房地产项目设计管理.docx

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1、房地产项目设计管理项目设计管理 1 总则 1.1 项目设计管理是实现项目价值的关键环节，涉及项目概念及规划设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观及装饰设计等。 1.2 全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。 2 集团规划院与项目公司 2.1规划院是集团项目的专职设计及管理部门，直接承担项目的概念及规划设计、建筑方案设计、初步设计、景观及装饰方案设计、泛光、标识及导视系统设计及管理工作，负责牵头组织完成施工图设计工作，根据具体情况对项目的扩初、施工图设计授权其他单位各项目公司

2、完成。 3 项目设计管理过程一般规定 3.1 项目设计管理内容 3.1.1 各级设计管理责任部门负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于： 1）制定设计工作计划； 2）编制、审查各阶段设计任务书； 3）选择符合资格要求的设计单位； 4）参与设计过程重要阶段的评审； 5）组织关键技术环节的专家论证会； 6）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果； 7）组织各设计阶段的衔接、协调； 8）明确设计变更控制程序，并保证设计变更按规定的程序进行。 3.1.2 各设计阶段的监管工作安排，由管理责任部门负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体

3、措施。 3.1.3 项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，设计管理责任部门在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。 3.2 设计要求提出 3.2.1 规划院必须在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。 3.2.2 所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。 3.2.3 为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和集团规定，在向设计单位提交设计要求文件前，必要时规划院组织集团相关部门进行设计要求文件的审查

4、。 3.3 设计过程跟进 3.3.1 规划院应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。 3.3.2 设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，规划院应负责跟进检查落实情况。 3.3.3 设计过程中，所有对设计单位提出的，或确认设计单位提出的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。 3.4 设计成果 3.4.1 规划院与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。 3.4.2 根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的

5、技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。 3.4.3 各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。 3.4.4 审查中发现的问题，规划院必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。 4 各阶段设计管理要点 4.1 项目概念及规划设计 4.1.1 项目概念及规划设计是确定产品品质的最重要环节，由规划院按相关制度规定负责实施。 4.1.2 项目概念及规划设计应以项目的前期市场研究成果为基础，充分研究和利用有关基地和规划条件，并关注主力店、目标市场的需求和期望。 4.1.3 根据设计计

6、划，项目公司、发展部、商务部、商业管理公司、项目管理中心、成本控制部控制部、投资部等部门应及时提供有关设计基础资料和支持，参与项目方案的评审工作。 4.1.4 必要时，规划院负责组织方案招标和专家论证会。 4.2 建筑方案设计和初步设计 4.2.1规划院负责建筑方案设计和初步设计及管理工作。根据设计计划，各部门和项目公司应及时提供有关设计基础资料和支持，参与项目方案的评审工作。 4.2.2 发展部和项目公司主要负责提供进一步的设计规划条件和基地资料，项目公司应及时完成地界定点、周边管网勘测和地质勘测等工作，并负责协调规划院与当地有关部门的协调对接和报批工作。 4.2.3 商务部负责规划院与主力

7、店的设计对接协调工作，并及时提供有关设计基本条件。 4.2.4 商业管理公司、项目管理部项目管理中心及成本控制质量控制部应提供有关设计条件及成本指标，协助规划院编制、审核项目扩初设计任务书，并对方案的经济性、设备选型等进行评价，并参与扩初设计的评审。 4.2.5 项目的所有设计工作由规划院负责，根据需要，经分管副总裁批准，规划院可授权项目公司完成部分相关设计任务。但各阶段的评审和把关仍由规划院负责。 4.2.6 必要时，规划院负责组织方案招标和专家论证会。 4.3 施工图设计 4.3.1 项目公司根据规划院授权负责施工图设计管理工作。 4.3.2 规划院在完成项目扩初设计后，若授权项目公司，应

8、组织项目公司有关设计人员和有关单位进行设计交底，并完成与项目公司的设计工作交接。在设计交底和交接中，规划院负责对项目公司和有关单位提出的问题进行明确的解释。设计交底、设计交接和问题解释等都需有书面记录并签字确认。 4.3.3 项目公司根据规划院授权负责协调和组织施工图的审查工作，并建立相应的审查责任负责制。审核通过后，项目公司将施工图及审核意见报规划院复审及备案，规划院主要就设计中的重要经济指标、重要技术环节和主力店的技术要求等方面进行复审，复审意见应与项目公司和相关部门进行交底。 4.4 设计变更 4.4.1 尽量减少设计变更的发生，当设计变更不可避免时，应严格执行有关的规定和程序。 4.4

9、.2 必须严格区别重大设计变更和一般设计变更，并按规定的权限履行审批程序。 4.4.3 所有的设计变更资料由项目公司进行统一的编号登记，项目公司、成本质量控制部和规划院都应有完整的资料留底。 4.4.4 项目公司负责设计变更的落实和执行，成本质量控制部负责跟踪。设计变更的执行情况和结果应以书面形式附于设计变更后。 4.5 边设计、边施工项目的设计管理 4.5.1 边设计边施工项目更应强调计划性和协调性。规划院应在设计前，会同项目管理中心、成本控制部和项目公司等部门共同研究制定设计计划。计划确定后，应明确责任分工，保证设计进度的执行和设计质量。对于其中如报批等不能控制的进度影响因素，在制定设计计

10、划时应充分考虑并留有一定的时间弹性。 4.5.2 边设计边施工项目可以不单独进行初步设计，可将其与施工图设计合并完成。但在进行施工图设计前，规划院与项目公司共同完成设计任务书，设计任务书应提供尽可能明确和详细的设计要求，并已确定了设备系统选型、重要经济指标、重要技术环节和主力店技术要求等主要设计要求。 4.5.3项目公司根据规划院的授权负责部分施工图的协调、组织和审查。 4.5.4 按照设计变更、分类要求，须报集团审批的设计变更等，须报规划院批准后实施。 4.5.5 所有三边项目均必须遵循作业流程三边项目设计管理的规定。 5 支持文件 5.1 规划方案设计流程图 5.2 建筑方案设计流程图 5

11、.3 扩初设计流程图 5.4 施工图设计流程图 5.5 环境、立面及装饰设计流程图 5.6 关键技术问题论证流程图 5.7 三边项目设计管理流程图 5.8 设计优化指引 5.9 设计变更控制指引 5.10 规划方案设计基础资料要求 5.11 建筑方案设计基础资料要求 5.12 扩初设计基础资料要求 5.13 施工图设计基础资料要求 5.14 施工图设计任务书编制要点 5.15 施工图设计招标操作要点 5.16 施工图审查与复审备案指引 设计优化工作指引 1 设计优化的工作内容 产品市场定位确定后，在确保产品的安全性及使用功能的前提下，通过从项目规划方案到施工图设计全过程设计优化，达到合理降低工

12、程成本的目的。设计优化包括规划、建筑、结构、电气、给排水、采暖通风及空气调节、弱电智能化等专业优化。 2 设计优化的责任划分 2.1 原则上集团规划院是所有商业项目的设计优化的责任部门，相关部门专业工程师进行配合。 2.1.1 部分项目如确定由项目公司进行设计优化，须在制定项目计划时报集团规划院、成本质量控制部批准后实施。由项目公司负责时，项目公司开发设计部作为设计优化的责任部门，工程部及成本控制部作为配合部门，主管设计的副总经理为责任人。开发设计部负责组织设计优化工作；工程部专业工程师负责相关专业的设计优化工作，成本控制部负责相关材料含量指标的搜集、统计及测算，为确定限额设计指标提供技术支持

13、，参加设计合同执行的经济性评价。 2.1.2 集团规划院负责进行设计优化时，集团规划院作为设计优化责任部门，成本质量控制部作为配合部门，规划院院长为责任人。集团规划院负责组织设计优化工作；集团成本控制部控制负责材料含量指标的搜集、统计及测算，负责跟踪落实限额设计指标的执行。必要时为项目公司设计优化工作提供工作指导及技术支持。 3 设计优化的工作方法 3.1 设计优化的事前控制 3.1.1规划院及成本质量控制部应配合发展部进行前期土地谈判的工作，尽量在土地洽谈时即明确有关配套设施的详细技术条件与交接界面，减少后期控制的压力。 3.1.2 采取招标方式选择设计单位，承诺实行限额设计是设计单位入围的

14、必要条件。设计招标经办部门规划院牵头组织对设计单位的考察，项目公司工程部、成本控制部派人参加。考察内容包括但不限于设计资质、设计业绩、服务意识、成本控制意识及设计组织管理体系。要求考察设计单位进行限额设计的相关案例。在有条件的情况下，须在评标时考察限额设计指标，并体现在合同中。 3.2 设计优化的事中控制 3.2.1 规划方案阶段，专业工程师应参加设计优化工作，该阶段设计优化重点是控制低效资产的面积，合理确定场地标高系统，减少土石方工程量。规划方案的确定详见项目设计管理的相关内容。 3.2.2 建筑方案及初步设计阶段，建筑专业人员应重点关注使用面积系数、建筑布局的优化。结构专业人员应重点关注地

15、基处理方案、基础方案、结构方案的优化；电气专业人员重点关注供电方案、系统方案、机房设置及相关技术参数的优化；给排水专业人员应重点关注系统方案及相关技术参数的优化；采暖通风与空气调节专业人员应重点关注系统方案、机房设置、冷热源选择及相关技术参数的优化。方案及初步设计阶段，为了达到设计优化的目的，设计管理经办部门应根据项目的规模和复杂条件，组织各专业的专家论证会，根据实际情况需要，专家论证会可以邀请项目所在地或全国范围内的专家参加，各专业方案必须经过技术经济比较才能最后确定。方案优化必须进行运营与初投资的综合比较，商业管理公司等物业管理部门须参加相关的优化工作。在方案阶段及初步设计阶段，规划院提供

16、项目描述，集团相关部门对此提出意见并汇总后成本部成本控制部根据项目描述提供项目成本指导，或限额设计指标。 3.2.3 施工图设计阶段，通过设计跟进、检查及交流，使设计单位的设计工作符合设计任务书的要求，同时督促设计单位落实限额设计指标。 3.2.4 在设备招标阶段，成本控制部组织由规划院、商业管理公司、项目管理中心、项目公司等部门共同参与的设备选型评审会，确保设备选型符合良好的性价比。 3.2.5 有扩大地下室的工程，景观设计尽量与建筑设计同时进行，便于地下室的工程成本控制。 3.2.6 城市综合体项目或商业项目的三边工程，如果施工图设计开始时，招商还未确定，设计优化时应充分考虑到招商时进驻商

17、家的变化，留有适当的安全储备，尽量避免改造造成的浪费。 3.2.7 在正式施工图出图之前，设计单位应提供白图，供甲方完成图纸的审查工作。图纸审查包括技术性审查和经济性审查。专业性很强而集团范围内无相关审查人员时，可外聘专家对图纸进行审查。经济性审查应根据图纸初步测算材料含量指标，如有限额设计指标，应评价限额设计指标的完成情况。 4 其它要求 4.1 设计进度计划应充分考虑设计图纸审查及设计优化的合理时间。 15151515151515151515151515 设计变更控制指引 1 设计变更范围 在项目设计及施工过程中，设计单位根据甲方要求，对设计图纸做出的变更，统称“设计变更”，包括设计修改、

18、设计补充。 2 设计变更控制核心要点 2.1 选择一支优秀的设计队伍。 2.2 认真落实设计审查与设计过程的跟踪，按照设计优化工作指引进行设计优化工作管理。 2.3 选择优秀的施工队伍，明确施工界面，做好施工组织工作。 2.4 认真研究落实主力店职责清单的要求。 3 设计变更执行原则 3.1 多级审核原则：至少要经过二级及以上的审核。第一级为开发设计部、工程部、成本控制部；第二级为主管设计副总经理。 3.2 通过施工合同的相关限定控制设计变更。 3.2.1 权利限制原则：实行严格的权限规定，并在施工合同中明确，不在权限范围之内的签字一律无效。 3.2.2 原件结算原则：必须要有齐备、有效的原件

19、作为结算依据。 3.2.3 标准表格原则：应采用标准的格式。 3.2.4 法律约束原则：项目公司与施工单位签订合同时，应按本指引中的有关规定约定工作流程及设计变更的有效签发人。 3.3 归口管理原则：设计单位负责编制设计变更通知单；开发设计部负责编制设计变更审批单及设计修改意向单，负责发放设计修改意向单及设计变更通知单，负责除设计变更确认单外的其它设计变更表单的编号；工程部负责设计变更确认单的事实确认；成本控制部负责设计变更确认单的费用确认及编号。 3.4 时间限制原则：实行严格的时间限制，实行一单一算，严禁事后补办。 3.5 专人跟进原则：开发设计部、工程部及成本控制部应专人负责设计变更工作

20、。 4 设计变更分类 4.1 设计变更分为二类:第一类为产品设计变更，第二类为其它设计变更。 4.2 第一类设计变更 4.2.1 第一类设计变更是指变更将影响原经集团审批的规划、建筑方案、扩初、景观环境，或变更可能引起法律纠纷、与主力店的合作纠纷，包括国家或地方政策、法规的变化引起的规划调整。如原规划方案集团审批后，用地界限或用地性质等涉及到规划设计条件改变的规划调整；建筑布局及道路系统等发生改变的规划调整；竖向设计变更；建筑单体方案集团审批后涉及到外立面效果的变更；功能要求改变引起的平面布局调整。影响整体效果的景观平面布局变化，或其它可能导致销售法律纠纷的景观环境设计变更等。 4.2.2 第

21、一类设计变更的办理原则：均须报集团规划院和成本控制部控制审核。 4.3 第二类设计变更 4.3.1 第二类设计变更是指：除第一类设计变更以外的一切设计变更。包括但不限于：售楼协议文件引起的设计变更；设计问题引起的设计变更；配合施工需要引起的设计变更；配合设计优化需要引起的设计变更等。 4.3.2 第二类设计变更的办理原则：设计变更必须做到事前控制，必须按照设计变更的审批权限完成审批程序，严禁肢解设计变更。 4.3.3 售楼协议引起的设计变更引起成本增加时，项目公司必须在办理设计变更之前同客户签订费用承担协议。 5 设计变更审批权限 设计变更金额 有效签字人(共同签署) 责任人 第一类不分金额

22、项目公司经营管理委员会、集团规划部总经理、项目公司总经理 与集团成本质量控制部审定 项目公司开发设计部、成本控制部、工程(配套)部、设计副总经理 项目公司开发设计部、成本控制部、工程(配套)部、设计副总经理、总经理； 项目公司设计副总经理 项目公司设计副总经理 第二类计变更引起的成本变化应包括：实施设计变更本身发生的费用、返工发生的费用、造成相关专业调整所发生的费用等。 5.2 设计变更未完成审批，不得付诸工程实施；否则，将追究有关人员的责任。 5.3 成本控制部估算设计变更引起的成本变化，误差尽可能控制在10以内。 5.4 为提高效率，项目公司和集团可根据项目具体情况需要，在自身职权范围内进

23、行授权，但授权人仍为责任人。 5.5 项目公司应加强设计管理工作，做好产品的前期研究工作，合理安排设计周期，提高设计图纸质量，尽量减少设计变更的发生。一个单位工程发生设计变更的次数，将与项目公司及相关责任人的工作绩效考核挂钩。 5.6 对于必须进行的设计变更，项目公司应尽可能在变更部位的工程施工之前完成设计变更的一切手续，避免发生返工浪费。 5.7 施工图会审时发现图纸中出现的错、漏、碰、缺等设计问题，以施工图会审纪要的形式进行变更，不另进行审批，但须报集团规划院和成本控制控制部备案。 6 设计变更办理时间 2万元及以下 25万元 项目公司开发设计部、成本控制部、工程(配套)5万元及以上 部、

24、设计副总经理、总经理；集团规划部总经理及成本控制部总经理 项目公司总经理 5.1 设计变更金额是指单位工程中单项设计变更引起的成本变化总金额，设6.1 设计变更实施前，项目公司审批权限范围内的设计变更，办理时间为5个工作日。第一类设计变更，项目公司审批时间为5个工作日，集团审批时间为5个工作日；需集团审批的第二类设计变更，项目公司审批时间为5个工作日，集团审批时间为5个工作日。 6.2 在紧急情况下，对于不影响建筑质量和验收的第二类设计变更，根据设计变更审批权限，在完成设计变更审批单，知会设计单位后，开发设计部编写设计变更通知单一式五份，开发设计部、工程部、成本控制部、施工单位、监理单位各一份

25、原件。施工单位接到设计变更通知单后可立即组织施工。 6.3 设计变更实施后，工程部、成本控制部、监理公司、施工单位对每月25日前已实施完毕的设计变更进行确认。对于增加工程成本的设计变更，如果未经确认，在工程结算时将不予考虑；对于降低工程成本的设计变更，如果施工单位不配合确认工作，由监理单位及项目公司共同确认后生效，将作为工程结算的依据之一。 7 设计变更办理方法 7.1 设计变更办理方式 7.1.1 实行设计变更审批单、设计修改意向单、设计变更通知单、设计变更确认单四张表单进行设计变更。设计变更可由项目公司各部门、施工单位、设计单位、监理单位提出。 7.1.1.1 提出设计变更的单位或部门，通

26、过工程联系单形式通知工程部。 7.1.1.2 工程部及项目公司相关专业工程师在工程联系单上描述该设计变更部位的现状、分析该设计变更对工程质量和进度的影响后，提交开发设计部，工程部留存复印件。 7.1.1.3 结算以设计变更确认单、设计变更通知单及相应的变更图纸作为依据。 7.1.2 开发设计部负责对设计变更审批单、设计修改意向单、设计变更通知单进行编号，三个表单为同一编号，编号方法为：在设计变更归属的设计合同的编号后加“bgxxx”(xxx为序号)。 7.1.3 成本控制部负责对设计变更确认单进行编号，编号方法为：在设计变更归属的工程承包合同的编号后加“bgxxx”(xxx为序号)。 7.1.

27、4 设计变更通知单须得到设计副总经理确认后才能实施，设计变更确认单须得到工程副总经理签字方为有效。 7.2 设计变更办理程序 7.2.1 第一类施工图阶段设计变更 7.2.1.1 根据工程(配套)部提供的工程联系单，开发设计部填写设计变更审批单一式二份。 7.2.1.2 成本控制部根据设计变更的内容估算成本变化。 7.2.1.3 开发设计部经办人负责办理审批会签，审批会签按设计变更审批权限执行。设计变更审批单通过审批后，开发设计部、成本控制部各留存一份原件。 7.2.1.4 开发设计部根据批准的设计变更审批单的内容编制设计修改意向单一式二份，开发设计部、设计单位各一份原件。 以上完成，以内部联

28、络单形式上报集团规划院及成本控制部审批，将所有表单汇总附在联络单后。 7.2.1.5 获得集团批准后，由开发设计部通知设计单位进行设计变更，开发设计部提供设计变更通知单一式五份，经设计副总经理进行确认后，开发设计部、成本控制部、工程部、监理公司、施工单位各一份原件，并报集团规划院和成本控制部备案。 7.2.1.6 设计变更实施完毕，工程部填写设计变更确认单一式五份，对表单中的事实进行确认，成本控制部对表单中的费用进行确认。经施工单位、监理单位、项目公司派驻现场的工程师签字确认后，成本控制部、工程部、开发设计部、施工单位、监理单位各一份原件，作为工程结算的依据之一。 7.2.1.7 若涉及到已发

29、布广告宣传、已签订售楼协议的规划及建筑设计变更，应首先通知营销部，并由公司法律顾问进行法律评估后，再决定是否进行设计变更。 7.2.2 第一类方案阶段的设计变更 7.2.2.1 开发设计部填写设计变更审批单一式二份；报集团规划院及成本控制 控制部进行审批。 7.2.2.2 开发设计部依据审批情况填写相关的设计变更通知单，设计单位一份，并报集团规划院备案。 7.2.3 第二类设计变更 7.2.3.1 根据工程部提供的工程联系单，开发设计部填写设计变更审批单一式二份。 7.2.3.2 成本控制部根据设计变更的内容估算成本变化。 7.2.3.3 开发设计部经办人负责办理审批会签，审批会签按设计变更审

30、批权限执行。如须上报集团审批，参见第一类设计变更处理。 设计变更审批单通过审批后，开发设计部、成本控制部各一份原件。 7.2.3.4 开发设计部根据批准的设计变更审批单的内容编制设计修改意向单一式二份，开发设计部、设计单位各一份原件。 7.2.3.5 设计单位修改完成后，向开发设计部提供设计变更通知单一式五份，经设计副总经理确认后，开发设计部、成本控制部、工程部、监理公司、施工单位各一份原件，属于集团审批的设计变更，报集团规划院和集团成本控制控制部备案。 7.2.3.6 设计变更的工作内容完成后，工程部填写设计变更确认单一式五份，并对表单中的事实进行确认，成本控制部对表单中的费用进行确认。经施

31、工单位、监理单位、项目公司派驻现场的工程师签字确认后，成本控制部、工程部、开发设计部、施工单位、监理单位各一份原件，作为工程结算的依据之一。 7.2.3.7 售楼协议引起的设计变更不引起成本增加、不影响工程质量及验收、不造成客户投诉时，项目公司完成审批手续，开发设计部知会设计单位后，编写设计变更通知单，开发设计部、工程部、设计单位、施工单位、监理单位各一份原件。 7.2.3.8 属于6.2条及7.2.3.7条的情况，开发设计部不需编制设计修改意向单，设计单位不需编制设计变更通知单，由开发设计部编写设计变更通知单。 8 附表 8.1 工程联系单 8.2 设计修改意向单 8.3 设计变更审批单 8

32、.4 设计变更通知单 8.5 设计变更确认单 工程联系单 编号： 工程名称 联系事项原因及内容专业工程师意见建筑专业： 结构专业 ： 电气专业： 给排水专业： 暖通专业： 工程配套工程部经理： 日期： 部意见发出部门工程部说明：本表作为设计变更审批表审批的支持文件。 单位 经办人 负责人 收件人： 日期： 设计修改意向单 日期： 工程名称 建设单位 设计变更 编号 修改原因： 纸编号 设计阶段 设计单位 归属设计图方案 初步 施工图 修改内容： 经办人 时间要求 审查人员 备注 开发设计部经理 设计副总经理 说明：此表仅在设计单位编制设计变更通知单的情况下使用。 设计变更审批单 工程名称: 设

33、计变更名称 归属设计合同名称及编号 纸编号 开发设计部 工程部 营销部 提出部门 设计变更编号 归属设计图 变更原因设计单位 施工单位 监理单位 部意见工程成本控制部意见意见增加 减少 万元 费用应由 承担 开发设计部领导审批项目 公司领导审批集团注：此表单的审批按设计变更审批权限的规定执行。 设计变更通知单 工程名称： 设计变更名称 归属设计合同 名称及编号 设计变更编号 归属设计图纸编号 变更内容专业工程师会签建筑专业： 结构专业 ： 电气专业： 给排水专业： 暖通专业： 设计副总经理意见说明： 1、本表用于开发设计部编制设计变更通知单的情况，此情况不需编制设计修改意向单； 2、当设计单位

34、编制设计变更通知单时，不用此表，设计副总经理在设计单位编制的设计变更通知单上签署确认意见，开发设计部在设计单位编制的设计变更通知单上编号。 日期： 设计变更确认单 工程名称： 设计变更确认设计变更名称 单编号 归属施工合同名称 设计变更编号 设计变更实际发生费用额 成本增减额 减少 编号 费用承担单位 增加 归属施工合同设计变更实施情况说明 经办人 工程部经理 设计变更费用计算会签注：1、设计变更的费用部分由成本控制部填写。 2、设计变更的实施情况由工程部填写。 经办人 成本控制部经理 施工单位 监理单位 建设单位 规划设计方案设计基础资料要求 1 规划设计基础资料提供部门 1) 内部：项目公

35、司、发展部、成本部成本控制部、商务部、商业管理公司、项目管理部项目管理中心、投资部等； 2) 外部：设计院、当地*部门。 2 规划设计基础资料主要内容 2.1 地块资料 1) 地形图：现状图纸及电子文件，有坐标及标高； 2) 现状照片：地块内有无保护建筑、可利用之建筑及造型、地块周边有无可能受我建筑影响的建筑； 3) 现状及规划交通情况：动态及静态； 4) 现状及规划商业项目情况：城市商圈布局及特色，周边商业布局及人流特点、潜在竞争项目的情况。 需要发展部提供这部分资料，有关地形资料还需要项目公司进行实地勘测和复核。 2.2 *规划要求 1) 基本规划指标：如选址意见书，需要明确容积率、覆盖率

36、、绿化率、有无保护建筑； 2) 地块的详细规划或控制性规划：建筑风格要求、建筑高度控制、建筑道路红线、建筑红线、建筑退后红线距离、建筑间距要求；停车数量、地下车库出入口等动静态交通要求； 3) 地块的基本状况：地质情况或周边地块地质情况； 4) 市政配套条件：初步了解交通、人防、消防、卫生检疫等要求，水电煤等市政配套的条件。 需要项目公司提供相关资料，发展部协助提供这部分资料。 2.3 开发计划与主力店意向 1) 业态组织：准备引入的主力店业态； 2) 主力店的基本要求：与总体布局有关的主力店经营需求； 3) 主力店基本布局：主力店的规模、外形尺寸、层数、高度、主入口位置、货物入口、停车位置等

37、。 需要商务部提供这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。 2.4 住宅开发基本指标 1) 总指标：住宅总面积、产品基本定位； 2) 分项指标：户型面积比例、房型要求、主要房间面积、配套建筑要求； 3) 当地要求与情况：当地住宅的特殊要求及习惯做法、潜在竞争项目的情况。 需要住宅项目部项目管理中心提供这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。 2.5 其他参考资料 1) 各设计阶段成本指标 2) 当地近似项目的资料； 3) 国内外相关项目的资料； 4) 主力店的相关资料。 建筑方案设计基础资料要求 1 建筑设计基础资料提供部门 1) 内部：项目公司、商业管理公司、项目管理部中心及成本控制控制

38、部； 2) 外部：当地*部门。 2 建筑设计基础资料主要内容 2.1 地块资料及*批复文件 1) 红线图、地形图：现状图纸及电子文件，有坐标及标高； 2) 规划设计及批复文件：需要明确规划指标、建筑高度控制、建筑道路红线、建筑红线、建筑退后红线距离、建筑间距要求；建筑形态要求；停车数量、地下车库出入口等动静态交通要求； 3) 各专业的前期基础资料； 4) *供地合同或协议、还建要求等。 2.2 商业定位、交付标准与物业管理方面的相关条件 1) 商业布局方面的相关条件与要求； 2) 销售物业的交房标准； 3) 商业物业管理上的相关要求。 需要项目管理部项目管理中心、商业管理公司提供这部分资料，并

39、经过集团领导讨论确定其可行性。 2.3 主力店方面的技术要求及交付条件 1) 平面基本条件：柱网、交通组织、主入口位置、货物入口、停车位置、设备用房等； 2) 基本土建条件：层高、荷载等； 3) 设备条件：容量、设计参数等。 需要商务部协助从主力店获取并确认这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。 2.4 成本控制的相关条件 1) 成本控制指标； 2) 设备方案、结构形式等涉及成本控制方面的设计要求与建议； 3) 其他工程方面的要求。 2.5 其他参考资料 1) 当地近似项目的资料； 2) 国内外相关项目的资料； 3) 主力店的相关资料。 3 在方案定案阶段规划院以内部联络单的形式联系集团商

40、务部、商管公司、成本控制部知会方案。 扩初设计基础资料要求 1 扩初设计基础资料提供部门 1) 内部：项目公司、商务部、项目管理部中心、商业管理公司、成本控制控制部； 2) 外部：设计院、当地*部门。 2 扩初设计基础资料主要内容 2.1 地块资料及*批复文件 1) 地形图：现状图纸及电子文件，有坐标及标高； 2) 道路标高：现状道路标高及规划道路标高； 3) 规划与批复文件：需要明确规划指标、建筑高度控制、建筑道路红线、建筑红线、建筑退后红线距离、建筑间距要求、停车数量、地下车库出入口等动静态交通要求； 4) 建筑单体方案批复文件； 5) 人防办关于人防意见或批复文件； 6) 消防批复意见；

41、 7) 交通管理部门的意见； 8) 文化、教育、卫生检疫等要求与批复意见。 9) 园林、绿化管理部门批复意见 项目公司需要提供这部分资料并进行实地勘测。 2.2 各专业的基本技术条件 1) 地质勘察报告； 2) 水电煤等市政配套外网条件：压力、容量、接口等。 项目公司需要提供这部分资料并进行实地勘测。 2.3 关于进度的相关要求 1) 工程进度的要求； 2) 出图进度的要求； 3) 报建的要求。 项目公司需要提供这部分资料，并经过集团的认定。 2.4 成本控制部的相关要求： 在各阶段设计任务书提出前，详细提出各阶段的目标成本，便于设计的控制。 2.5 销售、招商、与物业部门的相关条件 1) 销

42、售或租赁的交付条件； 2) 物业管理部门在管理上的技术要求。 商务部、项目管理部中心、商业管理公司需要提供这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。 2.6 主力店方面的技术要求及交付条件 1) 平面布局确认：柱网、交通组织、主入口位置、货物入口、停车位置、设备用房等； 2) 基本土建条件：层高、荷载等； 3) 设备条件：容量、设计参数等。 商务部必须提供这部分资料，确保与主力店的设计对接工作正常进行，并经过集团领导讨论确定其可行性。 2.7 其他参考资料 1) 当地近似项目的资料； 2) 国内外相关项目的资料； 3) 主力店的相关资料。 施工图设计基础资料要求 1 施工图设计基础资料提供部门

43、 1) 内部：项目公司、商务部、项目管理部中心、成本控制控制部、商业管理公司； 2) 外部：设计院、当地*部门。 2 施工图设计基础资料主要内容 1) 扩初设计图纸及*批复文件； 2) 扩初审核与修改意见； 3) 所有前期相关技术资料； 4) 与主力店签定的所有相关的技术条款：包括设计准则、工作界面、工程规范、材料清单等等； 5) 现场资料； 6) 基坑支护方案论证资料； 7) 基础处理方案及结构造型方案等论证资料； 8) 地下室技术方案论证资料； 9) 主要设备方案论证资料； 10) 成本控制部提出的成本控制指标及项目公司根据工程进度制定的出图进度要求。 其中项需要项目公司与集团规划院共同组织专家论证会。 施工图设计任务书编制要点 1 设计条件与设计依据 1.1 设计条件 1) 所有扩初阶段必须具备的条件； 2) 扩初设计批复意见； 3) 对扩初设计进行的必要论证结论：供电方案、空调方案、结构方案； 4) 其他修改性的条件。 1.2 设计依据 1) 国家相关的政策法规； 2) 扩初设计及批复意见； 3) 施工图设计基础资料； 4) 技术论证结论。 以上内容须体现在“施工图设计任务书”的项目总说明及“施工图设计基础资料”中。 2 施