大亚湾区石化大道地块投资可行性分析报告.doc

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1、大亚湾区石化大道地块投资可行性分析报告深圳市合纵联行房地产经纪有限公司惠州市合纵联行房地产顾问有限公司2010年4月6日第一部分：2009年惠州市整体房地产市场观察一、一级市场惠州市09年土地市场总共成交98宗商业及居住用地，成交面积3959086平米，较08年同比增加43.6%，成交总金额为310356万元，与去年同期比下降15.3%，成交单价为784元/平米，与去年同期比下降41%。时间成交面积（）成交金额（万元）成交单价（元/）2007年405230069170012462008年275784736648913292009年3959086310356784数据来源：合纵联行数据平台、国土

2、资源局从09年个季度成交量分析，惠州市商住用地土地成交面积第二季度98.6万平米最低，第三季度明显回升，成交面积达274.24万平米，成为三季度来最高。第三季度主要是惠阳成交地块宗数及成交面积达463541平米,第四季度稍有回落。数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局惠州各片区土地成交量以惠阳,大亚湾为主，惠阳成交面积占总量的47%，大亚湾成交面积达30%，其次是东江新城，河南岸及江北片区；惠阳成交地块集中惠阳经济开发区及秋长片区。数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局土地供应面积达646万平米，其中博罗供应179万平米占首位，其次是惠阳供应177万平米，惠阳地块主要集中在惠阳经济技术开发区及

3、秋长,土湖片区地块，惠城片区供应98万平米主要集中江北，河南岸及东平水口片区。数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局综述：伴随着2009年房地产市场的全面回暖，惠州一级市场土地交易的形势喜人，全年总共成交98宗商业及居住用地，累计成交面积近400万平米，较2008年同比增加了43.6%。同时从土地成交面积在各区域的分布来看，惠阳、大亚湾区域成为主流，因此，惠阳大亚湾区域必然成为未来惠州房地产市场的开发热点区域。二级市场惠州市商品房销售面积在2001年后逐年稳步上升，至08年回落后，09年惠州市全年销售面积剧增，为543.81万平方米，与去年相比上升了83.8%。数据来源：合纵联行数据平台商品房

4、销售额在2007年高峰2008年回落后，09年再创新高，惠州市全年销售金额为232.01亿元，较08年成倍增长，增长幅度为90.3%。数据来源：合纵联行数据平台09年惠州商品房累计销售均价为4266元/平米，与去年相比增长了3.5%，增长速度较去年明显加快。数据来源：合纵联行数据平台惠州市2009年商品房销售总量为527万平方米，全年批售量为296万平方米，年末商品房剩余可售量仅为90万平米，今年消化存量231万平米，消化率为71.9%，意味着09年市场走量速度剧增,2010新开年市场存量不足。按今年的销售速度一年销售527万平米，现存量90万平米以及2010年前期预计200万平方米预推售量，

5、仅需一季度时间便能消化完,市场前景可观。 数据来源：合纵联行数据平台综述：惠州房地产市场近几年来发展迅猛，从2007年以后，惠州商品房消化量已经稳稳站住300万的年度消化面积总量，在2009年，更是达到了543万的消化量，较2008年增长幅度超过90%，商品房成交价格也是逐年稳步攀升。第二部分：2009年惠阳大亚湾区域房地产市场调查惠阳区域惠阳区商品房销售均价继05年后连续四年上涨，09年突破4000元/平米；09年惠阳区商品房均价为4094元/平米，环比上涨4%，全年销售面积为98.82万平方米，环比涨幅为149.8%，惠阳区商品房市场全年表现为量价齐升，销售量上涨幅度巨大。数据来源：惠州房

6、地产协会惠阳区商品房均价全年走势平稳，除3月份价格有所回落外，各月份销售均价均在4000元/平米以上；惠阳区商品房销售面积全年波动较大，6月、7月、9月、11月、12月销售面积均在10万平方米以上，其中12月销售面积达37.03万平方米。数据来源：惠州房地产协会大亚湾区域大亚湾区历年商品房销售均价波动较大，整体呈现上升态势；商品房销售面积09年大幅增长，全年销售面积为92.02万平方米，同比增幅为240%。数据来源：惠州房地产协会大亚湾区09年销售均价走势平稳略有上升，上半年销售均价逐月走高，下半年平稳波动；全年销售面积波动较大，6月、8月、9月、12月的销售面积均在10万平方米以上，其中12

7、月份销售面积达20.71万平方米。数据来源：惠州房地产协会综述：惠阳大亚湾区域2009年商品房成交面积合计达到200万左右，占比整个惠州市市场成交总量的34%，成为惠州房地产市场的重要补充力量。特别是大亚湾区域，2009年的商品房销售面积较2008年呈倍数级增长，潜力巨大。第三部分：大亚湾片区简析片区概况1、地理位置大亚湾片区地处惠州市东南，在惠东县、惠阳区和深圳市之间，与香港隔海相望，地理优势明显。地理位置它东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连稔平半岛，与香港隔海相望，从水路至香港仅为47海里。基本概况惠州大亚湾经济技术开发区（国家级）于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公

8、里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人。跨国公司眼中的开发区综合吸引力20强名列第四，广东第一。2、片区交通大亚湾通往深圳方便，有南坪快速、深汕高速沿海高速及深惠城际线，沿海高速年底通车后，大亚湾至深圳莲塘车程缩少至30分钟。交通深圳可以通过南坪快速、深汕高速、及规划中的沿海高速、地铁三号线到达。沿海高速东起罗湖莲塘，西至龙岗区，东部沿海高速公路亦是深圳至惠州的第二快速通道的一部分。沿东部沿海高速公路，大亚湾至深圳莲塘车程缩至30分钟，2009年年底完成通车。3、

9、片区规划大亚湾总体规划为“五区一岸线”： “五区” 为石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”为起于小桂湾止于小径湾。“五区一岸线”整个片区分为西区、中心区、东区、港区、旅游区，其中中心区又分为北片、南片、中片。东区为石油化学产业区，西区为电子产业及汽车产业。港区为物流行业，中心区以行政、金融、商务、居住为发展方向。旅游区则以发展旅游业为主。沿海岸线分为生活岸线和生产岸线。规划应与惠东及深圳岸线进行相应的衔接。 4、片区定位大亚湾未来将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，将成为大工业与

10、滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城，绿色港湾”。2 片区房地产市场大亚湾目前的房地产主要分布在中心区北片和南片及西区，中部是典型的住宅区，中心区南面和东区、港区及旅游区均未开发，旅游区可以打造成大梅沙式的别墅胜地，港区可以开发些住宅区，类似盐田港。大亚湾目前在售楼盘以两房为主，一房、三房都较多，偏向中小户型。可以看出深圳客户为主，目的偏向投资及过渡性，销售较好。均价在4000-5000元/平米之间为主。大亚湾西区2010年供应量约为1040000平米，中心区供应量约为1740000平米，供应量旺盛，因此将会吸引大量的置业投资人群前来，将会带动区域的持续发展。西区西区

11、以电子信息产业带及汽车为主要产业，经济潜力明显，已经开发项目较多。多为高层、小高层。西区以高层、小高层为主，规划差。中心区是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。开发项目多，多为大型项目。南区待开发，计划打造成惠州名片，旅游胜地，中心区配套好。3 片区小结大亚湾景观资源好，地理位置优越、交通便捷，将成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城，绿色港湾”，房地产供应量大，性价比高，然而地产发展刚刚起步，有极大的升值潜力。占据着天时地利与人和，却拥有性价比高的优势，因此承接深圳、香港投资客户的需求，成为投资的热点；承接深圳被高房价挤出的中

12、低支付能力的年轻阶层购房的热点区域；承接深圳养老客户的置业需求；满足大亚湾产业发展新增的外来人口的置业需求；满足大亚湾及周边原住民更新改善置业的需求。第三部分：本地块周边商品房市场深入调研代表案例一：珠江东岸地理位置大亚湾深汕高速惠阳淡水出口处，惠深沿海高速大亚湾出口处基本资料开发商/投资商深圳市珠江投资发展有限公司策划代理中原地产物业管理广东康景物业服务有限公司整合推广金马盟广告占地面积613228平方米装修标准精装修总建筑面积1058679平方米容积率0.55建筑规模与类型一期占地23万平方米，容积率0.55，共有429套，所有单位均为别墅，户户设计有SPA房，配有1万平方米的会所。二期占

13、地15万平米,容积率2.8,绿化率30%,共有住户400多户,产品包括300多套257、265平米联排别墅及100套336、356平米双拼别墅总户数1000余户均价联排别墅：8000元/平方米双拼别墅：11000元/平方米车位1:1比例代表案例二：德州城 地理位置大亚湾西三大道和西A大道交汇处基本资料开发商/投资商惠州大亚湾德洲投资有限公司策划代理世联地产物业管理戴德梁行整合推广占地面积186422平方米装修标准毛坯总建筑面积630000平方米容积率2.8建筑规模与类型意大利风情小镇。项目容积率为2.8，集住宅、配套商业、公寓、办公、酒店、教育设施等于一体，共分6期开发。第一、二期：米兰春天，

14、第三、四期：罗马印象。第五、六期：待定（初步意向为别墅）总户数5050户均价4500元/平方米车位3137个最近动态德洲城二期在售的有7、8、9、10、11栋，户型面积为60150平方米的二房至五房单位，现售折后均价4500元/平方米，根据户型和楼层不同有所变动。目前三期和四期已经动工，今年将会推出，时间待定代表案例三：仁和WE城地理位置大亚湾淡澳大道西区一中旁基本资料开发商/投资商惠州市仁和房地产开发有限公司策划代理世联地产物业管理仁和物业整合推广长城盛花占地面积32713平方米装修标准毛坯总建筑面积131252.90平方米容积率2.99建筑规模与类型项目主力户型是40-82平方米的1、2房

15、，114-125平米的3房和135平米的4房；由12栋1517层高层现代风格建筑，地下两层停车场整合而成的南北庭院格局，享有60米的超宽楼间距。总户数1160户均价5000元/平方米车位712个最近动态仁和WE城热销中，户型面积为40-135平方米的一至四房单位，在售均价5000元/平方米，起价4900元/平方米，最高价5200元/平方米。一次性付款9.7折，按揭付款9.8折。老客户带新客户上门有礼，成交客户可参与家电抽奖。代表案例四：太阳湾 地理位置太阳湾位于大亚湾大亚湾大道与西二大道交汇处基本资料开发商/投资商东部集团惠州大亚湾建艺实业有限公司策划代理尊地地产物业管理广东康景物业服务有限公

16、司整合推广主意会广告占地面积613228平方米装修标准毛坯总建筑面积1058679平方米容积率2.66建筑规模与类型项目规划有联排别墅、花园洋房、高层住宅、公寓。定位为美式简约风格的综合体大盘总户数896户均价高层：4700元/平方米洋房：5300元/平方米车位846个最新动态太阳湾一期户型面积为86160平方米的二至四房单位，还有少量150平方米和260平方米左右的顶层海景复式单位。一期将推出184套单位，现正VIP诚意登记中，开盘可享额外优惠。预计均价为45005000元/平方米。项目预计将在4月开盘。代表案例五：秋谷康城地理位置大亚湾西区石化大道与龙兴路（通石井、坪山、龙岗）交汇处基本资

17、料开发商/投资商惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司/惠州市秋谷实业有限公司策划代理中原地产物业管理整合推广深圳毅华广告公司占地面积80265平方米装修标准毛坯总建筑面积288421平方米容积率2.79建筑规模与类型分四期开发；户型以两房70左右，三房93左右，四房115左右为主，均价暂定为4300元/，定位为高档住宅。项目配套（游泳池、会所、幼儿园，超市，网球场、羽毛球场等）齐全（其中游泳池是目前大亚湾面积最大的泳池），中式风格，楼间距60米。总户数2100户均价4300元/平方米车位1850个最近动态秋谷康城一期共有480多套70120平方米一至四房的单位，现正在认筹中。预计5月1日开盘。第四

18、部分：周边房地产市场调查分析研判一、大亚湾中心区-西区地带“产品-价格”梯度研判 受益于区域的资源环境以及新规划利好，周边项目的开发多以中等档次以及中高档次的住宅产品为主。1、【中等档次住宅产品】：高层/小高层：4200-4300元/2、【中高档次住宅产品】：高层/小高层：4500-5000元/多层/洋房：5200-5300元/3、【高档次住宅产品】：联排别墅：7000-8000元/双拼别墅：10000-11000元/二、大亚湾中心区-西区地带目标客户属地研判u 从惠阳城区的既有人口规模（约40万）及既有商品房开发量与消化量来 看，外来补充型客户势必成为未来商品房的主力客户群；u 随着沿海高速

19、的开通，以及未来地铁3号线延长线惠阳段城际轻轨的全面开通，深圳高房价压力下的购房需求客户群必然进一步挤向周边区域；u 大亚湾中心区接壤深圳龙岗坪山、坑梓，交通非常便捷，跨区域间车行距离不足10分钟，地域上的“临深”特征奠定了它宜居的投资价值，对于购房需求目标客户群的吸引力同比其它区域更具优势。综上分析，惠阳新中心区缘边地带的目标客户群可以锁定为深圳外溢型购房客户为主（约7成），本地及其它购房客户为辅（约3成）。附：片区内在售/已售项目客户来源调查表深圳本地其他珠江东岸75%15%10%德州城70%25%5%公园道一号65%30%5%仁和WE城70%20%10%第五部分：项目地块分析及物业定位地

20、块基本信息w 占地面积：约110000w 容积率指标：3.0w 建筑面积：330000w 土地使用年限：70年项目地块基础资源w 地理位置： 项目毗邻石化大道，位于大亚湾中心服务区，周边分布着汽车电子产业区、汽车零部件生产基地、东风汽车城、电子信息产业带、惠深合作示范区，距离坑梓车程5分钟，距离坪山车程10分钟，同时辐射深圳大工业区、宝龙工业区及碧岭工业区。本案卓越项目 w 地块四至景观资源：北、南、东三面享有自然景观资源南面北面 东面西面w 地块周边生活配套：暂时较为缺乏，未来主要依赖周边社区发展起来后完善相应的配套。地块SWOT分析优势Strengthw 大亚湾中心生活区域，未来生活前景好

21、；w 东西南北，交通非常便利；w 视野开阔，近景及远景均好（山景、坪水河景）；w 地块周边环境较为纯粹，无旧房改造的困扰；w 11万占地在这个地段能打造精品高尚社区。劣势Weakw 目前的居住、商务氛围弱；w 目前的配套十分欠缺；w 地块南面的加油站对项目带来一定的影响。机会Opportunityw 大亚湾经济发展历史性机遇；w 政府投入力度大,配套规划日益完善；w 政府将斥资2亿元重点改造坪水河，有望进一步增强项目的景观优势；w 周边商务、居住等氛围日趋浓厚；w 本案与卓越集团的地块接壤，品牌开发商进驻将大幅提升地块价值；w 沿海高速的开通，区域价值将进一步显现，深圳客户异地置业机会大幅增加

22、。威胁Threatenw 未来年，开发区内将有大量物业相继开发，竞争加剧；w 随着碧桂园、振业城等项目的崛起，淡水区域吸引住大量客户，客户分流；w 大盘（卓越项目、未来东部项目等）进驻，地产格局发生变化。发挥优势，转化威胁；利用机会，克服劣势 利用中心服务区地段价值，高调演绎区位投资价值； 充分利用项目条件,提升产品素质,打造大亚湾中心精品社区,吸引客户； 强调项目临近未来沿海高速出入口，交通便利； 通过差异化定位与市场时机把握,避开直接竞争。 通过出色的产品规划,凸现项目形象，提升项目核心竞争力。地块物业定位容积率：2.4开发总建筑面积：264000档次定位：规模型高尚物业产品定位：以高层、

23、小高层产品为主（高层面积占比45%，小高层面积占比35%）低密度别墅、洋房产品为辅（洋房面积占比10%，别墅面积占比10%）第六部分 经济测算及投资分析开发成本及销售价格估算估算依据依照该宗地规划要求及产品定位；楼盘建造、装修及配套标准，参照万科系列产品各项工程造价水平；整体主体工程于2011年10月完成，年度工程造价上涨3%估算。开发成本分析本项目按计划分三期开发，预计2010年9月动工，到2012年10月整体工程结束，则项目开发成本分析参考如下（暂不及银行贷款涉及的财务费用）：序号项目单价(元)建筑面积（）总投资(万元)开发建设总投资264000 1开发成本2634264000695261

24、.1土地成本1062.5264000280501.2前期筹备费8526400010261.3主体建筑安装工程费153226400040450高层建筑安装工程费156011880018533小高层建筑安装工程费13927920011024洋房/别墅建安工程费8005280042241.4社区管网工程费118.8226400031371.5园林环境费105.3926400027821.6公共配套设施费（会所、幼儿园规划面积）250030007502开发费用30126400048282.1管理费用20 5282.2销售费用（计提3%）1634300销售收入测算（1）项目销售价格推测运用市场比较法进行

25、销售价格预测，其主要是根据项目的所处位置、周围环境条件、项目的品质与周边竞争楼盘进行综合比较，结合房地产市场未来2-3年的价格趋势进行推测，预计n 高层+小高层洋房整体销售均价5000元/n 洋房整体销售均价5800元/n 别墅整体销售均价11000元/整体实现成交均价：5430元/初步评估，项目整体可实现销售总额为人民币1433520000元，约14.3亿元。（2）项目销售收入动态评估考虑销售周期为三年。从抵御销售价格的市场波动风险，保证本项目平稳操作的角度，我司较为保守地预估销售价格和历年递增比例，具体数据如下：销售计划年度收款情况（单位：万元）年份累计销售比例累计销售面积（）201120

26、122013201130%7920043006201270%184800573402013100%26400043006合计143352万元投资收益分析销售利润分析序号项目计算公式金额（万元）1销售收入详见销售收入预测1433522投资总额详见开发成本分析695263利润总额(1)-(2)738264相关税费计提25%(3)25%184565净利润(3)-(4)553706税后投资利润率净利润/总投资79.64%7税前投资利润率（总销售额-总投资）/总投资106.18%经上面表格分析，本项目的税后投资利润率接近40%，在区域同行业平均水平以上，财务杠杆作用明显，能为股东及债权人带来较高收益。盈

27、亏平衡分析因素开发投资（万元）销售总价（万元）销售率因素现在估算值6952614335248.5%因素盈亏平衡点变化（百分比）+10%-10%因素盈亏平衡点值7647812901659.2%按现在测算的总投资额和总销售额计算，本项目的盈亏平衡点为销售率达到48.5%。当开发成本上升10%时，销售价格下降10%时，销售率达到59.2%时实现盈亏平衡。敏感性分析以下就销售收入和建安成本的变化情况进行敏感性分析因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入总投资税后利润税后投资（万元）（万元）（万元）利润率基本方案143352695265537079.64%销售收入成本变化销售收入下降10%1290

28、16695264461764.17%销售收入上升10%157687695266612195.10%建安成本变化建安成本下降10%143352625746058396.82%建安成本上升10%143352764785015565.58%销售收入成本变化建安成本上升5%136184730024738764.91%销售收入下降5%从以上表格看出，无论是销售收入下降10%，还是建安成本上升10%，还是当项目同时发生销售收入下降5%、成本上升5%的情况下，项目均能保证到有超过60%的税后投资净利润率，抗风险能力较好。另外，销售收入下降和成本增加同等幅度，引起的利润率变化基本相同，敏感性相当。风险分析从上

29、述财务分析可以看出，项目收益对销售价格及建安成本变动的敏感相当，价格波动对投资回报率产生较大影响，这也是本项目风险所在。从上述大亚湾区域经济和房地产市场分析看出，经济将持续快速增长，唯一在短期内影响楼价增长的因素，是国家宏观调控政策。而最近一系列调控政策相继出台，意在规范行业秩序，抑制部分城市投资过热的趋势，控制商品房价格的快速上涨。但政府目前并未一味打压房地产市场而是“有保有压”的态度表明，鼓励民生型的普通商品房住宅市场仍然有较大的发展空间。预计宏观调控力度将日渐削弱，而大亚湾区域随着近两年来深惠一体化进程的推进，必然放大其区域的价格洼地优势，吸引更为广大的深圳客户置业于此，从而为大亚湾区域的房地产市场迎来一个快速平稳的发展阶段。故此，本项目短期市场风险不大，中长期前景看好。结论上述分析的结果表明，本项目具有较好的税后投资利润率、能为股东及债权人带来较高的投资收益。同时,本项目也具有贷款偿还能力和资金平衡能力，抵御市场变动风险的能力较强。随着区域发展的进一步提速，房地产市场还有较大的增值空间。评估结果表明，本项目投资可行性评级：深圳市合纵联行房地产经纪有限公司惠州市合纵联行房地产顾问有限公司2010-4-6