《金海龙韵》项目市场调研报告.doc

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1、一、芜湖市经济状况一）、工业经济1-2月份，全市规模以上工业生产、效益双双回落，部分行业经营状况出现较大幅度的下滑，工业经济运行状态趋紧，形势较为严峻，表现为：规模以上工业生产增幅为5.5%，首次低于两位数，是1998年进行规模工业统计以来的最低点，增加值总量在全省位居第三，增幅处于最后一位。工业经济效益综合指数达160.9%，为2001年以来的新低，综合指数在全省位于第三。（一）、工业经济运行的总体概况1、生产、效益低位运行，增幅快速回落。元月份，因去年同期为春节因素，规模以上工业完成增加值13.07亿元，同比增长29.4%；2月份，完成工业增加值8.30亿元，1-2月份累计完成21.39亿

2、元，比上年同期仅增长5.5%。工业经济效益综合指数为160.9%，比上年同期下降22个百分点。1-2月份累计实现利润2.40亿元，同比下降29.7%。2、产销衔接状况平稳。1-2月份规模以上工业实现销售产值68.72亿元，同比增长8.7%；高于现价工业总产值增幅（5.1%）3.6个百分点。其中，完成出口交货值4.14亿元，增长24.4%，贡献较大的企业有：金丝鸟有限公司0.53亿元，增长5.8倍；日立电器1.15亿元，增长5.7%；长信薄膜科技0.11亿元，增长122.9%；江东船厂0.47亿元，增长13.7%。3、国有经济和其他经济类型企业生产呈现较快增长。1-2月份，两者分别完成工业增加值

3、6.28亿元和0.15亿元，比上年同期增长9.3%和74.3%；而其余的经济类型企业增幅均低于全市平均水平。4、支柱行业支撑作用减弱，老工业行业焕发青春。1-2月份，以PVC型材为主的塑料制品业完成增加值0.58亿元，下降45.0%；以水泥为主的非金属矿物制品业完成增加值0.97亿元，下降28.5%；以汽车为主的交通运输设备制造业完成增加值2.05亿元，下降14.1%；以空调为主的电气机械及器材制造业完成增加值5.05亿元，下降4.3%。而以卷烟为主的烟草制品业完成增加值4.42亿元，增长8.8%；以生铁、钢压延为主的黑色金属冶炼及压延加工业完成增加值1.70亿元，增长126.1%；以电解铜、

4、铜材为主的有色金属冶炼及压延加工业完成增加值0.66亿元，增长20.7%；以钢结构为主的金属制品业完成增加值0.62亿元，增长60.9%；以锅炉、机床为主的通用设备制造业完成增加值0.52亿元，增长42.4%；以仪表为主的仪器仪表及文化、办公用机械制造业完成增加值0.51亿元，增长49.6%；以电力生产为主的电力、热力的生产和供应业完成增加值1.15亿元，增长23.7%。5、两项资金占压居高不下，亏损面扩大。2月末，两项资金合计为69.65亿元，同比增长22.4%，比上年末增长5 .8%。其中：应收帐款净额为42.00亿元，同比增长40.2%；产成品存货为27.65亿元，同比增长2.6%。亏损

5、面高达44 .44%，同比提高12 .5个百分点。（二）、生产、效益增速回落的原因分析1、结构性矛盾较突出。随着国家宏观调控力度的加强和市场竞争的日益激烈，产值集中度较高的三大支柱产业中的较多行业受到了剧烈冲击，出现了“一荣俱荣，一损俱损”的局面。生产方面：进入2005年，水泥市场行情继2004年底的走势持续走低，售价一降再降，已接近成本，部分企业售价甚至低于成本，企业因产品积压而限产；1、2月份，连续的低温阴雨和恰逢春节，不少企业因此停产放假。1-2月份，规模工业水泥产量仅为58.20万吨，同比下降30.8%。奇瑞汽车也因产品结构的调整，产量虽然比上年同期增长13.1%，由于主要为低端产品Q

6、Q，故现价产值下降了29.4%；美的制冷由于进行能效和安全等方面的技术改进，产量同比减少了5.1万台，产值因此下降14.0%。效益方面：因利润总额较去年同期减少1亿元，导致经济效益指数出现大幅度下降。这主要有：美的空调由于售价下降、成本上升导致本年利润为-122.3万元，比去年同期减少6362万元；发电厂由于煤价较去年同期价格翻了一番，本年利润为-606万元，比去年同期减少2346万元；荻港水泥由于市场等原因，加之成本上升，售价下降，本年实现利润-538万元，比去年同期减少7125万元；白马山水泥也由于上述原因，本年利润仅为1万元，比同期减少3717万元。上述4户企业累计利润比去年同期减少了近

7、2亿元。2、去年同期基数较高的影响。2004年上半年在宏观经济快速增长和工业品出厂价格、主要原材料价格迅速走高的背景下，全市规模工业生产延续了2003年高速增长的势头， 1-2月完成增加值近23亿元，增幅达31%，去年同期基数抬高是生产增幅回落的原因之一3、各县区工业生产全面回落。1-2月份，各县区增加值增幅分别为：开发区-1.5%、镜湖区12.7 %、马塘区55.6%、新芜区2.9%、鸠江区23.2%、芜湖县0.0%、繁昌县3.4%、南陵县21.1%；与2004年全年增幅相比各县区均呈现不同程度的下降。4、经济增长的热点匮乏。由于全市着力培育的三大支柱产业已从高速发展期步入了平稳运行期，对全

8、部规模工业的拉动作用正逐步减弱，而新的增长点又未及时出现，虽然，全市固定资产投资和招商引资工作成绩斐然，但由于点多面广，缺乏大的工业项目和大企业的引进，导致全市工业发展后劲不足。5、资金供应的趋紧，使工业提速受到一定的影响。随着国家宏观调控政策的持续实施，中小企业融资难度逐步加大，从去年下半年开始企业流动资金紧缺状况有所加剧，加之原材料、能源价格的居高不下和工业品出厂价格的持续走低两头挤压的不利影响，中小企业生产和盈利能力受到了较大冲击。二）、消费水平今年一季度，我市城市居民家庭收入继续保持较快增长势头，消费水平不断提高，消费结构更趋合理，生活质量进一步提高。（一）、可支配收入快速增长 据抽样

9、调查：一季度我市居民家庭人均可支配收入2660.82元，比去年同期增加309.26元，增长13.2%。剔除价格因素影响实际收入增长10.4 %。从收入构成看，收入的快速增长主要来自工薪收入、经营净收入、财产性收入以及转移性收入四个方面。其中工薪收入影响最为显著。1、工薪收入成为拉动可支配收入快速增长的主要动力。一季度我市居民家庭人均工薪收入1661.31元，同比增长25.5%，占家庭总收入的比重为58.7%，直接拉动可支配收入增长11.8个百分点，贡献率高达89.4%。增长主要原因：一是去年下半年两次增加机关事业单位职工收入的翘尾因素；二是今年以来部分企业单位效益好转，为职工增加工资；三是元旦

10、、春节两节期间机关企事业单位为职工发福利、年终奖金、分红等增加职工收入。2、财产性收入增长最快。一季度居民家庭人均财产性收入57.15元，同比增长30.4%占家庭总收入的比重为2.0%，拉动可支配收入增长0.5个百分点，贡献率为3.55%。3、转移性收入平稳增长。一季度居民家庭人均转移性收入1008.58元，同比增长1.6%，占家庭总收入的比重为35.6%，拉动可支配收入增长0.6个百分点，贡献率为4.2%。在转移性收入中，养老金及离退休金人均收入781.71元，同比增长1.8%，占转移性收入的比重为77.5%。4、经营净收入增长较快。一季度居民家庭人均经营净收入102.28元，同比增长12.

11、0%，占家庭总收入的比重为3.6%，拉动可支配收入增长0.4个百分点，贡献率为2.9%。增长主要原因：一是我市出台了进一步加快个体私营经济发展的一系列政策，加大扶持力度；二是工薪收入的增加，促进消费，带动个体经营收入增长。（二）、消费水平大幅提高，消费结构进一步改善 收入增加必然促进消费。一季度我市居民家庭人均消费支出1852.70元，同比增加285.84元，增长18.2%。剔除价格因素影响实际增长15.3 %。由于食品价格上涨，恩格尔系数高达44.6%，同比下降2.6个百分点，服务性消费不断提高，消费结构进一步改善。从影响消费支出构成看，食品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通信、

12、教育文化娱乐服务、居住、杂项商品和服务八大类消费支出均呈不同程度增长。具体有以下特点：1、吃、穿、住消费均有不同程度提升。一季度居民家庭人均食品、衣着和居住支出分别为827.11元、197.25元和136.38元，同比分别增长11.9%、18.0%和6.9%。在食品消费中，居民家庭饮食结构不断改善，粮食人均消费支出64.07元，受粮食涨价因素影响，同比增长3%，肉类人均消费支出138.63元，同比增长17%，禽类人均消费支出47.78元，同比增长60%，蛋类人均消费支出26.18元，同比增长16%，蔬菜类人均消费支出75.97元，同比增长20%，干鲜瓜果类人均消费支出50.03元，同比增长12

13、%，奶及奶制品人均消费支出46.60元，同比增长4%。在外饮食也随着收入的增加而增多，人均支出104.32元，同比增长7.1%。在穿着消费中，服装人均消费支出148.46元，同比增长18%，衣着材料人均消费支出2.25元，同比增长91%。在居住消费中，居民居住条件继续改善。截止一季度，城市居民人均住房面积23.21平方米，90.67%家庭住上单元房或单栋住宅，94.67%的家庭用上管道煤气或液化气，90%的家庭有卫生设备。2、家庭设备用品及服务快速增长。一季度居民家庭设备用品及服务人均支出83.62元，同比增长64%，增长速度在八大类消费之首。其中耐用消费品人均支出51.50元，同比增长1.3

14、倍。随着城市居民收入水平的提高，高档耐用品已渐渐步入百姓家，据抽样资料显示：截止一季度，我市居民百户拥有洗衣机96.67台，电冰箱96台，彩电138.67台，影碟机54台，家用电脑27.33台，空调器86.67台，微波炉50.67台，淋浴热水器78.67台。3、医疗保健支出大幅上升。随着医疗制度的改革，居民自费看病费用越来越多，另一方面，随着居民收入的增多，自我保健意识不断增强，一季度居民家庭医疗保健人均支出149.99元，同比增长49.3%，增长速度排在八大类消费第二位，占消费支出的比重为8.1%，同比提高1.7个百分点。4、交通和通信持续增长。随着居民家庭收入增多，出门坐出租车的人多了，家

15、庭用固定电话以及用手机的用户不断增多，尤其在元旦、春节期间两者都必不可少。据资料显示：一季度交通和通信人均支出186.34元，同比增长26%，其中，交通人均支出72.05元，同比增长42%，通讯人均支出114.29元，同比增长18%。每百户拥有电话97.33部，移动电话104部，同比分别增长1%和44%。5、教育文化娱乐服务平稳增长。随着社会的发展进步，人们对文化素质水平要求不断提高，教育文化娱乐服务的支出在消费支出中所占的比重逐步加大，是除食品外占消费性支出比例最高的项目，一季度居民家庭教育文化娱乐服务人均支出220.49元，同比增长16.1%，占消费支出的比重为11.9%，其中：教育支出人

16、均116.14元，同比增长29%，文化娱乐服务支出人均60.23元，增长41%。6、服务性消费大幅提高。服务消费水平的高低是反映生活质量提高的一个重要标志，随着居民家庭生活质量的不断提高，居民对服务消费需求不断上升，各种服务行业相继出现。一季度居民人均服务性消费支出为516.76元，占消费支出的比重为27.9%，同比增长33.3%。7、食品价格上涨加重了低收入户的生活负担。收入最低的10%城市居民家庭恩格尔系数达55.8 %，比全市平均水平高11.2个百分点。据测算，受粮食、油、肉、禽、蛋、水产品、蔬菜等价格上涨的影响，收入最低的10%家庭购买这7种食品人均支出需增加46.08元，户均增加15

17、9.9元，占全部食品类支出的72.3%，给低收入户日常生活带来了很大困难。（三）、社会保障支出迅速增长 随着我市社会保障制度不断完善，企事业单位参保人数不断增多，居民家庭社会保障支出不断增加。一季度居民家庭社会保障人均支出154.55元，同比增长85%，其中：个人交纳的养老基金人均支出60.77元，同比增长28%，由于部分单位提高了住房公积金的收缴比例，一般由原来的5%10%提高到15%20%，从而使得个人交纳的住房公积金人均支出增加到71.20元，同比增长2.1倍，个人交纳的医疗基金人均支出15.69元，同比增长1.0倍，个人交纳的失业基金人均支出3.83元，同比增长57%，个人交纳的其他社

18、会保障支出人均3.05元，同比增长7.4%。社会保障支出的增多，对可支配收入的增长有一定的影响。二、芜湖市现今房地产状况及政策方面 现今房地产状况进入2005年，虽然国家对房地产市场加大了调控力度，但是芜湖房地产市场仍然呈现了迅猛发展的态势，今年一季度和去年同期相比，各项指标都有不同程度的提高，现将一季度的有关情况分析如下： 一）、商品房预售大幅增长今年一季度批准预售52起（去年同期为16起）；预售面积为18.41万平方米（去年同期为6.78万平方米），比去年同期分别增加225%和172%。二）、房地产开发增长较快根据建委开发办的统计，今年一季度市区商品房住宅的新开工面积为29.15万平方米,

19、与去年同期相比增幅为31.84%；竣工的商品房住宅为9.47万平方米，比同期增长56.5%；商品房住宅完成投资额3.65亿元，比去年同期增长5.2%。供应结构得到调整，房屋空置面积进一步减少,虽然国家对房地产宏观调控力度加大，但是芜湖的房地产开发势头不减。三）、商品房价格稳中有降在销售策略上各个开发公司采取不同的销售方式，但是受城北板块低价开盘的影响,商品房的销售价格稳中有降,如银湖北路的“北城水岸”多层住宅均价是2010元/平方米左右。今年一季度商品房住宅的销售平均价为3102元/平方米，与去年年末的3153元/平方米相比，下降了1.6%。四）、二手房交易活跃今年一季度的二手房交易35.08

20、万平方米，占全部房屋交易量的60%，与上年同期的29.36万平方米相比增幅达19%；二手房中住宅交易量一季度为17.83万平方米，占全部住宅交易量的51%，与去年同期的20.86万平方米相比下降15%，成交金额下降10%。由于评估市场的不规范，统计中的二手房成交价格和市场实际成交价有较大差异。针对这一情况，经市政府同意,市房管局和市财政局共同出台了关于改进二级市场买卖价格评估机制的实施办法，遏制这种不规范行为。五）、房地产抵押继续增加由于商品房销售量的持续上升，居民消费理念的转变，今年一季度的房地产抵押面积虽然和去年同期相比减少20%，但是抵押金额却增长16%，尤其是新建商品房抵押金额大幅度上

21、升，增长了37%，按揭购房已成为商品房销售的主要付款方式。 国家给房地产的政策从2005年5月1日开始，所有商品房的销售全面推行“一价清”和明码标价制度，对广大的老百姓来说是一件好事，能增强市场的透明度，有效地防止某些开发商的欺诈行为。同时政府加大了土地的供应量，今年一季度政府出让了6个地块近15万平方米的土地，商品房的销售价格将保持平稳态势。从2005年6月1日开始，国家将实施国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见，主要分析以下几点：1、政府从房地产市场的一、二、三线全面出击：从土地市场的调控，严格管理，杜绝开发商囤积土地；从房地产销售环节严打，对舞弊行为严惩，并且严格控

22、制高档住房建设；从二手市场，禁止期房转让，增加了投资者的资金运转周期。2、银行的利率方面：提高利率，将利率分等级，虽然相对打击了高档房的市场，但是也打击了普通自住房消费群体。而逾期还款罚息提高3050，让投机者和贷款住房的客群都要仔细掂量自己的还款能力了。3、税收政策上，连续两次的调整，显示了政府对打击投机者的决心。两年内转让征收全额营业税，直接打到了投机者的“七寸”，同时也打击到了大片中介行业。未来的预期：1、未来政府在税收上还有伏笔：政府在调整营业税的同时，并未对土地增值税和个人所得税作调整，政府处于观望态度，一旦营业税调整力度不能达到预期效果，将有可能推出这两项政策。2、目前房地产空置率

23、很高，尤其是一些核心城市。在政策推出以前，对资源来说是很大的浪费。 三、区域竞争性楼盘的调研分析由于项目地块的土地成本较高，为保证合理的投资回报，走高端市场是本项目的必由之路。近几年，芜湖区域市场高档楼盘上市量较大，主要有以下几个楼盘：铁佛、金鼎、左岸、长江长、水木年华、天和苑，其中铁佛、金鼎和水木年华已经售罄，不具有可比性；而其余几个楼盘为本项目的主要竞争对手，由于它们项目规模较大，为保证销售，其目标客户群定位必须放宽，不适合做目标客户市场细分，这就给走高端细分市场的规模较小的项目造就了机会，我们就可以在高端市场上抓住一个点，寻求符合本项目的高端市场目标客户群。 在芜湖区域内，现今的高档楼盘

24、为数不少，鉴于我们项目的综合考察，我们主要的竞争楼盘为以下：长江长现代城濒临长江之边，座拥市区中心，周边的配套应有尽有，05年推出的户数在100套左右，主力户型在120M2160M2之间，销售均价在4500元/平方米，还有少部分户型面积在250M2左右，附带空中花园；06年销售的套数在300400套，主力户型120M2，“长江长” 打造纯粹现代建筑。1、优势分析：长江长现代城位于城南青弋江口，与中西友好花园隔江相望。项目北依滨江景观大道，东临中山南路，与中山路步行街近在咫尺。项目临长江、青弋江，空气清新，风景宜人。现代时尚的建筑设计，优雅高尚的人文环境。 2、劣势分析：价格较高。 3、市场机会

25、：因地利优势明显，与其它高层项目相比，具有较强的竞争优势。 4、综合分析：作为芜湖最好的一块风水宝地，本项目一直都是芜湖市场的风向标。高档楼盘定位，独特展示手段，树立起良好的品牌形象，促进项目销售。天和苑 座落在五一广场，有便捷的交通体系和自然景观，完善的生活配套，05年推出的主力户型为140M2，均价3500元/平方米左右；06年推出的高层住宅，建筑面积56万M2，主力户型110120 M2左右，预计均价4000元/平方米。1、优势分析：唯一的优势是靠近赭山公园，可以借山做点文章。2、劣势分析：地段、环境与其他市中心高层项目均有一定的差距。全高层项目，容积率偏高，对社区环境有一定的影响。3、

26、市场机会：九华中路是电脑一条街，如将本项目定位于电脑IT新新住宅，或许是一个较好的机会。4、综合分析：市中心全高层社区，面临巨大的市场竞争压力，项目定位不明，有一定的风险。左岸生活 左岸生活社区毗邻北京东路商务区。毗邻芜湖的文教科技中心，有安徽师范大学和芜湖一中等多家知名教育机构，文化氛围浓厚。周边配套设施齐全，生活方便。 今年推出的主力户型在120 M2左右，销售均价预计为4000元/平方米，由于拆迁的问题，该项目的06年推出量无法估计，“左岸生活”法国式的浪漫和欧洲的古典情怀。四、当前消费者的购房特性分析本次调查主要各个竞争性楼盘的中实际调查，共计调查人数在600人左右。以下是调查的统计结

27、果。一）、性别395人 209人男女在调查人群中，男性占的比例为65.4%，女性的占的比例为34.6%。二）、职业类别 个体户 公务员 事业单位 民营企业 116（人）56（人）46（人）96（人）调查中，各类人群的比例分别为：个体户人群占36.7%，公务员占17.7%，事业单位人员占14.6%，民营单位人员占31%。三）、年龄 30岁以下 3045岁 4660岁 60岁以上64人239人121人16人人对于购买高档物业的客户群，他们年龄分布的比例为：30岁以下的占14.5%，30岁45岁的占54.3%，46岁60岁的占27.5%，60岁以上的占3.7%。四）、人群的来自区域市区 南陵县 繁昌

28、县 芜湖县 外地区域 6人 4人 1人 144人4人9人1人对于购买高档物业的消费群体，他们来自的区域分别是：芜湖市区占87.8%，南陵县占2.4%，繁昌县占5.5%，芜湖县占0.6%，非芜湖区域内的占3.7%。五）、对户型面积要求（一）本次调查的所有人群对户型面积要求 70M2以下 7090 M2 90110 M2 110150 M2 150 M2以上7人28人121人150人33人本次调查购买高档物业的消费群体，对户型面积的要求比例分别为：70平方米以下的占2.1%，70平方米90平方米之间的占8.1%，90平方米110平方米之间占35.7%，110平方米150平方米之间占44.2%，15

29、0平方米以上的占9.7%。（二）、个体人群对户型面积的要求 70M2以下 7090 M2 90110 M2 110150 M2 150 M2以上2人10人35人32人7人对购买高档物业的个体人群统计，选择70平方米以下的占2.3%，70平方米90平方米之间的占11.6%，90平方米110平方米之间的占40.7%，110平方米150平方米之间的占37.2%，150平方米的占8.1%。（三）、公务员群体对户型面积的要求 70M2以下 7090 M2 90110 M2 110150 M2 150 M2以上 0人4人35人25人7人对购买高档物业的公务员人群统计，选择70平方米以下的占0%，70平方米

30、90平方米之间的占5.6%，90平方米110平方米之间的占49.3%，110平方米150平方米之间的占35.2%，150平方米的占9.9%。（四）、事业单位消费群体对户型面积的要求 70M2以下 7090 M2 90110 M2 110150 M2 150 M2以上 0人2人23人28人3人对购买高档物业的事业单位消费群体统计，选择70平方米以下的占0%，70平方米90平方米之间的占3.6%，90平方米110平方米之间的占41.1%，110平方米150平方米之间的占50%，150平方米的占5.4%。（五）、企业单位消费群体对户型面积的要求 70M2以下 7090 M2 90110 M2 110

31、150 M2 150 M2以上1人7人27人26人5人对购买高档物业的事业单位消费群体统计，选择70平方米以下的占1.50%，70平方米90平方米之间的占10.6%，90平方米110平方米之间的占40.9%，110平方米150平方米之间的占39.4%，150平方米的占7.6%。五、项目地块分析项目优势分析1. 交通优势:项目临街的主干道上交通体系发达完善。有十多路公交体系，其中两路为夜班公交，出行极为便捷。2. 地段优势：项目位于银湖路中段的百年居对面，乘公交出行市区仅有5分钟之遥。周边有成熟完善的生活社区，居住人气十分旺盛，具有较强的升值潜力。3. 配套优势：项目周边生活配套和商业配套设施十

32、分健全。 在地块辐射500米范围内有超市、农贸市场、邮局、基础教育设施、大型电器商场及具有全国品牌效应的福海家具城。 项目劣势分析1. 环境劣势：紧邻项目西侧为一条河水质量较差的河渠（待整治），周边缺少绿化景观和人文景观2. 成本劣势：与同类地区的土地成本相比较，本地块的土地成本较高。 项目的发展机会1.在项目周边市场上，楼盘的品质参差不齐，缺少细分和差异。2.目前消费者消费观念的增强，对高档次、高品质楼盘的认知度及可接受度也随之增强，所以从消费者消费观念出发，做高端市场是项目的一个机会点。 项目的威胁1.市场上竞争楼盘对本项目的市场销售带来一定的冲击。2.国家相关政策对本地块的相关影响。 3.国家对高档楼盘的政策抑制方面。