房地产xx花园可行性研究(上)正佳国际商业广场项目定位政策研究报告.doc

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1、目录页码一.项目概况31.1.项目介绍31.2.研究目的4二.市场分析52.1.番禺区宏观环境分析52.1.1.番禺撤市改区的影响预测52.1.2.番禺区（市桥）国民经济发展情况分析62.1.3.番禺区（市桥）居民生活水平分析71.4.番禺主要村镇发展情况82.2.房地产市场研究102.2.1.城市建设与规划发展102.2.2.广州市及番禺地区的房地产市场状况及发展趋势112.2.3.番禺住宅市场142.4.广州及番禺公寓市场202.2.5.广州番禺两地写字楼市场262.2.6.商业市场322.2.7.番禺区市桥镇酒店市场352.2.8.番禺重点经济活动362.2.9.市场总论37三.项目区位

2、分析393.1.项目区域分析393.1.1.项目区位图393.1.2.区域交通分析393.1.3.地铁三号线的影响403.2.居住环境分析403.3.商业环境分析423.3.1.商业网点分析423.3.2.区域人车流量分析453.3.4.区域消费结构493.4.商务环境分析503.5.区域未来发展分析50四.市场优劣势分析514.1.番禺住宅市场优劣势514.2.写字楼市场优劣势514.3.商业市场524.4.各类型物业市场优劣势比524.5.从市场的角度分析项目规划比例534.6.项目市场态势分析554.6.1.写字楼市场SWOT分析554.6.2.公寓市场SWOT分析564.6.3.商业及

3、会所SWOT分析574.6.4.综合评述58五.目标市场定位615.1.定位依据615.1.1.全局定位依据615.1.2.开发主题定位目的635.2.目标市场定位645.3.写字楼定位665.3.1.形象与功能定位665.3.2.写字楼定位依据665.3.3.“多元化商务港”的特色685.4.公寓定位715.4.1.功能与形象定位715.4.2.公寓定位依据725.5.目标客户定位725.5.1.目标客户群分析的依据和方法725.5.2.目标客户细分735.5.3.写字楼目标客户群815.5.4.公寓目标客户定位825.6.价格定位865.6.1.售价测算865.6.2.低开高走定价策略89

4、5.6.3单元阶段销售策略90一.项目概况1.1.项目介绍XX花园是由XX科技发展有限公司开发建设的综合性住宅区，位于广州市番禺区石基镇富怡路口。现开发进度进入二期工程阶段。其相关经济技术指标如下：总用地面积：16775平方米总建筑面积：93500平方米一期小区占地：12708.2平方米；一期小区建筑面积：52690.4平方米二期主要经济技术指标数主要技术经济指标参数1项目二期总用地面积4,066.8 平方米2容积率7.483绿化率4总建筑面积40,809.6 平方米5地下室面积5735.9平方米1.2.研究目的在本报告中，我司通过全面的市场调研分析，结合项目特点，以项目区位分析及SWOT分析

5、为基础，为项目制定相应的市场定位、价格策略、销售策略等方案，并评估本项目的经济效益，力求为整个项目的发展提供参考和指引。研究报告共分以下部分：第一部分是项目介绍及研究报告摘要；第二部分将是对市场的总体分析；第三部分是针对本项目的区位分析；第四部分是项目SWOT分析；第五部分是由以上市场研究所制定出的综合市场定位；第六部分注重提出在市场定位下的规划建筑建议；第七部分集中对项目的投资经济效益做测算；第八部分销售策略第九部分结论二.市场分析2.1.番禺区宏观环境分析2.1.1.番禺撤市改区的影响预测根据2000年12月27日的广州日报消息消息，番禺新区将成为未来广州市的中心区。在城市建造方面根据现代

6、化中心城市的标准，番禺新区将在基础设施系统、城镇发展系统、生态环境体系和城市管理体系等方面得到进一步改善，从新世纪开年起计算，大约用5年时间完成主要工作。在基础建设方面，路网建设仍然作为重点，目标是接近15%20%道路网密度的国际水平；加快“二环路”建设，形成珠三角“大外环”；增设地铁、轻铁接口，以便和三角洲其他城市加强联系。在城市管理方面要求树立广州的意识，增强省会意识、服务意识、在全省起到“龙头”作用。城镇发展方面按照“把城市结构拉开，有序地配套建设、重点向东、向南发展”的思路调整城市布局。番禺撤市改区、市中心的迁移、道路条件和城市综合管理的改善必将使番禺与广州传统城区、珠江三角洲其他城市

7、的联系更加密切，而且番禺新区的城市中心发展道路也将使该地区的商业更加繁荣，就业机会也将更多。因此，本政策对于番禺的未来发展无论在近期还是中、远期都是绝对的重大利好。2.1.2.番禺区（市桥）国民经济发展情况分析根据番禺统计局的统计数据，2001年番禺区完成国内生产总值332亿元，增长13%。其中第一产业增加值25.8亿元，增长4.6%；第二产业增加值176.6亿元，增长13%；第三产业增加值130.1亿元，增长13.7%；全区三大产业比例变为8.3%：52.7%：39.%。人均国内生产总值达35,500元，增长11%。工农业总产值641.1亿元（不含省、广州市属）增长9.7%。产业结构的不断优

8、化使番禺经济得到了有效、持续的发展，再加上近年基础建设的完善和道路交通的发展建设，为番禺区吸纳广州市以及周边地区更多的置业人士创造出更优越的条件。番禺区私营、个体经济成分非常活跃，至2001年底止，番禺全区共有个体、私营企业4.46万户，从业人员14.25万人，注册资金59.4亿元。个体、私营工业产值210.3亿元，占全区工业总产值的35.2%。私营、个体经济的发达造就了一批先富起来的富裕阶层。番禺历年人口图 单位:人资料来源：番禺年鉴番禺历年国内生产总值图 单位：亿元资料来源：番禺年鉴2.1.3.番禺区（市桥）居民生活水平分析人民生活不断改善。“九五”时期全区职工年人均收入和农民年人均纯收入

9、年均增长分别是4.5%和7.2%，城乡居民储蓄存款余额年均增长15.7%。 2000年，全区城乡居民储蓄存款余额251.4亿元，比1999年末增长7%，比1995年末增长1.1倍。收入和储蓄的增加使番禺积累了较大的消费潜力。此外，就业人口的平稳增长和收入结构的改善亦都为番禺房地产市场的有效扩大提供了坚实保障。1.4.番禺主要村镇发展情况a.市桥镇市桥镇地处美丽富饶的珠江三角洲腹地。地域面积41平方公里，其中城区面积19.8平方公里，人口157300人，另外来暂住人口10万人。辖下有26个村民委员会和6个街道办事处。拥有工业企业672家，其中外商投资企业157家。市桥镇先后被广州市人民政府授予广

10、州市先进乡镇企业、广州市乡镇企业营业收入超50强镇（乡镇企业）排序第一名、广州市爱国卫生模范单位、广州市环境保护先进单位、广州市文明示范镇，并获全国乡镇企业出口创汇管理先进单位。市桥镇水陆交通发达，北距广州市17公里，南距香港65海里，东南与东莞、深圳相邻，西南与顺德、中山和珠海相接。市桥镇东15公里有莲花山港，南28公里有南沙国际客货运深水港。广深珠高速公路横贯市桥镇。镇内还设有货物进出口岸及货柜车检查场，每天有出口货船开往香港深水埗、西环、湾仔等地。莲花山港、南沙港每天有双体快速客船往来香港和番禺，经水陆两路往香港均只需90分钟。 市桥镇作为番禺的区政府所在，是整个番禺区经济文化的集中地，

11、有着浓厚的商业环境。b.石基镇交通石基镇位于番禺中部，由沙田区、民田区和半沙民田区组成，全镇占地面积71.26平方公里，辖大龙居委会、新城区管委会及29个村民委员会。有长住人口7.2万人，外来人口8.3万人，台、港、澳同胞2万多人。职工年人均工资11000元。2.2.房地产市场研究2.2.1.城市建设与规划发展纵观番禺城市发展历程，番禺房地产有今天的发展成就并非偶然。优美的环境与交通的便利，香港、广州的辐射，番禺城市化的快速发展，珠三角经济的起飞，多重热力聚焦，是引发番禺房地产热潮的主要原因。实战经验表明，房地产市场开发的机遇往往蕴藏在新的城市规划中，但是具体到各个分区，城市规划的影响也难免存

12、在有利有弊的地方，据此，分析城市规划对项目所处区域的开发指导，和对本项目的潜在影响，以把握住城市规划带来的机遇，消解可能存在的不利影响就显得尤其重要。21世纪的广州将在珠三角区域的组合城市框架中考虑整体发展布局，重点加强与广佛都市圈的协同发展。7434.4平方公里的市域内，主要划分为都会区和花都、从化、增城、南沙片区，针对各自的实际情况制定不同政策引导发展：本着“北抑、南拓、西调、东移”的总体战略方向，广州将重点在包括了番禺的都市中心区内，形成“一江多带、两个产业轴、两个转移方向、三条城市发展带、三大港、四个物流中心”的城市整体格局。其中“三带”指的是城市沿珠江前航道、后航道、沙湾水道三条发展

13、带，形成适宜居住的滨江城市特色。广州城市总体发展战略规划给华南板块的开发带来了机遇，但是，华南板块的规划也难免喜中有忧，有人这样认为，在华南板块，开发商是在“替”政府规划。前几年完成的1997年至2010年广州番禺市市区规划中，南村的预测人口到2000年为6万多人。不久，广州市城市格局发生了重大变化，番禺、花都撤市建区，为广州城区向南拓展提供了很大的空间。遗憾的是，本应随之调整的规划还未来得及进行，房地产开发就已经如火如荼了。如今该板块1000多万平方米的住宅，起码50万的居住人口，这相当于一座中等城市，政府必须考虑的许多综合配套绝对不是单个开发商所能完成的。据此，分析城市规划对华南板块的开发

14、指导，和对本项目的潜在影响显得很重要。2.2.2.广州市及番禺地区的房地产市场状况及发展趋势从发展地块上划分，番禺房地产发展主要集中在三个地块。首先，洛溪到钟村一带；其次，是市桥一带；最后是“华南板块”概念。八十年代后期，番禺在规划洛溪地区建设的时候曾经预测50年以后这里的经常居住人口会达到10万人左右。然而，洛溪地区经过十余年的发展，住宅销售总量已经超过10万套，经过粗略统计，按照一家三口人计算，洛溪地区已经拥有居民数十万人。由于洛溪地区的实际发展速度远远快于规划时的计划速度，使该地区的公共设施建设相对落后。目前，洛溪一带楼盘在针对该地区公共设施建设薄弱的不足纷纷承建学校、商场、大型娱乐场所

15、等公共设施和开辟同往广州各地的交通线路。但是，这些设施的设立一方面是发展商为楼盘销售营造的“卖点”，缺乏公共实用性，从严格意义上说并非属于“公共设施”；另一方面，这些设施的建造、经营全部由发展商管理，从一定意义上说是搞新的“大而全”，长期看此做法必将阻碍该地区的整体协调发展。市桥一带的房地产发展主要是以市桥镇旧城改造而起的一个市场。市桥镇是番禺的政治、经济、文化中心，同时也是番禺政府所在地，其公共设施配套程度也是整个番禺地区最高的。由于市桥镇距离广州市区（传统城区）比较远，交通情况不甚理想，因此市桥一带的房地产市场一般以本土消化为主。虽然说地铁3号线会将终点站设在市桥，目前尚在建设，在短期内尚

16、不足以扩大该地区的客户群体。“华南板块”概念崛起于“华南快速干线”的建成使用，先后有“华南碧桂园”和“番禺奥林匹克花园”（尽管“番禺奥园”距离“华南快速干线”较远，但在销售推广中已经充分运用了该概念）对该概念进行抄作，并且在招引广州市区消费者中起到了很大作用。目前，“华南板块”可以说是番禺房地产市场最具发展前景和“火药味”最浓的地方；即使按10年的开发周期计算，每年的供应量也在200300万平方米之间，而整个番禺区去年商品房实际需求量为180万平方米，广州去年房地产交易量也才600多万平方米，供求矛盾显而易见。根据最新的统计数据，2001年上半年广州十区房屋交易总面积为564万平方米，总金额为

17、232亿元。其中仅番禺区房屋交易面积达163.97万平方米，占十区成交量的29%，远远超过其他区，显示了番禺区房地产强劲的发展势头。而在销售量排前10名楼盘中，有5个楼盘均在番禺区：祈福新邨、丽江花园、星河湾、洛涛居、东怡新村。值得注意的是，东怡新村作为一个面向番禺当地市场的住宅项目，其成功的销售业绩从某种程度上反映出，番禺当地的房地产市场潜力亦不容忽视。去年番禺商品房销量前10名开发商（单位：万平方米、亿元）开发商名称成交面积成交金额广州市番禺祈福新邨房地产有限公司28.412.9005广州碧桂园物业发展有限公司18.548.2184广州番禺奥林匹克房地产有限公司14.055.2916广州宏

18、富房地产有限公司13.986.7132广州市番禺区东怡房地产有限公司10.442.3812番禺洛溪房地产有限公司9.563.6418广州市番禺区钟村房地产开发公司7.801.6303广州市番禺区绿庭雅园房地产有限公司7.461.6240广州市番禺粤海房地产有限公司6.683.4206广州市番禺区番发房地产有限公司6.101.2433合计123.0147.0649去年番禺区商品房销量前10名楼盘（单位：万平方米、亿元）项目名称成交面积成交金额祈福新邨28.4012.9005南国奥林匹克花园14.055.2916星河湾13.986.7132东怡新区10.442.3812华南碧桂园10.164.28

19、16洛涛居8.963.3926绿庭雅园7.461.6240丽江花园6.683.4206番禺碧桂园6.402.9297华景新城5.841.4722合计112.3744.40722.2.3.番禺住宅市场住宅市场概况：市桥房地产主要是以市桥镇旧城改造而发展起来的，现时已开发的住宅楼盘主要分布在城市东部、西部和南部，主要有康裕北苑、华侨城、朗琴湾、华景新城、东怡新区、金业别墅花园、番禺奥林匹克花园等。由于市桥镇距离广州市传统城区比较远，交通情况不甚理想，因此市桥一带的房地产市场一般以本土消化为主。2.2.3.1.番禺房地产市场消费群情况就番禺房地产整体市场而言，其消费群体构成主要以广州市区、番禺本地和

20、香港地区人群为主。由于三个消费群体分别有各自不同的消费目的，因此在楼盘的选择上也会有所区别。其中，广州市区的消费群体已经逐渐从过去的度假型消费过度到居住型消费，因此在楼盘选择方面会跟注重交通条件的便利程度。番禺本地的消费群体固然以居住作为购房目的，但由于番禺消费群的二次置业的程度比较高，因此番禺本地消费群体的购房意向着重在于改善居住环境，大面积单位（100平方米左右）会比较适合于他们。香港消费群体的消费目的则着重于旅游度假，从港人聚集的祁富新村的淡旺周期可以看见他们习惯于周末“进村”周初回港，因此在购房方面不会过分计较交通情况和住房面积，环境设计的精细程度和中小面积住宅是他们的置业首选。从不同

21、客户群体的消费力情况看，由于广州至番禺路网的大力建设使两地的交通条件得到了很大的改善，因此“住在番禺，做在广州”的习惯已经悄然兴起，广州市消费群体逐渐成为了番禺房地产市场的主要消费群体。番禺本地消费群体在生活水平不断改善的条件下存在改善家庭居住环境的要求，这一要求会随着其生活水平继续增长和人员年代替换不断有所补充，因此番禺本地消费群体是番禺房地产市场的基本消费群体。香港消费群体由于前段时间受金融危机影响，其收入水平已经大不如前，虽然今年香港的经济增长呈现了强劲势头，但由于经济增长未能惠及零售领域，在短期内尚不足以改变次消费群体的收入现状，因此就目前而言，香港消费群体属于番禺房地产市场的有效补充

22、群体。由于广州市消费群体在整个番禺房地产市场起着相当重要的位置，因此有必要对广州市消费群体作出一定的细分。广州市的楼盘消费群体大致分为三个组群，首先是以常年居住在广州市旧城区为代表的“老广州”组群，其次是以改革以来从祖国各地到广州创业、发展为代表的“中生代”组群，最后是以年纪轻、有活力的年轻人为代表的“新生代”组群。其中，“老广州”组群由于长期生活在广州市旧城区，工作和生活关系网在旧城区根深蒂固，对生长居住地的一草、一木、一街、一店都相当依恋，在购房置业方面也会以购置旧城区物业为主。“中生代”组群虽然长年在广州生活和工作，但旧广州的风俗习惯未对其构成影响，不会眷恋在广州旧城区，优美的居住环境和

23、便利的交通条件是此消费群体在购房时首先考虑的因素。“新生代”消费群体由于年纪比较轻，思维活力强，在购房考虑上会更加留意设计创意和整体理念。因此，不同楼盘在吸引不同消费组群方面需要摸清楚不同组群的消费变动情况。2.2.3.2.华南板块去年底，华南板块内的各大发展商，如广州番禺锦江房地产有限公司（锦绣香江）、广州宏富房地产有限公司（星河湾）、广州番禺奥林匹克房地产有限公司（南国奥林匹克花园）、广州番禺祈福新村房地产公司（祈福新村）、碧桂园物业发展有限公司（华南碧桂园）广州番禺广地房地产开发公司（广地花园）、广州番禺海怡房地产开发有限公司（海怡半岛）、广州番禺易兴房地产开发有限公司（富豪山庄）、广州

24、番禺信基房地产有限公司（富丽广场）结盟联手发出了一份宣言，提出要摒弃急功近利的短期行为不搞恶性竞争全力维护业主利益，把世界最先进的居住理念和社区文化引入本地，为业主提供70年满意的住宅和环境。并请政府、媒体、公众和买家对开发行为进行监督。但是，如果像人们预言的那样，未来的华南板块将是广州竞争最激烈、竞争水平最高的地方。既然是竞争，必然有优势、劣势之分；虽然这里的房地产开发商们口头上都表示“不打价格战”并有取向走“共存共荣”的合作化之路，但是这种“统一战线”的坚固度如何？如何谋求双赢、多赢？都是引人注目的话题。通过对周边同类发展项目的分析，我们可以会清楚地了解项目竞争对手的特点，避免住宅项目开发

25、过程中的同质化问题，挖掘项目的市场空间，准确锁定项目的目标市场。2.2.3.3.今年1-6月份广州各区及番禺高层住宅成交统计面积单位：平方米 价格单位：元/平方米区域一月二月三月四月五月六月东山区面积23,05524,32020,19829,30120,51229,920均价6,2326,3095,9826,6946,5986,390荔湾区面积31,86831,26323,96633,93820,23034,037均价5,1805,0435,2715,0945,0665,222越秀区面积10,4636,5496,22416,2937,1936,154均价5,8346,1966,4925,980

26、5,6515,857天河区面积84,16975,972108,763146,32892,366122,253均价6,0445,7805,1335,5245,1805,432海珠区面积71,19496,595129,565147,100116,492155,857均价4,9324,5684,6814,7224,7634,693芳村区面积1,7602,8728624,94612,47220,047均价3,1063,1102,9913,5513,1413,245白云区面积34,12624,35646,67843,12623,49558,422均价4,2314,3714,7844,2194,4474,

27、118黄埔区面积2,5564221,4294,2672,089280均价3,4223,1163,1203,2173,0692,815番禺区面积63,98622,59938,45633,73150,00037,294均价2,7693,2492,0253,2673,3153,309花都区面积10,3002,6005,90012,00055,2007,800均价2,7612,2712,0242,2711,7652,088总计面积333,477287,568382,041471,030400,049472,064均价4,7804,9664,6404,9264,3124,7592.2.3.4.番禺楼盘一

28、览表物业名称位置区域占地面积建成面积项目规模总建筑面积金城花园广州市番禺区大石镇广番路猛涌路段大石镇131334平方米73722平方米270933平方米海滨花园广州市番禺区大石镇洛溪丽江花园南侧大石镇60000平方米多幢多层住宅140000平方米丽江花园广州市番禺区大石镇南浦岛东部大石镇66万平方米别墅、多层及高层住宅广地花园广州市番禺区迎宾大道唐西路段大石镇430亩多层住宅、别墅及一幢11层酒楼近645万平方尺海怡花园广州市番禺区沙窖岛东端大石镇600多亩5座高层、9座多层、9座洋房珠江花园广州市番禺区沙窖岛东南部大石镇233000平方米350000平方米广州奥林匹克花园广州市番禺区洛溪大石

29、镇160000第一期96幢多层、小高层住宅广州碧桂园番禺大石南浦岛大石镇666000平方米82幢别墅、178幢多层住宅500000平方米洛溪新城番禺洛溪大桥旁大石镇1335000平方米22幢多层住宅2200000平方米华南碧桂园广州市番禺区华南快速干线迎宾路段南村镇692000平方米265000平方米美心东苑广州市番禺区市莲路石岗北中路 段石基镇10000多平方米东怡新区广州市番禺区石基镇清河东路南（罗家路段）石基镇453336平方米150多幢多层维多利亚式洋房、9层高层多功能大厦富丽广场番禺市市桥镇禺山大道西9号市桥3000亩586幢商住楼140000平方米番禺奥林匹克花园广州市番禺区市桥南

30、岸金业别墅花园市桥镇华葆明苑广州市番禺区市桥禺山大道南侧市桥镇10000多亩康泰花园广州市番禺区市桥镇东城区盛泰路市桥镇6310平方米 39000平方米绿茵庭园广州市番禺区市桥光明北路229号市桥镇18139平方米一座综合办公楼、九座12、14、16层住宅四万多平方米富豪山庄广州市番禺区市桥市广路市桥镇800亩大型住宅及别墅东方花园又一村广州市番禺区市桥德兴路东侧市桥镇17073平方米5幢11层、1幢16层6万多平方米金口岸大厦广州市番禺区市桥镇繁华路57号市桥镇3000多平方米5000多平方米鸿成花园广州市番禺区市桥富华中路市桥镇五座高层北城雍雅园广州市番禺区市桥光明北路星海中学侧市桥镇10

31、000多平方米祈福新村广州市番禺区市桥市广路市桥镇4330000平方米华海大厦广州市番禺区环城西路市桥镇4000多平方米番禺置业华逸大厦广州市番禺区光明南路163号市桥镇2.4.广州及番禺公寓市场2.2.4.1.单身公寓1.销售为主的公寓目前广州及番禺两地正式推出的纯单身公寓项目并不多，真正开始销售的有广州的新达城广场；在建但尚未推出市场的有星河湾四百多个单元。项目面积间隔售价装修销售率新达城广场25-57平方米单间至一房6600元/平方米豪华装修62%星河湾50平方米单间5000元/平方米豪华装修未售这类以中小户型、精装修推出市场的单位，非常合适一部分高收入、低储蓄、工作年限不长、但有品位的

32、年轻人。尤其是，部分接近商业区的项目，由于具有了商业价值，其投资客户也相应增加。2.租赁公寓除了这类以销售为目的的公寓外，在广州，还出现了一种以租赁为主的白领公寓。这类公寓主要有以下几种：a.由市民购置的空住房改造而来的白领公寓。一般是将一套大户型的单元重新间隔，分作四五间十几平方米的单间，内设迷你厨厕，再配上一些家具家电，就像宾馆的标准房一样。这样，租住的人也只需带上衣物用品就可以入住了。这些改造的公寓分散在各个小区，以天河路、天河北路一带最多，租住者享受一切小区服务。现在有很多有能力的家庭购置了两套或多套房子，一套自住，其他的用来收租。这些公寓就是房东们针对单身人士的特殊需求改造而成的，很

33、受在周围写字楼工作的白领一族喜爱。月租在八九百元上下。b.中档的白领公寓。华南快速干线暨南大学旁边就有一处，是三栋小区商品楼，有400多套推出。价钱是单房按面积大小月租从900元到1500元不等。装修豪华，里面空调等家电一应俱全。推出不过数个月就已经住满。 c.档次较高的白领公寓。东圃客运站后面有个叫纵横白领公寓的，规模很大，有六七栋楼。里面像个酒店一般，一进门就有服务台，房内装修更是高档豪华，家电厨具等也全是高档次的，就像现在一些新开发小区的样板房一样富丽堂皇。区内会所、网球场、游泳池等配套设施也很齐全。租户还可以享受宾馆一样的客房服务。租住方式可以像酒店一样租住一天两天，也可以租住几个月或

34、几年。当然，与档次相适应，它的价格较高，40多平方米的一房一厅要2700元以上/月。 这些公寓的开发商或投资者都表示，这是他们专门针对白领人士特别是单身白领而打造的，以解决白领们城中村看不上、小区大房又不适合的需求矛盾，希望给众多的白领们提供一个与之身份和需求相适应的临时住所。 其中第一种公寓虽然分散，但它主要针对附近写字楼的白领而设，派派传单就可以招徕不少客人，所以住者甚众。而第二种公寓有80%的入住率，住的是附近的一般白领；而第三种公寓更是接近95%的入住，管理员反映里面租户60%是在广州地区从事高新行业的高收入白领。位于东圃公寓则一般住的是天河、开发区等地一些企业的中、高级管理人员和外地

35、驻穗办事机构的行政人员。2.2.4.2.国际服务性公寓1.广州国际服务公寓a.广州市东山区高级公寓调查表物业可供出租户数户型建筑面积（sq.m.)*每月租金（USD/套）（配家电）平均售价（USD/m2）其他参考收费（可议）金亚花园（服务式公寓）1422 房3 房4 房5 房1651852152003904,2174,8195,0608,7952,1691. 室内水电费2. 煤气费3. 电话费4.若需酒店式服务须另行收费12别墅41263318,072不售岭南会（服务式公寓）583 房3 房复式193197+40231+54338+605,1814,2178,5542,7711.室内水电费2.

36、煤气费3.电话费4.若需酒店式服务须另行收费富城花园（服务式公寓）921 房2 房3 房4 房87.0599115.48125.79259.941,8072,1672,8925,543不售1.室内水电费2.煤气费3.电话费4.若需酒店式服务须另行收费祈福华厦（服务式公寓）841 房2 房3 房4 房66911101621092531,8073,0123,614不售1.室内水电费2.煤气费3.电话费4.若需酒店式服务须另行收费4复式46412,048不售凯旋华美达酒店（服务式公寓）901 房2 房3 房4 房52.958282.68127155.15167.22177.572,4102,6513

37、,6146,024不售含入租金假日酒店（服务式公寓）201 房2 房59.589.21192,0484,699不售含入租金 带*含管理费 资料来源：戴德梁行研究部b.广州市天河区高级公寓调查表物业可供出租户数户型建筑面积（sq.m.）每月租金（USD/套）（配家电）平均售价（USD/m2）其他参考收费 （可议）中信广场（服务式公寓）5482 房3 房1131251461673,0123,012(T1)不售1.室内水电费2.煤气费3.电话费4.若需酒店式服务须另行收费1,2051,928（T2）1,928新大厦（服务式公寓）20034 房68 房1681834003,6148,4341,446水

38、电费、煤气费、市话费合计每月1250元以内计入租金。若需酒店式服务须另行收费 带*含管理费 资料来源：戴德梁行研究部2.番禺国际服务公寓市场目前在番禺区，正式推出的国际服务性公寓其实非常少，仅星河湾一家。由发展商配备家具电器出租的单元约二十余间。面积从二房至四房一厅，租金从10002000美元/月不等。对比普通住宅的租赁价值，可看到，国际服务性公寓在实际租赁上一般超出数倍的租金，这对投资客户有极大的吸引力。3.服务公寓的配套设施各高级服务公寓配套设施调查表物业配套设施金亚花园（服务式公寓）1. 会所 2.游泳池 3.儿童游乐场4.幼儿园 5.停车场 6.高尔夫练习场 7.中央花园 8.外国卫星

39、电视岭南会（服务式公寓）1. 网球场 2.会所3.游泳池 4.花园 5.停车场 6. 外国卫星电视富城花园（服务式公寓）1.会所 2.美发美容中心 3.游泳池 4.餐厅 5.外国卫星电视 6.网吧祈福华厦（服务式公寓）1.健身中心 2.儿童天地 3.会所 4.网吧 5.游泳池 6.外国卫星电视 7.停车场凯旋华美达酒店（服务式公寓）1.会所 2.中西餐厅 3.酒吧 4.会议中心 5.商务中心 6.医务室 7.舞厅 8.健身中心 9.停车场假日酒店（服务式公寓）1.中西餐厅 2.酒吧 3.商务中心4.舞厅 5.健身中心 6.游泳池 7.停车场 8.会议中心中信广场（T1）服务式公寓1.综合商场

40、2.停车场 3.会所 4.游泳池 5.网球场 6.日本学校 7.银行 8.光纤设备 9.外国卫星电视新大厦（服务式公寓）1. 会所2.商务中心 3.停车场 4.恒温游泳池 5.健身中心 6.儿童天地 7. 光纤设备 8.前庭中心广场 9.架空层主题园林 10.购物中心白云堡（服务式公寓）1. 会所 2.山顶体育中心 3.恒温游泳池 4.桑拿健身中心 5.天然湖 6.湖畔公园 7.光纤设备 8.外国卫星电视2.2.5.广州番禺两地写字楼市场2.2.5.1.广州写字楼市场在广州，写字楼需求主要来自资讯科技、贸易、专业服务、保险及金融界的本地及跨国公司。这类客户主要倾向与选择高级写字楼，但现阶段主要

41、的用户都以租赁为主的。其中2002年第一季度租金水平表现为稳中有升，首季平均租金升幅为1.2%。但销售市场则未容乐观，表现依然平静。图2-1:广州甲级写字楼供应和吸纳需求2002年第二季度市场对甲级写字楼的需求虽然保持畅旺，但实质吸纳量并不高，约8,000平方米。存货量仍然高居不下。图2-2：广州甲级写字楼总体空置率*资料来源：戴德梁行研究部2.2.5.2.市场展望2002年第三季度甲级写字楼市场预计不会有太大变化。第三季应不会有新的甲级写字楼供应给市场。写字楼需求仍然保持畅旺。租金会平稳向上但不会有权大的增长。预计会有更多的写字楼买卖成交。空置率会于第三季度重新向下调。2002年第一季度值得

42、注意的写字楼销售市场主要有：1、 广东国际大厦在1月30日进行的二次拍卖，这次拍卖的起价已经比一次拍卖降低近二成，但依然以流拍告终；2、 江湾新城的拍卖，以起拍价3.5亿成交；3、广州国际电子大厦数层写字楼的拍卖，拍卖总建筑面积10,163平方米，成交面积6,702平方米，成交约66%，但成交均价1,050美金/平方米，在行内属于一次超低价拍卖；2.2.5.3今年1-6月广州各区及番禺写字楼成交统计面积单位：平方米 价格单位：元/平方米 区域一月二月三月四月五月六月东山区面积4,5917,2402,773577259均价9,6117,0908,75812,37410,273荔湾区面积7125217969301,3847,219均价6,9017,2637,2857,3855,895,674越秀区面积239169811,14318,5893,322均价3,59615,8945,00012,75213,5186,843天河区面积8237126,5299852,9745,783均价4,4819,94713,58412,3338,29511,972海珠区面积4403653,103均价6,5005,9174,598