大屯海环湖旅游度假村开发可行性研究报告.doc

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1、题目：蒙自市大屯海环湖旅游度假村开发可行性研究报告 蒙自市大屯海环湖旅游度假村开发可行性研究报告目录第一章项目概况 一、项目简介 1、区域及地理位置 2、自然条件 （1）气候、气象 （2）水文 （3）历史沿革 4、 经济环境分析 5、主要景观 6、景点与四周景区联系 二、编制依据 第二章项目开发的必要性和可行性 一、项目开发的必要性 二、项目开发的有利条件 三、大屯海环湖旅游度假村开发存在的问题 第三章市场分析及预测 一、国内市场预测 1、市场方位预测 2、游客量预测 二、外地区及省外市场预测 第四章景区建设 一、景区建设原则 二、景区建设指导思想 三、建筑风格 第五章环境卫生，绿化及安全 一

2、、环境卫生 二、绿化 三、安全管理 第六章项目建设实施计划 一、项目建设分期规划 二、近期建设规划及规模 第七章经济效益分析 一、测算说明 二、经营收入预测 三、经营成本预测 第八章结论 第一章项目概况一、项目简介1、区域及地理位置 大屯海位于中国云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市大屯镇和蒙自市雨过铺镇之间，东与长桥海毗邻，西距个旧市大屯镇约15公里，故名大屯海。这是一个由蒙自断陷盆地内地表水向洼处汇集而成的湖，为古湖残迹。集水面积285平方公里，蓄水量4000万立方米。2、自然条件（1）气候、气象蒙自大屯海环湖渡假村地处低海拔地区，属亚热带高原季风气候区，年均气温18.6，年均降雨815.8毫

3、米，全年无霜期337天，年均日照2234小时。蒙自坝是云南省六大坝子之一、红河州乃至滇南最大坝子，坝区面积占全市国土面积的24，高于全省坝区面积比重18个百分点。全市可耕地110.45万亩，人均3.34亩。境内水资源总量12.15亿立方米，可开发利用量2.12亿立方米，城市日供水现状6万吨、中远期规划16万吨，坝区水利化程度达75。优越的自然环境，非常适宜多种农作物生长和现代特色农业深度开发。 （2）水文红河州长桥海、大屯海和三角海位于红河州中心区域，是连接滇南中心城市蒙自、个旧、开远的三颗明珠。大屯海为断陷淡水湖。据续蒙自市志卷方舆山川十五记载：“鲤海，旧名矣皮草海，在市西三十里为大屯海，千

4、顷汪洋，海岸陂陀开田，曰海底田，屯人即海心处筑台建楼阁。其中产海菜，鱼肥美。”大屯海水面宽阔，烟波浩渺，风光旖旎，渔船星星点点，海风掠过海面，更是水波荡漾（3）历史沿革历史上，大屯海曾经是个旧重要的经济运输通道。大屯海与蒙自市境内的长桥海相连，滇越铁路通车后，由铁路运往个旧的物资到达蒙自碧色寨车站后，就由牛车搬运至长桥海边，装船转运大屯海抵达大屯，物资上岸后再由马帮经白沙冲古驿道驮运到个旧及老厂、松矿、卡房等矿山。其运输的物资主要是煤炭、粮食、木材、布匹、盐、纸、糖等，以及其它生活用品，一时运不走的货物，便存放在海边的货仓里。同样，个旧的一部分大锡也是由马帮驮运到大屯海边装船，从“海上”运抵碧

5、色寨车站上火车出口。在大屯海水上运输鼎盛时期，每天在海边等候的牛车达500多辆，载重5000千克的大木船也多达50余艘，从早到晚，木船扬帆穿梭在10里海面上，那壮观的运输场面直到1921年个旧至碧色寨段铁路建成通车后才逐渐结束。 大屯海中央有一座建于清光绪13年（1887年）的龙王阁。龙王阁共两层，一楼为四方造型，墙体全部用细琢石头镶砌，以防海水渗透，二楼为六角型，用木头支护，石砌墙体，尖顶翘檐，四面临水，在茫茫的海水中，显得格外的耀眼。特别是在每天的清晨，人们透过海面上薄薄的晨雾朝龙王阁望去，龙王阁就像海市蜃楼一样。龙王阁四面环水，游人登临须泛舟摆渡，登楼推窗眺望，四周波光粼粼，海风扑面。

6、3、 经济环境分析1、国家政策倾斜与重点发展规划区：解放后国家在大屯兴建了许多 、国家政策倾斜与重点发展规划区： 大、中型企业，1958 年曾提出要把大屯发展成为 35 万人口的滇南 工业城市，2003 年 7 月省政府在蒙自召开的滇南中心城市建设 现场办公会上将大屯作为一个重点地区加以发展， 将在大屯布局 冶金材料工业区、高新技术工业区。 2、良好的发展前景：自6年前省政府滇南中心城市建设现场办公会提出“做大蒙自，做强两市，三位一体，各展优势，打造滇南中心城市”的发展思路以来，滇南中心城市建设总体规划反复修编，蒙自、个旧、开远三个市市加快建设步伐，规划区的城市化进程明显加快，人居条件不断改善

7、，城市经济有了长足发展。在中心城市总规的指导下，我州进一步提出了“围绕大屯海、长桥海、三角海的保护和开发，高起点规划、高质量建设好滇南中心城市蒙自片区、个旧片区、大屯片区和开远片区”的“围绕三海，建设四区”的构想。 3、良好的区位优势：处于昆河经济带和蒙开个群落城市的中心 、良好的区位优势： 位置。 4、二、三产业发展空间大：以农业为主，第二产正长足发展， 、 三产业发展空间大： 第三产业有待开发，基于如此产业结构现状、丰富的物产资源及 国家重点发展规划政策的扶持之下大屯镇二、 三产业有很大发展 空间。 4、主要景观（1） 长桥海：长桥海位于蒙自市北部文澜镇北约6公里处，彝语名“矣坡黑”，意思

8、为“湖底有涌泉的海”。明代时期湖上建有长桥，故名长桥海。西与大屯海毗邻，也是一个由蒙自断陷盆地内地表水向洼处汇集而成的湖，与大屯海同为古湖残迹的一部分。长桥海有沙拉河和梨江河从南侧入湖，出水口为西北端的嘉明河(永丰渠)。在丰水期，泄流东经草坝后转向沙甸河汇人泸江，注入南盘江。湖体呈长形，湖面面积106平方公里，集水面积167平方公里，现修有东、西、南三面围堤，并引红河支流南溪河水注人，以增加湖容，提高湖水调蓄能力，已成为附近工矿业用水水源，年灌溉农田5万余亩。湖内原产鲤鱼、鲸鱼、白条鱼、淡水虾等，现放养草鱼、花鲢、白鳃、罗非鱼等鱼类。因此，在你观光之余还可以品尝各式各样的鱼类佳肴。 （2）蒙自

9、南湖：蒙自南湖因位于市城南门外，故被人们叫做南湖，过去亦叫“学海”、“泮池”。南湖风景区占地面积为4087万平方米，仅水域面积就达2994万平方米，其蓄水量为45万立方米。南湖一年四季碧波万顷、岸柳成荫，沿湖内外古迹景点众多、风光涟漪，萤声遐迩，被载入(中国名胜词典)一书中。南湖风景区由贯通南北园门的中堤分为东西两景区矗立在湖东的瀛洲亭特别引人注目，该亭始建于公元1858年(咸丰八年)后毁于战火。光绪十五年重建，更名为瀛洲亭。亭为木结构，高双4米，六角攒尖顶三重据亭，造型挺秀、斗拱重叠、飞檐凌空，为清代园林建筑之佳作。因亭有六角，故民间又叫六角亭。经过翻修的瀛洲亭，碧瓦红柱、雕梁画栋、斗拱飞檐

10、、六角翘楚，使饱经沧桑的旧亭又重放光彩，该亭因其独特的建筑价值被编入中国美术全集?园林建筑卷一书中。西景区地带较为宽阔，有州级文物保护单位革命烈士纪念碑、闻一多纪念碑以及桂堤、菊圃、荷塘、水榭、雕塑、四岛、六桥、六亭及揽胜楼等建筑和景点。湖中心菘岛上的花木，枝繁叶茂，其栽培历史已有400多年。矗立于碧水之上的揽胜楼画桥烟柳连接四岛，犹如蓬莱仙境，高悬楼上的牌匠上红底金书“揽胜楼”三字，出自书法名家杨修品之手，其书法道劲雄浑，为揽胜楼增添光彩。始级登楼远眺，青山碧水、田园农舍尽收眼底。南湖风光为历代名士歌咏不绝。清乾隆年间，尹邦宪先生咏南湖诗赞：“平湖碧水镜城南，湖上新亭枕岛三，小郭千家连滟，太

11、虚一气人韬舍。山川顿觉云烟异，草木亦欣雨泽酣。功在泮池今倍古，无穷井养且相参”。 （3）州政府： 州政府所在地是蒙自市，是于2003年11月才从锡都个旧迁至蒙自的。蒙自州政府占地面积广，绿化环境优美，政府大楼气势宏伟壮观，宿有“小白宫”之称。 州委、州政府、州政协、州人大四个大院分别按东、南、西、北四个方位坐落。大门立南、北向，北大门是正门，人大机关所在，还有“人民大会堂”四周花木葱茏，很是开阔，老百姓可随便出入。如此奇特的“衙门”风水和如此构思的雕塑造型使成为蒙自永久的标志性的建筑。 广场边是个动物雕塑的一头牛，要仔细看才能辩出，不然还真要琢磨琢磨。牛角倒很像，只是牛头和脖子上冲天高起的一块

12、脊骨样的小山峰象马鬃，威风凛凛也许喻意红河就是牛吧！5、蒙自市大屯海环湖旅游度假村选址可行性（1）区位优越，基础条件好，便于发展。（2）施工条件好，离公路近，便于车辆出入。（3）度假村位于大屯海边，风景秀丽，生态环境良好，有利于建立休闲度假村。（4）度假村有数亩土地属荒坡草地，便于征地，政府给予优惠政策。（5）搬迁量少，景区内住户很少。6、景点与四周景区联系个旧老阴山：老阴山观景台是城东一座高达近千米陡峭山上的观景台，是云南唯一鸟瞰城市的景观。老阴山是一座奇山，山顶山有个睡佛。为什么这座伟岸的山峰被叫作老阴山呢？直观的说，山上有一座天然石洞酷似女性阴户。传说中的阴山和遥遥相对的阳山是一对相爱的

13、恋人，因爱情触犯天条被雷公打死了。建水燕子洞：燕子洞以古洞奇观、春燕云集、钟乳悬匾、采燕窝绝技等独特景观著称于世。洞外古树名木于绝壁陡崖之间，3万多平方米的自然林地，枝繁叶茂，有数十种鸟栖息。元阳哈尼梯田：红河哈尼梯田规模宏大，气势磅礴，绵延整个红河南岸的红河、元阳、绿春及金平等市，仅元阳市境内就有17万亩梯田，是红河哈尼梯田的核心区。屏边莲花洞：莲花洞石窟位于屏边市城南70公里的灵宝山上，海拔2100米。这里峰峦迭翠，森林茂密。莲花洞石窟有前后两个洞口，前洞已废，后洞高3米，宽4米，深15米，洞内雕刻造像8躯。泸西阿庐古洞：阿庐古洞位于距昆明160多公里的泸西市境内，是一组典型的岩溶地貌地下

14、溶洞群，是一个有着九峰十八洞的古老神奇的地下洞府。明代著名旅行家徐霞客就曾神迷于此，两次入洞考察，留下了“泸源之水涌于下穴，泸源之洞群于悬岩”的名句。屏边大围山：红河屏边大围山自然保护区坐落在云南屏边市城东北角，距市城15公里，是云南省人民政府批准建立的省级自然保护区。保护区南北长30公里，东西宽6公里，总面积23万亩。属热带森林生态类型，保存着类型多样、特色各异的森林生态系统和丰富的珍稀动植物种群。雄伟嵯峨的山体，绵延数十里的茫茫林海，使原始森林的自然景观壮美迷人。保护区内最高海拔2365米，次高峰大尖山海拔2354米，最低海拔225米。二、可研报告编制依据1、 红河州蒙自市总体规划2、 蒙

15、自 市大屯镇党委、政府“关于编制 蒙自市大屯海环湖度假村开发项目可行性研究报告的委托书”。第二章项目开发的必要性和可行性一、项目开发的必要性随着生产的发展，社会文明程度的提高，旅游业在世界范围内都日趋兴旺，我省是在旅游上提出建设公园省的目标，旅游资源丰富，旅游业已确定为我省的先导性支柱产业，我市旅游资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。 由于我市旅游业才开始起步，对旅游产品的包装，宣传力度不够，旅游区的基础设施，接待能力滞后等，使我市潜力巨大的旅游资源未能发挥效益，旅游业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在我市境内开辟的一个集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅

16、游风景区，使之成为长征文化旅游线路的延伸，吸引留住前来风景名胜区游览观光的游客，从而推动我市旅游业的发展。二、项目开发的有利条件1、资源：蒙自市大屯海环湖旅游度假村内，人文景观有南湖、红河州政府、大红寨烈士陵园、碧色寨等，自然景观有如诗如画的田园风光、美不胜收的湖区风光以及山青水秀的乡村风光等。2、地理位置优越蒙自市大屯海环湖旅游度假村距蒙自市大约7.2公里，依傍着闻名世界的“锡都”个旧市，历史悠久，昆河公路穿镇而过，昆河铁路（滇越铁路国内段）“草 交通情况： 官线”直达大屯镇，镇内铁路南通河口，北至开远、昆明，西至石屏 ，交通便捷，为省内外游客提供了方便。3、搬迁工作量少大屯海环湖旅游度假村

17、选址在大屯镇 红河大道一带，住户少，项目开发涉及的搬迁工作量少，景区内大部分湿地可退耕还林，地势开阔，环境容量大，为开展旅游度假休闲提供了必备的条件。4、基础设施景区内水电路三通，通讯设备发达 。5、处于 处于主要交通干线随着鸡石高速、通建高速、蒙新高速、新河高速、红河大道、个屯隧道等通道的相继建成，玉蒙铁路、蒙河铁路、石蒙高速、红河机场等一批重点项目的积极推进，大屯海环湖旅游度假村位于红河大道等交通干线处， 道路四通八达。 三、 大屯海环湖旅游度假村开发存在的问题1、缺乏开发资金大屯镇政府财力有限，对蒙自市大屯海环湖旅游度假村开发主要靠招商引资。2、劳动人口科学文化素质低景区因劳动力人口文化

18、层次不高，不能为景区提供合格的旅游服务人员。3、管理体制未确立，相关部门支持配合程度不够，应通过努力协调，形成开发旅游产品的合力。第三章市场分析及预测一、国内市场预测1、市场方位预测随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游业已蓬勃发展，与云南相邻的四川、广西，均为旅游大省，周边旅游市场的开发和繁荣，对红河蒙自旅游业的发展造就了有利的背景。蒙自市大屯海环湖旅游度假村，主要景观是山水自然风光，红色旅游景点、具有浓厚底蕴的红河哈尼文化 ，景点独一无二，是休闲、度假、参观、教育的理想场所，开发成规模后，对不同层次，不同类型的旅游者都有较大的吸引力。 2、游客量预测据统计，近几年，每年到

19、蒙自参观旅游的游客20万人次左右，考虑到景区建成后的区位优势，增长率考虑为50%，中期由于游人基数大，增长率下降，考虑为30%，远期取15%。近期20122015年蒙自市大屯海环湖旅游度假村游人规模为 约16万人次中期20162020年 约18万人次远期20 212025 年 约22万人次二、外地区及省外市场预测 随着蒙自县升为市，元阳哈尼梯田申报世界文化遗产的成功和蒙自过桥米线节的开办等，将会吸引省内外周边地区的游客。 第四章景区建设一、景区建设原则把保护风景名胜资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，持续利用原则。所有建设、开发都服从科学规划，分期开发，重点实施。二、景区建设指导思

20、想充分发挥 大屯海环湖旅游度假村距蒙自市中心近，又在交通线上，交通方便，区域位置好的优势，以休闲、观光、避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动周边乡镇的旅游业、交通运输业、土特产（石榴、琵琶）加工业以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。三、景区建筑风格大屯海环湖度假村的建设应与休闲、观光、避暑、健身相适应的建筑，可采用现代建筑中的欧式或西洋式与当地民族风情相结合，与自然山川融为一体，室内装修，卫生设施要配套，使游人感到宾至如归，身心愉悦。第五章环境卫生绿化及安全一、环境卫生1、在景区管理机构下设环卫监察队，定员、定人，定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管

21、理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。3、在景区内设公共厕所两个，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用现代建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。二、绿化保护好景区内现有的植被，保护景区水质；景区道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、百合、茶花、绿绒蒿、孔雀椰子等。三、安全管理安全是旅游的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡逻，以确保游人的安全。第六章项目建设实施计划一、项目建设分期规划根据地方财力

22、、物力及旅游业的发展情况， 大屯海环湖旅游度假村景区项目开发建设分期如下：第一期：2012年10月20015年10月第二期：2016年11月2020年11月第三期：2021年12月2025年12月 二、近期建设规划及规模集中有限财力，搞基础设施建设，使游客进得去，留得住，使到此休闲、度假、观光旅游的客人成为大屯海环湖旅游度假村的宣传人。在具体的实施过程中，对该景区的规划建设分三期进行。前期阶段，主要是根据选址规划建设度假村，保障周边道路通畅;之后主要致力于景区内各种基础设施的建设和完善，进一步加强绿化建设和安全管理； 在后期阶段，最重要的是加大宣传力度，在接收游客的同时从各方面加强完善。第七章

23、经济效益分析一、预算说明1、项目计算期为13年，其中建设期9年，经营期4年。2、项目基准收益率取10%。二、经营收入预测景区目前游人达 20-30万人次/年，随着景区基础设施的不断建成，在建设期内，预计游人数量每年增加50%，当建设项目完成后，预计第4年第6年游客人数净达到平均每年12万人，第7年第9年游客人数净达到平均每年20万人，按人均消费100元计算。第一年可实现营业收入100万元第二年可实现营业收入150万元第三年可实现营业收入225万元第四年第六年可实现平均年收入1200万元第七年第九年可实现平均年收入2000万元三、经营成本预测 1、营业成本营业成本包括营业费用、管理费用、职工福利费用等，按营业收入的30%计。2、税金：营业税按5.5%计，所得税按33%计（经营前三年根据优惠政策，免征所得税） 第八章结论 大屯海环湖旅游度假村经以上可行研究分析表明，该项目符合蒙自市城市进程总体规划，项目区域位置优越，景观类型丰富、独特，具有浓厚民族文化底蕴，是不可多得的旅游产品，对国内游客具有潜在的巨大的吸引力，市场前景乐观。并且投资回收期短，利润可观，对推动周边地区发展作用巨大。因此，大屯海环湖旅游度假村开发项目可行。