公安局经济适用房项目可行性研究报告.doc

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1、公安局经济适用房项目可行性研究报告目 录目 录1第一章 总论51.1项目概况51.2编制依据51.3研究目的及原则51.4项目建设内容及规模61.5主要技术经济指标71.6项目投资估算及融资方案7第二章 项目建设背景与必要性82.1项目背景82.1.1国家或行业提出的背景82.1.2项目发起的缘由92.1.3已进行的调查研究及其成果102.2经济情况102.3交通状况152.4项目建设必要性16第三章 市场分析173.1市场宏观政策调查173.2房地产市场预测19第四章 建设条件与选址224.1项目现状224.2自然条件234.2.1地理位置234.2.2气候234.2.3地形地貌244.2.

2、4水文244.3项目选址24第五章 项目方案255.1规划依据255.2总体规划设计构思255.3道路交通规划265.4绿化系统规划265.5竖向系统规划265.6土建工程265.6.1基础工程265.6.2主体结构工程285.6.3楼地面工程305.6.4屋面工程32第六章 环境分析356.1环境保护的意义356.2环境保护编制依据366.3设计采用标准376.4环境影响376.4.1大气污染源376.4.2措施386.5环境影响评价结论和建议38第七章 节能节水分析397.1设计依据397.2用能标准和节能规范397.3能耗状况和能耗指标分析397.4节能措施和节能效果分析407.4.1节

3、能措施407.4.2建筑节能技术407.4.3建筑节能技术、材料、工艺的应用407.5节水错施417.5.1绿化景观用水节水417.5.2节水器具应用427.5.3采光节能427.5.4供水系统42第八章 劳动安全与卫生438.1编制原则438.2规范与标准438.3主要危害因素及危害程度分析448.3.1施工期危害因素和危害程度分析448.3.2运营期危害因素和危害程度分析448.4职业安全与卫生措施458.4.1安全措施458.4.2卫生方面措施46第九章 投资估算与筹措479.1投资估算依据479.2投资估算479.3资金来源50第十章 经济效益评价5110.1财务评价依据5110.2经

4、济效益识别与计算5110.2.1项目经营成本5110.2.2项目销售收入5110.2.3利润预测5110.3社会效益5210.4项目与所在地互适性分析52第十一章 结论与建议5311.1结论5311.2建议53第一章 总论1.1项目概况项目名称：惠东县公安局经济适用房项目项目拟建地点：惠东县城黄排光明新城区项目承办单位：惠东县公安局1.2编制依据惠东府纪200758号惠东府办函2008154号惠东国土征字200896号中华人民共和国建设工程规划许可证中华人民共和国国有土地使用证1.3研究目的及原则根据项目的发展规模、必要性、方案、环境影响因素、投资估算、经济评价等方面进行技术可靠性、经济合理性

5、及实施可能性等方面比较和论证的基础上提出推荐方案，使所选方案科学合理，使该项目工程的社会效益、环境效益和经济效益达到最佳统一。可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工的经济承受能力，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。整体性原则，突出项目开发的整体布局，确保项目的整体效果。环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的经济住房小区。政策稳定性原则，经济适用住房始终坚持国家、职工个人共同承担的政策。1.4项目建设内容及规模惠东县民警经济适用住房项目位

6、于惠东县城黄排光明新城区，总用地面积12144平方米，总建筑面积70019.20平方米，其中地上建筑面积60195.53平方米，地下建筑面积9823.67平方米。经济适用房建设内容：商铺面积为1776.7平方米；A栋建筑面积32091.282平方米，户（套）数308户；B栋建筑面积27707.51平方米，户（套）数288户。1.5主要技术经济指标项目单位数值建筑用地12144总建筑面积70019.2计容总建筑面积58998.49地上建筑面积60195.53地下建筑面积9823.67机动车总泊位辆298地上机动车泊位辆89地下机动车泊位辆209容积率4.85建筑密度%28.1最大层（高度）层（M

7、）25(77.2)居住户（套）数户（套）596居住人口人2086首层建筑占地面积3422.83绿化率%27.3绿化面积3322.13道路面积4928围墙长度216其中A栋住宅面积32091.28B栋住宅面积27707.51商铺面积1776.7A栋居住户（套）数户（套）308B栋居住户（套）数户（套）2881.6项目投资估算及融资方案项目总投资金额为11093万元，项目采用BT融资模式。第二章 项目建设背景与必要性2.1项目背景2.1.1国家或行业提出的背景住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

8、20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。必须改进和规范经济适用住房制度。（一）规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经

9、购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。（二）合理确定经济适用住房标准。 经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。（三）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商

10、品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。（四）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多

11、余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。2.1.2项目发起的缘由项目发起单位惠东县公安局从2003年开始，曾探讨通过集资合作建房来解决民警住房问题，但由于建设用地无法解决，因此没有实施。至2006年底，党委经过多次研究，决定启用黄排土地建设民警住房，并向惠东县政府提出关于要求处置公安局黄排土地解决公安民警住的请示。县委、县政府高度重视，同意建设民警经济适用住房。2.1.3已进行的调查研究及其成果根据县委、县政

12、府的有关规定，民警经济适用住房只销售给符合条件的公安民警。经公安局各部门批准，最后确认共有733民警符合购买民警经济适用住房条件，其中有95人为无房特困户。2.2经济情况今年以来，惠东县坚持以科学发展观为指导，按照市委、市政府提出的“讲政治、抓发展、保稳定、促和谐、聚民心”的要求，紧紧围绕“构建三大经济中心区、建设五大产业县”的重要部署，以开展“四大建设年”活动为动力，进一步创新工作思路，狠抓工作落实，推动经济和社会各项事业又好又快发展。据统计，惠东县实现生产总值124.4亿元，比去年同期增长14.3%，完成全年计划的70.1%；其中，第一产业增加值19.4亿元，第二产业增加值65.3亿元，第

13、三产业增加值39.7亿元，分别增长1.7%、17.3%和15.5%。实际吸收外商直接投资7198.7万美元，增长38.1%，完成全年计划的98.1%；全社会固定资产投资24.7亿元，增长21.4%，完成全年计划的66.3%；社会消费品零售总额50.4亿元，增长16.6%，完成全年计划的76%；外贸出口总值6.8亿美元，增长38.8%，完成全年计划的90.1%；县级财政一般预算收入3.31亿元，增长31.7%，完成全年计划的82.7%；金融机构各项存款余额114.7亿元，比年初增长4.3%。在岗职工人均工资收入12479元，农民人均现金收入4759元，分别增长14.6%和15.01%。经济社会发

14、展主要特点：（一）主导产业稳步发展，经济实力明显增强。1、工业运行质量提高。全县紧扣壮大工业经济规模，提高运行质量这一重点，大力完善工业园区配套设施，加快项目引进和建设，着力提升外源型工业和民营工业发展水平。随着一批大项目的增资扩产和建成投产，全县实现工业总产值207.6亿元，增长16%。其中，以家用电器和电子元器件制造业为主的规模以上工业实现产值38.9亿元，增长23.4%，以民营制鞋业为主的规模以下工业实现产值168.7亿元，增长13%。全县工业用电量6.62亿千瓦时，增长30.5%。2、民营经济贡献增强。高度重视和大力支持民营企业发展，召开了全县外资民资工作会议，对民营纳税大户、出口创汇

15、大户和创名牌企业进行奖励。在吉隆镇设立省级鞋类产品质检中心，组织民营企业参加“中博会”、“上海中国国际鞋类展览会”等经贸洽谈会，大力推荐民营企业申报国家免检产品和省名牌产品，帮助企业申报科技扶持资金，推进民营企业体制、科技和管理创新，提高核心竞争力。民营经济保持良好的发展势头，全县共有个体私营企业25646家。民营企业上交税收2.8亿元，增长25.3%，占全县工商税收的49.1%。全县鞋业企业发展到4566家，有国家免检产品2个，省著名商标17个，省名牌产品6个。全县产鞋5亿双，产值90亿元，分别增长14%和13%。3、商贸旅游持续增长。以构建县城商贸中心区和发展沿海港口物流业为重点，加快商贸

16、市场和口岸码头的规划建设，打造良好的商贸平台。全县社会消费品零售总额50.4亿元，增长16.6%。港口物流运输业快速发展，全县口岸进出口货运量77.3万吨，货值4.6亿美元，分别增长39%和52%。旅游资源优势得到进一步发挥，巽寮旅游、平海海滨温泉、梁化森林公园等一批旅游项目加快建设，其中巽寮旅游项目五星级喜来登酒店正在抓紧装修，预计明年初可建成投入使用。随着旅游设施的不断完善和宣传促销力度的加大，前来我县旅游观光的游客明显增加，全县接待游客95万人次，旅游营业收入1.1亿元，分别增长21%和22%。4、特色农业稳步发展。全县实现农业总产值29.8亿元，增长2%。全县春收、夏收粮食作物面积51

17、.5万亩，总产14.2万吨，产量增长3.5%。在政府的大力支持下，九华、广兴等多家农业龙头企业成功贷款3000多万元，较好地解决发展资金不足的问题。广兴农贸通过了省级农业龙头企业验收。全县各级切实加大对农业设施建设的投入，提高农业综合生产能力。累计投入水利建设资金5608万元，完成小型水库除险加固工程8宗，维修小型农田水利工程85宗。以网箱养鱼、高位池养虾、工厂化养鲍、吊养蚝和贝类护养等为主的海洋养殖业稳步发展。1-9月，渔业总产量5.4万吨，产值10.7亿元，分别增长5.8%和5.9%。（二）突出抓好重点工作，发展后劲明显增强。1、实际吸收外商直接投资大幅增长。招商引资责任制得到较好落实，一

18、批项目陆续落户和动工建设，招商引资工作取得较好成效。1-9月，全县新签外引内联项目107宗，其中，新批利用外资项目42宗，合同投资金额1.9亿美元。实际利用外资1.3亿美元，增长21%。实际吸收外商直接投资7198.7万美元，增长38.1%，完成市下达任务的102.8%。按照“工业向园区集中，产业向园区集聚，企业向园区集结”的要求，切实加大对五大工业园区的投入，完善配套设施。珠三角产业转移园区和精细化工创新产业基地分别加挂大亚湾国家级开发区牌匾，珠三角产业园区近期将盘整数千亩土地用于项目的落户，精细化工创新产业基地已动工建设，坂田工业园家具产业项目在加紧筹建中。全县有7家新办外资企业建成投产，

19、有10宗外资项目正在建设或筹建中。今年以来，全县出口企业用足用好各项进出口优惠政策，积极开拓非洲、拉美、东南亚等新兴市场，使外贸出口在各种压力下实现强劲增长。1-9月，外贸出口总值6.8亿美元，增长38.8%。民营企业成为一般贸易出口的生力军，具有自营进出口经营权的民营企业总数达到173家，外向型民营企业出口占一般贸易出口总量的82%。2、重点项目建设进展顺利。按照“建设一批、筹备一批、谋划一批”的项目建设思路，采取BT（建设-移交）、BOT（建设运营移交）、TOT（转让经营转让)等多种融资方式，拓宽项目资金筹集渠道，推进重点基础设施项目建设。今年全社会固定资产投资24.7亿元，增长21.4%

20、。其中，全县22宗重点项目累计完成投资6.78亿元，投产项目8宗。县城“十大民心工程”已全部动工建设，其中县城社会治安视频监控系统已完工投入使用。大型投资项目中，平海电厂累计投入3.3亿元，完成了征地，厂区道路和土地平整工作已展开，待完成环保审批后即可进行主体工程建设；巽寮旅游项目完成投资1.2亿元，正在进行中区工程地表清理工作，市政配套工程建设也在加紧进行；县城大岭自来水厂完成投资3700万元，厂区办公楼建设基本完成，正在铺设供水管网；公路、电力、通讯、市政工程等建设项目扎实推进，城镇化水平逐步提高。3、解决“一保五难”问题攻坚力度加大。今年以来，县财政投入新农村建设资金5497万元，着力解

21、决农村“一保五难”问题，推动新农村建设活动深入开展。目前，全县有6720户1.77万名农民享受农村低保救济，低保补助和五保供养标准得到提高。全面完成245个村卫生站建站任务，在家常住农业人口新型合作医疗覆盖率达100%，我县被国家卫生部等八部委授予“全国新型农村合作医疗先进试点县”称号。27宗农村饮水工程规划设计、初审工作全部完成。282户农村危房改造工作全面铺开，1602户水库移民危房改造工程完成投资1650.1万元。免收农村义务教育阶段学生学杂费和课本费政策得到落实，减免全县11.09万名农村学生费用3622.7万元；北部山区20所农村学校改薄改危工程顺利完成，新建楼房20幢，新增学位43

22、20个。镇通行政村公路改造投入6469万元，完成164公里村道改造。4、机关作风建设成效明显。全县各单位通过广泛征求群众意见、全面整改存在问题、健全工作制度等，深入开展以“服务基层、联系群众、促进和谐”为主题的机关作风建设年活动，切实转变机关作风。目前，已完成第一、二阶段各项工作任务，进入第三阶段，取得了较好的成效。开展机关作风建设年活动以来，全县各单位建立健全有关制度3060项，累计投入资金1.6亿元，开展农村帮扶活动687次，社会公益活动201项，服务群众活动381项，办好事实事799宗，帮助基层发展经济项目149个。据调查，群众对机关精神面貌和办事作风满意度达95%。5、财税金融管理工作

23、得到加强。进一步规范行政事业性收费行为，全面实行“一口价”、“一窗口”收费，降低收费标准，加强非税收入征管；建立健全县镇财税联席会议制度，及时分析掌握财税运行情况；完善激励型财政机制，开展镇域经济专项督查，狠抓税费收入管理，各项收入稳定增长。全县财政总收入5.98亿元，增长52.9%。其中，县级财政一般预算收入3.31亿元，增长31.7%。全县税收总额7.58亿元，增长33.2%。其中，国税收入4.93亿元，增长38.2%；地税收入2.65亿元，增长24.8%。金融机构各项存款稳步增长，信贷资产质量进一步改善。9月末，金融机构各项存款余额114.7亿元，各项贷款余额42.5亿元，分别比年初增长

24、4.3%和61.2%，贷款增长居全市首位。（三）社会各项事业协调发展。1、各项改革稳步推进。县投资服务中心改革为县行政服务中心，服务事项增加，办事效率提高。顺利完成4家国有企业改制，县食品厂、县拍卖行等6家企业改制工作按计划稳步推进。社会保障体系逐步完善，全面实行城镇居民基本医疗保险制度，征收各项社保基金1.3亿元，新增参加各类保险29318人次。2、各项事业协调发展。开展县城市容市貌综合整治，县城交通堵塞状况得到缓解，“脏、乱、差”现象得到有效治理。惠东中学高中部建设累计投入8845.1万元，完成工程量86%;高级中学创建国家级示范性高中通过验收；动工新建县城华侨城学校，解决县城地区学校大班

25、额的问题；普通高考大专A线以上入围人数比原计划超出16.2%。切实加大对医疗卫生事业的投入，薄弱乡镇卫生院改造扎实推进，镇、村卫生工作人员福利待遇提高。低生育水平持续稳定，人口出生率控制在8.14。信息化建设和信息资源利用步伐加快，全县首批4个“镇级信息服务站”启动使用。落实“惠东县万名农村青年技能培训工程”，组织10013名农村富余劳动力转移就业。绿色生态惠东建设取得新进展，全县累计投入3200万元，完成绿化造林8.11万亩。3、维稳工作得到加强。深入推进公安“三基”工程建设，组织开展严打整治专项斗争，建设社会治安视频监控系统，切实加强重点地区、重点时段的巡逻防控，严厉打击和遏制各类违法犯罪

26、，全县刑事案件立案率比上年下降2%，破案率提高19个百分点。坚持实行领导信访调处包案制度，完善人民调解网络建设，妥善处理好人民群众内部矛盾，到省、市集体越级上访批次和人次均大幅减少。深入开展安全生产、食品安全、打击走私、打假、打击非法传销等各项工作，社会持续和谐稳定。2.3交通状况惠东东倚莲花山与海丰县相邻，西连惠阳市，南临南海，北接河源紫金县。全县总面积3398平方公里，下辖12个镇、1个街道办事处和4个管委会，人口71.3万。县城距惠州机场15公里、惠州38公里、广州180公里、深圳95公里、汕头240公里。（一）全县交通基础设施建设情况公路现状：我县交通基础设施建设发展突飞猛进，公路覆盖

27、面明显扩大，路网结构不断升级并逐步向农村纵深延伸。至2007年10月止，我县公路通车里程达2073.458公里,其中高速公路62.70公里，硬底化公路1262公里，三级以上公路456.767公里，公路密度达58.66公里/百平方公里，其中：国、省、县道和高速公路519.4公里，通行政村公路980.7公里，形成了以国、省、县道和高速公路为主干线“八纵十横”的格局。在建重点工程实施情况：为切实解决县城交通瓶颈问题，扩大县城规模，改善县城投资环境，县政府决定把环城北路工程作为我县今年启动建设的“十大民心工程”之首进行建设，目前，工程进展顺利。（二）全县交通运力发展情况运力情况：全县共有13家客运企业

28、，45条客运线路，其中省际线路7条、市际线路12条、县际线路4条、县内线路21条。全县大型高级客车118辆、4932个座位；出租的士70辆、350个座位；公交线路6条，公交车68辆，2067个座位；营运摩托车1300辆。全县年完成客运量650万人，年客运周转量32500万人公里。全县现有在册营运货车2453辆、总吨位5830，其中大型货车302辆、2806吨，危险货物运输车辆7辆。全县完成年货运量304万吨，年货运周转量46208万吨公里。农村客运发展：随着镇通行政村公路硬底化的建设，路网不断向农村纵深延伸，按照国家鼓励发展乡村道路运输的政策，我局重点对镇特别是镇村之间客运市场进行科学规划，新

29、开通了9条农村客运线路班车，投放车辆31台、座位771个，65%的行政村开通了班车。2.4项目建设必要性县城经济适用房是为切实解决惠东县公安局民警住房困难而开发建造的民心工程，在惠东县政府工作会议上把惠东县民警经济适用房建设纳入县城经济适用房建设。惠东县公安局有民警1200多人，住房困难问题一直困扰着县公安局，由于受区位限制，周边地区经济发展较快，房价也随着周边地区的价格升高，由于惠东县经济发展缓慢，工资相对周边城市较低，造成民警买不起住房，具2006年调查，有90多名民警长期租房、借房居住，600多人住房存在困难，因此本项目为解决大部分民警的住宿问题的建设是必要的。第三章 市场分析3.1市场

30、宏观政策调查2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长。从资金供给总量来看，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅下降，从1-2月份的31.9%，降到1-7月份的19.1%，下降了12.8个百分点。这种趋势估计第四季度仍将持续。从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭

31、及其他。房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。2008年第一季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。随着房地产企业资金链的抽紧，由1-2月份同比增长35.8%。土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计

32、第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。央行8月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足；未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，创1999年调查

33、开始以来最低水平。一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台2月4日，中国人民银行、银监会发布经济适用住房开发贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。3月3日，财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征10%的个人所得税。3月21日，住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理的通知，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考

34、虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。【惠州市区2008年建经适(廉租)房2893套】2008年1月31日，惠州市规划建设局公示了惠州市区2008年住房建设计划。根据该规划，2008年惠州市区计划建设经济适用（廉租）房2893套，加上2007年建设的616套，可解决市区3509户低收入家庭住房需求，占市区低收入家庭的83%。3.2房地产市场预测2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。（一）需求方短期内难以走出观望，开发企业

35、会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调2009年将延续2008年房市的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，因此未来市场竞争会更加激烈。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公

36、司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。随着企业间的优胜劣汰、合并、重组，开发企业自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步降价的措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。（二）在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大房地产市场的景气下降、量减价跌，加之从紧的货币政策作用，容易引发一系列的风险：一是利率上调、房价下跌引发的支付能力较差的已购房群体的“断供”风险。美国次贷危机，就是从2004年7月到2006年6月,美联储为

37、抑制通胀连续17次升息，由此把数十万个依靠“次级债”贷款购房的美国低信用家庭逼上了断供、失房的绝路。而我国商业银行个人住房按揭贷款余额从2003年的3329亿元上升为2007年末的3.13万亿元，四年来贷款数额以年均75%的速度增长。根据国际经验，住房按揭贷款的前3-5年是风险高危期。而过去四年中新贷出的款项，在利率上调和房价下跌的情况下，“断供”的风险加大。二是开发企业资金链断裂，将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现，进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的“两欠”问题可能爆发。三是由于房地产市场低迷，投资下滑而反作用于宏观经济，经济增长下滑的风险加大。（三）从长期看，随着宏观经济形

38、势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现在美国经济衰退、国内经济增长放慢、股市持续低迷的形势下，2008年9月17日，央行下调贷款利率及中小银行存款准备金率。从此次利率的下调可以看出中央在“保增长”和“控通胀”的关系上，保经济增长被置于更加突出的位置。本次利率的下调对房地产市场的实质影响不大，但心理影响却至关重要，各方均看好利率将进入下行通道，这对房地产市场是利好消息。随着宏观经济形势逐渐转好，被抑制的多种需求，如快速城镇化带来的购房需求，收入增长引致的改善性需求，投资、投机需求，将进一步释放。而由于2008年以来土地购置面积和新开工面积均出现明显下滑的情况，必将影响一年半至两年以

39、后的房屋供应量，供求关系有可能进一步紧张。对此国家要有预见性，要防止由此引起市场的大起大落。（四）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决在2006年推出的“9070”政策实施后，从2006年下半年开始，许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整，2009年将会迎来中小套型房上市的高峰。另外，随着住房保障政策以及2008年各地住房计划的落实，2009年，廉租住房、经济适用住房和限价房供应也会增加，中低收入家庭住房困难问题会得到进一步解决。第四章 建设条件与选址4.1项目现状1、建设用地情况惠东县民警经济适用住房项目位于惠东县城黄排光明新城区，该土地是公安局于1992

40、年7月与惠东县城市建设综合开发总公司购买的，当时已缴清地价款供364万元，幼年国土为建设公安局办公大楼，但由于历史原因，项目未建设，土地一直闲置，也未办理土地确权登记手续。2008年4月，县政府以有偿收回无偿划拨的方式，将该土地提供给我局作为民警经济适用住房的建设用地。2、项目前期准备及相关手续办理情况项目从2006年开始准备，至2009年1月正式动工建设，历时3年之久。项目完全按照经济适用住房的有关规定来建设，程序合法，手续基本完备。具体如下：惠东县委常委会议纪要20071号决定：要以公安干警、教师为主要对象，建设“干警村”和“教师村”，切实解决公安干警和教师的住房困难，并专门研究一套使用公

41、安、教师队伍的经济适用房建设。惠东府纪200758号决定：把我县民警经济适用住房建设纳入县城经济使用房建设。惠东委纪200801号批准同意惠东县公安局干警经济适用房规划方案。惠东县政府工作会议纪要（八届15次）决定：同意在县城黄排地段无偿划拨15290平方米土地作为惠东县民警经济适用住房建设用地。县政府常务会议纪要（八届16次）批准同意惠东县民警经济适用住房建设项目按BT（建设移交）模式建设，由县公安局按有关规依法依规组织实施。惠东府办函2008154号关于同意惠东县民警经济适用住房建设项目实行BT（建设移交）模式建设有关事项的批复，同意由县公安局委托具有招标代理资质的代理机构，按有关规定程序

42、代理本项目招标，确定项目投资人。房屋建成并完善有关手续后，由县房管局将房屋产权确认到建设单位（项目投资人），有建设单位负责销售给符合条件的公安民警（经县公安局按有关规定审核同意），投资款从民警经济适用住房销售收入中支付。同意由公安局作为建设业主，通过公开招标选择具有资质和良好社会责任的监理公司。惠东府纪200842号批准：同意惠东县民警经济适用住房建设项目投资人招标文件。3、目前工程建设情况（1）2008年2月至4月进行土地平整及地下室土方挖掘。（2）2008年5月至12月，协调有关部门研究、制定建设方案和办法，确定建设模式，报告县政府研究讨论，办理相关手续。（3）2008年11月工，但因设计

43、的基础打桩在试桩过程与问题，施工暂停。（4）2009年1月重新开工，目前已完成基础施工，正在进行地下停车场施工。4.2自然条件4.2.1地理位置惠东县地处广东省沿海的大亚湾、红海湾畔，位于北纬2230至2323、东经11433至11526之间，总面积3535平方公里。4.2.2气候惠东县属南来热带海洋性季气候。雨量充沛、阳光充足、气候温和，年平均降雨量1805毫米，年日照总数2076小时，年平均气温22度，全年无霜期达350天左右，2004年最高温度为37.3度，最低温度为3.2度。4.2.3地形地貌惠东地处广东省东南部、惠州市东部，处于北回归线南侧，东连汕尾市海丰县，北靠河源市紫金县，西接惠

44、阳区，南临南海的大亚湾和红海湾。惠东县全境属莲花山系，莲花山主脉穿过县境南部，地势由东北向西南倾斜。境内最高点为莲花山脉主峰，海拔1336米，超过1000米的高山有17座。地形复杂，山地、丘陵、台地、平原交错，以丘陵、台地占优势。全县土地总面积509.73万亩，丘陵330.77万亩，占土地总面积64.9%，山地51.13万亩，占10%，平原（海拔50米以下）127.84万亩，占25.1%。4.2.4水文惠东县分为两大水系，总流域面积3400.1平方公里。第一是东江水系，即西枝江流域。西枝江是东江流域的第二大支流，发源于乌禽嶂，流经马山、室口、新庵、双金、平山、增光、白花等9个区（镇），进入惠阳

45、，于惠州注入东江，境内流程152公里。流域面积2692.86平方公里，占全县总流域面积79.2%。第二是粤东沿海水系。分布于沿海8个区，由20多个各自入海的小流域组成，流域面积705.36平方公里，占全县总流域面积的20.8%。4.3项目选址本项目位于惠州惠东县区，长约138米，宽约85.75米；用地平整，交通十分便利，距深圳市95公里，距惠州38公里，距广州192公里。水利水电资源丰富，惠东县水电供应充足，日供水能力7万立方米，生产、生活用水充足。白盆珠水库容量达12亿立方米。全县已建成22万伏变电站1座，11万伏变电站8座，小水电站60多座，日平均供电量达100多万千瓦时。第五章 项目方案

46、5.1规划依据（1）民用建筑设计通则 GB50352-2005；（2）高层民用建筑设计放火规范 GB50045-95 （2005年版）；（3）建筑设计防火规范 GB50016-2006；（4）住宅建筑规范 GB 50368-2005；（5）场地的地理条件及周围环境；（6）甲方提供的有关资料及要求；（7）其他相关的法规和条例。5.2总体规划设计构思本项目地处惠州市惠东县，基本处于市区的边缘地带，周边有较为齐全的生活配套。项目临城市主干道的交汇处，此地段地理位置优越，交通较为便利，是较为理想的生活居住区。根据惠州市惠东县公安局按照建设现代化小区的要求，规划设计时以现代设计手法创造出一个“以人为本”

47、，具有丰富内涵的整体空间形态，使居住者能享受到现代生活的舒适、宁静、方便、安全、并获得一种新生活形态的成就感和满足感。小区根据地理环境，因地制宜，尽量让每户都有良好的朝向，优美的景观视野，突出建筑的特色，利用阳台的设计、飘窗、落地飘窗、多维生活空间（跃式）等设计，让建筑与风景更好的融合，营造出宜人的居住环境。小区的建筑外立面以欧陆风格为宜，追求简洁、明快、大气的建筑风格，突出景观环境的优势，形成良好的视觉效果。整个小区的建筑既有统一的风格，又具有独特的个性，追求小区建筑与环境的和谐，让小区的建筑融入周边的环境与景观之中。强调人与自然的和谐，突出园林的层次性和人的参与活动，从环境绿化走向绿色建筑。建筑向心内聚，在小区内做好园林规划设计，取得建筑与景观的协调。融合上述规划概念及市场定位，注重社区公建配套的完美和便利性，关心每一细节及环节，为求创造均好性较佳的住宅小区。5.3道路交通规划在道路和交通组织方面，根据小区的功能要求，小区人车分流，车行边人行中，车一进入