二十道街项目可行性报告.doc

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1、二十道街项目可行性报告书哈尔滨市国际工程咨询中心二九年九月编 制 人 员项 目 负 责 人：韩松岩 注册咨询工程师项目经济负责人：戴 钦 工 程 师参 编 人 员：韩松岩 注册咨询工程师王毅楠 工 程 师董 悦 正 高 工戴 钦 工 程 师王 磊 工 程 师审 核：韩松岩 注册咨询工程师审 定：李力波 高级工程师目 录第一章 申报单位及项目概况1一、项目申报单位概况1二、项目概况1第二章 战略规划、产业政策及行业准入9一、拟建项目与相关规划的关系9二、拟建项目与相关产业政策的关系10三、拟建项目的必要性10第三章 项目选址及土地利用13一、地理位置13二、交通状况13三、商业气氛13第四章 资

2、源开发及综合利用14一、编制依据14二、节电、节水14三、节能系统的选用14第五章 环境和生态影响分析16一、编制依据16二、建设项目所在区域环境质量现状16三、主要污染源及污染物16四、环境影响分析16五、环境影响评价17第六章 经济影响分析19一、房地产业对国民经济发展的作用分析19二、本项目建设对该区域的意义19三、哈尔滨市房地产市场分析20四、项目市场情况评估34第七章 投资估算及资金筹措48一、项目投资估算及依据48二、资金筹措50第八章 经济效益分析51一、销售收入估算51二、开发成本估算51三、项目销售利润率估算51第九章 财务分析53一、财务盈利能力分析53二、清偿能力分析53

3、三、敏感性分析54四、经济分析结论54第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况1、申报单位名称：哈尔滨某房地产开发有限责任公司2、注册地点：哈尔滨市道外区化工路197号3、法人代表： 4、成立日期：2009年5、注册资本：5000万元人民币6、经营范围：房地产开发与经营7、资质等级：暂定叁级项目位于哈尔滨道外区北二十道街，注册资本金5000万元人民币，拥有在职员工56人，全部具备本科以上学历，拥有中高级专业技术职称人员28人，在土建、结构、暖通、电气、造价等方面有一流的专业注册人员。公司成立以来，始终坚持宏观导向、企业自主经营开发的原则，公司目前正积极筹备道外区二十道街项目，项目建筑面积

4、66万平方米，是一个大型的居住社区，该项目计划在2010年陆续推向市场。公司的经营理念是“科学规划，创造有品位的健康新生活”，公司全体员工会将这一理念进行到底。二、项目概况（一）项目名称道外二十道街项目（二）项目建设地点及用地概况位于哈尔滨市道外十九道街与北二十道街之间，新建跨江大桥下桥处，道台府遗址公园右侧，振兴街与更新街交界，共计三块地，用地性质为二类。01项目区位图项目区位：本项目位于北二环路的两侧，可达性极强，距离松北市政府15分钟，距离道外区政府2分钟，与道里、南岗和道外繁华商业区交通距离10分钟可达。02宗地位置示意图（三）主要建设内容、规模及建设方案1、主要建设内容中高档（节能）

5、精品商住2、建设规模项目总规划建筑面积66.47万平米，详见下表所示。道外二十道街项目建设性质为居住小区，整体规划为高层住宅楼和商住楼，庭院设计上追求自然景观与人工园林完美融合，旨在体现绿色、环保、生态、智能、服务为一体的新型社区建设理念。序号名 称单 位数 量一用地性质居住用地（R2）二总用地面积平方米111590.9三总建筑面积平方米664710其中地上住 宅平方米505770商 服平方米72220配套设施平方米2970设备间平方米525地下停车场（兼人防）平方米36600四容 积 率4.52五建筑密度%33.87六绿 地 率%30七绿地面积平方米33477.27八停车泊位地下个2440九

6、建筑限高31层米10020层米6616层米523、建设原则与指导思想（1）建设原则城市“和谐、宜居、宜业”临江观景花园社区。（2）指导思想拥有鲜明“临江观景”、“双重花园”（社区外公园和社区花园）特色的精品楼盘；倡导一种阳光般健康的、绿色环保、节能的居住理念。我们项目价值是科技环保节能产品，兑现项目价值及升值空间；充分体现居住感受的升级，突出亲情和人文关怀、科技节能的居住理念;绿色健康、和谐的生活方式。4、建设方案（1）住宅建筑以板式住宅为主，户型设计要求明厅、明厨，充分考虑北方居住特点（双阳台），主阳台要照顾景观面，次阳台要考虑和厨房等功能间的融合，卧室建议采用飘窗。房中无狭窄的通道，尽量考

7、虑避免面积浪费；各功能空间进深、面宽符合使用舒适度的要求。（2）公共建筑包括一栋3层的5000平米小型会所商业楼及裙房底商；会所商业一层层高保证4.5米以上，二、三层层高3.5米以上；充分利用商业屋顶面，做屋顶花园；与工程配套的公共建筑及市政设施有公建部分包括绿地、停车库、居委会、物业管理、少年活动中心、老年人活动中心、警务室、泵房、换热站、煤气调压站、水箱间和公厕等配套设施。考虑餐饮业态，配置相应设备设施；沿街商业设置少量地面停车位；底商采取小型的、可切分的商铺形式；商铺的进深控制在15米内； 重点关注住宅底商的结构问题，首、二层可纵向、横向组合分割。（3）交通组织项目交通要求人车分流或区域

8、人车分流，小区入口处设车行入口（可方便车的出行）；局部可适当考虑一些停车位。（4）绿化曲径通幽:将打造景观作为本项目的加分手段之一，打造精细化景观；对社区环境进行分级设计，从集中景观向宅前景观层层推进；集中景观应注重标杆性设计，实现项目高端调性；宅前景观应注重精细化、人性化设计，提升居住品质。（5）建筑结构、建筑装修与建筑风格主体结构及基础型式主体结构为剪力墙，基础型式为桩基础建筑装修外装修：下部（4-5）干挂理石，上部进口高级涂料内装修：初装（毛坯房）建筑风格建筑风格构想：以近现代风格为主，采用一些欧陆的风格元素. 各宗地建筑风格保持一致，建筑形式可各具特色，在建设符号、色彩等形成一定的呼应

9、，由于2#宗地所处的地理位置，建筑形态上应考虑在城市的标志性（“地标”）建筑，同时在建筑色彩体量、造型上应注意统一性，强调建筑空间层次和建筑群体的和谐。5、2009年建设项目实施进程规划9月1日12月2日基础工程施工并完成至基础正负零。详见二十道街跨江桥项目详细地块产品类型进 度开工日期基础完主体完装饰、配套完竣工入户一号地三号地高层(100M）2010年4月1日2010年5月30日2010年11月20日2011年8月20日2011年9月20日三号地小高层(52M）2010年4月1日2010年5月30日2010年8月30日2010年12月20日2011年1月10日二号地超高层(150M)201

10、1年8月10日2011年10月30日2012年10月20日2013年9月20日2013年10月10日（四）主要技术经济指标项目总规划建筑面积66.47万平米，其中1#宗地：01地块规划用地面积：5232.3平米 建筑面积：47330平米 地上43740平米（其中住宅37670平米，商服6070平米），地下3590平米1#宗地：02地块规划用地面积：18749.3平米建筑面积：114800平米 地上101470平米（其中住宅80670平米，商服20800平米）地下13330平米2#宗地：规划用地面积：18785.3平米建筑面积：136780平米 地上113510平米（其中住宅55420平米，公寓

11、58090平米，商服23270平米），地下13330平米3#宗地：规划用地面积：68824平米建筑面积：343300 地上296000平米，地下47300平米；（其中住宅273920平米 ，商服22080平米）规划指标：1#宗地：01地块容积率：8.36， 建筑限高：100米建筑密度：38.71% 绿化率: 301#宗地：02地块容积率：5.41， 建筑限高：52-100米建筑密度：37.36% 绿化率: 302#宗地：容积率：7.28， 建筑限高：100-150米建筑密度：34.43% 绿化率: 253#宗地：容积率：4.3， 建筑限高：100米建筑密度：25% 绿化率: 35（五）投资预算

12、1、预算依据（1）建筑及装饰工程费依据哈尔滨市近期同类建筑工程技术经济指标，结合本项目具体拟建工程规划设计情况进行预算；（2）设备购置及安装工程费预算依据：设备购置费按供货单位报价预算，设备安装费根据设备购置费乘以相应的安装费率测算；（3）其他安装工程费按照相关工程预算指标结合相应工程量进行测算；（4）其他各项费用按国家有关规定及实际情况预算；（5）预备费费率按照3%记取。2、投资预算本项目总建设资金为243,597.1万元(含财务费用)，其构成如下：土地征用费用 53，000 万元前期工程费 7180.74 万元建筑安装工程费 105234.47 万元基础设施配套费 14690.09 万元市

13、政公用设施建设费 16152.45 万元财务费用 4692.6 万元不可预见费 3660.67 万元开发期间税费 20682.76 万元开发管理费用 10982.00 万元销售费用 7321.33 万元以上各项费用构成详见附件七成本测算表，更详细的投资规划可能随设计的深入而进行局部调整。（六）资金筹措本项目所需资金243,597.10万元，其中，申请银行贷款158000万元，约占总投资的64.86%，建设单位自筹85597.10万元，约占总投资的35.14%。本项目资金结构符合国家关于建设项目资本金制度的要求。分年度的资金使用详见投资计划与资金筹措表。第二章 战略规划、产业政策及行业准入一、拟

14、建项目与相关规划的关系根据2004年市政府制定的哈尔滨整体城市规划，哈尔滨市将构筑以“12918”为特点的城市空间总体规划发展格局，即形成“一江、两城、九大组团、十八个聚集区”的城市空间结构，并将打造6个卫星城、“一主五副”6个城市公共中心，规划形成23个居住社区、6个都市工业街坊、8大工业区、8处市级大型公园，加强对12片历史文化街区的保护。在规划中哈市城市空间发展策略为“北跃西扩、南延东优、中兴外联。”哈尔滨近几年的城市发展以规划为蓝本，拥有了较为显著的成绩。该规划期限确定为2004年至2020年，近期至2010年，远期至2020年，对城市2050年前后作远景发展构想。将以松花江（一江）为

15、主轴，形成江南江北两大城区，构筑中心（道里、道外、南岗）、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团；打造阿城、双城、宾县、五常、尚志、肇东六个卫星城；将形成“一主五副”6个城市公共中心。形成“一主五副”6个城市公共中心。中心组团（南岗、道里、道外）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，完善居住配套设施，发展成熟。群力组团：哈尔滨市道里区西部。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、

16、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区,以绿色生态园林的建设模式建立新的住宅团区。平房区：工业基地航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，房地产价格较低.松北区、前进地区、呼兰新城区：发展教育园区，建设生态住宅区，实现南北两区联动发展。我项目所处地块位于“中心组团”范围内，是市政府及道外区政府大力支持的改造区域。作为一个高档社区的开发，其规划设计完全符合哈尔滨市长期规划方案，该社区将作为道外老城区改造中一个标志性的社区，将为道外的整体价值提升起到基础作用。二、拟建项目与相关产业政策的关系房地产业是国民经济中重

17、要的一项因素，极大的影响着国民经济的发展。哈尔滨市政府对道外区的棚户改造作为哈市整体规划布局的重要一环，我项目的建设对棚户区改造将作出巨大的贡献。三、拟建项目的必要性哈尔滨市作为黑龙江省省会城市，是我国东北北部政治、经济、贸易、科技、文化、旅游事业发展的现代化中心城市，“十一五”计划确定把哈尔滨市建设成为国家重要的装备制造业、高新技术产业和绿色食品基地、区域经济贸易中心和世界冰雪旅游名城。近年来，随着改革开放的深入发展，哈尔滨市的国民经济也加快了增长速度，城市面貌发生了翻天覆地的变化。通过几年的艰苦奋斗，市政府加大城市住宅建设力度，提出“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的十六字方针。首

18、先以改造危房棚户区为重点，加快旧城区的拆迁改造进度，一座座安居工程住宅小区相继拔地而起，初步实现了解危解困的住宅建设目标。之后市委市政府为进一步提高我市居民居住水平，又推出经济适用住房政策，从而仅用十年左右的时间，就将我市人均居住面积从12.58平方米提升到19.57平方米，使得广大居民尽快改善了居住条件与环境，告别了低矮、潮湿、破旧的棚户住宅。随着时间的推移，人民的生活水平日益提高，对居住条件改善的要求也越来越迫切。在满足住宅基本要素的基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康要求，促进住宅建设可持续发展，进一步提高住宅质量，营造出舒适、健康的居住环境，是新世纪

19、房地产开发所提倡的健康住宅的建设理念。本项目区位于道外区，市政基础设施较为完善，哈尔滨保利滨利房地产开发公司为效应市政府号召，积极投入到市政府旧城区棚户区改造工作中去。拟建设现代化的集商服、居住、娱乐于一体的花园式新型居住小区，将进一步满足我市居民改善居住条件与生活环境的需要，本项目将开发建设成具有现代一流的市政基础设施，发达便捷的公共服务体系和符合现代人居住的高尚社区，哈尔滨现代化的环保生态型的数字化新城区。本项目对努力在坚持科学发展观、构建和谐社会的新形势下，全面实现我市房地产业“十一五”规划的工作目标具有重要意义。因此，本项目的建设是十分必要的，其必要性如下：1.本项目的实施，符合国家产

20、业政策，是带动相关产业发展，促进我市经济持续、快速、健康发展的需要哈尔滨市是我国东北北部的现代化中心城市，作为黑龙江省省会，又是全省的政治、经济、文化、科技中心。哈尔滨市城市建设与经济发展快速与否对全省社会经济发展具有强大的影响力，但是目前哈市对经济发展具有较强拉动作用的产业并不多，而建筑业尤其是房地产业对带动相关产业发展，促进地方经济繁荣的作用较大，已越来越为各级政府所重视。住宅建设在经济发展中的带动作用十分显著，它能带动56个产业得到相应的发展，根据测算归纳得出：每投入100元的住房建设资金，可推动相关产业170220元的需求；每销售100元的住宅，可带动130150元的其他商品的销售。住

21、宅的建设与销售还有利于调整居民的消费结构，加速城市化的进程，在较短时间内提高第三产业的比重，同时还能直接或间接地创造大量的就业机会。住宅建设市场需求量大，产业关联度高，对国民经济的拉动作用显著，加快住宅建设必将有力地推动我市经济持续、快速、健康发展。2.本项目的实施，是实现住宅发展目标，加快实施城市总体规划的需要从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会，加快实现社会主义现代化新的发展阶段。其中：2005年实现高标准小康目标，人均居住面积达11平方米，基本完成改造现有的危房棚户区；2010年实现舒适住宅目标，人均居住面积达13平方米，接近中等收入国家城市居民居住水平。我市住宅建设的基本思路是：面

22、向二十一世纪住房“小康”目标，面向普通家庭及广大群众，重点建设经济适用住房。加快“两大战略”的实施，即实施“成区域、大规模新区”发展战略，新区开发与旧城改造相结合；实施住房商品化、社会化、产业化发展战略。推进住宅建设多元化投资、产业化生产、商品化供应，提高物业管理水平。我市今后相当长一个时期，住宅建设坚持大力发展普通住宅，适当发展中、高档商品房，严格控制建设廉租房。本项目的开发建设有助于推进住宅发展目标的实现及城市总体规划的实施。3.本项目的建设可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；4.本项目的建设可以改善人民的居住和生活条件；5.本项目的建设可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6.通过综

23、合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；8.有利于产业结构的合理调整；9.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；综上所述，本项目的建设是十分必要的。第三章 项目选址及土地利用一、地理位置 拟建二十道街跨江桥选址位于哈尔滨市道外十九道街与北二十道街之间，新建跨江大桥下桥处，道台府遗址公园右侧，振兴街与更新街交界，共计三块地，用地性质为二类。本项目位于北二环路的两侧，可达性极强，距离松北市政府15分钟，距离道外区政府2分钟，与道里、南岗和道外繁华商业区交通距离10分钟可达。在哈尔滨市区地图中我们不难看到项目位于城市的中东部地区，辖三地出入口中

24、心地带，交通十分便捷，覆盖区域宽广，受众面大。二、交通状况 作为住宅项目投资，主要考虑出行的便利性和道路的畅通性，华欣路修建后，完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行。通过即将开通的松浦大桥可直接通往哈市松北区、呼兰开发区；而二环路作为大流量的快速干道将进一步加强道外区区的开放功能，提供小区所处的区位优势。目前本案周边的公交线路有207、108、107、84、54、12、1、206、202、79、19等众多公交路线，交通极为便利。三、商业气氛 道外区作为老城改造中的一个重要组成部分，规划为以商业、集市为主，形成娱乐、艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街。规划中的的

25、路网结构为商贸金融的繁华提供了保障，商贸金融区进行合理的功能分区，主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地区级商业中心等，从而最大限度地满足不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面的需要。 第四章 资源开发及综合利用一、编制依据1、中华人民共和国节约能源法2、国家计委、经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估的规定3、民用建筑节能设计标准JGJ26-954、民用建筑热工设计规范GB50176-935、工程设计节能技术暂行规定GBJ6-856、哈尔滨市墙体材料革新和建筑节能管理办法(哈市人民政府令第94号)；7、哈尔滨市城市节约用水

26、条例。二、节电、节水1、工地施工办公节电施工时严格控制长流水的现象,水管一定要随使用随关闭。生活用水要体现一水多用。2、工地施工办公节水施工用电特别是夜间除了必要照明以外,不要产生不必要的长明灯现象。工人宿舍一定要采取36伏电压照明,一是节电二是安全。办公室的电器用品一定要做到人走电停,人在不要开多余的电器用品。三、节能系统的选用我们在深入研究国际先进技术基础上结合在中国的实际工程实践，归纳总结了适合中国国情的八大方面十八大住宅生态舒适节能高新技术系统：八大方面1、外围护结构系统2、太阳辐射的控制与改善3、自然通风与采光的利用4、可再生能源的利用5、高舒适度、低能耗的室内环境控制系统6、降低噪

27、声的技术与构造系统7、水资源循环利用系统8、提供高舒适度的其他技术系统十八大技术系统1、高效保温隔热外墙体系2、热桥阻断构造技术3、高效保温隔热屋面技术与构造设计4、高效门窗系统与构造技术5、高性能保温隔热玻璃技术与选用6、高性能遮阳技术系统7、建筑辐射采暖制冷系统8、置换式全新风系统9、住宅主动通风与“房屋呼吸”技术系统10、能量活性建筑基础与地源热泵系统11、高效太阳能利用系统12、PCM_相位变化蓄热材料技术体系的应用13、卫生间后排水成套系统14、隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术15、提高住宅光环境舒适性的技术系统16、绿色屋面技术系统17、中水循环及雨水回收再生利用系统18、智能楼宇自控

28、系统在工程建设中，我们一方面引进国外先进技术为我所用，另一方面，全面系统地消化、吸收引进技术并努力创新，不断增强自主研究开发的能力，并开辟各种渠道，结合工程设计和技术改造项目，推广应用新工艺、新技术、新材料、新设备。我们的基本原则是：技术系统立足于国产产品，关键设备材料采用在国内市场上可以购买到的国外产品。第五章 环境和生态影响分析一、编制依据根据道外二十道街项目所处的区域位置及周边环境综合评定；项目整体发展趋势；通过设计手段提升用地自身的居住价值，将土地价值最大化，最大限度挖掘自身潜力。二、建设项目所在区域环境质量现状1#宗地为长方形，中等规模，西侧是哈尔滨文化遗址“道台府”，地块北侧是松花

29、江，自然资源极好。建议全设江景房。2#宗地为正方形，处于1#宗地与3#宗地之间，可作为1#宗地与3#宗地的联系过度。北侧是松花江及二十道街跨江大桥。建议建设成道外二十道街“地标”建筑。3#宗地块较为方正、大型规模，宗地周边已经形成相对成熟的低密度物业氛围，有基本完善的配套设施，如西侧是对外免费开放的靖宇公园，地块北侧可至松花江，自然资源较好。三、主要污染源及污染物振江街火车道线的影响；东北侧热电厂三大烟囱排烟污染（已进行环保治理）；道外二十道街挎江大桥的噪声及震动。四、环境影响分析1、哈尔滨城市经济增长较快2、人均可支配收入较低3、房地产主要满足刚性需求，基本无泡沫4、道外区经济水平较低5、外

30、来人口较为集中的区域6、受到传统观念的影响，区域价值较低7、未来中心三大城区主要发展住宅的区域8、目前基础生活配套齐全，档次较低优势:整体市场形势向好;项目定位的超前和先进的设计理念;项目前期形成的良好市场认知与认同项目临江观江景观与整体园林营造的环境有机结合所产生的优质社区生活气氛;项目“三高、一新”（高标准、高技术、高品质、 科技创新）理念所形成的社会、市场效应。机会：哈市市场产品创新的滞后;项目区域性价比的评估项目超前理念对整体形象的提升；道外区社区物业的稀缺性；威胁:周边土地开发的不确定因素； 二十道街跨江大桥建成通车后江北房价带来的压力；周边项目开发速度的滞后可能造成的市场影响；五、

31、环境影响评价项目用地被北二环和道外二十道街挎江大桥两条主要交通道路分为三块，用地较为分散，1#和2#地块位于北二环的北侧，3#用地位于北二环南侧；项目大交通便捷，未来规划修建的振江路、华能北路、华欣路等小交通道路后小交通网络形成，未来的交通条件佳。项目景观资源优势：北临观松花江及未来的沿江绿化带，西南侧临市政开放公园靖宇公园，西临道台府遗址；项目劣势：东北侧热电厂三大烟囱排烟污染，道外二十道街挎江大桥的噪声及震动，3#地块与靖宇公园之间的铁路的阻隔，对观公园的视觉效果及与项目与公园的结合度等造成影响。建筑容积率过高，地块较为分散。道外二十道街项目，其建筑面积约为六十六万平米，是哈市唯数不多的大

32、盘，综合配套设施齐全；具有一定的地理优势，超前“三高、一新”（高技术、高品质、高标准、科技创新）开发理念和先进的设计（舒适节能高新技术体系在项目上的应用），是项目的亮点，也是项目的卖点，综合素质的提高使项目成为一个市场唯一性产品，将具有极高的社会市场认知度。第六章 经济影响分析一、房地产业对国民经济发展的作用分析房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是泛地产经济活动的参与者。因此，房地产业是发展国民经济和改善人们生活物质条件的基础产业之一。它的中国要作用可以归纳如下：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人民

33、的居住和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；有利于产业结构的合理调整；有利于深化住房制度改革，调整消费结构；有利于协议外资，加速经济建设；可以扩大就业面。随着国民经济和房地产业的不发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。二、本项目建设对该区域的意义本项目处在道外区的中部片区，在三个片区规划定位中是最主要完善城市配套设施，大力发展居住功能的区域。本项目的建设，将在一定程度上提高道外区的区域价值，同时，与即将开通的松浦大桥相呼

34、应。最重要的是，该项目为道外区棚户区改造的重点工程，项目的启动完全符合政府的规划，将为道外区整体面貌的改变起到重要的作用。三、哈尔滨市房地产市场分析1、哈尔滨市房地产供给分析（1）房地产开发投资额分析通过图可以看出，哈尔滨市从2003年开始加大了房地产投资的力度，近几年同比增幅均大于12%，处于高速发展阶段，整体房地产开发投资额的增长，也能够说明未来供给量会不断地增加。哈尔滨市2002年2008年房地产开发投资总额及增幅变化图数据来源：2008年哈尔滨市统计年鉴和哈尔滨市统计局公布数据房地产开发投资总额占固定资产投资总额的比重，一般用来反映投资结构的合理性。一般固定资产投资额由四部分构成，即基

35、础设施建设投资额、更新改造投资额、房地产开发投资额和其他固定资产投资额。在发达国家，一般房地产开发投资额的比重为20%25%。从下图可以看出，哈尔滨市的该项指标在近几年低于20%，说明哈尔滨房地产市场还有很大的上升空间。也能够看出政府对房地产开发投资的控制是需要加大力度的。哈尔滨2002年2008年房地产开发投资总额占固定资产投资总额比重图数据来源：2008年哈尔滨市统计年鉴和哈尔滨市统计局公布数据（2）哈尔滨房地产供求分析2002-2008年哈尔滨房地产供求状况分析哈尔滨房地产经过整合调整，建设规模逐渐扩大，最近七年哈尔滨房地产供给等基本情况见表哈尔滨市房地产行业相关统计情况一览表单位：万平

36、方米 年 份项 目20012002200320042005200620072008完成投资额（亿元）83.989.9106.0120.0140.2157.8187.4215.8开工面积733.15609.29681.3726917.21585.61502.21610.8竣工面积429.11315.91302.66363386.1667.3698.2467.3销售面积270.56287.06325.51361476.6674.4748.9586.1生产总值（亿元）1120.121232.101414.81680.51830.420942436.82868.2人均GDP18244188522137

37、42476828432人均可支配收入6407.37003.87892.7894010065112301277214588.6资料来源：哈尔滨历年统计年鉴从上表可以还看到，2001年、2002年，房屋竣工面积与房屋销售面积之间的差距在逐渐减少，在2003年、2004年竣工面积和销售面积基本持平，从2005年起，房屋销售面积远大于竣工面积，说明哈尔滨房地产市场正在经历复苏到全面发展的过程。哈市房地产销售价格在不断升高的同时，哈尔滨的市场需求量在逐年增加，且供需差距在逐渐减少，导致这种减少的原因则是销售的增长幅度大于竣工面积的增长幅度，因此，有理由相信哈尔滨房地产具有较大发展空间。 哈尔滨市2001

38、年2008年商品房新开工、施工及竣工面积分析图数据来源：2008年哈尔滨市统计年鉴通过上图还可以看出以下几点：自2006年以来这三年新开工面积比较平稳，而近几年施工面积不断在增加，一方面是政府对开发商开发周期的限制造成开工较多，另一方面也可能是开发商对近几年房地产市场比较看好，加快了开发周期有关；施工面积和竣工面积的倍数是衡量未来一段时期商品房供应趋势的重要指标，从近几年该指标不断增长来看，未来供应量会不断稳中有增，竞争也会日趋激烈。2009年哈尔滨房地产供求状况2009年年前6个月哈尔滨市房地产市场供销两旺，明显呈现回暖势头。哈尔滨市房产住宅局统计数字同样显示，哈市上半年商品房销售面积235

39、.8万平方米，同比增长33.57%；08年哈尔滨市新建商品住房下降势头得到根本扭转。国家统计局哈尔滨调查队最新统计数字显示：6月份，受一线城市房地产市场量、价齐升的影响，哈尔滨市房屋销售价格振幅加大，涨势明显，呈全面看涨势头。从上半年全国的数据来看，房地产业经过前一段时间的调整已经超预期地领先其他行业率先回暖。商品房销售面积同比增长37.1%，商品住宅销售面积同比增长38.8%。房价的止跌并稳步回升也是市场回暖的重要表现。随着经济环境持续向好，全国房地产市场仍有望继续稳步回暖。 从近一年多的市场供应走势来看，自08年未市场供应便开始大幅回落，至今年初，则开始小幅调整，平稳走高。7月份供应量不足

40、导致8月份价格上涨过快，进而导致8月份需求明显不足，供求比的拐点过陡，见下图：（注：以上数据不包含呼兰区；商品住宅包含普通住宅、别墅、酒店式公寓等） 2008年9月-2009年8月哈尔滨商品住宅市场供求状况 2008年4月-2009年8月哈尔滨商品住宅市场供应量 近一年的商品住宅成量从今年年初陷入低谷后，逐渐回升，我们可以看到成交量与平稳上升，见图，可是成交价格的增长却比较激进，见图，近半年均价增长已经超过两千，过高的价格导致8月份成交量回落五成，可以预见，价格如平稳上升不仅不会带来成交量的萎缩，还会促使成交量平稳上升。 2008年4月-2009年8月哈尔滨商品住宅成交量 2009年3月-20

41、09年8月哈尔滨商品住宅成交均2、哈尔滨市房地产市场特征分析哈尔滨房地产主要特征如下：特征一：房地产开发投资及人均可支配收入保持平稳增长。特征二：建设规模达到历史新高，但受政策影响竣工及销售面积有所波动。08年建设规模1610.8万平米，达到历史新高。受国家宏观调控政策影响，2008年哈尔滨市房地产开发竣工面积467.3万平方米，较07年下降33.1%，商品房销售面积586.1万平方米，较07年下降21.7%。根据哈尔滨市政府2009年住房建设计划，09年竣工面积将达到500万平米左右，较08年有所提升，而哈市2009年上半年商品房销售面积235.8万平方米，同比增长33.57%，08年哈尔滨

42、市新建商品住房下降势头得到根本扭转。特征三：房价大幅攀升。2008年哈尔滨市商品住宅平均销售价格为3615元/平方米，同比增长13.04%，哈尔滨市各在售楼盘几乎未出现降价打折现象，这与南方一些城市出现的房价大跌、开发商打折促销形成了鲜明的对比。价格上涨主要源于哈尔滨市房价的泡沫不多，房价一直处于低位运行，房地产开发成本的上涨所致。2009年上半年商品房销售均价3983元/平方米，同比增长6.16%，（资料来源：哈尔滨网上房地产）。特征四：哈市商业进入快速发展阶段。大连大商集团进入哈市道里区商业中心，为哈市的商业带来了新的活力，哈市各个区域不断兴建的商业复合体就是哈市商业发展最好的见证。随着哈

43、市经济的不断发展，哈市商业中心的规模将会不断扩大，并进入了快速发展阶段。3、哈尔滨房地产价格走势分析（1）商品房价格增幅与宏观经济指标增长率的对比分析通过商品房价格增幅和GDP、人均居民可支配收入增幅的对比，我们可以大致判断房价是否处于一个合理的区间范围，来看房价未来的上涨空间和购买者的价格承受能力的大小。从图中可以看出，2007年以前商品房的增幅远小于人均可支配收入和GDP的增幅，居民的价格承受能力是高于房价的，这可能也是造成2007年的商品房突然价格较上年度增加很多的原因之一吧。随着2008年商品房价格增幅高于GDP和人均可支配收入的增幅，居民的价格承受能力相对在下降，有可能造成了商品房销售价格增幅在2008年后进入了一个和GDP及人均可支配收增幅趋于合理的阶段。哈尔滨市2001年2007年商品房价格、GDP和人均可支配收入增幅对比图数据来源：中国房地产统计年鉴和哈尔滨市统计局2008年公布数据（2）商品房价格走势分析将哈尔滨房地产发展现状同我国同期房地产行业整体发展现状相比，投资增长率低于全国水平，经济适用房投资还没有达到全国的水平。哈尔滨房地产行业发展还有较大的空间。从房地产周期波动来看，哈尔滨房地产投资波动比全国