商业房地产可行性研究报告.doc

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1、序 言此次我司受重庆市XX房地产开发有限公司委托，对公司旗下在XX区XX模范村所开发的房地产项目XX，商业部分进行可行性市场调研，最终向XX地产提交“XX商业可行性报告”此次向XX地产提交的报告，经过先期的市场调查、资料查阅，收集与此次报告有关的数据和资料；然后我司的市场调研中心和策划中心，对收集的数据和资料进行梳理和总结，并结合项目所在区域的实际情况、房地产市场状况、商业经营特点，以及项目本身的特质，对项目的商业部分进行市场定位、招商定位。以“求真务实、指导招商、利于销售”为目的，撰写出“XX商业可行性报告”。目 录报告思路3第一章 市场环境分析4一、2005年上半年市场宏观环境简述4二、重

2、庆市房地产市场现状5三、重庆市房地产市场发展趋势7四、重庆市区域商圈比较分析8第二章 沙坪坝区环境分析10一、沙坪坝区简介10二、沙坪坝区行政区划分10三、沙坪坝区经济简介11四、沙坪坝区发展规划12第三章 针对性板块商业市场分析17一、东部新城概况17二、板块商业经营调查分析22三、板块商圈购买力分析29四、板块发展规划31第四章 项目整体分析32一、项目概况32二、项目总体规划设计33三、项目商业物业34四、项目SWOT分析35五、区域情况及项目情况总结37第五章 项目商业定位39一、项目商业定位思考39二、项目商业客户分析40三、项目商业定位41四、项目商业经济测算43第六章 项目建设的

3、组织管理45一、工程建设组织管理45二、建设工期和进度计划46第七章 项目综合分析47一、社会效益分析47二、项目投资分析结论48XX商业可行性报告报告思路：项目商业定位沙区环境分析市场环境分析板块市场分析项目整体分析二层商业定位一层商业定位负一层商业定位第一章 市场环境分析一、2005年上半年市场宏观环境简述数据资料来源：重庆市2004年年鉴、重庆市2005年年鉴截至2005年上半年，重庆市区域生产总值（GDP）连续13个季度保持了两位数的增速，全市完成地区生产总值1316.6亿元，比去年同期增长11.2%。2005年上半年，第一、第二、第三产业分别实现增加值149.08亿元、629.93亿

4、元和537.59亿元，分别比去年同期增长4.9%、11.7%和12.2%。1、固定资产投资：全社会固定资产投资697.25亿元，增长15.7%。其中，房地产开发投资189.24亿元，增长23.6%。全市商品房施工面积累计5604.93万平方米，同比增长25.2%，商品房销售额累计123.08亿元，增长80.5%，其中住宅销售93.04亿元，增长86.2%。2、消费品零售总额：全市社会消费品零售总额525.16亿元，同比增长13.8%，快于去年同期增速；全市城镇实现社会消费品零售总额378.5亿元，增长14.2%。3、消费：居民消费价格同比上涨1.6%。其中，食品类上涨1.3%，烟酒及用品类上涨

5、1.8%，消费价格上涨最高的为医疗保健及个人用品类，达到5.3%。 4、存款：2005年6月末，金融机构人民币存款余额4362.46亿元，比年初增长7.1%。金融机构人民币贷款余额3462.25亿元，比年初增长6.7%，其中，个人消费贷款余额381.15亿元，增长10%。 5、居民支出：2005年上半年，我市城市居民人均可支配收入5284元，同比增长11.1%，扣除物价因素，实际增长9.4%。城市居民人均消费支出4188元，同比增长8.7%。消费支出中，医疗保健类增长22.8%，教育文化娱乐服务类增长17.3%。二、重庆市房地产市场现状自2005年3月以来，针对房地产市场出现的问题，国家连续出

6、台了一系列调控政策，包括：“加强房地产市场引导和调控的八项措施”，以及“国务院转发建设部等七部委关于稳定房价的八条意见”，这些政策和措施对调整住房供给结构、遏止投机性需求、引导社会对房地产价格形成合理预期、促进房地产市场的供求平衡和健康发展起到了积极作用。随着这一系列政策措施的贯彻落实，在国家宏观调控这一大背景下，重庆房地产市场已开始发生逐步的变化。截止2005年6月底，全市房地产开发投资增速结束2004年下半年以来大幅度持续增长的态势，开始出现稳速增长的迹象。以下摘自：纬联地产重庆市房地产市场月度动态1、土地供应得到控制，购置面积增速继续回落，土地要素制约进一步显现受宏观调控政策和土地市场治

7、理整顿的影响，2004年下半年以来，全市土地购置面积一直呈下降态势，购置土地面积收缩明显。2005年16月，全市房地产开发企业购置土地面积346.29万平方米，同比下降31.8%。土地购置面积增幅的下降，不仅使房地产新开发项目受到约束，同时，也使土地购置费用和土地开发成本增加，今年二季度全市房地产开发企业支付的土地购置费为16.89亿元，同比增长11.1%，增幅较一季度上涨12.0个百分点。2、房地产开发投资基本适度，增速平稳近几年来，全市房地产开发投资占全社会投资的比例保持在25%左右，没有出现大起大落。2005年6月，全市房地产开发完成投资189.24亿元，同比增长23.6%，较2005年

8、5月上升3.5个百分点，占全社会投资的比重从去年的25.4%上升到27.1%，房地产开发投资基本适度、增势平稳、与经济发展水平基本适应。从房地产开发投资的构成看，其中住宅完成投资109.75亿元，增长32.1%；办公楼完成投资6.84亿元，增长44.8%；商服用房完成投资24.22亿元，增长6.1%。3、商品房施工规模小幅增长，新开工面积增幅减缓2005年16月，全市商品房施工面积（含全市公建施工）5604.93万平方米，同比增长25.2%，增幅比去年同期高出6.8个百分点，比去年全年高出8.7个百分点。由于上半年雨水较多，影响了部分项目的开工和施工，因此年中加快了工程进度，施工规模出现小幅增

9、长。2005年16月，全市房屋新开工面积1016.56万平方米，同比增长3.1%，比一季度下降13.6个百分点。新开工面积下降的原因：一是由于政府严格土地的审批和供应，用于新项目开发的土地减少；二是由于土地价格上涨，企业获得土地的成本上涨，购置土地下降；三是由于新开工楼盘需要大量资金，而国家加强了对房地产信贷的监督，使得房地产开发企业融资难度加大。4、商品房需求萎缩，销售面积出现负增长现象截止2005年6月末，重庆主城区累计销售商品房面积547.67万平方米，同比下降18.9，缩量127.99万平方米；其中，商品住宅销售476.45万平方米，同比下降23，缩量142.24万平方米。商品房销售额

10、累计160.97亿元，其中住宅销售129.85亿元。5、商服用房市场供需两旺【重庆市2005年1-7月供求状况】2005年1-7月商服用房市场同比增长房地产开发投资额30.14亿元13.56%总施工面积921.33万平方米13.67%新开工面积146.56万平方米-3.69竣工面积109.24万平方米42.57%销售面积62.74万平方米55.64%销售额29.7亿元95.01%从上表统计数据可以看出：2005年1-7月商服用房市场，供需市场旺盛，表明重庆的商服市场正在稳步的保持着增长。这是在2003年5月商服市场严重滑坡后，市场的复苏使得投资者对于商服用房的发展前景感觉良好，同时也体现在住宅

11、市场目前销售情况不好的状态下，一个资产的转移投资开发的动向。6、商业空置率仅为9.52005年7月27日，在重庆市商委上半年经济形式分析会上，重庆市商委就外界“重庆44%商业空置率”的说法首次明确表态：重庆市商业房空置率是9.5%，而非44%。到2005年6月底前，重庆商业房总量为2600万平方米，空置房是247万平方米，空置率为9.5%。在9.5%中，还包括一年以内的待销房和三年以内的滞销房两大部分。247万平方米的商业空置，重庆周边区（市）县占了40%。其中，渝西12县市（合川、江津、大足、荣昌、永川、潼南等）、三峡库区是重头，分别占18.68%、18.66%。合计约38%。另外的2%，是

12、重庆其他区（市）县的空置量。7、商业用房建设首现负增长，而商业用房销售出现大幅上升2005年上半年，重庆市商业用房建设增幅已开始减缓，新开工建设商业用房面积为106.78万平方米，与2004年同期相比下降18.7%，首次出现负增长。与此同时，商业用房的销售则出现大幅上升。2005年上半年，重庆市共销售商业用房面积55.58万平方米，销售额27.53亿元，与2004年同期相比增长55.3%和98.5%，每平方米售价4953.22元，与2004年同期3875元相比上涨27.82%。三、重庆市房地产市场发展趋势以下摘自：纬联地产重庆市房地产市场2004年年度动态1、房地产开发投资将继续保持稳定、适度

13、增长2005年4月份以来，国家实施的调控政策对房地产行业的影响有一个滞后效应，随着时间的推移，各项调控措施将逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款有所减少，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工进度。预计2005年下半年房地产开发投资、施工及竣工增长速度将仍然呈现回落或小幅增长的态势。2、房屋的有效需求仍然比较旺盛按照重庆市城镇化发展战略部署，今年全市城镇化率将达到41%，有60万农民要转为城镇人口，仅此一项将增加约1200万平方米以上的住房需求。从长期来看，当前正处在居民消费结构升级、改善居住条件的发展阶段。因此，今后一段

14、时期市场对房屋的合理需求仍将保持相当的增长速度。3、商品房销售价格将继续保持稳中有升的趋势。受去年重庆市房市基数较低的影响，以及今年五、六月份一批品质较高楼盘的集中供应，截止2005年6月末，全市商品房销售均价为2052元/平方米，同比增长19.4%，较2005年15月上升3个百分点。重庆市房地产市场在绝大部分以居住为目的，以住宅为主体的有效需求带动下，商品房销售价格保持了适度增长。下半年，各级将继续控制房屋拆迁规模，挤压不合理的房屋需求，在宏观经济继续走好的基础上，购房者经过一段时期观望，房屋需求量将会有一定释放，房屋需求的增长幅度将略高于房屋供给的增长幅度，房屋销售增长速度将缓慢回落，房屋

15、价格涨幅将趋于稳定，全年房屋平均售价尤其是住宅的价格水平将保持稳中有升的趋势。四、重庆市区域商圈比较分析以下摘自：纬联地产调查、统计、研究成果【重庆市商圈分布图】三峡广场商圈观音桥商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈【重庆市五大商圈商业饱和度分析表】商圈特点营业规模消费辐射区域平均每营业面积实际营业额饱和度指数（IRS）饱和程度解放碑商圈最大商圈，经营业态齐全，日均人流量超过30万80余万覆盖全市41307元36567元饱和沙坪坝商圈最大次级商圈，经营商品包括百货、IT产品、图书，具有明显教育经济圈特征42万沙坪坝为主，辐射九龙坡、江北、渝北31000元49010元未饱和南坪商圈国外零售业巨头最集

16、中，错位经营明显，餐饮和建材家居形成氛围30余万以南岸为主25000元49010元未饱和观音桥商圈以百货商场和专业市场为主，目前商圈迅速改造扩容，诸多国内外知名品牌进驻，日均人流量为18万以上35余万以江北、渝北为主25000元57644元未饱和杨家坪商圈中低档商业为主，品牌店少，地下商业比例高，消费人群外流明显25余万以九龙坡区为主30000元52331元未饱和【分析】n 沙坪坝区商圈（即三峡广场步行街商圈）是继解放碑商圈之后，重庆最大的次级商圈。吸引包括新世纪、重百、立洋、立丹等百货商家，商社、赛博等专业市场商家，以及金诚广场、金鹰女人街等商家入驻，随着王府井百货的加盟，沙坪坝区商圈呈现一

17、派百花齐放的良性商业格局和态势；n 沙坪坝区商圈商业经营面积约有42万，以经营百货、服装、IT、图书等为主，加上一些餐饮、休闲、娱乐项目的经营，使得沙坪坝区商圈成为商业经营种类齐全，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型一站式消费胜地；n 沙坪坝区商圈辐射力在全市五大商圈中仅次于解放碑商圈，名列第二，可以辐射九龙破的高新区、江北的大石坝和石马河，以及渝北的龙溪镇等；n 沙坪坝区商圈每平方米商业营业面积实际年营业额大约为31000元，这个数据也位于五大商圈的第二位，再次验证了沙坪坝区商圈为重庆市最大的次级商圈这一称谓；n 沙坪坝区商圈从饱和度指数（IRS）来看，经过多年的发展仍未达到饱和的成度，

18、还有一定的发展空间；第二章 沙坪坝区环境分析一、沙坪坝区简介以下摘自：重庆市2005年年鉴沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。东邻渝北区、江北区、渝中区和九龙坡区；南接九龙破区；西接璧山县；北接北碚区；紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区。截至2004年年末沙坪坝区户籍统计共计22.92万户，总人口共计72.67万人。沙坪坝区是重庆市的“教育、科技、文化区”，区内有大专院校9所，中专、中、小学300余所，学生25万余人，其中在各大高校就读的学生有9万余人；全市三分之一的科研机构集中于沙坪坝区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数1/3。

19、沙坪坝区旅游资源丰富，自然景观和人文景观众多，有数万亩森林资源和极具开发价值的大型溶洞和温泉等，陪都时期遗址保存完整，渣滓洞、白公馆远近知名，与沙坪坝区浓厚的文化氛围相得益彰。二、沙坪坝区行政区划分沙坪坝区目前区辖沙坪坝、磁器口、小龙坎、渝碚路、童家桥、石井坡、詹家溪、山洞、新桥、天星桥、土湾、羊角堡共12个城市街道办事处；歌乐山、井口、覃家岗、陈家桥、虎溪、西永、曾家溪、土主、青木关、回龙坝、中梁山、凤凰、和联芳园区共13个镇（区）。共112个居委会和87个村委会。三、沙坪坝区经济简介数据资料来源：重庆市2003年统计年鉴、重庆市2004年统计年鉴、重庆市2005年统计年鉴【沙坪坝区各年经济

20、指标表】时间生产总值第一产业第二产业第三产业人均生产总值20021031862万元40680万元579702万元411480万元15123元20031170631万元41825万元663282万元465524万元14230元20041387067万元49698万元780178万元557191万元16608元n 沙坪坝区各项经济指标都在逐年递增，昭示着沙坪坝区有着良好的经济发展环境和高速发展之趋势；n 2004年沙坪坝区GDP总值为1387067元，在主城区九中排名第三，位于九龙坡区和渝中区之后；n 沙坪坝区在主城九区生产总值指数中的第一、第二产业均比较靠后，这极大的影响到区域人均生产总值。但沙

21、区的第三产业发展迅猛，到2004年沙区第三产业指数为114.3，位列市区经济圈之首，说明沙区商服业繁华度较高；n 2004年沙坪坝区人均产值为16608元，排在渝中区、大渡口区和九龙坡区之后，位列第四；n 2004年沙坪坝区全区房屋建筑施工面积达357.09万平方米，竣工面积为158.12万平方米，建筑业总产值347097万元；n 2004年沙坪坝区商品房销售面积为1064024，其中住宅952596，商品房销售额224588万元；n 2004年沙坪坝区社会消费品零售总额为747698万元，社会消费品零售总额指数为119.2，于渝北区之后，为列第二；n 2004年沙坪坝区城镇居民人均住宅使用面

22、积为21.12平方米，位列市区经济圈第四位。n 2004年沙坪坝区金融机构存款余额为2752562万元，位列渝中区和九龙坡区之后；四、沙坪坝区发展规划以下摘自：“2003年2月25日中共沙坪坝区委第九次党代会”1、奋斗目标 沙坪坝区在建设长江上游经济强区、科教文化名区的基础上，全面建设小康社会，率先在重庆基本实现现代化。2、发展步骤 第一步，实现两个翻番，全面建设小康社会。从2003年起，年增长速度预计为11%，到2007年，沙区生产总值在2000年基础上翻一番，达到170亿元，人均3000美元；到2012年地方预算内财政收入在2002年基础上翻一番，突破9亿元，人均达到3500美元以上，基本

23、实现小康社会的各项指标。 第二步，继续推进现代化进程，率先在重庆基本实现现代化。2009年以后，年增长速度预计为10%，到2015年，本区生产总值达到370亿元，人均超过6000美元，达到基本实现现代化的各项指标。以下摘自：“中共沙坪坝区委九届二次全委会提出建设“两城一带三园”的城市发展格局”1、中部片区 做强做靓东部城区60平方公里。要完善功能，增强实力，提升形象，增强辐射、聚集和带动作用，把东部城区建设成为沙坪坝的都市核心区，全区经济社会发展的“火车头”。重点板块有：1.1、三峡广场中心区 是沙坪坝的商贸商务核心，要进一步增强辐射能力，提升服务能力，拓展中心区范围，打造成为重庆市的第二商贸

24、商务中心。1.2、重庆大学国家大学科技园 紧邻重庆大学，是国家科技部、教育部批准成立的首批国家大学科技园，由核心区、生物医药基地和创新创业园组成，规划占地7平方公里。已入驻企业180家，年销售收入6亿元。2、东部新城2.1、滨江路沿线景观带 南起羊角堡，北至磁器口，东傍嘉陵江，西靠平顶山，规划占地21.2公顷，是沙坪坝展示现代城市风貌的绝佳胜地。该片区长6.6公里，规划占地建筑面积67万平方米，建成标志性的滨水地区，融居住、交通、办公、娱乐休闲、社会公益等功能为一体，是高质量的现代都市形象代表区域。2.2、嘉陵路南侧片区改造（即东部新城规划） 该片区是沙坪坝的东大门，西起小龙坎，东至土湾小学，

25、位于上土湾南侧、平顶山绿化禁建区以下区域，总长约1.24公里。规划为“东部新城”占地11.9公顷，建筑总面积约30.2万平方米，将建设成为“山水型、园林式、标志性、智能化”的高品质山地城市住宅区。2.3、滨江公园沙滨公园位于沙坪坝区东部入口，沙滨路与下土湾路的交会处，东起下土湾路与滨江路的三岔路口，西止于山城奶粉厂，为两条路之间的带状坡地，背靠平顶山，面向嘉陵江，与北滨路遥相呼应，将成为沙区东大门的标志性建筑已于2005年8月底动工。沙滨公园用地面积约为25000平方米，由市民休闲区、会展区和会议酒店区三个部分组成。沙滨公园是政府投入的公共服务型基础设施，其中包括一座五星级酒店、会展中心、科普

26、中心、青少年活动中心及其附属设施，是一个集会展、休闲、景观为一体的绿色生态项目。3、西部新城 西部新城260平方公里要做大做优。要作为重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要内容，加快推进工业化和城市化进程，努力将西部新城建设成为一座现代化科教新城，成为中国西部一道靓丽的风景线。重点板块有：3.1、重庆市大学城 位于虎溪镇，规划占地20平方公里，定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地。具有高教、科研核心功能以及大学产业集群基本功能，同时包括居住、服务、文化、休闲、旅游、生态保护等服务辅助功能和延伸功能，打造西部教育高地。3.2、西永科技产业园区 位

27、于西永镇，依托重庆市大学城，规划占地14平方公里，充分发挥大学城的科技资源优势，打造成为科技产业的集聚地和劳动密集型才机械加工制造业基地。3.3、土主现代物流园区 位于土主镇，依托全国铁路集装箱重庆结点站，规划占地14平方公里，建设包括运输、仓储、配送、加工、包装等各种增值服务功能在内的，具有国际先进水平的，以“国际集装箱多式联运”为主体的综合物流园区。打造重庆市现代物流核心区，成为中国一流的物流中心。3.4、第三产业服务区 位于陈家桥镇，规划占地10平方公里，建设成为西部的中心商贸行政服务区。3.5、生态旅游观光区 规划占地10平方公里，建设重庆西湖（3平方公里）、国际高尔夫球场（2平方公里

28、）、童话世界主题公园（2平方公里）、白鹭自然保护区（3平方公里），建设成为重庆市主城西部生态旅游观光区。3.6、回龙坝纺织工业园 位于回龙坝镇，规划占地5平方公里，建设纺织工业区（2.5平方公里）、商贸区（0.5平方公里）、城镇区（2平方公里），以整合现有企业为基础，以引进优势企业为重点，完善功能，综合开发，提升档次，延长链条，建立融产、供、研、训“五位一体”的纺织体系，打造成为中国西部纺织业高地。3.7、重庆曾家现代都市农业示范区 位于曾家溪，规划占地6.8平方公里，建设精细蔬菜生产区、高档花卉生产区、精品农业展示区、现代农业科技孵化区、都市渡假休闲区以及人鸟天堂、植物大观园、水上大世界等，

29、打造成为现代都市农业示范区。3.8、青凤工业园 位于青木关与凤凰镇之间，紧邻重庆市外环告诉公路青木互交路口，规划占地1.5平方公里，已开发500亩，建成劳动密集型的机械制造基地。3.9、清水溪景观带 充分利用清水溪流域自然地形地貌，结合沙坪坝历史传统、文化背景和建设山水园林城区，创造以清水溪水面为轴线，两岸绿带、景点、景区点线面结合的富有自然山水园林特色的绿色生态景观艺术长廊。即建设一条清溪，两条绿化观景带，三个游园，三个景区和六个景点。3.10、梨树湾温泉城 座落在歌乐山下，距城市中心区约2公里。探测深度1718米，出水量达5000立方米/日，水温55。经水质检测，矿物质含量丰富，属碳酸型热

30、矿水，具有保健和治疗价值。该温泉是迄今重庆市主城区最大的温泉，极具开发价值。规划占地约2平方公里，建设成为重庆市乃至西南地区最大的集旅游、休闲、度假、健身及高品质住宅为一体的都市旅游胜地。4、北部片区4.1、重庆市井口工业园区 紧邻212国道，规划占地3.82平方公里，首期启动2平方公里，是重庆市首批特色工业园区。园区以发展光机电一体化、电子电器、新材料及环保等科技型产业和摩托车及零部件制造等传统产业为主，建设成为都市工业基地。园区独创“BOT”投资新概念：政府搭平台，企业做项目，三年“借船金”，换得百年长。4.2、磁器口古镇 位于沙坪坝主城区，是沙磁文化的发源地，历史悠久，闻名遐迩，是重庆市

31、城市总体规划中重点保护的历史传统街区，规划占地14.3公顷，打造成为云南丽江那样的魅力古镇。5、歌乐山、中梁山 中部歌乐山、中梁山60平方公里要做特做精。要完善总体规划，挖掘丰富的抗战文化、巴渝文化和红岩文化资源，加快开发生态旅游业，完善旅游服务功能，建设成为一流的休闲度假带。重点板块有：5.1、天池旅游度假区 位于歌乐山镇，规划占地1000亩，其中水面200亩，建设成为风景秀丽的集休闲、健身、特色餐饮为一体的都市休闲胜地。5.2、歌乐山绿色屏障保护工程 整个工程规划占地100平方公里，包括林业生态建设、无公害蔬菜基地10000亩、水利工程、自然保护区、畜牧建设、环境治理工程。5.3、中梁镇天

32、然草场 位于中梁山镇，规划建设10000亩草场和一座风景牧场。5.4、歌乐山生态文化园区 歌乐山距重庆市中心16公里，因“大禹治水功成召众宾歌乐于此”而得名，具有丰富的自然景观、人文景观，被誉为“山城绿宝石”。规划歌乐山地区生态、文化资源，扩大景区，增加景点。第三章 针对性板块商业市场分析一、东部新城（沙滨路片区）概况【沙坪坝区房地产板块分布图】北部城区中部城区东部新城南部城区1、沙坪坝区主要房地产市场板块为了便于对整个沙坪坝区，以及XX所在区域房地产市场进行微观的分析，此次依照地理位置和房地产开发情况，主观的将沙坪坝区房地产市场分为四个板块（片区）。分别是：中心板块（中心区）、东部新城（沙滨

33、路片区）、南部板块（凤天路片区）、北部板块（学府路片区）。（注：沙坪坝区地理位置的西面，属于非常典型的丘陵地带，地势起伏较大，加上该区域内有铁路和渝长高速公路穿过，房地产项目较少。故此次没有专门设“西部片区”进行房地产市场分析，但仍将为数不多的几个房地产项目归为较近的片区中进行分析。）2、沙坪坝区各板块简析版块版块范围配套分布规模定位现状特征中部版块以三角碑为中心，南至小龙坎新街、东至龙泉路接沙中路、西至天陈路，北端为沙中路接沙杨路，五条道路所围合的区域商业配套为各版块最完备，辐射沙区、高新区、江北和渝北集中分布于三角碑转盘和小龙坎两个点大部分为单体楼小户型公寓新项目较少，大部分项目接近尾盘推

34、售期沙区商业中心，房地产开发项目以商业与公寓住宅结合项目为主南部版块以东西走向的天马路为南部的最北端，主要包括南北走向的高滩岩正街、凤天路和石新路沙区府所在地，商业以天星桥转盘为中心展开沿凤天路呈密集带状分布10万方左右的小区型物业以中高档和中档物业为主新推出书香世家，大部分项目接近尾盘推售期随着凤天路的建成，项目多分布在其两侧，项目以小区型住宅为主北部版块以东西走向的沙杨路接沙中路作为北部的最南端，主要包括杨公桥以及延伸到北端的渝碚路，沙坪坝正街接劳动路通过磁童路接入渝碚路教育配套为各区块最好，依托三角碑和磁器口的商业配套围绕重大科技园呈环状分布，但分布并不集中百年世家，时代菁英规模较大，其

35、它开发量在10万平米以下住宅型小区和小户型物业为主除时代菁英、百年世家、外其它为尾盘沙区教育中心，楼盘开发多围绕教育做文章东部新城以石小路接龙泉路作为东部的最西端，以接壤九龙坡区、渝中区和嘉陵江沿线作为最东面商业为日常生活配套，档次低、形象差、无辐射力主要分布于沙滨路和土湾，为区域热点板块除金沙港湾为50万平米外，其它的项目都在10万平米以下中、高档为主开发项目为全区最多，竞争最为激烈东部新城，开发热点，新项目最多【分析】从沙坪坝区各版块现状和将来发展来看：中部版块：板块的房地产开发已日趋成熟，随着一批商住两用的项目相继建成投入使用，中部版块居住氛围日益增强，商业配套日臻完善，并已得到公众的认

36、同。由于该板块受用地的限制，除非旧城改造，房地产开发将逐渐平淡。南部板块：板块随着前几年房地产建设快速的发展，今年除有一个新项目面世外，大部分项目都处在房地产开发的尾盘期。该板块可供房地产开发的土地较多，随着开发的进一步深入，以及房地产开发企业的进驻，又会掀起新的开发热潮。北部板块：板块内有重庆大学、一中、三中，教育资源丰富，文化氛围浓郁，房地产项目的开发大都不会忽视对“教育资源”的利用和借鉴，不管是以前，现在，还是将来这一资源都会成为，该板块房地产项目当仁不让的主题。东部新城：板块被规划为“东部新城”，随着规划的逐步展开，有大片可供房地产开发的土地，目前，以及未来的两、三年里，该板块都将是沙

37、区房地产开发的热点。从房地产市场的数据统计来看：目前，沙坪坝区房地产市场整体走势看好，出现供需两旺的态势。随着东部新城规划的展开，房地产项目开发的进行，以及规划道路、滨江公园等的相继完成，一个集文化旅游、休闲娱乐、科研商业及优质住宅为一体的板块，将出现在沙坪坝区的东部。“房地产开发热后，必定是新一轮的商业开发热”不管是文化旅游、休闲娱乐，还是住宅、科研都会为东部新城带来无限商机，该板块的商业价值是不言而喻的。因此，现阶段许多想发展、有眼光的商家都非常关注该板块的发展状况，而且部分“性子急”的商家再也坐不住了，已经进驻东部新城，开始“蓄谋已久”商业开发。“选择利好位置、进驻时机把握关系着商业开发

38、的成败”3、东部新城简介3.1、区位简介东部新城（即沙滨路片区）顾名思义，就是位于沙坪坝区的东面，因为板块内有沙滨路穿过，又得名为沙滨路片区，所以该板块有丰富的江景资源，目前是整个沙坪坝区房地产开发的热点区域（房地产开发项目数量位列各板块之首）。沙滨路是全长6公里的双向六车道滨江路，已于2002年底全线通车，滨江路沿线开发也随着沙滨路的通车显现出来。尽管该板块的规划开发时间还不长，但沙滨路的打造颇有“后来者居上”的决心，其总体规划卓而不群：它将根据现有的地貌与景观特征，用水体景观与绿化带巧妙地将沿江地块划分为四个分区文化旅游区、休闲娱乐区、科研商业区及优质住宅区，形成一个集文化、休闲、娱乐、餐

39、饮、购物、科研及住宅为一体的复合消费滨江地带。3.2、人口现状数据资料来源：沙坪坝区土湾街道统计数据据沙坪坝区土湾街道相关人员介绍：截止2004年12月31日，沙坪坝区土湾街道辖区内共有常驻人口约35000人，流动人口约15000人。常驻人口以原住民和企业职工为主，流动人口多为陪读的家长和来渝工作的青年人。随着沙坪坝区土湾街道内10余个房地产项目的相继开发，以及业主陆续进驻，预计到2007年，辖区的人口还将增加常住人口约36000人，到时辖区内的常住人口将翻一番，达到约71000人，随着新居民的迁入，辖区内常住人口的年龄结构更趋年轻化、居民年均收入会有明显提高、居民的消费习惯将不同于现在，而且

40、居民的消费能力也会有明显的上升。3.3、交通n 汉渝路：双向四车道，连接三角碑和石门大桥，是沙坪坝区通往江北区和渝北区的主要交通干线，路面为柏油沥青路面，有20余条公交线路往来其上，还有4条公交线路将起点站设在此道路上。n 沙滨路：双向六车道，沿嘉陵江从东部新城腹地穿过，连接渝中区和沙坪坝区。目前是板块的交通大动脉，也是板块内公路条件最好的道路干线，有10余条公交线路来往于此条道路上。n 小龙坎新街：连接三角碑和小龙坎，单向四车道（部分双向），是沙坪坝区通往九龙破区、渝中区、大渡口区的主要干线，路面为柏油沥青，有20余条交通线路从该道路上通过。n 土湾路：分为上土湾路和下土湾路，连接沙滨路和龙

41、泉立交桥，双向四车道（部分为双向两车道），路面条件一般，有10余条公交线路来往于此条道路上。n 模范村路：是板块内腹地通往外界的唯一道路，双向两车道，路面条件一般，只有807路（模范村兰花小区）公交车在此公路上营运，807路的起点站就在本项目旁边。n 龙泉路：连接汉渝路立交桥和小龙坎，双向四车道，路面为柏油沥青，有数条公交线路往来其上。n 在上述道路上营运的公交线路例举：113（火车北站五里店）133（高滩岩人和）148（花园新村九龙坡）181（沙坪坝新华路）201（林园北汽城）202（双碑无砖厂）205（土湾花园新村）210（烈士墓菜园坝）211（白鹤岭西物）214（沙坪坝大石坝）215（烈

42、士墓大都会）216（重大牛角沱）217（双碑牛角沱）218（新桥医院牛角沱）220（土湾童家桥）227（沙坪坝先锋街）230（沙坪坝大竹林）231（袁家岗武警总队）236（天星桥南桥寺）237（西南医院庆铎厂）251（白鹤岭牛角沱）261（重大新华路）402（三角碑解放碑）454（沙坪坝九龙广场）462（重大解放碑）464（汉渝路四公里）501（北碚牛角沱）711（汉渝路阳光城）802（重大牛角沱）803（重大中梁山）805（重大堆金村）806（重大九宫庙）807（模范村兰花小区）821（烈士墓红旗河沟）842（磁器口华岩）875（沙坪坝朝天门）863（陈家坪观音桥）大巴车（沙坪坝两路口）共计：38条公交线路。3.4、企业重庆华诚第一棉纺织厂、重庆棉纺织二厂、重庆印刷厂、山城奶粉厂、重庆林波塑料加工厂、重庆塑料十六厂等3.5、学校滨江幼儿园、重棉一厂幼儿园、沙区第一试验小学、滨江小学、沙区实验中学、小龙坎职业高级中学、重庆药剂校，并与重庆大学一校区、重庆市一中、八中、树人小学为邻3.6、生活配套n 购物超市重百超市、新世纪超市、山城超市、联佳超市等n 农贸市场工人村农贸市场n 银行中国农业银行、中国工商银行、上海浦东发展银行n 医疗设施重棉厂医院、沙区第一人民医院、沙区中医院、肿瘤医院，以及桐君阁药房、和平药房n 邮政模范村邮政分理处n