合肥住宅项目可行性研究报告.doc
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1、类号:_ 学校代码: 学 号: Hefei University本科毕业设计BACHELOR PROJECT论文题目: 华地公馆住宅项目可行性研究报告编制 学位类别: 管理学学士 学科专业: 工程管理 作者姓名: 导师姓名: 完成时间: 2012年5月29日 华地公馆住宅项目可行性研究摘 要 可行性研究是随着科学技术进步和经济管理科学发展而逐步兴起,并日趋完善的综合性科学,可行性研究是在投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标,以最终确定该项目是否可行的综合研究。 本设计是通过对合肥市2011年房地产住宅市场的回顾和2012年第一、第二月
2、份的销售分析而开展的合肥市华地公馆住宅项目可行性分析。在研究该项目时,以市场供需为立足点,分析项目开发的可行性和市场性;以资源投入为限度,分析融资情况和醒目的形象定位;以科学方法为手段,分析项目开发的优劣势;以系列评价指标为结果,最终确定该项目在技术上能否实施,能否取得最佳的经济效益。基本建设可行性研究,是基本建设前期工作的重要内容,也是按基本建设程序办事的重要步骤,其目的就是要使建设项目决策正确,避免或减少因决策失误而造成的投资浪费。关键词:可行性研究;市场分析;财务分析;不确定性分析 Impression of Hua Mansion residential project feasibi
3、lity studyABSTRACTThe feasibility study is the progress as science and technology and economic management of scientific development has arisen, and better integrated science, a feasibility study is in the investment prior to the proposed development project to conduct a comprehensive, systematic res
4、earch and analysis, the use of scientific technology evaluation method, obtained a series of evaluation index, in order to determine whether the project feasible research.The design is based on2011, Hefei city residential real estate market review and in 2012 the first second months, sales analysis
5、of Hefei city impression Hua Mansion residential project feasibility analysis. In the study of the project, market supply and demand as the starting point, analysis of project feasibility and market; to resource limits, analysis of financing situation and the striking image positioning; with scienti
6、fic methods, analysis of the advantages and disadvantages of project development; to series of evaluation index for the result, ultimately determine the project technical whether to implement, can obtain the best economic benefit. Basic construction feasibility studies, is the basic construction pro
7、phase work important content, is also in the basic construction procedures and important step, its purpose is to make the construction project is decision-making correct, avoid or reduce because of decision-making error caused by the waste of investment.Key Words: Feasibility study; market analysis;
8、 financial analysis; uncertainty analysis目 录第一章 总论 11.1项目概况11.2 开发商简况 11.3 项目建设的必要性 11.4 主要技术经济指标 21.5 研究报告的编制依据31.6 研究报告的研究范围 3第二章 项目投资环境可行性分析 42.1 安徽省国民经济发展情况 42.2 合肥市房地产市场 42.2.1合肥市区域规划42.2.2合肥市房地产市场概况 52.3合肥市城市绿化与交通 72.3.1城市绿化 72.3.2城市道路交通 72.4 项目所在区域分析 92.4.1蜀山区功能布局92.4.2区属销售情况分析10第三章 项目定位 123.
9、1 产品竞争力分析(SWOT 分析) 123.1.1优势123.1.2劣势 123.1.3机会123.1.4威胁 123.2项目的客户定位133.2.1目标客户初步定位 133.2.2目标客户特征分析133.3 产品定位133.4 价格定位 163.5 形象定位 17第四章 建设规模与标准 184.1 项目地理位置184.2 用地规划184.3 建筑使用功能19第五章 建筑方案设计205.1 总体设计原则与构思205.1.1 设计原则205.1.2 总体构思205.2 建筑设计方案205.2.1 平面设计 205.2.2 立面设计205.2.3 建筑与装修方案 205.3 结构设计 215.4
10、 公用设施方案215.5 项目周边配套设施22第六章 环保、节能、消防236.1 环境保护236.1.1 项目环境影响分析236.1.2 减少污染的目标和措施236.2 节能236.3 消防23第七章 项目实施安排与进度计划24第八章 投资估量与资金筹措258.1 项目投资估算258.1.1 投资估算依据258.1.2 建设投资估算258.1.3项目各种财务数据估算268.2 资金筹措及使用计划308.3 项目用款计划31第九章 项目财务评价 329.1 财务评价基础数据选取 329.2 收入估算329.3 编制收入估算表 329.4 财务分析 349.4.1 盈利能力分析 349.4.2 清
11、偿能力分析38第十章 不确定性分析3910.1 盈亏平衡分析 3910.2 敏感性分析4110.3 风险分析和对策4210.3.1项目风险 4210.3.2防范对策43第十一章 研究结论 44参考文献 45致 谢 46第一章 总论1.1 项目概况为加快合肥市蜀山区经济的发展,改善地区环境,配合整个合肥市的城市整体规划,安徽华地置业有限公司拟对位于合肥市蜀山规划区内望江西路与怀宁路交叉口东南角的地块进行开发,建立一个住宅小区,以丰富蜀山区的发展,改善合肥蜀山区的面貌。该项目规划面积140000平米,总建筑面积340000平米,位于合肥市望江西路269号,潜山路和望江西路交汇处向西150米,地处黄
12、望潜板块核心区位。南临政务区天鹅湖,西眺大蜀山。1.2 开发商简况华地置业有限公司是2004年12月由新华集团和香港信地集团两大集团公司共同出资组建的大型房地产企业,位于安徽省合肥市望江路269号,主要经营房地产开发、经营与管理及物业管理等相关业务。公司自成立以来,一直秉承“诚信、责任、共赢”的理念,以高度的社会责任感经营企业。公司坚持以“团结、务实、开拓、奉献”的企业精神为指导,在激烈的市场竞争中,抓住每一个发展机遇,连续多年来,公司保持了良好的发展势头。华地置业有限公司打造了以华地学府名都为代表的高端综合物业,以城市运营商的使命感整体运营城市,提升城市居住品质。1.3 项目建设的必要性(1
13、)为满足合肥市城市规划建设的要求,改善市区居住环境,提升城市住宅品质,促进合肥市经济的快速发展,拟在望江西路与怀宁路交叉口东南角地块建设高级住宅区。(2)随着合肥市经济的发展,城镇居民人居可支配收入也对到了相应的提高,人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程加快,促使周边乡镇人口大量涌入市区,随之而来对合肥市的居住,教育,卫生等各项关系民生问题的设施提出来更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划,适合当地经济发展要求,对实现合肥市城市建设规划,提高和改善人民居住水平和居住环境,满足人民日益增长的消费需求,促进当地经济发展具有重要作用。(3)该项目开发完毕后,所在地
14、人流、车流将会有很大的增量,对交通和市场将有更高的要求。同时考虑到该地区地处合肥市新IT中心,周边楼盘众多,学校、小区的建设和周边的交通条件会比较好。建成后的交通和市场环境满足项目小区的需求。而且该项目由于不是孤立的居住小区,因此也能融入周边的环境和市政设施中,为整个大合肥建设说容纳和互相适应。总的来说,该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用,对社会的发展是有积极的作用(4)该项目符合国家产业政策,建成后将大大提高市区居民的住房条件,降低城镇住房压力,缓解城市人口居住压力,扩大城市基础设施覆盖范围,实现城市土地资源的优化配置。具有可观的经济和显著的社会效益,其建设是非常必要的。1.4主要
15、技术经济指标表1-1:主要技术经济指标表项目数值单位用地面积140000平方米容积率2.43总建筑面积340000平方米地上建筑面积320000平方米其中住宅303000平方米会所4000平方米物业及其他3000平方米其中物业800平方米综合商场1000平方米休养所1200平方米地下建筑面积20000平方米建筑密度28%户均面积120平方米总户数1900户车位配比1:1汽车位个数1900个1.5研究报告的编制依据 (1)项目建议书及其批复文件;(2)国家及合肥市颁布的相关法律、政策、法规;(3)合肥市总体规划(20062020);(4)建设用地规划许可证;(5)合肥市市区建设用地批准书;(6)
16、合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划;(7)合肥市蜀山区规划设计方案;(8)合肥及项目周边地区市场调研和现场勘查资料;(9)合肥市统计年鉴(20062011);(10)建设部2000年发布的房地产开发项目经济评价方法等等。1.6研究报告的研究范围本报告的研究范围主要包括项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、建筑方案设计、环保、消防与节能、节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。第二章 项目投资环境可行性分析2.1安徽省国民经济发展情况2011年全省实现生产总量15110.3亿元,按可比价格计算,比上年增长13.5%。其中,第一产业增加值202
17、0.3亿元,增长4%;第二产业增加值8226.4亿元,增长17.9%;第三产业增加值4863.6亿元,增长10.5%。产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。三次产业比例由上年的1452.133.9变化为13.454.432.2,其中工业增加值占GDP的比重为46.2%,比上年提高2.4个百分点。全社会劳动生产率为36986元人,比上年增加6234元。人均GDP达25340元(折合3923美元),比上年增加4452元。图1 20072011年全省生产总值及其增长速度图数据来源:安徽省统计局统计公报(20072011)2.2合肥市房地产市场:2.2.1合肥市区域规划大合肥整体布局:其中“1
18、41”城市发展战略,环巢经济圈的城市现状。图2 合肥市城市总体规划图其中,1是指在合肥城镇密集区范围内构建一个主城,一个主城是指在现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间,主要负担城市的综合服务职能;4是指四个外围城市组团,分别是东部组团(包括店埠、撮镇);北部组团(包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩);西部组团(包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地);西南部组团(包括经济技术开发区、上派镇);1是指一个滨湖新区,在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区(包括包河工业园区)。2.2.2合肥市房地产市场概况(一)2011年合肥市各区域住宅用地、商品住宅市场概况由于新政的影响,
19、贷款利率不断上升,导致2011年土地出让在幅数上有所减少,2011年的5月、9月均无住宅用地出让。合肥市住宅用地出让面积最大的为1月份,即在新年之后,合肥市升级版限购令颁布的前两个月,达到了1303.97亩,总值达434341.8万元。图3 2011年合肥市土地成交走势图数据来源:合肥市房地产交易网2011年年度报告2011年合肥市住宅用地2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元,共3900.593亩,成交均价356.283万元/亩,相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元,跌幅达38.55%。其中,合肥市商品房(不含商住)共成交13宗土地,总成交量1680.4亩,成
20、交均价464.923万元/亩,成交总额80.914亿元。在合肥市9个区域中,滨湖区以总成交量674.74亩摘得头魁,政务区272.85亩排名第二,蜀山区217.05亩列居第三。相较而言,在市区已经发展比较成熟的区域中,蜀山区仍是土地的较重要成交阵地。表2-1 2010-2011年合肥市土地成交统计表2010-2011年合肥市土地成交统计2010年成交量2011年成交量同比成交面积4598.987亩3872.407亩-15.8%成交单价430万元/亩338万元/亩-21.4%数据来源:合肥市房地产交易网2011年年度报告从统计的数据来看,各区域楼面价差异明显,楼面价较低的经调查为公租房建设地块,
21、而在商品房中,楼面价较低的为经开区。在已经开发比较完善的临近城中心区域,蜀山区楼面价则比其他区域较低,具有一定的竞争优势。(二)2012年合肥市第一、二月份房地产市场状况(1)市区楼盘供应分析和成交统计据了解,成交量较好的楼盘多为刚需盘,价格都处于合肥市价格平均水平左右,从合肥市房产网了解的情况来看,绝大部分的投资型、改善型置业需求,早已被限购令抑制,而首次置业者的入市愿望已然强烈。中央依旧高强的调控政策不动摇与合肥市以及刚出台的“微调”政策一直进行的博弈,刺激了一部分的刚需;尤其是去年年底的对于公积金政策的放宽和首付比例的微调,使得他们的需求开始主动释放。而面对低迷徘徊的成交市场,部分开发商
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