保华怀柔“电影新天地”旅游项目概念性总体规划设计ppt课件.ppt

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1、,中影怀柔二期“电影新天地”旅游项目 概念性总体规划设计,2010.1,最终工作成果汇报,本项目发展关键点认识,多维度核心诉求的契合：中影，怀柔，中国影视产业发展适宜的项目运营模式：产业和市场的接受度，合理的经济回报空间规划的充分支持：规划调整的充分依据，使合理的投资回报在用地类型和空间功能上得以实现,本项目发展关键点认识,多维度核心诉求的契合：中影，怀柔，中国影视产业发展适宜的项目运营模式：产业和市场的接受度，合理的经济回报空间规划的充分支持：规划调整的充分依据，使合理的投资回报在用地类型和空间功能上得以实现,第一篇 取势,第二篇 明道,第三篇 优术,第一篇 取势,多维度核心诉求的契合,中影

2、中国电影产业与市场的霸主地位,核心运营环节制片-制作-宣传营销-发行放映-影院投资-海外营销六大环节，由各自独立的公司运作，成为背靠集团，面向全部市场的经营个体。,取势-明道-优术,企业发展目标突出主业、做大做强、以影视制片、电影数字制作基地、发行放映、院线投资、电影进出口、电影频道等为支柱，全面带动洗印加工、电影器材营销、后电影开发、光盘生产，媒体运营、广告、物业管理和房地产开发等多种产业综合发展。,“产品平台品牌”全方位企业发展模式,卓越市场龙头中影，七条电影院线，签约加盟影院达400多家，票房占全国市场份额一半左右。是全国唯一拥有影片进口权的公司；拥有唯一的国家级专业电影频道；,创新资源

3、整合平台需要为产业发展做出更重要的贡献，自身产业链条扩展,怀柔镇,雁栖镇,庙城镇,杨宋镇,中影影视制作基地,核心区：以中影基地及周边1公里左右的地盘为核心区，总面积为5.6平方公里，范围包括杨宋镇建设区及周边地区；辐射区：范围包括庙城镇、怀柔镇、雁栖镇的部分区域和怀柔新城部分区域。,怀柔影视产业基地规划范围,【规划】九大功能 核心区&辐射区,影视后期制作中心专业技术服务中心拍摄中心展示与传播中心版权交易中心动漫制作中心教育培训中心制片公司集聚中心旅游中心,九大功能中心,怀柔影视产业聚集区的代表,产业与旅游发展的融合，从单一产业中心向创新产业新城转化,世界级旅游目的地城市,中国旅游研究院11月2

4、3日发布的的专项研究表明,今年中国的旅游接待人次将超过20亿人数,旅游总收入将超过1.2万亿元人民币,旅游业将成为中国国民经济各行业率先复苏的行业之一。旅游收入北京作为世界城市，拥有庞大的旅游市场，人均GDP突破9000美元，庞大的都市人群旅游需求期待高品质、有创意的旅游产品出现旅游产业的超产业性特点使其与各个产业的发展具有良好的融合机会,创意产业,旅游产业,创意旅游,广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、工业设计、时装设计、电影互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视、广播,文化交流活动的举办艺术作品销售观摩艺术品制作,怀柔顺应创意旅游高调增长趋势,取势-明道-优术,怀柔以自然与历史文化

5、旅游为主，需要抓住新兴的创意旅游发展契机,影视产业国家文化产业战略的核心,取势-明道-优术,人群集聚产业潜力,产业集聚产业能级,外部环境：文化创意产业定为首都经济支柱产业,内部环境：最强的资源吸引力和聚集力,北京所拥有的广播影视专业人才数量、质量在中国都无可比拟人口众多、流动消费者在全国居于第一位，决定了北京广播影视的市场空间,规模化发展,品牌化发展,高起点发展,北京聚集了全国70%以上的影视后期制作单位，拥有丰富的专业制作人才，专业技术服务商占全国总量1/4以上拥有中央和地方两套机构，其广播影视媒体、制作、发行、播映机构的数量和规模都名列全国第一一批大型中央机构，构成了中国广播影视产业的主力

6、,国内乃至亚洲最有活力的影视文化创意产业区域环境,投融资,制作,消费,贸易,2008年全国城市电影票房收入达到43.41亿，比2007年增幅达30.48%未来十年，中国电影银幕数将达到1万块，票房总收入将突破350亿元，而电影产业的产值要达到1000亿元。,产业转型的促进，全球化语境下中国文化号召力的传播与放大,影视文化创意产业核心与窗口中影中国电影产业尖峰位置,产业市场最大量的影视从业人群旅游市场最大量的创意消费人群,顶级资源,顶级市场,二者的碰撞所释放的巨大能量将为基地的发展提供绝无仅有的发展机遇和无限的发展可能,取势-明道-优术,怀柔镇,雁栖镇,庙城镇,杨宋镇,中影影视制作基地,本项目发

7、展机会怀柔影视产业的空间布局用地近水近绿的稀缺自然环境资源中影基地的首位拓展区,取势-明道-优术,“电影新天地”的定位思考,现实的时空条件下，目前做影视旅游的目的和意义何在？,多维度诉求契合中影50年的发展积淀影视行业的产业化与市场化发展趋势北京旅游消费的新趋势,以中影为核心的多元影视文化展示与体验中影电影新天地 国家新文化公园,【影视文化核心】以影视文化展示体验为核心，创造中影在“后电影”领域的顶级品牌效应【泛东方文化展现】影视文化是国家文化号召力的核心，影视为核心的泛东方文化展现【国家公园标准】国家级资源导入与国际级品质保障,“电影新天地”的发展目标,开启中影后电影时代的品牌塑造引领中国后

8、电影产业的发展，成为顶级影视产业群落形成的驱动者全球化语境下中国文化号召力传播平台以中影为代表的东方影视文化，催生新时代民族情谊和文化认同首都新人文旅游旗舰怀柔创意旅游的窗口与门户，首都主题旅游新旗舰，人文新地标世界首创国家文化公园类型不同于现存所有的影视拍摄旅游基地，中国影视衍生产业发展探寻的先锋项目,目标价值解析,【产业价值】【文化价值】【旅游价值】【产品价值】,第二篇 明道,适宜的项目运营模式,从影视产业链条角度看影视旅游发展影视旅游并非单独成局而是影视产业链条中的一环,长影世纪城,中山影视城,镇北堡西部影视城,象山影视城,横店影视城,数量：全国包括影视主题公园在内的2000余家各类主题

9、公园运营：赢利者仅一成，亏损占七成，其他的基本持平。更严重的是被各种影视城项目套牢的资金，保守估计有上百亿元。”言必成“东方好莱坞”,美国迪斯尼,法国迪斯尼,日本迪斯尼,环球影城,何谓好莱坞模式？,？,百年好莱坞影视旅游产业的世界典范,取势-明道-优术,好莱坞（Hollywood），自1911年第一个电影制片厂在好莱坞开业，已经成为美国，甚至是世界影视工业的中心。著名电影公司以及顶级影人的云集之地。,星光大道，贝佛利山，柯达剧场成为承接影视产业溢出效益的载体，而同时再次提升和扩大了好莱坞的品牌效应。,环球影城，全方位展示电影文化的成功商业模式,第1家电影制片厂开业,奥斯卡金像奖第1次颁发,英国

10、商业电视台进入好莱坞,星光大道始建,影视产业基地初构及链条完善,溢出旅游效应放大人群吸引集聚,服务聚集功能复合化发展,百年好莱坞影视旅游产业的世界典范,柯达剧院建成-奥斯卡颁奖新址,商业和娱乐区被列入受保护的历史性建筑名单,好莱坞式影视旅游发展路径,核心将电影文化价值表现极致,百年好莱坞影视旅游产业的世界典范,取势-明道-优术,影视产业整体为核心吸引资源活跃而多样的产业人群与内容氛围产业人群与旅游人群的多样互动式文化活动,核心要点,运作模式,核心吸引资源,产业人群集聚,文化活动组合,影视资源启动效应,不断更新，持续效应,人口增长，效应强化,影视人社区“居、业、游的创意生活方式”本身就是核心吸引

11、点,影视旅游的空间形态分析-广义模式,取势-明道-优术,以产业品牌带动产品及企业的多品牌集聚，以持续的税收、持续的就业吸纳力以及土地价值的增长为主要盈利方式，并创造主题公园式的有趣空间形象，吸引消费的聚集，是区域发展的模式。,取势-明道-优术,品牌知名度吸引,电影制作体验影视娱乐体验,门票收入盈利,盈利来源,功能构成,主题旅游购物餐饮,旅游纪念品发售盈利,晚间游乐形成游客滞留高消费度假酒店,1 影视运营主体主导2 品牌文化资源的持续性更新与利用3 深度消费嫁接,住宿、餐饮、娱乐等服务性收入,运作模式,核心要点,品牌效应强化,影视旅游区的空间形态分析-狭义模式,以主题公园为主要的形式，依赖核心品

12、牌，门票及服务设施收入是主要的的盈利方式，是企业运作模式,亏损的原因角色错位非专业团队去引导甚至想指导专业领域的发展方向。被动地依赖提供内外景。一方面巨额投资，另一方面是场租的不确定性与不连续性，短期效益不佳，长期效益不明。行业特性的认知不足以满足拍摄需求的景观和满足旅游需求的景观是完全不同的，现代主题游乐已经在向爬的更高、摔的更狠、转的更快上发展。他追求更刺激、更科技、更疯狂。而拍摄用景显然是不能满足这个要求的。地点和时机的选择影视旅游是无法独立与影视产业群而自身发展的。他必须依附于影视产业基地，这是地点问题。即使有了基地，但不成熟，没成气候也不行。这就是时机问题。,中国影视旅游发展现状,品

13、牌价值内核的缺失,非合理运营模式导致的破产典型案例“太湖影视城”总体建设规划重要组成部分的“欧洲城”在2001年2月以被迫破产而终。焦作影视城欠款上亿，成了当地政府的一个烫手山芋；建于浙江舟山的“射雕英雄传旅游城”开发至今效益不佳。,2500个主题公园7成亏损,近百家影视拍摄基地6成亏损.,绝大多数亏损的原因?,少数盈利的典型研究横店影视城,从单纯的“影视+旅游”，向前端制作和中端发行拓展，通过完整产业链的整合实现整体盈利，创造文化价值内核。,影视基地,影视旅游,影视娱乐媒体等服务,影视拍摄租赁,生产要素集散,影视后期制作,与中影、华纳合作成立中华横，投资、制作、发行和推广华语电影及电视电影,

14、节庆会展,观光博览,整合周边资源,旅游商业,人才服务基地,掌控院线,在杭州、长沙、武汉等地，投入资金渗透到发行终端，与商业地产开发商联手进入二、三线城市,影视博览交易,提供影视节目展、作品推介、高层论坛等,提供影视人才培训,影视媒体网络,商业广告、电视网络、广告策划、媒体设计、产品包装等服务,影视其他服务,后产品研发、信息服务、投融资服务等,影视+旅游,影视产业链前端,影视发行,赢利点,赢利点,影视创作拍摄,与中影、华纳合作成立中华横，投资、制作、发行和推广华语电影及电视电影,+,影视娱乐媒体等服务,取势-明道-优术,通过完整产业链的整合实现整体盈利,2008年横店接待游客560多万人次。,影

15、视旅游的G3模式全产业链融合,取势-明道-优术,衍生品,产品+营销,旅游嫁接,放大产业的核心价值,增强产业的核心能力,首要环节,远期目标,回归产业发展规律，借助旅游消费市场带来的复合产业发展机会，将影视产业各个环节与旅游产业相融合，以打造旅游吸引物的方式建立新的影视旅游发展模式。,旅游嫁接,不同于中国目前的影视旅游项目，回归产业发展规律也并非照搬好莱坞现成的模式，充分考虑目前国内产业发展阶段,全产业链融合发展模式,本项目发展模式思考,旅游产业的超产业性决定了他与其他各个产业具有良好的接口旅游消费行为的目的是“寻求差异化的生活体验”，电影艺术的初衷无论是纪实派还是陈述派，都创造出一个“非我有我，

16、似我无我”的真实的谎言场景，而这与旅游带给人们的差异化体验有着相似的效果旅游与电影的产业的商业模式的相似,G3发展模式的诠释-与旅游融合的可能性,取势-明道-优术,1，000，000，,电影产业：,旅游产业：,商业价值的倍增过程,水幕电影宽银幕汽车影院动感水岸东方动漫欢乐游艺设施cosplay游园广场运动公园 星光蜡像馆先锋影视主题酒店群湖景休闲购物公园蒙太奇美食长廊镁光灯影视主题互动商街,衍生环节,产品环节,营销环节,东方影视节VES视觉艺术节,顶级私人商务会所群,视主题新媒体演艺剧场,常态产业营销,影视休闲商务功能,专业影视节事旅游功能,后电影主题游乐功能,全产业链融合策略,原创影视社区企

17、业定制花园全景商务酒店,全天候影视音乐表演天棚旋转观景平台新媒体艺术展示公园看东方短片展映中心定制式互动影视博物馆,产业环节,导入功能方向,核心产品,带动产品,多样节事旅游,旅游配套服务,多样主题游乐,产业商务服务,多样企业办公,影视行业服务中心,亚太影视企业总部,超五星影视庆典酒店,东方动漫主题梦幻城堡,东方战争游戏设施群,东方科幻探秘馆,影视旅游的G3模式全产业链融合,衍生创意商务、文化休闲、文化房地产等新都市产业链：全方位配给影视活动服务空间：制作创作工作室集群高品质商务活动场所影视主题节事节庆活动场所完美建构影视工作者生活休闲服务空间：对接影视工作者需求形成常态休闲产品集群居住产品影视

18、艺术村落,一处昭示中国电影产业发展之最高标准的全产业链电影新天地一处全方位配套电影人业、居、闲需求的影人社区一处追逐、探寻中国电影产业发展、电影人生存状态之窗口,1 产品环节重点导入功能方向影视休闲商务产品,2 营销环节重点导入功能方向专业影视节事旅游产品,功能定位：集合电影、电视、音乐、广告、数码作品及其他创新元素的大型亚太影视主题活动，包括交易展览、投资洽谈会、电影放映、评估评比、走红毯、颁奖礼、交流酒会等参与客群：电影投资者、发行商、影视制作公司、独立制作人、导演、音乐人、电影明星、广告制片人、影评人、外景场地提供者、网络媒体、影视爱好者等,跨媒体、跨业界的影视展示交易平台，促进电影融资

19、、发行、制作、后期制作、电视、数码影视器材、拍摄场地等多方面的商务合作,评选来自世界各地的参赛影片，借助评委会的权威性、号召力与参赛作品的广泛与品质，形成品牌评选活动,为亚洲电影创建商贸平台，促进影视作品的市场潜力挖掘，通过合拍或合资方式吸引财务与商业支持,为数码制作人、软硬件供应商创建作品交流、技术交流与交易的平台,国际电影作品的亚洲首映与试映平台,影视音乐作品的展演与欣赏,广告短片展映、欣赏与品牌推广,为影视爱好者开辟作品展示、交流、与专业评估的平台，吸引大众参与,重点策划节事一：东方影视节,重点策划节事二：VES视觉艺术节,参考案例：eDIT/VES“欧洲影视特效节”（德国法莱美）,节事

20、特点：专注：数字媒介与影视摄制技术领域的国际性节事一流：杰出电影摄制人出席并展示与讲演他们影视广告作品摄制的过程稀缺：已获国际认可且未在本土上映、视觉效果突出的影视作品展映多维：除技术领域人士参与外也吸引专业学生参加，每年来自全球的7000位业内人士中有30%是学生节事内容：涵盖技术领域关键环节的系列文化交流活动，如各类讲座、论坛、硬软件展会等eDward 国际青年摄制技术奖，代表国际水准的高级评审团，参赛者限定三十岁以下特效极佳的影视作品展映the eDIT Filmmakers Festival awards专业领域人士的红毯与颁奖礼案例借鉴：搭建数字时代摄影领域的国际型交流平台，树立专业

21、品牌形象国际合作伙伴提升了节事的持久号召力（VES美国视觉特效协会 A.C.E.美国影视剪接师协会 IMAGO欧盟摄影技术人协会）最新技术与艺术作品的集中展示平台,动画与设计,视觉特效,电影术,编辑,影视教育,摄制,2 营销环节重点导入功能方向专业影视节事旅游产品,电影类型与后电影产品相关性,战争片恐怖片动作/探险片科幻片动画片,音乐歌舞片青春片爱情片喜剧片历史片,社会纪实片传记片纪录片艺术片,主题旅游,形象产品,电子游戏业,3 衍生环节重点导入功能方向后电影主题游乐产品,强调影视内容本身的高强度和持续影响力，影片最好以系列形式存在，这样才可以形成一个持续的影响力。强调基于影视内容的深度参与与

22、互动，而不是简单的观光,本项目后电影旅游项目建议,3 衍生环节重点导入功能方向后电影主题游乐产品,G3发展模式的诠释-空间模式,取势-明道-优术,项目价值发展逻辑与路径构建,怀柔影视产业发展阶段,单一产业中心,近期产业互动功能区,影视创新产业新城,成长期,成熟期,品牌资源输出 衍生产品形成,产业服务吸引吸引强势品牌资源介入,产业服务及旅游核,中期节事营销功能区,远期主题游乐功能区,产业集聚能力增强技术进步与升级,第三篇 优术,空间规划的充分支持,项目基地距六环约21公里距首都国际机场约30公里。紧邻怀柔城区北有燕山南麓、怀柔水库和雁栖湖等怀柔主要旅游景区。,区位分析,20KM,40KM,取势-

23、明道-优术,交通分析,项目基地位于北京市怀柔区庙城镇东部，地处首都饮用水源保护区的怀河与雁栖河交汇处的怀河两岸。西有京密公路，南临京承高速公路和大秦铁路;通过紧邻项目北侧和东侧的怀杨路及凤翔西大街可以快速接入京承高速及国道101；规划中的轨道S3线在庙城镇设有站点；南部铁路为往秦皇岛的货运铁路，对基地而言是不利因素,取势-明道-优术,项目规划范围概况,发展备用地 1047亩,本项目规划红线范围占地约为2227亩（148.3公顷），其中启动区占地约为230亩怀河西岸发展备用地占地约为1047亩(69.8公顷),规划范围？亩,启动区？亩,取势-明道-优术,水系怀河、雁栖河从项目基地中穿过，水资源丰

24、富，在规划范围内现状水系占地约为569亩。宽阔的水面为日后的规划提供了良好的条件；经过种植设计的自然驳岸，在起着防洪作用的同时，也为整个水系增加了亮色。植被基地范围内有四个点状的林带斑块，均分布于怀河东岸。林带斑块内 聚集茂密的植被，为整个项目提供了良好的林木景观资源基础。村庄基地范围内主要有六个主要村落，其中五个分布于怀河西岸一个分布于怀河东岸。发展备用地内现状村落建筑密度大，人口密集，且建筑质量较好，为未来拆迁及项目开发带来一定的难度。,规划范围内现状要素整理,取势-明道-优术,规划范围内现状要素总结,村庄,水系,林木,怀河东侧用地区位便利，环境条件优于西侧，拆迁改造量远少于西侧，但已有的

25、建设用地数量亦少于西侧。因此，用地发展前景乐观但在实施和成本方面存在一定风险。,取势-明道-优术,功能分区,17 原创影视社区,8 东方战争游戏设施群,9 东方科幻探秘馆,11 东方动漫主题梦幻城堡,1 全天候影视音乐表演天棚,2 商务会馆群,3 东方首轮影院,18 景深商务会所,28 新媒体艺术展示公园,29 亚太影视企业总部/设计建筑绿廊,27 湖景休闲购物公园,20 镁光灯影视主题互动商街,21 定制式互动影视博物馆,24 看东方短片展映中心,15 企业定制花园,23 星光蜡像馆,25 全景商务酒店,26 先锋影视主题酒店群,22 影视主题新媒体演艺剧场,7 宽银幕汽车影院,14 运动公

26、园,13 cosplay游园广场,12 东方动漫欢乐游艺设施,1,2,3,4 超五星影视庆典酒店,4,5,5 旋转观景平台,6 水幕电影,7,6,8,8,8,16 蒙太奇美食长廊,9,10,10 动感水岸,11,11,12,13,14,15,16,17,18,20,21,19,19 影视行业服务中心,22,23,24,25,26,27,28,29,29,29,日景效果图,取势-明道-优术,土地利用图,取势-明道-优术,物业开发用地占20%，公共绿地占15%，道路用地占11%，发展备用地为44%。,交通及步行系统分析,产业互动功能区（近期）,取势-明道-优术,1 原创影视互动区,原创影视社区【功

27、能类型】办公与互动展示：原创影视中小企业+多样化新媒体艺术企业【核心价值】先锋艺术风貌+弹性化办公与居住空间+个性化混合区域,镁光灯影视主题互动街区【功能类型】影视主题购物休闲+实验戏剧、音乐会、时装发布会等多样化艺术和商业活动【核心价值】明星代言品牌店+明星物品拍卖中心+影视藏品展示+主题旅游纪念品+特色餐厅,影视行业服务中心,景深商务会所,取势-明道-优术,2 影视旅游服务中心,影视主题新媒体演艺剧场【功能类型】4D电影馆、影视衍生作品舞台剧表演与定制剧场【核心价值】顶级设施配置+品牌文化机构联合看东方短片展映中心【功能类型】短片展映 影视广告作品宣传【核心价值】吸引国内外影视企业、投资商

28、与各种媒体关注，为独立制片人、国内外影视、广告制作人等建立作品展示与交易平台,湖景休闲购物公园,先锋影视主题酒店群,取势-明道-优术,影视商务酒店【功能类型】4-5星级商务酒店（商务住宿/会议培训/商务宴请）【核心价值】品牌标准+完善服务体系+独到的设计先锋影视艺术酒店【功能类型】经济型酒店，主题旅游酒店【核心价值】影视主题+先锋设计,2 影视旅游服务中心,取势-明道-优术,新影视设计建筑绿廊【功能类型】亚太影视企业总部，独立制作人工作室【核心价值】营建文化氛围浓郁的企业总部基地，吸引亚太各国的制片企业总部入驻，成为亚太影视“香榭丽舍”企业定制花园【功能类型】企业总部生态休闲【核心价值】企业总

29、部夺身定制的个性花园,3 新媒体艺术公园,亚太影视企业总部/设计建筑绿廊,取势-明道-优术,效果图-新媒体剧场,取势-明道-优术,效果图-湖景购物公园,取势-明道-优术,效果图-影视企业总部花园式办公区,取势-明道-优术,4 东方动漫游乐试验区,【功能类型】动漫主题游乐设施（如喜羊羊城堡、灰太狼城堡）；欢乐节事（节庆巡游、木偶剧）【核心价值】通过所有的场景及动漫人物造型和活动营造梦幻乐园【内容来源】具有影响力的中国本土卡通形象，如喜羊羊与灰太狼系列，麦兜系列【典型案例】迪斯尼乐园,取势-明道-优术,【功能类型】高科技手段互动体验设施【核心价值】古代神话、未来科幻场景营造【内容来源】中国神话题材

30、影片、中国未来科幻影片【典型案例】环球影城、侏罗纪公园,5 东方科幻游乐试验区,取势-明道-优术,6 东方战争游乐试验区,【功能类型】全实体场景影视网游互动体验【核心价值】在网络游戏运营成熟的基础上，开展网游实体公园的开发，基于影片及游戏情节与场景的互动性与参与性，形成以互联网人人互动文化为精髓的线下精神家园和娱乐消费总汇【内容来源】战争及历史类影片，具有丰厚积淀的历史战争题材是中国影片的典型代表。,取势-明道-优术,效果图-滨河主题游乐区,取势-明道-优术,节事营销功能区（中期）,取势-明道-优术,节事营销功能区（中期）,巅峰节事策略【定制专业节事：东方影视节VES视觉艺术节】【影视作品评估

31、与交易专业技术评比与推广】【标杆与展示窗口：国际知名度市场感召力】明星旗舰策略【新锐设计明星设计】【半岛标志性建筑构筑物特殊场所】【东方文化内涵新东方现代美学意境创意性人文地标】,发展思路,取势-明道-优术,1 主题酒店区,超五星影视庆典酒店（复合东方首轮影院、旋转观景平台）【功能类型】影视发布会、电影节主办场地、影视作品首映【核心价值】创意性人文地标+品牌运营导入;聚集国内外影视作品的亚太区发布首轮放映宣传中心顶级私人商务会馆群【功能类型】餐饮、娱乐、交流、休闲【核心价值】顶级个性品牌化服务+高端会员门槛;私密性较强的影视人群交流、聚会场所,取势-明道-优术,2 展演活动区,球形天棚为影视音

32、乐等多样展演活动提供了一个全天候、全季候的演出场所,取势-明道-优术,启动区投资效益初步分析-用地平衡表,取势-明道-优术,启动区红线占地面积为15.3公顷，其中可经营用地占到87.6%，总开发规模达到20.46万平方米。,启动区投资效益初步分析-房地产市场数据,取势-明道-优术,物业市场,启动区投资效益初步分析-房地产市场数据,取势-明道-优术,土地市场,取势-明道-优术,项目总投资20.6亿元,土地成本暂按1500元/平方米的楼面地价计算,启动区投资效益初步分析-总投资,取势-明道-优术,启动区投资效益初步分析-总收益,经营方式假设：,项目总收益18.99亿元,取势-明道-优术,启动区投资效益初步分析-评价及建议,从以上分析可以发现：如果前期启动区作为单一的项目实施，将对投资回报形成风险。但其先期的开发在整体项目中有着不可动摇的必要性和引领性。建议进一步争取政府的支持解决方案一：进一步提供土地开发强度与可经营项目用地。解决方案二：与中远期和更大范围内的项目进行联动开发。,中影电影新天地 国家新文化公园跨媒体、跨业界的影视行业顶级交流和交易平台全天候欢乐、全季候活力、多时空变幻、持续更新的东方影视梦幻乐园,THANKS,