091366050涂金林开题报告.doc

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1、福建农林大学本 科 毕 业 论 文 开 题 报 告论文题目： 浅析物业税对房价的影响 学 院：_ _ 交 通 学 院 专业年级：_ 工程管理09级 学 号：_ 姓 名：_ _ 指导教师、职称：_高工 2013年01月26日一、立题意义及国内外的研究现状与存在问题，主要研究内容及拟解决的关键性问题（含文献综述）1、立题意义近年来，国内大中城市的房价呈现边调控边走高的态势，2013年随着“国五条”细则落地实施，住宅均价环比涨幅微幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加，但供不应求的态势尚未缓解，房价上涨压力犹存，据2013年5月2日的一项对开发商和房地产公司的最新调查显示，4月平均房价较去年同期增长

2、超过5%，面对这种情况，有些政府官员呼吁研究出台物业税，期望物业税能成为房地产业发展的“稳定器”。然而，由于目前国内还没有明确提出征收物业税的具体实施细则和措施，物业税开征的实施方案尚不明朗，物业税的开征将对房地产业带来多大影响等一系列问题，还存在一些争议，盲目地开征物业税必然弊大于利，由此，正确理解物业税显得尤为重要，本文将对物业税的开征来分析会对现今我国房地产状况有什么影响，会带来哪些问题等进行分析，通过这些问题的研究，来进一步提高我国居民生活水平，完善税制，促进房地产市场健康快速发展。2、国内外的研究现状国外不少国家已经开始执行物业税。新加坡物业税占财政比例的5%到7%左右。出租房物业税

3、可以抵租金收入税，但是税率较自住房高，自住房税率4%，非自住房10%。加拿大政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。物业税在日本被称为固定资产税，是地方税的一种，占所有税收大约10%左右。另外都市计划税也可以算是物业税的附属税，两个税种对土地和住宅都征税，且对不同类型的物业和土地征收的税率也有调整，目前住宅的持有成本约为0%1.7%,住宅土地的持有成本约为0.33%0.57%。这些税是根据估算的再建成本征收的。美国实行联邦政府、州政府和地方政府的三级分税制。物业税贡献最大在地方政府的财政收入中，并且受州制定的税法的制约，各州对课税物业

4、价值的每年增长价值都有一定的上限。大多数州对税率也有限制，地方物业税税率为0.3%2.9%。对物业的市场估算价值征收。我国物业税这个概念最早是在十六届三中全会提出的。2003年10月，在十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议中提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费” 1。物业开始逐渐受到广泛关注。2005年，中共中央关于制定“十一五”规划的建议中又一次明确提出：“稳步推进物业税” 2。2007年10月，国家税务总局下发的2007年全国税收工作要点指出，深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟

5、评税试点”。而早在2006年10月，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市就已经率先开展房地产模拟评税的试点工作，成为了首批物业税“空转”的试点。2007年，安微、河南、福建、天津四省市也被批为房地产模拟评税试点地区，至此，已共有十个省市开始物业税“空转”运行3。2009年5月25日，国务院公布的关于2009年深化经济体制改革工作的意见中再次提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税” 4。搁置多年的物业税开征被重新提上议事日程，并再次引发了全社会对物业税的广泛关注。 中国人民大学的蔡萌在物业税对房价的浅析一文中认为开征物业税后，房地产开发环节的相关税费减少，这种做法可以使房地价格下降，供给

6、量增加。短期内减税的利益由开发商和购房者共享，从长期来看，减税利益由购房者享有5。 中南财经政法大学彭浩在国内物业税研究现状浅析通过国内学者从不同角度对物业税的相关问题进行比较详细的研究指出物业税应立足实证调查数据，探究开征物业税对不同微观主体的预期行为影响是十分必要的5。 江苏科技大学的王育霞在物业税开征对房地产价格的影响分析中认为物业税的开征可以在房子的持有环节上增加持有成本抑制商品房的投机性行为，其认为应把物业税看作一种稳定房价、促进市场合理发展的基础税种7。浙江大学的苟晓平在关于我国开征物业税的思考认为我国房地产业税收存在租、税、费界定不清等问题,造成我国房价高。因此,从整体上改革房地

7、产税费制度已成必须。而房地产税费改革的基本方向应该是“明租、正税、清费” 8。北京交通大学的田小燕在我国开征物业的条件及实施时机分析中认为现阶段开征物业税的时机还不成熟，但应该采取积极的准备性措施，并且认为若开征物业税，可先用比例税率作为不动产税率，待条件成熟时再采取累进税率9。3、存在的问题（1）我国房地产税收制度的现状未深入分析。（2）物业税对房地产市场相关主体利益影响分析未深入研究。（3）物业税对房地产市场供求关系的影响，须进一步研究。（4）借鉴物业税在国外发展的经验，进一步探讨物业税的开征条件及需解决的问题。4、主要研究内容从房价现状入手，引入物业税，重点分析物业税可能引起的房地产市场

8、相关主体的利益冲突及由此造成房产供需的变化，进而影响房地产市场价格，最后借鉴国际经验，探讨开征物业税的条件，对物业税征收政策提出合理化建议。论文提纲第一部分：引言第二部分：正文（1）我国房地产行业的现状（2）物业税对房地产相关主体利益分析（3）物业税对供求关系的影响分析（4）借鉴国际经验，探讨开征物业税的条件（5）对物业税征收提出科学的对策建议第三部分：结语。5. 拟解决的关键性问题（1）对物业税可能引起的房地产市场相关主体的利益冲突进行研究（2）对物业税的开征造成投资需求、消费需求的变化进行研究，进而分析房地产市场价格的变化（3）对物业税开征的开征条件及需解决的问题深入探讨。参考文献：1 中

9、共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定（全文）EB/OL国务院，2003-10-21.2 王新玲.中共中央关于制定十一五规划的建议N人民日报，2005，10（19）.3 潘洁.物业税上海“空转”N国际金融报，2010，4（9）：1.4 国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知EB/OL中央人民政府网，2009-5-25.5 蔡萌.物业税对房价的浅析F.中国人民大学.20106 彭浩.国内物业税研究现状浅析D中南财经政法大学. 20107 王育霞.物业税开征对房地产价格的影响分析D江苏科技大学.20118 苟小平. 关于我国开征物业税的思考J.行政与法.2005

10、年06期9 田小燕. 我国开征物业税的条件及实施时机分析J.北京交通大学.2008二、本课题的主要研究内容和方法、步骤、预期目的1、主要研究内容重点分析物业税可能引起的房地产市场相关主体的利益冲突及由此造成投资需求、消费需求的变化，进而影响房地产市场价格。借鉴国际经验，探讨开征物业税的条件，对物业税征收政策提出合理化建议。2、研究方法采用规范分析与实证分析相结合的方式，通过阅读有关书籍，沿着叙述我国现状-提出问题-分析问题-解决问题的路径展开分析。在理论规范分析方面，综合起来运用相关学科的理论。提出了我国现阶段房地产税制中的问题和完善的建议等。在实证分析方面，对一些已经开征物业税的国家进行分析

11、，搜集香港、新加坡、日本等国家和地区物业税实施的状况进行阐述，借鉴它们的一些经验使我国物业税的开征更趋于完善。3、研究步骤（1）通过大量阅读相关书籍、期刊、学位论文，分析我国房地产行业的现状。（2）分析物业税的概念及房价的构成及总结其特点，分析彼此之间的联系。（3）研究物业税开征对房地产市场相关主体的利益及对投资需求、消费需求的影响，进而影响房地产市场价格。（4）借鉴国际经验来探讨物业税开征的条件。（5）总结经验，分析存在的问题，提出解决方案4、预期目的本文着重对物业税开征对房地产市场相关主体的影响分析，从而来对房价的影响进行分析，并探讨物业税开征的条件，从而提出一些解决方案。希望通过此次研究

12、能够让大家能够对物业税有一定的了解，为物业税的开征对房地产市场的影响提供一些理论依据；也希望通过此次研究能够为中国的房地产市场的健康发展提供方向，使房地产企业、政府、购房者实现利益共赢。三、研究工作总体安排及具体进度（1）确定课题：2012年12月25日2012年12月31日（2）开题报告：2013年 1月1日 2013年3月25日（3）资料的收集、整理和分析：2013年 3月26日 2013年4月10日（4) 初稿写作：2013年 4月11日 2013年5月1日（5）修改论文：2013年 5月2日 2013年5月19日（6) 定稿：2013年 5月20日 2013年5月25日四、指导教师审查

13、意见：签字： 年月日五、系(教研室)审查意见： 签字： 年月日六、学院审查意见： 分管院长签章： 年月日我的大学爱情观目录：一、 大学概念二、 分析爱情健康观三、 爱情观要三思四、 大学需要对爱情要认识和理解五、 总结1、什么是大学爱情：大学是一个相对宽松，时间自由，自己支配的环境，也正因为这样，培植爱情之花最肥沃的土地。大学生恋爱一直是大学校园的热门话题，恋爱和学业也就自然成为了大学生在校期间面对的两个主要问题。恋爱关系处理得好、正确，健康，可以成为学习和事业的催化剂，使人学习努力、成绩上升；恋爱关系处理的不当，不健康，可能分散精力、浪费时间、情绪波动、成绩下降。因此，大学生的恋爱观必须树立

14、在健康之上，并且树立正确的恋爱观是十分有必要的。因此我从下面几方面谈谈自己的对大学爱情观。2、什么是健康的爱情：1) 尊重对方，不显示对爱情的占有欲，不把爱情放第一位，不痴情过分；2) 理解对方，互相关心，互相支持，互相鼓励，并以对方的幸福为自己的满足; 3) 是彼此独立的前提下结合；3、什么是不健康的爱情：1)盲目的约会，忽视了学业;2)过于痴情，一味地要求对方表露爱的情怀，这种爱情常有病态的夸张;3)缺乏体贴怜爱之心，只表现自己强烈的占有欲;4)偏重于外表的追求;4、大学生处理两人的在爱情观需要三思：1. 不影响学习：大学恋爱可以说是一种必要的经历，学习是大学的基本和主要任务，这两者之间有

15、错综复杂的关系，有的学生因为爱情，过分的忽视了学习，把感情放在第一位；学习的时候就认真的去学，不要去想爱情中的事，谈恋爱的时候用心去谈，也可以交流下学习，互相鼓励，共同进步。2. 有足够的精力：大学生活，说忙也会很忙，但说轻松也是相对会轻松的！大学生恋爱必须合理安排自身的精力，忙于学习的同时不能因为感情的事情分心，不能在学习期间，放弃学习而去谈感情，把握合理的精力，分配好学习和感情。3、 有合理的时间；大学时间可以分为学习和生活时间，合理把握好学习时间和生活时间的“度”很重要；学习的时候，不能分配学习时间去安排两人的在一起的事情，应该以学习为第一；生活时间，两人可以相互谈谈恋爱，用心去谈，也可

16、以交流下学习，互相鼓励，共同进步。5、大学生对爱情需要认识与理解，主要涉及到以下几个方面：（一） 明确学生的主要任务“放弃时间的人，时间也会放弃他。”大学时代是吸纳知识、增长才干的时期。作为当代大学生，要认识到现在的任务是学习学习做人、学习知识、学习为人民服务的本领。在校大学生要集中精力，投入到学习和社会实践中，而不是因把过多的精力、时间用于谈情说爱浪费宝贵的青春年华。因此，明确自己的目标，规划自己的学习道路，合理分配好学习和恋爱的地位。（二） 树林正确的恋爱观提倡志同道合、有默契、相互喜欢的爱情：在恋人的选择上最重要的条件应该是志同道合，思想品德、事业理想和生活情趣等大体一致。摆正爱情与学习

17、、事业的关系：大学生应该把学习、事业放在首位，摆正爱情与学习、事业的关系，不能把宝贵的大学时间，锻炼自身的时间都用于谈情说有爱而放松了学习。 相互理解、相互信任，是一份责任和奉献。爱情是奉献而不时索取，是拥有而不是占有。身边的人与事时刻为我们敲响警钟，不再让悲剧重演。生命只有一次，不会重来，大学生一定要树立正确的爱情观。（三） 发展健康的恋爱行为 在当今大学校园，情侣成双入对已司空见惯。抑制大学生恋爱是不实际的，大学生一定要发展健康的恋爱行为。与恋人多谈谈学习与工作，把恋爱行为限制在社会规范内，不致越轨，要使爱情沿着健康的道路发展。正如马克思所说：“在我看来，真正的爱情是表现在恋人对他的偶像采

18、取含蓄、谦恭甚至羞涩的态度，而绝不是表现在随意流露热情和过早的亲昵。”（四） 爱情不是一件跟风的事儿。很多大学生的爱情实际上是跟风的结果，是看到别人有了爱情，看到别人幸福的样子（注意，只是看上去很美），产生了羊群心理，也就花了大把的时间和精力去寻找爱情（五） 距离才是保持爱情之花常开不败的法宝。爱情到底需要花多少时间，这是一个很大的问题。有的大学生爱情失败，不是因为男女双方在一起的时间太少，而是因为他们在一起的时间太多。相反，很多大学生恋爱成功，不是因为男女双方在一起的时间太少，而是因为他们准确地把握了在一起的时间的多少程度。（六） 爱情不是自我封闭的二人世界。很多人过分的活在两人世界，对身边

19、的同学，身边好友渐渐的失去联系，失去了对话，生活中只有彼此两人；班级活动也不参加，社外活动也不参加，每天除了对方还是对方，这样不利于大学生健康发展，不仅影响学习，影响了自身交际和合作能力。总结：男女之间面对恋爱，首先要摆正好自己的心态，树立自尊、自爱、自强、自重应有的品格，千万不要盲目地追求爱，也不宜过急追求爱，要分清自己的条件是否成熟。要树立正确的恋爱观，明确大学的目的，以学习为第一；规划好大学计划，在不影响学习的条件下，要对恋爱认真，专一，相互鼓励，相互学习，共同进步；认真对待恋爱观，做健康的恋爱；总之，我们大学生要树立正确的恋爱观念，让大学的爱情成为青春记忆里最美的风景，而不是终身的遗憾！