南宁市超高层市场调研报告.doc

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1、南宁市超高层市场专项调查报告提 纲 综述一、南宁市超高层建筑现状概况1、超高层建筑主要分布区域2、目前南宁市超高层建筑数量、名单及排行3、南宁市代表性超高层建筑简介二、现有超高层建筑经营情况 1、楼层功能设置，商铺、写字楼、酒店配置比例2、出租、出售情况以及物业管理情况3、入驻知名品牌商家及周边环境4、写字楼入驻公司情况整理统计5、商铺类型统计三、根据调研对南宁市超高层进行市场分析1、写字楼市场2、酒店市场3、商铺市场四、调研结论1、地标优势 2、建设地标性建筑树立自己的品牌3、北部湾大厦运营定位建议4、北部湾未来主要客户分析五、风险分析六、结语综述： 我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧

2、缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题。高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志且具有无遮挡、景观视野开阔的优势。本次南宁市超高层建筑市场调研主要以南宁市琅东CBD商务区与东盟商务区板块超高层建筑聚集区作为重点调研对象，通过实地调查、物业寻访、电话咨询、互联网信息查找等方式，收集到南宁市目前超高层建筑数量、分布情况、发展趋势及现有超高层建筑功能设置、经营状况等信息，并根据收集到的信息数据对南宁市的超高层建筑市场需求做出分析。我们结合琅东商务区和东盟商务区掌握的实际情况，基于商务片区经济发展的大好局面，指出了当前

3、在东盟区市场出现了很好的投资机会，并对其市场潜力、经济效益和社会效益做出了分析。南宁市超高层建筑现处于发展阶段，且一般都是集商务、办公、休闲、娱乐、酒店、旅游观光于一体，市场需求大，前景非常乐观。商务写字楼出租价均价为6080元/平米月，最高可达120元/平米月，出售均价20000元/平米，出租率都达90%以上，琅东CBD商务区已基本无写字楼可租售。商铺出售价为2000060000元/平米不等，人员流动量大区域，临街旺铺售价高达100000元/平米。在国家限购令下，且作为长远投资对象，目前销售非常火爆。在报告的最后部分，我们就投资方在北部湾项目的社会环境、政治环境做出了估计和建议，并做了简单的

4、项目风险分析，仅供参考。一、南宁市超高层建筑现状概况1、南宁市超高层建筑分布主要集中区域琅东CBD板块：地王国际商会中心、金源CBD现代城、第二长途电信枢纽大厦、电信大楼、广西投资大厦、广西建设大厦等。会展、东盟商务区板块：航洋国际城、华润中心一期西座、中国-东盟国际商贸物流中心、金融交易中心办公大楼等。2、目前南宁市超高层建筑数量、名单及排行南宁市超高层建筑共41个，其中包括已建成项目19个，在建项目9个，封顶项目2个，备建项目3个，规划8个。（详情见下表南宁市超高层建筑名单及排行）南宁市超高层建筑名单及排行(（排名按建筑高度）排名楼名高度（m）楼层数建成时间用途建设状态1国际金融中心386

5、.00960写字楼 酒店 商业规划2龙光世纪358.00800写字楼 酒店在建3九州国际大厦317.60710写字楼 酒店 商业在建4地王国际商会中心276.00582006写字楼 酒店 商业建成5航洋信和广场250.0000写字楼规划6南宁塔228.0000写字楼规划7丽原天际城217.80570住宅 商业在建8中国-东盟国际商贸物流中心200.60470写字楼 商业在建9金融交易中心办公大楼200.60520写字楼 商业在建10南湖名都广场A座200.40480写字楼 商业在建11华润中心商务楼200.0000写字楼 酒店 商业预备12阳光100城市广场三期T5198.40590住宅规划1

6、3阳光100城市广场三期T6198.40590住宅规划14世贸公馆1栋174.65520住宅规划15华润中心一期西座171.35350写字楼在建16第二长途电信枢纽大厦159.00331999写字楼 商业建成17龙光水悦龙湾1栋150.00450住宅预备18龙光水悦龙湾2栋150.00450住宅预备19利海亚洲国际领峰A座144.00220写字楼在建20利海亚洲国际领峰B座144.00220写字楼在建21世贸公馆2栋143.15420住宅规划22广西水利电业商务楼139.60320写字楼规划23广西电力大厦138.30301993写字楼建成24航洋国际城发展中心137.60380写字楼 住宅建

7、成25航洋国际城恒富中心135.00360写字楼 住宅建成26澳门街130.00310住宅 商业建成27电信大楼124.0001991写字楼建成28北部湾大厦B座118.00210写字楼在建29北部湾大厦A座118.00210写字楼在建30广西投资大厦117.30280写字楼建成31金源CBD现代城116.80280写字楼 商业建成32航洋国际城东方资本中心114.30270写字楼建成33航洋国际城万豪酒店112.00270酒店建成34财富国际广场A区1号楼110.00262010写字楼建成35高新区火炬大厦110.00270写字楼建成36南湖国际广场7号楼108.00320住宅建成37世贸西

8、城广场B区105.00300住宅 商业建成38阳光100上东国际104.00312009住宅 商业建成39广西农资大厦103.80280写字楼 酒店 住宅建成40广西建设大厦103.60260写字楼建成41南湖国际广场5号楼101.00300住宅建成3、南宁市代表性超高层建筑简介：（1）南宁地王建筑高度：276米建筑层数：地上58层，地下3层建筑面积：13.2万平方米，用地面积1万平方米投资金额：5亿元建设工期：2003年动工，工期两年半车位数量：840个电梯数量：18部建设单位：广西龙门居房地产开发有限责任公司 设计单位：深圳招商建筑设计有限公司/香港招商工程与设计顾问有限公司工程地点：琅东

9、中心区的金湖路功能布局：地下停车场、裙楼商店、主楼为纯写字楼、屋顶观光。标准层形式为方形、面积约为2000平方米，层高3.6米。地上部分 111556.83m2 ，地下部分 20573.31m2 ，办公面积 91253.02m2 ，消防避难层面积 2070.07m2，架空层屋顶花园面积 1348.94m2。 （2）广西南宁市龙光世纪大厦工程 在建建筑高度：378米建筑层数：地上80层建筑面积：388234平方米，占地面积22669平方米 投资金额：6亿建设工期：2011年2月开工，工期36个月，2014年初建成车位数量：一个连体地下四层的停车场工程地点：东盟商务合作路与中柬路交叉口东侧功能布局

10、：地上53-80层为一栋酒店办公大楼；地上53层为一栋公寓式办公大楼；地下4层为一个连体地下停车场。另包含游泳池、水疗中心、会所、会议中心。两栋大楼之间有三层裙楼和四层裙楼相连，裙楼主要功能为商业，塔楼作为酒店办公及公寓式办公使用。（3）东盟广西市长大厦 规划建筑高度：建筑层数：84层建筑面积：234924平方米,占地面积为5736平方米投资金额：3亿元人民币建设工期：2012年6月 至 2015年12月车位数量：五层高的地下室提供1263个车位设计单位：广西建筑科学研究设计院工程地点：东盟商务区中越路功能构成：包括办公室 、会议室 、露天游泳池。（4）南宁丽原天际城 在建建筑高度：217.8

11、米建筑层数：地上57层，地下3层建筑面积：110033.37平方米，用地面积6922.75平方米投资金额：1.2亿建设工期：2009年10月开工，工期1090天，车位数量：600个车位，近5000平方米的机械车库建设单位：广西丽源投资有限公司设计单位：广西华蓝设计集团有限公司工程地点：民族大道与共和路交口的东南角功能布局：地下3层位地下车库及人防，地下2层、地下1层位车库；地上16层为商场；7层为休闲会所；8层56层为公寓、住宅。共包括20余套楼中楼、约700套3060平方米的小户型及近5000平方米的机械车库。（5）南宁中国-东盟国际商贸物流中心B座 在建建筑高度：218.50米建筑层数：地

12、上50层，地下5层建筑面积：187562.29平方米，用地面积约18296.23平方米投资金额：250亿建设工期：结构形式：钢框架-核心筒结构电梯数量：25部车位数量：地下停车位1150，地上停车位53建设单位：广西南博国际商贸有限公司设计单位：广西华蓝设计集团有限公司工程地点：南宁市东盟商务区核心区，北临民族大道功能布局：地下五层设地下车库及人防，地下四至五层位地下车库，地上一层为银行营业大厅及办公入口大堂；二层至五层设置宴会厅、报告厅等；六层及三十七层为避难层；八层至三十六层为培训区；三十八层至五十二层为办公区。（6）南宁国际金融中心（规划中，数据甚少）建筑高度：300米以上建筑面积：用地

13、面积12270平方米设计单位：AECOM公司工程地点：民歌湖、国际会展中心旁；金浦路与汇歌路交汇处东南侧。功能构成：集办公、商业、公寓、酒店等多种业态于一体。（7）南宁九州国际大厦 在建建筑高度：318米，地上71层，地下6层用地面积：11515.86平方米，总建筑面积约21万平方米总投资：20亿元人民币建设时间：2011年6月13日开工功能布局：(1F4F)商业、（5F9F，11F25F）五星级酒店及其配套、（26F32F，34F50F,52F68F）商务办公楼、（10,33,51）避难及技术层。（8）航洋国际城发展中心 建成建筑高度：占地面积：56000平方米建筑面积:400000平方米建

14、筑设计单位:新加坡DP建筑事物所。功能布局：1号楼（资本中心）总高26层，2号楼（恒富中心）总高37层，3号楼（发展中心）总高39层，4号楼万豪国际酒店。停车位：3000个，面积约10万平方米。二、现有超高层建筑经营情况此次调研主要就南宁市超高层集中地两块区域（琅东CBD板块和会展、东盟商务区板块）的超高层的楼层功能设置及配比、出租出售情况和周边环境、加盟商家、入驻公司等经营情况进行实地考察和资料收集。1、楼层的功能设置，商铺、写字楼、酒店配置比例分析（详见附表一）附表一调研楼层功能设置及功能配比一览表项目名称功能设置建筑总面积()写字楼商业面积()所占比例(%)面积()所占比例(%)地王国际

15、商会中心1到5层商铺;6到51层写字楼;52-58云顶饭店观光.132130.149125369.061688412.77金源CBD现代城1到5层商铺;6到27层写字楼.930007200077.401600017.20航洋国际城（4栋）集商务、娱乐、休闲、餐饮为一体的综合楼群40000026500033.7513500066.25超高层建筑一般都是集商务、办公、休闲、娱乐、酒店、旅游观光于一体，地下为大型停车场或购物中心，将人多的空间（办公、餐饮、购物中心）放置在下部当做底层商铺，人少的空间（旅馆、酒店）放置在上部。2、出租、出售以及物业管理情况（详见见附表二、附表三）附表二调研楼层写字楼、

16、底层商铺出租、出售情况汇总项目名称写字楼底层商铺备注出租价（元/月）出售价（元/）租售率出租价（元/月）出售价（元/）租售率地王国际商会中心100-120均价2500098%一层临街旺铺可达250,其他100-180首层临街旺铺可达80000，其他4000050000100%经与物业核实目前只空置4、5套办公室。金源CBD现代城60-80均价20000100%一层临街旺铺可达250,其他100-150首层临街旺铺可达4000060000，其他2000030000100%经与物业核实无空置航洋国际城60-80均价240001号楼100%、2号楼、3号楼达90%一层临街旺铺可达250,其他90-1

17、50首层临街旺铺可达70000，其他300004500070%零售店招商不到位，3层以上基本闭馆在建工程华润中心一期西座，现已招商国际品牌约47%，招商出租率达81%的。由此可见，南宁市写字楼和商铺出租出售市场形势大好。附表三调研楼层物业管理公司及水电费收取情况汇总项目名称物业管理公司名称物业管理费（元/）电费（元/度）水费（元/度）地王国际商会中心南宁科盛物业服务有限公司写字楼6.9 商业用电收取按商业水费收取金源CBD现代城广西南宁福源物业管理有限公司写字楼3.5；商业物业管理费：15 商业用1.6 水费4.24 航洋国际城广西航洋实业集团有限公司写字楼3.0；商业物业管理费：18 商业用

18、1.6 按商业水费收取以上物业数据仅作为参考，目前写字楼、商铺，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。3、入驻知名品牌商家及周边环境 琅东CBD板块入驻知名品牌商家及周边环境周边环境：琅东板块，堪称南宁的高层建筑王国，略略一数，就有了将近50栋高楼。琅东板块，西起南湖，东至厢竹大道、竹溪大道，南起青山路北至长湖路延长线，是南宁全先规划的CBD区，政府与众多开发商全力打造的顶级的商务空间。琅东板块是作为南宁市的中央商务区而规划建设的，定位于南宁商务经济的硬件基础和软件平台，

19、以南湖、五象广场为规划节点，辐射周边，形成以涵盖休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、办公等几大功能的核心商务区，是面向国内外的形象展示城区之一。丰富的景观资源，便捷的交通网络，完善的市配套，大气现代的建筑形象，是该板块的几大表征。该板块的房地产项目主要特点是项目占地面积小，容积率高，注重建筑外观和功能的实用性，整体品质较高。附近超高层写字楼：地王大厦、广西投资大厦、广西建设大厦、金源CBD现代城、电信大楼等。品牌商家：百货大楼金湖购物中心、广州友谊、梦之岛水晶城、新华书店、五象购物中心、肯德基、麦当劳、德克士，银行有中国银行、工行、农行、建行等。建设五象大酒店、跨世纪大酒店、桂景大酒店、天立富邦酒店

20、等。会展、东盟商务区板块入驻知名品牌商家及周边环境周边环境：航洋国际位于南宁市CBD核心区的东部，北临市区主干道民族大道，西临青秀路、石门森林公园，南靠国家4A级旅游景点青秀山风景名胜旅游区。随着南宁市建设“大南宁”战略的实施，他作为南宁对外开发的国际平台，其所起的作用也越来越巨大，目前东盟新区总体的交通道路设施已初具规模。以民族大道延长线为主干道交通网络已呈现在世人面，与其紧密先练的南宁市CBD核心区良好的发展而也对凤岭片区的建设发展起到促进作用，东盟新区作为南宁市的中央形象区和中央风景区，良好的土地储备，优美的自然风光、便捷的交通网络，使其成为南宁市房地产开发的熟点区域 。附近品牌商家：入

21、驻航洋国际城的有世界500强万豪酒店、沃尔玛、法国巴黎春天百货、法国VOILA、香港百老汇院线、国美电器、麦当劳、肯德基、必胜客、广西50强企业华劲纸业集团、皇家一号KTV等(详情见附表四)。南宁华润万象城已经完成50%租赁面积的招商工作，主要租户包括百盛百货（Parkson）、沃美国际影城（Womei）、Ole超市、冰纷万象滑冰场（WorldIce Arena）、玩具反斗城（TOYSRUS）、NOVO新概念店、哈根达斯（Haagen Dazs）、四海一家（Four Seas）、太兴港式餐厅（Tai Hing）。附表四航洋国际城主力品牌列表楼层功能分布主力品牌B1时尚购物城沃尔玛购物商场、国美

22、电器、药房、烟酒、停车场B2美食休闲城国美电器、美食城、烟酒、影音世界、停车场1F国际精品城精品女装、珠宝、化妆品、眼镜、饰品、美食街、巴黎春天2F流行时尚城流行女装、男士正装、男鞋、休闲男装、皮具、婚纱摄影、巴黎春天3F健康无限城管理中心、运动用品、户外用品、床上用品、咖啡厅、巴黎春天4F享受生活城电玩、百老汇影城、美容美发、儿童乐园、儿童用品、5F疯狂娱乐城皇家一号KTV（其他闭馆）6F激情运动城时尚健身（闭馆）4、写字楼入驻公司情况整理分析地王国际商会中心写字楼入驻公司有200多家，类型分析如下：服务类：南宁科盛物业管理有限公司、中铁集团有限公司南宁分公司、广西有色华天冶金开发有限公司、

23、广西中远物流有限公司、金河投资集团、龙发装饰、IBM南宁分公司、广西深圳商会、广西先林进出口有限公司、广西蓝天长盛房地产开发有限公司、广西华天恒大投资有限公司、澳顿投资集团。科技类：联想集团广西分公司、飞利浦（中国）投资有限公司南宁办事处、南宁速竞服饰有限责任公司、创意信息技术。商贸类：广西天一纸业有限公司、广西珠宝协会、广南国际大宗商品交易所、广西荣发贸易有限公司、南宁市西南矿业有限公司、中国出口信用保险公司南宁营业管理部。金源CBD现代城写字楼入驻公司超过160多家，类型分析如下服务类：中建三局第一建设工程有限公司、广西大东投资有限公司、北京上邦国际装饰公司、中国华电集团公司广西分公司、鸿

24、扬家装南宁分公司。科技类：西门子（中国）有限公司广州分公司、深圳市腾讯计算机有限公司、浙江中广电器有限公司、南宁物联通信产品有限公司、广西华越电力科技有限公司。商贸类：广西集能经济有限公司、广西上阳贸易有限公司、上海人民电缆集团有限公司广西分公司、广西南宁基石诺建材有限公司、天津贵金属。食品类：内蒙古蒙牛乳业（集团）股份有限公司航洋国际城发展中心（1号楼）入驻公司有14家，类型分析如下：服务类：莲泉会所、兴华建设集团、广西鸿正投资有限公司、广西东方航洋，广西天一投资有限公司、百度台球俱乐部。科技类：蓝火冀通信（集团）有限公司、南宁超创信息工程有限公司商贸类：南宁民族大道营业部广西投资大厦入驻公

25、司将近50家，纯写字楼，租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业 。5、商铺类型统计商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。目前南宁市超高层建筑底层店铺也主要用于购物、休闲、娱乐、餐饮经营。像地王大厦一层广州友谊商场、航洋国际城经营等万豪酒店、沃尔玛、法国巴黎春天百货、法国VOILA、香港百老汇院线、国美电器、麦当劳、肯德基、莲泉会所等。三、根据市场调研对南宁市超高层建筑市场需求分析超高层建筑往往以城市地标建筑综合体

26、的形象出现，集商务、办公、休闲、娱乐、酒店、旅游观光于一体。以下就结合市场调研数据对南宁市写字楼、酒店、商铺市场需求做出分析。1、 写字楼市场南宁市在售写字楼销售价格均高于大部分在售楼盘，均价在20000元/平米左右，价格岛逐渐形成。高级写字楼平均租金约70元/平米/月。其中，琅东CBD板块写字楼租金最高，作为地标性建筑的地王国际写字楼租金可达100120元/平米/月。南宁市目前投入使用的写字楼空置率低，平均出租率达90%以上。目前在售写字楼，档次大多为中档或中高档，高档甲级写字楼少，其市场前景看好。写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，

27、产品创新商亟待突破。 南宁超高层写字楼居多，写字楼升值潜力被看好。随着南宁经济的发展，写字楼从地王大厦、航洋国际、金源CBD、利海亚洲国际的租售两旺的情况可见一斑。这种情况代表了目前写字楼市场的一个走势，高端的，与国际接轨的纯写字楼价值已得到市场认可，也是市场发展的必然。作为目前南宁市写字楼最集中的区域，埌东CBD写字楼市场供求不平衡仍然很明显。由于该区域目前已只有少数写字楼在售，写字楼租售市场继续呈现供求不均局面。东盟商务区将是写字楼的天下，办公“东移”趋势明显。据房产中介公司透露，目前埌东CBD写字楼租户中，超过一半来自于南湖以东，大部分租户都分别从嘉和南湖之都、环球时代、皓月大厦等搬迁到

28、东方曼哈顿、金源CBD、航洋恒富国际中心。日后写字楼的投资机会将集中在东盟国际商务区。无论从功能定位、城市经济中心发展走向，还是从区域商业发展需求来看，商务区都将是商务往来的中心地，写字楼需求十分巨大。CBD甲级办公楼的租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业。这些企业需要位于黄金地段的正规办公场所来与客户频繁地沟通。CBD周边恰恰分布了众多的涉外机构和设施，资源十分丰富，浓厚的商务氛围及完善的基础设施自然吸引了大批企业入住。有经济实力的投资者可选择价位和出租率均有稳定回报的商务写字楼作为投资保值渠道。值得留意的现象是，由于目前埌东CBD写字楼稀缺，让许多投资客关注起有写字楼出售的东盟商务区

29、。东盟商务区有华润万象城、有各国联络部基地、有物流中心，谁抢到先机，谁就获得更多与东盟国家企业合作的机会。从南宁商务需求的巨大前景来看，如今南宁商务办公格局东移趋势明显。据不完全统计，未来在商务区内适宜办公的商务物业总量将超过100万平方米。伴随着对高端写字楼的巨大需求，加上未来将陆续出现的新写字楼物业，基于国家战略和具体市场的投资回报分析来看，商务区的写字楼将吸引大批区内外投资者，投资前景广阔。南宁东盟商务区写字楼爆发，商务物业超过100万平方米。楼市新政调控抑制住宅投资，未受新政波及的商业投资备受关注。商铺市场活跃之时，精明的投资者也嗅到了写字楼的商机。尤其是具有多方潜质成为新一代城市CB

30、D的东盟国际商务区更加受宠，区域未来写字楼林立，总供应量超100万平方米。品牌房企争抢其中商务地块之举，更加深了投资者对商务区写字楼市场的关注2、酒店市场南宁目前有11家五星及准五星级酒店: 南宁饭店、邕江宾馆、明园新都酒店、南宁沃顿国际大酒店、南宁鑫伟万豪酒店、南宁三月花国际大酒店、桂景大酒店、最佳西方精品红林大酒店、南宁新良港大酒店、南宁金旺角国际大酒店、南宁金钻国际酒店，和其他省会级城市相比还是偏少。随着南宁市及其周边旅旅游业的发展、中国同盟自贸区的建成，北部湾经济区的如期建设，南宁市区域性国际城市的打造，未来商务酒店需求将会快速增长。南宁市及其周边旅游业的发展迅速，政府大力推动星级宾馆

31、建设改造。目前南宁市的市区、郊区和周边地区已经形成了几个圈层的休闲游憩带。市区以青秀山风景区、各大公园、动物园、步行街、博物馆为主要景点；郊区有伊岭岩、灵水、良凤江国家森林公园、凤凰湖、药用植物园、昆仑关、扬美古镇等众多的优质景区和景点；周边地区分布着德天瀑布、大明山、金伦洞、龙虎山等著名景点。青秀山风景旅游区在2000年被国家旅游局评为全国第一批“4A级旅游景区”，伊岭岩风景区、良凤江国家森林公园于2001年被评为全国第一批“3A级旅游景区”。经过几年的宣传和经营，以这些景点为核心已经形成了多条旅游路线。在充分挖掘自身资源潜力的基础上，树立“大南宁旅游圈”的观念，借助周边地区或国家的旅游资源

32、及民歌艺术节，开辟并推出了绿城风情游、八桂大地游、边关揽胜游、中越跨国游、邕江水上游和民歌节庆游等一批旅游线路。1999年，南宁市获得了首批“中国优秀旅游城市”光荣称号, 2001年获得联合国的“中国人居环境奖”。2011年南宁市旅游总收入达300亿元，旅游业已经成为南宁市新兴支柱产业。为提升了南宁市的接待档次和接待能力，南宁市政府大力推动星级宾馆建设改造，加快星级饭店评定步伐，出台了南宁市服务南博会扶持宾馆饭店设施更新改造的若干规定、南宁市扶持新建三星级以上宾馆的暂行规定，鼓励和扶持社会资本投资南宁酒店业。中国东盟自贸区的建成和北部湾经济区的建设给南宁带来众多商机。随着广西北部湾经济区开放开

33、发上升为国家战略和中国-东盟自由贸易区的建成，南宁市根据自治区党委、政府把南宁市建设成为区域性国际城市的要求，从广西北部湾经济区核心城市定位出发，积极构建开放南宁、和谐南宁，努力把南宁建设成为中国面向东盟国家的区域性加工制造基地、物流基地、商贸基地和国际性综合交通枢纽中心、金融中心、信息交流中心。这一发展战略的确立，不仅提高南宁市作为广西北部湾经济区核心城市地位，更提高了南宁在中国-东盟自由贸易区中的地位与作用。中国-东盟自由贸易区的建成和北部湾经济区的建设，给南宁带来众多商机，前来南宁的商家不断增多，作为南宁市日后经济核心区的东盟商务区高端酒店的发展前景非常乐观。南宁市打造成区域性国际城市，

34、国际知名酒店加盟。随着南宁楼市的发展，南宁城市发展、知名度的提升，国际知名星级酒店开始加盟南宁。国际知名的希尔顿、洲际酒店集团两个国际五星级酒店与盛天东郡达成初步合作意向；龙光集团购买了东盟商务区30多亩地，建设涵盖写字楼、住宅、酒店商业综合体，引进国际知名的喜来登酒店；南湖名都引进五星级皇冠假日酒店；南宁万豪酒店入驻航洋国际城。3、商铺市场目前商铺市场比较抢手，整个南宁市的商铺出租/售率达98%。近几年凤岭片区特别是东盟商务区将陆续向市面供应超过50万平米的商业供应量。目前该区域商铺售价2-6万元/平米，一层商铺租金每月每平方米90元到200元不等。随着凤岭已建及在建小区的入住以及东盟商务区

35、的建设，未来商铺市场发展潜力更大。国家出台政策限购，住宅被限，南宁商铺市场迎来夏天。现在市场投资渠道少的情况下，住宅又被限购，手上有充足资金的投资者们把目光投向了商铺。部分企业出于各种原因，要持有不动产，商铺正好满足了这部分企业的需求。商铺投资客非常看好东盟商务区的长远发展前景近年来，随着东盟商务区内各大楼盘不断放铺，东盟商务区的商铺卖一套少一套，一铺难求的现状不断升级，均价3-6万元的商铺依然供不应求，更有温州投资客抛出“只要是东盟商务区的商铺，我们都买”的豪言。 南宁东盟商务区的发展前景不可估量随着东盟商务区工程进度的不断加快，据预测几年后将会有40万优质消费群集中于此，从而形成一个巨大的

36、消费市场。同时，透过东盟商务区的定位及功能等可以看出：人才、资本、信息这些要素会大量聚集于此，从形成周边众多大的产业集群，甚至综合性大服务产业链聚集。可以说，商务区的发展前景不可估量。四、调研结论1、地标优势南宁地王大厦为南宁市目前超高层建筑中的最高建筑，曾被誉为西南第一楼，集写字楼、商业、饭店、观光为一体。位于南宁金湖广场，扼守琅东CBD核心，占据龙脉地段。其底层商铺除了广州友谊商店外，并没有其他知名品牌。由于长期处于地标地位，地王大厦写字楼租金一直领先南宁市场，现租价可达100120元/平米月，高出此地区的均价60-80元/平米月很多，且目前只空置4、5套，出租率达98%以上。写字楼出售价

37、格均价达25000元/平米，也远远高出同地区均价18000元/平米，这就是地标的优势。北部湾大厦拟建成东盟商务区地标性建筑，依仗地标建筑的优势，出租率出售率会较高，售价也会较好。2、建设地标性建筑树立自己的品牌从调研数据可以看出，目前南宁市已有的超高层建筑的写字楼、商铺的出租率、出售率都比较高。东盟商务区作为南宁今后重点规划发展区域，靠近市民族大道；路网较为完善，绿化率高，具有大的发展前景，商务气氛渐浓。但是东盟商务区暂时还没有地标性的建筑，除了航洋国际城和会展中心外周边也没有特色性的建筑，此时在东盟商务区建设地标性建筑树立自己的品牌无疑既迎合了南宁市场需求，又抢占了东盟商务区的发展先机。3、

38、北部湾大厦运营定位建议目前南宁在售写字楼，档次大多为中档或中高档，高档甲级写字楼少。且写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟待突破。从前面市场分析中我们也可以看到南宁市目前五星级超五星级酒店并不多，且随着南宁国际化知名度提高，许多国际知名酒店开始关注南宁。所以我们建议将北部湾项目写字楼部分定位为高档，借中国-东盟贸易区形成之大势，站在国际的高度，超越琅东新区，引领中国西南地区高端写字楼市场！高层酒店经营可引进引入国际知名品牌酒店管理公司，树立国际级高端物业形象。一个优秀的写字楼60%的价值由其硬性的条件所决定；40%的价值则由

39、其软性条件决定，核心是物业公司。很多企业尤其是大企业在选择写字楼时第一个问题就是：优秀的写字楼配优秀的物业公司已经是普遍的行业准则。建议聘请世邦魏理仕、第一太平戴维斯这类国际知名物业管理公司运营。统一规划商业，统一招商、统一经营，引入国际奢侈品品牌进入，为有钱人打造购物天堂。同时配备高档会所，开发观光旅游项目。4、商业大厦将来主要客户写字楼及酒店的客户绝大多数来源于第三产业，第三产业发展对写字楼市场具有决定性的影响。从以下数据可以看出，南宁市第三产业占50%，是一个第三产业占绝对优势的商务型城市，写字楼需求量大。基于南宁市的大环境及东盟商务区的经济核心地位确立，北部湾大厦写字楼用户也将主要是金

40、融业、法律行业和专业服务类企业，酒店客户主要为旅游人员、高端商务人员。据预测，几年后将会有40万优质消费群集中于东盟商务区，这将成为北部湾大厦商业最大的消费人群。五、风险分析1、资金风险资金风险指建设项目资金供给的中断或延误给项目建设带来的风险。本项目的投资额较大，在本项目中资金及时到位和它的合理安排对于项目的顺利建设至关重要。正如经济学运用成本和收益来解释人类的经济行为，经济因素直接影响项目建设的发展，成本和收益问题也就成为了项目技术可行与否的关键。建设如此大规模的工程，投资巨大，因此该项目在资金筹措上将存在较大风险，另外，经济条件的变化也会对项目资金的到位产生非常大的影响。本项目投资额较大

41、，资金及时到位和合理安排对于项目的顺利建设至关重要。2、市场风险项目的市场风险，是指客户是否接受本项目内容的风险。由于本项目规模很大且涉及不同的开发项目，所以若选择项目内容不适，还会对以后的运营产生风险。客源和市场风险对于本项目的损失主要表现在客源不足、价格低迷等以致达不到预期目标，主要来源于市场预测方法或数据错误导致市场需求分析出现重大偏差以及市场竞争或者市场条件发生改变等。且项目建成后如果宣传不到位，无性价比、定位不清晰等都容易消减客源。此外，随着本项目的开发，周围可能会出现一些竞争者。而且客源规模还具有不确定性。基于项目建设内容及客源的重要性和不确定性，客源风险为主要风险。3、运作风险项

42、目运作风险是指由于项目管理模式不合理，项目内部组织不当、管理混乱或者主要管理者能力不足等所产生的风险。且项目规模大，类型多，尤其是办公培训类如何经营管理是对业主的经营能力的很大考验。因此，运营风险属一般风险。六、结语通过对南宁市琅东CBA商业区和东盟商务区的调研工作，有效的利用南宁市场调查所得到的信息资料，为北部湾项目未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。给北部湾项目开展工作提供有力的事实依据，项目建设目标明确，符合企业自身发展需求项目选址合理，建设规模适宜。项目建成后，不但可满足公司当前及今后大型产业集群建设管理需要，进一步提升公司企业形象，在有力推动公司产业规划实施的同时，能够进一步加强属地化管理，有力拉动区经济发展，为加快实施优势资源转换战略，推进进程起到显著的推动作用。项目建设规模对未来东盟商务区的发展起到了象征性的意义。赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址： 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送