五星级宾馆可行性研究报告.doc

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1、“XXXX大酒店”位于XX县资源路和双拥路之间，XX行政商务新区附近 ，由新疆XX新兴大酒店投资公司斥资2.5亿元按国家五星级标准规划建设。酒店占地约90亩，建筑面积约4.3万平方米，绿化面积约1.7万平方米，有260间客房，可同时接纳400多人入住，是集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的高端酒店。酒店计划在2013年10月建成投入使用，届时，将填补XX县境内无五星级酒店的空白，有效提升当地的旅游接待能力和旅游档次。 XX县是新疆的旅游资源大县，县域内旅游资源丰富，有自然和人文景点120多处。今年以来，全县各旅游景区景点已累计接待国内外游客37.8万人次，同比增长135%，实现旅游总收入97

2、32万元，同比增长105%，旅游人数和旅游收入均创历史最好成绩。预计2011年全年旅游人数将突破57万人次，旅游收入将突破2亿。 据了解，为促进XX县旅游业发展，打造该县旅游品牌，今年以来，XX县积极引进一批有实力的战略投资企业，通过对旅游资源进行整合、深度开发，着力将XX打造成为休闲之都、影视基地、沙滩度假旅游胜地、康体水疗会所，全面提升XX的城市形象和知名度。 XX县位于天山中段南麓、渭干河上游流域。“XX”即维吾尔语“巴依”，意为富饶美丽的地方，自古就是“丝绸之路”重镇。县境内名胜古迹众多，自然景观诱人，旅游资源独具特色。该县的克孜尔千佛洞、“伊斯克苏”温泉、“琼阿帕”汽泉、察尔其雅丹地

3、貌、克孜尔魔鬼城及位于黑英山、老虎台的两处国际狩猎场等景点每年都吸引了众多游客前来观光旅游。有饮誉全球的中国四大石窟之一的克孜尔千佛洞，有南疆最大的人工湖克孜尔水库和闻名南疆的“伊斯克苏”温泉、“琼阿帕”汽泉及位于黑英山、老虎台的两处国际狩猎场等。其中克孜尔千佛洞是全国四大佛教名窟之一，始凿于公元3世纪，现保存完整的有236个洞窟1万多平方米的珍贵壁画，艺术而真实地再现了XX与西域和东西方诸国的经济文化交流史实，具有珍贵的史料价值。县城西北50公里外的喀普斯浪河畔，有一组天然温泉，水中含有以硫磺为主的多种矿物质，水质清澈，温度适中，成为了人们休闲消暑的好去处。县城西部80公里外的“琼阿帕”地区

4、，有一条神奇莫测的“热气沟”，常年释放大量热气，云蒸霞蔚，氤氲虚幻，人称天然“桑拿浴”。XX县将著名景点划为一体，以克孜尔千佛洞、克孜尔水库、温泉、汽泉、铁热克森林公园和察尔其雅丹地貌等景点为主体，构建了涵盖青山绿树、草原风光、神奇峡谷、珍禽异兽、文物古迹等足令XX骄傲和自豪的旅游资源格局，展现了XX县悠久的历史文化和壮美的自然景观。魔鬼城整体地形北高南低，沙石颜色以褐红色、黄绿色、灰绿色、姜黄色为主。这里地处少雨多风的干旱区，岩石裸露，经暴雨的冲刷及大风吹蚀，不同的岩层形成各种形态，构成象人、龟、骆驼、鲤鱼等造型。大风吹时，谷内就会发出各种奇怪的声音，犹如鬼怪呼啸，颇具神秘恐怖的色彩。克孜尔

5、魔鬼城结合克拉2气田逐步形成工业旅游加自然景观相结合的旅游模式，在这里建度假村，开办探险、野炊、登山等旅游项目XXXX大酒店在建筑设计上，大胆采用中式园林仿古建筑风格，每幢楼的楼层高1到5层，既有皇家园林的其实，又有南方园林自由、多变的灵性，酒店有高级客房、普通客房共260间，并建有会议中心、餐饮中心、娱乐中心等，整座建筑设计的景观廊桥、绿地、溪水、庭院等错落有致，相映成辉。第一章 宏观经济与政策面分析第一节：XX宏观经济概况分析1、 经济发展现状及前景2、 经济发展趋势第二章 XX商业房产宏观面概况及政策影响商业地产概念有广义、狭义之分，从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性的物业形

6、式，包括写字楼、会议中心，以及商业服务业的经营场所等等。而狭义的商业地产概念，是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、健康服务、休闲娱乐设施等等。其开发模式、融资模式、功能用途都有利于住宅、公寓、写字楼等等房地产形式。商业地产在城市经济中的作用体现在：带动了第三产业的迅速发展、改善人民的生活品质、提升城市综合竞争能力、吸纳社会就业人员了承载城市景观功能等。与住宅类物业不同，商业地产的受宏观政策的影响还是较大的。商业地产的开发经营周期很长，不可预见性因素很多，受相关政策的影响相对较大，因此，商业地产市场的发展与商业地产政策的制定应该是息息相关的。目前我国商业地产融资的渠道比较单一

7、，主要靠银行贷款，银行信贷率非常高，有的开发商在70、80%，部分的过超过90%。所以商业地产被列入调控的范围。虽然商业地产在调控之列，但各地仍投资热情高涨，开发热度不减，特别是代表一些城市形象的大型商业项目陆续建成。XX县的商业地产基本围绕一个中心商业中心、四个区域商业中心、十一条商业特色街的布局，在林林总总的商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，像上海、北京人均商业面积已接近1平方米，需求依然较为强劲。而目前XX人均商业面积约为0.35平方米，增量空间尚有一定余地。规划中确定的“东控、北延、南扩、向西发展”的总体思路和多中心、多组团的空间布

8、局在我们眼前逐一展现，形成“一核、两轴、六区”的组团式城市结构。到年，城市面积达到平方公里，人口达到万，年后形成“一核、两环、两轴、八区”的现代化工业城布局。立志打造南疆一流、特色鲜明、魅力彰显、旅游休闲、宜居宜业的小城镇，着力建设“生态XX、绿色家园、幸福之城”的宏伟蓝图正在实现；规划中的一个企业总部、一个金融服务中心、一个企业生活基地的新城区已具雏形。经过认真甄别、反复筛选，最终确定由曾任美国纽约市规划局局长、如今执掌美国龙安集团的饶及人的团队，负责重新修编XX城市总体规划方案。饶及人介绍，XX县委、政府对城市总规修编高度重视，特别是县委书记杨发森很内行，本身就是专家，对工作精益求精，说是

9、苛刻亦不为过。饶的城市规划新思维，与主管城市建设多年的杨发森的观念颇为契合，一个高质量的XX总规修编依此顺利完成。XX目前正处于大开放、大发展、大建设的新时期，处在二产快速发展，带动三产、推动一产的新阶段。我们向工业城市转型，但绝不会走高能耗高污染、混乱规划、高楼广厦的老路，而是要让城市体现人的价值，创造一个宜居的城市”。为了充分挖掘XX特色，展示文化内涵，规划中特别建立了现代城市景观体系、文化建筑体现体系、资源展示体系、博物馆陈列体系、雕塑小品塑造体系、标志物提示体系、民俗风情与名土特产延续体系等，与喀普斯浪河文化生态景观带、台勒维丘克生态景观带以及城市道路景观轴共同形成XX城市风貌规划框架

10、。XX的建筑也保留了龟兹文化的特性，展现了自然质朴、大方简洁、舒展豪放之气；建筑格局规整、疏密有致；建筑形态古朴、雄浑、庄重，具有中国西部建筑和多民族混居特色特色。为了充分挖掘XX特色，展示文化内涵，规划中特别建立了现代城市景观体系、文化建筑体现体系、资源展示体系、博物馆陈列体系、雕塑小品塑造体系、标志物提示体系、民俗风情与名土特产延续体系等，与喀普斯浪河文化生态景观带、台勒维丘克生态景观带以及城市道路景观轴共同形成XX城市风貌规划框架。目前XX城市道路、广场、绿地风貌特色规划均按照城市景观美学的角度设计，棋盘式布局，景观性道路，不管是生活交通主干道、城市出入口道路，还是城市快速路，交通主干道

11、、商业步行街，每一条道路都规划成优美的景观走廊。城市广场是城市的一种标志和象征，喀普斯浪河文化生态景观带、台勒维丘克河生态景观带，将成为未来XX市民休憩娱乐的城市广场。未来XX的美景都将在“视觉走廊和眺望系统”设计中得到展现。在眺望系统设计中，高速观光电梯给旅游者一览全局的意象，眺望点则设在城市中心商务区的高层建筑顶楼，使顶层开放为眺望平台。钟楼眺望则将老街小巷的人文景观尽收眼底。据介绍，高程眺望这一设计的关键在于，除了东南西北四面考虑城市建筑的造型外，还要考虑第五立面顶层的设计。“XX将是一个慢生活、舒适、宜居的城市”，饶及人介绍，按照县委领导的要求，XX城市建设目标是，创建国家生态示范城市

12、，打造一个宜居、宜业的特色旅游城市。县城各商业区域前景描述1、 XX宾馆业发展总体情况截止到2011年，东三县共有182家宾馆，高档宾馆比例占到10.2%；同期全疆拥有一、 XX周边或南疆经济发展对XX旅游业的作用和意义作为龟兹、丝路文化，XX其形象正在逐渐被认同，旅游整合产生的拉动作用巨大。XX旅游业流向目前XX的旅游业，观光游览仍然是大头，但是休闲度假、商务及会展的比重在爱年扩大，且休闲度假游客已占旅游总量的31.5%。第四节、XX旅游业的发展与其宾馆业的相互影响1、 品牌（文化）2、 XX旅游业发展前景旅游线路介绍旅游业收入入住率可行性分析及价格建议一、经营项目设定及经营规模、种类根据市

13、场调研反馈结果，在所给22个酒店常备设施设备选项中，感兴趣且使用较多的设施按选择频率和比重排序如下表：选项内容频率比重（%）人次率（%）排序标准客房12215.554.51宴会厅10813.748.22自助餐厅759.533.53中小型会议室597.526.34健身中心486.121.45多功能厅395.017.46露天咖啡厅384.817.07从表中可以看到消费都对客户、餐饮、娱乐、康体等方面需求非常大，因此酒店经营项目可大致定为客户、餐饮、娱乐、康体。以下进行分类详细分析：1、客房调查结果显示，市场上对标准房的需求较大。按选择频率排序排在前三们的分别是双标、单标和商务房。因此标准房的比重要

14、占相当大的比重才能迎合市场的需求。具体比例为：双标35.6%，单标30.2%，商务房15.1%，套房8.9%。另外，单位会议，纯会议比例不大，会议+餐饮比较多。可以这样理解，会议运营会带动餐饮、客房、娱乐消费。如何靠会议争取客源，也是酒店在以后经营中要重点考虑的问题。对客房设施设备需求排名前三的是：万能充电器（70.5%），电热水壶（62.7%）、电脑（62.3%）；超过50%的需求设备还有宽带。此外还有大约20%吹风机一项。按照行业经验，20%以上的需求都是酒店要尽量满足的。因此，写字台、电子保险箱、麻将、电视都是酒店在二次装修期间要重点考虑的问题。建议更深层次的考虑顾客的需求，进行人性化设

15、计。电脑配置方面，可以在商务房安放电脑。客房舒适度取决于房间面积大小、窗外景观、床的尺寸及配置、装修、洗手间的大小、电脑、宽带、光源。面积大小已经固定，平米的标准房已经可以满足消费者的需求也符合评五星要求。窗外景观这一项，建议面对公路的一侧需要进行人工造景。床的尺寸建议选择2m1.5m的标准床，大床建议2m1.8m。关于客房预订方式，有高达75.1%选择了电话预订，网络预订也占了一定比例。建议酒店在做好电话预订的同时要和携程、悠哉旅游网等旅游中间商进行合作。方便客户预订的同时也在无形中宣传自己。此外，酒店官方网站也是预订非常重要的途径，网站建设时一定要考虑到方便顾客，处处为顾客着想。2、餐饮“

16、民以食为天”，近年来，随着中国经济的迅速发展，人民生活水平的提高，已经有相当一部分人不满足于只是吃好的层次，而是对菜品色、香、味提出了更高的要求。从调查中可以看出，消费者看重的是菜和品味，然后是服务质量。菜的分量已经不是考虑的主要因素，中国人受中国传统文化影响深远，请客吃饭都会超量点菜。3、会务酒店最重要的目标市场就是XX县行政、事业及大型单位，会务是盈利的重要项目。市场调研中了解到，会务每月一次和每月几次的单位比例非常大。会议要求一项，纯会议很少，会议+餐饮形式最多（47.9%）。希望会议厅提供的设备中，要求较多的是多媒体投影仪、专业音响、灯光和可视电话会议系统。综全以上所有内容，酒店会务可

17、以重点建设50、100人左右的小会议厅，方便行政、培训、总结会议。同时20人左右的高端配置会议厅也要一定数量。第二章 项目建设必要性一、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入 人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和湖南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设柳叶湖国际会展（中心）酒店带来了良

18、好的契机。二、项目建设能促进当地经济和社会的发展柳叶湖国际会展（中心）酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时柳叶湖国际会展（中心）酒店建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。三、项目建设是常德市创建国家优秀旅游城市，开发常德市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要常德市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必

19、须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地处柳叶湖畔是常德市柳叶湖省级旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发本章小结 1由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化的过程。第二章 本项目背景和发展概况第一节 本项目提出的背景及期望一、背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比

20、重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至，旅游业在我国国民经济发展中的地位越来越重要。随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。宾馆开业数年，不断提升服务品质，完善服务设施，深受各界人士钟爱。正在认为需要进一步提升时，县政府改造环境，逢此机会顺利地拿到一块地块，地

21、理位置及交通状况服务设施：XX文化娱乐、酒店服务、度假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全县颇具规模的综合市场和肉菜市场9个，已形成了以 市场、 商业街为中心的市场网络，拥有较大的规模的宾馆、酒店8家。县公园 个，文化广场 个，县有线电视网络覆盖全县范围， 文化设施齐全，生活质量正日渐提高。投资导向项目1、 改善基础设施，改善生活条件的项目2、 市场广阔，附加值高的大型工业项目3、 资金，技术密集的大型工业项目4、 仓储运输项目5、 旅游观光农业项目6、 房地产开发项目经济发展成就在城镇建设方面，XX县近年来加大了规划建设力度，投资亿多元大力进行城镇建设，使县城有了很大的变化，勾画了一个现代化

22、花园式文明城镇的雏型。以兴办“三来一补”企业为突破口，第二节 周边商业配套项目的组织机构与动作方式10.1组织机构实行总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。10.2 部门职能10.2.1 总经理1执行国家有关企业的政策、法律和规定；2组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一的指挥、垂直领导，全权处理酒店日常事务；3根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标，拟定经营方针和相关的重要决策；4制定短期经营计划，并组织贯彻实施，

23、努力制定酒店的发展规划和战略目标，拟定经营方针和相关的重要决策；5建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考试及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；6研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；7审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；8负责组织开发酒店的人力资源，加强各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；9组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员

24、工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；10建立健全各民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；11主持召开酒店总经理办公会、每周例会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。10.2.2 副总经理1按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；2深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；3根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进

25、行布置、指导、协调和检查；4总经理缺席时，代行总经理职责。10.2.3 总会计师1执行国家相关经济政策，遵守相关法律和财经纪律；2协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配置、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人

26、员的业务培训与考核；主持会计人员依法行使职权；7负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9负责酒店财务会计报表的审核与签章。10.2.4公关部在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。10.2.5 前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、行李房、商务楼层、商务中心等部分组成。它是全体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树

27、立服务形象的关键部门。10.2.6 客房部 第三章 XX（或扩大）相关项目参考项目分析项目SWOT分析优势（S）：1、 项目周边各类市政配套设施完善，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；2、 区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3、 项目本身已具在一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）：1、 项目入住客户类型单一化，入住率偏低；2、 项目内部酒店功能性设计存在担缺陷。机会（O）：1、 XX投资政策好，为投资型物业的良性发展奠定基础；2、 规划建设的XX铁路支线、钢厂，将会为XX带来更多商机；3、 XX旅游

28、业发展稳健。威胁（T）：四大SO策略（强化优势与机会策略）1、 强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、 配合项目XX地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注。两在WT策略（化解劣势和规避风险）1、 针对自身酒店配套设施经营的劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次。结论： 通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。第十一章 项目风险分析第一节 风险类型一、 成本风险二、市场风险二是本项目面对的客群主要是高端客户，高端客群相当比较少，以后还有可能出现让高端人群产生分流的项目。