房地产经纪培训课件全集第二章房地产交易流程与合同.ppt

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1、1,第二章,房地产交易流程与合同,2,内容及要求,主要内容：第一节 房地产转让流程与合同第二节 房屋租赁流程与合同第三节 房地产抵押流程与合同学习要求：掌握房地产转让、房屋租赁、房地产抵押的基本流程；熟悉商品房买卖合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同的内容。,3,房地产交易,房地产交易是指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，主要内容包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。,4,第一节 房地产转让流程与合同,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的方式？1、买卖2、赠予3、交换4、以房地产抵债5、以房地产作价入股或作

2、为合作条件而使房地产权属发生变更的;6、因企业兼并或合并，房地产权属随之转移的。,5,第一节 房地产转让流程与合同,本节内容：一、房地产转让的基本流程（一）房地产买卖基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠与基本流程（四）房地产抵债基本流程（五）以房地产作价投资入股基本流程（六）房地产兼并、合并的基本流程二、商品房买卖合同三、房屋买卖合同,6,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程房地产买卖的类型：商品房预售商品房销售二手房买卖商品房预售合同转让房屋在建工程转让,7,1、商品房预售基本流程,商品房预售是指房地产开发企业在取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由

3、承购人支付定金或价款的行为。商品房预售的条件:（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,8,1、商品房预售基本流程,商品房预售的一般流程为：第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；第四步，办理预售合同文本登记备案；第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；第六步，与

4、开发商签订房屋交接书；第七步，办理交易过户、登记领证手续。,9,2、房地产预售合同转让基本流程,房地产预售合同转让是指商品房预售合同经登记备案后，买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让给他人的行为。商品房预售合同转让的一般流程为：1）预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人；2）签订预售合同权益转让书；3）预售合同转让登记备案。,10,3、房屋在建工程转让基本流程,房屋建设工程转让是指房屋在建工程权利人在房屋建设期间，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人（包括共有权利人）的行为。在建工程转让的一般流程为：1）房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请

5、；2）房地产管理部门对申请进行审核、批复；3）转让双方签订在建工程转让合同；4）受让方办理交易过户登记领证手续。,11,4、商品房销售基本流程,商品房销售，是指房地产开发商将其依法开发并已建成的商品房通过买卖转移给他人的行为。商品房销售的一般流程为：1）购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；2）购房人查询该楼盘的基本情况；3）购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；4）交易过户登记。,12,5、二手房买卖基本流程,二手房买卖是指房屋产权人将其依法拥有产权的房屋（但不包括通过商品房开发而取得产权的房屋）通过买卖转让给他人的行为。二手房买卖的一般流程为：1）购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找

6、交易对象；2）交易双方签订房屋买卖合同；3）交易过户登记。,13,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程（二）房地产交换基本流程,14,（二）房地产交换基本流程,房地产交换的主要含义是房地产产权的互换。但在目前特定阶段，房地产交换还包括公房与公房的交换、公房与私房的交换。房地产交换基本流程：1）换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源；2）交换双方签订公（私）有住房差价换房合同；3）到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核；4）交换双方支付差价款和相关税费；5）产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权权证或公房租赁凭证。,15,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的

7、基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠予基本流程,16,（三）房地产赠予基本流程,房地产赠予可分为生前赠予和遗赠二种。1、生前赠予基本流程 1）赠予人与受赠人签署赠予书、受赠书，赠予书与受赠书经公证机关公证后有效。2）赠予双方持经公证的赠予书受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠予登记领证手续。2、遗赠基本流程1）房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗赠书也须经公证机关公证后才有效。2）房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠予；3）受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。,17,遗赠与遗嘱继承的区别,一、遗

8、赠是法定继承人以外的人为受遗赠人，受遗赠人可以是自然人，也可以是法人和其他社会组织，还可以是国家；遗嘱继承是第一、二顺序法定继承人（第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）范围内一人或者数人继承，法定继承人都是自然人。二、受遗赠人在知道受遗赠的权利的两个月内，如果保持沉默的话，视为放弃权利；而遗嘱继承人在继承开始后保持沉默，是保持其权利、接受继承的意思表示。三、对同一份遗嘱来说，遗嘱继承和遗赠不会发生矛盾。,18,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠予基本流程（四）以房地产抵债基本流程,19,（四）以房地产抵债基本

9、流程,当债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售。基本流程：（1）确定债权、债务；（2）确定房地产及其价值；（3）订立房地产抵债合同；（4）债权、债务双方将抵债合同，原房地产权证等相关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。,20,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠予基本流程（四）以房地产抵债基本流程（五）以房地产作价投资入股的基本流程,21,（五）以房地产作价投资入股的基本流程,房地产作价入股基本流程如下：（1）合资双方订立合资合同、章程

10、等文件，并报国家有关部门批准；（2）合资双方将合同、章程、批准证书，评审确认书等级合同中涉及到以房地产作价投资的清单向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。,22,一、房地产转让的基本流程,（一）房地产买卖的基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠予基本流程（四）以房地产抵债基本流程（五）以房地产作价投资入股的基本流程（六）兼并、合并的基本流程,23,（六）兼并、合并的基本流程,因企业兼并、合并而使房地产权属随之转移的，属于房地产转让，而不是单纯的权利人名称变更。兼并、合并的一般流程为：（1）企业按国家有关规定及报有关部门批准，实

11、施兼并、合并；（2）企业将有效的关于兼并、合并的法律文件以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。,24,第一节 房地产转让流程与合同,一、房地产转让的基本流程（一）房地产买卖基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠与基本流程（四）房地产抵债基本流程（五）以房地产作价投资入股基本流程（六）房地产兼并、合并的基本流程,25,（二）商品房买卖合同,商品房买卖合同是指房地产开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖合同。建设部、国家工商行政管理局（2000）商品房买卖合同示范文本,26,（二）

12、商品房买卖合同,主要条款：1合同双方当事人的姓名或名称、住所联系方式等；2转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况；3计价方式及价款；4面积差异处理办法；5付款方式及期限；6交付期限；7违约责任；8规划、设计变更的约定；9交接、产权登记的约定；10争议解决处理办法；11相关附件及补充条款；12当事人约定的其他条款。,27,（二）商品房买卖合同,附：建设部商品房买卖合同示范文本,28,土地使用权的取得,城市房地产管理法房：地产开发用地的取得由出让和划拨两种形式。出让：招标、拍卖、协议普通商品房划拨 经济适用房（无需支付土地出让金，但必须支付土地补偿费和安置费）房地产开发商也可以通

13、过转让方式取得划拨土地的使用权。,29,划拨土地使用权的转让,依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用权；3、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；4、依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。,30,案例土地使用权的合法性,城郊某村与某建设单位签订了联建协议、协议约定该村提供集体建设用地，建设单位提供资金，合作建造6幢楼

14、房，房屋竣工后，合作各方各分得3幢楼房。双方均按约履行了协议。建设单位将自己分得的房屋向社会出售共有30多人先后向建设单位购买该处房屋。但由于房屋使用的土地是集体建设用地，产权证一 直无法办理。2001年，因建设单位拖欠邻省某公司的建材款，该处房屋被法院查封，30多位住户被要求搬出。,31,小产权房,所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。,32,小产权房产生过程,33,小产权房交易,34,选址意见书、建设用地规划许可证是取得建设规划许可证的前提。建设单位或个人在取

15、得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。（一书两证不能相互替代）施工许可证是施工合法的依据。,35,36,建筑结构,钢结构钢、钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构,37,层高 story height,层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式表示为：净高=层高-楼板厚度,38,面积,建筑面积：指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。房产测量规范套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积共有建筑面积：各产权人

16、共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公共房屋。功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房套与公共建筑之间的分割墙以及外墙墙体水平投影面积的一半,39,第一节 房地产转让流程与合同,本节内容：一、房地产转让的基本流程（一）房地产买卖基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠与基本流程（四）房地产抵债基本流程（五）以房地产作价投资入股基本流程（六）房地产兼并、合并的基本流程二、商品房买卖合同三、房屋买卖合同,40,三、房屋买卖合同,房屋买卖合同，指二手房买卖合同。1主要合同条款一般而言，二手房的房屋买卖合同应包括以下主要条款；（1）买卖房地产当事人的姓名或者名称、依据；（2）买

17、卖房地产的坐落、地点、面积；（3）房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况；（4）房地产买卖的价格、支付方式和期限；（5）房地产交付日期；（6）违约责任；（7）争议解决处理办法；（8）买卖双方当事人约定的其他事项。,41,（三）房屋买卖合同,附：深圳市二手房买卖合同示范文本,42,（三）房屋买卖合同,2签订二手房买卖合同的注意事项（1）共有人的权利（2）权益转移（3）房屋质量（4）承租人优先购买权（5）集体所有土地上房屋的买卖对象（6）住房户口迁移（7）维修基金交割（8）物业管理费、公用事业费具结,43,期房限转,随着我国房地产市场的快速发展，一些地方一度出现了大量以

18、套利为目的，以期房、次新房买卖为主要方式，进行短期炒作的现象。主要表现为：一些企业在项目未取得预售许可证的情况下，就通过内部认购、提前预订等方式私下出售，一些个人和机构借机炒楼花、炒房号；一些开发企业、销售机构利用临时借用的身份证、内部工作人员身份证甚至编造姓名、证件等方式，搞虚假认购，囤积房源，人为制造住房紧张局面，引诱群众争购，借机哄抬房价；一些个人和机构利用抵押贷款等方式，短期内购买多套住房，再转手倒卖牟取暴利。,44,期房限转,为从根本上制止期房投机炒作行为，2005年颁布的国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(简称“国八条”)明确，依据城市房地产管理法，国务

19、院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。同时出台三条规定，一是在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。二是实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。三是充分运用税收手段，加大对投机性和投资性购房的调控力度。从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业

20、税。,45,第二节 房屋租赁流程与合同,城市房屋租赁管理办法房屋租赁的两种方式：出租：房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动，或以合作方式与他人从事经营活动的行为。转租：指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。出租人可以从转租中获得收益。与房屋买卖的区别：承租人不能对房屋行使处分权。,46,一、房屋出租的流程,1、出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或房源2、签订房屋租赁合同3、申请办理房屋租赁合同登记备案，领取房屋租赁证,47,48,有下列情形之一的房屋不得出租：,（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其

21、他形式限制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。,49,二、房屋转租基本流程,1、原承租人取得原出租人的书面同意，将其原租赁的房屋部分或全部出租2、原承租人与承租人签订房屋转租合同3、将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案4、领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费,50,房屋转租注意事项,1、转租必须取得原出租人的书面同意2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终

22、止日期3、转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务4、转租期间，原租赁合同变更解除或终止的，转租合同随之变更，解除或终止,51,三、房屋租赁合同,租赁合同应当具备以下条款：（一）当事人姓名或者名称及住所；（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（三）租赁用途；（四）租赁期限；（五）租金及交付方式；（六）房屋修缮责任；（七）转租的约定；（八）变更和解除合同的条件；（九）违约责任；（十）当事人约定的其他条款。,城市房地产管理法规定的必备条款,52,三、房屋租赁合同,北京市房屋租赁合同范本,53,租赁合同的中止,房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前

23、个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租,54,承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（七）故意

24、损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可以收回的。,55,第三节 房地产抵押流程与合同,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。,分类：土地使用权抵押、在建工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。,城市房地产抵押管理办法房地产抵押，是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先受偿。,56,（一）土地使用权抵押1、概念 土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地，其土地上

25、尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。注意：土地所有权不能抵押以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独抵押,一、房地产抵押基本流程,57,（一）土地使用权抵押流程2、一般流程债务合同（主合同）依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。签订土地使用权抵押合同（从合同），将依法取得的土地使用权设定抵押办理抵押登记领取房地产他项权利证明及经注记的房地产权属证书债务履行完毕，办理抵押注销,一、房地产抵押基本流程,58,由抵押权人保管,59,房屋所有权证产权人持有,60,61,一、房地产抵押基本流程,（一）土地使用权抵押流程（二）建设工程抵押,62,（二）在建工程抵押,1、概念：指房屋

26、建设工程权利人在房屋建设期间，为取得在建工程继续建造资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,63,在建工程抵押应符合的条件：在建工程所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款在建工程抵押必须服从专门机构的监管不得设定最高额抵押,（二）在建工程抵押,抵押权人放款银行,在最高债权额限度内以房地产对一定期限内连续发生的债权作担保，期限届满时以在最高债权额限度内实际发生的累计债权数额为所担保的主债权额。,64,（二）建设工程抵押,2、一般流程：债务合同（主合同）依法成立，抵押人提供其依法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。签订

27、抵押合同（从合同），将在建房屋及土地使用权设定抵押办理抵押登记抵押权人保管房地产他项权利证明，抵押人领取经注记的建设工程规划许可证债务履行完毕，办理抵押注销,65,债务合同（主合同）依法成立，抵押人提供其依法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。应符合以下条件,抵押人必须取得了土地使用证，并有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；该建设工程承包合同能形成独立使用功能的房屋该建设工程范围内的商品房尚未预售已签有资金监管协议符合国家关于建设工

28、程承发包管理的规定已确定施工进度和竣工交付日期,66,（三）预购商品房期权抵押,1、概念：指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房期权抵押应符合的条件：抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款不得设定最高额抵押符合国家关于商品房预售管理的规定,67,（三）预购商品房期权抵押,2、基本流程商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，并交付部分房价款；持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案抵押权人与抵押人签订抵押合同办理抵押登记抵押权人保管房地产他项权利证明，抵押人领取经注记的商品房预售合同债务履

29、行完毕，办理抵押注销,68,（四）现房抵押,1、概念 指以获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押的行为,69,（四）现房抵押,2、基本流程债务合同（主合同）依法成立，债务人或第三人将自己依法拥有的房地产作担保。签订抵押合同办理抵押登记抵押权人保管房地产他项权利证明，抵押人领取经注记的建设工程规划许可证债务履行完毕，办理抵押注销,70,附：房地产不得设定抵押的情形：,（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房

30、地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。,71,违法办理抵押登记抵押合同无效,某食品厂向某市工商银行申请贷款时，用该厂的办公厂房作抵押物向本市某区房地产交易管理所办理抵押登记。房地产交易管理所明知作为抵押物的办公厂房已被市中级人民法院查封、扣押，仍办理了抵押房屋他项权证并收取抵押登记费3000元。某食品厂凭他项权证贷款18万元。借款合同期满后，该厂既未偿还贷款本金，又未支付银行利息，市工商银行向某区人民法院提起诉讼。,法院经过审理，判决被告食品厂偿还贷款本金18万元，支付利息21878元给原告，认定抵押合同无效，作出没收登记费3000元、对交易所处以1万元罚款的民事裁决判决。,72,书面形式订立

31、（一）房地产抵押合同的特征1、房地产抵押合同是从合同2、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在3、房地产抵押合同所设立的抵押权可以随债权转让,二、房地产抵押合同,73,抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。,74,书面形式订立（一）房地产抵押合同的特征1、房地产抵押合同是从合同2、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在3、房地产抵押合同所设立的抵押权可以随债权转让4、房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、收益权。,二、房地产抵押合同,75,抵押房地产的占用与管理,已作抵

32、押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。,76,书面形式订立（一）房地产抵押合同的特征1、房地产抵押合同是从合同2、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在3、房地产抵押合同所设立的抵押权可以随债权转让4、房地产抵押合同生效后，抵押权

33、人对抵押物不享有占有、使用、收益权。5、房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性,二、房地产抵押合同,77,经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。,78,书面形式订立（一）房地产抵押合同的特征1、房地产抵押合同是从合同2、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在3、房地产抵押合同所设立的抵押权可以随债权转让4、房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、收益权。5、房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性6、抵押权人处分抵押物须按法律规定程序进

34、行。,二、房地产抵押合同,79,抵押房地产的处分,有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；（四）抵押人违反相关规定，擅自处分抵押房地产的；（五）抵押合同约定的其他情况。,80,处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配（一）支付处分抵押房地产的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人

35、造成的损害；（五）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。,81,1、抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；2、主债权的种类、数额；3、抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；4、抵押房地产的价值；5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；6、抵押期限；7、抵押权灭失的条件；8、违约责任：9、争议解决方式；10、抵押合同订立的时间与地点；11、双方约定的其他事项。,（二）房地产抵押合同主要内容,82,（二）房地产抵押合同主要内容,以预购商品房贷款抵押的，须提交生效

36、的预购房屋合同。以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：1 国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号；2 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3 已投入在建工程的工程款；4 施工进度及工程竣工日期；5 已完成的工作量和工程量。,83,房地产抵押合同范本,84,三、房地产抵押登记,房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。,85,房地产抵押不登记生效吗,付某与许某是多年好友，许某因做生意资金周转不灵请付某帮忙。付某借给许某15万元人民币，约定年利率为

37、2分（20%），一年后归还本息。付某说：“咱们是亲兄弟明算账，我可以借钱给你，但你还款有什么保证？”许某说：“我以自己的一栋二层楼房作抵押。”许某的二层楼房约值30多万元。许某立即回家取来房产证，交给付某保管。于是，付某与许某签订了借款合同，并注明以许某的房产作抵押，但未订立专门的抵押合同，也未把抵押合同提交登记。一年后，徐某无力还债，付某诉至法院。此时，除了付某外，还有多个债权人其送徐某。付某以自己拥有房屋抵押权为由，主张房屋拍卖款的优先受偿权.法院将如何裁定？,法院以抵押合同未经登记不生效为由对付某的主张不予支持，并裁定房屋拍卖款用作偿还全体债权。,签订抵押合同后必须尽快办理抵押登记手续,当有多个抵押权存在时，以登记的先后为清偿顺序,