泗阳商业地产报告大润发广场ppt课件.pptx

《泗阳商业地产报告大润发广场ppt课件.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《泗阳商业地产报告大润发广场ppt课件.pptx（57页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、泗阳大润发广场,龙景象市场部2014年6月12日,市场部分目录：一、不断发展的泗阳县二、发展促使泗阳县需要城市综合体三、应势而生的大润发广场四、市场情况及竞争项目,一、不断发展的泗阳县,地理位置,泗阳县地处中国华东，位于江苏省中北部，东临淮安市，西接宿迁，北靠沭阳县，南濒洪泽湖，京杭运河穿境而过；县境东西距50公里，南北距70公里，全县面积1418平方公里。,泗阳交通十分便捷，京杭大运河、盐淮高速公路横穿东西，泗沭公路贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较方便。,交通环境,地理位置及交通环境,行政区划,截至2007年，江苏省委、省政府决

2、定调整泗阳县城区行政区划，撤销城厢镇、来安乡，与临河大兴一同划归众兴镇，辖11个镇、5个乡众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；2个场：泗阳农场、棉花原种场；共有252个村（居）委会。县人民政府驻众兴镇。,人口情况,根据2010年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表：,城市化水平不断提高常住人口85.54万人，城市化水平由2000年的20.9%提升至2010年的43.36%,进入成熟化快速增长阶段.户籍人口呈高自然增长,负机械增长2004-2010年自然增长年均增长1.18万人,机械增长为负增长.

3、外来人口持续增加,外出人口增长呈下降趋势2010年外来人口3.67万人,近5年年均增长16.7%.外出人口由2006年24.05万下降到2010年的19.85万.,行政区划及人口情况,右图为泗阳县2008-2013年地区生产总值及增长比例情况，从2008-2013年区域内生产总值均保持较快的增长态势，2013年突破300亿元；其中房地产业的大量开发对趋于GDP的增长起到的至关重要的作用。,右图为泗阳县2008-2013年人均GDP及增长比例情况，区域内2008-203年人均GDP都保持稳定较快的增长比例态势，2013年人均GDP达到36000元；区域内人均GDP的稳定增长对趋区域房地产的快速发

4、展奠定了坚实的基础。,经济情况,上图为泗阳县2012-2013年三产业投资的投资情况：可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主，其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用；近年来国家加强了对房地产市场的调控，出台了一系列的调控政策，房地产市场销售出现了下滑情况，这也势必影响未来的房地产投资增长趋势，增加了该区域未来产业投资增长的不确定性。,三产投资,地理位置,泗阳县位于江苏省宿迁市，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，城市区位优良，具有良好的发展前景。,交通环境,区域内水路、道路交通动线发达，内外部交通规划优良，区域内外人员流动均较方便，对于房地产的发

5、展有很大的利好。,经济情况,区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长态势，经济结构中，第二和第三产业发展较为明显，整体城市化发展趋势愈发明显，泗阳县任是经济欠发达地区。,房地产环境,房地产投资逐年保持稳定增长态势，近年来开发量上升，住宅和商业项目大量涌入市场，导致竞争加剧，存量加大，项目操作难度大。,区域概况总结,二、发展促使泗阳县需要城市综合体,宏观环境分析城市发展规划,城市发展的而机遇,机遇一：长三角一体化进程加速机遇二：淮安增长极的带动机遇三：振兴苏北和扶持宿迁政策,国家战略：前所未有的机遇,长三角扩容发展的可能性：新兴产业基地策略：主动融入长三角江苏沿海地区发展规划“中部崛起”战略

6、发展 愿景：承东启西的节点城市策略：公、铁、水多式联运的交通系统；物流园区的发展,机遇一：国家战略,宏观环境分析城市发展规划,机遇二：淮安增长极的带动,一带、二轴、三圈、一极,邻近淮安增长极，中心城市苏北腹地：开敞空间、点状发展地区,宏观环境分析城市发展规划,机遇三：振兴苏北和扶持宿迁,一极：宿迁中心城区与沭阳构成市域发展极两副：泗洪、泗阳为市域城乡空间发展副中心,宿迁：全省区域协调发展综合配套改革试点市，2010年市委书记梁保华在视察宿迁工作期间，对宿迁今后一个时期的发展提出加快工业化进程、加大政策落实的要求，帮助宿迁实现更大突破。相对宽松的环境和灵活的政策为宿迁工业的振兴、产业结构优化提供

7、了更加广阔的发展平台。,机遇四：消费能力增强,宏观环境分析人均收入增长,三、应势而生的大润发广场,项目总体,泗阳紫金城项目位于泗阳县核心商圈中央，建成后将是泗阳商业体量最大的项目之一,商业等多种物业形态,地处核心商圈中央,未来泗阳商业地标,占地面积163亩，总建筑面积39万平米，其中商业10万平米,项目本体现状,项目现状,项目内街现状,项目淮海路街铺现状,项目在建B区现状,项目淮海路街铺现状,项目区位分析,本案,核心商圈,项目位于泗阳核心商圈中央，周边交通便利，区位优势明显。,成熟商圈、人口密集,项目周边区域市政配套分析,泗阳县政府,泗阳县城东派出所,交通局,人民医院,中国工商银行,中国人民银

8、行,泗阳县地税局,工商局,本案,通常来说，政府机关所在区域片区的发展速度和成熟程度相对来说要高于其他区域，可见本项目所在位置优越。,泗阳县行政学校,项目地块,项目周边主要道路分析,区域内主干道有包括：淮海路、众兴路、人民路、北京路、驾车通达方便。项目地块位于淮海路和桃源路交界口，处于主干道，通达方便。,北京路,众兴路,桃源路,繁荣路,淮海路,银河路,人民路,长春中路,金城公寓,盛世家园,本案,世纪华庭,东方现代城,锦都豪庭,雨润广场,阳光名邸,锦绣江南,金地如意里,桃源新村,佳源巴黎都市,天骄名人佳园,中央商城,长春路小区,凤凰苑,海天康庭名苑,项目所在区域是泗阳县的居住集中区域之一，区域集中

9、着大量的商品住宅、动迁安置房和自建私房，预计人数在6-8万之间，有一定的消费载体，入驻率高，而且已经形成了良好的生活氛围。,项目周边住宅分布,项目大润发广场业态规划,1楼：金融街、潮流淘宝街、大润发超市、名品街,2楼：名媛街、大润发超市、餐饮、休闲,3楼：童装童用、母婴、儿童玩具、电影院、儿童游乐场/亲子乐园、早教中心/培训中心,4楼：名媛街、休闲娱乐/餐饮、电影院,银行、证券投资、资讯管理机构、金融机构、品牌男装、女装、黄金珠宝、钟表眼镜、皮鞋皮具、潮流服饰、精品饰品、美甲等,美甲、美发、美容、美体、家居馆、内衣馆、中式餐饮、西式餐饮、日韩料理、时尚火锅、特色烧烤、休闲餐饮等,电影院、KTV

10、、电玩城、SPA、亲子乐园、培训中心、中式餐饮、西式餐饮、日韩料理、时尚火锅、特色烧烤、休闲餐饮等,电影院、美甲、美发、美容、美体、家居馆、内衣馆、中式餐饮、西式餐饮、日韩料理、时尚火锅、特色烧烤、休闲餐饮等,项目大润发广场业态布局,1F,2F,名媛街,餐饮休闲,潮流淘宝街,名媛街,金融街,项目大润发广场业态布局,3F,4F,电影院,名媛街,休闲娱乐,餐饮,亲子乐园,电影院,母婴,休闲娱乐,餐饮,本项目所在区位良好，交通便利。周边行政配套和生活配套成熟。本项目处于泗阳县核心商圈中央，周边商业氛围浓厚，具备良好的商业基础。周边人口密度高，有利于后期销售以及宣传。大润发、电影院已签约入驻，有利于销

11、售。,核心商圈，未来周边项目繁多，竞争激烈未来城市扩大，新生商圈或会分流消费人群,泗阳当地购买者普遍实际，较少考虑未来收益，项目自身区位优势，可减少购买者的抗性。城市中心核心区域便于推广本项目，可大幅度提升本项目的人气与销售量。,泗阳商业体量有限，同质化竞争不可避免同期销售的项目较多，客源竞争激烈,S.W.O.T分析,四、市场情况及竞争项目,商业格局,城市商业格局,老城核心商圈,新城商业区,1）商业格局现状：“一轴三线”泗阳商业发展目前主要集中在老城区，商业格局为“一轴三线”所围合的县级商业中心，“一轴”主要为人民中路沿线，聚集有苏果超市、农工商超市、中华广场、碧云商场等商业。“三线”主要是淮

12、海中路、桃源中路、众兴中路沿线。2）商业发展格局：“一轴二心”根据目前商业现状和未来城市发展规划，未来几年泗阳商业格局逐步发展成为“一轴二心”商业体系，随着城市东扩北移战略实施，以淮海路为城市商业发展轴将逐步确立，以老城区县级商业中心和本案区域黄金商圈区域商业中心“二心”也将形成。,周边商业分析-商业形态,众兴路手机电子商业,银河路街铺,桃源路街铺,人民路街铺,海欣哥伦布商业广场,雨润商业广场,吉达国贸广场,淮海路街铺东,淮海路街铺中,桃源中路街铺,桃源北路街铺,北京路街铺,银河时代广场,繁荣路街铺,项目区域内的商业主要还是以沿街商铺为主，而四大综合型商业广场正在建设中调查结果得知工程均在20

13、14年底或2015年初完工。,中低档商业物业，以沿街商业为主，商业街缺乏统一规划，购物环境欠佳。中档商业物业，如桃州名都、中央商城等，有一定经营规模与经营品牌，消费者以本地中等收入者为主。中高档商业物业，泗阳目前中档以上，经营模式较为先进的商业物业尚未出现，城市对集合购物、餐饮、休闲和娱乐的综合商业广场的潜在需求大，中高档物业有较大的发展空间。泗阳商铺的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅；商业地产体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为3.6至4米，进深在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集

14、中；近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风格；（如凤凰苑、泗水古城）随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。,商业特征,人民路商业街,商业特征,人民路商业街一条城市商业的主轴线，南至众兴路，北至淮海路，全长450米左右。整个商业街最大的特点是大型超市加商业广场。从店铺数量看，70的店铺以经营服饰、鞋帽为主。服饰专卖店较为集中，是泗阳服饰品牌购物最主要场所。,人民路主要业态经营面积分析图,人民路商业街,一般沿街商铺在5-8元/平方米/天,众兴路商业街,众

15、兴路商业街也是泗阳商业较为集中的商业街，西至淮海路，东至桃源路。主要特色是专业店较为集中，主要有五星电器，金圆家电，苏果服饰超市，文峰服饰家电大世界等。其他主要业态有休闲餐饮，便利店，药店等，休闲餐饮档次较高如欢乐时光、开心杯茶餐饮。,商业特征,众兴路主要业态经营面积分析图,众兴路商业街,一般商铺租金在3-5元/平方米/天；最高租金在5-7元/平方米/天，主要处在路口，市口较好。,桃源路商业街,桃源路主要业态经营面积分析图,桃源路商业街南至众兴路，北至淮海路，全长450米左右。主要以装修建材为主要特色，小商品批发也是该街区的重要特点之一。,商业特征,一般商铺租金在2-4元/平方米/天。,淮海中

16、路商业街,淮海路主要业态经营面积分析图,淮海中路商业街东至桃源路附近，西至解放路，全长600米左右。一条电动车、摩配为主要特色的商业街。从店铺数量看，50为电动车、摩托车及配件、修理经营户。,商业特征,一般商铺租金在4-6元/平方米/天。,商业总结,市区商业覆盖率较高，但物业陈旧，物业结构严重限制了各业态的发展。目前社区配套商业开发模式单调，均采用沿街商铺式开发。通过对泗阳整个市场的认知以及对本案区位环境的研究，本案从环境上看，具有文化地产开发的潜质。街区商业还处于初级阶段，主题商业街区逐渐兴起，各商业经营者逐渐意识到商业聚集的效应，电子数码、建材装饰、机电销售等主题性商业形态开始形成。同时，

17、以金融、电信等为主的形象门店是这一阶段的主力店，在街区商业中占据了一定的市场。,银河时代广场,雨润广场,海欣哥伦布广场,吉达国贸广场,泗阳项目周边商业综合体分布,本案,雨润广场,雨润广场现状,雨润广场金街平面图,雨润广场中央商场业态规划,5F幸福蓝海国际影院大玩家 讴歌KTV,4F 美食广场,3F国美电器 90后主题游乐场,2F国美电器 儿童主题公园,1F KFC 屈层氏 85度C,经营业态规划 3层中西餐饮 特色餐饮主题餐饮 饮品、甜品店经营业态规划 2层男士潮流服饰 女性流行服饰饮品、甜品店 婚纱摄影、儿童摄影 家居家纺 特色餐饮 健身、美体SPA 风情酒吧、量贩KTV 男女鞋帽经营业态规

18、划 1层男士潮流服饰 女性流行服饰饮品、甜品店 婚纱摄影、儿童摄影家居家纺 特色餐饮健身、美体SPA 风情酒吧、量贩KTV男女鞋帽,雨润广场已签约及部分意向商家,雨润广场已签约及部分意向商家,银河时代广场,银河时代广场现状,吉达国贸广场,吉达国贸广场现状,吉达国贸广场业态规划,F1 高雅丽影馆,F2 名媛风尚馆,F3 都市流行馆,F4 风雅绅士馆,F5 儿童主题馆,国际国内名品、黄金珠宝、高档女装、高档化妆品,时尚女装、品牌箱包皮具、精品女鞋、女性饰品,时尚女装、家居饰品、品牌内衣、孕妇装,西装、正装、休闲夹克、商务绅士西装,童装、儿童玩具、亲子乐园,海欣哥伦布商业广场,海欣哥伦布商业广场现状

19、,海欣哥伦布商业广场业态规划,F1 精品百货、潮流前线、米兰大街、品牌大街,F2 精品百货、潮流前线、米兰大街、精品数码港、连锁电器,F3 精品百货、潮流前线、米兰大街、儿童天地、电器卖场,F4 精品百货、星级影院、餐饮美食区,F5 星级影院、休闲娱乐文化区,时尚百货、潮流饰品、数码配件、化妆品、精品女装、潮流女鞋、女包、钟表、眼镜、化妆品、个人护理、数码通讯、男女装、时尚鞋包、潮流饰品、西式快餐、咖啡休闲吧、品牌专卖,时尚百货、时尚女装、潮流饰品、内衣、数码配件、美容美甲、工艺礼品、家居用品、男女装、鞋包、品牌内衣、饰品、工艺礼品、水吧、休闲食品、数码广场/母婴综合店/服饰集合店/大型餐饮、

20、连锁电器、西式快餐,时尚百货、男装、女装、运动服饰、休闲服饰、男鞋、皮具、箱包、时尚家纺、运动系列、户外系列、休闲服饰、童用系列、家居床用、水吧、休闲食品、健身保健器材、美容美发、儿童游乐、电玩中心、连锁电器,时尚百货、风味酒楼、中式快餐、火锅、烧烤、咖啡馆、茶餐厅、特色小吃、日韩料理、星级影院,量贩式KTV、星级影院、电玩、溜冰场、台球室、健身会所、教育培训、休闲中心、网吧,海欣哥伦布商业广场业态分布,一层业态布局,海欣哥伦布商业广场业态分布,二层业态布局,海欣哥伦布商业广场业态分布,三层业态布局,海欣哥伦布商业广场业态分布,四层业态布局,海欣哥伦布商业广场业态分布,五层业态布局,周边项目小结,购买者多为本地购房者且多为自用商铺购买者着重于实际收益，普遍缺乏耐心，忽略未来前景，项目宣传基本都以比较的方式体现出商铺的实际收益，招揽客户除了雨润广场不包租外，其他项目均包租5年，回报率相差不大，基本采用前三年总回报抵扣总房款购买者多考虑1-2楼沿街商铺，3楼以上基本少人问津，小面积低总价的商铺销售较快泗阳综合体项目规划还处于传统商业范畴，以百货服饰类为主,