。1.3.9上海市城科规划设计事务所设计的青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划方案；1.3.10

5、上海市青浦区规划管理委员会办公室核批的青规委办（2001）第003号关于东方夏威夷水景别墅区（暂定名）修建性详细规划的批复； 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 51.3.11上海市青浦区规划管理局召集各相关部门协议的青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要；1.3.12上海市房地产开发、经营等有关文件

6、规定；1.3.13市场调查及分析。1.4结论经测算，本项目的基准收益率按Ic=12%计，全部投资传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 6 第二章 项目建设的必要性 2.1项目提出的背景项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的不断引入等地利优势，为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。加之项目地块具

7、有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。2.2建设的必要性2.2.1项目建设符合地区发展规划青浦区位于上海西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与上海闵行为邻，南同松江区、金山区和浙江省嘉善县接壤，西与江苏省吴江市、昆山市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约677.8平方公里，人口约45.6万。青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千

8、年前就创造了灿烂的“菘泽文化”。青浦区 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 7 境传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 8 游地环境优美之

9、优势。2.2.3项目建设满足房地产市场的消费需求随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识，对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生态环境的考虑。“东方夏威夷”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这种愿望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源河流与杉树林，营造清水、蓝天、绿地的“生态健康住宅”。同时，整个小区传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.

10、,Ltd 9 第三章 市场研究 3.1 市场分析3.1.1上海房地产市场的总体状况根据中房上海指数办公室2001年5月份调查数据显示，在持续推行二、三级市场联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下，在去年竣工和销售大幅度增加的基础上，本市房地产继续保持供销两旺价增量增的局面。5月份中房上海住宅指数为682点，比上月上升6点，涨幅为0.89%，比去年同期上升30点，涨幅为4.6%；与最低点99年11月份相比上涨了41点，涨幅已达6.4%。在过去相当长时间里，本市房价上扬区域主要表现为浦东新区、西南区域，随着市政建设的迅猛发展，规划设计的全面提高及房改政策的逐步到位，进行住宅投资已

11、成为本市居民主要消费倾向。在此情况下，近期上海住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、中全面开花，新开楼盘普遍攀升。在2001年，上海房地产市场呈现近年少有的良性运行态势，在国家政策引导作用日趋明显的带动下，市场供求予盾趋缓，需求主体的住房消费观念日趋理性，房地产开发理念和注重居住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。种种因素致使房产成交量迅速上升，开发量与成交量首次出现持平，房价稳中见升。房地产开发投资 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtz

12、zx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 10中房上海指数变化曲线图1000900800700600指数50040030020010009502951196119711981199110002000300040005000600070008000900100011001201010102010301040105年份快速回升，市场交易量保持了强劲的攀升势头，批准预售面积与实际预售面积之比从1997年的1:0.23缩小到1999年的1:0.74，到了2000年年末则为1:0.96，2001年房地产市场更是火旺。

13、货币购房政策、上海的人均GDP快速上扬（已突破4000美元）、国家对房地产开发的支持性政策等对房地产市场保持供求两旺的持续性提供了有利条件。由中房上海指数的变化曲线可以看出，房地产在1999年底、2000年初见底以后，呈现稳步盘升态势，根据中国的房地产发展轨迹和国家的宏观经济发展方向，有理由相信，随着本市房地产运作的不断深化，上海的房地产业将进入一个新的历史发展阶段。 3.1.2上海别墅销售市场的供求关系及竞争分析 3.1.2.1供给关系有关部门曾作过专门的市场调查，对水景住宅能接受并认为有发 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真

14、(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 11 展前景的占68%，而建造的水景中的别墅其升值空间将更加广阔。从1992年起至今开发建造的别墅楼盘大约160个，可建造面积约在1000万平方米左右，目前已交付使用或正在建造的总量约700万平方米，其中约有4050%的人购买的是价位相对较低的联体别墅房。3.1.2.2需求分析很久以来，别墅对于人们来说都是可望而不可及的。但随着经济的不断发展，别墅不再是海市蜃楼，它已成了人们争相关

15、注的一个热点。有资料表明，2000年第一至第三季度商品房预、销售面积达1029.06万平方米和1054.67万平方米，而别墅的销售量占到其中的15%左右，并呈现继续上升趋势。1）对居住环境需要的分析在二十一世纪，环保已经是一个非常敏感的话题。郊区清新的空气，使人们远离都市的嘈杂和繁华，回归自然，亲近自然，并且随着社会的不断进步、城市格局的变化、交通的发展，郊区生活、市区上班将是城市发展的标志之一。2）从对购买能力分析经过二十几年的改革开放，一部分事业有成的人士已完成最初的资本积累，在考虑改善住房条件的时候，都会不约而同的选择别墅。除了首期付款后，其余都可以通过各种贷款来完成，一般来说，总价约在

16、160200万的一套别墅，对大多数成功人士均认为是可以接受的。以购买总价约在120万元的普通型别墅为例，若首付20%，余款 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 12 以30年按揭，每月的还贷约在5500元人民币左右，具有这一承受能力的人群将更大。3）对需求人员结构分析某项市场调查表明，别墅房购买群体中，证券银行等金融从

17、业人员占20%，是一个不容忽视的别墅房消费群体。而证券公司中30岁以下的年轻人占80%以上。换言之，在购买别墅的人群，已经从以前的公司老板、企业家慢慢的向社会的白领阶层、金融界人士、机关公务员等转变，他们收入稳定、年富力强，对自身的要求较高，随着WTO的到来，这部分的队伍将更加扩大，更多的外来人员（包括国传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 13 绮丽，是上海著名的旅游度假区。本项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥

18、机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。3.2.2商品住宅发展前景青浦区的商品房住宅建设近几年得到了迅速发展，且投资前景也较理想。尤其是沪青平公路两侧的别墅住宅通过该条交通枢纽网络得到规模发展，别墅建设无论从开发规模、住宅品位、公建配套等都是统筹规划，注重大环境与小环境的协调、保护和营造生态环境，为市民创造了优美的居住条件、便捷的出入交通。同时各楼盘在大市场的影响下及自身的住宅品位格局，带来了旺销的良好势态，给开发商带来了丰厚的回报率和开发热情。根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济

19、中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园。依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区“的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，可满足房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。3.3市场调查选取与本案地段相近的别墅作比较，根据各项目的地理位置、交通及周边环境、配套设施及装修标准，开发类型及销售状况等因素进 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司Shang

20、Hai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 14 行综合性的调查分析，详见附件1有关物业市场调查统计表。从相关物业的市场调查资料及结合本项目特点，可预知该项目有较好的开发前景。虽然该项目具备地理位置、土地价格、交通设施、地块水绿、拆迁量少等众多优势，但也要充分考虑其风险，如低容积率、高品位环境设计带来的高成本；项目规模较大，配套设施（如供气、污水排放）的实施难度及投资成本；市场需求的不可预见性等因素都会给项目带来不利风险；因此开发商的开发理念及经营管理模式、营销策略将是决定项目成败的主要因素。3.4市场预测该小区的定位建议以高档品位、中档价位和相对

21、合理的物业管理费相结合，这样可以吸引更多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售。在保证开发商的基本利润的前提下，结合相近别墅楼盘的比价，较保守的估计各类型档次别墅的销售均价如下：高档别墅6200元/m2；中高档别墅5200元/m2；普通别墅4200元/m2；联体别墅3700元/m2，整个楼盘别墅销售均价约在4830元/m2。物业管理费建议在3.55元/m2之间。 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询

22、有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 15 第四章 建设方案 本项目的建设方案主要根据建设方提供的合法有效资料（详见第一章1.3款 467000平方米 总建筑面积 140000平方米其中：1、住宅 132000平方米2、公建配套 8000平方米综合容积率 0.3综合绿化率 64.3%其中：绿化率 40.1%水面 24.2%集中绿化率 14.5%机动车泊位 600只4.1.2总平面布置“东方夏威夷”水景别墅根据“以水为主”的设计理念，对现有 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：3213

23、0269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 16 水面进行规划调整，将基地划分为若干组团，分别布置在三座岛屿、一个半岛和若干岸线曲折的河湾上，组成五个居住组团，各组团景观类型、环境素质各不相同，并以不同传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,

24、Ltd 174.1.5绿化在基地传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 184.3.3.1楼地面公建和公用部分采用花岗岩或同质地砖楼地面，住宅为水泥砂浆整体面层。4.3.3.2门窗主要为彩钢或塑钢外门窗，钢板防盗分户门。4.3.3外装饰外墙立体装饰和涂料。4.3.3.4传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJi

25、ng Investment Consultating Co.,Ltd 194.4.2排水本项目生活排水量估算约为790吨/日。排水系统，室传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 20 区传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 21第五章 市

26、政配套及动拆迁 5.1市政配套5.1.1给水本项目给水取自青浦区赵巷镇自来水厂，项目规划用水量约880吨/日。5.1.2排水排水系统，室传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 22 土地转让协议中已明确拆迁事宜与责任，本项目规划范围传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consu

27、ltating Co.,Ltd 23 第六章 环保与节能 6.1环境保护6.1.1施工期环境保护a) 采用先进的施工管理方法和工艺，降低施工时的噪声，减少建筑垃圾、粉尘飞扬，不影响周围居民和企业的正常生活、生产秩序。b) 施工设备不产生超标废水、废气排放。c) 严格按照上海市文明施工管理办法进行施工，并及时清除建筑垃圾。d) 基地范围传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 246.2.1建筑节能a) 建筑设计充分采用

28、自然光和自然通风，以降低单位建筑面积能耗。b) 用电、用水、用燃气分户独立计量，并设自动抄表系统，及时、准确计费、收费。c) 各种设备和公用照明均选用节能型产品。d) 设计时在保证建筑功能效用的情况下，注意合理统筹，综合设计，降低平米消耗指标。 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 25 第七章 项目的经营管理 7.1

29、项目及其主体单位7.1.1 项目法人“东方夏威夷”水景别墅开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金为人民币陆佰万元，系国传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 26 平方米的黎明花园住宅小区（共有32幢住宅和一幢物业管理楼），销售业绩卓著，1996、1997连续两年荣列上海市房地产销售百强企业（详见附件10），在浙江省新昌县联建开发的总投资约壹

30、亿人民币、建筑面积约2万平方米的新昌县标志性商住办公综合大楼正在建设之中。上海鑫昌房地产开发经营总公司具有项目策划、工程管理、资金运作、材料供应、营销操作、行政管理、物业管理等业务功能齐全的规范化管理体制，并拥有相应的高、中级专业管理人才，为开发建设与经营管理提供了可靠的保障。7.2项目的经营传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 27第八章 建设实施进度安排 8.1项目实施期间的各项工作根据国家的经济发展、上海房地

31、产市场的发展、项目规模和客户的潜在需求增长以及本项目对资金的需求，本项目的建设期拟安排为54个月（含前期工程），三期滚动开发。进度安排如下：在2001年7月1日-2001年12月30日完成项目一期工程的勘察设计、动拆迁及前期准备工作。一期工程于2002年1月1日正式开工，至2003年3月完工，二期工程于2003年4月1日正式开工，至2004年6月完工，三期工程于2004年7月1日正式开工，至2005年10月完工。一期工程于2002年8月开始预售，计划于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年11月开始预售，计划于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月开始预售，计划于2006

32、年3月末全部售完，。8.2建设实施进度表（详见附件2） 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 28 第九章 投资估算及资金筹措 9.1项目投资估算的范围1）根据详细规划方案的建设传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai Jia

33、nJing Investment Consultating Co.,Ltd 29 土地开发管理费、土地开发不可预见费等，共计7990万元；6）各种增容费按国家有关文件规定标准计取，配套费依照规划平面图和近期市场价格估算而得；7）预备费按第一、二部分费用之和的5%计取。8）维修基金依照上海市有关规定计列。9.3建设投资项目投资估算表见附件3。经估算，本项目建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不可预见费2261万元，销售成本1913万元。维修基金1275万元，银行贷款利息110万元。9.4资本金项目资本金10000万元，占建设投资的20%，出资方为上海

34、元龙企业发展限公司，出资方式为货币资金，资本金来源由出资方银行存款解决，出资方己承诺对本项目的资本金出资。9.5资金筹措从2001年7月至2002年6月底，共需筹措资金15000万元（详见附件5，下同，略。）。出资方将于2001年2季度投入资本金10000万元。计划2002年4月向银行办理一年期抵押贷款5000万元。9.6用款计划本项目建设期拟为54个月。预计2001年用款约2729万元 ， 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资

35、咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 30 2002年用款约13196万元，2003年用款约14465万元，2004年用款约12613万元2005年用款约7673万元，2006年用款约96万元。 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 31 第十章

36、经济效益与社会效益评价 10.1项目财务效益评价 10.1.1营业收入住宅132000平方米，以均价4830元/平方米销售，销售收入预计约63756万元。一期工程于2002年8月开始预售，计划于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年11月开始预售，计划于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月开始预售，计划于2006年3月末全部售完，销售情况预测见下表。占总销售收入的百分比10.1.2成本费用项目投入成本即为项目总投资估算表中的总投资，其中销售成本按销售收入的3%计取。 10.1.3项目的损益 10.1.3.1销售税金营业税金及附加，按销售收入的5.565%计取。 10.1

37、.3.2所得税 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 32 所得税按33%计算。10.1.4动态财务指标根据附件6现金流量表可测算出：财务净现值（Ic=12%） 1474万元财务 19.18%静态投资回收期（含建设期） 4.15年动态投资回收期（含建设期） 4.44年资本金利润率 70.25%10.1.5不确定性分析10

38、.1.5.1盈亏平衡分析本项目的销售盈亏平衡点按下式计算：销售盈亏平衡点=建设投资/（销售收入-销售费用-营业税）*100%=87.09% 即当房产销售率达到87.09%时，相当于销售收入为55527万元时，项目即可保本。10.1.5.2敏感性分析对本项目而言，影响投资收益的风险因素主要有：建设投资、房产销售价格、银行贷款利率等。现选取建设投资、房产销售价格进行敏感性分析，见下表。1）建设投资的影响 地址(Addr)：上海市曹阳路540号中联大厦5楼502-2室电话(Tel)：32130269 传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx 上海

39、建经投资咨询有限公司 2）销售价格的影响以上分析表明：在建设投资增减、销售价格升降的情况下将在较大程度上影响本项目的财务收益。 10.2社会效益评价本项目建设符合城市规划的总体要求，适应市府提出的“将城市建设的战略重点从市区转移到提高郊区城镇化水平，创造上海郊区的优美环境景观，在郊区试点建设若干特色居住区”，做到“市区体现繁荣繁华，郊区体现综合实力”，并对改善和拓展青浦区的投资环境，完善区域城市功能，满足城市居民的住宅需求，会起到积极的推动作用。 10.3评价结论本项目建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不可预见费2261万元，销售成本1913万元。维修基金1275万元，银行贷款利息110万元。全部投资传真(Fax)：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:jjtzzx