开发区标准化厂房项目可行性研究报告投资估算.doc

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1、金昌经济技术开发区标准化厂房项目可行性研究报告编制单位：编制日期编制单位：北京xx工程咨询有限公司编制时间：2013年8月项目名称： 金昌经济技术开发区标准化厂房项目可行性研究报告编制单位： 北京xx工程咨询有限公司审 核： 项目负责人： 项目组成员： 目 录1 总论22 园区建设的背景及必要性83 市场综合分析与前景预测154 园区建设的可行性215 园区建设规划设计方案326 园区近期拟建项目选择407 园区机构设置及运作428 项目管理和实施进度459 投资估算与资金筹措4710 财务评价5011 效益评价5512 结论与建议63附图1 金昌开发区标准化厂房项目地理位置示意图附图2 金昌

2、开发区标准化厂房项目总平面图 1 总论1.1 概况1.1.1 项目名称金昌开发区标准化厂房项目可行性研究报告1.1.2 项目建设单位、法人代表项目承办单位： 金昌市经济技术开发区管理委员会、金昌市xx工贸有限责任公司法 人 代 表 ：xx1.1.3报告编制单位北京xx工程咨询有限公司1.1.3 项目拟建地点金昌市经济技术开发区1.2 研究的依据与范围1.2.1 研究依据 1.编制本项目可行性研究报告的委托书； 2.甘肃省国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要； 3.金昌市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要； 4. 金昌市2011年、2012年政府工作报告； 5. 金昌市“十二五”工业发展规

3、划； 6.金昌市城乡总体规划（2009-2020）； 7.金昌市经济技术开发区总体规划 8.甘肃金昌经济开发区新材料工业区规划 9.金昌市循环经济发展规划（2008-2020）； 10.国家有关设计规范和规定； 11.项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。1.2.2 研究范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设标准化厂房园区（以下简称“园区”）研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、开园区性质与建设的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背

4、景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。1.3 园区综述1.3.1 园区建设的背景及必要性随着金昌地区经济的进一步发展，金昌投资发展环境的进一步优化，势必招商引资来大量的企业，标准化厂房在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性，将大大缩短来金客商的投资建设时间等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐协调发展。

5、随着金昌经济技术开发区的发展，该区环境、服务得到社会广泛认可，更多新的高新技术企业有入驻意向，而可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了集聚区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动金昌市经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。为充分发挥该区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，金昌市经济技术开发区管委会和金昌市金永国工贸有限责任公司在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在本区建立标准化厂房园区。建立标准化厂房园区是金昌市经济社会发展的客观要求，有利于拉动金昌市经济技术

6、开发区以及附近区域的经济增长，有效推进金昌市城市化进程和金昌市经济结构的调整、优化和升级，大力促进金昌市 “开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进金昌市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。总之，随着我国改革开放的深入，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。1.3.2 建设用地规模和目标该项目位于金昌市经济技术开发区内，占地面积640亩。园区内道路分两级，主要道路宽度为12米，次要道路宽度为8.5米。标准厂房采用钢结构，标准

7、化建设，配套标准化生产设施、设备。园区规划做到七通一平。1.3.4 园区机构设置与运作园区的建设和运营由金昌创新创业孵化器有限公司（以下简称“目标公司”）全权负责，目标公司由金昌经济技术开发区管理委员会和金昌市金永国工贸有限责任公司共同投资设立。目标公司的设立运营完全按公司法及相关法律法规运行。目标公司利益分配按照股权比例进行。开发区运作一要理顺各种关系，除明确由当地政府实行属地管理的工作外，开发区在规划区域内实行区域化管理，业务上接受当地政府有关职能部门的领导并接受有关部门的统一协调和监督管理。二是要营造宽松环境，设立企业联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，完善落实园区优惠

8、政策；对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自主权；设立招商中心，建立一支精干、高效的招商队伍；对开发区实行相对独立的管理，设立开发区综合执法机构；三是高标准规划建设，制定切实可行的开发区发展建设规划；高标准建设各种基础设施，引入城市设计理念，突出新区特色。1.3.5 实施进度安排项目承办单位为金昌市经济技术开发区管理委员会和金昌市金永国工贸有限责任公司，由目标公司（金昌创新创业孵化器有限公司）具体负责项目的前期工作和建设实施工作，严格按照项目立项批复和初设批复保质保量实施项目（不可抗力的因素除外）。项目实施进度安排为：按照“一次规划、分步

9、实施、适度超前、滚动发展”的原则进行规划，依据入园企业和目标公司经营的实际需求进行建设，确保土地和厂房的有效利用。计划项目建设周期为3年。1.3.6 投资估算与资金筹措 本次园区投资估算内容包括标准化厂房园区的厂房、道路和公用工程。工程总投资为128794.00万元。工程投资主要由金昌市金永国工贸有限责任公司投资，占目标公司股权的90%，金昌经济技术开发区管理委员会占目标公司（金昌创新创业孵化器有限公司）股权的10%，同时综合利用多方经济来源。1.3.7 效益评价建立金昌开发区标准化厂房园区，能取得良好的经济效益，以园区形式发展工业能有力推进“四个结合”：一是与推进城镇化结合，优化布局结构；二

10、是与推进工业化结合，优化产业结构；三是与推进专业化结合，优化区域结构；四是与推进集约化结合，形成规模效益。建立金昌开发区标准化厂房园区，将为企业创造良好的发展环境，能有力地推动政府更新观念，转变作风，强化服务；将形成金昌市又一个技术创新和管理创新的策源地；将大幅度增加社会就业；将成为精神文明建设的重要基地，社会效益显著。建立金昌开发区标准化厂房园区对加强生态环境建设、防治工业污染，保护和改善区域环境质量，具有显著的生态效益，是实现经济建设和环境建设的协调发展，走可持续发展道路的有效途径 。园区的建设，有利于生态环境建设和经济发展结合起来，处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进生态效益、经济效

11、益和社会效益的协调统一。由于实行多层厂房的建设，有利于集约利用土地资源，更进一步实现其经济和社会效益。1.4 结论及建议1.4.1 结论建立金昌开发区标准化厂房园区符合全省对外开放的整体布局，有利于优化生产力结构，对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。因而是适时的、可行的。建立金昌开发区标准化厂房园区符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。园区内部硬件建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是必要的、可行的。建立金昌开发区标准化厂房园区，是金昌市经济社会发展的客观要求，符合工业布局规律，有助于科学技术

12、的进步和劳动者素质的提高，对加速金昌市工业化、城镇化进程，实现经济结构的调整、优化和升级具有特别重要的意义。标准化厂房园区也势必成为金昌市经济技术开发区乃至金昌市经济发展新的增长点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不可估量的。1.4.2 建议1. 金昌标准化厂房园区的战略定位。结合金昌市实际，标准化厂房园区战略定位应为：金昌加快高新技术产业的孵化基地和示范园，全市对外开放的窗口，走新型工业化道路的试验田。2. 园区的招商引资。招商引资坚持内外并举，在加大引进外资力度，大力引进外资的同时，要转变观念，拓宽思路，面向全国全方位、多层次、宽领域对内开放、招商引资。3. 园区建设及未来运作中需要

13、处理的几种关系。要处理好全面规划与分期建设之间的关系；要处理好经济发展和环境保护的关系。最后，建议建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。2 园区建设的背景及必要性2.1 项目建设背景随着金昌经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为金昌市项目投资依托和新的经济增长点的金昌经济技术开发区也取得长足发展和显著成就。金昌开发区始建于1988年8月，是省政府最早批准成立的5家开发区之一，是中国开发区协会会员单位。2003年以来，金昌先后被国家科技部、国家发改委、国家工信

14、部确定为国家级新材料产业化基地、新材料产业国家高技术产业基地、国家新型工业化产业示范基地和全国工业固废综合利用示范基地。2010年3月，经国务院批准，金昌开发区升级为国家级经济技术开发区。金昌开发区（核心区）位于金昌市区东部，与市区紧密相连。管辖区域27平方公里，包括国批区7平方公里，高新技术产业开发区5平方公里和新材料工业园区15平方公里。主要以镍铜钴和贵金属冶炼及加工、新材料开发、无机和有机化工、新型建筑材料等产业为主，发展以有色冶金和有色冶金副资源循环开发利用为主的产业链。围绕镍铜等有色金属精深加工和烧碱氯气PVC电石渣水泥产业链条，形成以新材料、化工、建材为主导的产业集群。重点发展以镍

15、钴铜等有色金属材料及其压延精深加工、金属化合物等为主的有色化工新材料战略性新兴产业，建成全国重要的有色金属新材料基地和全国最大的镍钴铜有色金属粉体材料生产基地。提高“三废”综合利用水平，形成以工业废气和废渣综合利用为重点，硫酸、氯气、电石渣、镍铜弃渣综合利用的发展格局，建成全国重要的有色金属新材料基地和全国最大的镍钴铜有色金属粉体材料生产基地。主要企业有金川集团公司、镍都实业公司、金川新金属材料有限公司、新川化工公司、甘肃瓮福公司、金昌宇恒镍网公司等。开发区主要依托中央、省驻金大企业，围绕金川镍钴基地、甘肃重化工基地和河西商品粮基地的建设，进行资源综合开发利用。立足金昌实际，面向国内国外，依靠

16、科技进步，实行动开发，采取“双劳整推”、“一厂两制”、“放水养鱼”及大力发展非公有制经济等措施，走出一条符合省情、市情并具有地方特色的开放发展之路，已逐步成为全市对外开放的窗口，深化改革的实验田，高新技术产业的示范园及新的经济增长点。为了更好贯彻“十八大”精神，紧紧抓住二十一世纪头二十年这一可以大有作为的重要战略机遇期，充分发挥工业园区的集聚效应和带动作用，走新型工业化道路，金昌市经济技术开发区管委会和金昌市金永国工贸有限责任公司在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在本区建立标准化厂房园区。2.2 项目建设的意义及必要性1.建立标准化厂房园区，符合工业的布局

17、规律，是实现资源配置的有效途径美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为十个方面的效应：（1）可以充分利用城镇的销售市场;（2）可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；（3）可以充分利用城镇便利的交通运输条件；（4）有利于相关辅助性工业的成长；（5）有利于形成高素质的劳动力市场；（6）有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场；（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助；（8）有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；（9）有利于刺激企业之间的竞争和改革；（10）可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极

18、的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会2005年国际投资报告指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。只有把全球化和本地化结合起来，发展新的产业组织的城市才会取得成功。因此，建立标准化厂房园区，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。建立标准化厂房园区，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好

19、的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。2.建立标准化厂房园区，将大大强化开发区的功能和作用，拉动金昌市经济增长就当前金昌经济开发区发展现状而言，有限的水等资源条件遏制了工业园的发展，使工业园的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。标准化厂房工业园建成后，将极大拓展了工业园的发展空间，进一步强化工业园的功能和作用，强力推进金昌经济技术开发区的发展。将会使企业在开发区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动金昌市经济

20、的增长。同时，在开发区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务，激发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境催生一批，扩大招商引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全市经济快速增长，达到富民强市的发展目的。3.建立标准化厂房园区，使金昌市加快新型工业化进程，转变经济发展方式的客观要求党的十八大报告指出：“在当代中国，坚持发展是硬道理的本质要求就是坚持科学发展。以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择。要适应国内外经济形势新变化，加快形成新的经济发展方式，把推动发展的立足点转到提高质量和效益上来，着力激发各类市场主体发展新活力，着力增强创新驱动发展新动力，着力

21、构建现代产业发展新体系，着力培育开放型经济发展新优势，使经济发展更多依靠内需特别是消费需求拉动，更多依靠现代服务业和战略性新兴产业带动，更多依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新驱动，更多依靠节约资源和循环经济推动，更多依靠城乡区域发展协调互动，不断增强长期发展后劲。坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。4.建立标准化厂房园区，对推进金昌市的城市化发展具有战略意义，是金昌市加快城镇化进程的必然要求在经济全球化的新形势下，国际间的竞争越来越来表现为

22、城市为核心、以城市为载体、以城市为平台的综合实力的竞争。一个国家也好，一个地区也好，只要全力打造好城市这个平台，优化城市产业结构，发展壮大城市经济，加速提高城市化水平，才能增强创新的发展优势，提高参与国际竞争的能力，进而在未来发展和竞争中赢得主动。金昌市虽土地资源广阔，但以能源、化工等为主的工业结构及城市以煤为主的能源利用方式，已对生态环境造成了不良影响。尤其的水资源的短缺已经严重束缚了经济社会的可持续发展。要实现市委、市政府提出的城市化目标，任务非常艰巨。建立标准化厂房工业园，一方面开发区引进外资实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引进国内外高科技企业进驻，使之成为市区的一个功能

23、区，构成市区的有机组成部分，不仅拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。另一方面， 有利于集约利用土地，形成集聚效应，节约水资源，同时也可以对工业污水进行集中处理转化为中水作为生活、绿化、景观等杂用，缓解用水矛盾，加快金昌市的城市化进程。5. 建立标准化厂房园区，构筑平台，能增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作，促进经济发展金昌市“十二五”及今后一个时期经济社会发展的总体目标是：经济发展保持两位数增长，高于全省平均水平，生产总值实现五年翻番，人均生产总值保持全省前列，固定资产投资快速增长，基础设施配套完善，生态环境明显改善，特色产业不断壮大，循环经济进一步发展，节能减排实现控制目标，城乡居

24、民收入稳定增长，社会事业全面进步，民生得到切实改善，城市形象进一步提升。为实现这一目标，招商引资和项目建设是重中之重。建立标准化厂房园区，将为企业提供良好的生产和工作环境，通过强化服务，增强吸引力，进一步扩大对外开放，强力拓展域内外市场，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚园区，从而使标准化厂房工业园成为金昌市招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。6、建立标准化厂房工业园，是实现金昌市经济技术开发区和金昌市跨越式发展的支撑点和切入点所谓跨越式发展，是一个地区的经济总量的快速扩张与经济质量的大幅度提高，实现速度与效益的最佳结合

25、，达到一种可持续性的连环式跨越。实现跨越式发展，对不同的地域、不同的经济基础、不同的人文背景、不同的产业布局，其基点、方式、幅度、效果也不尽相同。对于经济欠发达地区来讲，缩小与先进经济发达地区的差距，走上经济发展的快车道，走跨越式发展之路是必然的选择。开发区自成立以来，坚持以资源综合开发利用为主，依靠科技进步，大力发展高新技术产业和循环经济，形成了“地企合作、主业带动，园区支撑、产业集聚，延伸接续、利于循环”的发展模式。开发区发展规模不断壮大，建区以来，累计引进和登记注册项目337项，建成企业180家，规模以上企业54户。综合实力逐年提升，2010年实现生产总值137亿元，同比增长15.39%

26、；完成工业增加值135亿元，同比增长16%；财政收入13亿元，同比增长5%。开发区已成为全市对外开放的窗口和推进金昌经济跨越式发展的重要引擎。金昌经济技术开发区紧临市区，但经济结构仍处二元经济状态，城镇化进程缓慢，农民增收趋缓，发展后劲不足，因而建立标准化厂房工业园对实现跨越式发展也是显而易见的。建立标准化厂房园区是开发区和金昌市实现跨越式发展的支撑点切入点。因为园区的兴建有利于发挥资源的集约化经营优势，在有限的时空及资源条件下实行特殊的优惠政策，集中人力、物力、财力，以达到规模和效益迅速提高的目的，园区内实行资金和要素的集中投入，连片开发，这种集聚经济所产生的外部经济性使得它对于经济发展的效

27、果明显优于以往“村村点火”、“遍地开花”的乡镇企业发展模式。同时，率先进入园区企业的示范效应会带动相关企业的进入和聚集，进而使园区滚动发展，实现开发区和金昌市跨越式发展的目的。 7、建设标准化厂房园区，符合发展循环经济，构件资源节约型经济社会的精神“十二五”是金昌市实现全面小康社会宏伟目标、加快推进现代化进程的关键时期，也是金昌市经济社会发展的重要战略机遇期，加快经济社会发展具有许多有利条件：和平、发展、合作的时代潮流，为我们提供了总体稳定的发展环境；科技进步和经济全球化，产业结构调整和产业转移，有利于我市充分利用两个市场、两种资源，拓展经济发展空间。“十二五”时期，全市经济社会发展的总体目标

28、是：经济发展保持两位数增长，高于全省平均水平，生产总值实现五年翻番，人均生产总值保持全省前列，固定资产投资快速增长，基础设施配套完善，生态环境明显改善，特色产业不断壮大，循环经济进一步发展，节能减排实现控制目标，城乡居民收入稳定增长，社会事业全面进步，民生得到切实改善，城市形象进一步提升。建设标准化厂房园区，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。同时开发区以高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型开发区。 综上所述，建立标准化厂房园区是金昌市经济社会发展的客观要求，有利于拉动金昌市经济技术开发区和金昌市的经济增长，有效推进金昌市

29、城市化进程和金昌市经济结构的调整、优化和升级，大力促进战略的实施，对促进金昌市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。3 市场综合分析与前景预测3.1标准化厂房的产品特征标准化厂房是指政府、集体、个人等社会各类资本投资建设，用于招商引资过程中对外出租（出售）的生产性标准厂房，不包括企业自建自用的厂房。建设大量的标准化厂房，通过出租或出售的方式，能满足各种类型企业的需求。标准化厂房的建设是促进企业的发展，特别是增强组团对中小企业吸引力的关键措施。在产品层次上，标准化厂房可以分为核心产品、形式产品和附加产品。核心产品就是指标准化厂房可以提供给企业一个生产

30、的场所。形式产品就是指标准化厂房的核心产品的载体，包括标准厂房、供水排水系统、供电系统、通讯系统、交通系统等。对于标准化厂房的形式产品，我们可以从以下一些技术指标来描述，可以包括长度、跨度、层高、建筑结构、建筑类型、地面载荷、供电、供水、排水、交通、通讯等。从建筑结构的角度来讲，标准化厂房可以分为：轻钢结构、砖混结构和框架结构。从建筑类型的角度来讲，标准化厂房可以分为：单层、多层和联排。标准化厂房是为企业提供生产的场所，由于这一产品的特殊性，各个园区在经营标准化厂房时，除了做标准化厂房核心产品和形式产品的文章外，还大做一些标准厂房的附加产品。目前标准化厂房的附加产品可以分为：园区的产业集群、园

31、区品牌及相关的配套设施。园区的产业集群目前有以下几个类型：以外资为依托的广东的东莞电脑企业集群；以家庭手工业作坊为依托的浙江的企业集群；以销售或贸易为中心的浙江义乌的小商品市场；以专门的生产企业聚集为依托的浙江台州新河镇的帽业生产加工中心工业园区等几种类型的产业集群。园区的品牌就是指园区的知名度，如苏州工业园、北京的电子城等。园区的配套设施主要指一些生活工作方面配套设施的完善程度，如园区附近的医院、酒店、宾馆、商场、娱乐场所等。可见，标准化厂房和其他产品一样，也有核心产品、形式产品、附加产品三个层次。而且由于这一产品的特殊性，附加产品在标准化厂房的销售中，也起到了很重要的影响作用。3.2标准化

32、厂房的市场机会相对而言，一般房地产开发项目多为住宅、写字楼或大型商场，而标准化厂房则主要位于工业园区内，建的是企业生产所必需的厂房。因此，标准化厂房是一种不同于普通房地产开发项目的特殊产品。具体表现在以下几个方面：（1）标准化厂房大都位于各地的工业园区内，总体而言，在标准化厂房内，企业进行生产所需要的一些基本设施如厂房、水、电、通讯等都已经配备齐全。企业入住标准厂房后，只需经过简单的二次装修或短期的改造后，就可以迅速投入生产，大大缩减了企业新建一个工厂所需的建设时间。（2）通过租赁标准化厂房，企业可以实现一种新的融资途径。目前市场上标准化厂房的销售方式可分为一次性销售、普通租赁和以租代购。但在

33、目前市场上，只有很少比例的标准厂房是一次性销售的，大多数则为普通租赁或以租代购。从某种意义上讲，标准化厂房的经营其实是一种新的经营模式，我们甚至可以把它称为“工业房地产”，甚至有人提出了“厂房按揭”这种工业房地产的赢利模式。基本做法是将建成的标准化厂房先出租给企业，租满一定期限后，园区代生产企业办理厂房按揭手续，租厂房者再按原定价格一次性购买标准厂房。而从财务的角度讲，企业的这种长期的厂房租赁，实际上是企业的一种融资行为。对于入驻企业来说，租用标准化厂房为企业以小博大提供了可能。通过租赁，企业支付一笔租金后，就可以快速获得生产所需的厂房。而企业换来的是节省下来的大量的新建厂房所需的购地费和建设

34、费等各项成本费用，企业可以将这笔节省下来的资金投入到生产经营中去，这样企业就减少了建厂的初期投资，获得了放大数倍的资本。对于处于发展期的资金不是很宽裕的企业来说，租赁标准厂房是一个很好的融资途径。（3）对于一些还不是十分了解中国国情的外资制造企业来说，租赁标准化厂房也是一个很好的过渡时期，既可以减少企业建厂时的初期投资，也可以避免贸然新建工厂而带来的一些潜在的经营风险。（4）标准化厂房作为一种特殊产品，企业既可以从标准化厂房的形式产品中获益，也可以从它的附加产品中获益。它的附加产品通常包括：园区的优惠财政政策和税收政策、园区的区域优势等。如果园区是一个产业化集群的园区，园区又会形成相当强的产业

35、集群效应。因此，企业选择标准化厂房后，就可以从这些附加产品中获得更大的利益。如，可以从优惠的财政政策和税收政策直接获益；从园区的区域优势既地理、交通、人文环境等获得间接的经营上的收益；从园区的企业集群效应中，可以实现降低交易成本、共享资源和专业化市场、提高企业创新能力和竞争力等益处。通过对标准化厂房需求原因的分析，我们可以得出标准化厂房是有它存在的价值和理由的。另外，我们也可以找出标准化厂房的主要需求者。一类需求者是一些外资制造企业，他们不了解中国国情和市场，为了减少经营风险，通过租用标准化厂房可以实现一个过渡期；另一类需求者就是有高速成长潜力行业的国内制造企业。由于标准化厂房的经营主要以租赁

36、为主，而对处于高速成长的行业来说，该行业内的企业数量和规模也会不断增加，该行业内的企业对标准化厂房的需求也就会不断增加。所以这些高速成长行业内的企业也就有了相对稳定的对标准化厂房的需求，进而可以保证标准化厂房较高的出租率。因此，我们可以把标准化厂房的目标客户群锁定在成熟的外资制造业和国内有高速成长潜力行业的制造企业，更有利于实现园区的规模经济效益和循环经济效益。3.3金昌地区标准化厂房的市场分析金昌开发区自成立以来，坚持以资源综合开发利用为主，依靠科技进步大力发展高新技术产业和循环经济，形成了“地企合作、主业带动、产业集聚、园区支撑、延伸接续、利于循环”的发展模式。开发区累计引进项目337项，

37、累计完成固定资产投资206亿元，其中基础设施投资20.7亿元。建成企业180家，规模以上企业54户。开发区现有企业中经省科技厅认定的高新技术企业19家。2011年，全区完成固定资产投资336836万元,同比增长20.6%，占全市固定资产投资的31.25%，其中，企业完成固定资产投资329400万元，同比增长25%。2011年国批区完成固定资产投资181535万元，同比增长25%，占全市固定资产投资的16.84%，其中，企业完成固定资产投资181535万元，同比增长25%；完成基础设施投资7436万元，同比增长16.2%。开发区主导特色产业发展地位突出、区域产业聚集效应明显、环境建设成效显著、创

38、新能力大幅度提升。镍钴铜及贵金属有色金属材料在全国占有十分重要的地位，镍钴等主要产品产量占到了全国的90%以上，已建成全国最大的镍钴生产基地、铂族金属提炼中心、有色金属盐类开发基地和北方最大的铜生产基地，同时也是甘肃省重要的化工生产基地和能源基地。目前开发区已具备15万吨镍、60万吨铜、1万吨钴、8000公斤铂族金属、16万吨铜材加工、250万吨硫酸、5万吨硫酸镍、3万吨硫酸铜、10万吨硫酸钾、1万吨氯化镍的年生产能力。开发区以提高资源利用效率为目标，强化资源综合利用和产业配套，把发展循环经济作为资源型城市可持续发展的突破口，循环经济产业发展迅速，建成了硫化铜镍矿开采冶炼镍铜钴初级产品压延产品

39、及新材料等有色金属产业链；二氧化硫硫酸硫磷化工等硫化工、磷化工产业链；原盐烧碱氯气PVC电石渣水泥等氯碱化工、建材产业链；原煤焦炭焦炉煤气合成氨等煤及煤化工产业链等有色金属、冶金、硫化工、磷化工、氯碱化工和煤化工6条循环产业链。从企业、产业、区域层面，积极推进循环经济发展，形成了“企业小循环、产业中循环、区域大循环”的循环经济发展模式，初步构建了产业链环环相扣、废弃物“吃干榨尽”的循环经济发展格局，创造了“金昌模式”。开发区已建成金川集团公司、镍都实业公司、新川化工公司、宇恒镍网公司、金泥集团公司等龙头骨干企业。其中，金川集团公司位列中国500强第89位和中国有色金属行业前3位，2006年公司

40、被列为国家“十一五”循环经济示范企业，2008年被国家科技部、国务院国资委和中华全国总工会命名为首批“创新型企业”，2011年荣获“中国工业大奖”。随着金昌开发区基础设施条件的不断完善，入驻企业将不断增多，产业集群效将逐渐凸显。同时，国家政策鼓励建筑钢结构的使用，钢结构标准化厂房适用于单多层厂房等各类大型工业建筑，具有体轻、高强、美观、灵活、抗震、施工迅速等特点，在造价方面与同等条件的常规建筑比较竞争力强。因此，本项目市场前景广阔。3.4本项目市场前景预测金昌开发区经过不断建设，入驻企业将不断增加，根据近几年的投资趋势，外商及国内大的投资商也要求租赁厂房或先租后买，因此建设出租标准化厂房在该开

41、发区具有很好的前景。本项目标准化工业厂房建设按照“政府推动、业主开发、市场化运作”的方式进行开发建设。据预测，到“十二五”期末至少将有数十家企业租赁或购买园区内的标准厂房。4 园区建设的可行性4.1 园区地址与开发规模4.1.1 园区地址金昌开发区标准化厂房园区位于金昌市经济技术开发区新材料工业区的化工建材区内，南临延安路，北靠泰安路。本项目北面和高新企业产业园区毗邻，西侧与装备制造区和有色新材料产业区相接（详见附图1）。基础设施条件配套便利，已实现了“七通一平”，周围有开发区完善的水、电、路、气等基础设施可以与之连通共享。该场址具有明显的区位优势和资源优势，适宜兴建各类企业，能够满足园区拓展

42、的需要。同时园区用地性质与金昌市的总体规划相符合，属于土地利用总体规划确定的建设用地。4.1.2开发规模拟建标准化厂房园区的基础为金昌开发区。根据我国加入WTO面临的国际经济形势，以及我国区域经济结构调整的趋势，金昌未来具有大规模吸引外资项目和周边地区转移项目的综合优势，因此，考虑金昌开发区的长远发展，结合开发区目前的现实状况，为了集约利用土地、水等各类资源，充分发挥集聚效益，拟建标准化厂房园区。园区规划用地640亩，约41.8公顷。4.2园区性质 根据金昌市城市总体规划(20092020年)的向外扩展方向、功能分区定位和产业布局安排，以及该区作为工业发展区的现实状况和区位、交通、自然等综合因

43、素条件，本次规划拟把该区定位为立足于新材料工业区，以引进高新技术产业为主，重点发展化工新材料、新型建筑材料、新型钢铁材料和新能源材料等产业，打造开发区内的技术含量较高的加工制造业经济片区。4.3 园区建设可行性4.3.1 自然条件4.3.1.1 气候金昌属大陆性温带干旱气候。光照充足，气候干燥，全年多西北风，昼夜、四季温差较大，霜期长，春季多大风。境内气温北高南低，降水北少南多。由东北至西南，大体划分为五个气候区，即温和极干旱区和温凉干旱区；温寒干旱区；寒冷半干旱区和寒冷半湿润区；寒冷湿润区；高寒湿润区和高寒很湿润区。常规气象参数如下：1）气温年最高气温 30.0年最低气温 -11.1年平均最

44、高气温 15.4年平均最低气温 3.9极端最高气温 39.5极端最低气温 -23.32）气压年平均气压 845.3mmbar年极端最高气压 866.4mmbar年极端最低气压 826.9mmbar3）降雨量年平均降雨量 139.8mm年最大降雨量 282.16mm一日最大降雨量 129.5mm4）空气相对湿度 冬季 45 夏季 395）风速主导风向频率：夏季、冬季均为西北风，频率13平均风速： 2.3ms（其中：夏季2.5ms，冬季1.9ms）最大风速： 18ms 、 27ms（距地10米高处10分钟平均最大风速）、33.8m/s（距地20米高处10分钟平均最大风速）基本风荷载 ： 离地10米

45、高处为0.55kNm26）室外计算参数 夏季 冬季大气压力 797.01hPa 801.01hPa空调室外计算温度 26.1 -18空调/采暖室外计算湿球温度 16.6 28通风室外计算温度 23 -10极端最高/最低（夏季/冬季）气温 39.5 -23.3风速 3ms 2.8ms通风室外计算相对湿度 39 457）其它土壤冻结深度 0.87米基本雪荷载 0.25kNm2全年蒸发量 2446mm3.3.1.2 工程地质条件及地震基本烈度1）工程地质根据西安地质勘探院1964年10月勘察资料，拟建工程地区的地质构造主要为第四纪岩系分布在水盆地上，厚达500米，该岩系的主要岩层为卵石层，由结晶岩碎

46、块组成，成亚圆形。一般粒度为30-130mm，最大可达320mm。空隙中混填粗矿约105和少量粘土，1.2-6.3米稍胶结，胶结质为泥质。其物理力学性质如下：变形模量E=2000kgcm2 内摩擦角45度凝聚力C=0.1kgcm2 基坑边角度70-80度基地标准压力68kgcm22）地震烈度根据2003年中国地震烈度区划图和岩土工程勘察报告，该园区抗震设防烈度为七度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组，故所有建（构）筑物均作抗震设防。对于易燃易爆或毒性大的场所抗震设防烈度应按八度考虑。3）水文地质场地区域内地下水位较深，约为100米左右，不受地下水影响。4.3.2 基础设施条件 园区位于金昌市经济技术开发区内，基础设施条件配套便利。园区紧临开发区内道路，且已实现了“七通一平”，周围有开发区完善的水、电、路、气等基础设施可以与之连通共享。1.交通运输条件金昌处在新亚欧大陆桥中段，以公路、铁路交通为主、无水路交通，航空正在建设，市区远离铁路，通达深度不够，导致工业产品运输成本居高不下是多年存在的问题。金昌市公路已基本形成了以国、省干线为主骨架，县乡村道路和专用道路为支线的公路